🎥 Видеообзор объектов SimpleEstate!

🏪 Видеоблогер Кира Юхтенко (InvestFuture) некоторое время назад стала инвестором SimpleEstate. А недавно она решила проехать по объектам SimpleEstate и сделать видеообзор, чтобы каждый мог наглядно увидеть как выглядят объекты недвижимости, представленные на инвестиционной платформе!

🔥 Получилось очень интересно и динамично!

📺 Настоятельно рекомендую к просмотру!

🔗 https://youtu.be/SJTfPCi1eEU?si=RRDJFsM7qDu7YJqg

👀В самом конце наш новый проект «Перекресток» в совхозе ии.Ленина о котором мы будем говорить сегодня в 17.00 здесь: https://t.me/simpleestate?livestream

⚡У STONE новый офисный проект: 10-й по счету, юбилейный.

🏢 STONE Римская (Москва, Золоторожский Вал, 11а/1). Будут две башни, 18 и 23 этажа общей площадью 80 тыс.м2

🔍 В ближайшем окружении БЦ Golden Gate с вакансией около 0%, а также ст.м. Римская и Площадь Ильича (4-5 мин.пеш)

🪑Минимальная площадь офисов - 54 м2, но цен пока нет!

👀 Ждём #стартпродаж

😰 Набиуллина угрожает: «Основным предметом обсуждения на совете директоров ЦБ в июле будет шаг повышения ключевой ставки…»

Бали: правда ли, что рынок недвижимости перегрет?

⚡️10 июля в 17:00 (мск) мы вместе с экспертами канала Релокация и зарубежная недвижимость проведем онлайн-трансляцию, посвященную ответу на этот вопрос.

🎙Модератор:
Артём Цогоев - член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate

🎙Спикеры:
Екатерина Орлова - директор департамента международных инвестиций Intermark Global
Юлия Морозова - руководитель направления Бали Intermark Global

❗️Регистрация обязательна. Ссылка на просмотр вебинара придет на указанные вами контакты за сутки до мероприятия

➡️ Зарегистрироваться на онлайн-трансляцию

Рынок недвижимости Бали привлекает своей высокой доходностью (10-15% годовых от сдачи в аренду), а также ростом цен на 30-40% за время строительства, при этом цены на острове стартуют от $100.000 за объекты в главных туристических локациях.

Бали долгое время называют одним из самых перспективных инвестиционных рынков. Туризм продолжает активно развиваться, площадь застройки на острове ограничена, следовательно, растет и спрос на недвижимость. Однако, звучат мнения, что рынок уже перегрет и инвестировать некуда. Но так ли это? Расскажем на онлайн-трансляции.

➡️ Зарегистрироваться на онлайн-трансляцию

🟨 В программе:
1. Обзор рынка Бали 2024: продажи недвижимости, сделки, загрузка и цены на аренду
2. Драйверы роста арендной доходности и цен на недвижимость – куда двигается рынок?
3. Стратегии инвестиций на Бали в 2024 году
4. Презентации инвестиционно привлекательных объектов с доходностью до 15% годовых
5. Процесс сделки – способы оплаты из РФ, налоги и юридические аспекты

➡️ Зарегистрироваться на онлайн-трансляцию

📦 Склад последней мили: спокойствие на годы или адреналин ежегодно

🎤Друзья, хочу поделиться интересным кейсом. У меня есть друзья еще с институтских времен. В их собственности сейчас находится склад последней мили в Москве. Такие склады сейчас нарасхват у крупных онлайн-маркетплейсов вроде Wildberries, Ozon и СберМегаМаркета. Всё из-за их удобного расположения в черте города, что позволяет быстро доставлять товары покупателям.

⚖️ Прямо сейчас перед владельцами встал непростой выбор: сдать склад в долгосрочную аренду на 3 года или ограничиться краткосрочным контрактом на 11 мес.

