This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🫣 Пока вы там пальцем в телефоне тыкаете, в столичном регионе сформировался острый дефицит мощностей центров обработки данных — свободных мест на стойках практически не осталось. При этом спрос растёт экспоненциально, особенно на инфраструктуру под искусственный интеллект, что уже привело к росту арендных ставок более чем на 30% за год.
🏗 Новые объекты вводятся крайне медленно из-за высоких процентных ставок, длительных сроков строительства и сложностей с подключением к энергосетям. Основной ввод крупных дата-центров в Москве ожидается только в 2026–2027 годах, что создаёт структурный дисбаланс между спросом и предложением.
💼 Компании всё чаще выбирают между дефицитом готовых решений и строительством собственной IT-инфраструктуры. Коллеги из NF Group заметили, что это поддерживает тренд на развитие корпоративных дата-центров и открывает новые ниши для девелоперов и инвесторов.
🔍 Чего-то не слышно об анонсах девелоперов по новым ЦОДам, а ведь - это тема! Девелоперы, способные решить проблемы с энергообеспечением и получить разрешения на строительство дата-центров, могут рассчитывать на повышенную доходность в условиях ограниченного предложения и растущего спроса.
💵 Ну а частным инвесторам советую обращать внимание на проекты в недвижимости, связанные с ЦОД - если появится на рынке что-то такое, в виде ЗПИФ, например, стоит прикупить!
👍 Вижу инвест.
🔥 Явное вздутие ИИ пузыря!
👀 Однушка у метро лучше...
🏗 Новые объекты вводятся крайне медленно из-за высоких процентных ставок, длительных сроков строительства и сложностей с подключением к энергосетям. Основной ввод крупных дата-центров в Москве ожидается только в 2026–2027 годах, что создаёт структурный дисбаланс между спросом и предложением.
💼 Компании всё чаще выбирают между дефицитом готовых решений и строительством собственной IT-инфраструктуры. Коллеги из NF Group заметили, что это поддерживает тренд на развитие корпоративных дата-центров и открывает новые ниши для девелоперов и инвесторов.
🔍 Чего-то не слышно об анонсах девелоперов по новым ЦОДам, а ведь - это тема! Девелоперы, способные решить проблемы с энергообеспечением и получить разрешения на строительство дата-центров, могут рассчитывать на повышенную доходность в условиях ограниченного предложения и растущего спроса.
💵 Ну а частным инвесторам советую обращать внимание на проекты в недвижимости, связанные с ЦОД - если появится на рынке что-то такое, в виде ЗПИФ, например, стоит прикупить!
👍 Вижу инвест.
🔥 Явное вздутие ИИ пузыря!
👀 Однушка у метро лучше...
🏗 Застройщик DAR («Бэсткон») объявил старт продаж жилого комплекса бизнес-класса Solos, расположенного по адресу: Москва, Сокольнический вал, 2А (20+ мин.пеш. от ст.м. «Сокольники» или «Рижская»)
📌 Место: недалеко от Сокольнического парка, но на ТТК, недалеко ж/д пути. Для любителей движухи и прогулок в парке - вполне ок.
💵📐 Цены и планировки: по плану застройщика стоимость квартир без отделки при условии полной оплаты:
☪️ от ₽14,1 млн. за 31 м² или ₽455 т./м²
1️⃣ от ₽14,1 млн. за 31 м² или ₽455 т./м²
2️⃣ от ₽23,1 млн. за 53 м² или ₽436 т./м²
3️⃣ от ₽35,8 млн. за 82 м² или ₽437 т./м²
4️⃣ от ₽58,1 млн. за 110 м² или ₽528 т./м²
🤗 По моим данным, застройщик готов к диалогу по скидкам.
🏢 Проект: две башни высотой 41 и 49 этажей, соединенные стилобатом, плюс два 25-эт. реновационных корпуса. Всего 1243 квартиры, из них более двух третей - студии и однокомнатные. Высота потолков 3,2 м на типовых этажах. Передача ключей: ноябрь 2029 года. Вот в это не очень-то верится, учитывая прошлые кейсы «Бэсткон».
