​​Перспективы покупки недвижимости в Крыму

Крым — одно из самых привлекательных направлений для инвестиций в курортную недвижимость. По моей оценке, в 2024 году продолжится устойчивый тренд к росту цен на недвижимость в Крыму, который может составить 15%-20%.

Цены росли и в прошлом году. Например, в Ялте, в самом популярном курорте Крыма, мы наблюдаем в среднем рост на 3.5% на новостройки (с 200 до 207 тыс. рублей за м. кв.) и на 14.53% на вторичное жилье (с 179 до 205 тыс. рублей за м. кв.) по итогам 2023 года. Как видите, рост достаточно сдержан. Это связано с текущей ситуацией на полуострове, связанной с СВО: закрытое небо, ряд происшествий на мосту в течение прошлого года и просто страх людей потерять свою инвестицию.

Наиболее перспективные направления:
🔹Апартаменты — это объекты повышенного спроса в курортных регионах. Склонен предполагать, что спрос на них останется высоким, что также будет способствовать росту цен. Также жду развитие такого направления как сервисные апартаменты, особенно на прибрежных территориях.

🔹Коттеджи — одна из разновидностей рынка ИЖС, который и без того показывает рост на всей территории Крыма. Спрос на них в 2023 году вырос почти на треть и, вероятно, продолжит расти, что повлечет за собой увеличение цен.

🔹ЖК с механизмами комплексного развития территории. Западная часть Крыма будет иметь преимущество именно в комплексной жилой застройке.

Также прогнозирую увеличение стоимости арендного жилья: увеличение первоначального взноса по ипотеке до 30% и рост ключевой ставки делают покупку недвижимости более затратной как с точки зрения финансов, так и с эмоциональной точки зрения.

Почему же рынок будет развиваться именно так?

Это объясняется следующими факторами:

Инфраструктура полуострова продолжает активно расти и развиваться. Из 637 объектов, стоимостью более 703 миллиардов рублей, предусмотренных в рамках ФЦП, уже завершено 356. Строительство многоквартирных домов, апартаментов, коттеджей не прекращается. Застройщики в прошлом году ввели в эксплуатацию более 1 миллиона квадратных метров жилья в Крыму, что стало историческим максимумом с момента присоединения.Застройщики начинают активно сотрудничать с региональными агентствами, открывая офисы, например, в Сочи.

На мой взгляд, как только федеральные СМИ начнут активно освещать инвестиции в недвижимость Крыма, цены на недвижимость там вырастут гораздо больше, чем мы видим сейчас.

Крым имеет все шансы превзойти по популярности Сочи и стать самым инвестиционно привлекательным регионом России для частных инвесторов.

Это только вопрос времени.

Автор: Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в недвижимость #мнение

​​В 2024 году можно выделить 5 основных трендов на рынке недвижимости:

1. Развитие ИЖС
В 2023 году объем строительства ИЖД превысил показатели МКД, что свидетельствует о постоянном росте интереса потребителей. В том же году количество выданных ипотечных кредитов составило около 2 млн на общую сумму 7,8 трлн рублей, что в 1,5 раза больше, чем в предыдущем году.

Внедрение системы эскроу-счетов в строительстве частных домов стимулирует инвестиции и повышает качество строительства за счет обеспечения прозрачности и безопасности финансовых транзакций.

Кроме того, о тренде говорит то, что в рамках стратегии поддержки жилищного строительства предлагается создание льготных программ как для отдельных категорий граждан, так и для компаний-застройщиков.

2. Все еще повышенная ключевая ставка и рост цен на аренду
С июля 2023 года ЦБ неоднократно повышал ключевую ставку: с 7,5% она выросла на 8,5 процентных пункта (п. п.) к декабрю. Сейчас она составляет 16%, в феврале ее впервые не стали повышать, а оставили на прежнем уровне.

Последний прогноз ЦБ по ключевой ставке на 2024 год остается высоким — 13,5–15,5%. Я ожидаю первые снижения этой весной, но резкого спада ждать не стоит. В связи с этим банки стали предлагать вклады, привязанные к ставке, а люди временно отказываться от покупки жилья по рыночной ипотеке, прибегая к аренде. Из-за этого мы видим как повышенный спрос на съем жилья, так и рост цен на арендном рынке.

3. Переток спроса на курорты Юга и Кавказа 
Уменьшение лимитов по льготным ипотечным программам в столицах, завышенные цены и далеко не всегда привлекательные условия обеспечивают отток спроса, особенно у потенциальных инвесторов. В то же время привлекательные климатические условия, пока доступные цены и инфраструктура делают южные регионы привлекательными для инвестиций в жилье.

4. Появление новых адресных ипотечных программ (по социальным потребностям)
После недавних изменений в макроэкономической обстановке и повышения ключевой ставки Центрального Банка, рыночные ставки по ипотечным кредитам выросли практически до 20%, что создало серьезные вызовы как для заемщиков, так и для застройщиков. В этой ситуации льготные ипотечные программы стали ключевым инструментом поддержки и стимулирования развития рынка, поскольку ставка по ним не менялась.

И если мы уже знаем, что семейная ипотека будет продлена до 2030 года, то ипотека на новостройки, с высокой вероятностью, будет заменена или модифицирована с учетом интересов застройщиков и социальных потребностей населения. Это было косвенно анонсировано Файзуллиным в ноябре. Он отмечал, что «льготные ипотечные программы будут сохранены в каком-то виде», и добавил, что «обсуждаются несколько вариантов».

Я склонен предполагать, что новая поддержка будет более целевыми, охватывая определённые социальные группы: молодые семьи, семьи с детьми, семьи врачей, учителей и участников СВО.

5. Сервисные апартаменты
Параллельно наблюдается рост интереса к сервисным апартаментам. Этот сегмент предлагает инвесторам готовый арендный бизнес с высокой стабильностью дохода. Поэтому спрос, особенно в премиум-сегменте, растет.

С учетом дефицита предложения на рынке недвижимости и ограниченной земельной площадью, особенно в курортном сегменте, объекты, приобретенные сейчас с умом, покажут высокую доходность.

Автор: Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в недвижимость #мнение

#мнение
Эксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачёв считает, что сегодня у семьи, которая не попадает под действие льготной ипотеки, нет возможности позволить себе улучшить жилищные условия.

«У властей по-прежнему есть задача по повышению доступности жилья, необходимо решать задачи в рамках нового национального проекта «Семья». И увеличение аудитории семейной ипотеки будет самым простым вариантом: механизм уже рабочий, надо только расширить», — отметил специалист.

При этом, по мнению Евгения Ткачёва, решение не будет самым эффективным, поскольку рынку недвижимости требуется переход на новые правила игры, а федеральным властям нужно прийти к какому-то другому пониманию этого рынка.

«Будет ли семейная ипотека расширена? На мой взгляд, да. Также я жду решений на законодательном уровне по ипотеке для многодетных семей, молодых семей. Всё это —государственная поддержка в рамках национальной политики по повышению доступности жилья», — продолжил спикер.

Минфин, по словам Евгения Ткачёва, в данной ситуации выступает в роли лакмусовой бумажки.

«Да, в ведомстве говорят, что есть риски, что расширение семейной ипотеки может привести к таким-то последствиям. Но решение должно строиться исходя из государственной идеологии, наших приоритетов и программ развития. А откуда взять деньги на эти программы, это уже совсем другой вопрос, который нужно решать», — заключил Евгений Ткачёв.

https://krasnodar.cian.ru/novosti-vlasti-prodolzhajut-obsuzhdat-rasshirenie-semejnoj-ipoteki-338891/