This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏆 Вчера в Москве состоялось вручение премии «CRE Moscow Awards 2025». В номинации «Персона года» победителем стал Константин Фомиченко, партнер NF Group. А собственно компания NF Group стала обладателем почетного титула «Консультант года», кстати, уже в пятый раз.
🎉 Поздравляю коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
🎉 Поздравляю коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
👀 После долгого и подозрительного затягивания публикации финансовых результатов «Самолёт» наконец раскрыл отчетность по МСФО за 2024 год.
📈 Выручка выросла до 339,1 млрд рублей (+32,3%), но прибыль драматически снизилась - на 68,7% до 8,2 млрд рублей против 26,1 млрд годом ранее.
💰 Главная проблема застройщика - удушающая долговая нагрузка. Финансовые расходы взлетели почти вдвое до 80 млрд рублей! Это значительная сумма, которая «съедает» большую часть операционной прибыли компании. Общий объем кредитов и займов вырос до 641,1 млрд рублей с 512,6 млрд в 2023 году, а отношение скорректированного чистого долга к EBITDA ухудшилось до 2,67 с 2,19 годом ранее. В
🏗 У «Самолёта» отрицательный денежный поток, -271,7 млрд рублей против -136 млрд в 2023-м. Это может объясняться особенностями учета проектного финансирования, но даже с поправками чистый отток составил бы -133,5 млрд рублей.
💳 Компания продолжает наращивать запасы, которые выросли до 527,9 млрд рублей (+31,7%). В условиях явного охлаждения рынка недвижимости после отмены льготной ипотеки это выглядит рискованной стратегией. Если продажи ещё замедлятся, а ставки останутся высокими, «Самолет» может оказаться с огромными запасами, которые невозможно будет быстро реализовать без существенных скидок, что еще больше ударит по прибыльности.
📊 Несмотря на рост денежных средств на счетах эскроу до 324,5 млрд рублей, настораживает, что «Самолёт» потратил значительные ресурсы на непрофильные приобретения — 100% доли в «СМЛТ Банк» и контроля над маркетплейсом «Рерумс». В ситуации, когда каждый рубль на счету, диверсификация в непрофильные активы продолжает выглядеть сомнительной стратегией.
💼 Нельзя не отметить и более долгосрочные риски. С завершением программы льготной ипотеки спрос на жилье неизбежно будет снижаться, а рынок охлаждаться. В этих условиях даже сохранение текущего уровня продаж будет сложной задачей, не говоря уже о росте. Риски сдвигания сроков и проблем с выполнением обязательств перед дольщиками выглядят, увы, всё более реальными.
🔮 Итого: финансовая отчетность «Самолёта» за 2024 год подтверждает наличие целого ряда проблем застройщика. Вопрос только в том, успеет ли «Самолёт» изменить курс до того, как треснет фюзеляж.
📈 Выручка выросла до 339,1 млрд рублей (+32,3%), но прибыль драматически снизилась - на 68,7% до 8,2 млрд рублей против 26,1 млрд годом ранее.
💰 Главная проблема застройщика - удушающая долговая нагрузка. Финансовые расходы взлетели почти вдвое до 80 млрд рублей! Это значительная сумма, которая «съедает» большую часть операционной прибыли компании. Общий объем кредитов и займов вырос до 641,1 млрд рублей с 512,6 млрд в 2023 году, а отношение скорректированного чистого долга к EBITDA ухудшилось до 2,67 с 2,19 годом ранее. В
🏗 У «Самолёта» отрицательный денежный поток, -271,7 млрд рублей против -136 млрд в 2023-м. Это может объясняться особенностями учета проектного финансирования, но даже с поправками чистый отток составил бы -133,5 млрд рублей.
💳 Компания продолжает наращивать запасы, которые выросли до 527,9 млрд рублей (+31,7%). В условиях явного охлаждения рынка недвижимости после отмены льготной ипотеки это выглядит рискованной стратегией. Если продажи ещё замедлятся, а ставки останутся высокими, «Самолет» может оказаться с огромными запасами, которые невозможно будет быстро реализовать без существенных скидок, что еще больше ударит по прибыльности.
📊 Несмотря на рост денежных средств на счетах эскроу до 324,5 млрд рублей, настораживает, что «Самолёт» потратил значительные ресурсы на непрофильные приобретения — 100% доли в «СМЛТ Банк» и контроля над маркетплейсом «Рерумс». В ситуации, когда каждый рубль на счету, диверсификация в непрофильные активы продолжает выглядеть сомнительной стратегией.
💼 Нельзя не отметить и более долгосрочные риски. С завершением программы льготной ипотеки спрос на жилье неизбежно будет снижаться, а рынок охлаждаться. В этих условиях даже сохранение текущего уровня продаж будет сложной задачей, не говоря уже о росте. Риски сдвигания сроков и проблем с выполнением обязательств перед дольщиками выглядят, увы, всё более реальными.
🔮 Итого: финансовая отчетность «Самолёта» за 2024 год подтверждает наличие целого ряда проблем застройщика. Вопрос только в том, успеет ли «Самолёт» изменить курс до того, как треснет фюзеляж.
⚖️ Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21%. Ну это если вы еще не в курсе...
🏆 На той же премии «CRE Moscow Awards 2025» в номинации «Девелопер года» победителем стала девелоперская компания STONE. В портфеле победителя сейчас 13 бизнес-центров на разной стадии строительства в 8-ми районах Москвы
🎉 Поздравляю коллег из STONE с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
🎉 Поздравляю коллег из STONE с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
🕰 В последнее время на рынке появляются проекты создания складских комплексов формата Light Industrial (LI), в которые привлекаются средства частных инвесторов. Мы в SimpleEstate считаем необходимым обратить внимание на ключевые факторы риска этого формата. Возможно, наши сигналы помогут избежать ошибок.
🏗 На сегодняшний день девелоперы активно экспериментируют с различными форматами LI-объектов: трех-, двух-, одноэтажные здания, гибридные решения. Разнообразные площади от 200 м2 до нескольких тысяч м2. При этом единый стандарт в секторе отсутствует, и каждый девелопер предлагает собственное видение Light Industrial. Неясно, какая именно концепция окажется наиболее жизнеспособной в российских условиях в долгосрочной перспективе. Это создает дополнительную неопределенность для инвесторов.
