Арендная недвижимость как альтернатива валютным депозитам
В этом году заканчивается большинство депозитов в долларах и евро, которые были размещены под высокие ставки 2-3 года назад. Состоятельные клиенты, у которых появляется возможность разместить валюту в банк под 4-5-6% годовых, из моего личного опыта, больше ни на что особо и не смотрят. Их можно понять, с одной стороны. Ведь речь обычно идет о крупных суммах, часто 6-7-значных, и депозит под такую ставку приносит доход, ощутимый в абсолютном выражении. Условно, 4-5к долларов в месяц с миллиона. Рисковать их недозаработать не особо хочется. Это называется "opportunity cost", плата за возможность попробовать что-то новое в портфель.
Сейчас эта "плата за возможность" существенно снизилась. Новые депозиты приносят 1-2% годовых в лучшем случае, и этой суммой можно рискнуть, чтобы попытаться где-то заработать больше.
Но так как привыкшие к депозитам состоятельные клиенты часто очень консервативны, то первое, на что они смотрят в качестве альтернативы, это #недвижимость. Причем, в первую очередь, жилая (то есть, квартиры), так как это наиболее понятный "актив" после депозита.
Кстати, насчет "актива". Покупка жилья является активом, только если оно приносит доход, перекрывающий расходы на него. Многие об этом забывают. Купить квартиру, заморозить в ней деньги, при этом, не пользоваться и не сдавать в аренду,- это не актив, а пассив. Так как расходы-то на нее вы несете: налоги, коммуналка и т.д.
Так вот, предположим, все-таки, речь об активе. Так как мы говорим про долларовые вложения, Москву пока не рассматриваем. Логика этого игнора такая. Рублевая цена на московские квартиры вряд ли вырастет в обозримом будущем, с учетом (а) избытка предложения, (б) постоянного роста числа новостроек и (в) снижения покупательной способности населения. Поэтому заработать на квартире в Москве теоретически можно только в долларах, при условии, что он будет и далее падать к рублю. Например, квартира стоимостью 20 миллионов рублей год назад "стоила" 267к долларов при курсе 75. Сегодня при курсе 56 она "стоит" те же 20 миллионов рублей или 357к долларов (+33% в долларах за год!). Но доллар к рублю падает уже больше года, и дальнейшее его ослабление менее вероятно, чем разворот и рост. Особенно на горизонте 5 лет- это тот срок, в течение которого нужно удерживать купленную квартиру, чтобы после продажи не платить налог на прибыль.
Поэтому в качестве альтернативы валютному депозиту, на мой взгляд, более логично выглядит именно зарубежная недвижимость. Эта тема очень широкая, она включает и разные страны, и разные типы недвижимости. Мы к ней будем периодически возвращаться, а сейчас я приведу в качестве примера цифры по одному региону, который знаю из личного опыта. Это юг Испании, Коста-дель-Соль, где нашим людям наиболее знакома Марбейя и ее окрестности. Там все в евро, конечно.
Недавно было исследование агентства fotocasa.es, согласно которому средняя доходность от сдачи в аренду недвижимости в Испании в 2016 году составила 5,7% годовых, а в указанном регионе 5,5% годовых. Но это грязными. Чистыми получается скромнее.
Для среднего объекта (не берем в расчет переоцененные апартаменты на первой линии или шикарные виллы), ценник будет порядка 2,5к евро за м2. Вряд ли меньше, так как за последние пару лет цены оттолкнулись от дна и выросли на 10-20%. То есть за апартамент 100м2 с хорошей отделкой и мебелью вы заплатите 250к евро. Сдавать его вы сможете либо за 1к евро в месяц (если аренда долгосрочная), либо за 1к евро в неделю (если аренда только в сезон, который длится по этим ценам не больше 12-14 недель). В итоге доход с такого объекта будет порядка 12-13к евро в год.
Вычтите из него порядка 1000 евро налогов на недвижимость, 2000 евро коммуналки и еще 24% налога на доход. Оставшиеся 6-7к евро в год дадут доходность порядка 2,5-3% годовых. Это на порядок больше, чем приносят депозиты в евро, причем риск довольно небольшой, если хорошо знать местную конъюнктуру и точечно выбирать объект. Сегодняшние цены все еще на 40-50% ниже исторических максимумов 2007 года.
