🔥Застройщик LEGENDA открывает продажи квартир в проекте «Северный Порт». Адрес: Москва, Ленинградское шоссе, 57 (10 мин.пеш. от ст.м. «Речной Вокзал») 
 
📌 Место: первая линия на воде, самая длинная в Москве набережная 3,2 км. Площадь участка под 3 очереди - 7,8 га, всего построят 330 000 м2 недвижимости. Сейчас стартовала 1 очередь на 3 корпуса по 34, 19 и 58 этажей.
 
💰 За ₽13,7 млн можно купить студию 29 м2, средняя цена на старте заявлена на уровне в ₽445 т./м2. Что примечательно, обещают 65 типов различных планировок.

🧐 С моей точки зрения, это красиво! Размышляю, есть ли инвестиционный потенциал...

💻 Во вторник вечером прошел вебинар «Мой путь в Telegram» о том, как я 4 года занимаюсь каналом @atsogoev:

1️⃣ К сожалению, не все смогли присутствовать на вебинаре - я получил много сообщений (буквально со всего мира) с вопросом о повторе вебинара в другое время.

🤗 Плетусь навстречу пожеланиям и провожу повтор вебинара:

🔹В субботу 6 апреля в 11.00 МСК (утром). РЕГИСТРАЦИЯ

🔹В воскресенье 7 апреля в 17.00 МСК (вечером). РЕГИСТРАЦИЯ

📼 Так как это повтор, я не смогу ответить на ваши вопросы на вебинаре - поэтому прямо на моём канале (здесь) состоятся две трансляции, где я отвечу на ваши вопросы в прямом эфире:

🔹В субботу в 14.00 МСК
🔹В воскресенье в 19.30 МСК

2️⃣ У меня теперь есть новый образовательный продукт «Telegram для недвижимости».

☑️ Курс по ведению тг-канала в сфере недвижимости
☑️ Мастер-группа для авторов тг-каналов (кстати, в мастер-группе уже занято 4 места из всего лишь 8-и)

🔻Если вы уже ведете тг-канал в сфере недвижимости или собираетесь его открывать и развивать, приглашаю на обучение:
👉 https://tg.atsogoev.com
👉 https://tg.atsogoev.com
👉 https://tg.atsogoev.com

🔥У нас тут намечается интересная инициатива в формате реалити.

✍️Вчера в комментариях возникла идея посчитать инвестиционную привлекательность проекта «Северный порт».

💡Я подумал, что это классная возможность познакомить людей с методикой инвестиционного анализа новостроек.

📱Подписчик моего канала Анна Попович, вроде бы как, согласилась принять участие в расчетах. По моей идее, я буду давать Анне небольшие задания, которые в итоге приблизят нас к ответу на вопрос «есть ли инвест?».

🏗️У застройщика появился «адвокат» и мой давний подписчик, Леонид Белик, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга, который считает, что LEGENDA это точно инвест, потому что в СПБ их дома ценятся за качество и продуманные планировки.

🤨Но есть и скептики, коих немало! Например, Марина Бабицкая («Этажи Прайм») пишет об угрозе от застройщика «Мангазея», который коварно готовит старт своего проекта рядом с «Северным портом». А кто-то считает, что цены сильно завышены!

☝️Я лично думаю, что «вскрытие покажет», то есть надо посчитать, чтобы делать выводы.

👀 В общем, читайте комментарии к посту, чтобы быть в курсе!

🧮 Пока мы с Анной находимся на этапе выбора лота, решаем что будем исследовать - студию или двушку.

👉Примите участие в реалити, напишите, какую квартиру нам с Анной стоит рассмотреть, чтобы добраться до истины!

⚖️ Есть версия, что все инвесторы накупят студии - и их будет сложно продать на выходе. Поэтому появился вариант 2-шки.

Давайте проголосуем:

👍 Двушка
👀 Студия

🏗 Застройщик «Самолет» открывает продажи квартир в проекте «Ольховый квартал». Адрес: Москва, пос.Газопровод, 5-я ул. Лесные Поляны (25 мин.пеш. от ст.м. «Ольховая», но скоро откроют «Бачуринскую» и до нее 12 мин.)

📌 Место: 6 км. от МКАД, но не 1-я линия шумного Калужского шоссе, что важно. Рядом большой зеленый массив, на котором вряд ли что-то построят.

🏗 «Самолет» возведёт три 16-эт. дома и на этом успокоится - в начале 2027 года примерно.

💰 За ₽7.2 млн. можно купить студию с отделкой 20,6 м2, или ₽350 т./м2... Хотя на сайте написано о минимальном бюджете в ₽5 млн..., но таких квартир в продаже я не нашел! Может вам повезет?

