This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
А у нас кризис? 🤔
👀 Честно говоря, я совершенно этого не заметил... А вы?
✍️ Кругом опять пишут про «кризис у застройщиков жилья»... Всё плохо, рух, обвал, пиры во время чумы.
🔀 На этом фоне: продажи у застройщиков идут (во всяком случае в МСК и СПБ), они скупают новые проекты и земли, льготная ипотека работает, банки кредиты выдают. Да, дела у девелоперов не как раньше (2021-2023 г.), но ведь идут! Коммерческая недвижимость тоже продается...
🤗 Конечно, факторы есть — продавать стало сложнее, покупатели стали более требовательными, решения принимают дольше, требуют скидок от оверпрайса. Но это же просто нормальная коррекция бизнес-модели, адаптация к новым условиям.
☝️Ведь кризис - это же большая серьезная проблема, ставящая организм на грань выживания. А сейчас нечто другое — рынок работает, просто в новом ритме.
🔌 Может, я что-то упускаю? Или я отдельно, а нарратив телеграмма отдельно... И мы по-разному понимаем это слово?
Как думаете, у застройщиков действительно кризис?
👀 Честно говоря, я совершенно этого не заметил... А вы?
✍️ Кругом опять пишут про «кризис у застройщиков жилья»... Всё плохо, рух, обвал, пиры во время чумы.
🔀 На этом фоне: продажи у застройщиков идут (во всяком случае в МСК и СПБ), они скупают новые проекты и земли, льготная ипотека работает, банки кредиты выдают. Да, дела у девелоперов не как раньше (2021-2023 г.), но ведь идут! Коммерческая недвижимость тоже продается...
🤗 Конечно, факторы есть — продавать стало сложнее, покупатели стали более требовательными, решения принимают дольше, требуют скидок от оверпрайса. Но это же просто нормальная коррекция бизнес-модели, адаптация к новым условиям.
☝️Ведь кризис - это же большая серьезная проблема, ставящая организм на грань выживания. А сейчас нечто другое — рынок работает, просто в новом ритме.
🔌 Может, я что-то упускаю? Или я отдельно, а нарратив телеграмма отдельно... И мы по-разному понимаем это слово?
Как думаете, у застройщиков действительно кризис?
May 13
🔮Многочисленные кассандры из года в год предрекают обвал рынка недвижимости. Аудитория свято верит.
😱Огромное количество людей, слушающих известных инфомошенников и хайпожоров-кликуш, годами и десятилетиями ждут значительного снижения цен на рынке жилой недвижимости. Ведь людям старательно втирают в мозг, что на рынке жилой недвижимости и ипотеки пузырь, который очень скоро лопнет. Тем более, что сейчас же кризис!
💡И я подумал: ну a что есличу дилы правы, а я, всегда ставивший на рост рынка недвижимости (в рублях) - не прав? Нельзя покупать переоцененную недвижимость, надо избегать пузырей, не правда ли?
🦎Но вот главный рептилоид (по совместительству главный иллюминат, масон и министр финансов Мирового правительства) авторитетный инвестор Джордж Сорос говорит, что всякий раз, когда он видит пузырь🎈, он спешит в него инвестировать.
🤨Сорос что с дуба рухнул? Зачем покупать переоцененные активы? Маразм крепчал?
☝️Но, возможно, в этом есть смысл. Сорос объясняет, что пузыри, скорее всего, станут больше и просуществуют дольше, чем большинство людей себе представляют. Инвесторы будут продолжать лихорадочно покупать в течение неопределенного времени не на основе рациональных побуждений, а потому, что их одноклассник, «дурачок Вовочка» разбогател на пузыре. По этой причине люди будут из зависти принимать неправильные решения и брать риски, инвестируя в пузыри.
🔻«Это не иррационально» - утверждает Сорос. Однако не все люди также умны, как Сорос, поэтому:
⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией!
😱Огромное количество людей, слушающих известных инфомошенников и хайпожоров-кликуш, годами и десятилетиями ждут значительного снижения цен на рынке жилой недвижимости. Ведь людям старательно втирают в мозг, что на рынке жилой недвижимости и ипотеки пузырь, который очень скоро лопнет. Тем более, что сейчас же кризис!
💡И я подумал: ну a что если
🦎Но вот главный рептилоид (по совместительству главный иллюминат, масон и министр финансов Мирового правительства) авторитетный инвестор Джордж Сорос говорит, что всякий раз, когда он видит пузырь🎈, он спешит в него инвестировать.
🤨Сорос что с дуба рухнул? Зачем покупать переоцененные активы? Маразм крепчал?
☝️Но, возможно, в этом есть смысл. Сорос объясняет, что пузыри, скорее всего, станут больше и просуществуют дольше, чем большинство людей себе представляют. Инвесторы будут продолжать лихорадочно покупать в течение неопределенного времени не на основе рациональных побуждений, а потому, что их одноклассник, «дурачок Вовочка» разбогател на пузыре. По этой причине люди будут из зависти принимать неправильные решения и брать риски, инвестируя в пузыри.
🔻«Это не иррационально» - утверждает Сорос. Однако не все люди также умны, как Сорос, поэтому:
⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией!
May 14
🎈Как насчет инвестирования в пузырь?
Anonymous Poll
31%
Уже, успешно!
10%
Уже, неудачно.
23%
Надо попробовать...
36%
Без меня!
May 14
STONE Ходынка 2️⃣: цены вверх через…⏳
🏗 Получено разрешение на строительство (РНС) премиального офисного квартала STONE Ходынка 2️⃣. Этот факт может стать сигналом к повышению цен на объекты в проекте. Я предупредил.
🏢 О STONE Ходынка 2️⃣: Три разноформатные башни офисного квартала у парка «Ходынское поле» в 2 мин.пеш. от ст.м.«ЦСКА».
🔛 Глубина этажей - до 10 м.
↕️ Высота потолков - 3,65 м.
🏛️ В ближайшем окружении расположены офисы VK, GSK, OZON, Ростелеком, BASF и относительно недалеко центральный офис BMW, Северсталь, MARS.
