🤨Пока я тут посты писал в Sminex-Интеко тоже не теряли времени и повысили цены на свои бутырские офисы. Значит была цена 412 000 руб./м2 или 39 098 800 руб., а сейчас стала 415 000 руб./м2 или 39 400 000 руб. Sminex ведет себя неспортивно...

👀Вчера ночью опять не спал и набрёл под утро на некую scorpix. io, которая привлекает деньги на финансирование !рекламы! дубайской недвижимости!

🖥️Цитаты с их сайта:

⏪ Мы предоставляем возможность каждому желающему финансировать рекламный этап и зарабатывать от 70% до 208% чистой прибыли ⏩

Покупатель недвижимости ⏪ вносит залог, а мы получаем комиссионные от 1.5% до 6% от общей стоимости объекта, распределяя доход в пропорции от $5000 до $54 тыс. комиссия «Scorpix», от $2500 до $146 тыс. прибыль рекламной команды. Чистый $ доход на рекламную команду распределяется между всеми её участниками ⏩

⏪ Мы формируем команды из 10, 25, 50 и 5, 10, 20 участников. Минимальный депозит для вступления в ту или иную команду зависит от условий выбранного Вами тарифного плана и варьируется от $100 до $12 тыс. ⏩

😴В общем, почитал ещё немного и всё-таки заснул. Снились мне египетские пирамиды, рядом с которыми Бернард Мэдофф и Сергей Мавроди ели финики. Странный сон.

❗А вообще будьте осторожны! Слово «инвестиции» часто используют финансовые пирамиды и мошенники, иногда в сочетании со словом «недвижимость».

#оффтоп

🔥Мой коллега Микаэл Казарян из IBC Real Estate, бывш. JLL (мы с ним работали вместе 3 года) отжигает: договорился о продаже БЦ «Пулково Скай» (продавцы из Финляндии, покупатели из Армении) и 10 отелей в четырех городах России (продавцы из Норвегии, покупатели из России). Молодец!

⚫И сегодня же вышло исследование коллег из NF Group об инвестициях в 2022 году на рынке коммерческой недвижимости в РФ: установлен рекорд в размере ₽487,2 млрд. Доля иностранного капитала составила всего 3,3% от общего объема вложений (видимо, дружественные 3,3%).

❗Но❗ NF Group пишет, что «зачастую объекты [уходящих иностранных владельцев недвижимости] приобретались локальным менеджментом либо ключевыми партнерами». Иными словами реальных, денежных сделок, в 2022 году было мало, а перевешивания активов на номиналов было много.

💰В 2023 могут начаться уже реальные продажи (вот как сделки Казаряна). Потому что иностранным собственникам выжидать уже по сути нечего, нужно фиксировать убытки и забирать деньги пока ещё можно. К сожалению.

🏗️Кстати, в 2022 году упала доля площадок под девелопмент: 45% от общего объема против 64% годом ранее. И похоже, что с учётом сложной ситуации на рынке новостроек ажиотажного спроса на площадки ждать не стоит.

🔻В общем, в 2023 году можно будет наблюдать рост сделок с бывшими или настоящими активами иностранных владельцев. Если, конечно, сделки согласует правительственная комиссия...

📑 Вышел негативный отчёт одного из 4-х публичных застройщиков России, компании Etalon Group за 2022 год. Результаты слабые.

💎 Что такое институциональное качество применительно к анализу объектов недвижимости?

🔍 Это качество анализа проектов на уровне институциональных инвесторов.

🎩 Крупнейшие институциональные инвесторы, то есть инвестиционные компании, банки, пенсионные фонды и другие финансовые институты, управляют значительными капиталами. Часто это деньги тысяч и даже миллионов людей, но иногда и нескольких человек с очень крупными состояниями.

⚠️ Управление капиталом (то есть инвестирование средств в разные активы) предполагает особый, невероятно тщательный и углублённый подход к оценке проектов.

💾 Сотрудники институциональных инвесторов, инвестиционные аналитики, юристы, узкоспециализированные специалисты проверяют проекты, чтобы найти риски и минимизировать их.

🏢 В проектах, связанных с недвижимостью проводится юридический, финансовый, технический анализ. Почти всегда результатом работы команды экспертов становится многостраничные заключения по проектам. Эти документы попадают на стол исполнительных органов (инвест. комитеты, советы директоров) и тщательно изучаются, нередко отвергаются или отправляются на доработку.

🥅 Сделки с участием институциональных инвесторов осуществляются только после прохождения через проектное «сито».

📶 Подобная система принятия инвестиционных решений позволяет найти лучшие в плане баланса риска и доходности проекты, создать качественную фин. модель, сделать максимально реалистичный прогноз доходности.

🟣 Команда SimpleEstate сформирована из людей, имеющих обширный опыт работы в структурах институциональных инвесторов. Основатель SimpleEstate Никита Корниенко работал в крупнейшем международном инвестиционном банке Goldman Sachs и инвестиционном фонде «Эльбрус Капитал», а член совета директоров Артём Цогоев - в инвестиционной группе ТРИНФИКО.

