⚖️ Дилемма инвесторов: NNN или US Treasures?

💰В последнее время всё больше американских инвесторов сталкиваются с проблемой выбора между инвестированием в облигации казначейства США (US Treasures Bonds) и приобретением недвижимости NNN (Triple Net Lease, трижды чистая аренда): доходность этих инструментов почти сравнялась - событие, характеризующее нестабильное время.

💵 Инвестиции в особый сектор рынка готового арендного бизнеса, NNN недвижимость долгое время считались привлекательным вариантом для многих инвесторов, которые искали стабильный и долгосрочный источник дохода.

🤩 Фактически недвижимость с арендаторами NNN наиболее близко приближается к мечте о пассивном доходе, ведь все заботы о объекте недвижимости (налоги, страховка, расходы на ремонт и т.д.) целиком лежат на арендаторе. Типичный пример NNN-объекта.

📊 Повышение ставки ФРС привело к росту доходностей облигаций казначейства США.

📃 US Treasures Bonds считаются одним из самых безопасных и надежных активов в мире, поскольку США гарантирует выплату процентов и возврат капитала. С середины 2020 года доходность облигаций выросла с 0.53% до 3.55%, что заставило многих инвесторов пересматривать свои стратегии вложений.

🔻С сентября 2022 года спрос на NNN недвижимость резко упал. Однако, эксперты рынка ГАБ отмечают, что падение спроса было вызвано уходом игроков, рассматривавших приобретение объектов NNN в кредит. Остались те, кто покупает NNN за кэш.

💵 На рынке присутствует значительное количество частных инвесторов, продолжающих отдавать предпочтение NNN недвижимости.

🔋Почему же они выбирают недвижимость и покупают доходность 4-6-8% при инфляции 4.9% и US Treasures с их 3.55%?
1️⃣ Пассивный доход
2️⃣ Устойчивость к рецессии и к инфляции за счёт привязки индексации к индексу потребительских цен или привязке к обороту (не у всех объектов, но у некоторых)
3️⃣ Налоговые льготы в рамках программы 1031 Exchange (для части инвесторов из США)
4️⃣ Защитный актив
5️⃣ Отсутствие волатильности (это не инструмент фондового рынка)
6️⃣ Отсутствие доверия к банковской и финансовой системе США

💡А что бы выбрали вы на долгосрок?

🔥 NNN
👍 US Treasures
👀 Прокомментирую

✅ Значение максимальной процентной ставки (по вкладам в российских рублях) десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, зафиксировалось на значении 7.64% годовых.

📉Инфляция по году пока находится на уровне 2.3%. В настоящее время официальная инфляция не повышается.

🔻Итого: ставки по депозитам не меняются с февраля. Курс рубля периодически колеблется к доллару, но явно находится в коридоре. Жилая недвижимость стагнирует.

☝🏻Должен отметить, что в текущей ситуации рублевый депозит на 3-6 мес. выглядит неплохо. Инфляции (пока) нет, гарантии от государства ещё есть (АСВ)...

🤖 Вы пользуетесь ИИ?

📀 Искусственный интеллект (речь не только про chatGPT) в той или иной форме постепенно становится спутником во многих аспектах деятельности человека. И в сфере недвижимости тоже.

🔍 При помощи различных технологий ИИ теперь можно провести оценку инвестиционного потенциала, первичный анализ рынка недвижимости, получить трактовку некоторых событий, происходящих на рынке. Появилась возможность частично автоматизировать некоторые задачи (создание маркетинговых материалов, подготовка юридических документов, первичная коммуникация с контрагентами посредством чат-ботов и т.д.).

💻 Крупные мировые консалтинговые компании (по признаниям их топ-менеджмента) планируют расширять использование возможностей ИИ.

📔Например, в ближайшее время консультант JLL собирается выпустить гайд для своих сотрудников о том, что можно и чего нельзя делать при использовании искусственного интеллекта.

❌ Прежде всего, нельзя сливать ИИ личные данные клиентов и конфиденциальные условия сделок.

✅ Зато можно просить ИИ сокращать тексты или помогать в написании писем для рассылок клиентам.

💬 Лично моя практика показывает, что пока текстовый ИИ является скорее очень способным помощником человека, но не его полноценной заменой.

📝Промт - техническое задание ИИ - целиком и полностью является задачей человека. К сожалению, ИИ не волшебник, когда я создаю плохое ТЗ, то и результат у меня стабильный - ХЗ.

