🏗 Построить, чтобы...

🥺 Вечно они что-нибудь выдумают, а русский человек потом мучайся…

✅ Build-to-Rent (BTR) — это модель, при которой девелопер изначально строит объект недвижимости не для продажи, а для последующей сдачи в аренду неизвестному кругу арендаторов. Иначе говоря, спекулятивно, на свой страх и риск. В основном, термин применяется в отношении арендных жилых домов.

✅ Build-to-Suit (BTS) - это девелопмент ради конкретного, заранее известного арендатора (реже покупателя). Объект возводится по техническому заданию будущего арендатора (реже покупателя), который заранее подписывает предварительный договор.

✅ Built-to-Core — строительство коммерческой недвижимости с целью создания стабильного инвестиционного актива (возможно, с последующей продажей в качестве ГАБ)

💰 Sale and Lease-back — это операция, при которой собственник продает свою недвижимость инвестору, но остается в ней как арендатор. Одновременная продажа и аренда.

💾 Нужно просто попытаться запомнить!

👍 Запомню!
💯 Забуду.
👀 Татуировку набить что-ли...

#ликбез

МПТ: миражи приложения труда

👀Вчера я увидел анонс офисного проекта в ВАО... Здание площадью 60 тыс.м2 (заявленный класс - А) на пути в Метрогородок... Я этот район знаю неплохо и у меня есть большие сомнения в том, что в этом месте хоть кому-то понадобится офис... Ок: кому-то может и понадобится, но спрос сильно ограничен.

🤔 И я задумался!

🏢 Московская программа мест приложения труда (МПТ) предлагает застройщикам сладкую морковку: снижение платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков под жилое строительство в обмен на обязательство построить офисы, промышленные или социальные объекты за пределами ТТК и МКАД.

❌ Вот только наличие здания не равно наличию рабочих мест.

🥺Некоторые анонсируемые сейчас или уже строящиеся на окраинах города офисные центры несут в себе риск остаться полупустыми, а город может получить «офисные призраки» — формально созданные, но невостребованные рынком коммерческие площади, которые в негативном сценарии лишь ухудшат городскую среду и станут символом неэффективных решений.

🕯️Застройщики, начавшие проекты на выселках только ради получения льгот, могут в конечном итоге, особенно при ухудшении экономической коньюнктуры, оказаться неспособными завершить строительство коммерческих объектов. Возможный результат — замороженные стройки и недостроенные здания.

👉И ведь даже сейчас некоторые девелоперы пытаются «слезть» с этих проектов: продать их, перевести в жильё или максимально отсрочить реализацию.

🔌Лично с моей точки зрения программа МПТ в ее текущем виде представляет собой довольно странную и искуственную попытку децентролизовать офисный рынок города, что неизбежно приведет к некоторым искажениям. Масштаб искажений зависит от кучи разных факторов.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Если вы рассматриваете инвестиции в коммерческие объекты, явно строящиеся ради льгот по МПТ, оставайтесь предельно осторожны. Такие здания часто располагаются в локациях с неочевидными перспективами, а отсутствие естественного спроса может привести к длительным периодам простоя и низкой доходности.

✔️Стоит обращать внимание на объекты, которые построены прежде всего в соответствии с рыночными потребностями, а не только для галочки и с целью получения застройщиком льгот.

🏗️ Застройщик «Страна Девелопмент» готовится размещать облигации...

💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
🗓️ Срок обращения - 3 года
💸 Ориентир по купону - 27%, но могут снизить в процессе размещения, если будет высокий спрос.
💵 Доходность к погашению (YTM) - 30,61%.

🌇 Небоскрёбы на Пресне и Republic сами себя не построят!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
👀 Не надо брать
🔥 Я взяла / взял
✍ Выскажусь

Было страшно, но я посчитал...

🏗 Нашел объявление о продаже трешки 114 м2 в «Английском квартале» на Мытной за ₽77 млн (₽675,4 тыс./м²). Квартира в первозданном виде - без отделки! В 2007 году аналогичная квартира в этом комплексе продавалась примерно за $7,5 тыс./м² или в абсолюте за ~$855 тыс. !

📊 За 18 лет номинальная стоимость выросла до $8,4 тыс./м² при текущем курсе 80,77 ($953 тыс.). Реальная годовая доходность инвестиции IRR в долларах составила аж 0,44% годовых!

