Новости рынка недвижимости.

⚡️⚡️⚡️⚡️

Сбербанк с 14 ноября введёт мониторинг стоимости объекта на первичном рынке на предмет завышения.

💬 Наконец то они поняли что "ипотека без ПВ от застройщика" - это системный риск для банка. 💬

Надеюсь что под этот повод риелтора не начнут агитировать "покупай пока не отменили"

📌 Для справки - львинная доля продаж в Краснодаре сейчас - это "ипотека без пв от застройщика"

⚡️На вопрос зачем люди массово скупают квартиры с использованием этой опции у меня ответа нет.

🔔Но когда я вижу что риелтора рассказывают что это отличная инвестиция для сдачи в аренду - мне становится грустно.

📈 Как говорится пока одни участники рынка учатся снимать потешные рилс, я начинаю обучение на программе DBA (следующая ступень после MBA), где буду оттачивать технологию и защищать докторскую диссертацию, а в последствии и патентовать технологию гибкого инвестирования, на основе которой мы принимаем решение о покупке инвестиционного объекта.

Классический подход инвестиций недвижимость сейчас не работает!

Доход приносит - гибкое инвестирование.

📚📚📚📚📚📚📚📚

Единственная возможность получить хороший рост своего актива - это покупка в «полях».

Нужно искать новые площадки, где пока еще конечный покупатель не будет брать себе квартиру.

⚡️ В остальных случаях вы надеетесь на рост рынка и хайп, который не подкреплены данными и аналитикой.

🏙 Но как раз такие проекты в «полях» - это не про покупки на эмоциях и без стратегии.
В таких проектах на старте сложно оценить арендный доход через 5-6 лет после окончания строительства всей площадки.

🔅 Здесь будет работать либо спекуляция, либо аренда с «долгим плечом» где вы у вас есть план и стратегия.

🟡 Если вы хотите купить сейчас под аренду, то нужно смотреть переуступку или вторичку.

Примерно на следующей неделе будет старт продаж нового жк в Краснодаре, о котором я говорил несколько недель назад, когда рассказывал про перспективы и направления застройки Краснодара.

📈📈📈📈📈📈

Как обычно уже собираем реестр инвесторов для покупки по самым первым ценам с закрытого предстарта.

Покупка подойдет для
- переезд на будущее
- покупка для студента
- покупка для сдачи посуточно
- покупка для перепродажи!

Проект настолько хорош, что возьму на себя смелость сказать, что рекомендую туда входить однозначно.

📊 Ждём на старте очень хорошие цены. Прогнозируемый потенциал роста стоимости от 30%

Срок сдачи перой очереди - 2025г.

По всем вопросам пишите
wa.me/+79649069057

⚡️Друзья, кому уже отправил подробный видеообзор по новому старту продаж

- присылайте фото паспорта первая страница и прописка, контактный номер телефона, и адрес электронной почты, для внесения в реестр инвесторов на старт продаж и оперативного бронирования квартир по первой цене.

🟡Ожидаем рост стоимости по данному жк в районе 30%.

Ажиотаж на старте будет очень большой.

📈📈📈📈📈📈

📈 Для примера, на недавнем старте продаж второй очереди ЖК бизнес класса за 3 дня было распродано 200!!! Однокомнатных квартир.

При этом никаких "субсидий и ипотек без пв там не было"

✅✅✅✅✅

📊 Хороший объект всегда продается быстро, и без дополнительных "субсидий".
Первые лоты уходят всегда в течение нескольких часов.

💎 Инвест там - где пока никто не знает, инвестор покупает всегда раньше чем появился ажиотаж. Он продает на ажиотаже.

Например - в одном жк в 2020 - 2021 году наши инвестора купили студии со старта по цене 1,7 млн. Для спекуляции.

Сейчас кто то из них, понимая что квартира выросла в цене на 100%, и стоит на вторичном рынке в районе 3,4 млн - продает и ренивестирует, прибыль.

Другие же инвестора приняли решение увеличивать капитализацию дальше, и оставили эти объекты для сдачи в аренду, кстати они принесут в районе 10% и более в год чистыми.

А вот «настоящие инвестора» покупают сейчас квартиры в этом жк по программе «ипотека без пв + субсидия + парковка + кладовка, и тд.» по цене кратно выше чем рыночная!

Жилой комплекс если честно получился у застройщика отличный.

Но обратите внимание ‼️

🔅 Скорость получения, и анализа информации в совокупностью со скоростью принятия решений отличают инвестора от «настоящего инвестора»

📚📚📚📚📚📚📚

Если вам нужна дополнительная консультация с обоснованиями и расчетами
- пишите wa.me/+79649069057
выйдем с вами на видео и пообщаемся очень детально.

