В эфире Радио Спутник в Крыму поговорили о рынке недвижимости полуострова.

Обсудили отличия в курортной недвижимости между Краснодарским краем и Крымом.

Уверен что Крым имеет все шансы стать одним из популярных курортов для жителей России и стран BRICS+

Все предпосылки для развития международного туризма в Крыму есть!

https://vk.com/video-222119585_456240106

#Крым

В Крыму на южном берегу стартуют продажи в жилом комплексе бизнес класса.

Планировки - студии и однокомнатные квартиры. От 27 м2 до 46м2.

Из интересного - вид на море и балконы с прозрачным покрытием.

Цен пока нет.

Комплекс можно рассмотреть с точки зрения долговременного владения.
Отдых + сдача в аренду.

По всем вопросам пишите @tkachewexpert2

По объектам Крыма работаем по договору.

#Архыз
Сегодня в кулуарах обсуждая перспективы развития рынка недвижимости Крыма затронули тему про популярность инвестиций в Архыз.

Я даже вчера увидел компанию специализирующуюся на инвестициях в Архыз. 🙄

Двоякие чувства - на чем там специализироваться?

На рынке четыре объекта, плюс минус с одинаковой доходностью.

Плюс есть ощущение что мы на пороге ситуации - «Архыз переоценен»

Однако рынок и покупатели на нем в основном иррациональны.

Обычно механика на рынке выглядит так:
- покупатель формирует определеную точку зрения из открытых источников (рилс, полноформатные видео, публикации в сми);
- оттуда же берет доходность;
- фантазирует относительно того сколько он заработает;
- ищет подтверждение своей позиции в лице риелтора или менеджера застройщика;
- совершает «выгодную» инвестицию.

Инвестиции в жилую недвижимость: как выбрать сегмент и не прогадать

На Рамблер финансы вышел отличный и большой материал.

Вложения в жилую недвижимость — один из самых понятных способов сохранить и приумножить капитал. Квартиру можно сдавать в аренду и получать пассивный доход или продать дороже через несколько лет. Но успех инвестора на 100% зависит от правильного выбора объекта. Сравниваем недвижимость разных ценовых сегментов и разбираемся, куда выгоднее вкладывать деньги в 2025 году.

#мысли

Ни застройщик ни риелтор не являются партнерами инвестора при покупке инвестиционного лота в сегменте курортной недвижимости.

Основной партнер здесь - компания, которая будет управлять объектом, и приносить прибыль инвестору. И персональный советник который оказывает помощь в управлении капиталом.

О чем можно говорит с участниками процесса продажи?

Цель застройщика - продать лот.

Цель риелтора - заработать на продаже лота инвестору.

Цель инвестора - заставить капитал работать.

Цель управляющей компании - эффективное управление и максимализация прибыли.

У всех участников разные цели. Парадокс.

Не кажется ли вам, что подход к покупке курортной недвижимости отличается от покупки жилой недвижимости?

Есть ощущение, что начинать надо не с разговоров с риелтором и застройщиком, а с ясного представления сколько денег на самом деле будет приносить инвестиционный лот.

#СМИ
На рынке курортной недвижимости юга России до 60% рекламных предложений содержат искажённые или устаревшие данные о реальных показателях объекта.

Готовлю материал по этой теме. Пока не решил какой формат будет - на сайт, или колонка для СММ.

Да такая проблема действительно существует.

Не понимаю почему никто не видит здесь системного риска?

Особенно «инвесторы» одурманенные сроками окупаемости 8-10 лет.

Минфин выступил против расширения субсидируемой программы.

Эксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачёв отметил, что позиция Минфина остаётся неизменной последний год.

«Ведомство по-прежнему говорит, что введение новых льготных ипотечных программ вызовет большую нагрузку на бюджет и что с нынешними темпами пополнения казны ей будет тяжело обеспечить новые программы», — прокомментировал спикер.

На его взгляд, большая заинтересованность застройщиков в новых льготных программах очевидна — они привлекут на рынок новых покупателей, и компании смогут нарастить темпы продаж.

