🎓 Вчера проводил сессию вопросов-ответов со студентами и мы обсуждали по каким критериям инвесторы оценивают объекты ГАБ. Одним из самых популярных инструментов определения качества готового арендного бизнеса является срок окупаемости.

🏛 У нас в России есть своя мощная культура инвестиций в недвижимость, с самобытным лексиконом, в частности инвесторы применяют два термина:

1️⃣ Грязная окупаемость - скорее всего, имеется в виду отношение стоимости объекта к выручке от аренды за год, измеряется годами.
2️⃣ Чистая окупаемость - скорее всего, имеется в виду отношение стоимости объекта к доходу (не путать с выручкой) от аренды за год или прибыли от аренды за год... но это неточно. Измеряется годами.

🏢 Для коммерческой недвижимости расчёт срока окупаемости обычно базируется на показателе NOI (Net Operating Income, Чистый Операционный Доход, ЧОД). Например, если стрит-ритейл стоимостью 40 млн рублей приносит 400 тыс. рублей арендного дохода в месяц (4,8 млн рублей в год), а операционные расходы составляют 1,2 млн рублей в год, то NOI будет равен 3,6 млн рублей. Таким образом, срок окупаемости составит 11,1 года (40 млн ÷ 3,6 млн).

🧮 Вот это был правильный расчет простой окупаемости.

📝 Существует также дисконтированная окупаемость (DPP), которая учитывает временную стоимость денег через ставку дисконтирования. Вычисляется как период, за который сумма дисконтированных денежных потоков сравняется с первоначальными инвестициями.

⚠️ Важный момент: в профессиональной среде простая окупаемость считается весьма грубым показателем, так как не учитывает факторы времени, стоимости денег, наличия или отсутствия индексации, будущее изменение цены актива и т.д.. Более точно перспективность инвестиций оценивается при создании финансовой модели через IRR (внутренняя норма доходности), NPV (чистая приведённая стоимость) и Cap Rate (ставка капитализации).

Что вы используете при оценке ГАБ?
👍 Окупаемость - главный показатель.
🔥 Делаю комплексную фин.модель...
👀 Расчеты не важны, интуиция рулит!

⚡️Но ведь окупаемость это для скорости! Когда нет времени и нужно быстро оценить проект...

🧐По каким показателям помимо окупаемости инвесторы оценивают ГАБ (готовый арендный бизнес)?
1️⃣ Gross Yield
Формула: выручка от аренды за год / стоимость актива, измеряется в %
2️⃣ Ставка капитализации / Cap.Rate / Yield
Формула: годовой чистый операционный доход / стоимость актива, измеряется в % 
3️⃣ Cash-on-Cash Return 
Формула: годовая чистая прибыль от актива / проинвестированные собственные средства, измеряется в %

💸 Лично для меня наиболее полезный и полный показатель рентного бизнеса - Cash-on-Cash Return. 
 
📑 Однако, чтобы собрать данные для расчета Cap.Rate и Cash-on-Cash Return необходимо воспользоваться инструментами из картинки в золотой рамочке, а также обладать смирением, терпением и усидчивостью.

🏗️ Девелопер Группа Аквилон сообщил, что открыл продажи 2-ой очереди ЖК INDY Towers в Москве в 5 мин.пеш. от МЦК «Зорге», в 15 мин.пеш от ст. м. «Полежаевская».

📍Место: обжитой Хорошевский район столицы, улица Куусинена. В 50 метрах расположен один из крупнейших парков Москвы - «Березовая роща».

💸 Цены и планировки: от ₽15,7 млн. В продажу вышли две башни D1 и D2 высотой 55 и 43 этажа с 978 квартирами от студий до 5-комнатных евро-форматов и пентхаусов. Высота потолков до 4,5 м. Все лоты передаются с отделкой white box.