Создавайте свой семейный капитал!
Инвестируйте с умом.

При цене студии 3,2 млн
Пв -20% = 640 000 ( в пв можно маткапитал)
Платеж 18 711 по господдержке
Платеж 15 289 по семейной
Так же есть рассрочка.

Что растет быстрее: материнский капитал или цены на жилье?

🔎🔎🔎🔎🔎

🔅 Маткапитал в РФ на первого ребенка в 2024 году составит 631 тыс. рублей, на второго — 834 тыс. рублей, — заявил министр труда Антон Котяков 10 октября. Таким образом, индексация составит 7,5%. Но достаточно ли это в сравнении с ростом цен на жилье, например, в Краснодаре?
 
Давайте разбираться на примере трех последних лет.
 
2020 год

В этот год материнский капитал первого ребенка составлял 466 617 руб., а на второго — 616 617 руб.

Средняя стоимость жилья в Краснодаре на однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м. и двухкомнатную квартиру площадью 55 кв. м. была следующей

Вторичный рынок: однокомнатная квартира — 2 224 980 руб., двухкомнатная квартира — 3 436 235 руб.

Новостройки: однокомнатная — 1 875 095 руб., двухкомнатная — 2 833 710 руб.
 
2021 год

Размер материнского капитала с 1 января 2021 года вырос на 3,7%, он составил 483,8 тыс. руб. на первого ребенка и 639,4 тыс. руб. — на второго.

В то время как средние цены на квартиры в городе тоже выросли:

Вторичный рынок: однокомнатная — 2 521 188 руб. (+13,3%), двухкомнатная — 3 734 885 руб. (+8,7%).

Новостройки: однокомнатная — 2 467 764 руб. (+31,6%), двухкомнатная — 3 550 800 руб. (+25,3%).

Рост цен в этот год как на однокомнатные, так и на двухкомнатные квартиры был выше индексации материнского капитала.

 
2022 год

Размер выплаты на первого ребенка в 2022 году составил 524,5 тыс. рублей, на второго — 693,1 тыс. рублей. Индексация на 8,4%.

Цены на квартиры в Краснодаре:

Вторичный рынок: однокомнатная — 4 268 772 руб. (+69%), двухкомнатная — 5 831 760 руб. (+56%).

Новостройки: однокомнатная — 4 884 660 руб. (+98%), двухкомнатная — 6 255 590 руб. (+76,2%).

Рост цен в этот год как на однокомнатные, так и на двухкомнатные квартиры был выше индексации материнского капитала.
 

Сегодня

В 2023 году размер капитала был проиндексирован на 11,9% и состав 586,9 тысячи рублей на первого ребенка и 775,6 тысячи — на второго.

Вторичный рынок: однокомнатная — 4 580 820 руб. (+7,3%), двухкомнатная — 6 702 355 руб. (+14,9%).

Новостройки: однокомнатная — 4 938 480 руб. (+1,1%), двухкомнатная — 7 211 380 руб. (+15,3%).

Рост цен в этот год на двухкомнатные квартиры был выше индексации материнского капитала.

📊На однокомнатные квартиры цены росли не так стремительно в среднем по городу.

📊Однако, посмотрев на цифры прошлого года, мы можем с уверенностью сделать вывод, что материнский капитал за три года индексировался гораздо медленнее роста цен.
 
📚📚📚📚📚📚📚📚

Чтобы это подтвердить, давайте посмотрим, какой процент стоимости жилья материнский капитал составлял в 2020 году и какой составляет сегодня.


🟡Допустим, мы возьмем однокомнатную квартиру площадью 36 кв. метра и двухкомнатную квартиру площадью 55 кв. метров и материнский капитал на второго ребенка, так как он больше.
 
В 2020 году на вторичном рынке стоимость такой однокомнатной квартиры составляла — 2 224 980 руб., двухкомнатной — 3 436 235 руб.

В 2020 году на первичном рынке стоимость такой однокомнатной квартиры составляла — 1 875 095 руб., двухкомнатной — 2 833 710 руб.

Следовательно, материнским капиталом можно было оплатить

27.71

% стоимости однушки и

17.94

% стоимости двушки на вторичном рынке и

32.88

% стоимости однушки и

21.76

% стоимости двушки — на первичном.

 

В 2023 году на вторичном рынке стоимость такой однокомнатной квартиры составляла — 4 580 820 руб., двухкомнатной — 6 702 355 руб.

В 2023 году на первичном рынке стоимость такой однокомнатной квартиры составляла — 4 938 480 руб., двухкомнатной — 7 211 380 руб.

