📑 Как должен выглядеть инвестиционный меморандум по инвестиционному проекту?

✅ Вот так. Не мог не поделиться нашим новым произведением!

🔢📶 Много цифр, графиков, профессиональная финансовая модель 😍

💸По вопросам инвестиций пишите Александре @Sandra310i. Пока вход от ₽5 млн., через 1.5 недели откроем доступ для инвесторов от ₽100 тыс.

⚠️ Друзья, а обещанный вывод по теме «Недвижимость против акций» такой: инвестиции это история про диверсификацию.

🔆 Диверсификация инвестиций — это распределение средств в портфеле между разными группами активов, чтобы снизить риски.

📉 Если акции начнут падать, вы точно обрадутесь, что у вас в портфеле есть ещё и рентная недвижимость. А если что-то случится с недвижимостью - у вас в портфеле есть акции. Ну а если вдруг что-то произойдет и с недвижимостью и с акциями одновременно, то желательно, чтобы в вашем портфеле были ещё и облигации, и криптовалюта, депозиты в банке и т.д. и т.п. Всё вместе вряд ли упадёт... Хочется в это верить.

🏛️В целом, одним из признанных в мире защитных активов является рентная недвижимость (наряду с надёжными ликвидными облигациями и золотом).

🧱 А вообще недвижимость - это альтернативная инвестиция. Альтернативная рынку акций в частности и ценных бумаг в общем.

🔻Поэтому не стоит противопоставлять одну категорию активов другой. Лучше купить всего понемногу.

🟠 Застройщик ПИК подтвердил слухи и рекомендовал не выплачивать дивиденды за 2022 г.

🧳 Теперь ждём делистинг ПИК?

✈️ Самолет уже анонсировал байбэк (по моему мнению это фейк-ньюс).

🔥 Будет делистинг ПИКа
👍 Не будет делистинга
👀 А что такое делистинг?

🎭 Шотландские леваки выживают инвесторов BTR

🪠Лейбористская партия внесла в парламент Шотландии законопроект о контроле над арендной платы за жильё. И шансы на его принятие экстремально велики.

❄️ В сентябре прошлого года Шотландия уже вводила так называемую заморозку арендной платы на 6 месяцев, а затем установила предел на повышение арендой платы максимум до 3%, продлив это решение до апреля 2023.

✅ Эксперимент (по мнению пропулистов-лейбористов) удался и они решили продолжить... Вот и сказочке конец, а кто строил арендное жильё в Эдинбурге, Глазго и других шотландских городах тот молодец, но скорее всего недозаработает.

👎 Федерация недвижимости Шотландии выступила резко против законопроекта лейбористов, сообщив, что из 14 опрошенных федерацией застройщиков арендных домов (BTR инвесторов), из-за перспектив контроля 9 теперь считают родину клетчатых юбок-килтов и волынок непривлекательной для инвестиций. И вообще федералы прогнозируют скорый крах рынка арендных домов, если арендная плата будет законодательно ограничена.

⛳ Но не только в Шотландии левые политиканы угрожают честным рантье, сдающим свою недвижимость в аренду. Нынешний мэр Лондона, популист и лейборист Садик-Хан тоже подтвердил свое намерение контролировать арендную плату на жильё в городе.

🪗🥮🍶В общем, ждём инвесторов из Испании и Великобритании в России: у нас тут повышать арендную плату мешает только слабый рынок, а в остальном островок стабильности и капитализма.

🏗 Девелопер Stone Hedge вывел в продажу ритейл на перекрестке у метро в составе первого в районе бизнес-центра класса А STONE «Дмитровская»

📍Место: Первая линяя, 3 мин. от м. «Дмитровская» и МЦД-2, рядом появится МЦД-1.

💸 В продаже - лоты от 20 м2, бюджет от ₽13 млн.

⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹street-retail с потолками до 4,25 м
🔹помещения в торговой галерее
🔹ресторан с возможностью организовать летнюю веранду

🛍 Коммерческие помещения в бизнес-центрах - особая категория коммерческой недвижимости, имеющая свои преимущества, выраженные в наличии двойного трафика за счёт сотрудников и посетителей офисных зданий, а также жителей района.

⚡️На старте продаж раскупаются самые лучшие с точки зрения трафика и конфигурации торговые и сервисные помещения - в момент сдачи объекта в эксплуатацию их перепродают (сильно дороже цены приобретения) или создают из пустых помещений готовый арендный бизнес (ГАБ).

#стартпродаж

Любопытная статья в Forbes о так называемых непрофессиональных торговых центрах! Как будто на конференцию сходил, столько фамилий экспертов... Где-то между Попиковым, Зазнобиной и Буянкиным можно найти и мою фамилию (если поискать). В статье целых два представителя SimpleEstate!