💸 Относительно низкий порог входа в сегмент Light Industrial привел к появлению множества новых компаний без достаточного опыта в девелопменте складской недвижимости. В отличие от жилищного строительства или торговых центров, этот формат привлекает стартапы, многие из которых активно собирают средства частных инвесторов. Отсутствие профильного опыта у таких компаний повышает риски неэффективного управления проектами и может негативно сказаться на возврате инвестиций.
⚒️Рынок Light Industrial еще не сформирован и находится в некотором роде в диком состоянии. Нет устоявшихся стандартов по ставкам аренды - разница в ставках может составлять до 100% для аналогичных объектов. Также существуют различные подходы к включению или не включению эксплуатационных расходов и НДС в арендную ставку. Эта неопределенность существенно усложняет построение финансовых моделей и прогнозирование доходности инвестиций.
🔬 Важно понимать особенности формирования спроса на объекты Light Industrial. Сейчас основным драйвером являются компании, перемещаемые из промзон г. Москвы в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Однако эта программа ограничена по времени и объему. Что произойдет со спросом после ее завершения? Уже сейчас уровень вакантных площадей в сегменте LI превышает 8%, что может говорить о возможных будущих проблемах с заполняемостью ряда объектов.
📌 Расположение объектов также вызывает вопросы. Некоторые проекты Light Industrial находятся в 40-60 км от МКАД, что противоречит самой концепции формата, предполагающей близость к населенным пунктам и логистическую доступность. Такая удаленность может существенно снизить привлекательность объектов для потенциальных арендаторов и, соответственно, их рыночную стоимость.
📈 Нельзя не отметить и рост себестоимости строительства. Увеличение цен на строительные материалы и дефицит квалифицированной рабочей силы привели к тому, что в некоторых случаях строительство объектов Light Industrial сегодня обходится дороже, чем возведение традиционных складов класса А. При сохранении этой тенденции доходность инвестиций может оказаться существенно ниже ожидаемой.
💼 Отдельного внимания заслуживает вопрос качества арендаторов в Light Industrial. В отличие от складов класса А, где арендаторами выступают крупные и надежные компании, в формате Light Industrial арендаторами являются представители малого и среднего бизнеса. Такие арендаторы потенциально менее стабильны, что увеличивает риски для собственников помещений.
⚖️ Если вы рассматриваете возможность инвестирования в проекты Light Industrial (на любых стадиях), рекомендуем тщательно проверять опыт и репутацию девелопера, анализировать локацию проекта, оценивать концепцию проектов и просчитывать финансовую модель с учетом всех упомянутых рисков. Формат LI может предложить интересные инвестиционные возможности, но требует более взвешенного подхода, чем может показаться на первый взгляд.
🟣 Мы в SimpleEstate и сами учитываем эти факторы при рассмотрении инвестиционных проектов формата LI. К сожалению, пока мы не нашли оптимального варианта на рынке, который смогли бы разместить на нашей платформе и предложить широкому кругу инвесторов.
🏗 На сегодняшний день девелоперы активно экспериментируют с различными форматами LI-объектов: трех-, двух-, одноэтажные здания, гибридные решения. Разнообразные площади от 200 м2 до нескольких тысяч м2. При этом единый стандарт в секторе отсутствует, и каждый девелопер предлагает собственное видение Light Industrial. Неясно, какая именно концепция окажется наиболее жизнеспособной в российских условиях в долгосрочной перспективе. Это создает дополнительную неопределенность для инвесторов.
💸 Относительно низкий порог входа в сегмент Light Industrial привел к появлению множества новых компаний без достаточного опыта в девелопменте складской недвижимости. В отличие от жилищного строительства или торговых центров, этот формат привлекает стартапы, многие из которых активно собирают средства частных инвесторов. Отсутствие профильного опыта у таких компаний повышает риски неэффективного управления проектами и может негативно сказаться на возврате инвестиций.
⚒️Рынок Light Industrial еще не сформирован и находится в некотором роде в диком состоянии. Нет устоявшихся стандартов по ставкам аренды - разница в ставках может составлять до 100% для аналогичных объектов. Также существуют различные подходы к включению или не включению эксплуатационных расходов и НДС в арендную ставку. Эта неопределенность существенно усложняет построение финансовых моделей и прогнозирование доходности инвестиций.
🔬 Важно понимать особенности формирования спроса на объекты Light Industrial. Сейчас основным драйвером являются компании, перемещаемые из промзон г. Москвы в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Однако эта программа ограничена по времени и объему. Что произойдет со спросом после ее завершения? Уже сейчас уровень вакантных площадей в сегменте LI превышает 8%, что может говорить о возможных будущих проблемах с заполняемостью ряда объектов.
📌 Расположение объектов также вызывает вопросы. Некоторые проекты Light Industrial находятся в 40-60 км от МКАД, что противоречит самой концепции формата, предполагающей близость к населенным пунктам и логистическую доступность. Такая удаленность может существенно снизить привлекательность объектов для потенциальных арендаторов и, соответственно, их рыночную стоимость.
📈 Нельзя не отметить и рост себестоимости строительства. Увеличение цен на строительные материалы и дефицит квалифицированной рабочей силы привели к тому, что в некоторых случаях строительство объектов Light Industrial сегодня обходится дороже, чем возведение традиционных складов класса А. При сохранении этой тенденции доходность инвестиций может оказаться существенно ниже ожидаемой.
💼 Отдельного внимания заслуживает вопрос качества арендаторов в Light Industrial. В отличие от складов класса А, где арендаторами выступают крупные и надежные компании, в формате Light Industrial арендаторами являются представители малого и среднего бизнеса. Такие арендаторы потенциально менее стабильны, что увеличивает риски для собственников помещений.
⚖️ Если вы рассматриваете возможность инвестирования в проекты Light Industrial (на любых стадиях), рекомендуем тщательно проверять опыт и репутацию девелопера, анализировать локацию проекта, оценивать концепцию проектов и просчитывать финансовую модель с учетом всех упомянутых рисков. Формат LI может предложить интересные инвестиционные возможности, но требует более взвешенного подхода, чем может показаться на первый взгляд.
🟣 Мы в SimpleEstate и сами учитываем эти факторы при рассмотрении инвестиционных проектов формата LI. К сожалению, пока мы не нашли оптимального варианта на рынке, который смогли бы разместить на нашей платформе и предложить широкому кругу инвесторов.
