❓А вы знали, что корабли и самолёты это недвижимость? А там где недвижимость, там и под залог могут дать.

✍🏻 Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) обвинила краудлендинговую платформу YieldStreet в мошенничестве.

🫣 По заявлению Комиссии по ценным бумагам и биржам, YieldStreet Inc. и ее дочерняя компания YieldStreet Management LLC не предоставили инвесторам ключевую информацию о рисках прежде чем привлечь $14,5 млн. для финансирования кредитов заемщикам.

⛴️ В 2019 году YieldStreet и YieldStreet Management LLC создали фонд, который инвестировал в кредитные портфели заемщиков, перевозивших списанные корабли и организовывали их утилизацию.

💰 Средства, полученные компаниями-утилизаторами после разборки судов и сдачи металлолома, должны были пойти на погашение займов фонда.

🤐 Вот только YieldStreet не сообщила инвесторам о высоком риске этого вида деятельности.

🚢 Особенно отличились компании-разборщики из ОАЭ: деньги взяли, корабли купили, а дальше тишина. И залога нет, его распилили.

👀 В итоге фонд, а также его инвесторы столкнулись с многомиллионными убытками.

💸 После долгих разбирательств краудлендинговая платформа YieldStreet решила вопрос с SEC мирно, хотя вину так и не признала. Закончили историю с кораблями на выплате штрафа $1,9 млн. и покрытием части ущерба инвесторам.

☝️Крутейший отзыв пришел сегодня утром от выпускника курса «Найти деньги», развивающего девелоперский проект в Таиланде.

💵 Инвесторы найдены, проект будет реализован. Старт продаж намечен на 2024 год. Кстати доходность инициатора этого проекта на собственный капитал - 92% годовых. Везет? Везёт тем, кто везёт.

🏆Раменки на 1 месте в рейтинге локаций Старой Москвы по темпам роста цен на квадратный метр

⚙️ Джентрификация (от англ. «gentrification») - комплексное изменение городской среды, развитие старых районов, создание новых, в т.ч. предполагающее изменение социального состава жителей, резкий рост цен на недвижимость и спроса на жильё.

💵 Для инвесторов районы, подвергающиеся джентрификации, являются местом извлечения спекулятивных доходов.

🎁 Все говорят «престижный Юго-Запад», Раменки, «район Мосфильма». Мне 42 года, я прекрасно помню, что там, где сейчас строятся донстроевские проекты «Событие», «Река» и «Огни», когда-то был пустырь размером 55 га.

🌇 В 2017 году Москва согласовала Донстрою строительство 1,15 млн.м2. Чуть позже началось строительство, сопровождавшееся повышением цен на недвижимость по мере развития инфраструктуры (благоустройство, коммерческая инфраструктура, школы, детские сады и т.д.).

📈 И вот сейчас, по данным «Метриум», район Раменки занял первое место в рейтинге локаций Старой Москвы по темпам роста средней цены 1м2 на первичном рынке с начала 2023 года. В июне цена «квадрата» составила ₽676 тыс., или на 18,6% больше, чем в январе текущего года.

☝️Это типичный пример джентрификации. Вместо пустыря появился новый район с высокими ценами.

✅ В общем желаю всем инвесторам в жилую недвижимость обращать внимание на процессы джентрификации и оценивать очередные старты продаж в динамике развития районов.

🇻🇺 Вануату НЕ всё.

💸Россиян НЕ лишат доступа к инвестиционной программе Вануату.

💸Вануату НЕ относит РФ к странам под ограничениями или санкциями для целей программы «Гражданство за инвестиции».

📗 Фух.... Просто у Вануату паспорт:

🅰️ дешевле Турции и Египта
🅱️ приятного светло-зеленого цвета

👀 В СМИ ранее появлялась информация, что 30 ноября россиянам откажут в «золотых паспортах» Вануату, но она НЕ подтвердилась.

👍 Российского всё-таки хватает
🔥 Бегу покупать пока не передумали

🟥 Застройщик «Гранель» сегодня открыл продажи в проекте «Новая Алексеевская Роща» (квартиры) в подмосковной Балашихе, в 6 км от МКАД.