⚫ NF Group выпустили интересную аналитику по апартаментам в России - сервисным, рекреационным и жилым. То, что их активно строят и продают не только в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге, секретом для меня не было, но вот аналитики по сегменту до документа NF Group я не видел.

📑 По данным коллег, в 14 городах России (исключая Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край) по итогам марта 2023 года экспонировалось 2 000 апартаментов в 33 комплексах.

💸 С июля 2022 по март 2023 было продано 530 апартаментов общей площадью около 22,2 тыс. м2, 55% спроса пришлось на несервисные юниты, 26% – на сервисные и 19% – на рекреационные.

💵 Чаще всего потребителями выбирались апартаменты с черновой и предчистовой отделкой. В несервисном формате 1% приобретенных юнитов имел чистовую отделку, 53% предчистовую и 46% – черновую.

🛏️ Покупатели приобретали в основном студии (49%) и юниты с одной спальней (29%), причем в сервисном формате студии заняли 89% спроса. В рекреационном и несервисном форматах на долю студий и однокомнатных лотов пришлась примерно одинаковая доля спроса – около 35%.

🏷️ По итогам марта 2023 года самая низкая средняя цена отмечалась в несервисном формате апартаментов – ₽155 тыс.м2., реакционные лоты были дороже – ₽236 тыс.м2. (ещё раз, это цифры по России, исключая МСК, СПБ и Сочинский край).

🇹🇷 Переизбрание Эрдогана может привести к увеличению российского спроса на турецкую недвижимость в 1,5 раза

В абсолютных цифрах спрос граждан России на приобретение недвижимости в Турции только в летний период может достигнуть порядка 1,5 тысяч единиц жилья в месяц. Специалисты считают, что переизбрание Эрдогана успокоило потенциальных покупателей из РФ, активность которых на турецком рынке недвижимости заметно снизилась в апреле-мае. При этом аналитики не исключают, что цены на жилье в Турции повысятся в пределах 10% уже в первые месяцы после выборов.

⁉️ Что делать?
Эксперты Russia Sotheby's International Realty считают, что сейчас — самое время начать процесс получения паспорта Турции тем, кто долго это откладывал. А чтобы узнать, какие существуют опции для инвестирования в столице страны и к чему нужно быть готовым, запишитесь на бесплатный вебинар.

6 июня в 17:00 по Москве эксперты Russia Sotheby's International Realty расскажут о тенденциях рынка недвижимости Стамбула, покажут топовые объекты и дадут совет тем, кто собирается получать паспорт Турции через инвестиции.

📤 Запишитесь здесь даже если вы не сможете присоединиться ко встрече онлайн: мы вышлем запись эфира после его окончания.

#реклама

Главные итоги уходящей недели. Лучшие и важные материалы тг-канала @atsogoev:

💸 Мэр на побегушках!
Буксуют согласования? Занесите в кабинет мэру, он всё решит.

🚨 БУЙ!
Держаться фарватера. Держаться фарватера. Держаться фарватера.

🔥 Выгорели до тла
Что делать, если инвестиционный анализ вгоняет в депрессию.

🧄 Ядрёный стиль!
Срывание покровов: тайные знания о боевых стилях инвестирования доступны всем.

⚔️ ВТБ против лжецов
Отважные аналитики госбанка раскрыли заговор вредителей отрасли недвижимости. Уволить героев!

📦 В московской кладовке найдены миллионы
Эксклюзивное видео оперативной хроники для любителей смотреть

❌ Не инвестируй в эко-отели!
Пока не прочитаешь это расследование. Шок-контент.

🤏 Цогоев щупает...
Брокеры по продаже коммерческой недвижимости в восторге

📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид 😍

🛗 Встретились как-то три видеоблогера из сферы недвижимости: Никита Журавлёв, Руслан Сухий и Виктор Зубик...

👀Звучит как начало анекдота, но нет.

🪗 Это новое шоу Smarent о недвижимости с другой стороны.

🔸Ссылка на выпуск тут: https://youtu.be/-9X7soV2ciE 👈

🛍️ Воруют миллионами

🔻 Мировые ритейлеры несут всё большие убытки от магазинного воровства. Это является серьёзной проблемой и для инвесторов в коммерческую недвижимость, ведь чем больше краж в определенной локации, тем больший риск закрытия магазина.

📈 В условиях продолжающегося роста цен многие крупные розничные сети США и Европы фиксируют растущие убытки от краж с прилавков — как одиночками для личного пользования (шоплифтинг), так и организованными группами для последующей перепродажи.