Чуть не пропустил... NF GROUP выпустила свежую аналитику по складскому рынку Санкт-Петербурга и области за I квартал 2025 года. И новости, мягко говоря, не радуют: объем сделок упал почти в 1,7 раза по сравнению с прошлым годом - до жалких 37 тыс. м2.
🏗 Объем ввода за первые три месяца - всего 10 тыс. м2. При этом девелоперы спешно отказываются от спекулятивных проектов и заняли выжидательную позицию. Из заявленных к вводу до конца года 874 тыс. м2 только 36% (319 тыс. м2) приходится на спекулятивные проекты. Остальные 64% — это объекты build-to-suit и склады на собственных земельных участках.
📦 Структура спроса изменилась и в Петербурге. Онлайн-ретейл, который всегда был главным потребителем складов, существенно снизил активность: доля e-commerce упала с 57% до 34%. Зато выросла доля сделок со стороны транспортно-логистических компаний (до 25%) и дистрибьюторов (до 41%).
💰 Несмотря на падение спроса и рост вакантности до 2% (прямая) и 4% (с учетом субаренды), арендные ставки пока продолжают расти.
💵 Запрашиваемая ставка на складские помещения класса А достигла 10 950 руб. за м2 в год (без OPEX и НДС), что на 1,4% выше уровня конца 2024 года.
🏗 Объем ввода за первые три месяца - всего 10 тыс. м2. При этом девелоперы спешно отказываются от спекулятивных проектов и заняли выжидательную позицию. Из заявленных к вводу до конца года 874 тыс. м2 только 36% (319 тыс. м2) приходится на спекулятивные проекты. Остальные 64% — это объекты build-to-suit и склады на собственных земельных участках.
📦 Структура спроса изменилась и в Петербурге. Онлайн-ретейл, который всегда был главным потребителем складов, существенно снизил активность: доля e-commerce упала с 57% до 34%. Зато выросла доля сделок со стороны транспортно-логистических компаний (до 25%) и дистрибьюторов (до 41%).
💰 Несмотря на падение спроса и рост вакантности до 2% (прямая) и 4% (с учетом субаренды), арендные ставки пока продолжают расти.
💵 Запрашиваемая ставка на складские помещения класса А достигла 10 950 руб. за м2 в год (без OPEX и НДС), что на 1,4% выше уровня конца 2024 года.
Как инвестировать в недвижимость, если всё меняется?
👉Например, инвестор сделал фин.модель в 2022 году - IRR 15%, в расчете NPV ставка дисконтирования 12% (депозит в банке на тот момент). Красота: NPV положительный! А сейчас в той же фин.модели в расчете NPV ставка дисконтирования 20% (депозит в банке сейчас) и отрицательный NPV.
⚡Вопросы:
🅰️ Что делать сейчас с этой инвестицией?
🅱️ Как вообще делать фин модели сейчас, если всё может измениться?
📊 Суть проблемы: когда стоимость денег растёт, NPV существующих проектов падает, даже если сами проекты работают по плану. Это исключительно математический эффект - будущие денежные потоки «дешевеют» при более высокой ставке дисконтирования.
💼 Пример: инвестор вложил ₽10 млн в ГАБ в Брянске, который приносит 0,9 млн рублей в год. Через 10 лет по плану стоит продажа объекта за ₽20 млн.
🔣 Результаты моделирования:
🔹IRR проекта = 15%
🔹NPV при ставке дисконтирования 12% = +₽1,6 млн
🤯 Прошло три года и инвестор решил пересчитать NPV. При ставке дисконтирования 20%: он стал отрицательным -₽2,8 млн.
🔍 Что делать с существующим инвестиционным проектом?
💸 Для начала обратить внимание на то, что фактические денежные потоки остались теми же самыми! Проект продолжает приносить запланированный доход.
☝️Однако, для многих инвесторов именно NPV является индикатором текущей ситуации в проекте. Я уже об этом писал, кстати.
⚖️ Регулярное отслеживание NPV проекта помогает принимать решения о выходе из инвестиции. Если NPV стабильно отрицательный в течение длительного времени (от двух до 3-х лет) стоит серьезно рассмотреть возможность выхода и перенаправления капитала в более доходные активы.
💵 При этом выход из проекта (продажа) совершенно не гарантирует, что вырученные деньги удастся направить в другие активы так, чтобы опередить доходность проданного проекта на длительном временном отрезке.
🙄 Поддавшись непреодолимому желанию достичь положительного NPV, можно не успеть переложить деньги во что-то более доходное и горько сожалеть о выходе из «невыгодного проекта».
🔢 Как делать финансовые модели сейчас:
1️⃣ Закладывать более высокий целевой IRR
2️⃣ Делать анализ чуствительности NPV к ставке дисконтировпния
3️⃣ Всё-таки учитывать, что период высоких ставок может в перспективе 1,5-2-х лет смениться периодом их снижения.
⚠️ Ну и конечно, если для вас показатель NPV играет важную роль - регулярно пересчитывать NPV при изменении рыночных условий и определить условия, при которых из проекта точно нужно будет выходить (на основе динамики NPV).
💡Итого: отрицательный NPV - это сигнал, но не обязательно это сигнал к немедленной продаже. Если отрицательный NPV сохраняется длительное время и нет признаков улучшения — это веский аргумент в пользу перераспределения капитала в более доходные активы.
Вы следите за динамикой NPV в ваших фин.моделях?
👍 Регулярно
🔥 Никогда
👀 А что такое NPV?
👉Например, инвестор сделал фин.модель в 2022 году - IRR 15%, в расчете NPV ставка дисконтирования 12% (депозит в банке на тот момент). Красота: NPV положительный! А сейчас в той же фин.модели в расчете NPV ставка дисконтирования 20% (депозит в банке сейчас) и отрицательный NPV.
⚡Вопросы:
🅰️ Что делать сейчас с этой инвестицией?
🅱️ Как вообще делать фин модели сейчас, если всё может измениться?
📊 Суть проблемы: когда стоимость денег растёт, NPV существующих проектов падает, даже если сами проекты работают по плану. Это исключительно математический эффект - будущие денежные потоки «дешевеют» при более высокой ставке дисконтирования.