🌇 Всего в проекте предусмотрено пять корпусов объединенных общим стилобатом с wellness-центром, зоной для йоги и тренажерным залом. Благоустройство займет 74% территории, включая три концептуальных пространства: «Сад цветущих сезонов», «Водный сад» и «Сад игр». Застройщик обещает также авиарий-флорариум с тропическими растениями и экзотическими птицами.
В рамках проекта также реализуется подземный паркинг на 640 машино-мест и детский сад.

🔑 Сдачу проекта застройщик планирует на 4 кв. 2026 – 3 кв. 2029 год.

#стартпродаж

🤖 Владельцы дефолтных облигаций «Гарант-Инвеста» столкнулись с очень необычным «сервисом» от прогоревшего владельца кучи ТЦ в Москве, запустившего телеграм-бота для автоматического заполнения бюллетеней для голосования на общем собрании владельцев облигаций.

✅ Бот проставляет за человека только вариант «ЗА», выгодный «Гарант-Инвесту», на все пункты голосования о реструктуризации, включая отказ от досрочного погашения, отсрочку выплат купонов и продление срока погашения до 2030 года, полностью игнорируя возможность голосовать «против».

⚠️ Вполне очевидно, что подобный механизм голосования может противоречить закону «О рынке ценных бумаг», поскольку функции регистрации и проверки полномочий голосующих должен выполнять только НРД (Национальный расчетный депозитарий). Отправка заполненных ботом бюллетеней без нотариального заверения создает риск того, что голоса инвесторов не будут учтены, так как НРД обязан проверять полномочия и обеспечивать законность процедуры.

📝 Инвесторам рекомендуется самостоятельно принимать решения по вопросам реструктуризации и заверять свои подписи на бюллетенях в нотариальном порядке.

🤔 Не началось ли восстание машин с бота «Гарант-Инвеста», который решает за инвесторов, как им голосовать?

👍 Бот не прав!
🔥 Боту виднее.
👀 А Сара Коннор голосовала?

✍️ Я тут по предложению девелопера STENOY провел мини-анализ рынка гостиниц в Москве и сделал свои выводы (спойлер - весьма оптимистичные).

Будущее рынка гостиниц Москвы: тренды на ближайшие 5 лет

🔹Я внимательно слежу за московским рынком гостиничной недвижимости, и меня, признаюсь, поражает динамика этого рынка, которую он показывает в последнее время. В 2024 году показатель RevPAR достиг ₽7,25 т. / сутки — это на 40,8% выше показателей 2023 года и вдвое превышает цифры 2022-го. Давайте подумаем, что ждет инвесторов в ближайшие пять лет?

🔹 На мой взгляд, ключевым драйвером роста сектора в Москве выступит стабильное увеличение турпотока. В 2024 году Москву посетили около 25 млн туристов, и я считаю, что это только начало. Я уверен, что этот тренд продолжится, причем мы увидим не только рост внутреннего туризма, но и постепенное возвращение иностранных путешественников, в том числе из стран Запада. По прогнозам Минэкономразвития, турпоток будет расти на 5-8% ежегодно, что создаст устойчивый фундамент для гостиничного бизнеса.

🔹 Я полагаю, что возможное частичное снятие санкций с России в обозримом будущем серьезно активизирует бизнес-туризм. К 2030 году число деловых поездок в РФ достигнет 8 млн человек, и уверен, что Москва как деловой центр получит львиную долю этого потока. Особенно ценно для нас, инвесторов, то, что деловые туристы тратят в 1,5-2 раза больше обычных путешественников.

🔹 Беспокоит и одновременно радует ограниченность предложения на рынке. Судите сами: в 2024 году в Москве открылось всего шесть новых гостиниц на 782 номера. Я вижу, как ситуация усугубляется политикой правительства Москвы, направленной против девелопмента апартаментов, в том числе девелопмента обычных гостиниц. По моему мнению, этот дефицит будет только нарастать, что неизбежно приведет к дальнейшему росту стоимости размещения.

