✈️Самолет опубликовал новость о намерении провести байбэк до конца 2023 года - выкуп собственных акций на 10 млрд ₽. (примерно 6% акций компании)

😒Типа обиделись на несправедливый мир, ведь по их мнению «справедливая оценка стоимости чистых активов компании в пять раз выше текущей капитализации».

🔝Само по себе обещание байбека - сильная поддержка для акций, которые сразу начали расти в цене.

🎈В общем, как поддуть пузырь? Сделать «очень ответственное заявление».

💰Будет ли байбек? Сомневаюсь.

📽 Камера! Свет! Забастовка!

🪧 Гильдия сценаристов США (Writers Guild of America, или WGA) объявила о забастовке, которая может стать весьма неприятным событием для Голливуда. Всего WGA объявляла подобные стачки шесть раз. Самая затяжная забастовка прошла в 1988-м (153 дня). Одна из наиболее масштабных забастовок состоялась в 2007 году (100 дней). По некоторым оценкам, экономические потери от нее составили более $2 млрд.

🆙 Но беспокоится не только Голливуд. Продакшн-студии (специальные помещения для съемок фильмов и сериалов) стремительно становятся особым сектором рынка коммерческой недвижимости, и институциональные инвесторы давно и активно инвестируют в новые проекты. Blackstone, TPG Real Estate Partners, Bain Capital Partners и Square Mile Capital Management уже вложили миллиарды долларов в этот сектор рынка.

🏗 По данным CBRE на лето прошлого года, было построено около 1,4 млн м2 новых продакшн-студий, и более десятка студийных комплексов было запланировано или уже находилось в стадии строительства.

⛔️ Забастовка сценаристов не только остановит съемки фильмов и сериалов, но способна также остановить денежные потоки от аренды. Для нового сектора рынка, начавшего стремительно расти всего три года назад в самый разгар пандемии подобное потрясение может быть весьма чувствительным. Впрочем, последствия сейчас сложно оценить, но инвесторы уже волнуются.

🕯 Забастовке предшествовал длительный переговорный процесс между WGA и Альянсом продюсеров кинофильмов и телевизионных продуктов, в который входят компании Netflix, Amazon, Disney и другие.

❓А что у нас со студиями? Так же я писал здесь.

БУЙ: К ВОПРОСУ ДОХОДНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

#комментарий

Сегодня рубрику #вгостях открывает Артем Цогоев, автор лучшего, на мой взгляд, канала про инвестиции в недвижимость. Артема знаю более года, учился на его курсе «Советник инвестора», доверяю его экспертизе, основанной на глубоких знаниях и практическом опыте. Попросил Артема прокомментировать тему реального уровня доходности от инвестиций в коммерческую недвижимость и редевелопемент:

«Как известно, Александр Уткин является не только экспертом по недвижимости центра Москвы, но и заядлым мореплавателем. Когда Александр предложил мне написать текст для его канала, я сразу понял, что мне нужно писать о том, что может сблизить увлечения и профессиональную деятельность Александра и мои компетенции. Так вот, объединяющим нас моментом является….

БУЙ!

Для тех, кто не в курсе, буй - это совсем даже не морское ругательство, а сигнальный плавучий знак (поплавок), устанавливаемый на воде для обозначения фарватера, зоны купания, опасных мест и прочего. Часто можно прочитать надпись: «За буйки не заплывать», что означает настоятельную рекомендацию купальщикам вести себя на водах осторожно и не подвергать свою жизнь рискам, ожидающим за буйками.

Инвестиции в недвижимость вполне можно сравнить с океаном возможностей. Реклама самых невероятных инвестиционных продуктов разливается по интернету, телеграм и прочим информационным каналам. Ну вот из последнего, что попалось на глаза лично мне:

🔥Коммерческая недвижимость с 8 годами окупаемости!!!
🔥70% годовых: проект деления на апартаменты!!!
🔥Инвестиции в новостройки с доходностью 50% годовых!!!

Наверняка, вы тоже видели такую рекламу! Глаза разбегаются, что же выбрать? И вот здесь нам поможет буй, некий знак в инвестиционном море, который покажет, что является уровнем нормы, а что представляет большие риски для мореплавателей.