💰 За ₽3.4 млн. обещают продать студию 23 м2, или по ₽147 т./м2.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔍 А есть ли инвестиционный потенциал? Напишите ваш комментарий, если у вас имеется мнение по этому вопросу!

#стартпродаж

🔴 Друзья, напоминаю, что курс «Коммерческая недвижимость» стартует в понедельник 25 сентября в 19.00.

Что вошло в курс:

✅Основы инвестирования в коммерческую недвижимость
✅Малые форматы коммерческой недвижимости (кладовки, м/места, небольшие офисы)
✅Гостиничная и рентная жилая недвижимость
✅Спекуляции с коммерческой недвижимостью
✅Торговая недвижимость (стрит-ритейл)
✅Создание готового арендного бизнеса
✅Коллективные инвестиции в доходную недвижимость
✅Риски инвестирования в коммерческую недвижимость
✅Инвестирование в недвижимость на фондовом рынке

🧮 Почти к каждой теме я сделаю подробную финансовую модель.

👉Присоединиться можно здесь: https://gab.atsogoev.com/

Если ты такой умный, почему же ты такой бедный?

☝️Между прочим, этот вопрос задает инвесторам государство. В большинстве «развитых» стран инвесторы делятся на квалифицированных и неквалифицированных прежде всего по признаку «богатства». Есть деньги - можешь рисковать на всю котлету, нет денег - не суйся в ЗПИФы с кредитом.

🌍 В основном, требования к квалификации инвесторов включают:

1️⃣ Имущественный критерий (стоимость активов, размер капитала)
2️⃣ Необходимый уровень образования
3️⃣ Наличие опыта совершения сделок

🇺🇸 К примеру, для получения статуса аккредитованного (квалифицированного) инвестора в США необходимо иметь хотя бы 1 из 3 признаков:
🔹 в течение последних 2 лет ежегодный доход должен составлять не менее $200 тыс./ $300 тыс. общего дохода супругов
🔹 личное состояние должно превышать $1 млн., не учитывая стоимость основного жилья
🔹 наличие лицензии для работы на финансовых рынках

🇪🇺 В государствах ЕС тот, кто хочет стать квалифицированным инвестором, должен соответствовать как минимум 2 из 3 требований:
🔹 за 4 квартала на рынке ценных бумаг должно быть совершено не меньше 10 сделок ежеквартально
🔹 стоимость инвестиционного портфеля больше €500 тыс.
🔹 инвестор работает или не менее года проработал в организациях финансового сектора и обладает знаниями об инвестициях на фондовом рынке.

🪚Насколько справедливо делить людей на категории, главным критерием делая имущественный ценз? Это вообще этично?

👍 Я квал, мне по 🥁
👀 Коплю на квала
🔥 Мы с брокером хакнули систему
😐 Я инвестирую в бетон

❌Нет, это несправедливо! Я лично против экономического неравенства инвесторов.

✍️Во всяком случае меня поддерживает чиновник из какой-то там службы по защите прав ЦБ РФ Михаил Мамута, который сейчас лоббирует отказ от материализма при определении статуса инвестора.

✅ Хочешь получить статус квалифицированного инвестора? Сдай экзамен.

🚫 Даже если нет опыта, нужного объема средств и образования, деньги не решают, главное интеллект (или шпора с ответами).

💰 Сейчас, чтобы получить статус квалифицированного инвестора, нужно иметь активов на ₽6 млн. и также свершать в год не менее одной сделки в месяц и не менее 10 в квартал с суммарными оборотами от ₽6 млн.

↗️ При этом ЦБ РФ ранее сообщал, что имущественный ценз может быть повышен до ₽24-25 млн...

🔻И вот суперМамута спешит на помощь и борется с несправедливостью. Посмотрим, чем закончится. Возможно, Россия-таки положит конец порочным практикам.