🔹На сегодняшний день заметна явная недооценка московского гостиничного рынка по сравнению с европейскими и азиатскими столицами. Очевидно, что стоимость проживания в отелях аналогичной категории в Москве значительно ниже, чем в Париже, Лондоне, Шанхае или Токио. Я убежден, что в ближайшие годы эта разница будет стремительно сокращаться, создавая уникальное окно возможностей для инвесторов.

🔹 Я с оптимизмом смотрю на перспективы этого рынка. Мне особенно интересен люксовый и премиальный сегмент с его впечатляющей динамикой — RevPAR пятизвездочных отелей вырос в 2,5 раза до 12 413 рублей за сутки. При этом я не сбрасываю со счетов трех- и четырехзвездочные отели, которые тоже показывают стабильный рост доходности — на 35% и 32,3% соответственно, что значительно выше инфляции в 9,5%.

🔹 Рынок сервисных апартаментов и апарт-отелей станет одним из главных бенефициаров этих трендов. По моим данным, общий объем предложения сервисных апартаментов в Москве составляет около 3 000 юнитов, что катастрофически мало на фоне растущего спроса. Учитывая ограничения на новое строительство, я прогнозирую, что существующие объекты будут демонстрировать опережающий рост доходности.

Подводя итог: я глубоко убежден, что ближайшие пять лет станут золотым периодом для московского гостиничного рынка. На мой взгляд, сочетание растущего спроса, ограниченного предложения и выравнивания цен с европейскими столицами создает идеальные условия для инвестиций в этот сегмент недвижимости, с потенциалом доходности значительно превышающим традиционные жилые объекты.

Что думаете по поводу моих прогнозов?
👍 Слишком оптимистично
🔥 Так и будет
👀 Вряд ли сбудется

Продолжаю рассуждения про апарт-отели.

Сервисные апарт-отели - главный двигатель туристической отрасли России?

🔍 Во всяком случае так считает коллега Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон Москва, выступивший с докладом на конференции «Апрельские тезисы».

📈 По прогнозам Минэкономразвития, туристический поток в России будет ежегодно расти на 5-8% с 2025 по 2027 год. Уже в 2024 году количество постояльцев выросло на 31% по сравнению с 2022 годом.

🧳 В Москве уже наблюдается рост количества «деловых» туристов. И в ближайшие 5 лет эта тенденция будет продолжена. Увы, гостиничный сектор оказался не готов к такому наплыву.

🏠 Тенденция: туристы стали чаще выбирать размещение в апартаментах. Основная причина этому – нехватка гостиничной инфраструктуры.

🏢 «В Москве достаточно люксовых 5-звездочных отелей, неплохо с 3-шками, но катастрофически не хватает 4-звездочных гостиниц, которые выбирают деловые туристы» - отметил Михаил в своем выступлении.

🔑 Деловому туристу уже не так важен размер номера — гораздо важнее сервис и инфраструктура. «Пространство как услуга» — вот формула успешных проектов.

💰 В качестве примера Рогатых привел проект «Аквилон SIGNAL» - зеркальные башни на стилобате в 1 мин. от ст.м. «Владыкино».

🏆В настоящее время «Аквилон SIGNAL» удерживает 1-е место по продажам среди сервисных апарт-отелей в Москве, а с стоимость м2 выросла со старта на 25%, что как бы намекает востребованность формата.

💼 При котловом методе расчета доходности инвестор получает долю прибыли пропорционально площади своего юнита, а управляющая компания берет на себя все хлопоты по эксплуатации и привлечению гостей. Пассивный доход, однако!

🏗 Застройщик «Гранель» объявил о старте продаж квартир во второй очереди ЖК бизнес-класса MYPRIORITY Дубровка. Адрес: Москва, ул. Шарикоподшипниковская. (в непосредственной близостиот ст.м. «Дубровка»)

📌 Место: активно развивающийся район с удобным выездом на Волгоградский проспект и ТТК.

💵📐 Цены и планировки: стоимость квартир начинается от ₽13,4 млн за 29 м²

🏢 Проект: вторая очередь представлена разноэтажным комплексом высотой 6, 7 и 28 этажей.  Будет двухуровневый подземный паркинг с кладовыми.