💼 Пример: инвестор вложил ₽10 млн в ГАБ в Брянске, который приносит 0,9 млн рублей в год. Через 10 лет по плану стоит продажа объекта за ₽20 млн.
🔣 Результаты моделирования:
🔹IRR проекта = 15%
🔹NPV при ставке дисконтирования 12% = +₽1,6 млн
🤯 Прошло три года и инвестор решил пересчитать NPV. При ставке дисконтирования 20%: он стал отрицательным -₽2,8 млн.
🔍 Что делать с существующим инвестиционным проектом?
💸 Для начала обратить внимание на то, что фактические денежные потоки остались теми же самыми! Проект продолжает приносить запланированный доход.
☝️Однако, для многих инвесторов именно NPV является индикатором текущей ситуации в проекте. Я уже об этом писал, кстати.
⚖️ Регулярное отслеживание NPV проекта помогает принимать решения о выходе из инвестиции. Если NPV стабильно отрицательный в течение длительного времени (от двух до 3-х лет) стоит серьезно рассмотреть возможность выхода и перенаправления капитала в более доходные активы.
💵 При этом выход из проекта (продажа) совершенно не гарантирует, что вырученные деньги удастся направить в другие активы так, чтобы опередить доходность проданного проекта на длительном временном отрезке.
🙄 Поддавшись непреодолимому желанию достичь положительного NPV, можно не успеть переложить деньги во что-то более доходное и горько сожалеть о выходе из «невыгодного проекта».
🔢 Как делать финансовые модели сейчас:
1️⃣ Закладывать более высокий целевой IRR
2️⃣ Делать анализ чуствительности NPV к ставке дисконтировпния
3️⃣ Всё-таки учитывать, что период высоких ставок может в перспективе 1,5-2-х лет смениться периодом их снижения.
⚠️ Ну и конечно, если для вас показатель NPV играет важную роль - регулярно пересчитывать NPV при изменении рыночных условий и определить условия, при которых из проекта точно нужно будет выходить (на основе динамики NPV).
💡Итого: отрицательный NPV - это сигнал, но не обязательно это сигнал к немедленной продаже. Если отрицательный NPV сохраняется длительное время и нет признаков улучшения — это веский аргумент в пользу перераспределения капитала в более доходные активы.
Вы следите за динамикой NPV в ваших фин.моделях?
👍 Регулярно
🔥 Никогда
👀 А что такое NPV?
👀 А что такое NPV? Если вы подписаны на канал об инвестициях в недвижимость и всё ещё не знаете, что такое NPV, то у меня для вас есть грандиозное предложение!
🔥 Узнайте, наконец, что это такое!
👉 Способ №1
Пройдите базовый курс лекций «Инвестиции в недвижимость» (4 лекции по 30 минут). Это для самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость. БЕСПЛАТНО. 100% пользы.
👉 Способ №2
Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме.
БЕСПЛАТНО. Полезно на 100%.
⚠️ Двойной удар: кроме NPV вы узнаете и что такое IRR!
🔥 Узнайте, наконец, что это такое!
👉 Способ №1
Пройдите базовый курс лекций «Инвестиции в недвижимость» (4 лекции по 30 минут). Это для самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость. БЕСПЛАТНО. 100% пользы.
👉 Способ №2
Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме.
БЕСПЛАТНО. Полезно на 100%.
⚠️ Двойной удар: кроме NPV вы узнаете и что такое IRR!
🤗 «Все свои торговые помещения я купил у застройщика Х. Как только у них, что-то выходит, они мне первому звонят - я VIP». Ну и конечно, никогда этот инвестор в сторону вторичного рынка, торгов и, упаси господь, других застройщиков не смотрел. И смотреть не хочет. Правда выяснилось, что в последние годы застройщик продает ну уж слишком дорого, обещая рост цен...
⚖️А другой проповедник торгов: в каком-то лохматом году купил помещение по цене его ремонта, несколько лет надеялся повторить успех, полгода назад купил что-то на торгах - некачественное, зато ниже рынка. Страшно счастлив! Что с ним делать - непонятно, зато на торгах. Купил-таки, два года искал!
⏺️ Ну и так далее. Часто встречал приверженцев какого-то одного способа инвестирования. «Только так, все остальные способы не работают». В какой-то момент времени эти люди либо уходят в депозиты (и не выигрывают у инфляции), либо покупают себе убыток «на эмоциях». Ну или меняют подходы.
⚠️Рынок инвестиций в недвижимость очень консервативный, но постоянно меняется. Нельзя идти вперёд, постоянно оглядываясь на свой прошлый (пусть даже успешный) опыт.
📢Призываю всех инвесторов быстрее сбросить шоры и начать смотреть на мир инвестиций в недвижимость широко раскрытыми глазами, без отрицания и ностальгии.
💸Эта позиция просто выгоднее. Понятно, что инвестировать нужно осторожно и по правилам!
⚖️А другой проповедник торгов: в каком-то лохматом году купил помещение по цене его ремонта, несколько лет надеялся повторить успех, полгода назад купил что-то на торгах - некачественное, зато ниже рынка. Страшно счастлив! Что с ним делать - непонятно, зато на торгах. Купил-таки, два года искал!
⏺️ Ну и так далее. Часто встречал приверженцев какого-то одного способа инвестирования. «Только так, все остальные способы не работают». В какой-то момент времени эти люди либо уходят в депозиты (и не выигрывают у инфляции), либо покупают себе убыток «на эмоциях». Ну или меняют подходы.
⚠️Рынок инвестиций в недвижимость очень консервативный, но постоянно меняется. Нельзя идти вперёд, постоянно оглядываясь на свой прошлый (пусть даже успешный) опыт.
📢Призываю всех инвесторов быстрее сбросить шоры и начать смотреть на мир инвестиций в недвижимость широко раскрытыми глазами, без отрицания и ностальгии.
💸Эта позиция просто выгоднее. Понятно, что инвестировать нужно осторожно и по правилам!
🔮Light industrial: прогноз 300 тыс. м² в 2025 году
🏭 Согласно данным NF GROUP, в I квартале 2025 года в Московском регионе введено 36 тыс. м² площадей формата light industrial класса А, а общий объем предложения достиг 570 тыс. м². Коллеги прогнозируют, что по итогам года в Москве и области показатель составит более 300 тыс. м², что станет рекордным для сегмента и почти вдвое превысит результаты 2024 года (180 тыс. м²).
