💸 Частные инвесторы хотят формировать объекты Готового Арендного Бизнеса - это кажется таким простым!

📶 Купил пустое помещение, сдал в аренду и можно спокойно думать - продавать ГАБ или оставить себе, чтобы получать рентный доход...

🏮Проблема в том, что создание ГАБ это всё-таки довольно рискованный проект, и пустое помещение может пустовать очень долго, что негативно повлияет на доходность. Практически никто из девелоперов, продавцов коммерческих помещений не пытается улучшить свой продукт, сделать его более безопасным для инвесторов.

💡Чего бы хотелось? Чтобы пустые помещения на первых этажах продавались уже предварительно одобренными арендаторами. Тогда и риски для инвестора-создателя ГАБ существенно снижаются.

🏗️ Из застройщиков довольно активно эту проблему решает А101. У них уже несколько лет есть программа по предварительному акцепту помещений под сети, развивающиеся по франшизе. Например, можно купить помещение, уже одобренное сетью «Буханка», что означает потенциальную возможность сдать помещение франчайзи этой сети.

✅ Акцептованных сетями помещений в кварталах А101 становится всё больше, и там не только пекарни, фактически любой бизнес в помещениях с любыми характеристиками.

☑️ Акцепт помещения франшизой это не предварительный договор аренды, но это хотя бы какой-то элемент защиты инвестора от «запустения» помещения. Также акцепт частично страхует от неуспешности арендатора - от того, что бизнес закроется и съедет быстрее, чем инвестор продаст свой ГАБ.

Что вообще думаете о создании ГАБ?

👍 Хорошая тема
👀 Пока присматриваюсь
🔥 Предпочитаю другие инструменты

🚱 Не дожидаясь первого июля!

📛 Сбербанк прекращает прием заявок по льготной ипотеке под 8% и временно останавливает выдачу IT-ипотеки.

❌ Причина: аномально высокий спрос на ипотеку. Выделенный Сбербанку лимит может быть исчерпан раньше времени.

👇А на сайтах застройщиков тем временем продолжают подгонять. Товарищи из «Гранель», зачем вы скрываете, в каком банке ещё МОЖНО получить льготные ипотеки?🤗

Возможность писать дичь в комментариях и ставить 💩👎🤬. Не в мою смену...

📛 Я иногда блокирую комментаторов на канале. В личные сообщения периодически приходят гневные требования пояснить, почему это произошло. А еще мне предъявляют претензии по поводу отсутствия возможности выразить негативную реакцию к постам.

✅ Отвечаю по порядку.

1️⃣ Блокировка комментаторов.

🏛️Канал для меня как мой дом! Не в смысле недвижимость, а в смысле любимое и комфортное пространство. Но я категорически не люблю, когда в моём канале (доме) в комментариях присутствует переходящее за черту хамство, мат и ругань, политические заявления разной степени кровожадности и прочая дичь. За это я вывожу из своего дома, не позволяю в нем гадить и устраивать несогласованные митинги. Но возможность «вернуться» существует - для этого нужно просто подать апелляцию в свободной форме мне в л.с.

📜Есть ли четкие правила, по которым я определяю кого нужно заблокировать? Их нет. Полнейший волюнтаризм.

2️⃣ Эмодзи 💩👎🤬 под постами.

🛡️Я убрал негативные эмодзи потому что они мешают мне вести канал. Например, выходит пост про старт продаж нового проекта. Под постом появляется 👎: один, второй, третий, десятый... Это я такой плохой пост написал или эмодзи относятся к застройщику?

👀Обычно я склоняюсь к тому, что читатели считают, что я плохо написал пост - начинается долгий процесс самокопания, это всегда выбивает. А постов на канале у меня много... В общем, я решил избавиться от негативных эмодзи 💩👎🤬 под постами, потому что мне проще делать свою работу без них.

🔻Итого! Я всем даю выражать своё мнение свободно, в том числе негативное, противоречащее моей позиции. Если я не согласен - я отвечаю.

☝️Однако я считаю, что есть некоторые рамки приличия, которых стоит держаться.

🤝 Спасибо, что читаете и комментируете! Всем хорошего настроения и позитивного настроя. Можно и негативного, просто не перегибайте, пожалуйста.