⛳️ Первые этажи займут коммерческие объекты — кафе, магазины, салоны красоты. Застройщик построит учебно-образовательный комплекс, который будет передан городу.

🗓 Сроки: ввод в эксплуатацию планируется в 3-м квартале 2028 года.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

🛏 Апарт-отели последние годы стали одним из самых обсуждаемых инвестиционных инструментов на рынке недвижимости. Но почему они могут принести разочарование инвесторам? Что может пойти не так? Где могут быть проблемы?

🏙 Локация, локация и локация. Неудачное расположение объекта может стать и причиной неудачных инвестиций. Даже роскошный апарт-отель с первоклассным управлением не принесёт ожидаемую доходность, если он находится в неподходящем месте. Критичны транспортная доступность, близость к деловым центрам или туристическим объектам.

🛠 Управление и проектные просчёты. Эффективность апарт-отеля зависит от качества управления и отсутствия проектных ошибок. Неудобные планировки, плохая звукоизоляция, проблемы с инженерией — дефекты, которые невозможно или крайне дорого исправить после завершения строительства.

🥊 Двойная конкуренция. Возможна ситуация, при которой номера в гостинице будут сдаваться в обход УК по сниженным ценам, что приведёт к ценовой конкуренции из-за расщепления контроля над номерным фондом.

💸 Инфляция расходов. Рост RevPAR выглядит впечатляюще, но если затраты на содержание, коммуналку и персонал могут расти теми же темпами, а чистая доходность не увеличивается или даже падает.

🌞 Сезонность спроса. Городские апарт-отели менее подвержены сезонным колебаниям, но для загородных рекреационных объектов сезонность критична — загрузка может варьироваться от 90-100% в высокий сезон до 15-20% в низкий.

Перед вложением в апарт-отели инвесторам желательно тщательно оценивать локацию, опыт УК, конкурентную среду, проектные решения и бизнес-модель отеля.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Анализ спасёт инвестиции!
👀 Столько рисков....

📊 Результаты недавнего опроса: подавляющее большинство (83%) собирает разные мнения, но принимает решения на основе собственного внутреннего убеждения.

🤔 И действительно, мне довольно часто приходят сообщения с просьбами дать совет, рекомендацию по той или иной инвестиционной идее. Люди уточняют, «можно коротко, в двух словах».

☝️Наверняка, пишут не только мне, сейчас эксперты повсюду. По форме некоторых сообщений (там нет обращения по имени), я подозреваю, что одинаковые послания идут и другим экспертам и псевдоэкспертам.

💤На мой взгляд, получить совет «из двух слов» это немного не того качества инвестиционный продукт, который требуется для принятия информированного инвестиционного решения.

🥟 Когда я был студентом, напротив моего института была чебуречная, которую мы часто посещали. О продукции той чебуречной ходила довольно жестокая шутка: «возьми 5 чебуреков и собери кошку».

🔀 Так вот перекрестное опыление экспертов и псевдоэкспертов насчёт того или иного проекта (в рамках нескольких слов) очень похоже на шутку про чебуреки.

💬 Я считаю, что отвечать незнакомому человеку на вопросы типа «нужно ли в это вкладывать?» необходимо только после хорошего интервью. Ну или хотя бы после понимания риск-профиля и инвестиционной стратегии спрашивающего. На это нужно потратить много времени. А уже потом давать ответ, многословный и обоснованный, подходящий задававшему. Индивидуального «пошива» ответ, а не фаст-фуд.

⚖️ Ну и конечно, ничто не заменит собственный анализ и критическое мышление. Никто не поможет и не возьмёт ответственность за ваше решение.

🏦 ФПК «Гарант-Инвест» - крупный владелец известных торговых центров в Москве в середине марта 2025 года официально объявил о невозможности обслуживать долг и выплачивать купоны по облигациям - допустил дефолт. Компания активно привлекала финансирование через облигационные займы – 17 выпусков на 28,5 млрд рублей, а долговые обязательства на момент дефолта составляли почти 14,5 млрд рублей.