🤯 Требую запретить ИИ
🔥 Уже использую ИИ
👍 Ищу адрес Сары Коннор

⚡Активность физлиц-покупателей новостроек по итогам апреля 2023 ожидается существенно выше, чем в апреле 2022, когда банки пересматривали условия ипотечного кредитования и, в частности, предлагали аномально высокие ставки (на фоне начала СВО) - ВNmар.рrо

🔍Я всё время ищу новые форматы! Одна из новейших идей - записать видео-лекцию (мастер-класс) об инвестициях в кладовки.

⚠️Исключительно мой взгляд на этот вопрос:
atsogoev.ru/kladovki

❓Почему именно кладовки? Очень низкий порог входа и куча навязчивой рекламы на эту тему. Захотелось внести свои честные 5 копеек. Но это только первая серия, будет ещё вторая.

👋 Если кто-то забыл, у меня на канале есть рубрика, посвященная началу продаж коммерческих помещений... Любой застройщик может мне прислать свой анонс или новость... И А101 вновь этим воспользовались!

🏗 Итак, теперь застройщик А101 открывает продажи помещений для бизнеса в доме №3 в ЖК «Бунинские кварталы».

📍Место: в 1,7 км от будущей станции «Потапово» (2024 г.), сам дом примыкает к основным обеспечивающим трафик объектам

🚀 В продаже уже 33 помещения, площадью от 27 до 505,6 м2

Функциональное назначение помещений:
🔹 7 помещений с технологией общественного питания (от 50 м2)
🔹 спортивный центр (505,9 м2)
🔹 минимаркет (344,8 м2) с тремя входами, два из них подходят для разгрузки

💸 Цены: от ₽10,1 млн.
   
⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Просто анонс.

#стартпродаж

📊 Исследовательская платформа REIDIN (аналог ВNmар.рrо) опубликовала очередной отчёт по рынку жилой недвижимости ОАЭ.

😳 Рост цен в Дубае: +14,52% г/г
😐 Рост цен в Абу-Даби: +1.65% г/г

🤯 Спрос на офисы оказался в коридоре?

📊Статистика последних сделок по купле-продаже и аренде офисов в Москве показывает, что спрос арендаторов и покупателей-эндюзеров сосредоточен на севере и северо-западе Москвы, фиксирует Коммерсантъ, со ссылкой на исследования NF Group. В частности, с 2022 года там было приобретено 323 тыс.м2 офисов (24% от общего объема сделок в Москве).

🏢 Наиболее активное строительство происходит в Ленинградском деловом коридоре, сформированном в том числе близостью к деловому кластеру «Белая площадь», а также по примыкающим к нему направлениям, в том числе в сторону Дмитровского шоссе. В частности этот район уже выбрали для себя «Новосталь-М», BЭБ.PФ, «Тинькофф», выступая объектами притяжения для крупного и малого бизнеса.

🏗️ На данный момент основой объем предложения строящейся офисной недвижимости составляет ~950 тыс. м2. Около 45% из этого объема уже реализовано - продано или сдано в аренду.

👆🏻В общем, ничего нового - спрос на московские офисы традиционно формируется в т.н. деловых районах.

⚠️ Поэтому: в странных местах, где офисов нет и не было никогда покупать их не нужно, спрос (скорее всего) будет слабый, если будет вообще.

У ГК «Основа» стартовал новый проект VERY на Миклухо-Маклая в Обручевском районе Москвы. Что интересного и необычного в нём будет:

💫 Престижное и удобное расположение: 2 минуты пешком до новой станции метро «Университет дружбы народов», 5 минут на авто до Ленинского проекта и 15 минут до ТТК.

🏙 Развитая инфраструктура: внешняя — с несколькими ведущими ВУЗами, ТЦ и фитнес-центрами, внутренняя — от детского садика до хобби-комнаты.

🎻 Униальная архитектура и дизайн входных групп вдохновлены оттенками и формой драгоценных камней.

🏙 Три башни высокого класса бизнес+ на 19 этажей — любуйтесь видами на закат, парки и город.

🌿 5 парков по соседству — проводите больше времени на природе.

🏘 Большой выбор планировок: от компактных студий до просторных 5-комнатных квартир. Все квартиры имеют панорамное остекление, в том числе и угловое.

Более 60% квартир имеют лоджии, балконы и террасы.