✅ Уже сегодня в STONE Ходынка 2️⃣ реализовано более 50% офисных помещений.
👀 А что будет после РНС: волнуйтесь
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🏗 Получено разрешение на строительство (РНС) премиального офисного квартала STONE Ходынка 2️⃣. Этот факт может стать сигналом к повышению цен на объекты в проекте. Я предупредил.
🏢 О STONE Ходынка 2️⃣: Три разноформатные башни офисного квартала у парка «Ходынское поле» в 2 мин.пеш. от ст.м.«ЦСКА».
🔛 Глубина этажей - до 10 м.
↕️ Высота потолков - 3,65 м.
🏛️ В ближайшем окружении расположены офисы VK, GSK, OZON, Ростелеком, BASF и относительно недалеко центральный офис BMW, Северсталь, MARS.
✅ Уже сегодня в STONE Ходынка 2️⃣ реализовано более 50% офисных помещений.
👀 А что будет после РНС: волнуйтесь
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
May 14
📑 Инвестиционная группа Allianz выпустила новое издание своего Глобального Пенсионного Отчета 2025
📊 Пенсионный индекс Allianz (API) разработан для комплексной оценки устойчивости пенсионных систем ведущих стран мира. Он состоит из трех суб-индексов и учитывает 40 параметров. Allianz выставляют пенсионным системам разных стран оценки по шкале от 1 до 7, где кол - наилучший результат (его никто не получил).
⭐️ Лидером снова стала Дания с оценкой 2,3 балла. За ней Нидерланды (2,6), Швеция (2,6), Япония (2,7) и Новая Зеландия (2,8). США оказались на 10-м месте с 3,2 балла. Хвост рейтинга: Шри-Ланка (5,0), Малайзия (4,7), Лаос (4,6). Эмираты тоже в конце с 4,1 балла.
❌Россия из рейтинга Allianz-25 (очевидно, по геополитическим причинам) исчезла. Но в 2023 году у России было 3,6 балла, выше, чем у Сингапура, Кипра и Чехии
📊 Статистика по-прежнему неумолима - к 2050 году число людей старше 65 лет удвоится. На каждых 100 работающих будет приходиться 26 пенсионеров против нынешних 16. Мир стареет, а пенсионные фонды (государственные и негосударственные) большинства стран так и не научились обеспечивать стабильную доходность, превышающую показатели инфляции.
⚠️ Вам по-прежнему будет неприятно об этом читать. Но я снова вынужден сделать вам больно и напомнить.
💰 Забота о своем личном будущем и безбедной старости целиком и полностью находится в ваших руках. Не нужно перекладывать эту ответственность на государство - нет ничего более страшного, чем быть финансово зависимым от него.
💸 Большинство людей занимается инвестициями именно потому, что не верит в пенсионную систему, не хочет нищенствовать на старости лет или работать до смерти. Инвестирование остается единственным доступным и легальным путем к нормальной пенсии. Не теряйте времени - инвестируйте.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Пенсия не скоро!
👀 Я уже на пенсии...
📊 Пенсионный индекс Allianz (API) разработан для комплексной оценки устойчивости пенсионных систем ведущих стран мира. Он состоит из трех суб-индексов и учитывает 40 параметров. Allianz выставляют пенсионным системам разных стран оценки по шкале от 1 до 7, где кол - наилучший результат (его никто не получил).
⭐️ Лидером снова стала Дания с оценкой 2,3 балла. За ней Нидерланды (2,6), Швеция (2,6), Япония (2,7) и Новая Зеландия (2,8). США оказались на 10-м месте с 3,2 балла. Хвост рейтинга: Шри-Ланка (5,0), Малайзия (4,7), Лаос (4,6). Эмираты тоже в конце с 4,1 балла.
❌Россия из рейтинга Allianz-25 (очевидно, по геополитическим причинам) исчезла. Но в 2023 году у России было 3,6 балла, выше, чем у Сингапура, Кипра и Чехии
📊 Статистика по-прежнему неумолима - к 2050 году число людей старше 65 лет удвоится. На каждых 100 работающих будет приходиться 26 пенсионеров против нынешних 16. Мир стареет, а пенсионные фонды (государственные и негосударственные) большинства стран так и не научились обеспечивать стабильную доходность, превышающую показатели инфляции.
⚠️ Вам по-прежнему будет неприятно об этом читать. Но я снова вынужден сделать вам больно и напомнить.
💰 Забота о своем личном будущем и безбедной старости целиком и полностью находится в ваших руках. Не нужно перекладывать эту ответственность на государство - нет ничего более страшного, чем быть финансово зависимым от него.
💸 Большинство людей занимается инвестициями именно потому, что не верит в пенсионную систему, не хочет нищенствовать на старости лет или работать до смерти. Инвестирование остается единственным доступным и легальным путем к нормальной пенсии. Не теряйте времени - инвестируйте.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Пенсия не скоро!
👀 Я уже на пенсии...
May 14
🚀 За пять месяцев 2025 года в России появилось шесть новых термальных комплексов общей площадью 82,6 тыс. м² - это больше, чем за весь 2024 год. Консалтинговая компания NF GROUP фиксирует настоящий термальный бум на российском рынке.
🏗 География открытий впечатляет: Брянск («Аэротермы»), Оренбург, Новокузнецк, Казань («Пляж») получили собственные городские курорты, а Подмосковье пополнилось флагманским Termoland в ТЦ «Вейпарк» и объектом в Vnukovo Outlet Village. Новые комплексы открываются именно как масштабные проекты с всесезонными уличными аквазонами - формат, который ещё недавно казался экзотикой для России.
📊 Посещаемость действующих термальных комплексов выросла на 9-40% за 2024 год, а в первые месяцы 2025-го показатели продолжают расти. На май 2025 года термальные центры работают уже в 27 регионах страны, и до конца года планируется появление объектов в Ярославле, Орле, Краснодаре.
💰Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Некоторые девелоперы термальных комплексов начинают привлекать деньги частных инвесторов (в форме облигаций или в форме ЗПИФ). Просто напомню: не стоит забывать о принципах инвестиционного анализа при рассмотрении подобных проектов.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
Вложили бы свои деньги в термальные комплексы?