#стартпродаж

Реклама. "САМОЛЕТ-НЕДВИЖИМОСТЬ МСК". ИНН 7731477602. Erid: 2VfnxwKH82k

🔍 Я много лет занимаюсь инвестиционным анализом. Часть из своей экспертизы в этом направлении я демонстрирую здесь, на этом канале. И в основном я показываю как анализировать небольшие проекты, рассчитанные на частных инвесторов - от малых девелоперских проектов до апартаментов, квартир или стрит-ритейла.

💸Но когда я работал в одной из крупнейших инвестиционных компаний России, я принимал участие в анализе исключительно крупных проектов - офисных зданий, логистических комплексов, девелоперских проектов и т.д. Больше всего мне нравилось анализировать торговую недвижимость - торговые центры. Потому что анализ торгового центра, и даже экспресс-анализ, это, во многом, творческий процесс.

☝🏻 Я решил выделить немного времени, чтобы частично продемонстрировать читателям моего канала прединвестиционный анализ торгового центра. Как будто бы я вернулся в прошлое и мне упал на стол торговый центр, который нужно экспресс-методом (за день) проанализировать и доложить акционеру!

🧮 Уверен, некоторой доле читателей моего канала это будет интересно и полезно.

🔍Итак, сегодня день большого обзора инвестиционной идеи: покупки торгового центра в Подмосковье в качестве долгосрочной инвестиции, для целей сдачи в аренду с горизонтом аж 10 лет!

☑️ Сначала немного об объекте. Для анализа я выбрал торговый центр, который продают мои знакомые - ТЦ Lille (Лилль). Для анализа торгового центра необходимо получить список арендаторов и данные по расходам - я обратился к знакомым, чтобы не тратить кучу времени на выколачивание этих самых данных.

🔹Местоположение: Московская область, д. Лапино, 1-е Успенское шоссе, с25.
🔹Площадь (общ.): 5717 м2
🔹Площадь (арендопригодная): 4047 м2
🔹Парковка - наземная на 250 мест
🔹Якорный арендатор - супермаркет «Перекрёсток» (1432,5 м2)
🔹Посещаемость 1500+ чел. в будние дни и 2100+чел. в выходные и праздничные дни
🔹Ввод в эксплуатацию: 2010 г. 
🔹Цена экспонирования ₽960 млн.
🔸Собственник - частные инвесторы

🔻В целом, Lille можно назвать районным торговым центром с устоявшейся структурой арендаторов и стабилизированным арендным потоком.

🔻Продолжение следует…

🔍 Для ответа на вопрос об инвестиционной привлекательности объекта я, как обычно, сделаю небольшой SWOT-анализ. Начну со слабых сторон.

🔻Слишком большое количество арендаторов ИП - из 32 арендаторов ТЦ федеральных сетей всего три, Х5, аптека A.V.E. и «Книжный Лабиринт»
🔻 Относительно высокий срок экспонирования помещений за выездом арендатора.
☑️ Не путайте слабые стороны с угрозами, они в отдельном разделе SWOT.

Сильные стороны:
👍🏻 Понятная бизнес-модель, основанная на получении арендного дохода
👍🏻 Стабилизированный арендный поток
👍🏻 Наличие индексации договора аренды
👍🏻 Стабильные показатели посещаемости
👍🏻 Частичная привязка арендной платы к обороту (наличие постоянной и переменной арендной ставки) у якорного арендатора

Возможности
🚀 Распространение удалённой работы: уже сейчас очень многие (чуть ли не 40%) жители загородных поселков практически не покидают свои районы и деньги тратят тут же.
🚀 Девелопмент новых коттеджных поселков и многоэтажного жилья в непосредственной близости от ТЦ. Например, прямо сейчас строится поселок Corner Лапино прямо рядом с объектом.

Угрозы
❗️Возможно усиление конкуренции, в виде строительства в локации нового ТЦ и перетока части постоянной аудитории к конкуренту
❗️Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста стоимости аренды.
❗️Усиление влияния электронной коммерции. Впрочем, нельзя утверждать, что электронная торговля может угрожать всем арендаторам ТЦ Lille - состав арендаторов по большей части незаменим доставкой, хотя «слабые звенья» есть. Но посещаемость ТЦ пока стабильна.
❗️ Локдауны, ограничительные меры, специальные требования и т.д.

☝🏻 Важно!

