❗️ЦБ РФ повысил ключевую ставку до уровня 15%. Это временно.

👀 Немного прокомментирую изменения прогнозов ЦБ РФ из пресс-релиза!

Итак, ЦБ РФ изменил прогноз по средней ключевой ставке до конца 2023 года, ожидает ее на уровне 15,0-15,2%. Судя по 0.2% в конце могут и еще повысить...

Повысил прогноз средней ключевой ставки до 9,9% по итогам 2023 года, 12,5-14,5% по итогам 2024 года. Этому прогнозу можно смело не верить.

ЦБ РФ повысил прогноз средней ключевой ставки до 7-9% на 2025 год и до 6-7% на 2024 год. «Хрен знает, что будет...» в 2025 году, можно не реагировать

ЦБ РФ повысил прогноз по инфляции на 2023 год до 7-7,5%. Без комментариев.

Годовая инфляция снизится до 4-4,5% в 2024 году и будет находиться около 4% в дальнейшем. У ЦБ РФ всегда цель по инфляции 4%, но что-то всегда идет не так

Повысил прогноз роста кредитования компаний на 2023 год до 16-19% с 14-18%;
За счет чего, интересно? Как можно это прогнозировать, если 🗝️ повышается? Или речь про некоторые компании, кредиты которым будут субсидировать?

Повысил прогноз роста кредитования населения на 2023 год до 20-23 % с 15-19%;
То же самое, как это возможно? Или все побегут за льготной ипотекой, чтобы оправдать надежды ЦБ?

Повысил прогноз роста ипотечного кредитования на 2023 год до 24-27% с 17-21% ранее. Только за счет новостроек, льготной, семейной и IT.

Повысил прогноз по росту ВВП РФ в 2023 году до 2,2-2,7%. Без комментариев

Рост экономической активности происходит быстрее, чем Банк России ожидал в сентябре. И это странно, ведь ЦБ РФ повышает ставки, а экономика не останавливается! Чудеса!

В общем, пресс-релиз всё стерпит.

⭕️ По поводу 15%. Значение 🗝 на этом уровне - экстремальное. Это видно по графику изменения ставки с 2014 года. Дольше всего продержалась ставка 11% - с августа 2015 по май 2016 года. Экономика при ставке 15% долго нормально работать не сможет.

💼 Экономика это не нефтяные компании, в данном случае, а все остальные отрасли, так или иначе связанные с необходимостью привлекать банковские кредиты, т.е. 90% малого и среднего бизнеса.

📉 Так что что бы там ни писали в пресс-релизах, отползание ставки вниз неминуемо. К марту 2024 начнут резко снижать 🗝.

📈 В связи с ростом ключевой ставки, очевидно, повысится и стоимость проектного финансирования строительства жилья. Это может заставить ряд застройщиков отложить выход новых проектов на рынок, однако в крупных городах России это всё же маловероятно, т.к. доходность девелоперского бизнеса в Москве и СПБ позволяет реализовывать бизнес-модель худо-бедно и при ставке ПФ на уровне 16%. Особенно при сохранении ипотечных субсидий от государства.

🫱🫲При этом застройщики все последние месяцы договаривались с банками о кредитных линиях на проектное финансирование, пытаясь успеть до повышения 🗝️. Свежий пример: «ДOM.PФ» сообщил, что отгрузил в «Гранель» 17,4 млрд. на строительство Mypriority Paveletskaya.

📝По моим данным, подписание обязывающих документов произошло еще до повышения 🗝️ до 12%, на более «благоприятных условиях».

🗃️ Кстати, интересно про «Гранель» - «ДOM.PФ» профинансировал этого застройщика более чем на ₽100 млрд.! Видимо, у них какие-то особые отношения, и ставка ПФ тоже может быть какой-то особой.

🟢 Полезная книга: не пропустите.

Отвлечемся от ставки!

📔 Мой товарищ Данил Бекиров, основатель компании Investa (Санкт-Петербург) написал не просто книгу, а Энциклопедию!

