💡 Компания  DVA Group открывает продажи в проекте  Avenue Apart Pulkovo. Предполагается возведение четырех 16-этажных корпусов на 959 номеров. Адрес:  Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13 (15 минут на автомобиле от аэропорта Пулково и 8 минут пешком от ст.м. «Звездная»).   
   
📌 Место: Московский район, традиционно привлекающий застройщиков апарт-отелей

🏗 Застройщик DVA Group основан в 2022 году. Владельцем и учредителем является Дмитрий Ходкевич. Управлять объектом будет «МТЛ. Управление недвижимостью», известная своими проектами апарт-отелей в Санкт-Петербурге

💰 За ₽4,4 млн можно купить номер-студию 17 м2, или по ₽258 т./м2. 
   
🔍Много это или мало, есть ли инвестиционный потенциал? Напишите ваш комментарий, если у вас есть мнение по этому вопросу!   

#стартпродаж

🙄 Европейские страны с низкими ставками налогов на доходы от аренды недвижимости для нерезидентов по данным портала Global Property Guide.

⚠️ Ставки рассчитаны исходя из предпосылок о том, что валовый доход от аренды составляет 1500 евро в месяц, а объект находится в совместной собственности супругов.

✅ Для тех, кто не успел или опоздал прослушать бесплатный курс лекций по инвестициям в недвижимость!

👉 Вам сюда: free.atsogoev.com

😥 Пока мы все ждем решения по 🗝️ ставке... предлагаю немного отвлечься. Кто автор этой фразы?

🙄 И вообще, вы согласны с Уорхолом?

Ну решили и решили. У застройщиков до 07.2024 действует субсидированная ставка. Позже сегодня напишу как остальная экономика недвижимости отреагирует на это решение.

По поводу 12%

1️⃣ Это относительно ненадолго. Значение 🗝️ на этом уровне - довольно экстремальное. Это видно по графику изменения ставки с 2014 года. Могут поднять до 17%? Да, но ненадолго. Кстати, интересно,что дольше всего продержалась ставка 11% - с августа 2015 по май 2016 года.
2️⃣ Существенных рисков для застройщиков жилья я не вижу, вторичка, конечно, пострадает. Цены на нее только пошли в рост, а сейчас опять начнется стагнация или коррекция. Как всегда вопрос сроков страдания, на мой взгляд мучения будут относительно недолгими, потому что ставку опустят как только (и если) процесс девальвации, инфляции и т.д. остановится.
3️⃣ Экономика России продолжает кайфовать на нефтяной игле. Стоимость и объемы поставок нефти сильно влияют на курс рубля. Если нефть продолжит повышаться в цене, то вкупе с действиями ЦБ РФ доллар может вернуться на 80-85 рублей. А может и не вернуться.
4️⃣ Вообще должен отметить, что чувствительность к подобного рода событиям (обвал курса рубля, высокая инфляция, повышение 🗝️) снижается. Большинство участников рынка научились адаптироваться к волатильности. Уверен, что для инвесторов сейчас это важное качество. Очередной российский август!

🗜️Это если кратко.

💰Инвестиции в недвижимость (за исключением спекулятивных) делаются на годы, поэтому кратковременный рост ставки всё-таки фактор несущественный. В любом случае 12% не 20% (в марте 2022 такое было)

График изменения 🗝️ ставки с 2013 года

🥺Интересно, что повышением ключевой ставки лечат сразу две болезни - инфляцию и ослабление курса рубля. А это вообще возможно?

🛠️Или просто других инструментов нет?

💥 Есть инвесторы и управляющие с «хорошей реакцией». Часто они рассказывают как они успели быстро что-то продать или купить. Ну или не успели.

⚡Реагирование и ☔ управление - совершенно два разных понятия.

🌂Управление инвестициями - это минимизация, упреждение, профилактика, подготовка и анализ возможных рисков (потерь) и обуздание хаоса, паники.

🧯Реагирование в инвестициях - не более чем тушение пожаров и балансирование «на грани».

📚 Это же простые, азбучные истины. Если вы воспользовались вашей быстрой реакцией, значит что-то не так в вашей инвестиционной системе.

🏗️ Девелопмент это риск. Всегда об этом говорю, во всех своих выступлениях повторяю.

🏫Итак, fee-девелопер из благополучной Германии, компания Project Immobilen 25 лет строила не только дома по всей стране, но и инвестиционный бизнес. Родственная компания (на уровне акционеров) Project Investment, имеющая соответствующую лицензию, создавала Фонды Альтернативных Инвестиций для финансирования различных проектов Project Immobilen.

💸Всего Project Investment имеет 19 AIF с активами в размере около 1,4 млрд. евро в управлении. Как правило в одном фонде 1-2 объекта. Количество инвесторов, вложивших деньги в фонды Project Investment в настоящее время составляет 32 000 физических и юридических лиц.