#телеграм

❓Вопрос от подписчика канала Михаила: «Я работаю менеджером по продажам у застройщика Х, но собираюсь уходить и начинать свой бизнес. Я хотел бы начать консультировать инвесторов в недвижимость (жилая, коммерческая, рекреационная и т.д.). Как стать профессионалом в инвестициях?»

☝️Интересный вопрос! Итак, профессионализм в продажах инвестиционных проектов, что это?

🛅 Я бы разложил профессионализм идеального брокера, продающего инвестиционные проекты в недвижимости, на ряд составляющих:

1️⃣ экспертность в своей области, знание основных игроков рынка, продавцов и покупателей, их текущих предпочтений, умение посмотреть на мир с позиции клиента и желание найти наилучшее для него решение задачи.
2️⃣ знания в сфере инвестиционного анализа (способность составить простую финансовую модель и понять сложную), оценки рыночной стоимости недвижимости, знания в сфере налогов и права.
3️⃣ системность, умение продавать, налаживать новые отношения, вести CRM-систему, делать холодные звонки, писать письма, назначать встречи, общаться с клиентами, закрывать сделки (а это всегда сложно и долго).
4️⃣ оптимизм, помноженный на знания в области психологии, умение настраивать себя и других на нужную волну.
5️⃣ умение искать и находить информацию.
6️⃣ постоянно учиться, постигать новое.

🔻Что думаете? Я не ничего не забыл?

🔥Это последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 15.00 первое занятие моего нового курса «Управление портфелем недвижимости».
‼️ Торопитесь: pt.atsogoev.com

⛓️ Застройщик «Железно» тоже выпускает ЦФА.

Условия:
💰Объем выпуска - ₽200 млн.
💸 Стоимость 1 ЦФА - ₽5 тыс.
💵 Доходность - 20,5% годовых
💳 Выплаты % ежеквартальные.
🗓️ Срок обращения- до 31 января 2025 г.

👀 В общем, решили протестировать долговой рынок через выпуск ЦФА, а не через облигации. Я так понял, что ЦФА скоро выпустят уже все...

⚠️ Специально для бдительных цензоров из «Альфа-Токена»: этот пост не является рекламой и не является инвестиционной рекомендацией.

NEET!!!

👀 Сегодня утром узнал, что существует тренд такой - Not in Education, Employment or Training (NEET). Отказ от учебы и работы. Распространено среди молодых людей (поколение Z).

🥫На что они живут? В основном существуют за счёт родителей, на плечи которых легко и просто переложить весь груз собственных материальных и бытовых проблем. Но есть и NEET, вовлеченные в криминал. А еще наверняка они хомяка тапают 🦦.

📊 К NEET обычно причисляют трудоспособную молодежь в возрасте от 15 до 34 лет.

🗺️ В Южной Европе (Италия, Испания) уже каждый пятый молодой человек начал придерживаться этого тренда. А в Японии NEET это примерно 10 % всего трудового населения страны. По России данных не нашел, но мне кажется, у нас тоже такие люди есть.

🧪Между прочим, распространение вируса NEET может повлиять на рынок недвижимости - покупателей на рынке станет сильно меньше. Ну и вообще, экономика не выдержит слишком много бездельников.

👀 Как страшно жить!
🔥 А что так можно было?
👍 Знаю таких

🕳️ На сколько упадут продажи в Москве после отмены льготной ипотеки! 20%, 30%, 40%, 50%?

🪗 В процессе подготовки к апокалипсису, обвалу и катастрофе, можно занять руки проведением параллелей.

👀 Я посмотрел на рынок вторички. Ключевая ставка ЦБ РФ выше 15% держится с октября 2023 года (этак и до годовщины уже недалеко). Казалось бы, после повышения 🗝️ и ставок по ипотеке количество сделок на рынке вторички должно было обвалиться!

📊 Но в октябре и ноябре 2023 года кол-во переходов прав на рынке вторичного жилья в Москве держалось на уровне 15 тыс.лотов в месяц. Самое большое (впрочем, ежегодное и сезонное) падение было отмечено в январе 2024 года - до 7 тыс.лотов, когда 🗝️ставка уже была 16%.

🗓️ В феврале, марте и апреле 2024 года сделки на вторичке начали восстанавливаться и достигли 12 тыс.лотов, правда, в мае пошло снижение до 11 тыс. И это всё происходит тогда, когда ипотека жутко дорогая и невыгодная.