⭕️ Окружение: относительно рядом находится ЖК STONE Sokolniki (бизнес-класс, сдача 2027) с ценами около ₽460 т./м². И в общем-то, всё! В Сокольниках особо ничего нет на первичке. Есть правда ещё апарты, но вы же понимаете - это другое.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Вижу инвест
👍 Опять оверпрайс
👀 Не верю, что сдадут вовремя...
📌 Место: недалеко от Сокольнического парка, но на ТТК, недалеко ж/д пути. Для любителей движухи и прогулок в парке - вполне ок.
💵📐 Цены и планировки: по плану застройщика стоимость квартир без отделки при условии полной оплаты:
☪️ от ₽14,1 млн. за 31 м² или ₽455 т./м²
1️⃣ от ₽14,1 млн. за 31 м² или ₽455 т./м²
2️⃣ от ₽23,1 млн. за 53 м² или ₽436 т./м²
3️⃣ от ₽35,8 млн. за 82 м² или ₽437 т./м²
4️⃣ от ₽58,1 млн. за 110 м² или ₽528 т./м²
🤗 По моим данным, застройщик готов к диалогу по скидкам.
🏢 Проект: две башни высотой 41 и 49 этажей, соединенные стилобатом, плюс два 25-эт. реновационных корпуса. Всего 1243 квартиры, из них более двух третей - студии и однокомнатные. Высота потолков 3,2 м на типовых этажах. Передача ключей: ноябрь 2029 года. Вот в это не очень-то верится, учитывая прошлые кейсы «Бэсткон».
⭕️ Окружение: относительно рядом находится ЖК STONE Sokolniki (бизнес-класс, сдача 2027) с ценами около ₽460 т./м². И в общем-то, всё! В Сокольниках особо ничего нет на первичке. Есть правда ещё апарты, но вы же понимаете - это другое.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Вижу инвест
👍 Опять оверпрайс
👀 Не верю, что сдадут вовремя...
🌾 Поиграем в лэнд-девелопера.
🔍 Итак, вы - девелопер, ищущий интересные проекты на рынке загородной недвижимости.
🔬 И вот вы нашли - на продажу выставлен участок:
🔸 Земельный участок 8 га в 30 км от крупного города
🔸 Категория: земли сельхозназначения (перевод возможен, у вас есть опыт)
🔸 Хорошая транспортная доступность, коммуникации
🔸 Окружение: коттеджные поселки, небольшие сельхоз. производства, склады
🔸 Цена покупки участка: 24 млн (это ж почти даром!)
📊 Вы рассуждаете о следующих сценариях best use (лучшего и наиболее эффективного использования):
1️⃣ Коттеджный поселок:
🔹 Смена категории + проектирование: 12 месяцев
🔹 Согласования, инфраструктура и благоустройство: 32 млн
🔹 16 участков по 0,4 га каждый
🔹 Средняя цена участка: 3.8 млн
🔹 Период продаж: 2 года
2️⃣ Современный тепличный комплекс:
🔸 Получение разрешений: 8 месяцев
🔸 Согласования, строительство теплиц и оборудование: 18 млн
🔸 ЧОД (NOI): 650 тыс./мес
🔸 Продажа готового бизнеса через 3 года за 72 млн
3️⃣ Складской комплекс:
🔹 Смена категории + строительство: 16 месяцев
🔹 Согласования, строительство: 45 млн
🔹 Площадь складов: 6000 м²
🔹 NOI: 950 тыс./мес
🔹 Exit cap rate: 11%
4️⃣ Эко-курорт (глэмпинг + SPA):
🔸 Согласования, строительство: 10 месяцев
🔸 Согласования, инвестиции в развитие: 28 млн
🔸 Летний доход: 580 тыс./мес (6 месяцев)
🔸 Зимний доход: 150 тыс./мес (6 месяцев)
🔸 Продажа бизнеса через 4 года за 68 млн
❓ Какой сценарий самый эффективный по показателям прибыли и ROI?