🍸 Вишенка в горьком коктейле! При затратах на продажу около 3% (брокерские), чистая прибыль за 18 лет составила всего $69,7 тыс. Но это всё без учета налога на имущество, коммунальных и эксплуатационных платежей и прочих радостей собственника элитного жилья...

🧮 Фин.модель лежит здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/160XgHgnxDFabZwDJc8D-PbSHMMoHYGNknJZ1S7YXsRY/edit?usp=sharing

👍 Лучше такое не считать!
🔥 Это был опыт, что ценно - чужой
👀 Пойду выпью горький коктейль...

🥺 Вчера я был несправедлив. Посчитал только в долларах - этих «грязных зеленых бумажках». Компетентные товарищи намекнули мне, что подсчеты в рублях спасают от депрессии и более полезны для здоровья!

💾 Всё здесь:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/15_EoGQRuz0LHzhs7jZvLTyjCBW0ydKdc3gJ2D3jUV1o/edit?usp=drivesdk

🤗 Жить стало лучше - жить стало веселее!

Норм или стрём?

👀 Представьте, что Толстому заказали рассказ, сюжет которого связан со вновь построенным пассажем (торговым центром), а Репин написал картину по заказу застройщика дач!

☯️ Гениальный маркетинг или сомнительная идея?

🎶 К чему это я? MR Group заказал композитору Илье Демуцкому симфонию «Николь» в честь строящегося ЖК Nicole. Мировая премьера прошла вчера в Москве, дирижировал Курентзис.

🎼 Музыку я пока не послушал, но уже хочется осудить... Сам не знаю почему!

#оффтоп

👀 Сидишь, читаешь про себестоимость строительства бизнес-центров или про фактор развития Большой Кольцевой Линии на рынке офисной недвижимости Москвы и тут бах! Пост-исследование из разряда «Влияние пения птиц на стоимость жилья». Вот это сюрприз! Интересно, конечно, но... Я же про офисы сюда пришел почитать, круговые диаграммы посмотреть...

☯️ Больше не будет такого: про птичек и жильё теперь читаем в тг-канале STONE Dome, посвященном жилой недвижимости, а про офисы и ритейл - в оригинальном канале лидера рынка офисного девелопмента Москвы STONE.

🗂️ Кстати, у меня в телеграме есть папочки, куда я раскладываю каналы, которые читаю. Офисы отдельно, жильё - отдельно. Теперь порядок.

🏗 Застройщик «РКС Девелопмент» спешит за деньгами: готовится размещать облигации серии 002P-05

💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - 3 года (1080 дней)
💸 Ориентир по купону - пока 28,00%, что соответствует доходности YTM до 31,89% годовых.
📅 Сбор заявок запланирован на 2 июня 2025 года, а размещение - на 5 июня.

🫣 Просто комментарий: в проекте Insider от РКС в месяц продается около 10 апартов. Строить начали в августе 2022 года, на текущую дату напродавали 192 апарта из 942 (данные - ДOM.PФ). Похоже, что сдадут нераспроданным даже на 50%...

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Вижу инвест
🔥 Нужен инсайдер внутри!
👀 Уже имею РКС (или они меня)...
✍ Выскажусь

🏛 Эрнст-Рихард Нирнзее (1873-1934) - первый застройщик высотных жилых домов в Москве и пионер fee-девелопмента. Прибыв в Москву в 1898 году, он стремительно создал ведущую девелоперскую компанию города, изменив подход к инвестициям в доходную недвижимость.

⭕️ Нирнзее занимался строительством доходных жилых домов. Сначала как fee-девелопер работал на сторонних инвесторов, затем - на себя. Он первым в Москве осознал формулу успешного городского девелопмента: при ограниченной площади земли нужно выжимать объемы за счет высотности. 7-9 этажные дома Нирзее были редкостью для Москвы, где высотность не превышала 3-5 этажей. Творения застройщика Нирнзее локалы называли «тучерезами».

💰 Работая по схеме fee-девелопмента, Нирнзее брал на себя весь цикл создания доходных домов для инвесторов: от проектирования до ввода в эксплуатацию и коммерческого управления. Его услуги ценились высоко, а московские бизнесмены-инвесторы доверяли Нирнзее свои капиталы – миллионеры Курников, Борисов, Бабанин, Волоцкая и другие уважали Нирнзее как компетентного и эффективного партнера.

