Рост числа риелторов на рынке новостроек: случайность или закономерность?

Влияние льготной ипотеки на рост цен на недвижимость обсуждалось уже не раз. Да, цены на жильё действительно выросли кратно.

Но заметили ли вы, как стремительно увеличилось число риелторов, работающих с новостройками? Их стало так много, что создаётся впечатление, будто курьеры вот-вот начнут подрабатывать продажей квартир.

Каждый из них уверен, что знает, какую недвижимость вам нужно купить, где и как это сделать.
Все это напоминает шумный базар в Адлере: галдёж, суета, одни и те же предложения от разных людей, словно товар с одной оптовой базы.

Покупка во многом основывается не на экспертности, а на эмпатии — кто лучше «понравится» клиенту, тот и продаст.

По разным оценкам, на рынке новостроек сейчас работает более 300 000 риелторов, и число продолжает расти. Большинство из них не имеют профильного образования и опыта работы с недвижимостью.

Я продолжаю активно выступать за:
• Сокращение числа риелторов, особенно в сегменте новостроек.
• Введение обязательной маркировки видеоконтента — чтобы потребители понимали, кто перед ними: независимый эксперт или заинтересованное лицо со стороны застройщика.
• Чёткую классификацию риелторских должностей — с разделением функций консультанта, агента и брокера.

Сегодня 90% сделок по новостройкам можно провести самостоятельно, без посредников. На вторичном рынке ситуация чуть сложнее, но и там грамотный покупатель способен разобраться без помощи десятков «консультантов».

Но почему деятельность риелтора по новостройкам стала такой популярной?

Возможно, потому что клиенты не готовы платить за услуги и хотят всё «бесплатно»? Или причина в том, что застройщики готовы платить любому, лишь бы их квартиры продавались?

Минфин отказался рассматривать льготную ипотеку на будущего ребёнка

То что это сомнительная инициатива - было понятно сразу. В ее одобрение не верил изначально.

В отличии от ипотеки для участников СВО. Здесь я эту программу жду в этом году. В каком виде она будет - пока не ясно, но быть она должна.

Иностранные активы - это риск для Россиян - писал об этом еще в 2022 году. В контексте инвестиций в недвижимость, делая упор на инвестициях в Крым и Кавказ.

Сейчас, уже Bloomberg пишет об этом, спустя 3 года.

Казалось бы - вещь очевидная.

На всякий случай прочитайте.

Московская недвижимость конкурирует с лондонской, поскольку богатые россияне привозят домой наличные

Был на днях на презентации видения развития на 2025 год у одного из южных девелоперов.

- старты новых проектов жилой недвижимости;
- старты новых проектов отельной недвижимости;

Города - Краснодар, Новороссийск, Анапа, Минеральные Воды, Санкт - Петербург и тд.

Совокупно более 10 объектов застройщик выведет на рынок в 2025.

Постоянно пишу - московский, региональный, и курортные рынки недвижимости отличаются.

Московские эксперты и аналитики хоронят рынок жилой недвижимости, и ждут застоя.

Но если такие события ждут в Москве - не факт что они произойдут в регионах, или в секторе курортной недвижимости.

Вообще отдельно смотрю на курортную недвижимость - 2025 год будет достаточно бодрый как по стартам так и по продажам.

Спрос перемещается из Сочи, в Архыз, Лаго-Наки, Анапу, Крым и тд.

Цены на новые проекты растут достаточно хорошими темпами.

Если несколько лет назад имея 5 млн. можно было думать куда их вложить в квартиру у моря, или в апартаменты в горах, то сейчас средняя цена ликвидных лотов будет начинаться в этом сегменте от 10 - 15 млн.

Готовьте капитал для инвестиций в КМВ!

Это одна из самых недооцененных локаций юга.

О перспективах развития туротрасли в КМВ сообщает РБК ЮГ

Евгений Моисеев, глава Кисловодска:

«На сегодняшний день КМВ, и Кисловодск в частности, переживает инвестиционный бум. У нас огромное количество инвестиционных предложений по строительству санаториев, гостиниц, медицинских центров. У нас нет площадок и, самое главное, у нас нет сетей. Сейчас ведется активная работа для того, чтобы выйти из этого тупика».

Евгений Бакулин, глава Железноводска:

«Тенденция развития в курортной сфере — это, конечно же, оздоровление. Но попутно мы еще развиваем другие виды туризма. Один из них — это событийный туризм. Мы, например, в прошлом году провели кинофестиваль, и сейчас решается вопрос о проведении еще одного кинофестиваля».

«По приросту отдыхающих мы достигли своего предела. В Железноводске 7 тыс. койко-мест и нам некуда расти, необходимо строить новые санатории. Большие надежды в этом плане возлагаются на ОЭЗ. Сейчас разобраны все участки и подписано рамочное соглашение на 160 млрд руб. И до сих пор приходят инвесторы, которые хотят быть участниками ОЭЗ».

Ирина Паукова, замглавы Ессентуков:

«Если раньше возврат инвестиций был на протяжении 10-12 лет, то сейчас он стал уже на протяжении 8-9 лет. Поэтому инвестировать в курорты выгодно, это очень востребованный ресурс, и в ближайшем будущем этот тренд останется».

📌Спрос на зимний отдых в Архызе вырос за год более чем в 1,5 раза
 
На всесезонном курорте Архыз количество бронирований туристического жилья в зимний период выросло на 60%, согласно цифровой экосистеме МТС.

📈В целом количество зимних бронирований в России увеличилось на 12% по сравнению в предыдущим годом. В селе Архыз рядом с одноименным горнолыжным курортом количество бронирований туристического жилья зимой выросло на 60% по сравнению с прошлым годом.

Неоднородность роста цен на рынке недвижимости: что важно учитывать инвестору

Когда я говорю о росте стоимости актива, я имею в виду именно увеличение его цены относительно стоимости покупки.

Однако важно понимать, что на разных сегментах рынка недвижимости этот рост будет неоднородным.

🔹 Цена покупки различается в зависимости от сегмента
Например, цена на объекты в жилом сегменте, приобретенных с использованием льготных ипотечных программ, отличается от цен на вторичном рынке или в сегменте апартаментов и отельной недвижимости. Это принципиально разные величины.

🔹 Риски перепродажи жилья, купленного по льготной ипотеке
Если ваша цель — перепродажа недвижимости, купленной по льготной ипотеке, вы должны учитывать, что разница между ценой застройщика и ценой на вторичном рынке может достигать 30%(не в пользу новостройки). В текущих условиях нет предпосылок для роста вторичного рынка на 30% в течение 2–5 лет. Это означает, что при продаже вы окажетесь в нолях или даже в минусе.

🔹 Исключения: уникальные лоты
Единственный вариант, при котором спекулятивная сделка может оказаться выгодной в сегменте жилой недвижимости, — это покупка штучных объектов с эксклюзивными характеристиками (уникальные виды, премиальные локации, ограниченное предложение). Однако даже в этом случае нет 100% гарантии прибыли.

📌 Вывод:
• Рост стоимости недвижимости неравномерен на разных сегментах рынка.
• Льготная ипотека создаёт переоценку стоимости жилья, что снижает его ликвидность при перепродаже.
• Спекулятивные сделки требуют тщательного анализа — стандартные квартиры с высокой вероятностью не дадут ожидаемого роста.
• Для долгосрочных инвестиций стоит рассматривать ликвидные сегменты или редкие лоты.

p.s. все меньше верю в спекулятивные стратегии, в высокую доходность «распиаренных» объектов.

Все больше верю в образование пузыря на рынке курортной недвижимости где в зоне риска - владельцы апартаментов, которые обслуживают свои апартаменты и фиксируют убытки из за недозагрузки.

Я думаю году к 2028 мы это увидим.👀

# эксклюзив
Сейчас в Анапе в реализуются проекты (гостиничные и апартаментные комплексы) суммарное количество лотов в которых равно - 11 395

- Николай 1 - 624
- Лучи - 7100
- Корсаков - 894
- Мореград - 2551
- Морелло - 226

Так же в этом году ожидается старт проекта в районе императорского парка.

Темпы роста сегмента курортной недвижимости в Анапе бьют рекорды!

Один из главных плюсов покупки недвижимости в Крыму - это возможность купить квартиру или апартаменты в достаточно небольшой бюджет в шаговой доступности до моря.

Второй плюс - это конечно же бюджет. Например за те же деньги что и в Анапе в Крыму можно выбрать локацию лучше.

А если сравнивать средний бюджет на покупку в Туапсе, или Сочи, то можно смело претендовать на первую береговую линию в Крыму.

На сайте мы регулярно публикуем аналитические и обзорные статьи об инвестициях в курортную недвижимость.

Чтобы любой из инвесторов мог получить актуальную информацию .

Инвестиции в Крым 2025: Новый взлет без геополитических опасений!

Новые города в Крыму: огромные возможности для инвесторов в 2025 году"

Как Крым обгоняет прогнозы и становится инвестиционной жемчужиной


Начните инвестировать вместе с ведущим экспертом рынка курортной недвижимости. Запишитесь на консультацию

Получите персональные рекомендации, профессиональный анализ и индивидуальные решения для ваших инвестиционных целей. Авторский подход и глубокая аналитика помогут вам достичь максимальных результатов.