💰 По прогнозам, к середине 2025 года ставки аренды площадей в объектах light industrial в Московском регионе увеличатся на 27% до 14,2 тыс. рублей за м² (без НДС и ОРЕХ), а стоимость квадратного метра вырастет на 12% до 117 тыс. рублей без НДС. Основной фактор роста – сохраняющаяся низкая вакантность, даже несмотря на увеличение предложения и появление новых игроков на рынке...
⛓️💥Пока московские производства и склады активно выдавливают из города КРТ - скорее соглашусь с прогнозом!
🏭 Согласно данным NF GROUP, в I квартале 2025 года в Московском регионе введено 36 тыс. м² площадей формата light industrial класса А, а общий объем предложения достиг 570 тыс. м². Коллеги прогнозируют, что по итогам года в Москве и области показатель составит более 300 тыс. м², что станет рекордным для сегмента и почти вдвое превысит результаты 2024 года (180 тыс. м²).
💰 По прогнозам, к середине 2025 года ставки аренды площадей в объектах light industrial в Московском регионе увеличатся на 27% до 14,2 тыс. рублей за м² (без НДС и ОРЕХ), а стоимость квадратного метра вырастет на 12% до 117 тыс. рублей без НДС. Основной фактор роста – сохраняющаяся низкая вакантность, даже несмотря на увеличение предложения и появление новых игроков на рынке...
⛓️💥Пока московские производства и склады активно выдавливают из города КРТ - скорее соглашусь с прогнозом!
🥸Роберт Карсон Аллен, американский экономист, профессор экономической истории Нью-Йоркского университета в Абу-Даби интересуется: «Сколько миллионеров вы знаете, которые построили свое состояние на процентах с депозита?»
🔥 Я тот миллионер
👀 Надежда есть...
👍 Не знаю, и знать не хочу
🔥 Я тот миллионер
👀 Надежда есть...
👍 Не знаю, и знать не хочу
Артем Цогоев | Недвижимость
Конкурс! Кого читать, чтобы зарабатывать на рынке жилья? 💰 Убедитесь, что у вас в подписках эти два телеграм-канала с аналитикой, инструментами и кейсами ⬇️ Первый — Яндекс Недвижимость для бизнеса , сервис аккумулирует большие данные плюс у коллег многолетняя…
1. Vera (@MB_2023)
2. The Godfather (@otecjack)
3. Валерий (@svdnw)
4. Никита (@NK_23021)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Разберёмся, чему там учат:
💸 «Ревизор». Коррупционные схемы. Городские чиновники, трясущиеся от страха перед разоблачением, буквально вываливают деньги на стол перед Хлестаковым, проходимцем, которого случайно приняли за ревизора Счетной Палаты. Хлестаков, сам того не ведая, проводит настоящий аудит региональных схем.
👻 «Мертвые души». Цифровые Финансовые Активы. Чичиков скупает права на виртуальных крепостных (де-факто они мертвы), чтобы заложить эти активы в банке. Явный прообраз современных сложных финансовых инструментов, крипты и прочего.
🏡 «Вишневый сад». Торги по банкротству. Раневская транжирит деньги, живёт не по средствам и хронически игнорирует финансовую грамотность. В итоге родовое имение, главный актив семьи, уходит с молотка на торгах по банкротству. Девелопер Лопахин покупает проект, вырубает сад и нарезает участки без подряда под дачи.
🤝 В общем, довольно специфическая литературная рекомендация!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
⚡️Россияне охладели к Дубаю. Совсем...
📊 Вышел свежий отчет компании Betterhomes за 1-й квартал 2025 года, который дает представление о текущей ситуации на рынке недвижимости Дубая.
🚀 Рынок продолжает демонстрировать устойчивый рост: общий объем сделок увеличился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 42 422 шт. При этом стоимость сделок выросла на впечатляющие 29%, достигнув 114 млрд дирхамов ($31,1 млрд).
🏢 Рынок драйвит сегмент вилл: количество сделок выросло на 65%, а их стоимость - на 56% по сравнению с прошлым годом. Сегмент апартаментов также показал рост на 14% по количеству и 12% по стоимости сделок.
🌍 Отчет содержит и информацию о национальной принадлежности основных покупателей. В 1-м квартале 2025 года места распределились так:
🇮🇳 Индия
🇬🇧 Великобритания
🇮🇹 Италия
🇪🇬 Египет
🇵🇰 Пакистан
🇷🇺 А где наши покупатели? Их нет даже в 10-ке… Вероятно, выбирают недвижимость в Сочи или Калининграде!
🏠 Доля эндюзеров выросла на 22% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 50% (против 50% инвесторов). Это как бы намекает на растущее число людей, выбирающих Дубай для постоянного проживания.
💰 Ипотечные сделки продолжают набирать обороты, составляя уже 58% всех транзакций - рост на 21% по сравнению с прошлым годом. Это свидетельствует о высокой доли местных жителей среди покупателей и развитии ипотеки в эмирате.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Рынок Дубая становится более ориентированным на тех, кто покупает, чтобы жить - а это может быть сигналом снижения спекулятивной составляющей в сделках.
🔥 Слишком жарко
👍 Налицо вздутие пузыря
👀 Дубай-гудбай
📊 Вышел свежий отчет компании Betterhomes за 1-й квартал 2025 года, который дает представление о текущей ситуации на рынке недвижимости Дубая.
🚀 Рынок продолжает демонстрировать устойчивый рост: общий объем сделок увеличился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 42 422 шт. При этом стоимость сделок выросла на впечатляющие 29%, достигнув 114 млрд дирхамов ($31,1 млрд).
🏢 Рынок драйвит сегмент вилл: количество сделок выросло на 65%, а их стоимость - на 56% по сравнению с прошлым годом. Сегмент апартаментов также показал рост на 14% по количеству и 12% по стоимости сделок.
🌍 Отчет содержит и информацию о национальной принадлежности основных покупателей. В 1-м квартале 2025 года места распределились так:
🇮🇳 Индия
🇬🇧 Великобритания
🇮🇹 Италия
🇪🇬 Египет
🇵🇰 Пакистан
🇷🇺 А где наши покупатели? Их нет даже в 10-ке… Вероятно, выбирают недвижимость в Сочи или Калининграде!