Перед покупкой торгового центра необходимо оценить:
1️⃣ Численность и плотность населения в районе (плюс прогноз), а также охват, то есть количество людей в 2-,5-,10-минутах пешком или на авто от объекта
2️⃣ Средние потребительские расходы домохозяйств в районе расположения объекта, тыс. руб. в месяц
3️⃣ Пешеходный, автомобильный трафик, пассажиропоток транспортных узлов (если есть рядом)
4️⃣ Обеспеченность нежилыми помещениями в районе и в непосредственной близости от объекта, а также конкуренция
5️⃣ Планы развития района и их влияние на объект.

🗄Чтобы не увеличивать размер обзора я вынесу эти исследования «за скобки». Их нужно формировать отдельно, это достаточно объемная работа, хотя при экспресс-оценке это тоже делается.

☝🏻 Кстати, вот красивая презентация ТЦ: для моих читателей-визуалов.

🧮 Финансовая модель непростая: это настоящая профессиональная фин.модель проекта на ОСН.

☑️ Смотреть здесь

🔻Напомню, инвестиционная идея такая: покупка торгового центра в Подмосковье в качестве долгосрочной инвестиции, для целей сдачи в аренду с горизонтом 10 лет!

Результаты:
🔹Инвестиции 960 000 000
🔹Прибыль 1 230 179 987
🔹Cap.rate 2033 13,0%
🔹ROI 128,1%
🔹IRR 12,7%

Выводы! Всех волнует вопрос посещаемости ТЦ, ведь посетители обеспечивают товарооборот арендаторам и благополучие торгового центра.

📉 Не буду отрицать очевидное - она падает. Прежде всего падает посещаемость суперрегиональных (70-100 тыс м2), региональных (30-70 тыс м2) и окружных торговых центров (15-30 тыс м2).

👍Намного лучше чуствуют себя районные ТЦ площадью 3-10 тыс.м2, находящиемя внутри крупных жилых массивов. Именно такой проект я сегодня и рассматривал.

🍎Очевидно, что основной повод для посещения ТЦ Lille - супермаркет «Перекресток». Способны ли онлайн-продажи продуктов питания в перспективе снизить товарооборот физических магазинов и, как следствие, существенно уменьшить доходность арендодателей, получающих % от оборота в дополнение к фиксированной арендной плате за принадлежащие им помещения?

📺 Посмотрим на отчетность крупнейшего российского ритейлера, оперирующего на рынке электроники, «Группы М.Видео» за 2022 год. Имеющая более 1200 физических магазинов торговая сеть в 2022 году достигла нового показателя общих онлайн-продаж: 67% товаров «М.Видео» продает онлайн.

🍉 А теперь сравним этот впечатляющий и «угрожающий» показатель с отчетностью российской X5 Group за тот же 2022 год. Выручка от онлайн-торговли продуктами питания пока не превышает 4% от общих поступлений от продаж. Важно отметить, что онлайн-продажи X5 Group постепенно растут. Однако фиксируется пока всё же незначительное положительное изменение этого показателя относительно общей выручки ритейлеров продуктов питания.

🛍 У роста показателей онлайн-торговли продуктами питания есть ряд объективных проблем. Некоторые продукты питания имеют срок годности, который невозможно проверить онлайн. Особенно это касается овощей и фруктов, а также свежих рыбы и мяса, которые люди традиционно стремятся оценить воочию, потрогать и понюхать.

🔀 Продукты питания очень сильно отличаются от электроники и мебели - они тяжелые, но недорогие, что требует от торговых сетей налаживания быстрой, эффективной, но на практике достаточно дорогой системы доставки.

🖥 С другой стороны онлайн-торговля и доставка продуктов питания, является важным элементом снижения популярности гипермаркетов. Потребители всё чаще заказывают доставку продуктов с длительным сроком хранения (бакалея, напитки, замороженные продукты и полуфабрикаты), предпочитая не тратить выходные дни на поездку в гипермаркеты.

🏪 Одновременно с этим магазины у дома и супермаркеты, на которые, к слову, ориентируется в своей инвестиционной стратегии SimpleEstate, практически не ощущают негативного влияния онлайн-торговли продуктами.

🔍 Лично я уверен, что пока волноваться, в общем-то не о чем, и торговля продуктами питания является наиболее защищенным от «угрозы онлайна» сегментом.

⚖️Что касается остальных арендаторов, то Lille выглядит достаточно устойчиво. Школу танцев и шахматный клуб на дом не привезёшь. Хотя, конечно, востребованность, например, книжных магазинов, лично у меня вызывает вопросы - при этом многие люди продолжают предпочитать бумажные фолианты.

🪨В любом случае, Lille как районный центр выглядит крайне устойчиво, и я бы не мешал его в одну кучу с гигантскими моллами.

📲 Мне в л.с. поступают вопросы как связаться с представителями ТЦ.

☎️ Есть контакт +79258492336 Роман

☝️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.