▪️Готовый арендный бизнес - помещения а арендаторами (магазины, рестораны, кафе, бытовой сервис) в настоящее время приносят 7-10% годовых (10-14 лет окупаемости). Представьте себе раскачивающийся на воде буй с надписью  «7-10%». Предложение с 8-ю годами окупаемости, очевидно, не соответствует норме, то есть представляет собой более рискованный вариант, по сравнению с аналогичными помещениями, предоставленными на рынке. 

❗️Так как мы знаем норму, мы можем задаться вопросом относительно причин отклонения. Совсем не обязательно, что рекламные «8 лет окупаемости» это мошенническая схема, но вполне могут обнаружиться те или иные риски, которые обязательно нужно изучить перед тем, как инвестировать.

▪️Редевелопмент (тот самый проект деления на апартаменты) обычно приносит инвесторам 20-25% годовых, но чем больше рисков в проекте, тем больше может быть доходность. Поэтому 70% годовых является однозначным указанием на важность проверки проекта на предмет наличия, так сказать, «сюрпризов».

Ну а рекламное обещание инвестиций в новостройки в доходностью 50%, уверен, намного лучше меня прокомментирует Александр.

Желаю всем инвесторам не «заплывать за буйки», оставаться хладнокровными, в океане инвестиций держаться фарватера и понимать, что любое отклонение от нормы необходимо тщательно анализировать, чтобы не «утонуть».

Артем, большое спасибо за комментарий!

@zamoskvorechnik

🇦🇪 Откровенный разговор с застройщиком Damac: что важно знать и чему уделить внимание при выборе недвижимости в ОАЭ
⠀
📆 Бесплатный вебинар 30 мая с 20:00 по 22:00 МСК
🔗 Регистрация по этой ссылке
⠀
Эксперты Damac, Just Prime Homes и Prian расскажут:
⠀
✅ Можно ли надеяться на серьезный рост цен в ОАЭ в ближайшие годы
⠀
✅ Насколько реально перепродать купленный объект в короткие сроки
⠀
✅ Какие объекты в Эмиратах не пользуются спросом
⠀
✅ С кем приходится бороться российскому инвестору за качественный объект
⠀
✅ Какие аргументы застройщиков действительно надо принимать в расчёт
⠀
✅ Что надо сделать, чтобы наладить свою жизнь в Эмиратах
⠀
💡На вебинаре вы можете задать все интересующие вас вопросы, а спикеры ответят на них в прямом эфире!
⠀
🇦🇪 Больше интересного про жизнь и недвижимость в ОАЭ читайте в канале Дубай слезам не верит

До встречи в эфире!

#РЕКЛАМА

⏪Иногда лучшая сделка - та которую ты не сделал⏩ Дональд Трамп

🧮 Один мой хороший товарищ работает в девелоперской компании, которая вот уже несколько лет не принимает участие ни в одном проекте. При этом бумажная стадия непрерывается: финансовый анализ, переговоры, совещания. И всё напрасно - акционер отказывается инвестировать, но требует постоянного поиска и проработки новых проектов...

🔥Это экстремальный пример, впрочем, характерной для инвестиций в недвижимость: много работы делается в стол, люди годами могут считать фин.модели и верстать презентации, но до инвестиций дело может не доходить. Причины могут быть разные, в том числе вполне даже уважительные. Ведь как говаривал старина Трамп, иногда лучшая сделка - та которую ты не сделал…

🔍 Мой товарищ, годами анализировавший никуда не продивинувшиеся проекты - выгоревший человек, он физически, умственно и эмоционально утомлен. Это заметно по тому как он общается и выглядит. Я видел и частных инвесторов, находившихся в таком состоянии. Высокие психологические нагрузки становятся следствием безрезультатного бега на месте.

⚫️ Выгорание (в англ. burnout) , по мнению врачей, развивается в 3 стадии. И если на первых двух - напряжение и резистенция - с ним можно эффективно побороться, то на последней - истощение - последствия могут стать необратимыми и человек больше не сможет работать так, как он мог это делать до выгорания.