🌇 Доходные дома Нирнзее были блестящими для своего времени инвестиционными проектами с максимальной доходностью для инвесторов. Например, его знаковый дом в Большом Гнездниковском переулке:
🔸Малогабаритные квартиры для максимизации арендного потока
🔸Коммерческие помещения на первом этаже (кабаре «Летучая мышь»)
🔸Монетизация крыши (кафе и летний кинотеатр)

🏗️ За 17 лет предпринимателькой деятельности (1898-1915) Нирнзее построил более 30 доходных домов в центре Москвы, создав высокодоходные ГАБы для своих клиентов. На вырученные от fee-девелопмента средства он возвел собственный доходный «Дом Нирнзее».

💸 К сожалению, к 1915 году сложилась специальная ситуация - рост антигерманских настроений в России заставил Нирнзее начать избавляться от активов. Застройщик продал свой ГАБ «Дом Нирнзее» банкиру Рубинштейну за ₽2,1 млн. (около ₽2,1-2,5 млрд. современных). Своевременный exit позволил Нирнзее полностью или частично вывести капитал из России, избежав национализации после революции 1917 г.

🚂 После крупной сделки Нирнезее отбыл в Варшаву и построил там небольшой доходный дом. Умер в 1934 году.

🔥 Красавчик!
👀 Научил застройщиков плохому...
👍 Спасибо, Кэп.
🤔 Котелок варил у человека!

#история

🏛 Красотой архитектуры Москвы и Петербурга восхищаются многие! Изысканные доходные дома, необычные фасады, мемориальные таблички, дух «России, которую мы потеряли»!

☝️Вот только эти великолепные здания создавались вовсе не для восхищения потомков, а ради извлечения прибыли. Неожиданно, правда?

🎼 Вчера после поста о музыкальной симфонии «Николь», заказанной MR Group, многие комментаторы отметили, что заказные произведения искусства - это нормальная практика и многое было сделано ради денег. А давайте взглянем под этим углом и на архитектуру?

🏢 Знаменитое здание страхового общества «Россия» — сейчас один из символов Москвы и объект культурного наследия. Но знаете ли вы, что было на этом месте до него?

🎪Там располагался народный театр «Скоморох», где выступали известные музыканты-балалаечники и давали спектакли по пьесам русских авторов. Это был настоящий культурный центр своего времени! Декорации для спектаклей создавал сам Шехтель, а Толстой лично присутствовал на премьере своей пьесы «Власть тьмы». Тысячи людей посещали театр, билеты были недорогими и позволяли приобщиться к культуре широким слоям населения всех сословий.

💰 В самом конце 19 века этот театр закрыли, а затем снесли. На участок, так много значивший для истории русского театра, положила глаз бездушная мегакорпорация - Страховое общество «Россия» (СОР). Капиталисты-страховщики решили, что русскую культуру возможно отменить и построили на руинах Театра (!) свой монструозный и давящий доходный дом. Площадь квартир в нём доходила до 200 м2. И уж конечно, жить там должны были не рабочие!

💵 Это был чистой воды коммерческий проект, нацеленный на извлечение максимальной прибыли от аренды квартир. Фасады доходного дома создавались такими красивыми не для услады органов зрения зевак, а чтобы привлекать состоятельных арендаторов и повышать арендную плату за квартиры до максимума.

🛐 Сегодня мы смотрим на эти старинные здания как на нечто сакральное и ценное. Как на символ. Но что это за символ на самом деле? Символ успешности чужих инвестиций, символ амбиций девелоперов начала ХХ века?

🤔 При всей внешней красоте, сейчас внутри многие из этих зданий фактически малопригодны для жизни или работы - это строения с устаревшими конструкциями, деревянными перекрытиями, совершенно несоответствующие современным нормам безопасности и комфорта.

🙃 Так может, стоит пересмотреть отношение к городской среде? Сегодняшние бизнес-проекты - завтрашнее культурное наследие. Возможно, через 100 лет наши потомки будут так же яростно защищать современные ЖК от сноса, как защищаются доходные дома прошлого века.

🤫И все те, кто сегодня критикует «бездушных застройщиков», забывают, что «их» любимые исторические здания тоже были созданы такими же «бездушными застройщиками» своего времени.

Согласны со мной?

🔥 Да
👍 Нет

🔥 Представьте: ваш клиент открывает дверь презентабельного офиса и попадает в залитый светом атриум с панорамным остеклением. Перед ним пространство, которое говорит о статусе и успехе - вы получили преимущество ещё до начала переговоров!

💼 Историческая архитектура XIX века снаружи, передовые инженерные решения внутри. Не просто коммерческая недвижимость, а инвестиционный продукт с очевидным потенциалом увеличения арендной ставки в будущем.