🔋Рынок недвижимости в Германии в настоящее время испытывает трудности. После взрывного роста цен 2020-2021 годов началась коррекция. Плюс повысилась стоимость ипотеки, а также стоимость СМР.

💔На этом фоне в финансовой модели Project Immobilen что-то надломилось и компания подала заявления о банкротстве. Права дольщиков (покупателей недвижимости) в Германии защищены, да и строительная готовность более 50% домов из портфеля Project Immobilen выше 90%.

❓А вот судьба денег инвесторов под вопросом. Ведь вкладывая в девелоперские проекты, инвесторы брали на себя риск (ради повышенной доходности) - и риск реализовался.

🗃️ Теперь некие юристы из компании Schultze & Braun будут стараться оздоровить Project Immobilen и вернуть деньги (или их часть) инвесторам. Не факт, что получится.

🙄 В Германии существует два типа фондов инвестиций в недвижимость - закрытые и открытые. Закрытые создаются на определенный срок, забрать из них деньги можно только в конце, при расформировании фонда или продав пай на бирже (если фонд котируется).

🛑 Из открытых фондов недвижимости можно забрать деньги в любой момент, потому что они держат примерно 20% в ликвидных инструментах (ценные бумаги), а 80% в недвижимости, что позволяет им вернуть инвесторам средства в случае возникнлвения желания инвесторов.

📊Фонды недвижимости открытого типа (ФНОТ) пользовались огромной популярностью среди немецких частных инвесторов. Особенно в последние годы, когда ключевая процентная ставка в стране была на уровне ноля. Средняя доходность ФНОТ в 2020 году составила 3,1 процента.

💰Это было значительно выше уровня, который может быть достигнут с помощью банковских депозитов или государственных облигаций. Кстати, в том же 2020 году Германия успешно разместила облигации по отрицательной ставке -0.66%. Такая доходность нам не нужна!!!

4️⃣ На рынке управления активами и инвестиций в сфере недвижимости доминируют 4 компании DWS, Patrizia, Union Investment и KGAL. В основном у них корпоративные клиенты (пенсионные фонды, страховые компании и т.д.). Но каждая компания имеет и успешные проекты в сфере ФНОТ. Объем рынка ФНОТ оценивался в 100 млрд. евро.

🥺В настоящее время наибольшие проблемы испытывает Patrizia, ей предрекают крупные убытки и даже банкротство.

📑Немецкий сценарий банкротства Project Immobilen ждёт российских застройщиков?

😢Нет, все попытки так оценивать ситуацию - откровенный наброс на вентилятор и манипулирование.

🛡 Дело в том, что с 2019 года весь сектор строительства жилья в РФ де-факто контролируется государством через банки, выдающие проектное финансирование (СБЕР, ВТБ, ДOM.PФ). Правда, на рынке ПФ зачем-то пытаются работать и частные банки (МКБ, Альфа, Санкт-Петербург и т.д.).

🔍 Банки видят экономику каждого проекта и оценивают свои риски, выдавая проектное финансирование застройщикам. То есть потенциальный банкрот ПФ не получит с вероятностью 90%. Но даже если и получит, то чем это угрожает дольщикам?

🔩Итак, моделируем ситуацию. Некий застройщик XXXXX реализовывал рискованную бизнес-модель, во имя масштабирования набрал долгов в виде ПФ, облигаций, мезонинов, ссуд третьих лиц и т.д. Спрос резко упал продажи резко просели, притока средств нет и застройщик допустил дефолт по какому-то из обязательств. Дальше запускается долгая процедура банкротства. Я ее не буду описывать отдельно.

🏗При этом нужно понимать, что в итоге все текущие стройки, на которые было выдано ПФ, переходят к банкам. Теперь они должны будут нанять fee-девелопера или подрядчика, который доведет стройку до конца. Дофинансирование полностью ложится на плечи банка.

🏛Если очень упрощённо: для инвестора-дольщика неважно, что будет с застройщиком, важно что будет с финансирующим его банком.

⭕️В России, в отличие от Германии, пока нет большого, многомиллиардного рынка коллективных инвестиций в девелоперские проекты, нет привлечения средств частных инвесторов в фонды, финансирующие проекты в сфере жилищного строительства. Попытки создать такой рынок есть, а большого рынка нет. Раз так, то и тысячам инвесторов банкротства застройщиков не грозят - просто нет этих тысяч.

✅Поэтому немецкий сценарий в России невозможен. Может быть, лет через 10-15, но не в ближайшей перспективе.