🧐 Казалось бы, длительная аренда - это стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Но есть нюанс: ставки аренды на такие объекты стремительно растут год от года, примерно на 10-15%. При этом в России максимальная индексация в договорах аренды подобных объектов обычно привязана к уровню официальной инфляции или индексу потребительских цен, что составляет лишь 7-10% в год.

🎢 С другой стороны, краткосрочная аренда позволяет регулярно пересматривать условия и повышать ставку в соответствии с рынком. Однако здесь есть свои риски: арендатор может не продлить контракт по более высокой цене, психануть и съехать, и тогда придется искать нового. А это не только потенциальный простой и потеря дохода, но и дополнительные расходы в виде арендных каникул, а также оплаты услуг брокеров по недвижимости. То есть ещё неизвестно, выгодно ли будет стрессовать предлагая арендатору новые условия договора.

💥 Как же быть? Обратились ко мне, а я... Я посоветовал своим друзьям определиться кто же они такие.

👀 На мой взгляд, этот кейс отлично иллюстрирует разницу между типами инвесторов в сфере недвижимости:

🎒 Инвесторы с агрессивным риск-профилем готовы к стрессу ежегодных переговоров о пересмотре ставки аренды и могут выдержать неопределенность ради потенциально более высокой доходности. Для них краткосрочная аренда с возможностью частого пересмотра условий - предпочтительный вариант.

👛 Инвесторы с консервативным или умеренным риск-профилем ценят стабильность и предсказуемость денежного потока. Долгосрочный договор для них - это способ уйти от стресса и минимизировать риски, даже если это означает потенциально меньшую доходность.

🔀 В конечном счете, выбор между долгосрочной и краткосрочной арендой зависит не только от состояния рынка, но и от личного отношения инвестора к риску и стрессу.

⚠️Проблему немного усугубляет тот факт, что инвесторов, принимающих решение несколько. То есть после того, как мои друзья определятся в том, кто они такие, им нужно будет договориться между собой о финальном решении.

💬 А как бы вы поступили на месте владельцев склада? Делитесь своими мыслями в комментариях!

☝️Кстати! Интересно, что в разных странах у одинаковых объектов или скорее явлений рынка недвижимости разные названия.

🔻Например:

🍜 Dark Kitchen (тёмная кухня), в России и в Европе так часто называют ресторан без зала со столиками, который работает только на доставку. В Китае этот формат называется исключительно Cloud Kitchen (облачная кухня). В профессиональных имточниках с рынка США видел оба названия.

📦 То, что у нас именуется «складом последней мили» (не очень большой городской склад / распредцентр) в Великобритании и США называется также складом «last touch» (последнего касания). Очень романтично... Этот термин, кстати, зарегистрирован в качестве товарного знака крупнейшим фондом складской недвижимости в мире, Prologis.

#оффтоп

❗️Топ-5 элементов успешного инвестирования в новостройки на старте продаж в 2024 году❗️

📶 Подробности - в моей свежей памятке.

👍Лайки и 🤳«шеры» приветствуются!
✍️Как и комментарии!

🇭🇺 «Золотая виза» Венгрии официально запущена с 1 июля 2024 года. Теперь инвесторы вправе получить 10-летний вид на жительство в одной из самых доступных стран Евросоюза вместе с супругой или супругом, детьми до 18 лет и родителями.

📕Через три года жизни в Венгрии инвестор вправе получить постоянный вид на жительство, а еще через восемь лет — претендовать на гражданство Венгрии.

📹 Коллеги из Intermark записали новый интереснейший подкаст на эту тему открытия программы «золотой визы» в Венгрии.

✅ О чём:
🔹Кто может получить вид на жительство в Венгрии?
🔹Сколько это стоит и какие есть опции?
🔹Почему инвесторы ждали запуска программы?
... и многое другое.

👀 Посмотрите, это действительно интересно и полезно!

#Венгрия #ВНЖ #ЗолотаяВиза

🍻 На выходных общался со знакомыми, очень активными инвесторами в недвижимость с агрессивным риск-профилем.