⬛️ Стресс у инвесторов часто связан с необходимостью обработки значительных объемов информации и принятия решений. При этом любые инвестиции сопряжены с рисками, и это становится еще одним существенным фактором эмоционального и психологического давления - решение может вместо ожидаемого положительного финансового результата принести убыток.

🕯На начальных этапах выделяют несколько признаков выгорания:

1️⃣ Потеря мотивации и снижение продуктивности
2️⃣ Изменения в мышлении (например, чрезмерная подозрительность)
3️⃣ Изменения в психоэмоциональной сфере (конфликтность, депрессия, чувство вины)
4️⃣ Нарушения сна (бессонница ночью и сонливость днем), повышенная утомляемость, снижение иммунитета…

🚑 Что же делать и как бороться?

⏸ Сделать паузу. Нужно понимать, что выгорание маскируется под лень, но преодолеть его волевым усилием не получится. Нужны перерыв и полноценный отдых.
🌊 Правильно распределить время между работой и отдыхом, заставлять себя периодически отдыхать и отвлекаться.
🥼 Сообщить близким и вменяемым окружающим о наличии проблемы. В некоторых случаях следует обратиться к профессиональным медикам за помощью, не занимаясь самолечением (в т.ч. с помощью алкоголя).

🚩Надеюсь, у вас всё в порядке и вы не выгорели. Но если есть какие-то признаки выгорания - начните с отдыха. Тот, кто не отдыхает достаточно скоро теряет эффективность и выгорает ещё быстрее.

🏮Стиль пьяницы, обезьяны, змеи, журавля, богомола…

📺 В видеосалонах начала 90-х показывали старые гонконгские фильмы про монахов шаолинь и их смертоносные стили ушу! Когда я начал заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость оказалось, что здесь тоже есть свои стили - Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic.

🔀 В чем разница? Кто же, если не я откроет тайное учение мастеров инвестиций в недвижимость, передающееся из уст в уста!

💼 В основе инвестирования в любой актив лежит важность понимания взаимосвязи между риском и доходностью. Каждый из стилей инвестирования характеризуется своим уровнем риска и средними показателями доходностей, характерных именно для него..

Core (ядрёный) - самый консервативный стиль. Инвестор, использующий его осторожен как суслик, ведь он вкладывает деньги только в объекты институционального качества класса А, расположенные в лучших локациях. Правда, отсутствие рисков предполагает весьма посредственную доходность. Тише едешь - дальше будешь, поэтому инвестор использующий стиль Core подобен черепахе, а его горизонт инвестирования может достигать десятков лет.

Core Plus (ядрёный плюс) - стиль осмелевшего суслика: чуть хуже качество объектов, чуть больше рисков, не такое классное расположение и нетрадиционные секторы рынка (какие-нибудь студенческие апартаменты, например). В общем риска побольше, горизонт инвестирования покороче, а доходность повыше.

Value-Added (добавка к цене) - творческий и самобытный стиль, предполагающий вложение в существующие объекты недвижимости, требующие изменений, модернизации или реконцепции после которых объект может обрести свойства Core или Core Plus, и быть продан как по новой, более высокой стоимости. Риска уже много, зато сроки относительно короткие.

Opportunistic (оппортунистичиеский) - инвестиции в объект недвижимости, начинающиеся «с нуля», то есть с земельного участка, пустого или занятого строениями, требующим сноса. Инвестиции нацелены в конечном итоге на создание объекта стиля Core или Core Plus, путем реализации девелоперского проекта и последующей продажи. Уровень риска инвестиций весьма высокий, доходность тоже максимально возможная.

☝️Термины Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic применительно к инвестиционным стратегиям в сфере недвижимости можно прочитать в профессиональной и даже популярной литературе. К сожалению, расшифровка не всегда даётся, а если и даётся, то с применением заумных формулировок. Так что я решил устроить #ликбез

Что выбираете для себя?
👍 Core
🔥 Core Plus
👀 Value-Added
⚡ Opportunistic

Как получить за 2 дня больше опыта, чем за 10 лет работы в недвижимости?