🏠 Доля эндюзеров выросла на 22% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 50% (против 50% инвесторов). Это как бы намекает на растущее число людей, выбирающих Дубай для постоянного проживания.
💰 Ипотечные сделки продолжают набирать обороты, составляя уже 58% всех транзакций - рост на 21% по сравнению с прошлым годом. Это свидетельствует о высокой доли местных жителей среди покупателей и развитии ипотеки в эмирате.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Рынок Дубая становится более ориентированным на тех, кто покупает, чтобы жить - а это может быть сигналом снижения спекулятивной составляющей в сделках.
🔥 Слишком жарко
👍 Налицо вздутие пузыря
👀 Дубай-гудбай
💸Для принятия инвестиционного решения обязательно:
Anonymous Poll
15%
😎Личная встреча и беседа с инициатором проекта
24%
✍️ Подробное текстовое описание и финансовые расчёты по проекту
1%
👨💻 Видео-презентация, обзор или вебинар
6%
🧐 Мудрый совет профессионала, поддержка независимого эксперта
1%
👐FAQ - подробные ответы на самые частые вопросы
1%
1️⃣Канал или чат, в котором можно всё самому найти и задать вопросы
51%
🤔Всё вышеперечисленное, много времени, тишина и покой
🔥 Всего через полгода после ввода в эксплуатацию бизнес-центры STONE Towers будут заполнены почти наполовину. Около 40% собственников второй очереди сдали на проверку проекты ремонтных работ и планируют переезд уже этим летом.
📝 УК STONE Office сообщает, что документация тщательно проверяется на соответствие ГОСТам и нормам, чтобы ремонт одного помещения не повлиял негативно на общую инфраструктуру бизнес-центра. Для ускорения процесса ещё на этапе приемки объекта УК разработала единые правила эксплуатации и проведения ремонтных работ. STONE Office запустила цифровое приложение, через которое можно оформлять электронные заявки на доступ и проведение ремонтных работ без личного участия собственника.
🗓 Напомню, что разрешение на ввод в эксплуатацию 2-й очереди было получено в конце декабря 2024 года, а передача помещений началась в 1-й половине января 2025-го. Первые инфраструктурные резиденты откроются уже через 4-5 мес. после ввода, а офисные — через 5-6 мес.
🏛 Среди резидентов STONE Towers финансовые и юридические организации, компании из реального сектора экономики, агентства недвижимости и IT-компании. Якорным резидентом в башне C станет сам девелопер STONE, который разместит там свою штаб-квартиру.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Ну я немного беспокоился, как пойдут дела в первом офисном квартале класса А, реализованном частным инвесторам "внарезку"... Но быстрое заполнение STONE Towers демонстрирует высокий спрос на качественные офисные площади класса А в деловых районах Москвы, как среди арендаторов, так и среди эндюзеров.
💰 Это благая весть для тех, кто рассматривает инвестиции в коммерческую недвижимость премиум-сегмента, хотя стоит учитывать, что не все объекты будут показывать такую же динамику заполняемости.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
📝 УК STONE Office сообщает, что документация тщательно проверяется на соответствие ГОСТам и нормам, чтобы ремонт одного помещения не повлиял негативно на общую инфраструктуру бизнес-центра. Для ускорения процесса ещё на этапе приемки объекта УК разработала единые правила эксплуатации и проведения ремонтных работ. STONE Office запустила цифровое приложение, через которое можно оформлять электронные заявки на доступ и проведение ремонтных работ без личного участия собственника.
🗓 Напомню, что разрешение на ввод в эксплуатацию 2-й очереди было получено в конце декабря 2024 года, а передача помещений началась в 1-й половине января 2025-го. Первые инфраструктурные резиденты откроются уже через 4-5 мес. после ввода, а офисные — через 5-6 мес.
🏛 Среди резидентов STONE Towers финансовые и юридические организации, компании из реального сектора экономики, агентства недвижимости и IT-компании. Якорным резидентом в башне C станет сам девелопер STONE, который разместит там свою штаб-квартиру.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Ну я немного беспокоился, как пойдут дела в первом офисном квартале класса А, реализованном частным инвесторам "внарезку"... Но быстрое заполнение STONE Towers демонстрирует высокий спрос на качественные офисные площади класса А в деловых районах Москвы, как среди арендаторов, так и среди эндюзеров.
💰 Это благая весть для тех, кто рассматривает инвестиции в коммерческую недвижимость премиум-сегмента, хотя стоит учитывать, что не все объекты будут показывать такую же динамику заполняемости.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
💵 Дедолларизация и недвижимость
❓Нужно ли стремиться покупать недвижимость в странах, чья валюта привязана к доллару, если доллар уже не торт? И вообще, в любой непонятной ситуации покупай доллар?
👀Ожидание: ну как же, Трамп развязал торговые войны, страны массово отказываются от расчетов в долларах в знак протеста против политики США и т.д.
🗜Реальность: на март 2025 доллар остается главной мировой валютой, 49% платежей по системе SWIFT номинированы в долларах, 22% в евро и только 4% в юанях.
💴 Главный кандидат на замену доллара - китайский юань. Эта валюта делает определенные успехи и в расчетах за нефть вытесняет доллар. Сильно помогают сейчас юаню Россия и страны Южной Америки.
🧧Но очевидно, что глобальное влияние юаня по-прежнему невелико, и восхождение китайской монетки будет длительным процессом. Юань сможет играть все большую роль в мировой экономике, но этот переход, скорее всего, займет десятилетия. И это ещё если китайская экономика не грохнется по внутренним или внешним причинам.
🕹 Выводы такие: никакой быстрой дедолларизации не предвидится. Бакс и в Африке бакс - лучше доллар в руках, чем юань в небе. Во всяком случае в ближайшие лет 10 минимум.
❓Нужно ли стремиться покупать недвижимость в странах, чья валюта привязана к доллару, если доллар уже не торт? И вообще, в любой непонятной ситуации покупай доллар?
👀Ожидание: ну как же, Трамп развязал торговые войны, страны массово отказываются от расчетов в долларах в знак протеста против политики США и т.д.
