Среда - самое время завершить разоблачение «Черной пятницы».

🔥Итак, кратко:

1️⃣ «Черная пятница» - маркетинговый инструмент, придуманный маркетологами прежде всего для застройщиков (которые платят), а не для покупателей (которые не платят).
2️⃣ Покупателю невозможно определить реальна ли скидка застройщика на ту или иную квартиру или это «скидка от накидки». Нужно пристально следить несколько месяцев за ценообразованием застройщика и фиксировать изменения, чтобы сделать выводы и предъявить претензии
3️⃣ Реальные скидки в «Черную пятницу» тоже встречаются - мне это всё же удалось установить по результатам тайных переговоров с бывшими и нынешними сотрудниками застройщиков, которым я не могу не верить. Однако с помощью акции застройщики дают реальные скидки в основном на относительный или абсолютный неликвид.
4️⃣ Средние и мелкие застройщики могут вести себя нелогично, давать скидки или не давать скидки совершенно рандомно и невпопад. Там ещё с Excelем у некоторых не очень и акционеры специфичные. Крупные застройщики если решили давать скидки (даже небольшие), то дают, но в рамках четко описанных рамок и в ходе маркетинговых акций. Вот как раз «Черная пятница» одна из них. Например, в рамках «Черной пятницы» обычно собирает летний урожай «Донстрой», в другие периоды времени не очень желающий давать большие и даже небольшие скидки.

🔻Итого: мало получить скидку, перед покупкой нужно всё проверить и побороться за своё потребительское счастье самостоятельно. Система «Черной пятницы», помимо прочего, ограничивает время на принятие решения, что отчасти делает покупку эмоциональной.

🔍 Я лично против эмоций, я за анализ. Размышляя о покупке недвижимости «со скидкой» оцените сколько она стоит на открытом рынке. Возможно, вам удастся найти такой же товар на вторичном рынке по аналогичной или даже меньшей цене (где искать - ЦИАН, Авито и т.д.).

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

«Чёрная пятница» недвижимости: разоблачение
Окончательный диагноз многолетней практике маркетологов в искусной манипуляции сознанием покупателей недвижимости «со скидкой». Полный текст с иллюстрациями и дополнениями.

💰 Большинство людей занимается инвестициями, потому что не верит в пенсионную систему, не хочет нищенствовать на старости лет или работать до самой смерти.

🪴Забота о своем личном будущем и о безбедной старости целиком и полностью находится в наших руках. Опасно перекладывать эту ответственность на 3-х лиц или тем более «рассчитывать на государство».

⬛ Нет ничего более страшного, чем быть финансово зависимым от государства. Нет ничего более страшного, чем не успеть создать к старости незащищённый и несбалансированный инвестиционный портфель.

☔Пенсионная реформа в России приняла хронический характер, её результаты абсолютно непредсказуемы.

🔻Поэтому разумное самостоятельное инвестирование - единственный доступный и легальный путь к нормальной, обеспеченной пенсии и финансовой независимости!

Согласны?
👍 да
🔥 yes

☝️В моем понимании пенсия - это «пассивный доход». То есть это когда ты под капельницей лежишь, а смски с уведомлениями о поступлениях на расчетный счёт доходов от инвестиций продолжают поступать. Смски - это образное выражение, конечно, как и капельница.

👀 Всё, что предполагает даже небольшое (ленивое) участие в жизни актива для пенсии не подходит. Это с моей точки зрения.

🏁 Пропустил выход нового объема коммерческих помещений - на сей раз порадовала компания STONE (чуть не добавил Hedge): в БЦ STONE Дмитровская вышли в продажу аж 6 (шесть) клиентских офисов.

🪑Что такое клиентский офис? Это помещение с открытым доступом для постоянного клиентского потока, то есть с отдельным входом с улицы или из торговой галереи.

💳 Основными пользователями клиентского офиса, как правило, являются компании, предоставляющие финансовые услуги.

Характеристики помещений:
🔸6 лотов
🔹Площадь от 57 м2
🔸Цены от ₽22.2 млн
🔹ПВ по рассрочке от ₽2.2 млн.

➕ ну и в STONE Дмитровская остались ещё и другие помещения ритейла с минимальным бюджетом от ₽13 млн.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Просто анонс.

#стартпродаж

📊 Эльвира Сахипзадовна с коллегами повысит 🗝 ставку, ведь рост инфляции в России вышел из берегов.

💸 Инфа сотка. В настоящее время ключевая ставка 7,50%, а будет min 8%.

🥺 Несмотря на провокации СБЕРа, повышение 🗝 ставки может привести к повышению стоимости ипотеки и негативно повлияет на рынок жилой недвижимости, прежде всего на вторичку.

🛋️ На ту самую вторичку, продажи которой (по данным Росреестра) били рекорды в мае и июне.