В этом году заканчивается большинство депозитов в долларах и евро, которые были размещены под высокие ставки 2-3 года назад. Состоятельные клиенты, у которых появляется возможность разместить валюту в банк под 4-5-6% годовых, из моего личного опыта, больше ни на что особо и не смотрят. Их можно понять, с одной стороны. Ведь речь обычно идет о крупных суммах, часто 6-7-значных, и депозит под такую ставку приносит доход, ощутимый в абсолютном выражении. Условно, 4-5к долларов в месяц с миллиона. Рисковать их недозаработать не особо хочется. Это называется "opportunity cost", плата за возможность попробовать что-то новое в портфель.
Сейчас эта "плата за возможность" существенно снизилась. Новые депозиты приносят 1-2% годовых в лучшем случае, и этой суммой можно рискнуть, чтобы попытаться где-то заработать больше.
Но так как привыкшие к депозитам состоятельные клиенты часто очень консервативны, то первое, на что они смотрят в качестве альтернативы, это #недвижимость. Причем, в первую очередь, жилая (то есть, квартиры), так как это наиболее понятный "актив" после депозита.
Кстати, насчет "актива". Покупка жилья является активом, только если оно приносит доход, перекрывающий расходы на него. Многие об этом забывают. Купить квартиру, заморозить в ней деньги, при этом, не пользоваться и не сдавать в аренду,- это не актив, а пассив. Так как расходы-то на нее вы несете: налоги, коммуналка и т.д.
Так вот, предположим, все-таки, речь об активе. Так как мы говорим про долларовые вложения, Москву пока не рассматриваем. Логика этого игнора такая. Рублевая цена на московские квартиры вряд ли вырастет в обозримом будущем, с учетом (а) избытка предложения, (б) постоянного роста числа новостроек и (в) снижения покупательной способности населения. Поэтому заработать на квартире в Москве теоретически можно только в долларах, при условии, что он будет и далее падать к рублю. Например, квартира стоимостью 20 миллионов рублей год назад "стоила" 267к долларов при курсе 75. Сегодня при курсе 56 она "стоит" те же 20 миллионов рублей или 357к долларов (+33% в долларах за год!). Но доллар к рублю падает уже больше года, и дальнейшее его ослабление менее вероятно, чем разворот и рост. Особенно на горизонте 5 лет- это тот срок, в течение которого нужно удерживать купленную квартиру, чтобы после продажи не платить налог на прибыль.
Поэтому в качестве альтернативы валютному депозиту, на мой взгляд, более логично выглядит именно зарубежная недвижимость. Эта тема очень широкая, она включает и разные страны, и разные типы недвижимости. Мы к ней будем периодически возвращаться, а сейчас я приведу в качестве примера цифры по одному региону, который знаю из личного опыта. Это юг Испании, Коста-дель-Соль, где нашим людям наиболее знакома Марбейя и ее окрестности. Там все в евро, конечно.
Недавно было исследование агентства fotocasa.es, согласно которому средняя доходность от сдачи в аренду недвижимости в Испании в 2016 году составила 5,7% годовых, а в указанном регионе 5,5% годовых. Но это грязными. Чистыми получается скромнее.
Для среднего объекта (не берем в расчет переоцененные апартаменты на первой линии или шикарные виллы), ценник будет порядка 2,5к евро за м2. Вряд ли меньше, так как за последние пару лет цены оттолкнулись от дна и выросли на 10-20%. То есть за апартамент 100м2 с хорошей отделкой и мебелью вы заплатите 250к евро. Сдавать его вы сможете либо за 1к евро в месяц (если аренда долгосрочная), либо за 1к евро в неделю (если аренда только в сезон, который длится по этим ценам не больше 12-14 недель). В итоге доход с такого объекта будет порядка 12-13к евро в год.
Вычтите из него порядка 1000 евро налогов на недвижимость, 2000 евро коммуналки и еще 24% налога на доход. Оставшиеся 6-7к евро в год дадут доходность порядка 2,5-3% годовых. Это на порядок больше, чем приносят депозиты в евро, причем риск довольно небольшой, если хорошо знать местную конъюнктуру и точечно выбирать объект. Сегодняшние цены все еще на 40-50% ниже исторических максимумов 2007 года.
Инвесторам в зарубежную #недвижимость может быть интересен этот график от Credit Suisse. Разница между ставками доходности от сдачи в аренду и ипотечными ставками в Европе. Португалия пока рулит