💰Относительно недавно писал про скандал инвестиционной платформы CrowdStreet и Nighingale Properties. Компания собирала деньги на покупку Atlanta Financial Center и просто исчезла с деньгами инвесторов.

💲Так вот: куда пропали деньги стало известно, но вот какую часть из этих средств удастся вернуть пострадавшим инвесторам пока неясно.

💸 Топ-менеджмент Nightingale Properties вложил деньги в чрезвычайно рискованную операцию, я бы даже сказал, в специальную ситуацию.

💵 Деньги, более $12 млн., собранные на платформе CrowdStreet, были вложены в акции и опционы First Republic Bank прямо перед объявлением банкротства банка.

☝️Вероятно, (чужие) деньги инвесторов CrowdStreet в Nightingale Properties собирались тайно инвестировать в какой-то спекулятивный и потенциально высокодоходный проект, оставить прибыль себе, а те самые $12 млн. тихо вернуть и вложить в недвижимость... но что-то явно пошло не так.

🏦 First Republic обанкротился. JPMorgan Chase выкупил все активы банка-банкрота...

💭 Вопрос о судьбе денег инвесторов CrowdStreet остается открытым. Генеральный директор CrowdStreet Тор Стин уже уволен с поста. Расследование махинаций генерального директора Nightingale Эли Шварца продолжается.

🇫🇷 Большие проблемы в крупной сети супермаркетов Франции.

🛒Холдинговая компания Rallye, контролирующая сеть супермаркетов Casino и универмаги Monoprix должна крупнейшим французским банкам BNP, BPCE и Credit Agricole €3,2 млрд.

💶 Rallye с начала 90-х выращивала долговую гору. Крупнейшие банки Франции всячески поддерживали деятельность и расширение Rallye во Франции и за рубежом. Также они получали вознаграждения за сделки слияний и поглощений, рефинансирования, выпуск облигаций и т.д.

⚠️ В какой-то момент (сюрприз!) долг Rallye стал серьезной проблемой кредиторов, когда холдинг оказался неспособен его обслуживать.

📚 В настоящее время готовится сделка, в результате которой контроль над Rallye получит чешский миллиардер Даниэль Кретинский, а BNP, BPCE и Credit Agricole понесут убытки.

🏪 Собственники недвижимости, которую арендует Casino, Monoprix и другие бренды, входящие в портфель Rallye, ожидают от Кретинского всего самого плохого - оптимизации торговых площадей и сокращения количества магазинов.

🏗️ Застройщик «Пионер» на днях анонсировал новый проект в Дубае - Mered Tower в районе Dubai Internet City.

🔴 Mered это не только наименование ЖК, но и название отдельной компании, которая будет строить в ОАЭ. В частности, операционным директором Mered является Диана Нилиповская (коммерческий директор ГК Пионер)

👀Жду деталей первого проекта застройщика в Дубае, чтобы попробовать проанализировать его инвестиционную привлекательность.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

🔥 Что проработать, чтобы начать зарабатывать

🔥 Как не подсесть на наркотик под названием "инвестиции"

🔥 Что случилось с однушкой после ремонта

🔥  Как рассчитать стоимость коммерческой недвижимости: простая формула

🔥 Как не стать фигурантом долгого судебного разбирательства, покупая недвижку

🔥 Челлендж: 120 сделок по флиппингу за год

🔥 Зачем инвестировать?

🔥 Об апартаментах и доходностях

🔥 Инвестиции в торговые помещения бизнес и элит-класса

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

«Народ бедствует, уже на еде экономит, а вы пишете о том, что привязка аренды к товарообороту это хорошо для инвесторов...»

⚡Во времена потрясений и турбулентности люди имеют привычку изменять потребительское поведение и начинают экономить на продуктах питания. Инфляция, вызывающая рост цен на продукты, увеличивает товарооборот супермаркетов в денежном выражении, но он пропорционально падает из-за экономного подхода потребителей к тратам. Согласны?

