🏢О застройщике, ходе строительства и темпах продаж

🏗 Застройщик объекта известный и в особом представлении не нуждается: компания PIONEER существует с 2001 года. В основном девелопер занимается строительством жилья бизнес и премиум класса, но также возводит апарт-отели и офисные здания. Репутация у PIONEER отличная, качество проектов нареканий никогда не вызывало. Ранее были отмечены небольшие, 3-6 мес., задержки ввода в эксплуатацию, но это, пожалуй весь негатив.

🏗Текущее состояние строительства объекта - котлован. На участке под строительство бизнес-центра OPUS работы по ограждению котлована выполнены на 95%. земляные работы выполнены на 50%.
🔹Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025.
🔹Срок передачи ключей: I кв. 2026

Рассматриваемый мной офис расположен на 2м этаже, имеет площадь 52 м2, его стоимость экспонирования ~21,3 млн.руб. Застройщик дает скидку при единовременной оплате или приобретении в ипотеку в 5%, таким образом, итоговая стоимость приобретения составит 20,2 млн.руб.

🔹https://opus-bc.ru/hydra/svg/apts/b1-s1-f2-p6.svg
🔹Без отделки
🔹Продажи по ДДУ


💸Есть рассрочки вплоть до окончания строительства. Например, беспроцентная рассрочка до конца 2025 года, ПВ 10%, платежи ежемесячные или ежеквартальные

💸Можно купить в бизнес-ипотеку от 9% годовых, ПВ от 20 %, cрок кредита от 10 до 30 лет

✍️ Продолжу инвестиционный анализ традиционно с составления SWOT.

Сильные стороны
1️⃣ Офисы небольшого размера - продукт с относительно стабильным спросом, поэтому срок экспозиции таких офисных помещений достаточно краткий.
2️⃣ Арендаторы платят за офисы стабильную арендную плату, как правило, ежемесячно равновеликими платежами.
3️⃣ Арендные каникулы, как правило, тоже не растягиваются больше, чем на полгода (особенно, если площадь офиса небольшая).
4️⃣ Объект расположен недалеко от станции метро и подобная локация имеет важное значение.

Слабые стороны
🔻Невозможность диверсификации. Небольшой офис как правило не делят на мелкие части, а сдают одному арендатору целиком. Но проблема объектов с одним арендатором состоит именно в этом единственном арендаторе и зависимости арендных потоков от его бизнеса.
🔻Высокая цена. Маленький офис стоит относительно недорого в абсолютном выражении, но в пересчёте на 1 м2 цена окажется несколько выше, чем у офиса площадью более 200 м2.
🔻Разделение бизнес-центра и продажу помещений «внарезку» увеличивает внутреннюю конкуренцию арендодателей

❗️Если есть что добавить, приглашаю в комментарии!

Возможности
💡 Ввод объекта в эксплуатацию на этапе стабилизации рынка офисной недвижимости. Вакансия в классе А в настоящее время составляют около 13% в связи с уходом иностранных компаний, однако этот показатель постоянно снижается.
💡Рост спроса на небольшие офисы со стороны малого и среднего бизнеса.
💡Расположение объекта в перспективном деловом и жилом районе

Угрозы
⚠️ Экономический кризис в России или как минимум ослабление экономики
⚠️ Повышение вакансии на рынке и возможный ценовой демпинг со стороны владельцев офисов (угроза снижения ставок аренды)
⚠️ Удалёнка, полный отказ от традиционных офисов со стороны некоторых компаний (в основном из сферы услуг)
⚠️ Наличие конкуренции со стороны гибких офисных пространств и коворкингов.
⚠️ Локдауны, ограничительные меры, специальные требования и т.д., выраженные в невозможности добраться до офисов.

🔻 Я ничего не забыл? Дополните мой анализ в комментариях!

🧮 Ну и кульминация всех этих расчетов: финансовая модель покупки офиса в OPUS для сдачи в аренду и последующей продажи:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1znD6nKyIcIRUplq8V5xR51VEuhnDHZ1r6l3lm65wNdk/edit?usp=sharing

Модель достаточно стандартная. Как всегда, рад вашим вопросам и комментариям.

#реклама

6️⃣ причин прийти на мой ДР:

✅ 1. На ДР будет новый очень полезный контент про инвестиции в недвижимость - я готовлю серьезные прогнозы на 2024 год. Вы же хотите узнать будущее раньше всех? 🔮

✅ 2. На ДР будет возможность купить мои курсы с безумной скидкой. Я устрою самую настоящую «черную пятницу», а кто будет на ДР сильно выиграет. 😎

✅ 3. Я впервые делаю такое мероприятие, хотя думал об этом давно. С вопросами и 🎁призами для правильно ответивших. Будет прикольно. 🤫

✅ 4. ДР - место для того, чтобы загадывать желание. Думаю нашей энергии хватит, чтобы у гостей на моем ДР всё получилось. 💫

✅ 5. Всё будет идти всего 1.5 часа (я надеюсь). Будет 🔥

⏰ Завтра, 02 ноября в 19.00.