🏘️ Коттеджи
🌱 Теплицы
📦 Склады
🏕️ Эко-курорт
⏰ Правильный ответ опубликую скоро.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🧮 Решение задачи про best use
1️⃣ Расчет для коттеджного поселка:
🔸 Инвестиции: 24 млн + 32 млн = 56 млн
🔸 Выручка: 16 участков × 3.8 млн = 60.8 млн
🔸 Прибыль: 60.8 - 56 = 4.8 млн
🔸 Срок: 12 + 24 = 36 месяцев
🔸 ROI: 8.6%
2️⃣ Расчет для теплиц:
🔸 Инвестиции: 24 млн + 18 млн = 42 млн
🔸 Операционная прибыль за 3 года: 650 тыс × 36 мес = 23.4 млн
🔸 Продажа бизнеса: 72 млн
🔸 Общий доход: 23.4 + 72 = 95.4 млн
🔸 Прибыль: 95.4 - 42 = 53.4 млн
🔸 Срок: 8 + 36 = 44 месяца
🔸 ROI: 127.1%
3️⃣ Расчет для складского комплекса:
🔸 Инвестиции: 24 млн + 45 млн = 69 млн
🔸 Годовой NOI: 950 тыс × 12 = 11.4 млн
🔸 Стоимость на выходе: 11.4 млн / 11% = 103.6 млн
🔸 Прибыль: 103.6 - 69 = 34.6 млн
🔸 Срок: 16 месяцев
🔸 ROI: 50.1%
4️⃣ Расчет для рекреационного проекта:
🔸 Инвестиции: 24 млн + 28 млн = 52 млн
🔸 Годовая прибыль: (580 тыс × 6) + (150 тыс × 6) = 4.38 млн
🔸 Операционная прибыль за 4 года: 4.38 × 4 = 17.5 млн
🔸 Продажа: 68 млн
🔸 Общий доход: 17.5 + 68 = 85.5 млн
🔸 Прибыль: 85.5 - 52 = 33.5 млн
🔸 Срок: 10 + 48 = 58 месяцев
🔸 ROI: 64.4%
💡 Для более точного анализа необходимо построить финансовую модель с денежными потоками, чтобы рассчитать показатели IRR и NPV для каждого сценария.
Это позволит учесть:
- Период простоя во время реализации сценариев
- Стоимость финансирования
- Временную стоимость денег
✅ Правильный ответ на основе экспресс-расчетов:
🌱 Тепличное хозяйство!
😳 Почему:
🔹 Наибольшая абсолютная прибыль (53.4 млн)
🔹 Максимальный ROI (127.1%)
🔹 Стабильный денежный поток во время эксплуатации
🔌 Ну и напомню, что профессиональному Анализу Best Use обучают здесь (осталось всего7️⃣ мест!)
1️⃣ Расчет для коттеджного поселка:
🔸 Инвестиции: 24 млн + 32 млн = 56 млн
🔸 Выручка: 16 участков × 3.8 млн = 60.8 млн
🔸 Прибыль: 60.8 - 56 = 4.8 млн
🔸 Срок: 12 + 24 = 36 месяцев
🔸 ROI: 8.6%
2️⃣ Расчет для теплиц:
🔸 Инвестиции: 24 млн + 18 млн = 42 млн
🔸 Операционная прибыль за 3 года: 650 тыс × 36 мес = 23.4 млн
🔸 Продажа бизнеса: 72 млн
🔸 Общий доход: 23.4 + 72 = 95.4 млн
🔸 Прибыль: 95.4 - 42 = 53.4 млн
🔸 Срок: 8 + 36 = 44 месяца
🔸 ROI: 127.1%
3️⃣ Расчет для складского комплекса:
🔸 Инвестиции: 24 млн + 45 млн = 69 млн
🔸 Годовой NOI: 950 тыс × 12 = 11.4 млн
🔸 Стоимость на выходе: 11.4 млн / 11% = 103.6 млн
🔸 Прибыль: 103.6 - 69 = 34.6 млн
🔸 Срок: 16 месяцев
🔸 ROI: 50.1%
4️⃣ Расчет для рекреационного проекта:
🔸 Инвестиции: 24 млн + 28 млн = 52 млн
🔸 Годовая прибыль: (580 тыс × 6) + (150 тыс × 6) = 4.38 млн
🔸 Операционная прибыль за 4 года: 4.38 × 4 = 17.5 млн
🔸 Продажа: 68 млн
🔸 Общий доход: 17.5 + 68 = 85.5 млн
🔸 Прибыль: 85.5 - 52 = 33.5 млн
🔸 Срок: 10 + 48 = 58 месяцев
🔸 ROI: 64.4%
💡 Для более точного анализа необходимо построить финансовую модель с денежными потоками, чтобы рассчитать показатели IRR и NPV для каждого сценария.