📜Вспоминали 2020-2022 годы. Например, по одному из проектов чистая доходность IRR моих знакомых составила 110% годовых. Причем это был короткий спекулятивный проект (новостройка). Ну и конечно, я услышал о том, что сейчас «такого уже нет, и очень жаль».

💡Мне вот какая мысль пришла: плохое стирается из памяти, уступая место хорошему. В инвестициях в недвижимость «хорошее» - это доходность, а «плохое» - это риски.

☝️Какие же тогда были риски кто-то вспоминает?

👀Я просто напомню. В середине марта 2020 года в России начался карантин, который длился до 9 июня 2020 года, всего через +/- полтора года началась СВО, а через два с небольшим - частичная мобилизация.

🫨 Возможно, из 2024 года это всё уже позабылось, но время было очень стрессовым. Люди теряли деньги и бизнесы, увы, и жизни тоже, была жуткая неопределенность. Но и зарабатывали тоже, часто на стрессе и панике.

🤔Я думаю, что 110% спекулятивной доходности ни откуда не взялись и с неба не упали - они были отражением рисков, которые наблюдались тогда на рынке. «Очень жаль, что что сейчас такого уже нет?». Не знаю, не уверен.

🧮Чисто математически лучше стабильно и ежегодно зарабатывать 22% в течение 5 лет, чем 110% раз в пятилетку. Не говоря о том, что нервные клетки якобы не восстанавливаются (я не знаю этого, не специалист).

❓У меня всего два вопроса:
1️⃣ Много заработали в 2020-2022 годах?
2️⃣ Сильно переживали и нервничали в те годы?

❓Чем грейс-период по кредиту отличается от траншевой ипотеки? О, это классическая финансовая алхимия!

🛜 Грейс-период по кредиту - это льготный период, в течение которого заемщик может пользоваться кредитными средствами без начисления процентов или с минимальным начислением процентов. Иногда в течение грейс-периода заёмщик фактически освобождается от уплаты и процентов, и тела по кредиту.

📶 Траншевая ипотека это немного иная история. Кредит выдается частями (траншами) по мере строительства объекта недвижимости. Каждый транш соответствует определенному этапу строительства. Заемщик платит проценты только на полученную сумму, а не на весь одобренный кредит сразу.

🔸Грейс-период - это временная отсрочка платежей по уже выданному кредиту.

🔸Траншевая ипотека - это способ выдачи кредита частями, связанный с этапами строительства.

🔀 А что выбрать: кредит с грейс-периодом или траншевую ипотеку?

✅ Четкого ответа нет, зависит от конкретной ситуации заёмщика.

#ликбез

💥Две новости у нас в SimpleEstate:

1️⃣ Сделка по покупке объекта «Перекресток в совхозе им. Ленина» успешно зарегистрирована в Росреестре!

🏪 Теперь владельцем объекта является АО «Симпл Эстэйт Девять» и арендная плата уже начинает "капать" инвесторам объекта!

2️⃣ Готова запись видеопрезентации по объекту, можно стать совладельцем проекта, вложив от ₽105 000

🔗 https://youtu.be/k3AHxpdkevU?si=2Fm1EMJ2mK153UKl

🏢 Краткосрочная vs Долгосрочная аренда в коммерческой недвижимости: что выбрать инвестору?

✍️ Начинал эти рассуждения здесь на прошлой неделе.

❓Так какой тип договора аренды выбрать, чтобы максимизировать прибыль и минимизировать риски? Погружаемся в детали! 🤿

1️⃣ Краткосрочная аренда (до 11 месяцев):

✅ Преимущества:
• Гибкость в адаптации к рыночным условиям
• Возможность чаще пересматривать арендную ставку
• Легче избавиться от проблемного арендатора
• Идеально для динамичных локаций и сезонного бизнеса

❌ Недостатки:
• Повышенный риск простоя помещений
• Регулярные затраты на поиск и привлечение новых арендаторов
• Менее стабильный денежный поток
• Сложнее планировать долгосрочные инвестиции в объект