🟣 Мы в SimpleEstate всегда были категорически не согласны с этим утверждением, основываясь в наших выводах на статистике наших магазинов. Теперь у нас появились более серьезные доказательства.

🌊Сложно НЕ назвать 2022 год волатильным и турбулентным (СВО, санкции, частичная мобилизация, перестройка экономики и т.д.).

📊 Однако, судя по отчету Росстата «Потребление продуктов питания в домашних хозяйствах РФ» (статистика по тратам на продукты 47,8 тыс. респондентов) в 2022 году домохозяйства в России не снизили, а даже нарастили потребление основных групп продуктов питания.

🍉Исключением стали разве что фрукты и ягоды, потребление которых снизилось на 2.37%, что было вызвано нарушением логистических цепочек поставок из-за СВО и введения санкций, что спровоцировало резкий рост цен и послужило поводом к сокращению потребления. Незначительно сократилось потребление россиянами молочных продуктов, а также картофеля.

🛒Потребление овощей, масла, яиц, мяса и рыбы в неспокойном 2022 году выросло, а не сократилось.

💸Общая инфляция в России в 2022 году составила 11,9%, в том числе продукты питания подорожали на 9,8%.

🟪 Итого: во всяком случае пока, на основании данных Росстата можно сделать однозначный вывод о том, что в тревожные времена на еде люди не экономят, а потребляют столько же в количественном выражении и тратят на продукты питания больше в денежном выражении из-за инфляции.

🇨🇳 Власти Китая признали, что отрасль жилищного строительства, на которую в приходилось около 7% ВВП самой населенной страны мира в 2022 году, находится в глубоком кризисе.

🏦 Повсеместно появляются новости о трудностях очередного китайского застройщика.

🏗️ Цены на новостройки и количество сделок падают, девелоперам становится сложно привлекать финансирование в любых формах. 

💵 Стройки по всей стране идут сниженными темпами, есть случаи заморозки проектов, в которых уже проданы квартиры. В ответ ипотечники начинают бойкотировать выплаты по кредитам за недостроенное жилье. 

🔻И даже несмотря на снижение цен и льготирование отрасли, крупнейший в мире рынок жилья продолжает корректироваться. Страдает банковский сектор Китая: растут дефолты по ипотеке и по кредитам застройщиков.

🔬Наблюдаемое в последнее время охлаждение китайской экономики вызвано во многом проблемами в строительном секторе Поднебесной.

🔗Опыт Китая показывает, что рынок жилья напрямую связан с экономикой. Обещанные инициативы ЦБ РФ, направленные на ограничение роста цен на рынке российского жилья, могут негативно повлиять на экономику России. Нам нужен «китайский сценарий»?

⚠️ Эльвира, очевидно нет!

🇹🇭 Таиланд запустил новую онлайн-систему для регистрации иностранных арендаторов

💻 Система предоставит владельцам и управляющим недвижимостью возможность сообщать об иностранцах, проживающих в их объектах быстрее, чем раньше. Это позволит обеспечить соблюдение закона и избежать возможных штрафов.

🇷🇺 Кстати, граждан РФ сейчас на тайском острове Пхукете живет больше, чем китайцев, индийцев и австралийцев — с начала 2023 там побывало более 6 млн. россиян.

✈️ До конца 2023 года Пхукет рассчитывает принять 12 млн. туристов (почти на 3 млн. больше, чем в прошлом году).

🔮 По прогнозам местных экспертов на зимовку в Тай в этом году может приехать значительное число россиян, что может привести к повышению стоимости аренды недвижимости на острове.

💰По оценкам Туристического управления Таиланда, в 2023 иностранцы уже принесли в казну страны порядка 200 млрд. батов, то есть более $5,5 млрд. Сколько денег инвестировали в экономику королевства россияне не указывается.

🇷🇺 Что-то мне подсказывает, что в новогоднюю ночь над Пхукетом будет развиваться российский флаг.