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно тратить годы на изучение всех тонкостей. Всю свежую и экспертную информацию можно получить за 2 дня!

3-4 июня в Москве пройдет самая крупная конференция по недвижимости от инвест-клуба «Деньги».

Более 600 инвесторов и предпринимателей, с которыми вы сможете познакомиться, перенять опыт и первыми получить информацию о закрытых прибыльных проектах.

Вот лишь малая часть того, что будет раскрыто на конференции:

▫️ Как зарабатывать на недвижимости, не покупая ее;
▫️ Факапы инвестирования в 22-ом и как перевести их в плюсы;
▫️ Самые стабильные проекты в недвижимости

👉 Получить подробную программу конференции – money-event.ru

#нереклама #партнерскийпост

👀 Брокер «Открытие» каламбурит в своём стиле.

❗Вообще рекомендуем покупать «Самолёт», но вам лично не рекомендуем ❌

⛱️ Коллеги из NF Group провели исследование, посвященное основным запросам покупателей к российской курортной недвижимости премиального уровня.

🏠 Как показал опрос около 100 респондентов, половина покупателей приобретает курортную недвижимость для сезонного проживания (53%), около трети – для инвестиций (33%), остальные – для постоянного проживания и/или в качестве статусной покупки.

🏝️🛥️ Каждый пятый отмечает важность наличия собственного пляжа/причала (21%) и большой собственной территории (19%)

🏨 24% покупателей заинтересованы в получении услуг доверительного управления/сдачи апартаментов в аренду.

👍 Чтоб я так жил
🔥 В Дубае лучше
👀 Я на дачу

🕳️Инфляция за 5 лет:

🎷Доллар США 20.75%
🪗Рубль РФ 37.9%

📉 Курс доллара в мае 2018 года 62.27, в мае 2023 - 80.06 или плюс 28.5%

@atsogoev

🥾Аналитики ВТБ должны быть уволены

😐 Ведь они рассказали неудобную правду об ипотеке в России. 

📊По данным ВТБ, российские заёмщики погашают ипотеку в среднем за 4,3 года. Активнее всего россияне выплачивают жилищные кредиты на суммы ₽15–20 млн., отмечают в банке. В среднем на закрытие таких договоров уходит около полутора лет. У заемщиков, занявших на покупку недвижимости до ₽5 млн., полное погашение обязательств занимает 3,6 года.

😥Эта информация крайне неудобна тем, кто рассказывает сказки об «ипотечной наркомании», о возможной волне дефолтов, о признаках ипотечного пузыря и т.д. Всем этим Розенцветам, Репченкам и прочим вредителям, гадящим на сектор недвижимости и строительства жилья. Меня вообще удивляет ситуация, когда застройщики платят деньги всяким конторам на три буквы IRN и НРА, а те «в благодарность» рассказывают про то какое субсидирование ипотечных ставок плохое и опасное для России. 

🚩Но на самом деле в стране, где ипотека выдается на 15-30 лет, а погашается за 4,3 года (52 месяца), просто по определению не может произойти никаких проблем в сфере ипотечного жилищного кредитования. Ипотечный кредит творит чудеса: страх потерять квартиру заставляет простого русского человека начать зарабатывать деньги и погашать долги раньше срока! Некоторые так и не могут остановиться, продолжают зарабатывать и после выплаты последнего платежа…

🤤Тут обычно появляются всякие подпевалы, которые утверждают, что «у нас растет просрочка по ипотеке…» Просроченная задолженность по ипотечным кредитам по данным самого ЦБ РФ всего 0,4%. И она снижается с 2021 года. Смотреть сюда: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/

🔥Итого: немедленно ввести льготную ипотеку на вторичку, отменить все ограничения на субсидирование ипотеки застройщиками, всем застройщикам запретить оплату счетов компаний и ИП, наносящих вред отрасли строительства жилья. Честных аналитиков с почётом уволить из ВТБ и принять на руководящие должности, связанные с ипотекой, в ЦБ РФ.