«Но льготная ипотека ведь не для поддержки застройщиков, а для улучшения жилищных условий. И Минфин это, конечно, понимает. Появятся ли новые льготные ипотечные программы? Здесь трудно строить прогнозы. Думаю, да, они должны появиться. Но решение по их вводу в каком-то обозримом будущем в любом случае за президентом», — резюмировал Евгений Ткачёв.

https://www.cian.ru/novosti-semi-s-odnim-rebenkom-do-18-let-ostanutsja-bez-lgotnoj-ipoteki-339366/

Я отточил один навык до совершенства — я понимаю правила игры на рынке курортной недвижимости.
Причём не только с позиции девелопера, но и с точки зрения частного инвестора.

Эта компетенция позволяет мне экономить своим клиентам сотни тысяч рублей, помогая избежать инвестиционных ошибок.
Я с лёгкостью отделяю маркетинговую шелуху от сути и буквально скальпирую рынок, вычленяя настоящие бриллианты.

Я не снимаю обзоры ЖК, не продаю квартиры и не доказываю никому свою экспертность.
Я почти не веду соцсети в привычном смысле — мои соцсети стали СМИ.
Ко мне приходят интеллигентные клиенты, которые умеют считать деньги и не делают резких движений.

Моя задача — сохранить и приумножить капитал.
Я помогаю принимать стратегически верные решения в инвестициях в курортную недвижимость.

Я осознанно выбрал формат персональной работы с каждым клиентом и называю это бутиковым сервисом.
Каждое решение — с максимальной внимательностью. Каждая сделка — с прицелом на результат.

Я не работаю бесплатно.
От первичных консультаций для начинающих инвесторов до сопровождения сделок для публичных фигур и семей с особым статусом — моя работа всегда профессиональна, конфиденциальна и основана на договоре.
Профессиональная этика — это база.

Я верю: эксперт должен быть первым.
Первым задавать стандарты.
Первым менять правила игры.
И именно так я строю свою работу.

Число предложений на рынке аренды растет.

Эта тенденция заметна по всей стране.

«Инвесторы» решившие заработать денег в 2022 и позже, купившие квартиры для сдачи, в итоге столкнутся с тем, что размер арендной ставки снова выйдет на плато, и будет держаться на уровне нескольких лет.

И они будут в нулях по дебету с кредитом.

Но не дай бог, аренда упадает. Прийдется доплачивать из своего кармана!

Здесь очень интересна ловушка в которую попали «инвесторы» квартира на вторичном рынке сейчас стоит меньше, чем ее владелец должен банку.
Примерно на 20% вторичка дешевле.

Риелторы говорили, что “квартира работает на тебя” — но ты на самом деле работаешь на банк.

Любой сбой — и ты в зоне дефолта.

Я часто говорю о цене ошибки и перекладывании ответственности с себя на эмпатичного блогера - бесплатного помогателя.

Попробуйте посчитать цену ошибки в этом случае.

Возможно стоило спросить хотя бы у чата гпт? А не восхищаться потешным рилс.

Кстати чат гпт иногда умнее некоторых риелторов. И честнее!

#мысли
Вчера поймал себя на мысли, что поколение рожденное после 2005 года, будет одним из самых депрессивных.

У них будут самые острые кризисы личности.

Подумайте сами.
Они же ничего не умеют.
Ничем не владеют.

Живут в шеринговой модели.

Что будет когда им будет по 40 лет? Какими они будут людьми? Какие семьи они создадут?

Вот тогда мы и увидим сегрегацию общества.

Где тот, у которого есть собственность - диктует условия тем, у кого ее нет.

В Крыму золотое время.
Спрос все еще превышает предложение.

Инсайт для инвесторов.

Покупая лот в отеле, вы должны понимать что конкурировать между собой будут управляющие компании.

Раздел на рынке будет стоять жестко либо отель либо жилье. Купить апартамент и сдавать его самостоятельно - не получится.

#мнение
Физическое лицо. Частный инвестор. Семья, создающая свой капитал.

Чей партнер?

В текущей системе функционирования рынка нет ни одного игрока, кого можно было бы назвать полноценным стратегическим партнером семьи.