💡В свет вышла «Энциклопедия Re-девелопмента.
Полное руководство по созданию инвестиционной недвижимости».

📖 Книга в начале каждой главы содержит QR -коды и ссылки на материалы, а также примеры документации, фин. моделей, договоров, чек-листов и презентаций реальных объектов и сделок по ним - в общей сложности порядка 200 документов более чем по 10 проектам!

✅ Я получил разрешение у Данила на публикацию ссылки на этот грандиозный труд в своём канале

👉 Скачивать здесь

☝️Я стараюсь не отклоняться от своей системы, вот SWOT-анализ. Я ничего не забыл?

https://docs.google.com/spreadsheets/d/13NKt9MzxlUZb6qQLMeckKlsXc9B7sfe_qD7QUk_nBaQ

☝🏻А вот и расчёты по машиноместам в апартаментном комплексе HighWay от Гранель.

🧮 С точки зрения инвестиций, увы, паркинги оказались не очень доходной идеей. Доходность в моей модели едва превышает официальную инфляцию, поэтому в базовом сценарии инвестирование в машиноместа выглядит не очень интересно. Особенно прямо сейчас - при ключе в 15%. Но всё меняется, надеюсь, когда-нибудь мы вернемся в благополучные времена, когда 8,5% доходности вновь станут нормой.

💸 Жизнь всегда богаче, чем фин.модель, поэтому могут возникать специальные ситуации, при которых инвестиции в паркинги смогут принести и куда бо‌льший доход.

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

🔥Произошло событие, которое изменит рынок на ближайшие три года

🔥 1.3 млн - заработок стоматолога с первого проекта по флиппингу

🔥 Флиппинг: шикарная спальня за 175 тысяч рублей с артикулами

🔥 Кейс: потеря 422.548 рублей, ОПГ и мошенничество

🔥 Арендаторы-одиночки заполонили США и Европу

🔥5 инструментов для привлечения инвесторов в редевелопмент гостиницы

🔥 Красивые цифры в коммерческой недвижимости

🔥 Флиппинг на Бали

🔥 Сумасшедшие - двигатели прогресса

🔥 Куда утекает выручка Fix Price


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

💡Деловая программа моего дня рождения предполагает быть насыщенной.

🔍 Экспресс-анализ: ключевая ставка достигла 15%, официальная инфляция превысила 6%, ПВ по льготной ипотеке повышают, нефть растет в цене, а геополитическая напряжённость в мире увеличивается... как это всё скажется на инвестиционной привлекательности жилой и коммерческой недвижимости? На основе графиков, анализа данных, аналитики.

🔮 Прогноз на первую половину 2024 года: во что инвестировать? Какие секторы рынка будут чувствовать себя хорошо и порадуют инвесторов? Ради какого проекта в недвижимости стоит снять деньги с депозита?

👀 Чтобы узнать ответы на эти вопросы нужно будет, зарегистрироваться по ссылке: https://atsogoev.com/dr-23

⏰ 02 ноября, четверг, 19.00 по МСК

🇷🇺 Россия - №1 по офисному рабству.

🎤Согласно опросу, который провели аналитики CORE.XP, 87% опрошенных сотрудников московских офисов работают из офиса на постоянной основе (5 дней в неделю, каждый день).

🎙️Глобальный консультант CBRE также недавно проводил подобный опрос. Больше всего сотрудников, постоянно работающих из офиса, убиваются в суровой 🇯🇵Японии (61%) и общаются коллегами в солнечной 🇮🇪Италии (59%).

🥇Итого, на чемпионате по офисному рабству побеждает Россия! 🏆 We are the champions, my friends. Of the world 🌎

👀 Истоки и смысл русского чемпионства я описывал здесь.

😥 При этом 71% сотрудников офисов российских компаний, хотели бы работать в гибридном формате (2-3 дня из дома).

🤬 Но кто из российских работодателей учитывает что там они хотят? Может они еще независимый профсоюз желают создать?