🧧Китайские схемы

🏘️ По данным исследовательского института China Index Academy, в начале 2023 года на китайском рынке недвижимости произошёл кратковременный подъём, поскольку местные органы власти по всей стране приняли меры, призванные поддержать, а в некоторых случаях спасти столкнувшийся с большими проблемами сектор жилой недвижимости.

👇Силами муниципалитетов к концу апреля 2023 ставка по ипотеке для покупателей, приобретающих жильё в первый раз в жизни, в более чем 40 городах Китая снизилась до 4% годовых. Однако, продажи в апреле не оправдали ожиданий аналитиков. Согласно отчетам Банка Китая, объем ипотечных кредитов в апреле не вырос, а сократился на 241,1 млрд. юаней ($33,8 млрд.). Таким образом поддержка строительной отрасли сработала лишь на короткий срок, но рост рынка не стал долгосрочным трендом.

🏗️ Теперь китайские застройщики (при молчаливом согласии банков и властей, очевидно) прибегают к практике «0% первоначального взноса» в надежде таким образом восстановить спрос на рынке недвижимости. Суть ипотеки с «0% первоначальным взносом» состоит в некотором завышении стоимости квартир в договорах купли-продажи. Это позволяет покупателям не только не платить первоначальный взнос, но и получить дополнительные средства на ремонт будущего жилья.

🔴 Как и в России, китайские финансовые эксперты бурчат о том, что «если покупка жилья не сопровождается реальным первоначальным взносом, то возникает высокий риск дефолта по ипотеке…»

☝️Правительство Китая собирается поддерживать «здоровое развитие рынка недвижимости, который является основой экономики» сказал в январе 2023 вице-премьер Китая Лю Хэ, имея в виду и поддержку покупателей, и застройщиков.

😱 Шведы доигрались в облигации

🇸🇪 Шведская компания SBB (она же Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB) рассматривает идею продажи компании. Это произошло после того, как стокгольмская компания, акции которой присутствуют на местной бирже, потеряла более 90% своей рыночной стоимости.

📉 За последнее время цена акций SBB упала более чем на 40%, после того как агентство S&P Global Ratings понизило рейтинг облигаций компании, что вызвало панику среди инвесторов. На прошлой неделе торги закрылись на уровне 4,9 крон/акция, что является самым низким уровнем почти за 6 лет.

💭 Компания, рыночная капитализация которой в конце 2021 года составляла $17 млрд, теперь оценивается всего в $1,5 млрд. Долг компании составляет $8,1 млрд., что само по себе ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность компании, котирующейся на бирже.

🌋Всему виной крайне агрессивная политика компании на долговом рынке: набрали долгов, напокупали недвижимости, а расплатиться и нечем. Явно в правлении шведских компаний не хватает россиян, у которых платежная дисциплина получше.

📄 SBB — не единственная компания, столкнувшаяся с этой проблемой. В течение следующих 5 лет шведские компании, занимающиеся недвижимостью, должны будут погасить облигации на сумму $40,8 млрд. Чуть более 25% от этой суммы будет погашено в этом году.

🏠 Цены на жилую недвижимость в Швеции уже упали на 15%, поскольку спрос стремительно снижается по мере того, как банки ужесточают условия кредитования и повышают ставки.

🔥 Очень интересное исследование коллег из STONE HEDGE, посвященное сектору крупных корпоративных покупателей бизнес-центров.

Про удалёнку!

💻 Дистанционная работа очень сильно изменила нашу жизнь и рынок недвижимости. Именно удалёнку винят в кризисе рынка коммерческой недвижимости и долгов, обеспеченных коммерческой недвижимости в США и северной Европе. Именно удалёнка является причиной роста товарооборота в магазинах спальных районов Новой Москвы. Именно удалёнка придала импульс загородной недвижимости.

⁉️Так что же с ней будет?

📚Существует известное исследование Фредерика Лалу, оформленное им в книгу «Открывая организации будущего». Ф.Лалу присвоил цвета разным стадиям развития бизнеса, корпоративных культур и управления, таким образом ранжировав компании от красного до бирюзового.

