🤖 Коллеги из ВNmар.рrо подвели итоги мая на рынке новостроек «старой» Москвы:

🔹По состоянию на май 2023 в продаже находится 53 тыс. квартир (в мае 2022 было 37.1 тыс., +45%).

🔹Средняя цена на квартиру в московской новостройке в мае 2022 года составляла ₽395 т./м2, в мае 2023 ₽411 т./м2

🔹Таким образом, с мая 2022 по мая 2023 ср. цена 1м2 новостроек «старой» Москвы выросла на 4%. С учётом острой необходимости давать скидки для продажи, можно сказать, что годовой рост цен нивелирован.

🔻Итого (мои выводы): на рынке продолжается стагнация. Номинальный рост цен не должен вводить в заблуждение инвесторов, чтобы продать ранее купленную квартиру по переуступке необходимо предоставить потенциальному покупателю дисконт, существенно превышающий показатель роста цен за год (4% скидки для выхода недостаточно).

❄️ У вторичного рынка также все признаки стагнации, но только вторичка предварительно упала в цене, в отличие от новостроек.

🔥Реклама инвестиций в недвижимость... смотреть со звуком.

⚠️ Несмотря на мои многочисленные открытые обращения, непробиваемый застройщик на три буквы ФСК продолжает общаться с инвесторами как с дебилами.

⚡️У Blackstone бывают не только проблемы, но и победы!

💡 Blackstone, крупнейшая компания-владелец коммерческой недвижимости в мире, в разгар пандемии сделала ставку на доставку и через своего партнёра, компанию M7 Real Estate завладела солидным портфелем складов последней мили, то есть небольших городских логистических центрах, используемых для доставки продуктов и товаров.

Изначально у M7 были склады, небольшие, иногда полу заброшенные и старые склады в Великобритании.

Ещё в 2016 году Blackstone и M7 заключили соглашение, согласно которому M7 стала получать комиссионные за покупку складской недвижимости для Blackstone, а также вознаграждение за управление таким складами.

🎯 Стратегия компании была основана на приобретении устаревших объектов и их преобразовании в современные складские помещения, соответствующие потребностям операторов онлайн-торговли.

💼 В прошлом году объекты M7 (Blackstone) были оценены в €21 млрд. ($22,5 млрд.).

🪨Blackstone также зарабатывал миллиарды на продажах старых складов как площадок для редевелопмента (в том числе под элитное жильё).

ℹ️ Склады последней мили – это небольшие складские помещения для хранения товаров, как правило, расположенные в черте города, закрывающие процесс быстрой доставки онлайн-покупок.

💰 Когда деньги есть, можно и второй Дубай построить

💵 На развитие города будущего Neom в Саудовской Аравии выделено около $5,6 млрд.

🏗️ Основными застройщиками стали Alfanar Global Development, Almutlaq Real Estate Investment Company, Nesma Holding Co. и Tamasuk.

☝️Откуда у них деньги, неясно. Но ясно, что без помощи королевства не обошлось. Стройку обещают начать незамедлительно.

🗺️О проекте создания в пустыне мегагорода стоимостью более $500 млрд. было объявлено в 2017 году. Проект реализуется в рамках стратегического плана Саудовской Аравии по развитию альтернативных отраслей экономики «Видение-2030».

🔢 Neom будет состоять из 10 проектов или регионов. На данный момент были объявлены подробности о четырех регионах. Это The Line, Oxagon, Trojena и Sindalah.

ℹ️ NEOM возводится на площади в 26,5 тыс.км2 в провинции Табук на побережье Красного моря и Акабского залива в пограничной с Египтом и Иорданией зоне.

👀 В Сочи лучше
🔥 В Дубае теплее
👍 В 2030-м и сгоняю

🔥 Гибридный Дубай

🥵Для многих моих знакомых начинается первое лето в Дубае. Сейчас там +40°. Невыносимая жара и духота, невозможность выйти из кондиционированного помещения на улицу. О каком невероятном комфорте эмиратов можно говорить, когда даже ночью температура достигает +33°?