⚠️ О чём это всё может говорить? Как минимум о том, что если новостройки будут вести себя так, как вторичка, темпы продаж (не цены!) новостроек могут скорректироваться на 20%. Но с учетом сохранения семейной ипотеки даже такая коррекция темпов продаж... маловероятна.

☝️Извините, но весьма возможно, что опять обвала не будет!

🚩Дополнение к посту о профессионализме в деле консультирования частных инвесторов.

➕ Что ещё нужно, чтобы успешно консультировать частных инвесторов! Пост создан по результатам исследования комментариев подписчиков канала (спасибо, друзья):

7️⃣ Управленческие навыки, умение привлекать и нанимать исполнителей / подрядчиков / партнёров для реализации бизнес-задач

8️⃣ Чувство юмора: умение обсмеять IRR 2% точно может пригодится

9️⃣ Интуиция, являющаяся отражением опыта (чем больше опыта, тем сильнее интуиция)

🔟 Понимание рынка аренды и взаимосвязи стоимости недвижимости продажи от арендного потока.

📋 Вроде сформулировали! Теперь осталось понять, где найти такого специалиста...🙄

.

☝️Появился слайд презентации застройщика Forma (ПИК) по доле агентских продаж.

👀Я как человек сомневающийся и видевший много разной аналитики подумал, что это стоит прокомментировать.

📊 Итак, на слайде две части:

1️⃣ Агентские продажи в Московском Регионе (Москва Новая и Старая ➕ Подмосковье)
2️⃣ Агентские продажи в самой Forme.

Я склонен скорее верить части 2️⃣ и скорее не верить части 1️⃣

2️⃣ Что касается результатов самой Formы - 60% квартир в их проектах на середину 2024 года продают брокеры. Охотно верю в это, но оценить результат не берусь. То ли это успех, то ли провал... Главное, чтобы акционер был доволен. Может он и 100% агентских продаж будет рад - кто знает!

1️⃣ Откуда у не самого мощного щупальца ПИК могут быть данные по агентским продажам аж во всём Московском регионе? Агентские сделки с новостройками никак и нигде не маркируются, доступ в свою CRM ни один застройщик Forme не даст.

🙄 Где брали данные и насколько они точны? Позвонили коммерческим директорам крупных застройщиков, взяли интервью (Тумайкиной в ФСК, Семчишину в Sminex и т.д.)? Пообщались со своими агентами, почитали тг-канал Торбосова? В связи с тем, что методика сбора данных неясна, источники на слайде не указаны и логического объяснения происхождения этих данных у меня нет, то и доверять куску презентации Formы лично я не могу.

#оффтоп

🤖Что такое ЦФА?

👾 Это цифровые финансовые активы - новомодный инвестиционный инструмент, как полагается диджитально-цифровой (без ИИ, зато на блокчейне).

💾 Очень упрощённо (прямо притягиваю за уши) ЦФА это бездокументарная, цифровая «ценная бумага» которая может отражать право на участие в капитале непубличного акционерного общества, денежное требование (долг) и т.д.

💸Например, если компания из сферы недвижимости хочет быстро взять в долг без залога под 20% у широкого круга инвесторов, то у нее сейчас две альтернативы: облигации или выпуск ЦФА. Облигации выпускать объективно сложнее и дольше, а ЦФА...пока получается, что быстрее и дешевле.

🧬С помощью ЦФА можно придумывать разнообразные инвестиционные конструкции - привязывать стоимость ЦФА к цене 1 м2 в урюпинской новостройке, привлекать через размещение ЦФА инвесторов на покупку и редевелопмент здания в Пупырловке и т.д.

💰Инвестор может приобрести ЦФА на специальных платформах со странными названиями («Атомайз», «А-Токен», SberToken и т.д.), включенных в перечень ЦБ РФ. Продать ЦФА можно там же, на платформе - или дождаться погашения. Обещают, что в светлом будущем ЦФА появятся на бирже и продать их можно будет там.

⚡Главный риск ЦФА - это риск эмитента ЦФА (условного застройщика выпустившего ЦФА).

⁉️Есть вопросы по ЦФА? Задавайте!

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Ничего не понятно, но интересно
🔥 В топку эти ЦФА

#ликбез

⁉️ Инвесторы активны или затаились? На рынке тишина или ажиотаж? Депозит или недвижимость?

☝️Не спешите давать свой ответ! А это вообще о чем были вопросы? Коммерческая, жилая, загородная, рекреационная, зарубежная? Ситуация везде своя, да и проекты все разные.

