Затоваривание новостройками: уже реальность?

🏠 Портал «EPЗ.PФ» пугает рисками избыточного предложения на рынке новостроек в 33 регионах России. По данным аналитиков, в 50 субъектах страны темпы продаж отстают от ввода новых проектов.

🔴 Критическая зона риска включает пять регионов: Орловская, Пензенская, Челябинская области, Красноярский край и Карачаево-Черкесия демонстрируют наиболее серьёзное отставание продаж от предложения. В этих регионах застройщики уже фиксируют снижение цен на первичное жильё.

🟡 Высокие риски затронули 28 регионов: среди них Краснодарский край, Ставропольский край, Дагестан, Свердловская и Ленинградская области, Крым. Здесь конкуренция между девелоперами заметно усилилась, а покупатели получили больше возможностей для выбора и торга.

🟢 Умеренная ситуация сложилась в ключевых регионах: Московская область, Приморский край и Санкт-Петербург пока демонстрируют средний уровень риска.

🔋И только Вологодская область показывает минимальные риски затоваривания (но мы туда не поедем - там не наливают).

👍 Это начало
🔥 Это конец
👀 Верю в дефицит

🏗 Застройщик ДАРС-Девелопмент (жильё и коммерческая недвижимость в Ульяновске, Уфе и Хабаровске) размещает новый выпуск своих ЦФА на СПБ-Бирже.

Детали:
💰Объём: 0,5 млрд руб.
💵 Доходность: 26,25% годовых
🪙 Цена ЦФА: 1000 руб.
🗓Срок погашения - декабрь 2025
🗳Выплата купона ежемесячно.

⚠️ Не реклама, не инвест.рекомендация

🔥Анонсирован STONE Ходынка 4️⃣

🏗 Девелопер STONE подтвердил планы строительства бизнес-центра STONE Ходынка 4️⃣ вблизи станции метро «ЦСКА». Адрес: г.Москва , Ходынский бульвар.

🏢Бизнес-центр STONE Ходынка 4️⃣ площадью 160 000 м2 станет логичным продолжением ансамбля STONE Ходынка 1️⃣, 2️⃣ и 3️⃣.

☝️Архитектурная концепция предполагает создание L-образного высотного здания. В общем, STONE такими темпами точно будет доминировать над районом!

🏁 Ждём старт продаж!

🏨 Банк ДOM.PФ планирует масштабно внедрить проектное финансирование для апарт-комплексов гостиничного типа по аналогии с жилищным строительством — с использованием эскроу-счетов и возможностью снижения ставки при их наполнении.

🔍 Александр Аксаков, старший вице-президент банка (и, кстати, сын того самого Анатолия Аксакова из Госдумы, который славится критикой застройщиков и регулярно проваливающимися прогнозами), рассказал на ПМЭФ, что текущее законодательство уже позволяет проводить такие сделки. «В настоящее время мы рассматриваем больше десятка таких проектов, первый кредит по такой схеме был выдан еще в 2023 году», — пояснил сын депутата.

💼 Для розничных покупателей лоты будут продаваться только при условии заключения договора обратной аренды с отельным оператором, который после ввода объекта будет управлять номерным фондом. Банк ставит два обязательных требования: гостиницей должен управлять квалифицированный отельный оператор, а сам объект обязан пройти классификацию по системе «звёздности».

🌴 Эта инициатива, по всей видимости, прежде всего касается апартаментов в курортных регионах России и туристических центров, и в меньшей степени относится к столице - Москве, где апартаменты фактически запрещают как класс недвижимости (и даже гостиничные!🤬).

✔️Защита средств через эскроу-счета снизит риски инвесторов, а стандартизация требований к отельным операторам потенциально повысит качество управления.

🤔 Младший нас похоже больше радует, чем старший. Что думаете о новом подходе банка?

👍 Хорошая тема.
🔥 Банкиры опять нашли на чем заработать!
👀 Обязаловка это плохо...

Пока я залезаю вам на шею - подержите мою ответственность

🧐Вчера услышал очень типичную историю от студентов моей программы Продажи Инвестиционной Недвижимости. Инвестор купил коммерческое помещение, из которого через некоторое время ушел арендатор. Теперь он обвиняет брокеров в том, что те «продали что-то не то». При этом продолжает искать новые объекты через тех же брокеров, но всю ответственность за свои решения пытается переложить с себя на них.

💰 В российской практике брокеру платит продавец, а не покупатель. Это сложившееся правило рынка. Инвестор не платил комиссию брокеру, значит, брокер работает на продавца. Это не секрет и не подвох - это логичная схема работы. Если вы хотите, чтобы брокер работал на вас, оплачивайте его услуги.

