Forwarded from Инвестируй в Крым | Инвестиции в недвижимость Крыма
Критическое мышление против маркетинга: как застройщики “рисуют” доходность
Сегодня случайно наткнулся на пост коллеги (эксперта по финансовому рынку), посвященный апартаментам в Ялте.
Он рассказывал о Апартаментах в Ялте, и приводил в пример объект, где застройщик заявляет о невероятной доходности: окупаемость — 8 лет, доход — 3 654 000 рублей в год.
То есть 10 000 рублей в день круглый год. Привлекательная цифра, не правда ли?
Но давайте включим здравый смысл. Я, как эксперт, который общается с отельерами, управляющими компаниями и инвесторами ежедневно, сразу вижу много вопросов.
На чем основана такая доходность?
Да, Ялта — это туристическая жемчужина Крыма, особенно в высокий сезон. Лето, бархатный сезон — да, можно получать хороший доход. Но круглый год? Зимой, когда пляжи пустуют, а туристический поток падает, откуда взять эти 10 000 рублей в день?
Согласен, 100% загрузки не будет. Будет 60% по году, но тогда надо увеличивать цену аренды.
Почему это не оферта?
Обещания застройщиков о доходности — это не более чем маркетинговая приманка. (Об этом даже написано в рекламном буклете - не является публичной офертой.)
Да и как это может быть офертой? Предмет договора с застройщиком - это не доходность будущих периодов.
Кстати в договоре на управление апартаментами с оператором вы наверняка не найдете никаких гарантий.
А когда вы придете с вопросом: “Где мои деньги, Лебовски” — вам, скорее всего, ответят:
– “Мы за турпоток не отвечаем”.
– “Это не мы обещали, а застройщик”.
– “Обстоятельства изменились”.
Риски и ответственность
Сегодня мы активно обсуждаем закон о риелторской деятельности, который, в том числе, должен защитить покупателя от дезинформации.
В качестве одной из инициатив я предложил ответственность риелторов за дезинформацию и обязательную маркировку контента с указанием вида контента - рекламный, развлекательный, и тд.
Но что делать с отделами продаж застройщиков?
Ведь они создают финансовые модели, которые выглядят как реальные прогнозы, но на практике не реальны.
Что важно помнить инвесторам?
1. Всегда задавайте вопросы:
• Откуда взята цифра доходности?
• Какие гарантии несет управляющая компания?
• Есть ли реальная статистика по похожим объектам?
2. Проверяйте прогнозы:
• Туристический поток, заполняемость, реальную цену аренды в низкий сезон.
• Какую долю дохода забирает управляющая компания?
• Сколько уйдет на коммунальные платежи, ремонт и обслуживание?
3. Не принимайте рекламные обещания за реальность. Если доходность не закреплена в договоре — это просто красивая цифра.
Как эксперт, я всегда подхожу к подобным предложениям с холодной головой и цифрами в руках.
Если вам обещают золотые горы, но вы сомневаетесь — записывайтесь на консультацию.
Я помогу разобрать предложение, выявить риски и понять, действительно ли это выгодно для вас.
Ваши инвестиции — это не игра. Это серьезный шаг, который требует глубокого анализа.
#инвестируйвкрым #ялта #инвестициивнедвижимость
Сегодня случайно наткнулся на пост коллеги (эксперта по финансовому рынку), посвященный апартаментам в Ялте.
Он рассказывал о Апартаментах в Ялте, и приводил в пример объект, где застройщик заявляет о невероятной доходности: окупаемость — 8 лет, доход — 3 654 000 рублей в год.
То есть 10 000 рублей в день круглый год. Привлекательная цифра, не правда ли?
Но давайте включим здравый смысл. Я, как эксперт, который общается с отельерами, управляющими компаниями и инвесторами ежедневно, сразу вижу много вопросов.
На чем основана такая доходность?
Да, Ялта — это туристическая жемчужина Крыма, особенно в высокий сезон. Лето, бархатный сезон — да, можно получать хороший доход. Но круглый год? Зимой, когда пляжи пустуют, а туристический поток падает, откуда взять эти 10 000 рублей в день?
Согласен, 100% загрузки не будет. Будет 60% по году, но тогда надо увеличивать цену аренды.
Почему это не оферта?
Обещания застройщиков о доходности — это не более чем маркетинговая приманка. (Об этом даже написано в рекламном буклете - не является публичной офертой.)
Да и как это может быть офертой? Предмет договора с застройщиком - это не доходность будущих периодов.
Кстати в договоре на управление апартаментами с оператором вы наверняка не найдете никаких гарантий.
А когда вы придете с вопросом: “Где мои деньги, Лебовски” — вам, скорее всего, ответят:
– “Это не мы обещали, а застройщик”.
– “Обстоятельства изменились”.
Риски и ответственность
Сегодня мы активно обсуждаем закон о риелторской деятельности, который, в том числе, должен защитить покупателя от дезинформации.
В качестве одной из инициатив я предложил ответственность риелторов за дезинформацию и обязательную маркировку контента с указанием вида контента - рекламный, развлекательный, и тд.
Но что делать с отделами продаж застройщиков?
Ведь они создают финансовые модели, которые выглядят как реальные прогнозы, но на практике не реальны.
Что важно помнить инвесторам?
1. Всегда задавайте вопросы:
• Откуда взята цифра доходности?
• Какие гарантии несет управляющая компания?
• Есть ли реальная статистика по похожим объектам?
2. Проверяйте прогнозы:
• Туристический поток, заполняемость, реальную цену аренды в низкий сезон.
• Какую долю дохода забирает управляющая компания?
• Сколько уйдет на коммунальные платежи, ремонт и обслуживание?
3. Не принимайте рекламные обещания за реальность. Если доходность не закреплена в договоре — это просто красивая цифра.
Как эксперт, я всегда подхожу к подобным предложениям с холодной головой и цифрами в руках.
Если вам обещают золотые горы, но вы сомневаетесь — записывайтесь на консультацию.
Я помогу разобрать предложение, выявить риски и понять, действительно ли это выгодно для вас.
Ваши инвестиции — это не игра. Это серьезный шаг, который требует глубокого анализа.
#инвестируйвкрым #ялта #инвестициивнедвижимость
Что не так с новостройками в Майкопе?
В последнее время всё чаще встречаю в Telegram-каналах и риелторских рилсах рассказы о том, как выгодно инвестировать в недвижимость рядом с будущим курортом «Лагонаки».
Некоторые риелторы с восторгом заявляют: «Земля возле Лагонаки уже стоит миллион за сотку!» или предлагают квартиры в Майкопе, обещая высокий доход от аренды туристам.
Как эксперт по инвестициям в курортную недвижимость, хочу обратить ваше внимание на важные нюансы, которые специально недоговаривают в подобных рекомендациях. Давайте разберёмся.
1. Что нам известно о проекте?
По официальным данным (например, публикации РБК), курорт «Лагонаки» будет строиться с развитой инфраструктурой, включая гостиницы и всё необходимое для туристов.
Подробности здесь:
РБК: Курорт «Лагонаки» получит федеральное финансирование
РБК: К 2025 году начнётся строительство Лагонаки
2. География имеет значение
Возьмём Яндекс.Карты и посмотрим, где находится плато Лагонаки. Затем сравним с местоположением Майкопа, который многие риелторы предлагают как идеальное место для покупки квартир под сдачу туристам. Расстояние от Майкопа до Лагонаки составляет около 70 км, а дорога займёт 1,5–2 часа.
Это как снимать квартиру в Сочи и ехать в Красную поляну кататься.
Теперь зададим себе вопрос:
«Станет ли Майкоп местом, где туристы будут останавливаться ради катания на новом горнолыжном курорте?»
Ответ очевиден — нет. Турист выберет жильё ближе к курорту или воспользуется инфраструктурой, которую построят прямо на Лагонаки.
3. Когда надо было инвестировать в Майкоп?
Если говорить об инвестициях в квартиры Майкопа, то лучшие возможности были ещё в 2022 году, на этапе захода девелоперов. Тогда студии в новых ЖК стоили около 2,3 млн рублей, а однокомнатные квартиры — 3 млн рублей.
Мы, например, рекомендовали нашим клиентам ЖК «Яблоневый», где квартиры приобретались под сдачу в аренду или перепродажу. Ставка была сделана на:
• Миграцию из соседних районов. Майкоп служит точкой притяжения для жителей Адыгеи.
• Потенциал туристического хаба. При открытии аэропорта Майкоп мог бы стать удобной перевалочной базой для туристов.
Итог
• Покупать квартиру в Майкопе для сдачи туристам, которые будут отдыхать на Лагонаки, — бессмысленно. Курорт будет обеспечен своей инфраструктурой. В крайнем случае туристы выберут жильё в более близких к плато посёлках.
• Покупать квартиру в Майкопе как долгосрочную инвестицию — возможно. Это бюджетный вариант для сдачи в аренду внутренним мигрантам или для собственного отдыха. Но важно понимать, что основной потенциал роста цены уже упущен. В 2022 году наши инвестора покупали недвижимость в Майкопе в бюджете 2,5 млн - студия, 3 млн. Однушка.
Но не для сдачи отдыхающим в Лагонаки, а для перепродажи, или как долгую инвестицию с учетом строительства аэропорта и создание туристического хаба в Майкопе.
#ТкачевЭксперт
#ИнвестицииВНедвижимость
В последнее время всё чаще встречаю в Telegram-каналах и риелторских рилсах рассказы о том, как выгодно инвестировать в недвижимость рядом с будущим курортом «Лагонаки».
Некоторые риелторы с восторгом заявляют: «Земля возле Лагонаки уже стоит миллион за сотку!» или предлагают квартиры в Майкопе, обещая высокий доход от аренды туристам.
Как эксперт по инвестициям в курортную недвижимость, хочу обратить ваше внимание на важные нюансы, которые специально недоговаривают в подобных рекомендациях. Давайте разберёмся.
1. Что нам известно о проекте?
По официальным данным (например, публикации РБК), курорт «Лагонаки» будет строиться с развитой инфраструктурой, включая гостиницы и всё необходимое для туристов.
Подробности здесь:
РБК: Курорт «Лагонаки» получит федеральное финансирование
РБК: К 2025 году начнётся строительство Лагонаки
2. География имеет значение
Возьмём Яндекс.Карты и посмотрим, где находится плато Лагонаки. Затем сравним с местоположением Майкопа, который многие риелторы предлагают как идеальное место для покупки квартир под сдачу туристам. Расстояние от Майкопа до Лагонаки составляет около 70 км, а дорога займёт 1,5–2 часа.
Это как снимать квартиру в Сочи и ехать в Красную поляну кататься.
Теперь зададим себе вопрос:
«Станет ли Майкоп местом, где туристы будут останавливаться ради катания на новом горнолыжном курорте?»
Ответ очевиден — нет. Турист выберет жильё ближе к курорту или воспользуется инфраструктурой, которую построят прямо на Лагонаки.
3. Когда надо было инвестировать в Майкоп?
Если говорить об инвестициях в квартиры Майкопа, то лучшие возможности были ещё в 2022 году, на этапе захода девелоперов. Тогда студии в новых ЖК стоили около 2,3 млн рублей, а однокомнатные квартиры — 3 млн рублей.
Мы, например, рекомендовали нашим клиентам ЖК «Яблоневый», где квартиры приобретались под сдачу в аренду или перепродажу. Ставка была сделана на:
• Миграцию из соседних районов. Майкоп служит точкой притяжения для жителей Адыгеи.
• Потенциал туристического хаба. При открытии аэропорта Майкоп мог бы стать удобной перевалочной базой для туристов.
Итог
• Покупать квартиру в Майкопе для сдачи туристам, которые будут отдыхать на Лагонаки, — бессмысленно. Курорт будет обеспечен своей инфраструктурой. В крайнем случае туристы выберут жильё в более близких к плато посёлках.
• Покупать квартиру в Майкопе как долгосрочную инвестицию — возможно. Это бюджетный вариант для сдачи в аренду внутренним мигрантам или для собственного отдыха. Но важно понимать, что основной потенциал роста цены уже упущен. В 2022 году наши инвестора покупали недвижимость в Майкопе в бюджете 2,5 млн - студия, 3 млн. Однушка.
Но не для сдачи отдыхающим в Лагонаки, а для перепродажи, или как долгую инвестицию с учетом строительства аэропорта и создание туристического хаба в Майкопе.
#ТкачевЭксперт
#ИнвестицииВНедвижимость
Когда город — не город!
О дезинформации и манипуляциях в рекламе недвижимости.
Часто сталкиваюсь с таким сценарием: риелторы в рекламе пишут: ЖК «Хороший», расположенном в городе «Лучший».
Всё выглядит идеально: цена кажется адекватной, планировки удобные, инфраструктура — на первый взгляд, вполне развитая. А риелтор с улыбкой уверяет: «Это идеальная инвестиция! Цена точно вырастет, сдавать будете легко!»
Но как обычно, дьявол кроется в деталях.
Город или городской округ?
Где все таки расположен ЖК?
Допустим, вы хотите приобрести квартиру в Москве, а вам предлагают Химки. Ну, вроде бы почти Москва. Рядом. Но не Москва же. Или Москва?
Другой пример - ищете недвижимость в Химках,да, есть вариантик, и вас «перенаправляют» в Брёхово. В Химки. Но не в город, а в городской округ Химки, Брёхово - деревня, входящая в его состав.
Что это значит для покупателя?
• Совсем другой уровень инфраструктуры. Школы, детсады, медицинские учреждения — всё либо отсутствует, либо находится на значительном расстоянии.
• Ограниченный доступ к общественному транспорту. То, что в городе — 10 минут пешком, в деревне может быть недосягаемо без автомобиля.
• Цены на аренду и перепродажу недвижимости ниже, чем в реальном городе.
Разница между городом и городским округом
Для ясности давайте разберём определения:
Город — это административно-территориальная единица с развитой инфраструктурой, высокой плотностью населения и комплексом социальных услуг (школы, больницы, транспорт). В городе всё заточено под жизнь и потребности горожан.