☝️Дефолт это внутренняя проблема «Гарант-Инвеста» или отражение кризиса всей отрасли?

🚨 Проблемы у торговых центров начались задолго до падения «Гарант-Инвеста». Пандемия стала серьезным испытанием для всего сектора торговых центров. Локдауны и закрытие арендаторов ударили по денежным потокам собственников ТЦ. После пандемии поток посетителей во многих торговых центрах не восстановился до прежних уровней, а санкции против России и уход международных торговых сетей ещё более усложнили жизнь торговых центров.

🛒 Кроме того, потребители распробовали удобство онлайн-шоппинга. E-commerce в сфере торговли одеждой, техникой и товарами длительного хранения превратился из временного решения в постоянную привычку и увлечение, что сказалось на посещаемости ТЦ и оборотах их арендаторов.

🔌 К этому добавились и макроэкономические факторы. Высокие процентные ставки 2024-2025 года значительно увеличили стоимость обслуживания кредитов и рефинансирования. И даже несмотря на средний рост зарплат в России, потребители стали более избирательными в своих тратах.

🌪 Фактически произошла ситуация идеального шторма для целого сектора рынка недвижимости.

🏢 Неудивительно, что в продаже уже появилось большое количество торговых центров, выставленных банками после взыскания - достаточно посетить порталы продаж залогового имущества, чтобы увидеть десятки крупных объектов, расположенных по всей России. Многие ТЦ до сих пор находятся в процессе реструктуризации задолженности.

⚖️ С другой стороны на рынке наблюдается явное расслоение – ультра-премиальные ТЦ с одной стороны и небольшие районные торговые центры эконом-класса продолжают показывать неплохие результаты. А вот все остальные торговые центры, особенно с высокой долговой нагрузкой, находятся в зоне риска.

📈 Парадоксально, но несмотря на кризисные явления, по данным NF GROUP, торговые центры продолжают строить: в I квартале 2025 года в Москве открылось целых пять новых торговых центров общей арендопригодной площадью 78,2 тыс.м2. До конца года ожидается ввод еще 24 ТЦ, что может стать абсолютным рекордом за последние восемь лет.

🏗 Среди этих проектов - как довольно крупные объекты окружного формата (например, ТРЦ Botanica Mall), так и небольшие районные центры. Примечательно, что среди ожидаемых к открытию ТЦ числится West Mall от компании «Гарант-Инвест»...

⚠️ Если оценивать ситуацию в целом, то рынок торговых центров находится в состоянии болезненной трансформации. Мы наблюдаем парадоксальное сочетание дефолтов по кредитам и принудительного взыскания торговых объектов одновременно с рекордным вводом новых площадей.

🟣 Мы в SimpleEstate продолжаем считать сектор торговых центров минным полем для инвесторов и категорически не советуем вкладывать в него деньги. Исключениями могут быть лишь небольшие локальные торговые центры внутри сформированных жилых районов с сильными якорями.

«По мнению первого зампреда СБЕРа Александра Ведяхина, именно сейчас происходит колоссальная революция генеративного AI. Топ-менеджер отметил, что искусственный интеллект уже активно трансформирует банковский сектор, без труда вычисляя неблагонадежных заемщиков и справляясь с этим лучше, чем люди».

🤖 А вот я лично думаю, что замена человеческого фактора на ИИ в кредитовании девелоперских проектов приведёт к увеличению отказов в выдаче кредитов. В отличие от менеджеров банка, с которыми мне в разные годы приходилось общаться, системы искусственного интеллекта не имеют KPI по объему выданных кредитов и не получают бонусы за привлечение крупных заемщиков. Алгоритм ИИ будет оценивать риски проектов, не поддаваясь влиянию личных отношений или потенциальных карьерных выгод. Это неизбежно приведет к более консервативной кредитной политике, а ведь банки уже сейчас мыслят в парадигме «как бы чего не вышло».