🧳 Несколько человек, с которыми я общался уже уезжают или собираются в ближайшее время. На мой взгляд, разумное решение - вернуться из Дубая в Москву, Петербург или в любой другой город России. А какой смысл сидеть в Дубае? Жизнь дороже, чем в Москве, абсолютно чуждая культура, раскалённый климат, в этой духовке напрочь отсутствует возможность полноценного отдыха.

🏢 Как известно, в офисах появился новый термин - гибридный формат, когда часть недели работа ведётся в офисе, а часть - из дома. Мне кажется, что Дубай мог бы стать таким гибридным местом для проживания россиян. Зимой - да, но весной, летом и ранней осенью Дубай совершенно непригоден для нормальной жизни.

🌊 Уверен, что волна дубайских возвращенцев накроет этим летом Россию, и Москву, конечно, тоже. Как это скажется на рынках недвижимости? На московском однозначно положительно. Логичен будет рост спроса на бизнес- и премиум-классы. На дубайском скорее не очень.

🥁Кстати, интересно, что рынок эмиратов уже сделал «предупредительный выстрел»: в мягком апреле по данным Allsopp & Allsopp, на рынке Дубая было заключено на 33% меньше сделок, чем в марте. Без особых причин, между прочим. Любопытно, что будет этим летом.

🔀 Итого: кто бы что ни говорил, выбор между мокрой от пота одеждой и простудой из-за кондиционера в летней Москве делать не нужно. В столице России комфортно и привычно - для своих, конечно, арабы в +20° подмерзают...

🌊👀 Волна латиноамериканских инвесторов... в Испании.

🇪🇦 Согласно отчёта Правительства Испании о прямых иностранных инвестициях, с 2020 года латиноамериканцы (выходцы из Мексики, Аргентины, Чили) потратили более €700 млн. на покупку недвижимости в Испании.

🏛️Вопреки стереотипам о бедности жителей Латинской Америки, латиноамериканцы также покупают элитную недвижимость, предпочитая Мадрид.

📈 По данным Knight Frank, цены на элитную недвижимость в прошлом году подскочили на 6%, больше, чем в других крупных европейских столицах.

⚡️В Мадриде по такому случаю очередной бум: открываются фешенебельные рестораны и отели, строятся, сдаются и продаются пафосные апартаменты и ультра-модные офисы. И весь этот праздник на деньги инвесторов из стран Латинской Америки.

🔑 Значительное количество латиноамериканских богачей покупают недвижимость ради программы ВНЖ - Golden Visa, действующей для иностранцев, которые тратят на недвижимость не менее €500 тыс.

💸 Элитный Мадрид постепенно приближается к элитным Парижу и Берлину, ведь за $1 млн. в испанской столице можно купить 106 м2, по сравнению с 43 м2 в Париже и 70 м2 в Берлине.

🇧🇷 А в Португалию перебираются богатые бразильцы...

☘️ Крестьяне штата Нью-Йорк, легально выращивающие марихуану, столкнулись с нехваткой помещений для ее продаж...

Объемы собранного в 2023 году «урожая» значительны, но в штате работает всего лишь дюжина торговых точек (в т.ч аптек), где можно его продать. А вывозить товар за пределы штата (что облегчило бы продажи) законом запрещено. Проблем добавляют конкуренты с черного рынка и высокие налоги.

🌾 Крестьяне винят в происходящем государственных чиновников, которые решили открыть рынок для широкого круга предпринимателей.
То есть не только фермеры с крупными посадками и гектарами земель в обработке, но и мелкие производители могут заходить на рынок, а мест на всех не хватает…

😩 В прошлом году весёлым фермерам обещали, что каждый месяц в среднем будет открываться около 20 розничных торговых точек. Но чуда не случилось и с того момента открылось всего 11 магазинов.

🪴The Office of Cannabis Management (общественная организация производителей,) всеми силами старается помочь землепашцам, пытаясь выбить разрешение на продажу их продукции не только в лицензированных точках, а также на фермерских рынках и фестивалях.

⚠️Наркотики это плохо! Данный текст ни в коем случае не призывает к их употреблению.

