Артем Цогоев | Недвижимость
13.8K subscribers
3.02K photos
410 videos
238 files
2.99K links
💰 Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость.

🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com

⚠️ НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️

🚩₽€КЛАМА: @vviikkttoory

💸Реклама: telega.in/c/atsogoev

Отвечаю лично: @ArtemTsogoev
Download Telegram
🏗 Застройщик «Бродский» анонсировал скорый старт продаж нового жилого комплекса «Флэтайрон». Ну как нового - это редевелопмент здания 1902 года постройки.

🗺️ Адрес: ул. Пятая Авеню, д.175, Нью Йорк

📌 Место: район Челси, ноль минут от станции метро «23 улица». Здание расположено прямо на пересечении Бродвея, Пятой Авеню и 23 улицы: шумновато и слишком много людей по выходным. Из инфраструктуры в шаговой доступности парк Мэдисон Сквер и Кофемания (L'Adress).

💵📐 Цены и планировки: в проекте предполагается крупная нарезка от 120 м2. Застройщик анонсировал цены от $43 т. до $64.5 за 1м2 или от $5,16 млн до $7,7 млн за квартиру. Ну и цены!

🏢 Проект: 22-этажное здание с офисными и торговыми помещениями. Всего будет 38 квартир. Застройщик обещает в здании кладовки, фитнес-центр и зоны отдыха - негусто.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Беру на всю котлету.
🔥 Опять оверпрайс!
👀 Вижу инвест...
🤗 Не далековато ли от МКАД?

#стартпродаж
🤗31🔥9👍4
🎥 А вот и запись пятничного прямого эфира с презентацией нового объекта SimpleEstate «Магнит в Домодедово» 👇

📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK

📺 Приятного просмотра!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍6🔥4🤔21👌1
🏛️ Петербургская элитка: год без новинок...

🏢 Консалтинговая компания NF GROUP опубликовала данные по элитному жилью Санкт-Петербурга за первое полугодие 2025 года. Главное: рынок уже более года не видел новых проектов, что привело к историческому минимуму предложения и взрывному росту цен.

📉 Объём предложения на первичном рынке элитной недвижимости города сократился до 63,7 тыс. м2 (всего 500 квартир и апартаментов) — это исторический минимум. За полугодие показатель упал на 14%, за год — на 27%. По мнению NF Group последний раз рынок пополнялся новыми объектами во втором квартале 2024 года, когда стартовали продажи в «ЛДМ» от Группы «Эталон» и «Моисеенко 10» от Fizika Development.

💸 Дефицит экспозиции стал главным драйвером ценовой динамики. Средневзвешенная цена выросла на 18% за полугодие и достигла 932 тыс. руб./м2 — рост на 39% за год. Средняя стоимость лота подскочила до 114 млн руб. (+20% за полугодие). При этом спрос по площади рухнул на 51% относительно первого полугодия 2024 года — во многом из-за ограниченного выбора.

🎯 В структуре предложения доминирует премиум-класс (59% от общей площади), но доля делюкса продолжает расти (+5 п.п. за полугодие) из-за более длительного срока экспозиции таких лотов. На подкласс премиум пришлось 92% всех сделок в январе-июне, что только усиливает концентрацию дорогих лотов в оставшемся предложении.

Пора присматриваться к элитке и премиалочке в СПБ? Цены в ~2 раза ниже московских, дефицит... В NF GROUP ожидают старт продаж нескольких объектов до конца года в Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах, что также может повлиять на динамику рынка.

👍 Надо брать!
🔥 Не надо брать!
👀 В Нью-Йорке элитка лучше, душевнее
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
10👍9🔥5👀2
🔵 Коллеги из BNmap.pro фиксируют основные результаты по сделкам с новостройками в июне 2025 года.
4🔥2🤔2
🤑 Мой товарищ, петербургский девелопер Данил Бекиров анонсировал новый проект light industrial в Санкт-Петербурге (Пулково) и начал поиск соинвестора на реализацию.

💡 Суть инвестиционной идеи такая: в обмен на ₽250 млн. девелопер обеспечивает инвестору передачу недвижимости (3000 м2) и посадку арендатора по ставке ₽1500/м2/мес. вкл. НДС (поток 4,5 млн/мес.). Арендатором будущих метров выступит один из крупнейших ритейлеров России (не маркетплейс). Срок реализации проекта – 1 год. Готовые лоты можно будет продать (по оценке самого Данила) за ₽480 млн. (по оценке ₽160 т./м2)

⚠️Важно: я лично этот проект не изучал и всех подробностей не знаю, поэтому мой текст не может и не должен восприниматься как инвестиционная рекомендация или реклама.