👍 Да.
🔥 Ну только если немного!
👀 Пошли бы они в баню…
🏗 География открытий впечатляет: Брянск («Аэротермы»), Оренбург, Новокузнецк, Казань («Пляж») получили собственные городские курорты, а Подмосковье пополнилось флагманским Termoland в ТЦ «Вейпарк» и объектом в Vnukovo Outlet Village. Новые комплексы открываются именно как масштабные проекты с всесезонными уличными аквазонами - формат, который ещё недавно казался экзотикой для России.
📊 Посещаемость действующих термальных комплексов выросла на 9-40% за 2024 год, а в первые месяцы 2025-го показатели продолжают расти. На май 2025 года термальные центры работают уже в 27 регионах страны, и до конца года планируется появление объектов в Ярославле, Орле, Краснодаре.
💰Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Некоторые девелоперы термальных комплексов начинают привлекать деньги частных инвесторов (в форме облигаций или в форме ЗПИФ). Просто напомню: не стоит забывать о принципах инвестиционного анализа при рассмотрении подобных проектов.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
Вложили бы свои деньги в термальные комплексы?
👍 Да.
🔥 Ну только если немного!
👀 Пошли бы они в баню…
May 14
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
📁 Data room (дата-рум) — это защищённое хранилище документов (физическое или электронное), где собрана вся критически важная информация о компании, проекте или сделке. По сути, это архив документов.
📚 Организация data room — стандартная практика due diligence. Перед крупной инвестиционной сделкой (покупкой объекта недвижимости, вложением в девелоперский проект и т.д.) инвестор получает доступ к документам через data room.
🔣 Там собрана финансовая отчётность, правоустанавливающие документы, техпаспорта, аудиторские заключения, договоры аренды, договоры займов, акционерные соглашения - всё.
🔐 В случае электронного дата-рума система обеспечивает максимальную конфиденциальность — каждый пользователь получает ограниченный доступ только к нужным документам.
💾 Популярные электронные платформы для организации виртуальных data room - Эвритег VDR и DataSpace VDR. Для развертывания виртуальных data room документы приходится сканировать (жутко интересное занятие👉🤯)
📜В России многие документы существуют в бумажном виде, поэтому data room организуется под сделку в переговорных комнатах офиса продавца или на нейтральной территории. Папки с документами изучаются под присмотром сотрудников продавца.
🎯 Организация data room со стороны продавца является чрезвычайно любезным и профессиональным жестом. Такой подход говорит о том, что продавец настроен на прозрачность и готов предоставить полную информацию для анализа. Конечно, если data room качественно структурирован.
✔️ Забавный факт: один мой знакомый познакомился в data room со своей будущей женой!
👍 Ясно-понятно
👀 Путано-запутано
🔥 Спасибо, Кэп!
#ликбез
📚 Организация data room — стандартная практика due diligence. Перед крупной инвестиционной сделкой (покупкой объекта недвижимости, вложением в девелоперский проект и т.д.) инвестор получает доступ к документам через data room.
🔣 Там собрана финансовая отчётность, правоустанавливающие документы, техпаспорта, аудиторские заключения, договоры аренды, договоры займов, акционерные соглашения - всё.
🔐 В случае электронного дата-рума система обеспечивает максимальную конфиденциальность — каждый пользователь получает ограниченный доступ только к нужным документам.
💾 Популярные электронные платформы для организации виртуальных data room - Эвритег VDR и DataSpace VDR. Для развертывания виртуальных data room документы приходится сканировать (жутко интересное занятие👉🤯)
📜В России многие документы существуют в бумажном виде, поэтому data room организуется под сделку в переговорных комнатах офиса продавца или на нейтральной территории. Папки с документами изучаются под присмотром сотрудников продавца.
🎯 Организация data room со стороны продавца является чрезвычайно любезным и профессиональным жестом. Такой подход говорит о том, что продавец настроен на прозрачность и готов предоставить полную информацию для анализа. Конечно, если data room качественно структурирован.
✔️ Забавный факт: один мой знакомый познакомился в data room со своей будущей женой!
👍 Ясно-понятно
👀 Путано-запутано
🔥 Спасибо, Кэп!
#ликбез
May 14
🔢 Сейчас есть много факторов, почему ЦБ в скором времени может начать снижение ключевой ставки.
✅ Прежде всего, это снижение инфляции — именно из-за неё ЦБ повышал ставку ранее.
🔮 Я думаю, что к концу года мы сможем увидеть ключевую ставку на уровне 14–15%, а рыночную ипотеку на уровне 16%.
🔮🔮🔮 На мой взгляд, доступные для широких народных масс значения ипотеки в 10–12% мы сможем наблюдать только в 2026 году и то, при условии достижения экономикой необходимой для такого рода снижения ключевой ставки кондиции.
✅ Прежде всего, это снижение инфляции — именно из-за неё ЦБ повышал ставку ранее.
🔮 Я думаю, что к концу года мы сможем увидеть ключевую ставку на уровне 14–15%, а рыночную ипотеку на уровне 16%.
🔮🔮🔮 На мой взгляд, доступные для широких народных масс значения ипотеки в 10–12% мы сможем наблюдать только в 2026 году и то, при условии достижения экономикой необходимой для такого рода снижения ключевой ставки кондиции.
ЦИАН
В Госдуме считают, что ЦБ снизит ключевую ставку уже в июле
May 14
⚫ Инфомошенники «качают» дарксторы: мне уже жалуются. В интернетах активно зазывают научиться покупать подвалы, сдавать «Самокату» и зарабатывать на этом не ниже 20% годовых!
☝️Напомню, дарксторы (темные магазины, DS) – это складские помещения, рассчитанные на доставку продуктов. «Тёмные» они потому, что покупатели туда не заходят – товар собирается в дарксторах и развозится курьерами.
🏮Располагаются, как правило, в подвалах, цоколях, дворовых корпусах и других «неформатных» для торговли продуктами местах. Главное требование – близость к жилым домам, потребителям.