Это позволит учесть:
- Период простоя во время реализации сценариев
- Стоимость финансирования
- Временную стоимость денег
✅ Правильный ответ на основе экспресс-расчетов:
🌱 Тепличное хозяйство!
😳 Почему:
🔹 Наибольшая абсолютная прибыль (53.4 млн)
🔹 Максимальный ROI (127.1%)
🔹 Стабильный денежный поток во время эксплуатации
🔌 Ну и напомню, что профессиональному Анализу Best Use обучают здесь (осталось всего
Демпинг: опасность или возможность?
💰 Демпинг - это продажа товаров или услуг по ценам ниже себестоимости или значительно ниже рыночных. В недвижимости такое встречается не так редко, как может показаться: объект выставляется на X% дешевле аналогов, и сразу привлекает внимание охотников за выгодными сделками.
🧠 Интересно, что демпинг бывает двух видов. Сознательный демпинг - это стратегия, которой компания следует с определенной целью: захватить долю рынка, вытеснить конкурентов или просто быстро привлечь клиентов.
❌ Бессознательный демпинг - это когда продавец или девелопер просто ошибся в оценке рынка и своего продукта. Например, маркетологи неправильно рассчитали позиционирование объекта или не учли какие-то ценообразующие факторы. По сути, это ситуация, когда продавец не понимает, что его товар стоит дороже, и сам себя обкрадывает.
🤔 Что делать инвестору, который обнаружил объект по цене ниже своих представлений о рынке? С одной стороны, есть шанс отлично заработать, купив актив ниже рыночной стоимости. С другой - низкая цена может отражать скрытые проблемы (качество, проблемы с документами и т.д.)? И вообще стоит разобраться, не являются ли представления инвестора о справедливой оценке рынка глубоко ошибочными...
🔍 Прежде чем бросаться на «выгодное предложение», стоит внимательно изучить ситуацию. Проверьте репутацию продавца, историю объекта, проведите независимую оценку и постарайтесь понять истинные причины демпинга.
🎯 В конечном счете, решение за вами, но правило «бесплатный сыр бывает только в мышеловке» никто не отменял. Впрочем, чудеса случаются и здесь уже лучше не тормозить!
👍 Мне удалось заработать на демпинге
💯 Вот так были получены мои убытки...
🤔 А где демпинг-то? Кругом оверпрайс!
💰 Демпинг - это продажа товаров или услуг по ценам ниже себестоимости или значительно ниже рыночных. В недвижимости такое встречается не так редко, как может показаться: объект выставляется на X% дешевле аналогов, и сразу привлекает внимание охотников за выгодными сделками.
🧠 Интересно, что демпинг бывает двух видов. Сознательный демпинг - это стратегия, которой компания следует с определенной целью: захватить долю рынка, вытеснить конкурентов или просто быстро привлечь клиентов.
❌ Бессознательный демпинг - это когда продавец или девелопер просто ошибся в оценке рынка и своего продукта. Например, маркетологи неправильно рассчитали позиционирование объекта или не учли какие-то ценообразующие факторы. По сути, это ситуация, когда продавец не понимает, что его товар стоит дороже, и сам себя обкрадывает.
🤔 Что делать инвестору, который обнаружил объект по цене ниже своих представлений о рынке? С одной стороны, есть шанс отлично заработать, купив актив ниже рыночной стоимости. С другой - низкая цена может отражать скрытые проблемы (качество, проблемы с документами и т.д.)? И вообще стоит разобраться, не являются ли представления инвестора о справедливой оценке рынка глубоко ошибочными...