💸 Не буду томить: деловой части проекта «Густав» открылись продажи офисов нового поколения — редкая возможность для инвесторов войти в сегмент престижной коммерческой недвижимости. Уникальное сочетание: современные бизнес-пространства в окружении исторической застройки, в тихом квартале рядом с ТТК.

📊 Условия для инвесторов: рассрочка 0% на 12 месяцев, первоначальный взнос всего 30%. Но и это не всё!
До 31.05.2025 можно получить дополнительную выгоду 5% - нужно только шепнуть менеджеру промокод Tsogoev5 или ввести на сайте.

⭐ Правительство Москвы с одной стороны активно сносит промзоны по программе КРТ, а с другой стимулирует строительство объектов light industrial и производств!

⚡️С 30 апреля Москва исключила классические склады из списка объектов, дающих девелоперам льготы при переводе участков под жилье. Зато повысили льготный коэффициент для промышленных объектов с 0,7 до 0,8. Проще говоря — строить технопарки, пром.производства и объекты light industrial для получения льготы по уплате ВРИ стало ещё выгоднее.

🏢 Параллельно в пределах МКАД реализуется около 60 проектов КРТ на ~600 гектарах, а владельцы малых производств и складов получают уведомления о сносе. Большинство из них — 70% — хотят остаться в городе, но программа КРТ выдавливает их за МКАД.

👀 То есть город сначала выселяет малые производства из промзон, на их месте строится жильё, а потом где-то рядом возводится технопарк-LI-производство. Итого, в 2025 выселили и снесли в 2029 закончили строить LI часто на том же самом месте!

☝️Чем-то это напоминает адекдот:
— Хаим, почем вы продаете вареные яйца?
— По рублю штука.
— А покупаете?
— По десять рублей за десяток.
— Так зачем вам все это надо?
— Ну как же! Во–первых, навар с яиц, потом — деньги крутятся. Ну и без дела не сижу.

🤔 К условному 2029 году выселенные компании уже переехали из Москвы в замкадный light industrial. Предполагается, что они обратно поедут? Это не так просто, у производственников переезд равносилен закрытию бизнеса.

🫣 А зачем сносили промзону-то? Только чтобы избавиться от некрасивых зданий и на их месте построить новое жильё и промышленные здания поновее и покрасивее?

👍 Городу виднее.
🔥 Главное - навар!
👀 Где логика?

👀 В телеграмах пишут, что российский рубль переоценен. Ну не может он стоить ₽80 за «мятую зеленую бумажку». Вот и олигархи так тоже думают - Потанин сказал, что мечтает о курсе ₽120/$. Вероятно, это позволит ему нанять трех дворецких, вместо двух, а еще виночерпия и постельничего.

🪆 Но есть и альтернативное мнение! Рубль при ближайшем рассмотрении остается существенно недооцененной валютой по сравнению с валютами сопоставимых экономик.

📊 Если посмотреть на данные Всемирного банка и МВФ за 2025 год, российский рубль оценивается всего в 36% от своей справедливой стоимости по отношению к доллару США. Проще говоря, товары и услуги в России стоят почти в 3 раза дешевле, чем должны были бы при справедливом курсе валюты.

💼 Интересно сравнение с другими странами со схожим уровнем экономического развития. В 2025 году ВВП России на душу населения по паритету покупательной способности (ППС) прогнозируется на уровне $49 тысяч, что сопоставимо с показателями многих европейских стран и Японии, и значительно выше, чем у Китая ($29 тысяч). При этом российская валюта оценивается рынком в 1,6 раза ниже, чем валюты сопоставимых стран. Парадоксик!

🧮 Справедливый курс рубля, исходя из экономических показателей сопоставимых стран, должен находиться примерно на уровне ₽60/$.

✔️ Но нам об этом всём особо не рассказывают. Зачем это знать простому россиянину? Не надо - а то еще думать начнёт...!

Как видите перспективы рубля?
👍 Будет ₽60/$
🔥 Будет ₽120/$
👀 Хрен его знает, что будет...

⚡️Вот такой крутой отзыв я получил от участницы обучения одной из моих образовательных программ Юлии Агафоновой:

⏪ Хочу поблагодарить за ту работу, которую вы делаете для рынка. Если бы не вы, не знаю где можно было бы получить столь ценные знания на русском языке за небольшие деньги. Я уже делала консалтинговые работы до прохождения программы «Анализ Best Use», но если сравнить результаты до и после - это две большие разницы.