🔍 Если банки подключают сверхразум к обширным базам данных по рынку недвижимости, алгоритмы смогут одновременно анализировать ценовую динамику в различных локациях, темпы продаж, активность на вторичном рынке, миграционные потоки, обеспеченность инфраструктурой и десятки других параметров. Человекам физически сложно обработать такой объем информации, часто homo sapiens полагаются на упрощенные модели анализа и даже интуицию (!). Очевидно, что ИИ сможет выявлять скрытые риски проектов, непопадающие на радары традиционных методов анализа.

🔏 Но проблема, конечно, не только в технологиях, но и в чрезмерной зарегулированности банковского сектора (и не только в России, кстати). ЦБ РФ опасается повторения ситуации, когда придется выплачивать компенсации вкладчикам из АСВ, поэтому закручивает гайки всё сильнее. Когда к этой регуляторной паранойе добавляется ИИ, не мотивированный на выдачу кредитов, получим проблемки в сфере кредитования проектов в сфере недвижимости. Причем во всех секторах рынка недвижимости - не только в жилье.

💰 На фоне ужесточения банковского скоринга скорее всего произойдет стремительный рост популярности небанковских источников финансирования. Кредитные фонды и краудлендинговые инвестиционные платформы, не подверженные настолько жестокой регуляции ЦБ, скорее всего попытаются заполнить образовавшуюся нишу. Если финальное решение по-прежнему принимают люди, часто готовые рискнуть ради потенциально высокой доходности, то вероятность выдачи займа вырастает. Более высокая процентная ставка – это премия за риск и гибкость в принятии решений, за которую девелоперам придется заплатить.

🌐 Рост небанковского кредитования - мировой тренд. Ещё в 2023 году я писал о том, что небанковское кредитование под залог недвижимости становится глобальным феноменом. По данным крупного игрока сектора KKR, в Европе ещё в третьем квартале 2022 года более 50% новых кредитных выдач было предоставлено не банками, а специализированными компаниями и фондами.

📊 По прогнозам KKR, совокупный годовой темп роста частного небанковского кредитования недвижимости вырастет на 11,1% с 2023 по 2028 год. Заемщики готовы платить премию за доступ к финансированию, и это создает привлекательную нишу для инвесторов. На Западе крупные публичные фонды этого сектора KKR Real Estate Finance Trust, Apollo Commercial RE Finance, Blackstone Mortgage Trust выдают миллиарды долларов кредитов ежемесячно.

📍Итого: развитие ИИ способно вытеснить банки из сферы кредитования девелопмента. Но это будет иметь и обратный эффект - финансирование из небанковских источников станет дороже, а девелоперы постараются перенести возросшие издержки на хрупкие плечики покупателей. Впрочем, у банков останется возможность создавать свои (типа неаффилированные) кредитные фонды и продолжать рубить капусту на кредитовании рискованных проектов застройки картофельных полей.

Когда? Год-полтора, я думаю.

🔍 СДЭК изучил предпочтения россиян при доставке интернет-заказов и выяснил, что подавляющее большинство (88%) предпочитают забирать покупки из пунктов выдачи заказов самостоятельно.

🛒 Судя по данным от СДЭК покупки в интернете стали частью жизни: 36% заказывают онлайн 2–3 раза в месяц, а еще 21% делают это еженедельно. В топе популярных категорий — товары для дома и интерьера (57%), одежда и обувь (49%), косметика и средства гигиены (37%). Гаджеты и техника составляют 30% онлайн-заказов, а товары для ремонта — 26%.

🧯 Самыми непопулярными стали табачная продукция и электронные сигареты — их покупают всего 3% респондентов. Теперь стало чуть более понятно распространение физических точек продажи табачной продукции — её потребители предпочитают покупать лично....

💼 ПВЗ популярны благодаря трем ключевым факторам: доступность точек (65% опрошенных), гибкость графика получения (53%) и возможность проверить заказ на месте (47%). Особенно востребована возможность примерки одежды и обуви — это отметили почти половина участников опроса.