Чтобы попасть, регистрируйтесь👉 https://atsogoev.com/dr-23

✅6. 🤗 Буду очень рад вас видеть! Нас уже большее 500... 🤯

🎉 У меня сегодня день рождения. Очередной год моей жизни.

👍🏻 Я благодарю вас за то, что были вместе со мной эти 365 дней: читали мои тексты, писали комментарии, терпели рекламу, поддерживали мои проекты (в том числе финансово), читали мою новую книгу, учились на моих курсах.

🗝️ Добро пожаловать тем, кто подписался «на меня» совсем недавно. Каждый день я стараюсь сообщать что-то интересное о мире инвестиций и недвижимости.

🙂 Спасибо, что читаете!

🤝 Спасибо за поздравления!

🏝️ Мне хотелось посетить Панаму. Между прочим, тут знаменитый канал и одни из самых надёжных в мире банков. Ну и два океана, конечно. Панама находится далековато от Москвы, поэтому поездка годами откладывалась. Но на этот день рождения моя волшебница жена волшебным образом всё организовала. Всем привет из Центральной Америки 👋

🌃 Правда тут сейчас ночь (ролик вчера записал)...

☝️До встречи в 19.00 по МСК: https://atsogoev.com/dr-23

🖥️ Кстати, вечером будет интеллектуальная викторина. Вопросы подготовил мой товарищ, известный финансовый аналитик Андрей Скубко.

🪩 Андрей неоднократно принимал участие в телеигре «Что? Где? Когда?» со стороны телезрителей и создавал вопросы, на которые т.н. «знатокам» было сложно или почти невозможно ответить.

🏠 Все вопросы Андрея сегодня будут посвящены недвижимости. Те, кто ответит быстро и правильно получат призы) Пугаться не стоит: вопросы адекватные, подходят не только для т.н. «знатоков».

🪗Как же давно я хотел сделать такое мероприятие! Лишь бы с интернетом проблем не возникло...

🕯️Несколько невеселых мыслей по итогам прошедшего вчера вебинара. Вырываю из контекста:

1️⃣ Складывающаяся в России ситуация выталкивает инвесторов в активы с более высокими рисками и более высокой (чем депозиты) доходностью. Все высокодоходные инвестиционные идеи концентрируются вокруг девелопмента (в том или ином виде). К сожалению, на рынке очень мало нормальных игроков, которые привлекают частные инвестиции и которым смело можно доверить деньги.

2️⃣ Страсти в мире накаляются. Наступает время спасать свои деньги и, не побоюсь этих слов, свои жизни. Пока московские инвесторы страстно обсуждают в чатиках есть ли «инвест в Северном порту» нарастает угроза глобальной мировой заварухи, чреватой изменениями, которые коснуться каждого человека и каждого инвестора.

3️⃣ Недвижимость, а также счета, разрешения на пребывание и т.д. в нейтральных странах (занимающих нейтральную позицию по отношению к «западному» и «восточному» политическим блокам), к сожалению, являются важным и нужным элементом инвестиционного портфеля инвестора.

4️⃣ В нестабильную волатильную эпоху защитные активы, источники «пассивного» дохода и диверсификация остаются лучшими друзьями инвестора.

☝️Я не нагнетаю, но лучше перебдеть, чем недобдеть.

✂️Монтируем видео вчерашнего вебинара, я там слишком много лишнего наговорил, придется вырезать!

😵‍💫 В очередной раз обратился к книге «Богатство, война и мудрость» Бартона Биггса, американского инвестора.

🌡️На примере глобального катаклизма (II Мировая война) автор книги изучал эффективность различных инвестиционных стратегий.

📈Понятно, что инвестор в акции расхваливает в книге покупку диверсифицированных портфелей акций в «безопасных регионах».

🔍Меня лично в этом фолианте интересовала недвижимость как средство сохранения капитала.

🚩Так вот: недвижимость, расположенная Европе во время Второй Мировой войны (1939-1945) оказалась не очень хорошим активом, если была расположена в странах, которые непосредственно участвовали в войне.

🏚️Здания страдали от боевых действий (бомбёжки, обстрелы и т.д.), а страховые компании были фактически разорены и не могли покрыть ущерб. Некоторые здания были конфискованы.

🏙️ С другой стороны, избранные крупные европейские города не бомбили, например, Амстердам, Лиссабон и Стокгольм.

🪨Недвижимость, расположенная в «безопасных» регионах,(то есть далеко от боестолкновений) признается Биггсом хорошим средством для сохранения капитала, наряду с золотом и драгоценностями.

🔻Выводов для себя я никаких не сделал по результатам прочитанного и параллелей не провёл...

🔵 Коллеги из ВNmар.рro рапортуют об итогах октября 2023 года на рынке новостроек Москвы. Опять что-то никакого краха не отмечается.

⚖️ По сравнению с сентябрем средняя цена 1м2 лотов в экспозиции выросла на 1,6%.