🔍 Прежде чем бросаться на «выгодное предложение», стоит внимательно изучить ситуацию. Проверьте репутацию продавца, историю объекта, проведите независимую оценку и постарайтесь понять истинные причины демпинга.
🎯 В конечном счете, решение за вами, но правило «бесплатный сыр бывает только в мышеловке» никто не отменял. Впрочем, чудеса случаются и здесь уже лучше не тормозить!
👍 Мне удалось заработать на демпинге
💯 Вот так были получены мои убытки...
🤔 А где демпинг-то? Кругом оверпрайс!
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
➡️ Расширение семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет немного повысит инфляцию. Ну максимум на 0.5% - максимум!
➡️ Это если все ринуться жильё покупать, кто еще не купил. Но как люди купят, если банкам запретили взимать комиссию и банкиры начнут штамповать отказы?
➡️ А если всё-таки спрос на новостройки в расширенную семейку повысится, то будет очередной рост цен, но и ключевую ставку станет снижать сложновато при подросшей инфляции.
🫣 В общем инициатива неоднозначная. Но застройщикам понравится!
🟡 Кстати, если бы Гомер Симпсон существовал и жил в России, он бы уже наверняка ежемесячно платил СБЕРу аннуитетные платежи по ипотечному кредиту: как-никак трое детей!
➡️ Это если все ринуться жильё покупать, кто еще не купил. Но как люди купят, если банкам запретили взимать комиссию и банкиры начнут штамповать отказы?
➡️ А если всё-таки спрос на новостройки в расширенную семейку повысится, то будет очередной рост цен, но и ключевую ставку станет снижать сложновато при подросшей инфляции.
🫣 В общем инициатива неоднозначная. Но застройщикам понравится!
🟡 Кстати, если бы Гомер Симпсон существовал и жил в России, он бы уже наверняка ежемесячно платил СБЕРу аннуитетные платежи по ипотечному кредиту: как-никак трое детей!
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
📊 Аналитическая компания Cbonds совместно с PARUS AM запустили индексы для отслеживания российского рынка ЗПИФ недвижимости!
📈 Пишут, что новый бенчмарк охватывает 130+ фондов, включая фонды для квал. инвесторов, что позволяет «сравнивать результаты УК и даёт реальную картину доходности сектора коллективных инвестиций».
👉 Чем полезно? Ну позволяет оценить рынок коллективных инвестиций в недвижимость - среднюю температуру по больнице со 130+ пациентами.
🔢 Разработано четыре ключевых индекса, которые рассчитываются ежемесячно (публикуются на Cbonds 5 числа каждого мес):
🔹 Средняя СЧА ЗПИФ недвижимости (для любителей миллиардов)
🔹 Средняя доходность – показывает совокупную доходность с учётом выплат пром.доходности и роста стоимости паев
🔹 Медианная доходность – то же, что и средняя доходность, но на минусом искажений, возникающих из-ща крупных игроков
🔹 Доходность от аренды – отражает только поступления от арендных платежей
📈 Полученные данные весьма любопытны: от аренды ЗПИФы в среднем получают 3,44%, а медианное значение общей доходности за 12 месяцев составляет 15,41%. Может я чего не понял, но получается, что в среднем ЗПИФы прибавляют к стоимости недвижимости минимум 12% ежегодно (и доходность в 15.41% получена в большей степени только за счёт роста цен на активы)! Статистика и оценщики творят чудеса)
✅ В целом новость позитивная - наконец-то появился источник альтернативных ЦБ РФ данных по статистике сектора. Но относится к этим данным нужно с разумной долей скепсиса!
📈 Пишут, что новый бенчмарк охватывает 130+ фондов, включая фонды для квал. инвесторов, что позволяет «сравнивать результаты УК и даёт реальную картину доходности сектора коллективных инвестиций».
👉 Чем полезно? Ну позволяет оценить рынок коллективных инвестиций в недвижимость - среднюю температуру по больнице со 130+ пациентами.