📦 Постаматы (кстати, тоже интересный формат арендаторов) заняли второе место с 22% пользователей. Главные преимущества — отсутствие очередей (70%), удобное расположение (64%) и круглосуточный доступ (53%). Четверть респондентов отметили комфорт от отсутствия необходимости общаться с людьми.

🚪 Бесконтактная доставка до двери оказалась наименее популярной — ее выбирают только 5% россиян. Основные причины: экономия времени (59%), избегание социального взаимодействия (47%) и конфиденциальность (30%).

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Высокий процент предпочитающих личное посещение ПВЗ говорит об устойчивости этого формата в долгосрочной перспективе. Россияне уже сформировали привычку забирать покупки из пунктов выдачи, а это значит, что такой формат торговых точек имеет прочные позиции на рынке. Особенно важно отметить растущую потребность в примерке одежды и обуви, что указывает на вероятное расширение площадей действующих ПВЗ в будущем...

👍 Инвестирую в ГАБ с ПВЗ!
🔥 ПВЗ ненадежные арендаторы
👀 Не моя тема...

Capital Gain - термин, который достаточно часто употребляется профессиональными инвесторами. Что это такое?

💰 Capital Gain - это прирост стоимости недвижимости с течением времени, который реализуется при продаже объекта. Проще говоря, это разница между ценой продажи и ценой покупки актива.

📊 Формула расчета:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки

📈Если вы создавали неотделимые улучшения, и платили вознаграждение брокерам при покупке или продажи недвижимости формула меняется:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки - Затраты на улучшение - Транзакционные издержки

🏪 Например, вы купили торговое помещение за 10 млн ₽, вложили в ремонт 2 млн ₽, а через 5 лет продали за 18 млн ₽, заплатив брокеру 0,5 млн ₽. Ваш Capital Gain составит: 18 млн ₽ (цена продажи) - 10 млн ₽ (цена покупки) - 2 млн ₽ (затраты на улучшение) - 0,5 млн ₽ (брокерская комиссия) = 5,5 млн ₽

🔍 В отличие от регулярного арендного дохода (Cash Flow), который получается периодически в период владения активом, Capital Gain реализуется единовременно при продаже актива.

⚠️Важно! До момента продажи вы имеете лишь «бумажный», потенциальный доход (unrealized gain).

📝 Capital Gain - это не только инвестиционный, но и налоговый термин. В некоторых странах есть специальный налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Если вы продали недвижимость дешевле, чем купили, у вас возникает Capital Loss (капитальный убыток). В ряде юрисдикций эти убытки можно использовать для уменьшения налогооблагаемой базы.

#ликбез

🏛 Инвестиции в зарубежную недвижимость — реальные стратегии, живые кейсы и прямой доступ к лучшим объектам

Уже в эти выходные, 26 и 27 апреля, в Москве пройдёт MIPIF — выставка зарубежной недвижимости для инвестиций и получения ВНЖ.

Почему MIPIF — ключевое событие для инвесторов в 2025 году:

🎤 Сильная деловая программа — 30 выступлений и 4 дискуссионных клуба без воды, только цифры и факты.

🛫 Застройщики и агентства с большим опытом и экспертизой из Кипра, Греции, Таиланда, Бали, Азербайджана, Турции, Омана, Дубая, Вьетнама, Грузии, Северного Кипра, Австралии, Панамы, Португалии, Испании, Франции, Камбоджи, Коста-Рики и других стран.

🏗  И только в дни выставки будут действовать специальные скидки и бонусы от участников.

📍 Ждём вас 26-27 апреля c 11:00 до 20:00 в Москве, ул. Петровка, 11, Сафмар Аврора Люкс

🎫 Бесплатное приглашение и полная программа — на сайте

До встречи на выставке!

#реклама
О рекламодателе

❌ Никакого элитного жилья!