🟪 Таким образом, SimpleEstate является одной из немногих на рынке коллективных инвестиций в недвижимость, применяющей институциональный подход к оценке проектов. Именно поэтому мы называем проекты SimpleEstate проектами институционального качества.

😡СМРАД (средства массовой рекламы, агитации и дезинформации) подключились к комментированию результатов Etalon Group.

📉 Результаты очень слабые, но в СМРАД пишут, что всё очень хорошо, ведь группа установила рекорд по вводу недвижимости в эксплуатацию - сдали 735 тыс.м2 в 2022 году.

🗑️Всем начхать сколько Etalon ввёл вместе с ЮИТом, где рост операционных показателей? Акционеры компании - совладельцы бизнеса. С бизнесом не получилось в 2022.

❗Объясните кто-нибудь, почему упущен рынок Санкт-Петербурга, почему заторможены старты продаж в Москве? Где Электрозавод? Где Огородный 8? Почему продали Электрозаводская 60? Расскажите как проект в депрессивном Омске выведет компанию в плюсы! Как 93 млрд. долга будут выплачиваться?

🕳️Профукали 2022 год! Обменяли чемодан с деньгами ЮИТ на деньги. По остальным вопросам провал.

❌Я не хотел этого писать! Но когда я увидел текст в одном из смрадных тг-каналов «Движение вверх. Операционные результаты группы «Эталон» за 4 квартал и весь 2022 год.»... не смог удержаться.

☝️Мой ответ на это здесь

#оффтоп

🖥️ Когда-то MS Excel был технологической новинкой и удивлял. Сегодня можно раскопать в глубинах интернета старую, 1990 года, рекламу Excel на английском, пропустить через речевые технологии «Яндекса» и за минуту получить видео с почти профессиональным многоголосым переводом!

🤖 Коллеги из ВNmар.рrо подвели итоги января на рынке новостроек «старой» Москвы:

🔹По состоянию на январь 2023 в продаже находится 51,5 тыс. квартир (в январе 2022 было 32.5 тыс., +58,5%).

🔹Средняя цена на квартиру в московской новостройке в январе 2022 года составляла ₽373.4 т./м2, в январе 2023 ₽393.2 т./м2

🔹Таким образом, с января 2022 по январь 2023 ср. цена 1м2 новостроек «старой» Москвы выросла на 2,7%. С учётом острой необходимости давать скидки для продажи, можно сказать, что годовой рост цен нивелирован.

🔻Итого (мои выводы): на рынке очевидная стагнация. От своего прогноза постепенного сползания цен новостроек на 10-15% до конца 2023 года я пока не отказываюсь.

🟡 Инвестиционный клуб «Деньги» проведёт 9 февраля очередную встречу в самом центре Москвы.

🎤Спикеры:

🔸Виталий Лакеев, старший аналитик ПАО «Сбербанк»
🔹Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов KR Properties
🔹Семен Фоломеев, совладелец и руководитель проекта девелопмента LEVITAN Holiday Park.
🔸Николай Госман, основатель HOMGART DEVELOPMENT

👉 Для бронирования переходите по ссылке – money-event.com/09-february-3

#нереклама
#партнерскийпост

👀 Брокер «Открытие» продолжает каламбурить.

❗Вообще рекомендуем покупать Etalon, но вам лично не рекомендуем ❌

🚧 «Недвижимость в Дубае для жизни и инвестиций!». Увидел такой лозунг на рекламном баннере в интернете. Конечно, в рекламе всё может быть, а вот в реальности?

☝🏻Всегда есть люди, покупающие квартиры в новостройках с «задней» мыслью «если что продам / сдам».

💡Но вот чтобы сознательно и то, и другое одновременно...

🏗️ Для инвестиций, даже в Дубае, вероятно, лучше всего покупать небольшие форматы, но жить в таких квартирах или невозможно, или просто тяжело (особенно вдвоём). В переводе на дубайский для инвестиций лучше покупать ванбедрум или студио, но вот долго жить там только мейдс могут...

💵Инвестировать в новостройки Дубая якобы лучше на старте продаж (в переводе на дубайский «на лонче» - то есть на стадионе за натуральный кэш), а ещё лучше до старта, приобретая «из-под полы» лично у шейха.

🛏️ Для жизни покупать лучше поближе к концу строительства, когда более-менее понятно каким получается построенный непальцами (трудолюбивыми уроженцами Непала) дом, когда можно зайти в квартиру, осмотреться...

🏢 Но когда дом построен, зачем в нём жить, если нужно побыстрее продать, ведь это же была инвестиция! Или оставить себе, сделать ремонт, перевести вещи и фиг с ней, с этой инвестицией? Жить, просто жить... ежедневно высчитывая упущенную прибыль.