🔑 Хотите узнать подробнее? Тогда переходите на сайт или звоните по телефону +7 (495) 432-14-48

#реклама

⚫️ Некролог… Мой телеграм-канал «дожил» и до этого

Вчера умер Сэм Зелл, легендарный американский инвестор, который был одним из основателей мировой индустрии коллективных инвестиций в недвижимость и одним из самых авторитетных спикеров сектора коммерческой недвижимости США на протяжении нескольких десятилетий. Ему был 81 год.

Я много читал об этом человеке и даже анализировал некоторые из его сделок. Сэм Зелл был незаурядным инвестором, собравшим портфель первоклассных объектов недвижимости в США прежде всего за счет проведения очень рискованных сделок с дистресс-активами.

Ещё в 70-е годы XX века Зелл сформулировал основные принципы инвестирования, которым следовал до конца:
1️⃣ искать активы, которые находятся в стрессе, в банкротстве, под давлением или не пользуются спросом
2️⃣ убеждаться в том, что эти активы имеют высокое качество и обладают потенциалом роста цены
3️⃣ структурировать сделки так, чтобы платить как можно меньше налогов, так мало, насколько это возможно не нарушая закон

Зелл был своенравным, резким и даже грубым человеком, он никогда не отличался обтекаемостью формулировок и был защитником капиталистических ценностей. Он всегда искал интересные сделки и будучи опытным GP активно и громко собирал капитал, чтобы финансировать скупку проблемных активов, если чувствовал приближение проблем на рынке и в экономике.

В ковидном 2020 году Зелл ждал появления дистресс-активов и быстро создал слепой фонд, нацеленный на приобретения. Но не случилось. В последние месяцы Зелл прогнозировал рецессию и проблемы в экономике США, а также выступал за дальнейшее повышение ставки ФРС для оздоровления бизнес-среды. Я думаю, что в логике Зелла это «оздоровление» означало возможность лично для него и его соинвесторов купить что-нибудь очень проблемное и дешевое.

Индустрия коллективных инвестиций в недвижимость (REIT) существовала с 1950-х годов XX-го века, но не была популярной до начала 1990-х - до тех пор пока Зелл и ряд других предпринимателей в сфере недвижимости не создали из инструмента налоговой оптимизации инвестиционный продукт в сфере инвестиций в недвижимость.

«У меня почти не было сомнений в том, что существует огромный спрос на денежный поток, который обеспечивает недвижимость. Люди хотели ликвидности и прозрачности, и мы представили общественности продукт, который фактически соответствовал потребностям и целям».

«Сэм был крестным отцом современной эры REIT», - написал вчера Дэвид Шварц, руководитель девелоперской группы Waterton, и продолжил «Но он также был пионером стиля кэжуал, будучи одним из первых миллиардеров-генеральных директоров в джинсах».

Сэм Зелл был участником самой крупной инвестиционной сделки с недвижимостью в истории: в 2007 году за $39 млрд. он продал компанию Equity Office Properties управляющей компании Blackstone Стивена Шварцмана. Личное состояние Зелла, по данным Forbes, составляет $5 млрд. А еще он любил мотоциклы.

😵‍💫 Левередж какой-то...финансовый рычаг? Что это⁉️

ℹ️ В физике рычагом или левереджем называют применение специального механизма, изобретенного 3 тыс. лет назад в Древней Греции - физического рычага, позволяющего поднимать большие веса малым усилием. В XX веке впервые было разработано определение «финансового рычага», то есть эффекта кредита.

☝🏻С точки зрения инвестиций, кредит позволяет увеличить доходность проекта, сократив сумму вложений, поэтому его и называют «финансовым рычагом».

📊 За счет разницы между ставкой по кредиту и рентабельностью проекта как раз и достигается положительный эффект.

⚠️Важно: рычаг сработает, если рентабельность проекта будет выше, чем ставка по кредиту.

🏢 Вчера вечером, девелопер STONE HEDGE прислал мне пресс-релиз, посвященный запуску программы «Ипотека от застройщика» для покупателей бизнес-центров STONE.

👀 Предлагается воспользоваться программой сроком до 5 лет для приобретения офисных и торговых площадей. Как написано в пресс-релизе «...после получения права собственности заёмщик сможет сразу начать сдавать объект в аренду, а полученный доход использовать как средство погашения задолженности»

🏗️ Ипотека с ПВ 20% от стоимости приобретаемого помещения и процентной ставкой 12% годовых (неплохо с учётом средней банковской ставки в 13%) распространяется на новые сделки в бизнес-центрах в активной стадии реализации:

🔹 Tower D STONE Towers на «Белорусской»
🔹 STONE Савеловская
🔹 STONE Ленинский
🔹 STONE Дмитровская

🙄 Не могу припомнить, чтобы застройщик коммерческой недвижимости запускал свою ипотеку.