🗜Реальность: на март 2025 доллар остается главной мировой валютой, 49% платежей по системе SWIFT номинированы в долларах, 22% в евро и только 4% в юанях.
💴 Главный кандидат на замену доллара - китайский юань. Эта валюта делает определенные успехи и в расчетах за нефть вытесняет доллар. Сильно помогают сейчас юаню Россия и страны Южной Америки.
🧧Но очевидно, что глобальное влияние юаня по-прежнему невелико, и восхождение китайской монетки будет длительным процессом. Юань сможет играть все большую роль в мировой экономике, но этот переход, скорее всего, займет десятилетия. И это ещё если китайская экономика не грохнется по внутренним или внешним причинам.
🕹 Выводы такие: никакой быстрой дедолларизации не предвидится. Бакс и в Африке бакс - лучше доллар в руках, чем юань в небе. Во всяком случае в ближайшие лет 10 минимум.
💰 Совокупный объем инвестиций в недвижимость России составил 176,5 млрд руб., что на 18% выше аналогичного показателя прошлого года. Интересно, доля вложений в классические сегменты (готовые объекты с денежным потоком или без него) выросла до 71% (против 66% в 2024 году), а вот доля площадок под девелопмент упала до 29%.
🌆 Главный актив квартала: офисы! На них пришлось 47% всех сделок с коммерческой недвижимостью. Крупнейшая сделка на рынке - продажа здания Центрального Телеграфа за 35-42 млрд руб. (покупатель Т-Банк). Следом идут склады (14%) и торговые объекты (6%).
🔍 Почему отчет об инвестициях не совсем про инвестиции? Произошло резкое увеличение доли конечных пользователей в структуре сделок - до 53% против 21% годом ранее. Похоже, у российских компаний денег настолько много, а выводить и инвестировать их настолько некуда, что лучше что-нибудь купить.
💼 А вот инвестиционная активность ЗПИФов (важные и нужные покупатели на рынке инвестиционных проектов) заметно снизилась. По итогам I квартала 2025 года объем сделок с их участием составил всего 5,7 млрд руб., что значительно ниже показателей предыдущих периодов. Для сравнения: в 2023 году объем сделок ЗПИФов достигал 134,5 млрд руб. (за весь год!)... Похоже, управляющие коллективными инвестициями взяли небольшую паузу.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
☕ Офисы захватила торговля и сервис
📈 В новых бизнес-центрах классов Prime и А доля торговых площадей выросла в 2,5 раза по сравнению с уже существующими объектами. По свежим данным NF GROUP и девелопера STONE, инфраструктурный ретейл занимает уже 10% площадей в строящихся БЦ против 4% в действующих.
🍽️ Половину всех новых открытий в офисных центрах за 2024 год составили точки питания – рестораны, столовые и кофейни. Причём ни одна кофейня за отчётный период не закрылась, что говорит о стабильном спросе. Девелоперы увеличивают долю коммерческих площадей в новых проектах.
💰 Арендные ставки на помещения под ретейл в БЦ варьируются от 35 000 до 159 000 ₽/м²/год (включая НДС), при средневзвешенной ставке 67 010 ₽/м²/год. Эти цифры сопоставимы, а иногда и превышают ставки в ключевых торговых коридорах Москвы.
⏱️ Темпы заполнения торговых площадей в бизнес-центрах ускоряются. Если раньше в первые два года после строительства пустовало около 85% помещений, то теперь уже в первый год после ввода в эксплуатацию может быть занято до 50% площадей.
🏙️ Что происходит: сотрудники стремятся экономить время и решать повседневные задачи рядом с офисом. Офис сегодня – это не только рабочее пространство, но и точка притяжения.
⚠️ Ещё один повод присмотреться к помещениям в новых бизнес-центрах: растущий спрос, сокращение сроков экспозиции и высокие ставки делают этот сегмент привлекательным.
Как вам торговые помещения в БЦ?
👍 Беру на всю котлету!
🔥 Очередной пузырь.
👀 Стрит-ритейл лучше, душевнее...
📈 В новых бизнес-центрах классов Prime и А доля торговых площадей выросла в 2,5 раза по сравнению с уже существующими объектами. По свежим данным NF GROUP и девелопера STONE, инфраструктурный ретейл занимает уже 10% площадей в строящихся БЦ против 4% в действующих.
🍽️ Половину всех новых открытий в офисных центрах за 2024 год составили точки питания – рестораны, столовые и кофейни. Причём ни одна кофейня за отчётный период не закрылась, что говорит о стабильном спросе. Девелоперы увеличивают долю коммерческих площадей в новых проектах.
💰 Арендные ставки на помещения под ретейл в БЦ варьируются от 35 000 до 159 000 ₽/м²/год (включая НДС), при средневзвешенной ставке 67 010 ₽/м²/год. Эти цифры сопоставимы, а иногда и превышают ставки в ключевых торговых коридорах Москвы.
⏱️ Темпы заполнения торговых площадей в бизнес-центрах ускоряются. Если раньше в первые два года после строительства пустовало около 85% помещений, то теперь уже в первый год после ввода в эксплуатацию может быть занято до 50% площадей.
🏙️ Что происходит: сотрудники стремятся экономить время и решать повседневные задачи рядом с офисом. Офис сегодня – это не только рабочее пространство, но и точка притяжения.
⚠️ Ещё один повод присмотреться к помещениям в новых бизнес-центрах: растущий спрос, сокращение сроков экспозиции и высокие ставки делают этот сегмент привлекательным.
Как вам торговые помещения в БЦ?
👍 Беру на всю котлету!
🔥 Очередной пузырь.
👀 Стрит-ритейл лучше, душевнее...
Серьезная тема для серьезных людей, чтобы подумать на выходных!
🏦 Уже около года ключевая ставка ЦБ РФ держится на сверхвысоком уровне 18-21%. В теории это должно приводить к росту ставок капитализации (они же Cap.Rate) на рынке недвижимости и, как следствие, к снижению стоимости активов.
☝️Однако данные от NF Group и SimpleEstate показывают парадоксальную картину: Cap.Rate остаются практически на тех же уровнях, что и до резкого повышения ключевой ставки!