Следовательно, материнским капиталом можно оплатить

16.93

% стоимости однушки и

11.57

% стоимости двушки на вторичном рынке и

15.71

% стоимости однушки и

10.76

% стоимости двушки — на первичном.

 
На наш взгляд, разница очевидна. Стоимость недвижимости растет быстрее, чем индексация от государства. Учитывайте это, когда планируете будущее своей семьи, потому что, откладывая жилищный вопрос на потом, вы теряете возможность вложить свой материнский капитал выгодно.

🏙 Причины инвестировать сейчас в старт продаж в Краснодаре.

Давайте выделим цели покупки:

📈📈📈📈📈📈

🎯 ЦЕЛЬ №1

заработать на спекуляции или купить ликвидный объект для сдачи в посуточную аренду за небольшой бюджет:

☑️доход от перепродажи от 30%

☑️срок окупаемости объекта от сдачи в аренду без учета роста стоимости 8 лет

☑️ комфортные ипотечные платежи в районе 15 000 р.

☑️ использовать материнский капитал в ПВ

📊 Какие факторы нам обеспечат желаемую доходность и рост стоимости:

- концепция и локация
По окончанию строительства мы получим новое место притяжения с концепцией 15 минутного города

- 214 ФЗ
Он обеспечит рост стоимости за счет финмодели

- стартовые цены
Будет хорошая дельта на первые 10 квартир для тех кто зайдет по самой первой цене

📊 Какая аналитика есть сейчас на этапе принятия решения:

- конкуренты в этой локации проигрывают по концепции и инфраструктуре

- средняя цена сдачи студии в аренду в этом районе посуточно от 2 500 р; помесячно от 15 000р., с ожидаемым ростом. В горизонте двух лет(после сдачи первой очереди) видим рост посуточной аренды от 3 000 р., помесячной от 17 000 р.

- город растет в этом направлении каждый новый дом или жилой комплекс будет стартовать с цены выше чем вы купите сейчас на самом старте

- никаких завышений со старта в виде субсидий или ипотек без пв

- инфляция будет расти, квартира за условные 3 млн лучше сохранит деньги чем квартира за 5 млн, ведь меньше пв, меньше платеж, возможность продать с прибылью.

🔘Для примера

Наши инвестора кто купил в числе первых квартиры студии в жк САМОЛЕТ 2 или САМОЛЕТ 4 по цене 1,7 млн., на сегодня имеют доходность 10% годовых от сдачи в долгосрочную аренду, в то время как большинство «инвестирует» в этот жк сейчас по программам без пв, покупая эти студии за 5,5 млн и получая доходность 3%

📈 Кстати стоимость недвижимости купленной нашими инвесторами в жк Самолет 2, Самолет 4 за два года выросла на 100%

🟡 Мы не продаем квартиры.
Мы решаем конкретную задачу инвестора которая приведет к
достижению цели!

🔅 Ваша цель заработать на перепродаже или выгодно вложить сбережения купив ликвидный актив?

🟡🟡🟡🟡🟡🟡🟡🟡🟡

Записывайтесь в реестр инвесторов

🟡🟡🟡🟡🟡🟡🟡🟡🟡

🏙Есть подробный видеообзор локации с привязкой к инфраструктуре и конкурентам.


И помните инвестиции - это цифры это там где нет толпы.

Если вы принимаете решение оперируя понятием «нравится - не нравится» это не инвестиции, это эмоции. Никаких эмоций. Только расчет и получение прибыли. Ваш покупатель или арендатор будет принимать решение с позиции «нравится - не нравится» а вы на этом заработаете!

Записаться в реестр инвесторов

👆👆👆👆👆👆👆👆👆👆👆

⚡️⚡️⚡️⚡️

Прислали буклет по старту продаж в Краснодаре.

Проект просто 🔥

Кстати в реестре инвесторов осталось всего 10 мест

Чтобы успеть приобрести квартиру в Краснодаре по первой цене в одном из самых ликвидных ЖК будущих лет

Записывайтесь в реестр инвесторов

Вся аналитика по ЖК и полный буклет уже в наличии у нас!

☑️ Реестр инвесторов набран.

⚡️ Завтра буду отправлять всем заполнившим материалы, и созваниваться для уточнения всех деталей.

В принципе есть договоренность с застройщиком еще на 5 лотов, так что если кто сомневается или думает - оставляйте заявку. Обсудим на консультации цели по созданию семейного капитала и как к ним прийти.