Застройщик - строит и продает для получения прибыли;
Риелтор - продает квартиры за комиссию;
Блогер - делает вовлекающий контент за интеграции.


Кто заинтересован по настоящему в семье, как в партнере?
Как в долгосрочном игроке рынка.

На каком основании вообще формировать систему принятия решений относительно инвестиций в недвижимость?

С кем советоваться?

Исходя из текущего положения дел обычно это происходит по принципу друзья сказали, увидел ролик риелтора, это сейчас популярно, и тд.

То есть нет никакой внятной системы. И как правило результат такой же.

Более того финансовая грамотность в сфере инвестиций в недвижимость очень низкая.

Низкая она у всех выше перечисленных персоналий (кроме застройщика)

Единственный партнер для частных инвесторов которые создают капитал - это советник по управлению семейным капиталом.

Думаю мы скоро прийдем к пониманию того что «славный парень риелтор» - это развлекательный контент. А для принятия серьезных решений и планирования будущего семьи нужны фундаментальные знания и твердые специалисты.

На рилс, шортс и прочем сладком контенте жизнь не построишь.

С 1 сентября апартаменты без управляющей компании окажутся вне закона.

Если вы вдруг владеете лотом в апартаменте ли комплексе, и там нет УК - стоит задуматься.

Минэкономразвития запускает обязательную классификацию всех объектов размещения.

Без неё вы не имеете права размещаться на “Яндекс.Путешествиях”, “Островке”, “Авито” и прочих агрегаторах.

Ни теней, ни обходных путей — алгоритмы просто удалят ваше объявление. Навсегда.

Что это значит для владельца апартаментов?
Всё предельно просто. Если ваш апарт-отель не управляется единой УК — он перестаёт быть отелем.

Нет классификации — нет доступа к рынку.

Ваш “сам себе управляющий” или “проверенная домработница с ключами” — больше не работают. Теперь это не бизнес, а нарушение.

По данным Минэкономразвития, на апрель 2025 года в России классифицировано 45% средств размещения, и в южных регионах — жёсткое давление на оставшиеся. Проверки, предписания, штрафы — и, главное, полное отключение от потоков туристов, идущих через цифровые каналы.

Те, кто игнорирует эти изменения — потеряют всё.
Уже в июле агрегаторы начнут массовую зачистку: без классификации вы даже не попадёте в выдачу.
И вот вы остаетесь с номерами, которые некому сдавать, и аудитория, которая вас не найдёт.

Важный вывод:
Рынок выходит из серой подростковой фазы.
Теперь не лайки и отзывы в сторис, а документы, сервис, ответственность и управляемость становятся критерием выживания.

Как избежать провала?
1. Выбрать УК, которая уже прошла классификацию.
2. Перевести апартаменты в управляемый фонд.
3. Обновить юридическую и сервисную модель.

С кем вы останетесь после 1 сентября: с доходом или с закрытым аккаунтом?
Выбор, как всегда, делает капитал.

Девелоперы перенаправляют свое внимание с Сочи на Крым и Кавказские Минеральные Воды, считает Евгений Ткачев.

На полуостров со своими проектами заходят девелоперы не только из Краснодара, но и из других городов.

«Крым здесь выглядит довольно интересно с точки зрения элит- и делюкс-сегмента: на территории Ялтинского и Алуштинского городских округов возможно реализовать большое количество форматов недвижимости, недоступных для строительства в Сочи.

Ялта и Алушта — те города, где элитная недвижимость будет востребована», — считает Ткачев.

Администрация городов-курортов Кавказских Минеральных Вод сейчас активно работает по созданию земельного банка для работы с девелоперами, продолжил эксперт.

«Наиболее интересными для освоения выглядят города Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Железноводск. Здесь концентрация объектов элит- и делюкс-сегмента может быть небольшой в первое время, но потенциал для развития у курортов есть», — сказал он.

Кроме того, точечное строительство проектов элитной недвижимости, по его мнению, возможно в Майкопе, когда в Адыгее появится курорт международного уровня.