🧐 Тестируем гипотезу

📂 Мы с командой упаковали все лекции по инвестициям в недвижимость, которые я читал на прошлой неделе в мини-курс. У него есть два тарифа:

🔹 для самостоятельного изучения - бесплатно
🔹 с поддержкой + доп.материалами - 800 рублей

📲 free.atsogoev.com

💡Гипотеза такая: дать доступ к полной версии курса лекций за репост. Напишите о моем курсе у себя в соцсетях и забирайте тариф за 800 рублей совершенно бесплатно. Идею позаимствовали у основателя United Investors Александра Горного, сделавшего свой курс по UNIT-экономике.

✅ Основная цель - привлечь к лекциям как можно большее количество людей, вовлечь их в тему инвестиций в недвижимость.

👀 Посмотрим, как пойдет. И конечно, буду благодарен тем, кто уже посмотрел лекции и захочет поделиться о них своим мнением в соц.сетях! Заранее спасибо.

🗓Между прочим через две недели (с небольшим) начинается высокий сезон на рынке недвижимости. Лето, конечно, тоже было горячим, а сейчас вообще в некоторых сегментах огонь, но традиционно самая высокая активность в году начинается примерно 15 сентября, а заканчивается... иногда прямо 31 декабря.

🚧 Чем же нас встретит сентябрь? Высокая ключевая ставка, продолжающаяся неопределенность на рынке новостроек, сдвиг предпочтений покупателей на рынке коммерческой недвижимости... список можно продолжать.

💸А с другой стороны у особой, очень важной категории игроков рынка недвижимости - у инвесторов - есть огромное желание вкладывать деньги и делать сделки.

🥺 К сожалению, частные инвесторы - самая состоятельная, лояльная и адекватная, но и самая плохо обслуживаемая категория покупателей на рынке недвижимости. Лишь немногие агенты по недвижимости умеют работать с частными инвесторами.

2️⃣2️⃣ августа в 16.30 по МСК я проведу вебинар специально для агентов по недвижимости, на котором расскажу:

✅ Как зарабатывать часто и много на сделках с частными инвесторами
✅ Как увеличить поток инвесторов, обращающихся за консультациями
✅ Какие идеи будут расти, а что лучше не рекомендовать в сентябре-декабре 2023 года

☑️ Подчеркну, вебинар прежде всего будет полезен для профессионалов рынка недвижимости: агентов, брокеров, риэлторов, консультантов.

💼 Подготовьтесь к высокому сезону, приходите на вебинар:
atsogoev.com/webs
atsogoev.com/webs
atsogoev.com/webs

#советникинвестора

«Сейчас главное купить, а там разберёмся»

🛑 Я ведь не просто так затеял опрос по поводу ипотеки. Вчера мне написала одна моя старинная знакомая, еще с институтских времен.

🪨 Ей нужен был мой «последний совет», прямо вот мысль перед подписанием ДДУ пронзила её - нужно написать Цогоеву!

✍️Она (с ее слов) срочно оформляла сделку - покупала в ипотеку квартиру в ЖК XXXX....😳 И прозвучала эта фраза: «Сейчас главное купить, а там разберёмся»

❌В общем в итоге я отговорил, потому что не очень понимаю, зачем в дикой спешке покупать «как инвестицию» некачественную (в широком смысле) недвижимость! И как-то мне удалось быстро довести эту мысль до знакомой. Ну не нужно покупать абы что в период ажиотажа. Если не повезет, потом продавать будет сложно.

🧊Суета это всё. С моей точки зрения, инвестировать необходимо с холодной головой.

📖 ДА МАП ТО АК ОП ГАБ
и прочие загадочные сокращения мира коммерческой недвижимости. Иногда сам вижу что-то в тексте и не понимаю о чем речь. Теперь будет куда заглянуть за расшифровкой.

ГАБ - готовый арендный бизнес, он же объект недвижимости, сданный в аренду.

ДА - договор аренды. Ещё бывает ПДА, предварительный договор аренды и КДА, краткосрочный (до 11 мес.) договор аренды.

МАП - месячная арендная плата (иногда поток), выручка от аренды за месяц.

ГАП - годовой арендный поток или годовая арендная плата.

ТО - товарооборот, к нему ещё часто «привязывают» арендную плату

ОП - обеспечительный платеж

АК - арендные каникулы, голодное время, когда арендатору нужно делать ремонт, например, и можно не платить арендодателю.

#ликбез

🏪Торговая недвижимость регионов! Что там происходит?

📊 Компания «Отелит» в коллаборации с RID Analytics подготовили исследование рынка торговой недвижимости ряда городов России:

🔹 Новосибирска
🔹 Томска
🔹 Красноярска
🔹 Барнаула
🔹 Кемерова
🔹 Новокузнецка
🔹 Омска

➕2️⃣%

↗️ С 22 августа СБЕР повышает ставки по ипотеке на новостройки и вторичку.

👍 Успею до
👀 Возьму после
🔥 Мне по 🥁