Программа дала мне инструменты для разных ролей: как исполнитель исследований получила шаблон для качественных исследований и могу брать в два раза больше за работу, как руководитель проекта - ТЗ и параметры проверки исполнителей, как инвестор - методику глубокой оценки решений. Уже монетизирую полученные знания. Большое спасибо! ⏩

🚀Это, безусловно, приятно, но....

🎓 Но я остался не совсем доволен разработанной мной программой «Анализ Best Use». Вроде бы всё то, но что-то не совсем в той форме, что я бы хотел дать слушателям. Поэтому я решил обновить программу, чтобы сделать её вот уж точно уникальной и самой крутой!

✅ В общем, запускаю «Анализ Best Use 2.0»! Стартуем в мини-группе на 10 человек 02 июня 2025 года. Обучение будет длится 1 месяц.

😱 И вновь моя команда аналитиков не обрадовалась тому, что я собираюсь делать upgrade этой образовательной программы и сказала мне: «НЕТ! Ну зачем ты будешь учить людей делать best use? Это наш бизнес, нам выгодно, чтобы таких умных было как можно меньше».

📚 Однако я всегда выступаю за свободное распространение знаний. Правда, мест мало...

👉Регистрация здесь: bu.atsogoev.com

⚠️ Важно: всё, кто проходил обучение на «Анализ Best Use» получат обновление автоматически и совершенно бесплатно!

🔬Анализ best use: пример (почти из жизни)

💡Представьте: инвестор приобрел на торгах трехэтажное здание в Подмосковье. Здание пустует уже несколько лет, но расположено в перспективном месте. Что делать дальше? Как извлечь максимальную выгоду из этого актива? Здесь на помощь приходит анализ best use.

💰Инвестор, приобретая объект ориентировался на низкую цену входа и интуитивно рассматривает несколько вариантов использования здания: создать мини-торговый центр, переоборудовать под мини-гостиницу или снести и построить высотный жилой комплекс. Каждый сценарий имеет свои плюсы и минусы, но какой из них принесет наибольшую прибыль при допустимом уровне рисков?

🤓Консультанты, проводящие анализ best use, изучают локацию, конкурентное окружение, спрос на различные виды недвижимости в районе расположения объекта. Оценивают техническое состояние здания, возможности его реконструкции, а также юридические и градостроительные ограничения. В ходе анализа может выясниться, что новое строительство жилья в этом месте невозможно, зато есть потенциал для создания складского или индустриального комплекса – и это становится новым сценарием для рассмотрения.

🧮 Для каждого сценария разрабатывается детальная финансовая модель. Расcчитываются затраты на реализацию, потенциальные доходы, финансовые метрики (IRR, NPV и т.д.). Учитываются риски: например, насыщенность района торговыми площадями или сезонность спроса на гостиничные услуги. Все данные сводятся в сравнительную таблицу, позволяющую наглядно оценить преимущества и недостатки каждого сценария.

📑 В итоге инвестор получает обоснованный ответ на вопрос «что делать с объектом?». Возможно, оптимальным решением окажется создание мини-отеля – это обеспечит стабильный доход при умеренных затратах на реконструкцию. Или же анализ покажет, что наиболее выгодно будет продать объект специализированному девелоперу, а не уходить в затратный процесс реконструкции.

✅ В любом случае, решение теперь базируется не на интуиции, а на тщательном анализе всех факторов и возможностей.

🔌 Помню комментарий под одним из старых своих постов: «Так там даже РНСа ещё нет! Как-то опасаюсь туда заходить. А вдруг не получат...».

🤔 Вот кейс из последних - STONE Калужская! Вчера вышла новость про прохождение государственной экспертизы проектной документации. Следующий шаг - РНС (получение разрешения на строительство).

📈 После РНС STONE всегда повышает цены - это закономерность. На ранних этапах проекта (до получения РНС) цены максимально привлекательные, а с получением РНС застройщик пересматривает ценовую политику.

🤗 Инвесторы, готовые вложить деньги на этапе «до РНС», получают премию в виде роста цены за период согласований. А как только проект получает РНС - цены повышаются и дальше продолжают рост по ходу строительства, вплоть до этапа ввода. То есть чем на более ранней стадии заходит в проект инвестор, тем больше он может заработать.

👉 То есть уже пройдена экспертиза, риски неполучения РНС уже сильно снижены, а цена еще не выросла (но STONE уже пугает повышением цен!). В целом, момент для входа заслуживает внимания, особенно для инвесторов с умеренным риск-профилем!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией