Forwarded from Инвестируй в Крым | Инвестиции в недвижимость Крыма
Критическое мышление против маркетинга: как застройщики “рисуют” доходность
Сегодня случайно наткнулся на пост коллеги (эксперта по финансовому рынку), посвященный апартаментам в Ялте.
Он рассказывал о Апартаментах в Ялте, и приводил в пример объект, где застройщик заявляет о невероятной доходности: окупаемость — 8 лет, доход — 3 654 000 рублей в год.
То есть 10 000 рублей в день круглый год. Привлекательная цифра, не правда ли?
Но давайте включим здравый смысл. Я, как эксперт, который общается с отельерами, управляющими компаниями и инвесторами ежедневно, сразу вижу много вопросов.
На чем основана такая доходность?
Да, Ялта — это туристическая жемчужина Крыма, особенно в высокий сезон. Лето, бархатный сезон — да, можно получать хороший доход. Но круглый год? Зимой, когда пляжи пустуют, а туристический поток падает, откуда взять эти 10 000 рублей в день?
Согласен, 100% загрузки не будет. Будет 60% по году, но тогда надо увеличивать цену аренды.
Почему это не оферта?
Обещания застройщиков о доходности — это не более чем маркетинговая приманка. (Об этом даже написано в рекламном буклете - не является публичной офертой.)
Да и как это может быть офертой? Предмет договора с застройщиком - это не доходность будущих периодов.
Кстати в договоре на управление апартаментами с оператором вы наверняка не найдете никаких гарантий.
А когда вы придете с вопросом: “Где мои деньги, Лебовски” — вам, скорее всего, ответят:
– “Мы за турпоток не отвечаем”.
– “Это не мы обещали, а застройщик”.
– “Обстоятельства изменились”.
Риски и ответственность
Сегодня мы активно обсуждаем закон о риелторской деятельности, который, в том числе, должен защитить покупателя от дезинформации.
В качестве одной из инициатив я предложил ответственность риелторов за дезинформацию и обязательную маркировку контента с указанием вида контента - рекламный, развлекательный, и тд.
Но что делать с отделами продаж застройщиков?
Ведь они создают финансовые модели, которые выглядят как реальные прогнозы, но на практике не реальны.
Что важно помнить инвесторам?
1. Всегда задавайте вопросы:
• Откуда взята цифра доходности?
• Какие гарантии несет управляющая компания?
• Есть ли реальная статистика по похожим объектам?
2. Проверяйте прогнозы:
• Туристический поток, заполняемость, реальную цену аренды в низкий сезон.
• Какую долю дохода забирает управляющая компания?
• Сколько уйдет на коммунальные платежи, ремонт и обслуживание?
3. Не принимайте рекламные обещания за реальность. Если доходность не закреплена в договоре — это просто красивая цифра.
Как эксперт, я всегда подхожу к подобным предложениям с холодной головой и цифрами в руках.
Если вам обещают золотые горы, но вы сомневаетесь — записывайтесь на консультацию.
Я помогу разобрать предложение, выявить риски и понять, действительно ли это выгодно для вас.
Ваши инвестиции — это не игра. Это серьезный шаг, который требует глубокого анализа.
#инвестируйвкрым #ялта #инвестициивнедвижимость
Сегодня случайно наткнулся на пост коллеги (эксперта по финансовому рынку), посвященный апартаментам в Ялте.
Он рассказывал о Апартаментах в Ялте, и приводил в пример объект, где застройщик заявляет о невероятной доходности: окупаемость — 8 лет, доход — 3 654 000 рублей в год.
То есть 10 000 рублей в день круглый год. Привлекательная цифра, не правда ли?
Но давайте включим здравый смысл. Я, как эксперт, который общается с отельерами, управляющими компаниями и инвесторами ежедневно, сразу вижу много вопросов.
На чем основана такая доходность?
Да, Ялта — это туристическая жемчужина Крыма, особенно в высокий сезон. Лето, бархатный сезон — да, можно получать хороший доход. Но круглый год? Зимой, когда пляжи пустуют, а туристический поток падает, откуда взять эти 10 000 рублей в день?
Согласен, 100% загрузки не будет. Будет 60% по году, но тогда надо увеличивать цену аренды.
Почему это не оферта?
Обещания застройщиков о доходности — это не более чем маркетинговая приманка. (Об этом даже написано в рекламном буклете - не является публичной офертой.)
Да и как это может быть офертой? Предмет договора с застройщиком - это не доходность будущих периодов.
Кстати в договоре на управление апартаментами с оператором вы наверняка не найдете никаких гарантий.
А когда вы придете с вопросом: “Где мои деньги, Лебовски” — вам, скорее всего, ответят:
– “Это не мы обещали, а застройщик”.
– “Обстоятельства изменились”.
Риски и ответственность
Сегодня мы активно обсуждаем закон о риелторской деятельности, который, в том числе, должен защитить покупателя от дезинформации.
В качестве одной из инициатив я предложил ответственность риелторов за дезинформацию и обязательную маркировку контента с указанием вида контента - рекламный, развлекательный, и тд.
Но что делать с отделами продаж застройщиков?
Ведь они создают финансовые модели, которые выглядят как реальные прогнозы, но на практике не реальны.
Что важно помнить инвесторам?
1. Всегда задавайте вопросы:
• Откуда взята цифра доходности?
• Какие гарантии несет управляющая компания?
• Есть ли реальная статистика по похожим объектам?
2. Проверяйте прогнозы:
• Туристический поток, заполняемость, реальную цену аренды в низкий сезон.
• Какую долю дохода забирает управляющая компания?
• Сколько уйдет на коммунальные платежи, ремонт и обслуживание?
3. Не принимайте рекламные обещания за реальность. Если доходность не закреплена в договоре — это просто красивая цифра.
Как эксперт, я всегда подхожу к подобным предложениям с холодной головой и цифрами в руках.
Если вам обещают золотые горы, но вы сомневаетесь — записывайтесь на консультацию.
Я помогу разобрать предложение, выявить риски и понять, действительно ли это выгодно для вас.
Ваши инвестиции — это не игра. Это серьезный шаг, который требует глубокого анализа.
#инвестируйвкрым #ялта #инвестициивнедвижимость