Городской округ — это муниципальное образование, которое может включать как сам город, так и близлежащие деревни, посёлки и территории с минимальной инфраструктурой. Это размывает границы «городского образа жизни» и сильно снижает комфорт для жителей.
Подробнее о понятиях можно почитать в источниках:
• Концепция городских округов и их отличие от городов (Госдума РФ)
• Юридические аспекты муниципальных образований (КонсультантПлюс)
Как это работает в курортной недвижимости?
Особенно часто такие манипуляции встречаются на рынке курортной недвижимости.
Например, указывают, что комплекс расположен в курортном городе, а по факту он находится на территории городского округа, далеко от ключевых туристических объектов.
Например в Крыму
Феодосия, Алушта, Ялта, и Евпатория - это города - административные центры своих городских округов.
Соответственно в этих городах инфраструктура, туристический поток, состояние пляжной зоны, и тд будет лучше чем в населенных пунктах входящих в состав городских округов.
Сочи - так же является городским округом. В его состав входит 82 населенныех пункта. Кстати Лазаревское - это городской округ Сочи.
Лазаревское же отличается от Сочи? Но в рекламе риелторы пишут - Сочи.
Почему важно быть внимательным?
Проблема в том, что бесплатные «помогатели» в лице риелторов часто руководствуются не интересами покупателя, а своим доходом.
Уточнять реальные характеристики объектов, расстояния и особенности инфраструктуры — задача покупателя.
Вот и смотрите сами. А то купите вместо города - выселки. Понадеявшись на риелтора.
#ТкачевЭксперт
#ИнвестицииВНедвижимость
#КурортнаяНедвижимость
О дезинформации и манипуляциях в рекламе недвижимости.
Часто сталкиваюсь с таким сценарием: риелторы в рекламе пишут: ЖК «Хороший», расположенном в городе «Лучший».
Всё выглядит идеально: цена кажется адекватной, планировки удобные, инфраструктура — на первый взгляд, вполне развитая. А риелтор с улыбкой уверяет: «Это идеальная инвестиция! Цена точно вырастет, сдавать будете легко!»
Но как обычно, дьявол кроется в деталях.
Город или городской округ?
Где все таки расположен ЖК?
Допустим, вы хотите приобрести квартиру в Москве, а вам предлагают Химки. Ну, вроде бы почти Москва. Рядом. Но не Москва же. Или Москва?
Другой пример - ищете недвижимость в Химках,да, есть вариантик, и вас «перенаправляют» в Брёхово. В Химки. Но не в город, а в городской округ Химки, Брёхово - деревня, входящая в его состав.
Что это значит для покупателя?
• Совсем другой уровень инфраструктуры. Школы, детсады, медицинские учреждения — всё либо отсутствует, либо находится на значительном расстоянии.
• Ограниченный доступ к общественному транспорту. То, что в городе — 10 минут пешком, в деревне может быть недосягаемо без автомобиля.
• Цены на аренду и перепродажу недвижимости ниже, чем в реальном городе.
Разница между городом и городским округом
Для ясности давайте разберём определения:
Город — это административно-территориальная единица с развитой инфраструктурой, высокой плотностью населения и комплексом социальных услуг (школы, больницы, транспорт). В городе всё заточено под жизнь и потребности горожан.
Городской округ — это муниципальное образование, которое может включать как сам город, так и близлежащие деревни, посёлки и территории с минимальной инфраструктурой. Это размывает границы «городского образа жизни» и сильно снижает комфорт для жителей.
Подробнее о понятиях можно почитать в источниках:
• Концепция городских округов и их отличие от городов (Госдума РФ)
• Юридические аспекты муниципальных образований (КонсультантПлюс)
Как это работает в курортной недвижимости?
Особенно часто такие манипуляции встречаются на рынке курортной недвижимости.
Например, указывают, что комплекс расположен в курортном городе, а по факту он находится на территории городского округа, далеко от ключевых туристических объектов.
Например в Крыму
Феодосия, Алушта, Ялта, и Евпатория - это города - административные центры своих городских округов.
Соответственно в этих городах инфраструктура, туристический поток, состояние пляжной зоны, и тд будет лучше чем в населенных пунктах входящих в состав городских округов.
Сочи - так же является городским округом. В его состав входит 82 населенныех пункта. Кстати Лазаревское - это городской округ Сочи.
Лазаревское же отличается от Сочи? Но в рекламе риелторы пишут - Сочи.
Почему важно быть внимательным?
Проблема в том, что бесплатные «помогатели» в лице риелторов часто руководствуются не интересами покупателя, а своим доходом.
Уточнять реальные характеристики объектов, расстояния и особенности инфраструктуры — задача покупателя.
Вот и смотрите сами. А то купите вместо города - выселки. Понадеявшись на риелтора.
#ТкачевЭксперт
#ИнвестицииВНедвижимость
#КурортнаяНедвижимость