📮Периодически получаю вопросы следующего содержания: «С чего начать начинающему инвестиционному консультанту (инвест-брокеру)? Как запланировать доходы в среднем и сколько времени нужно чтобы раскачаться как профессионал?»

☝️Итак, вы брокер и хотите активно и системно работать с инвесторами, при посредничестве и консультационной поддержке помогать в покупке (и продаже) инвестиционных продуктов рынка недвижимости.

✅ С чего начать?

1️⃣ База проектов. Сейчас на рынке представлено достаточно большое количество инвестиционных продуктов. Строящиеся офисы, доходная загородная недвижимость, доходные апартаменты, ГАБ в секторе стрит-ритейла, коллективные инвестиции, зарубежная недвижимость и т.д. Это позволяет создать достаточно обширный портфель проектов с разным риск-профилем, подходящий разным инвесторам. Необходимо подписать агентские договоры с компаниями, которые продают инвестиционные проекты.

2️⃣ База инвесторов. Если совсем кратко, то инвесторы рядом с нами: необходимо лишь отделить инвесторов от неинвесторов, определить их риск-профиль и предложить инвестиционные продукты из своей базы. С точки зрения привлечения инвесторов: реклама, построение личного бренда, нетворкинг и т.д.

3️⃣ Повышение экспертности. Инвесторы покупают вашу экспертизу, поэтому чем более информированный и погруженный в отрасль эксперт будет с ними взаимодействовать, тем выше будут результаты советника, инвестиционного консультанта и выше удовлетворенность инвесторов от сотрудничества. Этот момент может быть решен через дополнительное обучение, прежде всего в сфере инвестиционного анализа, но и также продаж, психологии, маркетинга и т.д.

🗓️ Действующим агентам по недвижимости перейти к продаже инвестиционных продуктов намного проще, чем людям без опыта. Если уже есть компетенции в сфере купли-продажи недвижимости, то переход может занять менее полугода и даже быстрее - я знаком с такими кейсами.

👉 Если тема интересна, ставьте 🔥, напишу ещё.

#советникинвестора

Краудлендинг: микро-рынок с маленькими бедками

💰 Краудлендинг - это когда частные инвесторы через специализированные платформы кредитуют малый и средний бизнес (в том числе девелоперов недвижимости) под высокие проценты. Деньги в рамках краудлендинга получают компании, которым банки часто отказывают в кредитах.

📉 Майские данные показали сложное положение отрасли: объемы выдач снизились до ₽1,75 млрд рублей - до уровня мая 2023 года (₽1,77 млрд). Это падение на 20% за месяц с апрельских ₽1,98 млрд и на 30% к маю 2024 года (₽2,5 млрд). Количество активных инвесторов сократилось с 60 тысяч до 37 тысяч человек. Рынок буквально тает на глазах.

🔍 На рынке краудлендинга работают десятки платформ, которые делят по сути мизерные деньги, достаточно сравнить сектор с другими рынками. Месячный объем краудлендинга в 1,75 млрд рублей - это меньше, чем один средний выпуск облигаций застройщика вроде «Брусники» или «Легенды». Рынок корпоративных облигаций оценивается в десятки и сотни миллиардов рублей, депозиты, ПИФЫ и даже ЗПИФы недвижимости - в триллионы, а весь краудфандинг за год с трудом набирает 20-30 млрд. Это статистическая погрешность на фоне других финансовых инструментов.

⚠️ При ключевой ставке в 20% на краудплатформы идут только самые отчаянные заемщики, готовые платить 30-35% годовых. Банки им уже отказали - остается только краудфандинг. Просроченная задолженность краудлендинга подскочила с 9,9% до 15,3%, и это еще не предел. Платформы вынуждены ужесточать скоринг (оценку заемщиков), но это уже похоже на латание дыр в тонущем корабле.