✅ Вроде это не секрет, многие слышали, читали: у дарксторов в целом довольно сомнительная бизнес-модель.
🛍️ Сервисы доставки продуктов убыточны для большинства игроков и живут на щедрых дотациях / инвестициях их учредителей - это факт.
💰Учредитель «Самоката» СБЕР, Яндекс.Лавка это Яндекс, остальные DS открывают традиционные ритейлеры.
🕯️В любой момент деньги могут перестать сжигать в топке - как уже было со Мегамаркетом. И СБЕР уже зашатал рынок обычных складов, может ушатать и рынок помещений для DS.
💵 Вообще вся схема доставки продуктов в мире держалась на огромных дотациях / инвестициях и дешевой рабочей силе курьеров. Курьеры уже недёшевы, дотации пока есть. Надолго ли?
❌ Между прочим, европейский ALDI вообще закрыл доставку продуктов! На канале SimpleEstate мы писали об этом.
🤔 Я не говорю, что дарксторы фигня. Я только обращаю внимание на этот, фундаментальный риск. А ведь есть ещё!
🔸 Сомнительная ликвидность помещений – подвал с даркстором не горят желанием покупать опытные инвесторы. Потому что опытные инвесторы всегда думают о плане Б - уход нынешнего арендатора. Кто снимет большой подвал, кроме даркстора?
🔸 Качество помещений – подвалы есть подвалы. Проблемы с вентиляцией, влажностью, затоплениями никто не отменял.
✔️ Рынок дарксторов серьёзно растёт, но это не означает, что любое помещение под даркстор – удачная инвестиция. Большинство объектов – это именно подвалы и цоколи с кучей ограничений. При смене / уходе арендатора инвестор может надолго остаться с пустым и реально тёмным помещением.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Налицо раздувание дарксторного пузыря
👀 Предпочитаю что-нибудь посветлее!
☝️Напомню, дарксторы (темные магазины, DS) – это складские помещения, рассчитанные на доставку продуктов. «Тёмные» они потому, что покупатели туда не заходят – товар собирается в дарксторах и развозится курьерами.
🏮Располагаются, как правило, в подвалах, цоколях, дворовых корпусах и других «неформатных» для торговли продуктами местах. Главное требование – близость к жилым домам, потребителям.
✅ Вроде это не секрет, многие слышали, читали: у дарксторов в целом довольно сомнительная бизнес-модель.
🛍️ Сервисы доставки продуктов убыточны для большинства игроков и живут на щедрых дотациях / инвестициях их учредителей - это факт.
💰Учредитель «Самоката» СБЕР, Яндекс.Лавка это Яндекс, остальные DS открывают традиционные ритейлеры.
🕯️В любой момент деньги могут перестать сжигать в топке - как уже было со Мегамаркетом. И СБЕР уже зашатал рынок обычных складов, может ушатать и рынок помещений для DS.
💵 Вообще вся схема доставки продуктов в мире держалась на огромных дотациях / инвестициях и дешевой рабочей силе курьеров. Курьеры уже недёшевы, дотации пока есть. Надолго ли?
❌ Между прочим, европейский ALDI вообще закрыл доставку продуктов! На канале SimpleEstate мы писали об этом.
🤔 Я не говорю, что дарксторы фигня. Я только обращаю внимание на этот, фундаментальный риск. А ведь есть ещё!
🔸 Сомнительная ликвидность помещений – подвал с даркстором не горят желанием покупать опытные инвесторы. Потому что опытные инвесторы всегда думают о плане Б - уход нынешнего арендатора. Кто снимет большой подвал, кроме даркстора?
🔸 Качество помещений – подвалы есть подвалы. Проблемы с вентиляцией, влажностью, затоплениями никто не отменял.
✔️ Рынок дарксторов серьёзно растёт, но это не означает, что любое помещение под даркстор – удачная инвестиция. Большинство объектов – это именно подвалы и цоколи с кучей ограничений. При смене / уходе арендатора инвестор может надолго остаться с пустым и реально тёмным помещением.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Налицо раздувание дарксторного пузыря
👀 Предпочитаю что-нибудь посветлее!
May 15
«Иногда читаю ваш телеграм-канал, но вообще ничего не понимаю».
🤯 Да как так-то? Я же стараюсь писать просто и понятно...
🙄Ну окей, вот попытка.
🏪🏢🏠Офис, квартира или стрит-ритейл? Как сравнить рентные инвестиционные возможности между собой?
💡Метрик и подходов много. Одна из самых простых и понятных методик - ориентироваться на доходность в %.
ℹ️ Рентная доходность (gross yield) – это % показатель, который позволяет сравнивать вложения в недвижимость.
❓Как? Очень просто: делим годовой доход от аренды на стоимость недвижимости!
✅ Пример:
🔸Годовая аренда: $100.000
🔹Стоимость недвижимости: $2.000.000
▪️Gross yield: 5% (100.000/2.000.000*100)
🏛️Рентная доходность поможет определить потенциальный годовой доход от аренды в % - это удобно, и позволяет сравнить инструмент с банковским депозитом, например. Также рентная доходность позволяет сравнить разные варианты между собой и принять решение, которое принесет в потенциале наибольший профит.
✍️Дальнейшее объяснение приведет к усложнениям, а цель поста - показать как объяснять просто....
😳Надеюсь, я справился?
👍 Всё понятно
👀 Опять сложно
🔥 Хочу ещё простоты
🤯 Да как так-то? Я же стараюсь писать просто и понятно...
🙄Ну окей, вот попытка.
🏪🏢🏠Офис, квартира или стрит-ритейл? Как сравнить рентные инвестиционные возможности между собой?
💡Метрик и подходов много. Одна из самых простых и понятных методик - ориентироваться на доходность в %.
ℹ️ Рентная доходность (gross yield) – это % показатель, который позволяет сравнивать вложения в недвижимость.
❓Как? Очень просто: делим годовой доход от аренды на стоимость недвижимости!