🚧 И чем нас встретит вторая половина года? Высокая ключевая ставка, ожидаемая неопределенность на рынке новостроек, сдвиг предпочтений покупателей на рынке коммерческой недвижимости... список можно продолжать.

💸А с другой стороны у особой, очень важной категории игроков рынка недвижимости - у инвесторов - есть огромное желание вкладывать деньги и делать сделки.

🥺 К сожалению, частные инвесторы - самая состоятельная, лояльная и адекватная, но и самая плохо обслуживаемая категория покупателей на рынке недвижимости. Лишь немногие агенты по недвижимости умеют работать с частными инвесторами.

2️⃣7️⃣ июня в 17.00 по МСК я проведу вебинар специально для агентов по недвижимости, на котором расскажу:
✅ Какие идеи будут расти, а что лучше не рекомендовать во второй половине 2024 года
✅ Как увеличить поток инвесторов, обращающихся за консультациями
✅ Как зарабатывать часто и много на сделках с частными инвесторами

☑️ Подчеркну, вебинар прежде всего будет полезен для профессионалов рынка недвижимости: агентов, брокеров, риэлторов, консультантов.

💼 Подготовьтесь к высокому сезону, приходите на вебинар: https://vk.cc/cxT7dU

.

🔍 Как известно, при покупке ГАБ нужно изучать сам объект недвижимости и его окружение, а также арендатора. К слову, это основной принцип оценки проектов в SimpleEstate.

🚩Изучение арендатора - тема для отдельного поста, а вот про анализ недвижимости напишу сейчас.

☝🏻Перед покупкой стрит-ретейла необходимо узнать или оценить:

1️⃣ Численность и плотность населения в районе (плюс прогноз), а также охват, то есть количество людей в 2-,5-,10-минутах пешком от объекта
2️⃣ Средние потребительские расходы домохозяйств в районе расположения объекта, тыс. руб. в месяц
3️⃣ Пешеходный, автомобильный трафик, пассажиропоток транспортных узлов (если есть рядом)
4️⃣ Обеспеченность нежилыми помещениями в районе и в непосредственной близости от объекта, а также конкуренция
5️⃣ Планы развития района и их влияние на объект.

⁉️ Зачем это всё нужно? Чтобы не покупать «кота в мешке» и не столкнутся с проблемой замещения арендатора в случае ухода текущего. То есть получение информации по п. 1️⃣-5️⃣ — это необходимая мера для сокращения рисков.

💡Помогают инвесторам (частным и институциональным) оценить эти показатели геоинформационные системы (ГИС), обогащенные данными карты.

Слышали о них что-нибудь?

👍 Да, конечно, активно используем
🔥 Нет, но хотелось бы узнать

🔥 ГИС это must

🔋Полезный пост о геоинформационных системах, помогающих инвесторам в стрит-ритейл оценивать трафик, доходы домохозяйств, количество квартир в локации... и прочие необходимые для принятия инвестиционных решений факторы.

📌Геоинтеллект

Один из самых старых (и наполненных информацией) продуктов на рынке. Существуют с 2003 года. Чтобы оценить функционал - посмотрите демо-версию карты. 1 мес. доступа с необходимым функционалом стоит ₽21 тыс. Не только Москва, но и другие города России и мира.

📌Bestplace

Относительно новый, но уже хорошо себя зарекомендовавший сервис. Можно ввести адрес и получить достаточно полный и очень информативный отчет по локации за ₽490.

📌Smartloc

Для любителей телеграма есть бот, который предоставляет данные по адресу. Можно сделать 4 бесплатных запроса, далее платная подписка на месяц ₽1 тыс. за 25 запросов

🙄 Свои геоинформационные системы также есть у VK, СБЕРа, Т-Банка (экс-Тинькофф), 2GIS, МТС, Билайна и других. То есть выбор инструмента ещё шире, а данных - ещё больше. Все (почти все) они платные и с разным функционалом.

🥹А бесплатно можно? Да, но... Это будет пёстрый набор из разных сервисов с различных функционалом, на объединение и анализ данных уйдет значительно больше времени. Но если очень хочется - можно и бесплатно.

🗺️ Геоинформационные системы облегчают жизнь инвесторов.

❗Но! Данные из ГИС не являются рекомендациями для принятия инвестиционных решений. Вся ответственность продолжает лежать на плечах инвесторов.

⚠️ Это не реклама