🔐 Недавно гигант Walmart объявил о закрытии 4 своих магазинов в Чикаго, его поддержали и другие торговые операторы, в том числе Macy’s и Target, которые уже закрыли некоторые свои точки из-за миллионных убытков, связанных с воровством. CEO Target также заявил, что компания собирается в этом году списать на воровство около $0,5 млрд. — а это больше $1 млн. каждый день.

💸 В конце мая Национальная федерация розничной торговли США (National Retail Federation — NRF) выпустила отчет, посвященный росту преступности в розничной торговле. По подсчетам NRF, в 2022 году ритейлеры потеряли в общей сложности $94,5 млрд. из-за краж (по сравнению с $90,8 млрд. в предыдущем году), число которых в сфере розничной торговли тем временем уже выросло на 26,5%.

🚛 NRF отмечает, что ритейлеры все чаще фиксируют кражи не только из самих магазинов, но и более сложные кражи товаров на стадии перевозки со склада в магазин.

🪗 Что в России? Воруют, но меру знают.

📸 По данным разработчика отечественной системы распознавания лиц NTechLab, который сотрудничает с российскими ретейлерами, за три месяца прошлого года в одном магазине в среднем фиксировалось около 130 краж, что на 18% больше, чем за аналогичный период 2021 года.

🛒 Чаще всего злоумышленники воруют кондитерские изделия (19% всех краж), колбасы (16%), алкоголь (14%), сыры (13%), а также кофе и какао (7%). Средняя сумма украденных товаров составила ₽1,5 тыс., что на 25% больше, чем годом ранее.

📊 По экспертным оценкам потери, связанные с воровством, составляют в среднем для российской розницы 1,2% от оборота. Например, в масштабах X5 Group (Пятерочка, Перекресток) это ~₽459 млн.

💵 На днях проект «ПНК Рентал» окончательно закрылся и вроде бы как закончил перечисление всех денег инвесторам (и за погашенные паи, и остаток по дивидендам).

☝️В общем, стали положительным примером и реализовали процедуру прекращения фонда образцово-показательно, с учётом интересов сотен инвесторов.

📮С другой стороны, сегодня пришла новость, ставящая под сомнение первую официальную версию «ПНК Рентал»* о причинах закрытия проекта.

🚫 Напомню, конец «ПНК Рентал» сначала объяснялся изменениями на рынке. Снижение сделок built to-lease приводило к снижению объемов строительства и к невозможности приобретения в состав фонда новых объектов. А раз нет новых объектов, то нет диверсификации по типам арендаторов. И вот на основании этого было принято решение прекратить фонд.

✍️И вот сегодня Антон написал, что компания «Всеинструменты.ру» арендовала 115 т.м2 в логопарке «PNK Парк Чашниково». Само здание еще предстоит построить, то есть это как раз самый настоящий built to-lease.

🎸В общем, built to-lease жив, а «ПНК Рентал» нет. Главное, что все, кто должен, деньги получили...

* Позже версия относительно причин прекращения проекта объяснялась появлением покупателя на все активы «ПНК Рентал»

Всё, что по-настоящему важно знать профессионалам недвижимости в 2023 году, — вы найдете на канале Циан для профи: актуальная аналитика отрасли, проверенные новости, разборы успешных кейсов продвижения объектов и использования сервисов Циан, анонсы профильных мероприятий и другая полезная информация для работы с недвижимостью.

Прямо сейчас можно прочитать в Telegram-канале:
✅ Эффективное управление продвижением на Циан
✅ Использование нейросетей для работы на рынке недвижимости
✅ Выбор оптимального варианта обработки заявок в посуточной аренде
✅ Подготовка документов для продажи загородного участка

➡️ Подписывайтесь на Телеграм-канал «Циан для профи»!

#рк

⚠️ Всем любителям гарантированной доходности!

🛋️Апартаментов с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.

🪑🛒Офисов и торговых помещений с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.

1️⃣ С помощью «гарантированной доходности» продавец / девелопер хочет быстрее распродать свой (иногда неликвидный) объем инвесторам, желающим «гарантий» и +/- высокой доходности.

2️⃣ Проще говоря, источником для выплаты «гарантированной доходности» являются поступления от продажи недвижимости, то есть сам девелопер/продавец фактически «возвращает» покупателю часть полученных денег, субсидируя таким образом свою программу.