📊 Опрос Knight Frank, проведенный среди 350 руководителей международных компаний, занимающихся недвижимостью, показал, что половина опрошенных крупнейших компаний, в которых работает более 50 тыс. человек, ожидают 🗜️сокращения своих глобальных портфелей офисов на 10%-20% в ближайшие три года.

📶 Напротив, большая часть средних компаний — тех, в которых работает менее 10 000 человек, — заявили, что ожидают расширения своих офисных площадей (55%).

🗜️В общем, крупняк сокращается, а средние компании планируют расширится 📶. Но это у них, там, в «недружественной» среде...

👀У нас на рынке ситуация сильно отличается. На следующей неделе напишу об этом отдельный пост.

🎤Инвестор Рэй Далио включил капитана очевидность и заявил о начале долгового кризиса в США. Он, как и всегда, нагнал неконкретного ужаса о том, что «ситуация в американской экономике в будущем станет только ухудшаться».

🏢 Впрочем, он не так уж и не прав. Во всяком случае, $1,5 трлн. долга нужно погасить американским владельцам коммерческой недвижимости до конца 2025 года. То тут, то там появляется информация о проблемах с погашением кредитов по существующим объектам или по девелоперским проектам, в том числе по жилым!

🏦Небольшие американские банки бывшие крупнейшим источником кредита для отрасли недвижимости в США, уже пострадали от оттока депозитов после банкротства Silicon Valley Bank и фактически полностью остановили финансирование проектов в секторе недвижимости. Если долг нужно погашать, а денег мало, нужно идти за рефинансированием. В небольших банках денег нет - их вынесли физ.лица, выведя деньги с депозитов.

😛И вот уже почуяв запах наживы, крупнейшие инвестиционные компании ринулись заниматься реструктуризацией кредитов на недвижимость. Apollo Global, Brookfield через свою дочку Oaktree, Blackstone и многие другие компании помельче желают заняться рефинансированием сложных долгов владельцев коммерческой недвижимости.

🔥Скорее всего, пожар в отрасли так или иначе потушат, забросав его частными деньгами. Небанковские кредитные фонды заработают миллионы, владельцам недвижимости придется отдать часть активов новым кредиторам, кто-то из девелоперов или собственников недвижимости даже обанкротится.

😱В общем, конечно, ужас.
🤗Но не ужас-ужас.

Облигации застройщиков VS паи ЗПИФ недвижимости

❌ Я сам всегда выступаю против того, чтобы сравнивать несравнимое, солёное и белое, например. Во многих смыслах облигации и паи тоже несравнимы.

⚖️ Но инвесторы сравнивают, ведь доходности обоих инструментов сейчас очень близки: варьируются от 7% до 13%. Облигации девелоперов с рейтингом выше BBB+ в среднем торгуются с доходностью свыше 13%, а отдельные бумаги позволяют зафиксировать 15–18%.

⚠️ Главная общность двух описываемых инструментов - это ценные бумаги. Ну а главное отличие состоит в сущности данных инвестпродуктов.

📝 Облигация это обязательство, долг, фиксированная доходность. У инвестора берут взаймы деньги и должны вернуть заранее известную сумму в заранее известный срок.

📦 Пай ЗПИФН это скорее возможность получения целевой доходности. УК ЗПИФН по закону ничего не может гарантировать инвесторам, но может показать базовый актив и разъяснить инвесторам их возможную доходность. Пай - это не обязательство.

🔻В следующих постах проанализирую плюсы и минусы каждого инструмента.

📈📊📉 Облигации застройщиков, они же долговые ценные бумаги.

+++ Плюсы +++

➕ Легко начать даже с ₽10000 (или с ₽1000 - именно столько стоит одна бумага)
➕ Высокая ликвидность
➕ Не нужно тратить много времени и сил: достаточно нажать кнопку купить или продать в приложении на смартфоне
➕ Легко оценить свои инвестиции
➕ Налоговые льготы (ИИС)
➕ Относительно низкие транзакционные издержки

--- Минусы ---

➖ Зависимость от действий менеджмента компании-эмитента, от состояния рынка недвижимости и т.д. (риск дефолта)
➖ Сложность оценки реального состояния компании и способности компании обслуживать долг
➖ Ограничение доступа неквалифицированных инвесторов к самым высокодоходным инструментам
➖ Эмоциональная составляющая (для некоторых людей это «нервные инвестиции»)

🔻Я ничего не забыл?