2️⃣ Долгосрочная аренда (от 1 года и более):

✅ Преимущества:
• Стабильный и предсказуемый доход на длительный период
• Меньше операционных расходов на управление недвижимостью
• Возможность привлечь крупных, надежных арендаторов
• Арендаторы могут инвестировать в ремонт и улучшение помещений

❌ Недостатки:
• Риск упустить выгоду при значительном росте ставок на рынке
• Сложнее избавиться от проблемного арендатора
• Инфляционные риски при фиксированной ставке аренды
• Меньшая гибкость в изменении назначения помещений

3️⃣ Гибридный подход: лучшее из обоих «миров»

🔑 Ключевая стратегия: если это технически возможно, комбинируйте типы аренды в рамках одного объекта или портфеля недвижимости.

• 70-80% площадей под долгосрочную аренду для стабильности
• 20-30% под краткосрочную для гибкости и потенциала роста дохода

4️⃣ Факторы выбора стратегии:

📍 Локация объекта
🏗️ Тип недвижимости (офис, ритейл, склад)
📊 Текущая ситуация на рынке
💰 Инвестиционные цели инвестора (стабильный доход vs. потенциал роста стоимости актива)
🔮 Экономические прогнозы и тренды в сегменте

5️⃣ «Лайфхаки»:

• Включение в долгосрочные договоры условия ежегодной индексации арендной платы
• Использование опции досрочного расторжения при долгосрочной аренде
• Диверсификация пула арендаторов по отраслям для снижения рисков

🤔 Я ничего не забыл?

🏗️Российские новостройки: что будет 🔮

1️⃣ июля 2024 года. Льготная ипотека на новостройки, прощай! Застройщики и банки достали из рукавов траншевую ипотеку и грейс-периоды. «Платите 8% первые 2-4 года, а потом... будь что будет (в смысле рефинансирование)!» - говорят они покупателям.

🚫 Но что если Центробанк России, подобно строгому родителю, запретит эти финансовые фокусы? Может? Да. Хочет? Возможно. Судя по всему схему с удорожанием уберут совсем скоро, а про остальное пока тишина. Ключевое слово «пока»

⚠️ Интрига в том, что через те самые 2-4 года может лопнуть «ипотечный пузырь», если ставки не снизятся, и заёмщики окажутся в финансовой ловушке. Однако отвечать за лопнувший пузырь (если он лопнет) будет Набиуллина - это ведь она о светлом будущем ставки рефинансирования печется.

🫨Если в ЦБ опять найдут «риски, пузыри и перегревы» и всё же решит запретить транши и грейсы, рынок будут ожидать:

🔹Резкое падение спроса на новостройки, так как большинство покупателей не смогут позволить себе ипотеку под честные 18-19%.
🔹Снижение цен на новостройки на 15-20% в попытке застройщиков стимулировать продажи через скидки
🔹Замедление темпов строительства и заморозка новых проектов.
🔹Резкий рост доли рассрочек как, возможно, единственного альтернативного способа приобретения жилья.

☝️Я считаю, что шансы на запрет траншевой ипотеки и грейсов пока невысокие. Банки выдали застройщикам триллионные кредиты и теперь кровно заинтересованы, чтобы музыка продолжала играть. Скорее всего, они будут изо всех сил поддерживать текущие финансовые инструменты и изобретать новые, словно алхимики в поисках философского камня. За банкет заплатят застройщики, а де-факто покупатели.

🟢 И вот если финансовые фокусы останутся в игре, то:

🔸Спрос на новостройки будет держаться на плаву, как утка в пруду – не так бодро, как раньше, но и не тонет.
🔸Цены на жильё будут расти, не менее чем на 5-7% за год.
🔸Будут новые старты продаж и красивые рендеры, много строек...

🎭 Какой бы сценарий ни реализовался держимся крепче и не забываем: рынок недвижимости России (и Москвы в частности) потрясающе жизнеспособен.