👐Но если вдруг кто-то из моих читателей интересуется рискованными инвестициями в девелопмент (девелопмент это всегда риск, в моем понимании), то вы теперь знаете кому писать.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
3👍105🔥4🤔2🏆1
По мотивам утреннего поста!

🤩 Я абсолютно убежден, что если в Forbes, РБК или в Гудок придет застройщик Х с историей успеха своего инвестора, который купил и удачно сдал в аренду / перепродал, его со 100% вероятностью отправят в рекламный отдел.

🤩 Я абсолютно убежден, что если в Forbes, РБК или в Гудок придет инвестор с рассказом о том, что он потерял все свою деньги на неудачной инвестиции в продукт застройщика Х, его историю опубликуют. В лучшем случае, к застройщику Х обратятся за его взглядом на ситуацию - в лучшем случае, но не факт.

☑️ Никакой однобокости, только объективная, настоящая картина мира, где сплошные риски и капают слезинки инвесторов-хомячков 😢
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
💯9🔥4😁4
Давно не выходила подборка достойных Telegram-каналов о недвижимости. И зря, накопилось очень много интересного:

🟡
Whitewill — канал от топ-агентства недвижимости Москвы – лучшие по продажам у 18+ застройщиков. Подскажем, как в 2025 купить квартиру в рассрочку 0% с первоначальным взносом 5-10%. Делимся эксклюзивами с реальными скидками до 20%, которых нет в открытом рынке.

🟡А101 про бизнес — Канал, который помогает развивать бизнес в Новой Москве. Здесь эксперты А101 делятся инсайдами, кейсами и новостями предпринимательской сферы - всё это при поддержке крупнейшего девелопера России. Никакой воды, только четкая аналитика!

🟡«Мы пока просто смотрим»… Дьяченко ВЗРЫВАЕТ базу! Не хитрости, а гарантированные пакеты фишек для переговоров и продающих объявлений – ваш чек на сделку вместо пустых показов!

🟡
РБК Недвижимость — главные новости о строительстве и жилье, а также полезные материалы для владельцев и покупателей недвижимости.

🟡ИпотекаРRO І Этажи — свежие новости и полезные материалы. На нашем канале вы найдете: горячие новости из мира ипотеки; аналитику рынка, а также все о рассрочке.

🟡PRObonds — канал про инвестиции в рынок облигаций: аналитика, отраслевые обзоры, нестандартный подход. Учитывая текущие условия на рынке, такой канал должен быть в ленте. Подписывайтесь.

🟡Ипотека в России. Новости и Аналитика — аналитический канал по ипотеке в России.
Подписывайтесь @rusipoteka
Кредиты на бизнес @creditforbusiness_bot

🟡РИА Недвижимость — главные события рынка недвижимости от журналистов РИА Новости

🟡Деньги из бетона — ваш проводник в мир инвестиционной недвижимости. Наши читатели знают, как купить квадратные метры с максимальной выгодой.
Обязательно подпишитесь на канал, чтобы не пропускать самые важные новости рынка недвижимости, выгодные идеи и акции и разборы жилых комплексов.

🟡«Лᴀбиᴩинᴛ Инʙᴇᴄᴛᴏᴩᴀ» — авторский канал, который любят, хейтят, восхищаются и ненавидят. Встречайте — необычная аналитика и авторские «разборы» лучших новостроек Москвы: «для аренды», «для жизни» или «для инвестиций». @labirint_investora

🟡Думаете, если есть эскроу, вам всё достроят? Ошибаетесь.
Банк не проверяет качество стройки, а вы всё так же рискуете сроками, деньгами и нервами. Анна Петровская — юрист с 23-летним судебным опытом, поможет выйти из любой стройки с деньгами, а не с убытками. Канал для тех, кто не хочет платить дважды!!!

Организаторы подборки
TGStar_Agency
🔥5😁21👍1
🔍SWOT-анализ - это структурированный подход к оценке любого проекта через призму четырёх факторов: Strengths (сильные стороны), Weaknesses (слабости), Opportunities (возможности) и Threats (угрозы). По сути, это ответы на вопросы «что хорошо?», «что плохо?», «что может помочь?» и «что может навредить?».