✅ Пример:
🔸Годовая аренда: $100.000
🔹Стоимость недвижимости: $2.000.000
▪️Gross yield: 5% (100.000/2.000.000*100)
🏛️Рентная доходность поможет определить потенциальный годовой доход от аренды в % - это удобно, и позволяет сравнить инструмент с банковским депозитом, например. Также рентная доходность позволяет сравнить разные варианты между собой и принять решение, которое принесет в потенциале наибольший профит.
✍️Дальнейшее объяснение приведет к усложнениям, а цель поста - показать как объяснять просто....
😳Надеюсь, я справился?
👍 Всё понятно
👀 Опять сложно
🔥 Хочу ещё простоты
May 15
О пользе Due Diligence 👇
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
May 15
Forwarded from FTL Advisers
Сегодня частные инвесторы рассматривают множество направлений деятельности, включая инвестиции в различные объекты недвижимости, которые в перспективе могут стать стабильным источником дохода. Эксперты международной практики FTL Advisers делятся опытом реализации проекта по сопровождению проверки отеля в Таиланде.
Суть проекта
Мы разбили проект на несколько этапов, чтобы детально разобрать каждый аспект, который мог сыграть свою роль в ходе сделки:
Результат работ по проекту
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
May 15
🏁 Девелопер R4S вывел в продажу ОСЗ на пр. 60-летия Октября, 6 в Москве.
📍 Место: метро «Ленинский проспект», 9 минут пешком. Первая фасадная линия с удобным съездом с ТТК. Рядом офис московского СБЕРа, достраивающийся БЦ STONE Ленинский, новые ЖК бизнес-класса. Да и вообще место живенькое.
🔄 Предыстория: много лет назад здесь работал автосалон, который со временем закрылся. Очевидно, в какой-то момент компания R4S приобрела объект и провела полную реновацию.
🏗 Характеристики объекта:
🔸Общая площадь: 1 572 м² (подвал 310 м², 1 этаж 436 м², 2 этаж 436 м²)
🔸Терраса на кровле 390 м² — идеально для летней веранды ресторана
🔸Остекление трех сторон фасада
🔸Высокие потолки до 4,16 м
🔸Электрическая мощность 243 кВт
🔸Круглосуточный режим работы
🔸Удобная зона разгрузки
🍽 Судя по рендерам — панорамное остекление, свободные планировки, высокие потолки и терраса — очевидно, что девелопер рассчитывает на ресторан премиум-класса. Локация, техническое оснащение и окружающая инфраструктура этому только способствуют.
⭕️ Кстати, недавно район лишился легендарного ресторана «Анжело» (по неизвестным мне причинам), где серьёзные люди решали серьёзные вопросы. Теперь на его месте «Пятёрочка».
🎂 Возможно, пора открывать что-то новое на замену в стеклянном кубике от R4S? Цена вопроса, впрочем, немаленькая: ₽720 млн или ₽609 т. за м2 «теплой площади».
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
#стартпродаж
📍 Место: метро «Ленинский проспект», 9 минут пешком. Первая фасадная линия с удобным съездом с ТТК. Рядом офис московского СБЕРа, достраивающийся БЦ STONE Ленинский, новые ЖК бизнес-класса. Да и вообще место живенькое.
🔄 Предыстория: много лет назад здесь работал автосалон, который со временем закрылся. Очевидно, в какой-то момент компания R4S приобрела объект и провела полную реновацию.
🏗 Характеристики объекта:
🔸Общая площадь: 1 572 м² (подвал 310 м², 1 этаж 436 м², 2 этаж 436 м²)
🔸Терраса на кровле 390 м² — идеально для летней веранды ресторана
🔸Остекление трех сторон фасада
🔸Высокие потолки до 4,16 м
🔸Электрическая мощность 243 кВт
🔸Круглосуточный режим работы
🔸Удобная зона разгрузки
🍽 Судя по рендерам — панорамное остекление, свободные планировки, высокие потолки и терраса — очевидно, что девелопер рассчитывает на ресторан премиум-класса. Локация, техническое оснащение и окружающая инфраструктура этому только способствуют.
⭕️ Кстати, недавно район лишился легендарного ресторана «Анжело» (по неизвестным мне причинам), где серьёзные люди решали серьёзные вопросы. Теперь на его месте «Пятёрочка».
🎂 Возможно, пора открывать что-то новое на замену в стеклянном кубике от R4S? Цена вопроса, впрочем, немаленькая: ₽720 млн или ₽609 т. за м2 «теплой площади».
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
#стартпродаж
May 15
🏗 Застройщик «Атлас Девелопмент» или ГК ТОЧНО (а может и вообще некий ИП Пискулин), в общем, кто-то из них (или все трое) анонсировал закрытый старт бронирования жилого комплекса бизнес-класса U2 (бывший Atlas Flow). Много (скобок)...
📍 Адрес: Москва, СЗАО, Южное Тушино, улица Лодочная (2,4 км от ст.м. «Сходненская»)
📌 Место: обжитой район Южного Тушина с развитой инфраструктурой. Особенность локации - близость к набережной канала имени Москвы и Кленовому скверу. Район активно развивается, строится много нового жилья, неплохая транспортная доступность (особенно,если не выезжать за пределы района).
💵📐 Цены и планировки:
☪ от ₽13,7 млн. за 28,2 м² или ₽480 т./м²
1⃣ от ₽16,7 млн. за 40 м² или ₽410 т./м²
2⃣ от ₽22,9 млн. за 57 м² или ₽400 т./м²
3⃣ от ₽28,4 млн. за 73 м² или ₽390 т./м²
4⃣ от ₽51,7 млн. за 126 м² или ₽410 т./м²
🏢 Проект: 2 корпуса переменной этажности от 21 до 29 этажей с высотой потолков от 3 до 5 метров. В проекте чуть более 500 квартир, из фишек - лаунж-зона на крыше дома. Госкомиссия запланирована на I квартал 2028 года, ключи - до IV квартала 2028 года.
💸 Условия покупки: доступна семейная ипотека, первоначальный взнос от 20%. Предусмотрена беспроцентная рассрочка с ПВ 30% или ПВ 20% (для лотов более 2 спален) сроком 6, 12, 18 или 24 мес.