🔧 В общем, с помощью нового инструмента инвесторы смогут повысить доходность своих вложений, применив левередж.

👻 Ghost kitchen исчезают с рассветом..

точнее, с возвращением жизни в привычное до пандемии русло

🌐 Во время пандемии рестораны с концепцией «ghost kitchen» (работающие исключительно навынос) стали весьма популярным явлением и открывались пачками, а для уже существующих сетей стали чуть ли не единственным источником дохода.

😷 В 2021 году гигант фаст-фуда Wendy’s Co. объявил о планах открыть 700 ресторанов подобного типа в США, Канаде и Великобритании, а Rego Restaurant Group заявила, что ее бренды Quiznos и Taco Del Mar планируют открыть около 100 таких же ресторанов. Не говоря уже о сотнях. если не тысячах стартапов и просто отдельных ресторанов, открывшихся по всему миру, и в России тоже.

💸 Однако в прошлом году инвестирование в сферу «ghost kitchen» заметно сократилось, а многие рестораны закрылись. Конкуренция внутри приложений, осуществляющих доставку еды очень жесткая, стоимость обслуживания пустого ресторана, рассчитанного только на доставку, оказалась слишком высокой по сравнению с традиционной моделью быстрого питания. Кроме того, привычки людей выезжать на ужин и общаться друг с другом в физических ресторанах возвращаются.

🏳️Компания Butler Hospitality, которая управляла призрачными кухнями для отелей, тихо закрылась в прошлом году, оставив клиентов без питания, а поставщиков - без оплаты. CloudKitchens, одним из первых инвесторов которой был соучредитель Uber Трэвис Каланик, в прошлом году потеряла множество ресторанов-партнеров, работающих по системе «ghost kitchen».

🍟Более дорогие продукты подталкивают людей к фаст-фуду. Согласно отчету JLL посещаемость ресторанов быстрого обслуживания вернулась к допандемическим уровням, но всё ещё отстаёт от уровня 2019 года. Wendy’s Co сворачивает свои планы по размножению призрачных кухонь и вводит новое, ночное меню 🤤🍔.

👀 Предпочитаю доставку
🔥 Предпочитаю настоящие рестораны

🏛 Инвестиционный банк Goldman Sachs, взаимодействующий с сотнями семейных офисов по всему миру, подготовил ежегодное исследование инвестиционных предпочтений этих организаций (по результатам опроса 166 институциональных семейных офисов)

👥 Семейный офис (family office) - частная компания, оказывающая услуги одной семье или нескольким семьям в сфере управления капиталами.

🔀 Большинство family office сейчас интенсивно занимаются ребалансировкой инвестиционных портфелей. Значительная часть семейных офисов сообщила о планировании увеличить свои инвестиции в следующие классы активов в течение 2023 года:

🔹 48% планируют увеличить инвестиции в акции
🔹 41%собираются инвестировать напрямую (в новые и существующие бизнесы)
🔹 27% хотят вложить капиталы в недвижимость

🧲 Полная версия исследования Goldman Sachs здесь

⏪ Собираетесь ли вы приобрести жилую недвижимость в обозримом будущем? ⏩

🇺🇸 США: нет. По результатам опроса Gallup, проведенного в апреле 2023 был зафиксирован новый рекорд: максимальное за 45 лет количество американцев, считающих, что настоящее время является неподходящим для покупки недвижимости. 80% опрошенных отказались от планов покупать недвижимость в 2023 году. Этот показатель растет с конца 2021 года.

🇷🇺 Россия: да. Опрос Работа.ру/Домклик, проведенный в декабре 2022 года (увы посвежее данных у меня нет) среди экономически активного населения России показал, что более половины опрошенных,58% планируют покупку жилья в обозримом будущем. Из них 9% сообщили, что планируют приобрести недвижимость уже в 2023 году, 10% — в ближайшие 2 года, а 9% — в ближайшие 3-4 года.

🎛 Предлагаю обновить данные опроса! Результаты явно будет нерепрезентативные - в канале много инвесторов и лиц, имеющих конфликт интересов. Но все равно любопытно.