🎯 Инвесторы в том числе используют SWOT-анализ для принятия взвешенных решений. Метод помогает систематизировать разрозненную информацию и увидеть полную картину рисков и возможностей проекта.

💻 Кстати, я уже писал, что новейшие нейросети в целом неплохо справляются с созданием SWOT-анализа - достаточно загрузить как можно более полные данные о проекте, и ИИ структурированно разложит информацию по четырём категориям. Правда, к ИИшному SWOTу лучше добавить секретный соус: человеческое критическое мышление и специфические экспертные навыки.

🤖 Но сегодня в любой SWOT обязательно нужно включать ответ на вопрос: «как искусственный интеллект повлияет на объект анализа?». Например, вы делаете SWOT-анализ инвестирования в какой-нибудь склад с инвестиционным горизонтом 5 лет. Как в ближайшие 5 лет ИИ может поменять бизнес-модель арендатора и сам проект? Какое влияние может оказать? Фактор ИИ добавлять в угрозы или возможности?

Очень важно учитывать инвестиционный горизонт. Если он год-два, влияние ИИ может быть минимальным. А вот при долгосрочных вложениях на 10-15 лет игнорирование фактора сверхразума может дорого обойтись.

👍 Спасибо, Кэп!
🔥 В топку ИИ
👀 Мне по 🥁
👍20🔥5😁21👀1
🏢 Консалтинговая компания NF GROUP поделилась свежими данными по рынку офисной недвижимости в Санкт-Петербурге за первое полугодие 2025 года. Ситуация накаляется!

💰 Арендные ставки продолжают стремительно расти — офисы класса А теперь стоят в среднем 3 150 ₽/м² в месяц (+10% к декабрю 2024), а класса В — 1 870 ₽/м² (+6%). При этом доля свободных площадей составляет всего 4,1% и, по прогнозам, до конца года не превысит 4%. Фактически мы наблюдаем устойчивый дефицит качественных офисных пространств.

🏗 За первые шесть месяцев 2025 года рынок пополнился семью новыми зданиями с арендопригодной площадью 100 тыс. м². Интересно, что две трети новых площадей — это реконструкция существующих объектов, и только треть — новое строительство. Из свежего предложения лишь два здания относятся к классу А (80,7 тыс. м²) — «Невская Ратуша» и «Северная Пальмира», остальные пять — к классу В (15,3 тыс. м²).

📊 Эксперты отмечают, что во второй половине 2025 года ожидается ввод еще около 40 тыс. м² офисов класса В. Годовой прирост нового предложения класса В составит всего 50-55 тыс. м² — один из самых низких показателей за всю историю рынка! Новые же офисы класса А выйдут на рынок не ранее 2026 года, причем многие из них строятся компаниями для собственных нужд.

👔 В Санкт-Петербурге, для сохранения баланса на рынке ежегодный объем ввода новых бизнес-центров должен составлять порядка 200 тыс. м². Это необходимо для компенсации спроса и предотвращения дефицита. Однако реальные цифры значительно ниже, что и объясняет рост ставок.

Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Дефицит офисных площадей при высоком спросе создает отличные возможности для инвестиций в коммерческую недвижимость. Если у вас есть офисные помещения в Петербурге — сейчас хорошее время повысить арендные ставки. А для тех, кто рассматривает покупку, стоит обратить внимание на качественные офисные проекты.

Что думаете о ситуации на рынке офисов Питера?
👍 Беру на всю котлету
🔥 Налицо вздутие пузыря
👀 А если Газпром съедет?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
7👍4👀4
📊 А теперь переезжаем из дефицитного Петербурга в Москву... И пока офисные скептики предрекают рынку перегрев предложения, выходят заставляющие задуматься новости...

☑️ Например, на днях появилась новость о том, что в бизнес-центре класса А STONE Савеловская (92 тыс.м2) продано 95% площадей, а чуть раньше выходили данные о том, что в БЦ STONE Мнёвники продано аж 100% в первой очереди (28 тыс. м2).

🕰 Я покопался в архивах и нашел, что старт продаж STONE Савеловская произошел в январе 2021 года (давно это было). STONE Мнёвники стартанули 29 октября 2024 года.