⭕ Окружение: в районе строятся дома - есть из чего выбрать. Основные конкуренты U2:Coldplay и Metallica ЖК «Мангазея на Речном» (от ₽540 т./м² за студии) и ЖК CitiZen (от ₽430 т./м² за студии).
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👀 Вижу инвест
👍 Опять оверпрайс
🔥 Мне по 🥁
📍 Адрес: Москва, СЗАО, Южное Тушино, улица Лодочная (2,4 км от ст.м. «Сходненская»)
📌 Место: обжитой район Южного Тушина с развитой инфраструктурой. Особенность локации - близость к набережной канала имени Москвы и Кленовому скверу. Район активно развивается, строится много нового жилья, неплохая транспортная доступность (особенно,если не выезжать за пределы района).
💵📐 Цены и планировки:
☪ от ₽13,7 млн. за 28,2 м² или ₽480 т./м²
1⃣ от ₽16,7 млн. за 40 м² или ₽410 т./м²
2⃣ от ₽22,9 млн. за 57 м² или ₽400 т./м²
3⃣ от ₽28,4 млн. за 73 м² или ₽390 т./м²
4⃣ от ₽51,7 млн. за 126 м² или ₽410 т./м²
🏢 Проект: 2 корпуса переменной этажности от 21 до 29 этажей с высотой потолков от 3 до 5 метров. В проекте чуть более 500 квартир, из фишек - лаунж-зона на крыше дома. Госкомиссия запланирована на I квартал 2028 года, ключи - до IV квартала 2028 года.
💸 Условия покупки: доступна семейная ипотека, первоначальный взнос от 20%. Предусмотрена беспроцентная рассрочка с ПВ 30% или ПВ 20% (для лотов более 2 спален) сроком 6, 12, 18 или 24 мес.
⭕ Окружение: в районе строятся дома - есть из чего выбрать. Основные конкуренты U2:
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👀 Вижу инвест
👍 Опять оверпрайс
🔥 Мне по 🥁
May 15
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
🚂 Американские железнодорожные компании нуждались в независимой оценке своей кредитоспособности для привлечения инвестиций. Инвесторы должны были иметь возможность разобраться и оценить десятки инвестиционных предложений в этой сфере, чтобы принимать инвестиционные решения. Тогда в 1909 году Джон Муди основал компанию Moody's, ставшую первым агентством, которое начало присваивать рейтинги облигациям железнодорожников. За ним последовали Standard Statistics (позже Standard & Poor's) в 1916 году и Fitch Publishing в 1924 году. Эти системы оценки помогали инвесторам понять уровень качества, риска и ожидаемую доходность различных финансовых инструментов.
🎯 Несколько лет назад перед нами в SimpleEstate стояла похожая задача: как выбрать по-настоящему выгодный объект для инвестиций и объяснить выбор проекта многочисленным инвесторам инвестиционной платформы? Вдохновившись вековым опытом рейтинговых агентств, наша команда создала уникальную систему комплексной оценки, которая анализирует 18 ключевых параметров каждого объекта и присваивает ему рейтинг от 0 до 5 баллов.
⚖️ Система учитывает все факторы, влияющие на доходность и надежность инвестиций. От качества арендаторов и удаленности объекта до условий расторжения договора. Каждый критерий получает объективную оценку, основанную на реальных данных рынка и объекта.
💰 Особое внимание уделяется финансовым показателям: размеру арендных ставок, срокам договоров, наличию и условиям привязки арендной платы к ТО, индексации. Мы анализируем объект, учитывая его расположение и принимаем во внимание текущие рыночные тенденции. Система также оценивает практические аспекты управления недвижимостью: качество арендаторов, состояние помещений, «форматность», обеспеченность парковочными местами и т.д.
⭐️ Итоговый рейтинг дает полное представление об инвестиционной привлекательности объекта. Максимальные 90 баллов получают только самые надежные и выгодные предложения - те, что сочетают высокую доходность с минимальными рисками.
📊 Прозрачная система рейтинга проектов позволяет нашим инвесторам принимать взвешенные решения, основываясь на объективных данных, а не на субъективных впечатлениях. SimpleEstate делает инвестиции в недвижимость более предсказуемыми и безопасными.
🎯 Несколько лет назад перед нами в SimpleEstate стояла похожая задача: как выбрать по-настоящему выгодный объект для инвестиций и объяснить выбор проекта многочисленным инвесторам инвестиционной платформы? Вдохновившись вековым опытом рейтинговых агентств, наша команда создала уникальную систему комплексной оценки, которая анализирует 18 ключевых параметров каждого объекта и присваивает ему рейтинг от 0 до 5 баллов.
⚖️ Система учитывает все факторы, влияющие на доходность и надежность инвестиций. От качества арендаторов и удаленности объекта до условий расторжения договора. Каждый критерий получает объективную оценку, основанную на реальных данных рынка и объекта.
💰 Особое внимание уделяется финансовым показателям: размеру арендных ставок, срокам договоров, наличию и условиям привязки арендной платы к ТО, индексации. Мы анализируем объект, учитывая его расположение и принимаем во внимание текущие рыночные тенденции. Система также оценивает практические аспекты управления недвижимостью: качество арендаторов, состояние помещений, «форматность», обеспеченность парковочными местами и т.д.
⭐️ Итоговый рейтинг дает полное представление об инвестиционной привлекательности объекта. Максимальные 90 баллов получают только самые надежные и выгодные предложения - те, что сочетают высокую доходность с минимальными рисками.
📊 Прозрачная система рейтинга проектов позволяет нашим инвесторам принимать взвешенные решения, основываясь на объективных данных, а не на субъективных впечатлениях. SimpleEstate делает инвестиции в недвижимость более предсказуемыми и безопасными.
May 15
Как разбогатеть на инвестициях в недвижимость и остаться богатым?
💵 В сфере инвестирования в недвижимость есть две больших группы инвесторов - те, кто готов идти на риск ради высокой доходности, и те, кто предпочитает стабильность и защитные активы с низким риском.