🔴 За опоздание на 60 сек. штраф 1/12 оклада и напиши объяснительную, почему в пятницу в 17-55 с работы уплыл, планктон🎏

🗞️ А вот и новость в тему: федеральная торговая сеть «АВС-электро» (магазины электротоваров) приобрела два этажа (2,7 тыс.м2) в московском бизнес-центре STONE Towers.

💰Вряд ли «АВС-электро» инвестор, скорее это эндюзер.

📌Кстати, сейчас они сидят в БЦ на 3-й ул. Ямского Поля, то есть в том же Белорусском деловом районе. Значит, переeзжают недалеко и повышают как площадь, так и класс занимаемых офисных помещений (с В на А).

🚩 Великая победа России на чемпионате по офисному рабству: кому выгодно?

⚠️ Важно: у меня нет оснований не верить в результаты опроса CORE.XP. Уважаемые люди, с достойным прошлым (совсем недавно назывались CBRE)...

➡️ Офисное рабство создает условия для низкой вакансии, роста спроса на помещения и парковки, на сопутствующий ритейл и т.д.

🤟То есть дорогостоящие привычки работодателей контролировать персонал не через мотивацию и корп.культуру, а посредством «ипатьевского метода» благотворно сказываются на рынке деловой недвижимости и делают Москву одним из немногих мегаполисов мира с положительной динамикой офисов.

💸В выигрыше инвесторы в офисные и торговые помещения в рамках бизнес-центров.

👀 Я вижу это везде. В 99% телеграм-каналов, приводящих истории успешного успеха инвестиций, просто делят доходность за весь период на количество лет (и получают 33.3333%).

⚠️Ну как можно писать об инвестициях в недвижимость и не знать элементарных вещей⁉️ Считать доходность используя только программу начальной школы нельзя. Нужно воспользоваться знаниями 5-го и 7-го классов.

❌ К сожалению, с точки зрения математики разделить 100% на три - неправильно.

✅ Правильно считать так:

(Выход/вход)^(1/срок)-1
или
(20/10)^(1/3)-1=26%

☝️Вот этот символ - ^ - это не домик🛐, это степень. Впервые встречается в программе 5-го класса общеобразовательной школы.

😐 Век живи, век учись...
👍 Спасибо, Кэп!
👀 А я всегда считаю правильно.

🔢 Инвестиции это цифры, а умение считать - необходимость. Потому что нищета это от слов «не считать».

🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻
excel.atsogoev.com
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

☝️Вот на этом курсе я учу людей правильно считать. За 10 занятий по 30-40 минут можно научиться делать финансовые модели для проектов в недвижимости.

🔋Если вопросы возникают - есть возможность получить ответ, работает поддержка в отдельном тг-чате. На вопросы отвечаю я лично или мой коллега, практикующий финансовый аналитик.

🔥Может уже пора???

Апартаменты в Петербурге — выгодный бизнес: их стали покупать вместо квартир. Сколько дохода приносит такая недвижимость и есть ли смысл брать не для аренды, а для жизни?

С апартаментами связано немало мифов, слухов и предубеждений, но пока одни сомневаются, другие скупают такую недвижимость и превращают в прибыльный бизнес. В Санкт-Петербурге, например, формат пользуется огромной популярностью — у многочисленных туристов, инвесторов и простых горожан. Какие у апартаментов преимущества перед квартирами, кому этот вариант подойдет и как извлечь для себя максимальную выгоду?

1️⃣ Первая категория клиентов — «хочу купить, чтобы сдавать». Это люди, заинтересованные получать чистую прибыль без трудозатрат. Не нужно ездить, смотреть, вести дела — если мы рассматриваем проекты в Санкт-Петербурге, за человека работает профессиональная управляющая компания: отвечает за апартаменты, всё полностью контролирует, а клиент просто получает деньги на карту.

2️⃣ Вторая категория клиентов - иногородние клиенты, чьи дети уехали учиться в Санкт-Петербург. Если бюджет небольшой, то вместо квартиры где-нибудь в массовой застройке за те же деньги можно купить апартаменты в популярной локации, рядом с метро. При этом родители могут быть спокойны за безопасность ребенка.