💼 По данным самого девелопера, основной спрос в STONE Мнёвники (более 50% сделок) сформировали конечные пользователи — компании, планирующие разместить свои офисы, а также собственники бизнеса, стремящиеся работать рядом с домом. Инвесторы составили вторую половину покупателей, очевидно привлеченные перспективами развития локации.

🏗 Ситуация в STONE Савеловская показывает схожую динамику, только  растянутую во времени - если на старте продаж до 70% покупателей были инвесторами (и в том числе моими читателями), то за последние полтора года резко и существенно выросла доля конечных пользователей.

🔗 Конечно, прямое сравнение двух проектов не очень корректно. Всё-таки в 2021 и в 2024 существенно отличались рыночные условия, экономическая ситуация и внешний фон. Да и проекты разные...

💡 Но всё же кое-что выделить можно:
1️⃣ За последние годы спрос на офисы явно повысился. В 2021-2022 годах не было такого, чтобы объекты полностью раскупали на начальной стадии реализации.
2️⃣ К завершению стройки резко увеличивается количество эндюзеров в объеме продаж, что в теории позволяет инвесторам, вошедшим на старте, спокойненько выйти со своими деньгами и прибылью. На практике, по данным STONE, большое количество инвесторов предпочитают оставаться в проекте и сдавать офисы в аренду.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥4👏3🤔21
😱 Лютейшая распродажа апартаментов от ФСК по их проекту «Движение.Говорово» - лучшая антиреклама компании, во всяком случае для инвесторов - с моей точки зрения.

👀 Представляете вы покупаете апартамент в проекте по ~280 т./м2, а через три месяца застройщик устраивает распродажу со скидкой до 50%.

🚩Вот как это называется? Цензурными словами, желательно.

☝️В общем, стоит 100 раз подумать, прежде чем вообще когда-либо инвестировать в проекты ФСК: завтра они могут устроить распродажу и уничтожить стоимость ваших инвестиций.
💯24👀8🔥6😁31
📑 Жилой Комплекс STONE Rise со ступенчатыми фасадами общей площадью 54 тыс.м2 получил РНС.

📍Место: Москва, Золоторожский вал, вл. 11, стр. 32-34
🚇 3 мин. пешком от ст.м. «Римская» и «Площадь Ильича» 
🛣 3,5 км до Садового кольца, 1,3 км до ТТК

🚩 Вход от ₽19 млн, доступные площади - от 30.1 м2
☑️ Готовность: 2028 год

🏗 Ну и напомню, что на соседнем участке возводится БЦ класса А STONE Римская общей наземной площадью 70 500 м2, из которых офисные помещения занимают 49 500 м2, объекты инфраструктуры 5 500 м2
🔥16👍9👀5🤔2
🏗 Застройщик ФСК в апартаментном комплексе «Движение.Говорово» устроил лютую распродажу. Например, студию 26,95 м2, которая в начале 2025 года стоила ₽8,68 млн (₽322 тыс./м2), стало возможно купить за ₽4,86 млн (₽180 тыс./м2). Скидка составила 44%!

💰 Я посчитал финансовую модель. Она здесь. Расчет достаточно грубый, но +/- реалистичный.

📊 Предпосылки: инвестиции составят ₽7,24 млн (включая ремонт и меблировку ₽2,7 млн), а через 11 лет можно продать за ₽13,3 млн.

📈 Арендная доходность стартует с 7,4% в первый год и вырастает до 10,5% к концу периода владения. Среднегодовая загрузка прогнозируется на уровне 60-70%, с ростом ADR на 10% ежегодно — с ₽3 700 до ₽8 724 к 2034 году.

⚖️ IRR проекта составляет 11%, ROI — 145%. Показатель NPV при ставке дисконтирования 12% отрицательный (-₽502 тыс.), что говорит о том, что даже со скидкой проект находится на грани рентабельности.
👍183🔥2
😱 А теперь посмотрим на печальную судьбу тех инвесторов, которые поверили ФСК и купили студию в «Движение.Говорово» по полной стоимости ₽8,68 млн. Их финансовая модель превратилась в настоящий кошмар!

💰 Я посчитал финансовую модель. Она здесь. Расчет достаточно грубый, но +/- реалистичный.

📉 При покупке без скидки общие инвестиции составляют ₽11,05 млн, а прибыль через 11 лет — всего ₽6,72 млн. IRR проекта упал до жалких 5,5%. ROI составляет лишь 61% за 11 лет. NPV при ставке 12% показывает отрицательные -₽4,31 млн.