#инвестируйвкрым

Анапа. До 6 000 000р. прибыли в год. ( 500 000р. - кстати это до 6 млн. руб.)

Учитесь «продажам» у агентов из Сочи!

Кстати сам застройщик утверждает, что чистая прибыль будет от 2 000 000р. в год.

А эксперты рынка говорят - хорошо если доходность будет близка к 1 600 000р. в год.

Банки смягчат условия выдачи кредитов по семейной ипотеке

Изменения коснутся размера первоначального взноса, уверены специалисты.

Эксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачёв обратил внимание на то, что на сегодняшний день ряд банков уже пересмотрел условия выдачи семейной ипотеки.

«Минимальный первоначальный взнос вернулся к размеру 20%. Также банки отменяют комиссию за выдачу льготой ипотеки, которую ранее оплачивал заёмщик, что приводило к увеличению стоимости недвижимости. Но на мой взгляд существенного роста выдачи в текущих условиях мы не увидим», — заключил спикер.

Максимальный срок продажи элитной недвижимости по ряду объектов достиг семи лет, выяснили «Известия».

Поделился своим мнением с редакцией в материале.

Почему рост цен у застройщика не означает рост стоимости актива и капитализации?

Один из главных мифов, который активно продвигают риелторы и застройщики, звучит так:
"Цена квартиры в новостройке выросла – значит, ваша недвижимость подорожала, и вы заработали."

На первый взгляд, это кажется логичным. Но на самом деле рост цен у застройщика не всегда означает рост реальной стоимости актива и его капитализацию.

Разобрали , почему это так в нашей новой статье.

Что можно купить в Сочи обычному покупателю?

Сочи — не только главный курорт России, но и один из самых дорогих городов по стоимости недвижимости.

Обычный покупатель может рассчитывать на приобретение студии в комфорт-классе за 8,4–12 млн ₽, однокомнатные квартиры можно найти за 11 - 13 млн ₽, но важно учитывать сроки сдачи и местоположение комплекса.

Эти лоты можно приобрести с использованием льготных ипотечных программ.

В среднем рост стоимости данных объектов с начала года держится в районе 2%

«Как только в Крыму полетят самолеты, цены взлетят!» – эта фраза давно стала мантрой у риелторов продающих недвижимость в Крыму.

Но действительно ли это единственный фактор, влияющий на рынок?

Конечно нет! Крым имеет свои фундаментальные драйверы роста.

Главный из них – отсутствие перегрева рынка, в отличие от Сочи, с которым так любят проводить параллели. Второй - развитие инфраструктуры на полуострове.

Да, цены растут, но без той спекулятивной накачки, что мы наблюдаем на черноморских курортах Краснодарского края.

Сейчас жду появления новой «нетленки»: «Вот закончится СВО, покупайте сейчас – потом продадите дороже».

Очевидно, что это лишь очередная интерпретация старой схемы – продавать людям необходимость срочной покупки.

Но если недвижимость в Крыму действительно растет в цене, то стоит ли поддаваться ажиотажу?

Вопрос срочности – это инструмент продаж. Если на вас давят словами «последний шанс», «потом дороже», – задумайтесь, кому это выгодно.

Сегодня увидел, как Евпаторию уже сравнивают с Майами. Прекрасно! Осталось только дождаться, когда крымские застройщики начнут обещать небоскребы на побережье и яхт-клубы уровня Монако.

Но главный вопрос – что будет, когда подпишут соглашение об окончании СВО?

Будет ли рынок недвижимости Крыма в приоритете у мелких и крупных инвесторов, или же регион продолжит развиваться в своем текущем темпе?

Насколько маркетинговые лозунги разгонят цены на недвижимость в Крыму?

Пока ответ неочевиден, но одно ясно – эмоции никогда не были хорошим советчиком в инвестициях.

Уже сейчас, если не брать Симферополь - средняя цена однушки уже составляет 8 млн.

Моя позиция здесь однозначная.
Если вы инвестор - вы уже имеете объекты в Крыму.

Вы не инвестируете вместе с толпой. Вы в когда на несколько шагов впереди!

Отличные кейсы наших клиентов - это покупка недвижимости в 2022 - 2023 году. Когда цены были на минимумах.

И эмоции толпы были - страх. В том числе и тех риелторов, которые сейчас активно продают Крым как новый Сочи.

Планируете покупку недвижимости в Крыму - пишите, разберемся вместе что и зачем стоит купить.

С каждым инвестором работаем в его темпе.

Есть два формата работы:
- консультация
- подбор и сопровождение

Для клиентов с особым статусом предоставляем услугу бутикового сервиса private & exclusive


По всем вопросам пишите мне лично