🔀 На первый взгляд эти группы несовместимы с друг другом, но на самом деле они отражают две стороны одного процесса - разбогатеть и сохранить богатство.
⛳В начале пути, чтобы нарастить капитал, нужен агрессивный подход и готовность рисковать. Именно смелые инвесторы часто добиваются больших успехов и богатеют. Они находят перспективные сделки, не боятся препятствий и делают ставки на рискованные, но высокодоходные проекты.
⚓Однако затем неизбежно возникает новая задача - сохранить и преумножить состояние. А для этого требуются совершенно противоположные качества - осмотрительность, осторожность, уход от чрезмерного риска. И тут уже агрессивный подход к инвестициям начинает мешать.
🔋Разбогатеть и остаться богатым - принципиально разные навыки. Склонность к риску, помогающая на первом этапе, становится главной угрозой на втором.
☔ Менять полностью свой риск-профиль и склонность к риску очень сложно, так как риск-профиль связан с личностными характеристиками человека.
☝️Уверен, что вредно для здоровья пытаться полностью менять свою натуру, но вот что можно сделать:
🔹Осознать разницу между этапами получения прибыли и сохранения капитала. Использовать диверсификацию активов и стратегий. С определенной отметки (цифры) держать часть капитала в высокорисковых проектах для дальнейшего роста, а часть - в защищенных активах для сохранения достигнутого.
🔹С ростом капитала привлекать экспертов для анализа своего портфеля. Есть деньги, чтобы купить второе мнение - покупайте его.
🔹Прислушиваться к опыту и интуиции. Часто после серии успехов интуитивно приходит ощущение, что пора сменить вектор. Доверять своему чутью.
🔹Менять соотношение рискованных и защищенных вложений со временем. По мере накопления богатства смещайте акцент в сторону сохранения и снижения рисков.
🛡️При грамотном сочетании стратегий роста и защиты возможно достичь обеих целей (разбогатеть и остаться богатым), постепенно эволюционируя в своем отношении к риску.
💵 В сфере инвестирования в недвижимость есть две больших группы инвесторов - те, кто готов идти на риск ради высокой доходности, и те, кто предпочитает стабильность и защитные активы с низким риском.
🔀 На первый взгляд эти группы несовместимы с друг другом, но на самом деле они отражают две стороны одного процесса - разбогатеть и сохранить богатство.
⛳В начале пути, чтобы нарастить капитал, нужен агрессивный подход и готовность рисковать. Именно смелые инвесторы часто добиваются больших успехов и богатеют. Они находят перспективные сделки, не боятся препятствий и делают ставки на рискованные, но высокодоходные проекты.
⚓Однако затем неизбежно возникает новая задача - сохранить и преумножить состояние. А для этого требуются совершенно противоположные качества - осмотрительность, осторожность, уход от чрезмерного риска. И тут уже агрессивный подход к инвестициям начинает мешать.
🔋Разбогатеть и остаться богатым - принципиально разные навыки. Склонность к риску, помогающая на первом этапе, становится главной угрозой на втором.
☔ Менять полностью свой риск-профиль и склонность к риску очень сложно, так как риск-профиль связан с личностными характеристиками человека.
☝️Уверен, что вредно для здоровья пытаться полностью менять свою натуру, но вот что можно сделать:
🔹Осознать разницу между этапами получения прибыли и сохранения капитала. Использовать диверсификацию активов и стратегий. С определенной отметки (цифры) держать часть капитала в высокорисковых проектах для дальнейшего роста, а часть - в защищенных активах для сохранения достигнутого.
🔹С ростом капитала привлекать экспертов для анализа своего портфеля. Есть деньги, чтобы купить второе мнение - покупайте его.
🔹Прислушиваться к опыту и интуиции. Часто после серии успехов интуитивно приходит ощущение, что пора сменить вектор. Доверять своему чутью.
🔹Менять соотношение рискованных и защищенных вложений со временем. По мере накопления богатства смещайте акцент в сторону сохранения и снижения рисков.
🛡️При грамотном сочетании стратегий роста и защиты возможно достичь обеих целей (разбогатеть и остаться богатым), постепенно эволюционируя в своем отношении к риску.
May 16
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🚫 Dealbreaker — это критический фактор, который заставляет стороны отказаться от заключения сделки, даже если она казалась идеальной. Когда все переговоры идут хорошо, проект выглядит привлекательно, а потом «бац» — и сделки нет.
🔍 В недвижимости dealbreaker'ы чаще всего всплывают на стадии due diligence.
⚡Например, обнаруживается, что у объекта есть скрытые обременения, притязания третьих лиц, неурегулированные судебные споры или нарушения при строительстве. Все это может сделать инвестицию в принципе невозможной.
😤 Обнаружение dealbreaker'а — это всегда стресс и разочарование. Недели переговоров, юридические расходы, время и нервы — все насмарку. Но!
⏪ Иногда лучшая сделка - та которую ты не сделал ⏩ - сказал девелопер Дональд Трамп
👍 Спасибо, Кэп.
👀 Un-Break My Heart...
🔥 Сделку жалко!
🔍 В недвижимости dealbreaker'ы чаще всего всплывают на стадии due diligence.
⚡Например, обнаруживается, что у объекта есть скрытые обременения, притязания третьих лиц, неурегулированные судебные споры или нарушения при строительстве. Все это может сделать инвестицию в принципе невозможной.
😤 Обнаружение dealbreaker'а — это всегда стресс и разочарование. Недели переговоров, юридические расходы, время и нервы — все насмарку. Но!
⏪ Иногда лучшая сделка - та которую ты не сделал ⏩ - сказал девелопер Дональд Трамп
👍 Спасибо, Кэп.
👀 Un-Break My Heart...
🔥 Сделку жалко!
May 16
🟪 SimpleEstate сегодня исполнилось 6 лет. Первое упоминание инвестиционной платформы на моем канале датировано июнем 2021 года. Я писал о том, что SimpleEstate идет нетрадиционным путем и мне этот путь не очень понятен - как обычно, был скептичен.