🔢 Разработано четыре ключевых индекса, которые рассчитываются ежемесячно (публикуются на Cbonds 5 числа каждого мес):
🔹 Средняя СЧА ЗПИФ недвижимости (для любителей миллиардов)
🔹 Средняя доходность – показывает совокупную доходность с учётом выплат пром.доходности и роста стоимости паев
🔹 Медианная доходность – то же, что и средняя доходность, но на минусом искажений, возникающих из-ща крупных игроков
🔹 Доходность от аренды – отражает только поступления от арендных платежей
📈 Полученные данные весьма любопытны: от аренды ЗПИФы в среднем получают 3,44%, а медианное значение общей доходности за 12 месяцев составляет 15,41%. Может я чего не понял, но получается, что в среднем ЗПИФы прибавляют к стоимости недвижимости минимум 12% ежегодно (и доходность в 15.41% получена в большей степени только за счёт роста цен на активы)! Статистика и оценщики творят чудеса)
✅ В целом новость позитивная - наконец-то появился источник альтернативных ЦБ РФ данных по статистике сектора. Но относится к этим данным нужно с разумной долей скепсиса!
🏗 Застройщик «Гранель» уже вовсю бронирует квартиры во 2-й очереди жилого комплекса бизнес-класса MYPRIORITY Павелецкая в 7 мин.пеш. от ст. м. «Павелецкая», Москва, ул. Дубининская, вл.17
💵📐 Цены и планировки: мин.стоимость от ₽22 млн, а минимально доступная площадь от 40,38 м2. Откуда дровишки? У «Гранель» есть тайный телеграм-канал для инвесторов (там ещё раздают скидки).
📅 Ввод в эксплуатацию намечен на 3 кв. 2028 года.
🏢 Проект: вторая очередь включает 3 корпуса высотой от 9 до 24 этажей на едином стилобате. Застройщик обещает благоустройство с детскими площадками, спортивными зонами, амфитеатром и лаундж-зонами.
⭕ Между прочим проект MYPRIORITY Павелецкая пользуется спросом - входит в топ-3 продаж в ЦАО с долей 12% от всех сделок на первичном рынке.
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
💵📐 Цены и планировки: мин.стоимость от ₽22 млн, а минимально доступная площадь от 40,38 м2. Откуда дровишки? У «Гранель» есть тайный телеграм-канал для инвесторов (там ещё раздают скидки).
📅 Ввод в эксплуатацию намечен на 3 кв. 2028 года.
🏢 Проект: вторая очередь включает 3 корпуса высотой от 9 до 24 этажей на едином стилобате. Застройщик обещает благоустройство с детскими площадками, спортивными зонами, амфитеатром и лаундж-зонами.
⭕ Между прочим проект MYPRIORITY Павелецкая пользуется спросом - входит в топ-3 продаж в ЦАО с долей 12% от всех сделок на первичном рынке.
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
«Трофейные ГАБы»: рестораны или fashion?
💎 Есть особая категория инвесторов, которые покупают недвижимость не только ради цифр. Помимо доходности им важен престиж, эксклюзивность, возможность небрежно бросить: «А ещё я рантье - у меня ГАБ на Патриках». Такие люди выбирают исторический центр столицы — Патриаршие, Тверскую, Петровку. Итак, смоделируем ситуацию: инвестор в красивое (и доходное) ищет свой ГАБ мечты.
🏙 Что он или она найдет в этих локациях? По данным NF Group, структура арендаторов в центре выглядит так:
🔹Общепит: 41%
🔹Fashion (одежда/обувь): 27%
☝️То есть каждое второе помещение в центре — ресторан, каждое четвертое-пятое — магазин одежды. И что же стратегически верно выбрать?
🤔 Казалось бы, логично инвестировать в рестораны — их больше, есть из чего выбрать.
📊 В 2024 году в центре Москвы открылось 200 ресторанов против 55 fashion-магазинов. При этом NF Group впервые заговорили о дефиците качественных помещений под общепит и прогнозируют сокращение новых открытий в 2025 году. Но в ресторанном бизнесе количество открытий исторически почти равно количеству закрытий. 200 новых ресторанов означает примерно столько же закрытий за год.