🤝 Основная задача брокера - соединить покупателя и продавца, выступить медиатором сделки. Да, хороший брокер поможет разобраться в объекте и рынке, ответит на базовые вопросы, проконсультирует и поделится информацией. Но брокер вообще не может и не обязан проводить глубокий анализ инвестиционной привлекательности проекта, делать due diligence и не несет ответственность за будущую доходность объекта.

🔍 Когда покупается коммерческая недвижимость, профессиональный инвестор заказывает Due diligence, комплексную проверку: юридическую, техническую, специальную, делает сам или заказывает финансовую модель. Это всё отдельные разные услуги, которые стоят денег. Если инвестор экономит на этом этапе и полагается только на устное мнение брокера, риски ложатся на него самого. Ожидать от брокера профессионального due diligence, да еще и бесплатно - это просто уму непостижимо!

⚠️ Фраза «вы же мне это продали» - классическая попытка переложить ответственность. Инвестор сам принимает решение о покупке. Бесплатный совет брокера - это информация к размышлению. Но окончательное решение и ответственность за него всегда остаются за тем, кто вкладывает деньги.

💡 Главный помощник инвестора - сам инвестор. Профессиональный подход к инвестициям предполагает понимание рынка, правильный выбор команды экспертов и готовность платить за качественные услуги. За качественную экспертизу нужно платить, ответственность за решения лежит на самих инвестораx, а брокер работает на того, кто ему платит.

Ну это же всё очевидно, разве нет?
👍 Да
🔥 Нет

🤔 Многие люди уверены, что в мире существуют закрытые клубы, тайные общества, секретные чаты, где только избранные могут получать инсайты о том, как разбогатеть. Что есть какая-то информация из этой сферы, которую специально скрывают от простых смертных. Заговор!

🤷‍♂️ Увы, проблема не в том, что кто-то от кого-то что-то скрывает. Проблема в том, что большинство людей не готовы приложить даже минимальные усилия для получения информации. А она (информация о том, как разбогатеть или как правильно инвестировать) - открыта и распространяется свободно - ну окей, иногда за небольшую плату.

📖 Расскажу свою историю. В возрасте 22-23 лет меня безумно интересовала тема инвестиционных трастов недвижимости (REITs). Я прочитал всё по этой теме, хотя информации на русском языке практически не было. Единственным источником данных стал американский интернет-журнал Real Estate Portfolio, который издавала ассоциация NAREIT, объединяющая эти фонды в США.

📚 Я начал с простого - читал этот журнал. Хотя, май инглиш (до сих пор) изн'т гуд энаф. Постепенно в статьях стали появляться более глубокие материалы о том, как построены бизнес-процессы, как происходит управление капиталами в таких фондах, какие проблемы возникают, какие стратегии используются и т.д. Упоминались специализированные книги по управлению фондами и портфелями недвижимости, которые я заказывал в интернет-магазине Amazon с доставкой в Россию. Я всего лишь очень хотел разобраться.

💡 Вот в чём настоящая проблема. Никто ничего ни от кого не скрывает. Просто это требует работы. Требует времени. Требует усилий, которые большинство прикладывать не готово. К сожалению. Хотите понять, как работают финансовые рынки? Хотите разобраться в инвестициях? Интересуют технологии? Придется попотеть, погрызть гранит и потратить месяцы / годы на изучение того, что вас интересует.

🙄 Но это же скучновато и сложновато, правда? Проще поверить в то, что где-то есть закрытый тайный клуб в формате ложи, где всё рассказывают, но избранным. Потому что сильные мира сего не хотят, чтобы все ЭТО знали и специально скрывают «настоящие» рецепты успеха. Рептилоиды, иллюминаты, масоны. А может просто кто-то ленивая попа?

🚦5 признаков неэффективного управления инвестиционным портфелем недвижимости

🚨Владельцы нескольких проектов в недвижимости часто теряют часть потенциальной доходности из-за отсутствия системного подхода.

🔍 Признак №1: Отсутствие консолидации денежных потоков
💸 Рассматриваете каждый объект как отдельный проект? Вы упускаете важные взаимосвязи! При комплексном подходе портфель анализируется как единый организм с общим денежным потоком. При таком анализе часто выясняется, что общая эффективность портфеля значительно отличается от средней доходности отдельных объектов.