🏗 Застройщик ПИК открывает продажи сервисных апартаментов в проекте «Вольта» (ну и название!). Адрес: Санкт-Петербург, пр-т Энергетиков, 6 (8 мин.пеш. от ст.м. «Ладожская»)

📌 Место: на первый взгляд несколько сомнительное, но с другой стороны 2 станции на метро и вот он Невский проспект!

💰 За ₽5,1 млн. можно купить студию с отделкой 19 м2, или ₽268 т./м2... Но, видимо, без мебели и техники. Услуги по сдаче апартаментов в аренду и обслуживанию номеров обеспечивает сторонняя «МТЛ. Управление недвижимостью», известная проектами AVENUE-APART.

🔍 Есть ли инвестиционный потенциал? На следующей неделе посчитаю.

#стартпродаж

Паи ЗПИФ недвижимости.

🏢 Здесь корректно сравнивать облигации с фондом, в качестве базового актива в котором находится приносящий доход объект (склад, ТЦ и т.д.)

+++ Плюсы +++

➕ Реальная (осязаемая) инвестиция, у пайщиков есть право общедолевой собственности на активы ЗПИФН
➕ Наличие рентного дохода от базового актива, периодически выплачиваемого в виде промежуточного дохода по паям
➕ Низкая волатильность
➕ Возможность получить доходность, превышающую целевую (за счёт переоценки или индексации аренды)
➕ Контроль за деятельностью УК (ЦБ, спец.депозитарий)

--- Минусы ---

➖ Ограниченный выбор инвестиционных инструментов
➖ Низкая ликвидность паёв (биржевое обращение частично исправляет этот недостаток)
➖ Риски управляющей компании (плохой менеджмент, фрод и т.д.)
➖ Зависимость рентного бизнеса от множества внешних факторов (от качества арендаторов до перекладки плитки и локдаунов)
➖ Нефиксированная доходность, возможность получения убытков
➖ У ряда фондов высокий входной порог

🔻 И опять: я ничего не забыл?

🤖 Коллеги из ВNmар.рrо подвели краткие итоги мая на рынке новостроек Санкт-Петербурга:

🔹По состоянию на май 2023 в продаже находится 48 тыс. квартир (в мае 2022 в продаже было 43 тыс., +10%).

🔹Средняя цена на квартиру в петербургской новостройке в мае 2022 года составляла ₽250т./м2, в мае 2023 ₽247,51т./м2.

🔹 Таким образом, с мая 2022 по мая 2023 средняя цена 1м2 новостроек Санкт-Петербурга претерпела минимальные изменения (-1%): ₽250 тыс.

🔻Итого (мои выводы): цены на рынке не меняются, но продолжается затоваривание +10 тыс.шт. с апреля 2022. По всем законам экономики, сформулированным ещё Адамом Смитом, должна начаться корректировка цен вниз. Но пока не начинается. Возможно, законы устарели...

В чём секрет инвестиций в недвижимость с доходностью до 120% годовых даже в кризис?

Флиппинг - это покупка недвижимости с целью дальнейшего ремонта и быстрой перепродажи со средней прибылью 30% за одну сделку.

Игорь Галузин более 10 лет на рынке недвижимости и опыт продажи 500 объектов, знает как грамотно просчитывать риски и доходность. Флиппинг - это инструмент, который может освоить каждый даже без капитала. Об этом подробнее в канале.

- Как выбрать прибыльный объект даже в кризис?
- В чём секрет хорошего и недорогого ремонта?
- Как заработать 300 млн. прибыли за 5 лет простыми шагами?

Об этом и других секретах Игорь пишет понятным языком у себя в канале. Подписывайся, пока это бесплатно!

#РЕКЛАМА