💳 Fashion-сегмент, очевидно, более стабилен ресторанов. Конечно, дизайнеры могут ошибаться не менее эпично, чем рестораторы, но всё равно fashion более предсказуемый и спокойный бизнес.
🔥 Почему fashion стабильнее ресторанов для инвестора в «трофейные активы»:
✅ Меньше операционных рисков: нет зависимости от поваров, поставщиков продуктов, санитарных норм, разрешений на установку веранд и т.д.
✅ Стабильная аудитория: у дизайнерских брендов формируется лояльная клиентская база, коммьюнити
✅ Стабильность денежного потока: не зависит от сезонности, погоды и т.д.
✅ Устойчивость к онлайн: у дизайнерских брендов одноканальная система продаж, в которой онлайн скорее дополняет оффлайн
🎯 Пример: шоурум ESMIRA USDABAEVA в Большом Козихинском, 4. 61,1 м² на первой линии с отдельным входом за 164 млн ₽ (декларируемая окупаемость 11,2 лет):
📍 Локация: Патриаршие пруды, те самые Патрики!
👗 Арендатор: дизайнерский бренд женской одежды
💰 Рента: договор на 5 лет, 1,22 млн ₽/месяц с ежегодной индексацией
💡 Вывод для коллекционеров недвижимости: если вы ищите «трофейный актив» в центре Москвы, следует учитывать, что рестораны могут принести больше эмоций, но fashion сулит больше спокойствия.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
💎 Есть особая категория инвесторов, которые покупают недвижимость не только ради цифр. Помимо доходности им важен престиж, эксклюзивность, возможность небрежно бросить: «А ещё я рантье - у меня ГАБ на Патриках». Такие люди выбирают исторический центр столицы — Патриаршие, Тверскую, Петровку. Итак, смоделируем ситуацию: инвестор в красивое (и доходное) ищет свой ГАБ мечты.
🏙 Что он или она найдет в этих локациях? По данным NF Group, структура арендаторов в центре выглядит так:
🔹Общепит: 41%
🔹Fashion (одежда/обувь): 27%
☝️То есть каждое второе помещение в центре — ресторан, каждое четвертое-пятое — магазин одежды. И что же стратегически верно выбрать?
🤔 Казалось бы, логично инвестировать в рестораны — их больше, есть из чего выбрать.
📊 В 2024 году в центре Москвы открылось 200 ресторанов против 55 fashion-магазинов. При этом NF Group впервые заговорили о дефиците качественных помещений под общепит и прогнозируют сокращение новых открытий в 2025 году. Но в ресторанном бизнесе количество открытий исторически почти равно количеству закрытий. 200 новых ресторанов означает примерно столько же закрытий за год.
💳 Fashion-сегмент, очевидно, более стабилен ресторанов. Конечно, дизайнеры могут ошибаться не менее эпично, чем рестораторы, но всё равно fashion более предсказуемый и спокойный бизнес.
🔥 Почему fashion стабильнее ресторанов для инвестора в «трофейные активы»:
✅ Меньше операционных рисков: нет зависимости от поваров, поставщиков продуктов, санитарных норм, разрешений на установку веранд и т.д.
✅ Стабильная аудитория: у дизайнерских брендов формируется лояльная клиентская база, коммьюнити
✅ Стабильность денежного потока: не зависит от сезонности, погоды и т.д.
✅ Устойчивость к онлайн: у дизайнерских брендов одноканальная система продаж, в которой онлайн скорее дополняет оффлайн
🎯 Пример: шоурум ESMIRA USDABAEVA в Большом Козихинском, 4. 61,1 м² на первой линии с отдельным входом за 164 млн ₽ (декларируемая окупаемость 11,2 лет):
📍 Локация: Патриаршие пруды, те самые Патрики!