🔍 Признак №2: Недооценка скрытых корреляций между объектами
🧩 Кажется логичным, что квартира в Москве, коммерческое помещение в Петербурге и апартаменты в Сочи представляют собой диверсифицированный портфель? На самом деле стоит обратить внимание не только на географию, но и на глубинные факторы, влияющие на доходность. Нередко объекты из разных сегментов рынка реагируют на некоторые изменения рынка практически одинаково.

🔍 Признак №3: Отсутствие системы раннего выявления рисков
🔥 Узнаёте о проблеме с объектом только когда она уже критична? Эффективный подход включает систему мониторинга с контрольными точками для каждого показателя. Матрица рисков помогает выявлять потенциальные проблемы до того, как они начинают влиять на доходность всего портфеля.


🔍 Признак №4: Нерегулярный план-факторный анализ
📋 Составили финансовую модель до приобретения проекта, купили его и забыли? План-факторный анализ позволяет исследовать причины отклонений от плана. Регулярное сравнение планируемых и фактических показателей дает информацию для своевременной корректировки стратегии управления.

🔍 Признак №5: Отсутствие единой долгосрочной стратегии
🎲 Приобретаете объекты, когда появляется интересное предложение? Системный подход предполагает иную последовательность: сначала формируется целевая модель портфеля с заданными параметрами риска и доходности, а затем подбираются объекты, соответствующие этой модели.

👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Непонятно, но интересно
👀 Не всё так однозначно...

⚠️ Чуть не пропустил! Девелопер STONE вывел в продажу ритейл офисного квартала STONE Мневники

📍Место: 7 мин. от метро «Терехово», на берегу реки

💸 В продаже 33 лота от 36 м2, минимальный бюджет от ₽32.2 млн. ПВ 20% по беспроцентной рассрочке до конца стройки.

⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹street-retail с потолками до 4,7 м
🔹клиентские офисы от 40 м2
🔹два помещения под ресторан - 214 м2 и 284 м2

🛍 Торговые помещения в бизнес-центрах - особая категория коммерческой недвижимости, имеющая свои преимущества, выраженные в наличии двойного трафика за счёт сотрудников и посетителей офисных зданий (порядка 7 тыс. резидентов делового комплекса), а также жителей района (20 тыс. чел. к 2030 году).

⚡️ На старте продаж раскупаются самые лучшие с точки зрения трафика и конфигурации торговые помещения. Основная стратегия - сдача объекта в аренду, размещение собственного бизнеса.

#стартпродаж

💸 «Самолёт» как-то затихорился в последнее время - кроме новости о том, что они придумали «инвестиционные квартиры» ничего нового. Когда продажа за ₽1 государству, банкротство ну или хотя бы дефолт по облигациям? Это шутка, конечно.

🏗 В общем, «Самолёт» готовится в июне размещать очередные облигации.

💰 Объем выпуска - ₽5 млрд.
🗓 Срок обращения - 3 года
💸 Ориентир по купону - 24,50%, но могут снизить в процессе размещения.

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету.
🔥 Не надо брать!
👀 Уже имею «Самолёт» или они меня...

🚫 Дубай больше не доверяет доверенностям

🏠 Власти Дубая ввели новые правила для зарубежных инвесторов, продающих недвижимость в эмирате. Теперь все расчёты должны проходить исключительно через банковские счета владельцев недвижимости, указанных в документах о праве собственности.

💳 Раньше инвесторы могли оформлять доверенности на третьих лиц — обычно родственников или доверенных агентов — которые в том числе получали право на получение платежей от покупателей. Это существенно упрощало процесс для тех, кто физически находился за пределами ОАЭ.

🔒 Теперь эта практика запрещена: все платежи должны осуществляться на имя продавца, как указано в свидетельстве о праве собственности».

☝️Власти эмирата стремятся повысить прозрачность сделок и исключить возможность использования «подставных» лиц в расчётах. Доверенные лица по-прежнему могут представлять интересы продавца в переговорах и оформлении документов, но получать деньги — только сам собственник.

💰 Для зарубежных инвесторов это означает необходимость открывать банковские счета в ОАЭ или лично контролировать процесс получения средств от продажи.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Тем, кто рассматривает покупку недвижимости в Дубае с целью перепродажи, стоит заранее планировать открытие банковского счёта в ОАЭ.

📊 Вакансия (Vacancy Rate) - это процент незанятых площадей в объекте недвижимости. Заполняемость (Occupancy Rate) - это процент занятых площадей. По сути, это зеркальные показатели: если вакансия 10%, то заполняемость 90%.