🏗️ Вот все сетуют на долгострои! Академ-Палас, Царицыно-2, Терлецкий парк...

📮А между прочим на прошлой неделе мне на почту пришло уведомление о том, что в декабре 2023 года в Лас-Вегасе состоится-таки торжественное открытие отеля и казино Fontainebleau... И этот объект строился ❗23❗года.

🏗️ Начало строительства здания пришлось на 2007 год, а окончание работ наметили на 2009 год. Однако из-за мирового экономического кризиса развитие проекта было остановлено, а девелопер Turnberry Associates обанкротился.

💸 В 2009 году Fontainebleau купил легендарный инвестор-активист Карл Айкан (я подробно писал об этом здесь). Объект стоял замороженным до 2017 года! В 2017 году за 600 млн.долл. объект купил синдикат двух инвестиционных компаний, Witkoff Group и New Valley LLC.

🎀 Потом были анонсы открытия: 2020, 2021, 2022... И переносы.

✅ Но вот, похоже, история строительства Fontainebleau Las Vegas логично завершается. И всё-таки я пока не решил, стоит ли мне приезжать на открытие в декабре, вдруг опять перенесут!..

🏗️ «Галс Девелопмент» вывел в продажу «Дом 56». В 2009 году я занимался коммерческим управлением комплексом зданий на ул. Фридриха Энгельса, вл. 56, то есть объектом, на месте которого теперь будет построено это!

🛠️ А ещё я был совладельцем шиномонтажа там же 🥲

📍Местечко, конечно специфическое, сложно представить, что 2026 году там появятся жилые башни 20–23–27 этажей.

📊 Сделать анализ инвест.привлекательности вложений в этот проект на старте?

😐 Неинтересно
👍 Да, сделать

🧮 Инвестиционный анализ спекулятивных инвестиций в «Дом 56» от «Галс Девелопмент» - для начала публикую сравнительную таблицу. Я немного отвык от ручного труда, у нас всё это считал ИИ, но мы его отправили на отдых. Плюс я считал очень быстро, с погрешностями. Поэтому вполне могут быть ашипки, в том числе логические - проверяйте.

📜 Для любителей семиэтажных текстов о том, что там в окружении и т.д. - мне это до лампочки, я ориентируюсь на цифры (которые нужно проверять). Про то как там с парками и школами читайте в других каналах.

🖼 Фин.модель чуть позже.

⚠️Итак, вчера не написал. Для тех, кто не понимает мои расчеты по старту продаж «Дом 56», но хотел бы научиться.

⚠️Сейчас на рынке много стартов продаж, поезд доступной ипотеки стремительно уезжает, ажиотаж растет и люди спешат бронировать Jois, Shift, Метроном, Белый мыс и т.д.

⚠️Сравнительная таблица и финансовая модель показывает целесообразность вложений в тот или иной проект.

⚠️Основной смысл расчетов (сравнительной таблицы) состоит в прогнозировании будущей цены, за которую можно будет продать квартиру в 2026 году. Это достаточно субъективный расчет, но это хотя бы что-то. Основной смысл финансовой модели состоит в том, чтобы определить что выгоднее - вложить ₽14 млн. в старт продаж или положить на депозит банка (иди еще куда).

⚠️Инвестиции это цифры, не слова. Если вы принимаете решения только на основе многословных обзоров, то практически гарантированно потеряете деньги.

⚠️Воспринимать текст проще, чем цифры. В таблице нужно уметь разбираться. Если внизу не написано «доходность 140% за полгода», то вообще скучища. Но так как между диваном и задницей доллар не пролетит, вам просто необходимо научиться делать сравнительный анализ и считать фин.модели. А иначе вас поимеют застройщик, брокер и банк, все вместе или каждый в отдельности.

❓Вам нравится когда вас имеют с любовью и без комиссии? Если нет, то придется научится считать.

⚠️К кому идти, кто научит?