↗️ Повышение 🔑 ставки до 8%, вполне вероятно, станет не последней остановкой, так что я за вторичку немного беспокоюсь.

🤯 Бегу покупать!
😢 Хрен знает, что будет
😱 Эльвира, нет...

⛓️Стоимость акций девелоперов определяет ключевая ставка. Продажи новостроек тоже пострадают от повышения ключевой ставки - так думает «рынок».

📉 С 17.07 падают акции «Самолёта» и ПИК на бирже. Помимо общей просадки фондового рынка РФ это связано и со 100% вероятностью повышения ключевой ставки.

📈 А вот акции британских компаний, занимающихся недвижимостью и застройщиков в последние дни напротив выросли в цене.

🔀 Причина обратная - Банк Англии собирается понижать 🔑 ставку.

🔺На этих новостях акции крупнейших застройщиков жилья пошли вверх: Persimmon прибавил 8,3%, а акции Barratt Developments и Taylor Wimpey выросли на 7% и 6,8% соответственно.

👀 Вывод: хотите зарабатывать на акциях застройщиков, смотрите на ставки по кредитам и ключевую ставку. Это помимо P/E и прочих индикаторов...

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией

📈 Недавно мне задали вопрос о том, в каких точках России в ближайшее время возможен резкий рост стоимости недвижимости.

🗺️Я выделяю прежде всего рекреационную недвижимость в следующих регионах:

🔹Дагестан (Дербент)
🔹Калининградская область
🔹Краснодарский Край

Почему именно там?
Вчера нам ещё раз напомнили о том почему.

💳 Карты UnionPay в Тинькофф и Солидарности больше работать не будут. Минфин США добавил в санкционный SDN лист Локо-банк, Тинькофф, Солидарность, ПСКБ, платежную систему Юнистрим. Через Локо-банк неплохо шли оплаты за зарубежную недвижимость, кстати. А картами UnionPay можно было платить кое-где в Турции и снимать деньги в банкоматах в Европе (не везде).

🕳️В связи с падением курса рубля и усугубляющейся финансовой блокадой России (и по ряду других причин) всё большим спросом будут пользоваться внутренние курорты.

👊 Это в принципе устойчивый долгосрочный тренд - отдых в России.

🔥Именно поэтому приморские зоны Дагестана, Калининградской области и Краснодарского края неминуемо ожидает рост цен. И если про Kраснодарский край хочется спросить «куда же больше?», то два других региона определенно обладают потенциалом роста.

🔑 8️⃣.5️⃣%. Кредиты на покупку коммерческой недвижимости подорожают. Про остальное писал выше.

🗞️По данным Ведомостей Мосбиржа вскоре запустит индексы стоимости складов

1️⃣ Индикатор складской недвижимости на основе данных о стоимости складов. Код индекса – CREI.

2️⃣ Индекс доходности складской недвижимости CREITR.

👀 Дальше в Ведомостях какой-то непонятный (для меня) текст о том, что «индикатор CREITR будет учитывать доход от сдачи складских помещений в аренду и рассчитываться как отношение суммы стоимостей всех складов, входящих в индекс, к их совокупной цене на первый день расчета». Можно формулу что ли?

💾 Данные Мосбирже будут отгружать профучастники рынка (я насчитал их всего три, так что о полноте данных судить рановато). В индексе уже принимает участие УК «СБЕР Современные фонды недвижимости».

✍️ Моё мнение:

🅰️ Чем больше индикаторов, тем лучше. Но инвесторам желательно точно понимать как считаются индексы и насколько используемые для расчета данные полны и точны. Если УК СФН останется единственным поставщиком информации, то на индексы можно будет НЕ ориентироваться совсем.
🅱️ Очевидно, что оба индекса будут использоваться в рекламных целях, типа «по данным Мосбиржи индекс CREITR вырос на X%...» - бегите инвестировать! Возможно, это основная суть инструмента.

⚠️ Вот вы всё пишите в комментариях, что за границей опасно покупать недвижимость - «отнимут».

⚡Опасно покупать недвижимость в Сочи. Особенно рядом с «Сириусом», там уже фактически отняли недвижимость у Дерипаски и сейчас отнимают проект Manterra у Ткачева.

✅ Понятно, что если кому-то «наверху» понадобится очистить участки, примыкающие к «Сириусу» от законных и зарегистрированных построек (жилых домов и гостиниц) - суд примет соответствующее решение и если хотя бы что-то компенсируют собственникам это будет удача.

👀 Уж если есть на свете рай - то это Краснодарский край! Там отличный инвестиционный климат.

На рынке недвижимости Дубая пузырь?

Так говорят непрофессиональные инвесторы, которые ориентируются на ощущения, а не на объективную аналитику.