Заявка на консультацию

💰 Комплекс правда очень стоящий, и я искренне хочу, чтобы у наших инвесторов даже в период турбулентности на рынке повторился кейс как с ЖК Самолет, где мы фиксируем очень хорошую прибыль

📌 Зачем в нынешнее время мы так предварительно готовимся к старту продаж?

- прежде всего инвестор у которого стоит конкретная цель, должен обладать полной информацией о комплексе чтобы до старта продаж принять решение о покупке

- мы в комфортном темпе с инвестором анализируем все факторы на предмет соответствия поставленной задачи

- исключаем напрочь эмоциональные покупки на ажиотаже

- корректируем цель если необходимо, и предлагаем другие варианты, если выбранный старт продаж не соответствует задаче

- подходим к сделке с холодной головой и с понятным алгоритмом действий.

🏙 Наши инвестиции - только расчет финансовых показателей и стратегическое планирование


📊 Кстати на днях мы нашему инвестору, реинвестировали средства от продажи студии в жк Самолет 2 в отличную квартиру в сданном доме в Крыму.

Срок окупаемости этой инвестиции от сдачи квартиры в аренду составляет примерно 7 лет. Без учета роста стоимости, а за 7 лет цены в Крыму очень сильно взлетят.

🟡 Уже сейчас студию дешевле 5 млн у моря не найти, а еще год назад цены были 3,8 млн за видовые квартиры, с шаговой доступностью до моря.

Сегодня искал одну публикацию от 22 года, которую опубликую ниже, и случайно нашел пост сделаный 13 ноября 2022 года.

И он по прежнему актуален!


✅ ✏️✏️✏️✏️

В 2019 г был старт продаж жк Родные Просторы. Знаменский микрорайон.

📈 Студии на старте продаж были от 800 000. Было всего несколько квартир по такой цене.

Инвестор (я был свидетелем) приобрела у застройщика несколько лотов за наличные. Сразу после этого цены застройщик поднял.

⚡️ Сейчас в 2022г. на вторичном рынке и рынке переуступок студии в этом ЖК стоят от 3 000 000р. У застройщика - еще дороже.

В чем суть:

🟣в 2018 году инвестор не рассчитывал на доходность от 100%. Рынок был спокойный и 10%

🟣15% годовых от перепродажи - были нормой и всех устраивали.
С расчетом на 10 - 15% доходности квартиры и были куплены;

🟢инвестор не мог прогнозировать такой рост стоимости, но риски оценивал;

🟢инвестор покупал квартиру в полях;

🔴инвестор не знал что застройщик по ходу строительства будет улучшать проект;


Что на сегодняшний день имеем:

✔️рост стоимости кратно больше чем предполагалось;

✔️жк получается одним из лучших в городе Краснодаре;

☑️поля превратились в новый микрорайон который активно строится; ( по родным просторам - самые довольные покупатели)

☑️застройка идет по новым правилам. Нет перенаселения и проблем со школами и садиками;

☑️внутри жк расположена такая инфраструктура, которой нет в большинстве других домов города;

✔️все жилые комплексы в новом микрорайоне отличаются хорошим качеством и новыми технологиями;

☑️рядом с микрорайоном вся инфраструктура + будет строится большой медицинской кластер;

☑️район будет продолжать строится и не будет проблем с садиками и школами как например в восточно - кругликовском микрорайоне (губернский, любимово, и тд.)

Вывод:

1️⃣ даже на рынке в коррекции новостройка строится по экономической модели текущего периода. Цена будет расти. Другого выхода нет;

покупая всегда новое и в числе первых вы всегда выигрываете. Первый = победа;

2️⃣ выбирать надо точечно. Понимать что, где, почему, и иметь риск сценарий.

3️⃣ мыслите стратегически диапазонами 3 - 5 лет. Тогда все что происходит в этом периоде не будет для вас шоком;

4️⃣ деньги обесцениваются, инфляция их ест постоянно.

Кстати, а те, кто купил квартиры в 2020г, например в Анапе, купили бы вы их сейчас? Соотношение 2 млн и 5,7 млн соответственно.

Хватило бы денег на покупку если бы вы решили купить в 2023 году?

Согласитесь, на нашем канале мы публикуем только то, что действительно станет фундаментом вашего семейного капитала.

Мы работаем по принципу - только лучшее:
- лучшая цена
- лучшее качество
- лучшая ликвидность
- лучший сервис

🏙 Станьте первыми покупателями ликвидных новостроек в Краснодаре в новых домах, с новой концепцией соответствующей времени.

⚡️Хватит покупать неликвид с проблемами в инфраструктуре районов.

🔅 Планируйте ваше будущее.
Улучшайте условия жизни.

🟡 Создавайте семейный капитал.

🔆 Меньше работать - больше зарабатывать.