🔶Санкт-Петербург остается одним из самых популярных городов в стране по туризму, каждый год сюда прилетают ~ 5 млн. гостей. Есть комплексы апартаментов, в которых с начала мая и по конец сентября заполняемость 99%! Причем если брать для сравнения Казань, Москву или Сочи, то именно в СПб девелоперы строят сервисные апартаменты — с показателями доходности. Некоторые застройщики предлагают гарантированный доход: например, с апартаментов за 6 миллионов рублей — и в течение 3 лет вы получите на руки 55 тыс. в мес.

Как сориентироваться на не прогадать с выбором апартаментов? Получите консультацию, оставьте заявку.

#Реклама. ООО "АН "ИНЖЕНЕР".  ИНН 7452042866. erid: LjN8KB2fH

🇨🇳 Кризис в Китае: скандалы, дефолты, аресты и пик 😳

🔥На прошлой неделе китайский девелопер Country Garden признал наступление дефолта по долларовым облигациям. Неуплата Country Garden процентов в течение льготного периода, который закончился на прошлой неделе, «представляет собой событие дефолта». Так что это таки произошло.

👮🏻‍♂️Напомню, не так давно китайская полиция задержала нескольких сотрудников финансового подразделения другого печально известного девелопера China Evergrande Group. В прошлом году Evergrande пережила технический дефолт и до сих пор проходит через реструктуризацию, а её акции продолжают обесцениваться.

🔌На этом фоне странно диссонирует заявление генерального директора глобального банка HSBC Ноэля Куинна. На днях он сказал, цитирую: «Кризис недвижимости в Китае достиг своего пика». Что как бы намекает на то, что дальше дела должны пойти лучше... Верим?

🏦 Я бы не спешил. Название HSBC это аббревиатура, переводится как: Hongkong and Shanghai Banking Corporation. HSBC является одним из крупнейших банков мира с огромной корневой системой в Китае. Когда функционер такого уровня как Куинн говорит о «пике кризиса», это прежде всего политическое заявление.

💸HSBC доминирует в кредитовании экономики Гонконга и активно расширяет свою деятельность в материковом Китае (впрочем, как и по всему миру).

📉А вот английский банк Standard Chartered, имеющий большое присутствие в Азии, сообщил о резком падении прибыли в третьем квартале, вызванном проблемами в секторе недвижимости и банковском секторе Китая. И руководство Standard Chartered никаких громких заявлений не делает...

🧐В общем, дело ясное, что дело тёмное. Ждём новостей с китайского рынка недвижимости, чтобы оценить на каком этапе кризис девелопмента в этой стране.

❓Следите за событиями на китайском рынке?

👀 А как же ж!
😐 Мне по 🥁

❗️ Друзья, доброе утро!

🌊Начался деловой сезон и ко мне обратились из PIONEER с просьбой разобрать целесообразность покупки офиса в их объекте - Бизнес-Центре OPUS на Павелецкой.

🏙Ну а я обратился к PIONEER с просьбой немного промотивировать меня! В общем, сегодня будет разбор инвестиционной идеи приобретения небольшого офисного помещения в OPUS - и это #реклама.

🤓Основной смысл рекламы - привлечь внимание к проекту, показать его лучшие стороны и инвестиционный потенциал. Моя же задача не допустить введения в заблуждение моих читателей.

⚡️Поэтому все расчеты и их предпосылки в рамках сегодняшнего обзора - мои, и я за них полностью отвечаю.

💡Инвестиционная идея такая: покупка офиса в OPUS 52 м2 в проекте с целью сдачи в аренду и последующей перепродажи.

🔹Местоположение: г Москва, ул Дербеневская, вл. 1
🔹12 мин. пеш. до ст.м. «Павелецкая»
🔹Класс: А
🔹Высота потолков: 3,0 м
🔹Площадь офисов: от 52м2
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2025.
🔹Этажность: 13 этажей
🔹Современные инженерные системы

🔍Интересный проект, а ещё более интересно выяснить, что там у него с доходностью!