🗓️ Всего через год, в июле 2022 года я присоединился к SimpleEstate в качестве члена совета директоров. Просто потратил время на погружение в бизнес-модель, изучил мировую практику и понял, что инвестиционная платформа SimpleEstate это отличный и во многих смыслах передовой продукт для российских частных инвесторов.
☝️На середину 2025 года у SimpleEstate портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше ₽1.8 миллиарда, а количество зарегистрированных инвесторов превысило 15 000 человек.
😃 Рад быть частью этого уникального проекта в сфере коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Если есть желание, поздравить команду SimpleEstate можно здесь.
🗓️ Всего через год, в июле 2022 года я присоединился к SimpleEstate в качестве члена совета директоров. Просто потратил время на погружение в бизнес-модель, изучил мировую практику и понял, что инвестиционная платформа SimpleEstate это отличный и во многих смыслах передовой продукт для российских частных инвесторов.
☝️На середину 2025 года у SimpleEstate портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше ₽1.8 миллиарда, а количество зарегистрированных инвесторов превысило 15 000 человек.
😃 Рад быть частью этого уникального проекта в сфере коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Если есть желание, поздравить команду SimpleEstate можно здесь.
Telegram
SimpleEstate | Инвестиции
🎉 Друзья, сегодня у нас важный день - SimpleEstate исполняется 6 лет!
📊 За это время мы построили уникальную в своем роде инвестиционную платформу и собрали портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше 1.8 млрд руб., а количество зарегистрированных…
📊 За это время мы построили уникальную в своем роде инвестиционную платформу и собрали портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше 1.8 млрд руб., а количество зарегистрированных…
May 16
«Доминанта» снова избавляется от проектов.
🏗️ Застройщик «Доминанта» Д. Бородаки продолжает избавляться от своих проектов. На этот раз компания продала Coldy сразу четыре площадки: ЖК Hideout, проект в районе Б. Козихинского переулка, площадку на улице Сафоновской и достраивающийся бизнес-центр «QUUB». Для Coldy, одного из крупных московских девелоперов, сделка стала неплохим пополнением портфеля.
☝️Для тех, кто не в курсе: это уже не первая масштабная распродажа проектов, связанных с «Доминантой». В 2020-2021 годах был продан проект в районе Коммунарки застройщику «СибПромСтрой» (сейчас это ЖК «Свобода»), а площадка на Ивана Франко ушла к «Основе» - сейчас это ЖК «Main Street».
💸 Причиной продажи активов тогда стал слишком большой объем инвестиций в бизнес «Доминанты» одного очень крупного финансового института. Чтобы достать хоть часть денег финансовый инвестор сделал девелоперу предложение о частичной продаже площадок, от которого было сложно отказаться. Но в те времена «Доминанту» знали не так широко, как сейчас, поэтому тот слив никто особо и не заметил.
🤗 В общем, мы ещё услышим об этой компании - лет через пять опять что-нибудь сольёт. А может и пораньше...
🏗️ Застройщик «Доминанта» Д. Бородаки продолжает избавляться от своих проектов. На этот раз компания продала Coldy сразу четыре площадки: ЖК Hideout, проект в районе Б. Козихинского переулка, площадку на улице Сафоновской и достраивающийся бизнес-центр «QUUB». Для Coldy, одного из крупных московских девелоперов, сделка стала неплохим пополнением портфеля.
☝️Для тех, кто не в курсе: это уже не первая масштабная распродажа проектов, связанных с «Доминантой». В 2020-2021 годах был продан проект в районе Коммунарки застройщику «СибПромСтрой» (сейчас это ЖК «Свобода»), а площадка на Ивана Франко ушла к «Основе» - сейчас это ЖК «Main Street».
💸 Причиной продажи активов тогда стал слишком большой объем инвестиций в бизнес «Доминанты» одного очень крупного финансового института. Чтобы достать хоть часть денег финансовый инвестор сделал девелоперу предложение о частичной продаже площадок, от которого было сложно отказаться. Но в те времена «Доминанту» знали не так широко, как сейчас, поэтому тот слив никто особо и не заметил.
🤗 В общем, мы ещё услышим об этой компании - лет через пять опять что-нибудь сольёт. А может и пораньше...
May 16
🏗 Пропустил новость: застройщик преимущественно жилой недвижимости «Гранель» получил золотой кирпич CRE за лучшую сделку на рынке складов
✅ На CRE Moscow Awards авторов Mypriority отметили за крупнейшую складскую сделку с Ozon. «Гранель» построит логистический комплекс 189 тыс. м² в Троицком округе.
📦 Схема называется build-to-rent — «Гранель» строит, Ozon арендует на долгий срок, 10 лет. Площадка будет работать как распределительный центр для маркетплейса.
⚙️ «Проект реализуется в рамках программы по созданию мест приложения труда совместно с городом и обеспечит работой более 6 тыс. чел.», – пояснил мой старинный товарищ Сергей Нюхалов, гендиректор УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой недвижимостью «Гранель».
🔮В общем, может так случиться, что на CRE Awards 2028-29 в зале будут сидеть сплошь девелоперы в большей степени жилья и получать золотые кирпичи за проекты в коммерции!
👍 Так и будет.
🔥 Не будет такого!
👀 А если льготы отменят?
✅ На CRE Moscow Awards авторов Mypriority отметили за крупнейшую складскую сделку с Ozon. «Гранель» построит логистический комплекс 189 тыс. м² в Троицком округе.
📦 Схема называется build-to-rent — «Гранель» строит, Ozon арендует на долгий срок, 10 лет. Площадка будет работать как распределительный центр для маркетплейса.
⚙️ «Проект реализуется в рамках программы по созданию мест приложения труда совместно с городом и обеспечит работой более 6 тыс. чел.», – пояснил мой старинный товарищ Сергей Нюхалов, гендиректор УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой недвижимостью «Гранель».
🔮В общем, может так случиться, что на CRE Awards 2028-29 в зале будут сидеть сплошь девелоперы в большей степени жилья и получать золотые кирпичи за проекты в коммерции!
👍 Так и будет.
🔥 Не будет такого!
👀 А если льготы отменят?
May 16