Согласно данным, Bubble Index Дубай находится в недооцененной зоне, то есть, это один из самых перспективных рынков.

А рост стоимости недвижимости Дубая еще даже не достиг пика 2014 года, и это не учитывает инфляцию доллара за это время, то есть до предыдущего пика остается еще более 20%. За это время рынок ОАЭ реформировался, стал более либеральным и открытым инвесторам.

🤔Например, вы знали, что можете посмотреть список абсолютно ВСЕХ сделок не только купли-продажи недвижимости, но и аренды, на сайте земельного департамента Дубая?

Ориентируясь на реальные данные, аналитик Андрей Негинский 4 раза в неделю выкладывает наиболее выгодные для покупки объекты. С ценами и подробным описанием.

Подписывайтесь на канал Негинского (уже 40.000 чел), чтобы следить за рынком недвижимости.

#РЕКЛАМА

📺 А вот и долгожданная запись вебинара-презентации нового объекта SimpleEstate "Магнит в Люберцах"

❓Почему мы выбрали именно этот объект?
❓Какие есть риски?
❓Сколько могут заработать инвесторы?

Ответили на эти и другие вопросы!

🎥 Приятного просмотра: https://youtu.be/diLsM1ZJugc

💵Оставить заявку на инвестиции: https://clck.ru/34wBXF

☎️ Остались вопросы? Звоните  +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i

↗️ С сегодняшнего дня банки в РФ повышают ставки по депозитам до 10%. Думаю, что и ставки 11% можно будет скоро увидеть.

☝️Напоминаю, что рентная недвижимость в Москве (ГАБ) приносит сейчас +/- 9%

👀 Всё кончено с недвижимостью? Продаем и перекладываем деньги на депозиты?

🔥 Но! У коммерческой недвижимости есть одна очень важная особенность: недвижимость растёт в цене с течением времени, тогда как сумма, положенная на депозит остаётся прежней.

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

🔷 У нас новый участник, кстати! Обратите внимание)

Новые интересные посты мэтров:

🔸 Инвестиции во флиппинг здорового человека

🔸 Что нужно чтобы ремонт шёл по плану и в чёткие сроки

🔸 Кейс про двойные стандарты

🔸 В каких точках России в ближайшее время возможен резкий рост стоимости недвижимости

🔸 Итоги проекта: 2-шка в Строгино

🔹 3 правила успешного торга при покупке участков

🔸 Арендное жилье и государство

🔸 Разбор: Плюсы и минусы инвестиций в Регионы против Москвы

🔸 Подкаст для инвесторов

🔸 Про искушения собственника


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

📊 Вышел очередной (для многих долгожданный) отчёт по рынку стрит-ритейла Москвы за 2кв2023г. от SimpleEstate.

🔹Как готовый арендный бизнес в формате стрит-ритейл пережил первую половину года?
🔹Какие объекты подорожали, а какие упали в цене?
🔹Какая сейчас окупаемость у объектов ГАБ и сколько можно заработать?
🔹Как не потерять деньги при покупке коммерческой недвижимости?

📕Всё ответы с комментариями и пояснениями, как всегда, квартальном отчете SimpleEstate.

💸В США уже больше 10 лет фиксируется бум альтернативного финансирования проектов в сфере недвижимости. И главный драйвер бума - инвестиционные платформы, которые фактически представляют собой маркетплейсы инвестиционных проектов. В классической модели любой инициатор инвестиционного проекта может выставить его на платформе (после проверки сотрудниками платформы) и привлекать деньги частных инвесторов через механизм краудфандинга, а инвестплатформа зарабатывает свой %.

🕳И вот случился большой, но вполне ожидаемый скандал. Одна из самых крупных инвестиционных платформ США, работающих по классической модели, CrowdStreet столкнулась с (предположительно) мошенничеством инициатора одного из представленных на платформе проектов.

💵 Некая Nightingale Properties собирала деньги инвесторов (от $25 тыс.) на покупку бизнес-центра Atlanta Financial Center с целью осуществления быстрого и высокодоходного спекулятивного проекта. До этого CrowdStreet и Nightingale уже делали несколько успешных сделок, но в этот раз что-то пошло не так.

💰Под сделку с Atlanta Financial Center было создано акционерное общество, на котором аккумулировались деньги инвесторов - всего было собрано около $54 млн. от более чем 800 инвесторов. Однако в какой-то момент средства просто исчезли с банковских счетов, а Nightingale Properties оперативно заявила о банкротстве проектной компании.

🤦🏻‍♀️Некоторым инвесторам всё же удалось получить свои деньги обратно: в общей сумме было возвращено около $9 млн. Nightingale Properties обвинили в мошенничестве, а разбираться дальше будет суд. CrowdStreet выступает соответчиком по искам к Nightingale Properties.

🔻Продолжение следует