Секрет высоких продаж существует

В любое время есть те, кто продают много и кайфуют от результата. А есть другие, для которых всё сложно и ничего не получается

Между этими двумя категориями есть большая пропасть, которую легко заполнить. Заполнить знаниями

Именно это вы сможете сделать 5 октября в легендарном ARTPLAY на большой конференции OPENCITY

На одной сцене выступят сильнейшие брокеры, великие архитекторы, знаменитые блогеры, лучшие застройщики и основатели самых сильных агентств недвижимости

Мощный нетворкинг под сеты лучших диджеев Москвы создадут правильный фон

Конференция, на которой вы узнаете секреты продаж лучших. И тоже сможете продавать много. Всегда

Когда: 5 октября
Где: ArtPlay
Как: вход бесплатный по пригласительным

ВСЕ ПОДРОБНОСТИ И РЕГИСТРАЦИЯ ТУТ

#реклама

📰 В Forbes вышла статья про начинания ряда застройщиков по выпуску Цифровых Финансовых Активов.

🕳️ ЦФА - это такой новый инструмент для старой (провалившейся) мечты о токенизации недвижимости, сделках на блокчейне и прочем.

💡Мои мысли по этому поводу (в дополнение к моим комментариям в статье).

👨🏻‍🏫 Объяснять что такое ЦФА деду Коле или бабе Маше с ₽2 млн. накоплений можно очень долго, их внучок Елисей про крипту (ЦФА это почти оно) явно побольше знает. Но только Елисей не будет отвлекаться от алгебры, чтобы купить ЦФА от «Самолёта».

🪙Потому что мемный Dogecoin может вырасти за час на 15%, а серьезный ЦФА от застройщика из Подмосковья на 15% вырастет за год (может быть). В общем традиционные инвесторы (деда Коля и баба Маша) в это не вложат, т.к. не поймут, а Елисей мечтает об Иксах.

🔻Лет через 5-10, после тотальной пропаганды ЦФА, возможно, станут хоть сколько-нибудь известным инвестиционным инструментом, а пока это просто идея с непонятной лично мне целевой аудиторией.

🗓️ На развитие рынка ЗПИФ недвижимости в России ушло лет 20. За эти годы вышли тысячи статей в СМИ, и тысячи людей попробовали стать инвесторами паевых фондов. Сколько понадобится времени на раскрутку истории с ЦФА даже представить себе не могу, так что 5-10 лет это оптимистичный прогноз...

☝️Наверняка, вы слышали об этом или где-то читали!

🔜 Чтобы прийти к цели нужно разбить её на некоторое количество небольших задач (мини-целей), выполнение которых можно контролировать. Желательно, чтобы еще и качество выполнения можно было оценить.

🎥 Например, я хочу снять качественный и полезный видеоролик об инвестициях в машиноместа. Мне нужно для этого сделать:
1️⃣ Собрать предпосылки и сделать финмодель
2️⃣ Создать презентацию
3️⃣ Одеться, сесть перед ноутбуком, сосредоточиться
4️⃣ Записать ролик
5️⃣ Сделать обложку и загрузить видео на youtube
6️⃣ Написать анонс в ТГ, чтобы хоть кто-то это посмотрел.

✅ Выполнение каждой мини-цели приведет меня к основной. Я знаю, когда каждая из мини-целей достигнута и могу контролировать результат.

🎯 Ну собственно так это работает с любыми целями, даже самыми БОЛЬШИМИ и амбициозными. Извините, если пишу банальности и вы и так об этом знаете!

🎈Пузыри должны громко лопаться, не правда ли? Но только не пузыри от UBS.

💸Швейцарские банкиры снова сделали это - создали ежегодный индекс пузырей на рынке недвижимости.

🎯 В общем, я-то думал, что рынки Торонто и Франкфурта ожидает большой хлопок, но нет. Города просто опустились в индексе и уступили место Токио и Цюриху...

🟢 В число городов с наименьшей вероятностью возникновения «пузыря» попали Сан-Паулу (это в Бразилии), Варшава, и всеобщий любимец Дубай. Изменений с 2022-го года нет.