🧮 Формулы простые:
🔸Vacancy Rate = (Незанятая арендопригодная площадь / Арендопригодная площадь) × 100%
🔸Occupancy Rate = (Занятая арендопригодная площадь / Арендопригодная площадь) × 100%

🏬 Например, в торговом центре арендопригодная площадь 10 000 м², из которых сдано 8 500 м². Заполняемость составляет 85%, а вакансия 15%.

💰 Эти показатели критически важны для оценки доходности объекта. Высокая вакансия означает потерю арендного дохода, а постоянно низкая заполняемость может сигнализировать о проблемах с локацией, управлением или позиционированием объекта.

☝️НО! 100% заполняемость не всегда хорошо. Иногда это может означать, что арендные ставки занижены. А иногда собственники заключают краткосрочные договоры с более низкими ставками просто для повышения заполняемости перед продажей.

🎯 При анализе показателей вакансии /заполняемости обязательно нужно изучать не только текущие показатели, но и динамику за последние 2-3 года. Растущая вакансия может указывать на системные проблемы, а стабильно высокая заполняемость - на качественное управление.

#ликбез

💊 Аптека: интересный ГАБ или рискованная инвестиция?

📈 Аптечный рынок России в начале 2025 года продолжает демонстрировать стабильный рост. По итогам 1 квартала 2025 года объем рынка составил 553 млрд руб., что на 8,4% выше показателей аналогичного периода 2024 года.

📊 На фоне общей динамики рынка важно отметить успешное развитие нишевых игроков, которые активно расширяют присутствие в высокотрафиковых локациях. Такие сети как «Аптеки Столички», «Аптечные бутики A.V.E.» и «Аптека Ваша №1» делают ставку на специализированные форматы, удобное расположение и высокий уровень сервиса, что позволяет им успешно конкурировать даже с крупными федеральными сетями с тысячами точек по всей России. Крупнейшие игроки аптечной розницы страны по данным на июнь 2025 года - сети «Апрель» с 8857 аптеками, «Ригла» с 5727 аптеками, «Имплозия» с 5927 аптеками.

🏪 Количество аптек в России стабилизировалось на уровне около 81,35 тыс. точек, что незначительно больше, чем в начале 2025 года (+625 точек). При этом основной прирост наблюдается именно в сегменте нишевых сетей, которые занимают стратегически важные локации с высоким пешеходным трафиком.

🔎 Для инвестора, рассматривающего вложения в готовый арендный бизнес, помещения с аптеками представляют определенный интерес. Проанализируем их сильные и слабые стороны, а также возможности и угрозы, чтобы оценить потенциал и риски таких инвестиций.

Сильные стороны:
🔸Стабильный спрос на продукцию: аптеки продают товары первой необходимости, что обеспечивает постоянный поток клиентов даже в кризисные периоды.
🔸Надежный арендатор: аптечные сети - это крупные компании, способные обеспечить долгосрочную и стабильную аренду.
🔸Невысокая чувствительность к сезонности: аптечные услуги востребованы круглый год, без выраженных колебаний спроса.
🔸Рост фармацевтического рынка: С ростом потребности в медицинских препаратах аптечный бизнес продолжает укрепляться, что делает аптеки еще более надежными арендаторами.

Слабые стороны:
🔹Жесткое регулирование:
Аптеки обязаны соблюдать строгие правила, что может повлиять на выбор помещений.
🔹Местоположение имеет решающее значение:
Для аптек важно находиться в местах с оживленным трафиком - рядом с жилыми кварталами, поликлиниками или торговыми центрами.
🔹Продажа лекарств через интернет с использованием аптек как ПВЗ (пунктов выдачи заказов) уменьшает необходимость в больших торговых площадях, что приводит к уменьшению формата.

Возможности:
🔸Универсальные арендаторы: аптеки могут предлагать не только лекарства, но и косметику и медицинские товары.
🔸Стабильность даже в кризисы: в условиях экономической нестабильности или пандемий аптеки остаются востребованными и продолжают работу даже в период локдаунов.

Угрозы:
🔹Рост конкуренции: увеличение числа аптек в локации развитие онлайн-аптек может снизить посещаемость конкретного арендатора.

💡Итог: на рынке ГАБ присутствуют помещения с аптеками. Один из актуальных примеров – объект на выходе из метро «Орехово» с арендатором «Аптека Ваша №1» площадью 36,5 м2 с ГАП ₽5,28 млн, сданное в аренду на 5 лет с индексацией 7%. за ₽55,44 млн.

⚠️ Как и всегда инвестировать в такие проекты можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.