📊 На графиках мы видим, что ставки капитализации для офисов и торговых объектов колеблются в диапазоне 11-13%, а для стрит-ритейла (ГАБ) и супермаркетов — от 7,6% до 8,2%. Рост по сравнению с 2023 годом минимальный. Вопрос: почему так происходит? Между прочим, в США картина иная - ставки капитализации растут параллельно стоимости денег.
У меня есть несколько версий этого (удивительного) феномена:
1️⃣ Ограничения на вывод капитала из России. Из-за санкций российские инвесторы не могут свободно вывести капитал за рубеж. Эти «заблокированные» деньги создают избыточную ликвидность внутри страны, которая частично перетекает на рынок недвижимости. А конкуренция за качественные активы не позволяет ставкам капитализации расти даже при высокой ключевой ставке.
2️⃣ Временность высокой ключевой ставки. Инвесторы рассматривают текущую высокую ключевую ставку как временное явление. Покупая недвижимость на 10-15 лет, они ориентируются на долгосрочную среднюю ставку, а не на её нынешние экстремальные значения. Мировой опыт показывает, что при таких ожиданиях разрыв между доходностью долгосрочных активов и краткосрочной ставкой может сохраняться месяцами или даже годами.
3️⃣ Инфляционные ожидания. При текущей инфляции выше 10% инвесторы рассматривают недвижимость как инструмент защиты капитала. Вероятно, они готовы мириться с низкой текущей доходностью ради сохранения стоимости в реальном выражении. В истории США и Европы такое поведение наблюдалось в периоды высокой инфляции 1970-х годов.
4️⃣ Дефицит альтернатив. После ухода с российского рынка многих иностранных компаний и закрытия доступа к западным финансовым рынкам, крупные российские компании и состоятельные частные лица ограничены в инвестиционных альтернативах. Недвижимость становится одним из немногих доступных классов активов для долгосрочного размещения капитала.
5️⃣ Структурные изменения. Рынок коммерческой недвижимости России переживает трансформацию, связанную с изменением ситуации в ряде секторов рынка недвижимости. Эти процессы повышают привлекательность определенных сегментов недвижимости вне зависимости от краткосрочных колебаний ставок.
⏱️С другой стороны реакция ставок капитализации на изменение ключевой ставки может занимать от 6 до 18 месяцев. Возможно, мы ещё просто не дождались полной реакции рынка. Но на мой взгляд это маловероятно.
🟣 Во всяком случае по помещениям супермаркетов мы в SimpleEstate считаем, что качественная недвижимость в итоге обеспечивает более высокую доходность за счет роста стоимости и способности этих активов к «впитыванию» инфляции (при условии привязки арендной платы к товарообороту), что объясняет готовность инвесторов мириться с отрицательным спредом между Cap.Rate и текущей ключевой ставкой в краткосрочной перспективе.
Что ожидаете от динамики доходностей на российском рынке недвижимости?
👍 Cap.Ratы будут стабильны.
🔥 Cap.Ratы скоро поднимутся!
👀 А что такое ставка капитализации?
🏦 Уже около года ключевая ставка ЦБ РФ держится на сверхвысоком уровне 18-21%. В теории это должно приводить к росту ставок капитализации (они же Cap.Rate) на рынке недвижимости и, как следствие, к снижению стоимости активов.
☝️Однако данные от NF Group и SimpleEstate показывают парадоксальную картину: Cap.Rate остаются практически на тех же уровнях, что и до резкого повышения ключевой ставки!
📊 На графиках мы видим, что ставки капитализации для офисов и торговых объектов колеблются в диапазоне 11-13%, а для стрит-ритейла (ГАБ) и супермаркетов — от 7,6% до 8,2%. Рост по сравнению с 2023 годом минимальный. Вопрос: почему так происходит? Между прочим, в США картина иная - ставки капитализации растут параллельно стоимости денег.
У меня есть несколько версий этого (удивительного) феномена:
1️⃣ Ограничения на вывод капитала из России. Из-за санкций российские инвесторы не могут свободно вывести капитал за рубеж. Эти «заблокированные» деньги создают избыточную ликвидность внутри страны, которая частично перетекает на рынок недвижимости. А конкуренция за качественные активы не позволяет ставкам капитализации расти даже при высокой ключевой ставке.
2️⃣ Временность высокой ключевой ставки. Инвесторы рассматривают текущую высокую ключевую ставку как временное явление. Покупая недвижимость на 10-15 лет, они ориентируются на долгосрочную среднюю ставку, а не на её нынешние экстремальные значения. Мировой опыт показывает, что при таких ожиданиях разрыв между доходностью долгосрочных активов и краткосрочной ставкой может сохраняться месяцами или даже годами.
3️⃣ Инфляционные ожидания. При текущей инфляции выше 10% инвесторы рассматривают недвижимость как инструмент защиты капитала. Вероятно, они готовы мириться с низкой текущей доходностью ради сохранения стоимости в реальном выражении. В истории США и Европы такое поведение наблюдалось в периоды высокой инфляции 1970-х годов.
4️⃣ Дефицит альтернатив. После ухода с российского рынка многих иностранных компаний и закрытия доступа к западным финансовым рынкам, крупные российские компании и состоятельные частные лица ограничены в инвестиционных альтернативах. Недвижимость становится одним из немногих доступных классов активов для долгосрочного размещения капитала.
5️⃣ Структурные изменения. Рынок коммерческой недвижимости России переживает трансформацию, связанную с изменением ситуации в ряде секторов рынка недвижимости. Эти процессы повышают привлекательность определенных сегментов недвижимости вне зависимости от краткосрочных колебаний ставок.
⏱️С другой стороны реакция ставок капитализации на изменение ключевой ставки может занимать от 6 до 18 месяцев. Возможно, мы ещё просто не дождались полной реакции рынка. Но на мой взгляд это маловероятно.
🟣 Во всяком случае по помещениям супермаркетов мы в SimpleEstate считаем, что качественная недвижимость в итоге обеспечивает более высокую доходность за счет роста стоимости и способности этих активов к «впитыванию» инфляции (при условии привязки арендной платы к товарообороту), что объясняет готовность инвесторов мириться с отрицательным спредом между Cap.Rate и текущей ключевой ставкой в краткосрочной перспективе.
Что ожидаете от динамики доходностей на российском рынке недвижимости?
👍 Cap.Ratы будут стабильны.
🔥 Cap.Ratы скоро поднимутся!
👀 А что такое ставка капитализации?