🥺 Ох... рекламный лозунг вызывает недоумение и неуверенность. Жизнь или нажива? Возводить в степень или остепениться? Быть или не быть???!!!

😨 Проклятые вопросы, проклятая реклама...

🔻Написали бы лучше так: «Новостройки в Дубае и не взрывай себе мозг!».

🕌Кстати, про Дубай! Там нет налогов. Их совсем нет, но есть пошлины, сборы, акцизы и прочие fee.

🏰Что касается недвижимости:

🔹Registration Fee в Dubai Land Department (DLD) - 4%. Платит покупатель недвижимости (даже новостройки).

🔹Housing Fees в Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) - 5% от [потенциальной] годовой арендной платы. Платит владелец квартиры ежемесячно равновеликими платежами (а вот граждане ОАЭ не облагаются).

✂️Налогов на прибыль в случае перепродажи объекта, на прирост капитала (например, от роста стоимости недвижимости), на имущество... в Дубае пока нет.

☝️Напомню также, что недавно в ОАЭ определили понятие налогового резидентства.

☝️🎓Юристы из FTL Advisers выпустили инструкцию для физических лиц по совершению сделок с недвижимостью с «иностранным элементом»*, т.е. если в сделке присутствует: иностранное лицо/ иностранная валюта/ иностранные банки/ или сама недвижимость расположена за пределами РФ.

🧐Правила пользования инструкцией иллюстрированы примером

🇷🇺🇪🇸🇹🇷 Гражданин России, имеющий ВНЖ в Испании, хочет купить квартиру в Барселоне у гражданина Турции. Деньги в валюте, на российском счете. Продавец хочет получить их на счет в банке Испании.

☑️ В оглавлении находим нужный раздел: «Сделки с переходом права собственности», подраздел «Недвижимость за пределами РФ» (стр. 4).
☑️ На стр. 3 определяем применимые сокращения:
Покупатель - гРФвнж
Продавец - гДГ, т.к. Турция – «дружественное» государство.
Валюта расчетов - $ (это сокращение для любой иностранной валюты), в какой именно иностранной валюте, для сделок с недвижимостью не имеет значения.
☑️ Далее, начиная со страницы 4, ищем нужную комбинацию: покупатель - гРФвнж и продавец - гДГ. Такая комбинация находится на странице 8.
☑️ Далее смотрим строки с нужной нам валютой расчетов ($). Определяем строку для оплаты из российского банка. Подраздел – оплата на счет в иностранном банке.
☑️ Итог: «Установлены ограничения по сумме перевода». Это означает, что сделка разрешена, но оплатить на счет продавца можно не более 1 млн долларов (или эквивалент) в месяц.

🏝️Реклама Дубая преследует меня... Вчера увидел в рекламной статье: «В Дубае недвижимость покупают самые состоятельные люди мира». «Весь Forbes в Дубае». «Дубай - новый центр мирового богатства».

🙄Что?! Нет, не так...

🤯ЧТО???!!!

Пропаганда масштабной декорации к социальным сетям Клавы Коки ещё никогда не была настолько наглой.

💵Ну ок. Мукеш Амбани «самый богатый человек» в Индии, купил самую дорогую виллу в Дубае за $163 млн. Уверен, примеру Амбани последовали и другие индийские миллионеры.

📔В Пакистане наверняка выпускают локализованную версию Forbes и первая сотня пакистанских миллионеров тоже явно имеет что-то в Дубае. Русские богачи поехали в Дубай вынужденно. Местные «нефтяные шейхи» тоже там.

💰Но вот европейские, южно- и североамериканские богатые, и даже некоторые удачливые богатые выходцы из России (не ставшие участниками санкционных списков), пока ещё предпочитают остров Манхеттен в Нью-Йорке, Мэйфейр в Лондоне и Женеву. Монако ещё может... Возможно, потому что там дороже и престижнее, чем в Дубае.

🏛️Рынок элитной недвижимости устроен так: богатые люди (HNWI и UHNWI) стремятся жить в однородной социальной среде, поэтому выбирают города, в которых много «своих».

🔍В 2022 году Henley & Partners выпустили исследование географических предпочтений миллионеров. Дубай на 25 строчке (в официальном списке его просто нет).

❗Так что как пока Дубай всё ещё на периферии внимания глобальных богачей - это официальные данные, а не рекламное бла-бла-бла.

📑 Исследование Henley & Partners о мировом богатстве.

📊 Вышел очередной (для многих долгожданный) отчёт по рынку стрит-ритейла Москвы за 4кв2022г. от SimpleEstate.

🔹Как готовый арендный бизнес в формате стрит-ритейл пережил 2022 год?
🔹Какие объекты подорожали, а какие упали в цене?
🔹Какая сейчас окупаемость у объектов ГАБ и сколько можно заработать?
🔹Как не потерять деньги при покупке коммерческой недвижимости?

📕Всё ответы с комментариями и пояснениями, как всегда, квартальном отчете SimpleEstate.