✅ Вот здесь хорошая новость. Оценке спекулятивных проектов уже полтора года обучаю всех желающих я.

⚠️На 5-м уроке моего курса «Инвестиции на все времена» в течение 60 минут я рассказываю и показываю как это всё посчитать. К этому уроку выдается финансовая модель и подробнейшая методичка. По результатам урока - тест. И это лишь один из 12 уроков курса!

👉Курс здесь, не тормозите: alltime.atsogoev.com

🚔 Китайская полиция задержала нескольких сотрудников финансового подразделения девелопера China Evergrande Group

🏗️ Кризис вокруг застройщика продолжается с 2021 года, когда появились первые новости о серьезных финансовых проблемах холдинга (долг компании сейчас оценивается в $328 млрд.).

📉 В прошлом году Evergrande пережила технический дефолт и до сих пор проходит через реструктуризацию. Но арест сотрудников Evergrande - это нечто новое.

📈 Тем временем у других девелоперов дела идут получше. Акции Sunac China Holdings выросли на 14% в после новостей о том, был одобрен план реструктуризации долга компании на сумму $9 млрд.

🔺 Улучшились дела и у китайского девелопера Country Garden Holdings, который получил одобрение некоторых крупных держателей облигаций на продление выплат сроком на 3 года, что предотвратило неминуемый дефолт застройщика. В итоге акции Country Garden выросли более чем на 11%.

📉 Продолжается падение крупной краудлендинговой платформы США PeerStreet: напомню, компания подала заявку на защиту от банкротства из-за резкого падения объемов выдачи кредитов до $5,4 млн.к концу 2022 года (в 2021 было $695 млн.).

✅ Краудлендинг — это инвестиции в долг, целевой займ на строительство, покупку, ремонт недвижимости.

💰 Доход инвестора на платформе формируется за счет процентов по кредиту. Исполнение обязательств заёмщика обеспечено рентными платежами и/или самой недвижимостью.

🔍 Сейчас выяснилось, что около 54% оставшегося на платформе PeerStreet кредитного портфеля просрочено более чем на 30 дней. Инвесторы беспокоятся, а некоторые даже ощущают себя «жертвами».

ℹ️ К 2019 году PeerStreet привлекла $121,9 млн. венчурного капитала. Стремительный взлет краудлендинговой платформы продолжался даже в условиях пандемии, но объем кредитов резко упал из-за роста процентных ставок.

⏸️ PeerStreet заморозила все выплаты всем своим инвесторам и обратилась в суд с просьбой разрешить продать кредитный портфель.

🏁10 июля мы в SimpleEstate начали привлекать финансирование на сделку по объекту «Магнит в Люберцах». 24 июля ЦБ поднял 🗝️ ставку с 7.5% до 8.5%, а 14 августа до 12%.

⏱️У нас было два раунда сбора средств с небольшим перерывом между первым и вторым.

✍️Уже 31 июля был подписан договор купли-продажи по этому проекту. К началу сентября мы собрали ₽170 млн. из ₽170 млн. необходимых для завершения расчетов по сделке. Напоминаю, минимальный порог для входа в проекты платформы был (и остается) ₽100 тыс.

🔻Итого: спрос на коллективные инвестиции в сегменте недвижимости институционального качества остается стабильно высоким. Изменение 🗝️ ставки ощутимого влияния на реальный спрос не оказало.

❌Инвестициям в новостройки приходит конец. Весь этот ажиотаж с бронями Джойса (там люди ночами не спят, чтобы бронь проставить!) вполне может оказаться последним писком умирающего.

🔩Если Эльвира и правда закрутит ипотечные гайки так, как обещает, то наступит вялотекущий период тихих продаж и воспоминаний о былом. Будет примерно как в 2015-м. Вяло.

❄️Зима близко, а рекорды августа 23 от результатов продаж февраля 24 будут ну очень далеко.

🪨 Еще раз: это если Эльвира будет тверда и не пойдет на уступки строительному лобби.