🔁 Возможно, я заблуждаюсь, но лично я вижу наличие зависимости типа(цвета) организации от желания работодателя видеть своих сотрудников в офисе. Руководители красных, коричневых и отчасти оранжевых организаций, как мне кажется, захотят видеть свои «активы», т.е. сотрудников в офисе 100% времени (ну ладно, оранжевые 70-80%). Такие компании тяготеют к иерархичности и контролю, поэтому удалёнка для их руководителей идеологически некомфортна.

👀Что может быть приятнее для акционера красной компании выйти из своего кабинета в опен-спейс и увидеть своими глазами всех своих подчинённых на рабочих местах? Это же один из символов власти! Похоже, что девелоперам и собственникам офисов по всему миру нужно «молиться» о процветании красных, коричневых и оранжевых компаний-арендаторов.

🔝 Самый высший и современный уровень развития компаний - бирюзовый. В качестве примеров таких компаний приводится Гугл, запрещённая в РФ Мета и т.д. (те самые it-гиганты из Европы и США). Именно их опыт в части удаленки изучается специалистами. И что же? Бирюзовые и зелёные показали себя хуже всего по отношению к владельцам коммерческой недвижимости: они активно сокращали арендуемые площади, они пролонгирует нахождение сотрудников на удаленке, их сотрудники перестают арендовать квартиры и съезжают из городов. В общем, все изменения на рынке недвижимости от бирюзовых и зелёных!

🗜️Если суммировать всё вышесказанное, то получается, что красные, коричневые и отчасти оранжевые компании будут сохранять персонал в офисах до 100% рабочего времени, а бо‌льшая часть зелёных и бирюзовых выберут гибридный формат, и только очень незначительная часть бирюзы полностью переедет в «облако».

🔋Значит, утверждение о том, что «удалёнка это навсегда», так же справедливо как и «удаленку нужно запретить». Просто, по моему мнению, справедливость обоих утверждений целиком и полностью зависит от типа (цвета) работодателя.

🔴🟤 В России традиционно количество красных и коричневых работодателей крайне высоко, что создаёт дополнительную устойчивость для рынка офисной недвижимости.

⚔️ Акции или недвижимость?

🥊Это же два непримиримых лагеря! Фанаты акций считают недвижимость ужасной инвестицией (привет Баффету), а инвесторы в недвижимость смеются над частыми потерями оппонентов с фондового рынка.

Кто прав? Давайте сравним инструменты.

📈📊📉 Начнем с акций.

+++Плюсы+++

➕ Легко начать даже с ₽1000
➕ Высокая ликвидность
➕ Не нужно тратить много времени и сил: достаточно нажать кнопку купить или продать в приложении на смартфоне
➕ Легко оценить свои инвестиции
➕ Налоговые льготы (ИИС, владение > 3 лет)
➕ Относительно низкие транзакционные издержки

---Минусы---

➖ Зависимость от движения рынков (можно потерять до 100% от вложенных средств)
➖ Зависимость стоимости акций от действий менеджмента компании (убытки, банкротства и т.д.)
➖ Эмоциональная составляющая («нервные инвестиции»)
➖ Неспособность повлиять на цену актива
➖ Сложность оценки реального состояния компании

Кстати, я ничего не забыл?

🏛️ А теперь рентная недвижимость.

+++Плюсы+++

➕ Реальная (осязаемая) инвестиция
➕ Наличие рентного дохода
➕ Низкая волатильность (инертный рынок)
➕ Высокий спрос на удачно расположенную недвижимость
➕ Налоговые льготы (вычет)

---Минусы---

➖ Сложно начать, высокий порог для входа
➖ Низкая ликвидность
➖ Сложность и высокая стоимость оформления сделки приобретения
➖ Зависимость рентного бизнеса от качества арендатора
➖ Необходимость нести дополнительные затраты (страхование, найм управляющей компании и т.д.)
➖ Зависимость рентного бизнеса от множества внешних факторов (от перекладки плитки до локдаунов)

🔻Ну а теперь нужен вывод! Чуть позже сегодня опубликую.

🔥 Я выбираю акции
👀 Я за недвижимость