❓А теперь зададимся вопросами:

🔹 Вы точно понимаете, как рассчитывается индекс?
🔹 Вы верно понимаете понятие «пузырь»?
🔹 Означает ли фиксация пузыря на рынке недвижимости то, что он скоро «лопнет»?
🔹Зачем вообще UBS делает эти исследования?
🔹Почему швейцарский банк тратит аналитические ресурсы для расчетов индексов рынка, с которым не работает (жилая недвижимость) - не выдаёт ипотеку, не кредитует застройщиков...?
🔹Индекс существует с 2018 года, когда-нибудь зафиксированные «пузыри» от UBS «лопались»?

✅ И вот когда я ответил на эти вопросы, я понял, что индекс от UBS является довольно странным документом, на который в принципе не стоит ориентироваться.

👀 «Dequity». Неужели не слышали? А ведь это новомодный термин в мире коммерческой недвижимости.

💡Термин «Dequity» составлен из двух слов: «долг» (debt) и «собственный (акционерный) капитал» (equity), которые обычно противопоставляются друг другу как финансовые инструменты.

☝🏻«Dequity» — это специальные финансовые структуры, которые обладают атрибутами как долга, так и акционерного капитала, занимая «промежуточное» положение между ними.

🔍 Мезонины, бридж-кредиты, A/B займы, субординированные кредиты и так далее.

❄️ Трудные времена на рынках капитала требует все более креативных схем финансировния. И термин «dequity» об этом.

🔥 Это последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 19.00 выходит первое занятие 1 нового курса «Коммерческая недвижимость».
‼️ Торопитесь: gab.atsogoev.com

P.S. Всем, кто уже с нами сегодня до 18.00 обязательно придет письмо с необходимыми инструкциями на почту и/или сообщение в WhatsApp.

⚡️STONE Ходынка - стоит ли инвестировать?

🚀Две недели назад состоялся старт продаж офисов в проекте STONE Ходынка (Москва, Ходынский бульвар, вл. 6/2).

🌆 Три башни офисного квартала на первой линии парка Ходынское поле в 1 мин.пеш. от ст.м.«ЦСКА», в 950 м. от Ленинградского проспекта.

🔛 Глубина этажей - до 10 м.
↕️ Высота потолков - 3,65 м.
🏛 В ближайшем окружении расположены офисы VK, GSK, OZON, Ростелеком, BASF и относительно недалеко центральный офис BMW, Северсталь, MARS.

🔍 Я решил рассмотреть офис площадью около 100 м2 за ₽39,6 млн. или за 388 т. ₽/м2. Вообще в продажу вышли небольшие офисы от 70 м2, есть и блоки от 825 м2, а одна 13-этажная башня площадью 19 000 м2 экспонируется целиком под штаб квартиру крупной компании.

🔻 Продолжение следует

🧮 А вот и финансовая модель покупки офиса в STONE Ходынка:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Y2DKco3h99h9h5oE-Vn8vdHyjNQp9QdyQdn12eDsnQY/edit?usp=sharing

💵Сейчас у STONE интересные условия приобретения офисов на Ходынке: ставка по рассрочке 8,5% + отложенный платеж до июля 2024 г. То есть можно внести 10% ПВ, зафиксировать цену старта продаж, а остальное заплатить в июле 2024 г. Кстати, можно положить деньги (>80% от стоимости офиса) на депозит под 11-12% на год и через год оплатить офис частично за счет % по депозиту.

📌 Напоминаю, что проект расположен в т.н. Ленинградском деловом районе, одном из самых востребованных у арендаторов деловом районе Москвы. Расположение в 1 мин.пеш. от ст.м.«ЦСКА» интересно с точки зрения транспортной доступности - две остановки на метро до «Белорусской» и до «Савеловской» - важных транспортных хабов с вокзалами и «Аэроэкспрессами» до аэропорта Шереметьево.

🏗 Недалеко от проекта ведется активное строительство бизнес-центров и жилых комплексов.

⚠️Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Не является инвестиционной рекомендацией.

👀Уважаемые читатели, смотрите модель, пишите комментарии, выражайте своё мнение! Я всегда за обратную связь 🤝