🏗 В разрезе классов средняя цена 1м2 в массовом сегменте повысилась на 3,2% до ₽324 тыс.), а в сегменте бизнес/премиум на 0,9% (до ₽528 тыс.).

📈 За год ср. цена 1м2 в московских новостройках повысилась на 12,8%. Зато теперь любители депозитов могут смело утверждать, что доходность новостроек НИЖЕ 🙃

📮На днях получил вопрос от подписчика канала. «Артём, не сориентируйте по источникам информации для расчета ставки дисконтирования по инвестициям в проекты? После увеличения ключевой ставки хочется перепроверить применяемые значения».

🪞Ставка дисконтирования отражает изменение стоимости денег в разные периоды времени.

🔌Дисконтирование является важным элементом финансового анализа, на основе ставки дисконтирования определяется значение NPV, потому что ставка дисконтирования является частью формулы NPV.

🤓 Инвесторы рассматривают ставку дисконтирования как аналог уровня доходности, ниже которого не станут размещать деньги в рассматриваемый проект.

🔋Ставка дисконтирования это де-факто доходность альтернативного инвестиционного инструмента. Для каждого инвестора она своя. Например, если я рассматриваю проекты в США, то лично для меня альтернативный инвестиционный инструмент - US Treasury bonds.

☝️Так что ответ на поставленный вопрос индивидуален и определяется прежде всего лицом, осуществляющим финансовое моделирование.

🫠Несколько лет назад произошла забавная утечка информации от подмосковного застройщика «Самолёт» - они раскрыли свою ставку дисконтирования, а что из этого вышло я описал здесь.

🅿️.💲. Есть также данные (таблицы) знаменитого финансового аналитика Aswath Damodaran, позволяющие рассчитать ставку дисконтирования... но в России 2023 года их использование несколько сомнительно.

❓Чтобы задать вопрос и увидеть ответ на него здесь, на канале, нужно написать @artemtsogoev

🙋🏻‍♂️Я на связи, всем отвечу. Инвестиционных рекомендаций (советов, сигналов и т.д.) не даю.

#ликбез

💾 По многочисленным просьбам публикую запись вебинара, посвященного моему Дню Рождения.

📼 А чего там на записи?

🔍 Экспресс-анализ: что с рынком недвижимости?
🔮 Прогноз на 2024 год: во что инвестировать?
🍕 Интересные конкурсы с призами!

👀 Смотреть здесь

❌ Конец империи коворкингов? Или еще побарахтается...?

💰Компания WeWork прекратила платить аренду. Сеть коворкингов не внесла очередные $220 тыс. в оплату своих офисов в Нью-Йорке, и в Сиэтле.

📉 Еще в августе сеть WeWork объявила, что продолжение бизнеса империи коворкингов под вопросом, а в начале сентября анонсировала, что реструктурирует свои договоры аренды или освободит «непригодные и неэффективные помещения», чтобы справиться с кризисом расходов.

⚖️ На компанию WeWork уже подали иски в суд некоторые арендодатели-владельцы недвижимости, такие как Kennedy Wilson, Takenaka, DivcoWest, Commerz Real AG.

🌆 Один из крупнейших арендодателей WeWork в США, Boston Properties (сдает 44,8 тыс. м2) прогнозирует дальнейшие убытки от своего горе-партнера.

🎈«Мы пока не ожидаем, что WeWork съедет из всех наших помещений, но мы точно ожидаем, что они не будут занимать все наши помещения» - витиевато выразился генеральный директор Boston Properties Оуэн Томас.

🇺🇸 Американская компания WeWork Inc. подала заявление о банкротстве. У нее $19 млрд. долгов.

🇨🇦 На очереди канадский бизнес WeWork.

☝️Но это далеко не конец бренда WeWork.

🌎Дело в том, в других странах сеть коворкингов WeWork развивалась по модели франчайзинга, то есть бизнес-модель сети выкупали местные игроки, в том числе крупные владельцы коммерческой недвижимости.

👀 Скорее всего, надписи WeWork будут еще долго красоваться на фасадах бизнес-центров мировых мегаполисов. Впрочем, совершенно не исключен вариант массового переименования коворкингов сети в какие-нибудь «Офис и точка».

🔵 Коллеги из ВNmар.рro сообщают об итогах октября 2023 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга.

⚖️ По сравнению с сентябрем средняя цена 1м2 лотов в экспозиции незначительно выросла на 0,3%. 

🏗 В разрезе классов ср. цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах выросла на 1,1% (до ₽217,3 т.). В высокобюджетных новостройках на на 2,8% (до ₽372,4 т.).

🚨 Число новостроек в реализации по итогам октября выросло на 1,1% (270 шт.), а число лотов в продаже снизилось на 2,8% (до 40,7 тыс. шт.).

📈 За год ср. цена 1м2 в массовых новостройках повысилась  на 5,9%, а в высокобюджетных проектах на 7,9%.