🔍 По долгу службы несколько лет назад следил за некоторыми объектами в центре Москве, в фокус как-то попал и особнячок на Сивцевом Вражке, д 36/18. Продавался объект долго, в итоге попал в портфельчик R4S. Ну в телеграмах, конечно, сразу написали мол ждите клубный элитный жилой дом...

📊 На этой неделе R4S вывел в продажу этот объект. И это не элитное жильё. Вообще ни разу. Компания экспонирует отдельностоящее здание площадью 526,3 м2. Судя по рендерам, после завершения реконструкции в декабре 2025 года здание получит современный вид, свободную планировку и огромные витрины!

⚜️Вероятно, девелопер предполагает, что в здании может разместиться ресторан или торговое помещение явно с премиальным наполнением.

📍 Место: новый проект R4S расположен в 6 мин. пеш. от метро «Смоленская», между Садовым и Бульварным кольцами. Здание имеет два этажа плюс подвал, с просторными площадями на каждом уровне: 230,8 м² на первом этаже, 277,7 м² на втором (237,4 + 40,3 м²) и 58,1 м² в подвале. Высота потолков— от 2,8 до 5,1 метра.

💰 Цена: ₽750 млн или ₽1,43 млн/м2

🔌 Объект обеспечен всеми центральными коммуникациями и имеет отдельные входы как с фасада, так и со двора, что делает его идеальным решением для коммерческого использования в одном из самых престижных районов Москвы.

⚖️ Здание не является объектом культурного наследия, что дает больше свободы для его использования. Земельный участок 619 м², который находится в аренде до 2064 года.

#стартпродаж

☝️А это тот самый особнячок до реконструкции!

🧮 Для своевременного погашения задолженности исключительно за счет продаж, застройщику пришлось бы реализовывать оставшиеся 522 апартамента по цене около 440 т. ₽/м² – почти на 75% выше, чем средняя цена предыдущих продаж. При этом темп реализации должен был бы вырасти до ~50+ апартаментов ежемесячно, что в 5 раз превышает текущую динамику. По грубым расчетам, даже продажа всех оставшихся апартаментов по текущим ценам (до скидок) покрыла бы лишь около 60% задолженности.

💰 Однако, застройщик КСФ принял другое решение: применить скидки от 30% до 50%. С введением масштабных скидок цены пришли на уровень 150-180 т. ₽/м². Если продать весь нераспроданный объем по этим ценам, застройщику удастся напродавать на покрытие около 35-40% от суммы долга.

🔍 Есть шанс, что не все так плохо. Если предположить, что около 20% проданных апартаментов или примерно 156 шт. (это предположение, у меня нет точных данных), были реализованы в рассрочку на 2-3 года, это создает будущие поступления от рассрочек, которые, вероятно, не отражены в текущей денежной выручке. Если оценить объем таких будущих поступлений, при средней цене ₽246 910 за м² и средней площади апартамента 37 м², это составляет примерно ₽1.4 млрд, которые поступят в течение следующих 1,5-2 лет.

🙄 Хотя это, безусловно, несколько улучшает финансовую картину, такой объем все равно недостаточен для полного решения проблемы погашения кредита к марту 2026 года.

🔄 В этом контексте решение застройщика о масштабной акции можно рассматривать как вынужденную меру. Застройщик, вероятно, рассчитывает, что комбинация поступлений от рассрочек (опять же, если они есть!) и новых, хоть и дисконтированных продаж, даст аргументы для переговоров с банком о реструктуризации оставшейся части долга.

💵 В любом случае проектная компания «Молчуново» имеет очевидные проблемы с погашением кредита Банку САД.РФ. Скорее всего, КСФ будет отвечать по обязательствам, мягко выражаясь, не очень удачного проекта и финансировать погашение кредита из собственных источников (если они есть).

⚠️ Все совпадения случайны! Это всего лишь пятничная задачка! В моём тексте могут содержаться логические ошибки, я вполне мог чего-то не учесть или о чем-то забыть - буду рад любым правкам!