3️⃣ Ещё проще говоря, застройщик «Daisy LTD» (ООО «Ромашка») продает апартаменты с гарантированной доходностью 10% в течение 3-х лет. Апартаменты стоят ₽20 млн. Таким образом, «Daisy LTD» (ООО «Ромашка») должна выплатить покупателю Ивану Ивановичу ₽6 млн. (3 года по ₽2 млн.). Где «Daisy LTD» (ООО «Ромашка») возьмёт эти деньги? В кармане покупателя Ивана Ивановича, который оплатил «Daisy LTD» (ООО «Ромашка») ₽20 млн. Из оплаченных Иваном Ивановичем денег «Daisy LTD» получит ₽14 млн., а Иван Иванович получит свои же ₽6 млн. (В течение 3-х лет)

4️⃣ В этой схеме все счастливы. И Иван Иванович, который купил недвижимость у «Daisy LTD» (ООО «Ромашка») по завышенной цене, но с «гарантией» получения своих же ₽6 млн. обратно, и «Daisy LTD» (ООО «Ромашка»), которая успешно продала недвижимость Ивану Ивановичу.

5️⃣ Все «гарантии» - на банковском депозите (поэтому их доходность невелика), а в остальных случаях гарантированная доходность это чаще всего замаскированная ложь и манипуляция.

#ликбез

👍 Не верю в гарантию
👀 Вот это поворот!
🔥 Хочу купить у «Ромашки»

🚪Жильё в микродозах

🛋️ Airbnb (больше не работает в России), онлайн-сервис краткосрочной аренды жилья, сфокусируется на комнатах. Это связано с ограниченным бюджетом путешественников, которые ищут доступные альтернативы квартирам. Не могут люди квартиры целиком арендовать, денег хватает только на комнаты.

💵 На платформе уже доступно около 1 млн. комнат, более 80% которых стоят менее $100
за ночь, а средняя цена составляет $67.

🛁 Пользователи сервиса могут запросить подробную информацию об условиях аренды комнат: есть ли отдельная ванная, замок на двери и т.д.

🛏️ Наряду с переориентацией компании на комнаты, Airbnb также уделяет внимание улучшению опыта долгосрочного проживания — это растущий сегмент бизнеса.

📑По данным площадки, примерно 20% броней делаются на 28 дней и более. Airbnb хочет пойти дальше и начнет взимать меньшую плату за аренду на более чем три месяца.

🔥Вот такой вот экономический рост: расширяется спрос на аренду комнат в коммуналках на срок от 3-х месяцев...

📈 В Москве отмечен рост предложений комнат в аренду. На рынке арендного жилья столицы, согласно данным «Инком-Недвижимости», с января по май 2023 года предложение комнат выросло на 80%.

🔺 Вдвое выросла и доля комнат в экспозиции арендного жилья столицы. Если в январе они занимали 5,3% предложения, то сейчас 11%.

⬆️ Рост связан с большим предложением съемных квартир на рынке и, как следствие, конкуренцией за арендатора. В такой ситуации, чтобы не снижать ставку, собственнику выгоднее сдавать квартиру по комнатам, а арендаторам такой объект обходится дешевле — средняя ставка аренды комнаты в Москве сейчас составляет ₽20,3 тыс.

🗺️ Самый большой выбор комнат в аренду сейчас в Южном административном округе (ЮАО), где сосредоточено свыше 18% предложения, далее идет Восточный административный округ (ВАО) с долей 14,1% и Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) с долей 12,3%.

🪑Комнаты - это тренд, как его использовать? Комнатные инвестиции?

🚪Рынок комнат в Москве — достаточно узкий сегмент и обычно пополняется при разделе имущества между собственниками. По данным ЦИАН, сейчас в столице на продажу выставлено более 1000 комнат.

💰Средняя стоимость комнаты в столице сейчас составляет около ₽2 млн., есть лоты в центре столицы по цене полноценной квартиры на окраине за ₽8–10 млн. Средняя площадь комнаты - 13м2.

🛏️ В центре и в спальных районах города до сих пор есть комнаты в коммунальных квартирах.

🔹 Безусловным плюсом инвестиций в комнаты в квартире является цена.

🔹 В большинстве случаев комнаты располагаются в коммуналках, которые находятся в старом жилом фонде, нередко в центре, в районах со сформированной инфраструктурой.

🔹С учетом роста цен на жилье рентная доходность комнат стала в некоторых случаях выше, чем у квартир. Однако эта стратегия сопряжена с дополнительными рисками.

⚠️ Нередко комната в квартире продается как доля, что подразумевает ограниченное пользование такой недвижимостью — например, сдача в аренду требует согласия других собственников.

⚠️ Выход из проекта (продажа комнаты) в ряде случаев подразумевает необходимость предложить выкупить её собственникам других комнат в данной квартире.

✅ В общем, комнаты необычный инвестиционный инструмент. Я присмотрюсь к нему и, возможно, сделаю более глубокое исследование этого сегмента.