☝️В общем, инвесторы в Говорово и в шоке, Воронин на яхте и на Мальте.
🔥9💯4🤔2
🏢 NF Group рапортует! Санкт-Петербургская агломерация переживает настоящую драму — объем инвестиций в участки под жилищное строительство рухнул на 58% до 15,3 млрд рублей в первом полугодии 2025 года. Площадь приобретенных земель сократилась еще сильнее — на 69% до жалких 176 гектаров.

🎭 Прошлый год был золотым веком земельных сделок, когда девелоперы скупали сотни гектаров как одержимые. Dogma хватанула 258 га, GloraX съел 174 га. А теперь? Средняя площадь сделки сжалась в два раза — с 30 до 15 гектаров. Компании больше не гонятся за размерами, а осторожно выбирают лоты с готовыми разрешениями и понятной экономикой.

Единственным ярким событием стала сделка Fizika Development на Матисовом острове — 4,7 га были куплены за 7-8 млрд у «Группы ЛСР». Участки продавались с готовой разрешительной документацией, что позволило уже в апреле запустить продажи в ЖК «Остров Первых».

🧮 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Резкое сокращение земельного банка девелоперов означает неизбежное сжатие предложения новостроек через 3-4 года. Меньше участков сегодня — меньше проектов завтра, а значит, дефицит (ка бы странно сейчас не звучало это слово) может привести к росту цен на жилье.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥63💯2
🏗 Краснодарский застройщик AVA размещает долговые ЦФА!

💰 Объем выпуска - не менее ₽1 млн., не более ₽525 млн.
🗓 Срок обращения - до июля 2026 года
💸 Ставка - 24% годовых

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 Кирпичи лучше
👀 Вижу инвест
🔥9👍3😁3👀2
Коммерция в центре — не всегда про этажи в Москва-Сити.

Есть и компактные варианты с высоким спросом:
Калашный 5 — смарт-офисы от 13,5 млн ₽ в 3 минутах от Кремля.

Формат: от 10 м² + пользование всем этажом (лаунж, кухня, кофе-точка, переговорки).

Ремонт от студии из Дубая, мокрые точки, климат-контроль, доступ 24/7.

💰 Окупаемость от 5,5 лет
💼 Можно сдавать — арендатора найдут
💸 Рассрочка без переплат, первый взнос от 10%

В продаже 13 лотов
Детали, планировки и расчёты — в боте: https://clck.ru/3N2cfv

Реклама ООО «ДАНИЛОВСКИЙ» ИНН 9725095574 erid:2Vtzqwh6mom
🔥62👍1🤔1
Dura lex! Но теперь это закон.

⚖️ Госдума приняла в первом чтении закон о цифровых платформах (маркетплейсах), который вступит в силу с 1 марта 2027 года.

📑 Этот документ прежде всего должен навести порядок во взаимоотношениях между маркетплейсами и тысячами селлеров, обязывая их строго регламентировать в договорах способы расчетов, порядок заключения сделок и зоны ответственности сторон.

📜 Новые правила потребуют от цифровых платформ внедрения механизма досудебного урегулирования споров, а также передачи данных о продавцах в Федеральную налоговую службу. Помимо этого, маркетплейсы обяжут в установленные сроки уведомлять об изменениях условий договора. И многое другое!

📦 Как известно именно бурное развитие E-commerce последние пять лет служило главным драйвером роста для складского сегмента коммерческой недвижимости и стрит-ритейла (в части помещений ПВЗ).

🧐 Возможно, в результате принятия закона и полупустые торговые центры немного оживут. Но это неточно!

✍️ Буду следить за прохождением закона и напишу, как его итоговая формулировка скажется на рынке недвижимости.
👍103👏3
🏦 Ипотека - добро или зло? Лучший кредит в жизни или долговая кабала на 30 лет?

🎥 Тема нового ролика на YouTube канале SimpleEstate не относится напрямую к коммерческой недвижимости, однако неразрывно с ней связана. Разберемся с ипотекой.

🤔 Насколько это выгодно? Стоит ли брать ипотеку? И что на самом деле означает переплата по ипотеке.

📺 Приятного просмотра!


📱 YouTube
📱 VK Видео
🤩 Rutube
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍7🔥5👀1