💸 Судя по оттоку, инвесторы массово разочаровались в «легких деньгах» на краудлендинге. Многие пришли за обещанными >30% годовых, но получили дефолты и потери основного долга. Когда банковские депозиты или облигации дают 17-25%, дополнительные 5-10-15% с огромным риском потерять все выглядят неразумно. Логичный результат - бегство капитала и сжатие рынка.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Краудлендинг агрессивно рекламируют как альтернативу инвестициям в недвижимость. Увы, текущая ситуация показывает «истинное лицо» этого инструмента: крайне неустойчивый, зависящий от макроэкономики сегмент с непредсказуемыми рисками.

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Краудлендинг = лотерея
👀 Кирпичи лучше, душевнее

Июнь на вторичке: +7% к маю, но -8% к прошлому году

После традиционного проседания в мае рынок вторичной недвижимости в июне подрос почти во всех регионах:
— Рост на 7% по РФ — зарегистрировано 125 тысяч ДКП против 117 тысяч в мае
— В годовой динамике — снижение на 8% (в июне 2024 было 135,4 тыс. сделок)

Но стоит отметить, что откат действительно небольшой с учетом текущей экономической ситуации в стране при высокой ключевой ставке. Позитивно на рынок влияет улучшение условий по ипотечным программам, а также небольшая коррекция цен на вторичную недвижимость.

Наибольший прирост продаж по регионам произошел:
— в Курской области: +24% к маю (1,2 тыс. сделок)
— в Приморском крае: +23% (1,8 тыс.)

🏦 Ипотека на вторичке:

Доля сделок с ипотекой осталась на майском уровне — 27%. А начала года рост на 10 п.п. (в январе было 17%)

Лидеры по доле ипотеки:
— Республика Саха: 59%
— ХМАО: 46%
— Курская область: 48%
(влияют дальневосточная ипотека и льготные программы)

🏆 Топ-3 региона по числу сделок:

Москва — 8,5 тыс. (+11% к маю, -2% к июню 2024)
Московская область — 7,3 тыс. (0% к маю, -8% к июню 2024)
Санкт-Петербург — 5,6 тыс. (+6% к маю, -8% к июню 2024)

Делитесь статистикой с коллегами, скоро еще расскажу об итогах первого полугодия)

Реклама. Рекламодатель: ООО «КЕХ еКоммерц» ИНН: 7710668349. 12+ erid: 2SDnjeBPDAV

🤔 Недавно у меня был интересный разговор со своим студентом и действующим консультантом, оперирующим на рынке недвижимости ОАЭ и Омана, о брокерских комиссиях в недвижимости. Его позиция была такой: если застройщик платит 10% комиссии, значит проект рискованный для покупателя и репутации брокера.

🏗Условный застройщик с индийскими или афганскими корнями, еле-еле строящий дома и обещающий нереальную гарантированную доходность, высокий ROI и т.д., действительно может заманивать брокеров (и их клиентов) высокими комиссиями именно по причине повышенных рисков.

🏢 Я не отрицаю справедливость этого взгляда, но всё же моя позиция отличалась: реальность сложнее. Вообще касается не только ОАЭ, но коли уж мы про этот рынок, то и пример оттуда. Есть такой девелопер Orange Group - компания с русскими корнями, которая работает на рынке недвижимости Дубая. В моем недавнем эфире их представитель рассказала о готовом проекте izzzi.life▫️Mint в районе JVC. Это уже готовый апартаментный комплекс, доходные арендные апартаменты. Так вот сейчас они платят комиссию брокерам до 10%. Ещё раз: это готовый продукт в сложившемся районе, не какая-то noname стройка на пустыре. Просто пример - не реклама!

💰 Высокие комиссии могут означать совсем другое - проект достроен и девелопер хочет реинвестировать деньги в новые объекты, нужно возвращать проектное финансирование или есть срочная потребность в ликвидности. В таких случаях застройщик может повышать комиссии брокерам, хоть даже до 10%. И одновременно давать скидки покупателям - лишь бы быстрее продать готовое жилье.

✅ Не размер комиссии должен быть красным флагом, а отсутствие прозрачности, нереальные обещания и непонятная репутация застройщика. Хорошие проекты в определенный момент тоже могут платить хорошие комиссии, вопрос в том, как их найти и правильно оценить!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Что думаете, я прав?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Не всё так однозначно...