👗 Арендатор: дизайнерский бренд женской одежды
💰 Рента: договор на 5 лет, 1,22 млн ₽/месяц с ежегодной индексацией
💡 Вывод для коллекционеров недвижимости: если вы ищите «трофейный актив» в центре Москвы, следует учитывать, что рестораны могут принести больше эмоций, но fashion сулит больше спокойствия.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🏗️Девелоперская компания RENERA (или кто-то из ее агентов) освоила новый канал продаж - спам в Телеграм.
📱Информацию об их новом проекте «Калашный 5» (мини-офисы) рассылают боты. Я против холодных продаж вообще ничего не имею! Но всё-таки холодная рассылка в ТГ от бота ассоциируется со скамом и мошенничеством.
⚠️Ну и негативный шлейф этого представления может накрыть «смарт-офисы у Кремля».
🤗 Я бы лично предпочел, чтобы мне написал бот, маскирующийся под девелопера, руководителя RENERA Кирилла Афанасьева, обратился ко мне по имени, поинтересовался моими делами и потом начал продавать. Душевный, индивидуальный подход хочу - пусть даже и от бота!
📱Информацию об их новом проекте «Калашный 5» (мини-офисы) рассылают боты. Я против холодных продаж вообще ничего не имею! Но всё-таки холодная рассылка в ТГ от бота ассоциируется со скамом и мошенничеством.
⚠️Ну и негативный шлейф этого представления может накрыть «смарт-офисы у Кремля».
🤗 Я бы лично предпочел, чтобы мне написал бот, маскирующийся под девелопера, руководителя RENERA Кирилла Афанасьева, обратился ко мне по имени, поинтересовался моими делами и потом начал продавать. Душевный, индивидуальный подход хочу - пусть даже и от бота!
☝️Ох, давно это было - на прошлой неделе! Я про новость о том, что застройщик «Доминанта» Д. Бородаки слил свои проекты в Coldy.
🥺И хотя я не написал и 2% из того, что хотел и мог, видимо, мой пост оказался болезненным для Д. Бородаки или менеджеров этой конторы — поэтому в комментарии пришли боты. Боты начали писать, чтоПаниковский «Доминанта» ещё всех продаст, купит, и снова продаст, но уже дороже!
❌ Это были на 100% не подписчики моего канала, что является косвенным признаком бот-комментинга.
🙂 К чему это я? Мой канал остался одним из немногих в секторе недвижимости в телеграм, где комментарии открыты для всех и даже боты могут высказать альтернативную моей позицию и им за это ничего не будет! Более того - подавать заявку на вступление в ряды комментаторов не нужно.
👉 Welcome в комментарии, друзья (и все остальные)! Всегда рад видеть новые лица и «старых знакомых»
🥺И хотя я не написал и 2% из того, что хотел и мог, видимо, мой пост оказался болезненным для Д. Бородаки или менеджеров этой конторы — поэтому в комментарии пришли боты. Боты начали писать, что
❌ Это были на 100% не подписчики моего канала, что является косвенным признаком бот-комментинга.
🙂 К чему это я? Мой канал остался одним из немногих в секторе недвижимости в телеграм, где комментарии открыты для всех и даже боты могут высказать альтернативную моей позицию и им за это ничего не будет! Более того - подавать заявку на вступление в ряды комментаторов не нужно.
👉 Welcome в комментарии, друзья (и все остальные)! Всегда рад видеть новые лица и «старых знакомых»
🤔 Получил замечания по моей пятничной задачке про best use земельного участка. В пятницу мы разбирали задачу про 8 га земли с четырьмя сценариями использования, где по итогам простых расчетов ROI лидером стали теплицы (127% ROI). Коллеги в комментариях справедливо отметили, что этот вариант выглядит странно и вызывает сомнения в качестве решения.
💡 И они абсолютно правы! Тот факт, что теплицы показали максимальный ROI в упрощенных расчетах, еще не означает, что это действительно Best Use для данного участка.
⚙️ Анализ лучшего и наиболее эффективного использования — это гораздо более глубокий процесс, чем сравнение пары укрупненных финансовых показателей.
📊 Качественный анализ best use основывается на финансовых моделях по каждому сценарию, расчета NPV и IRR, анализа чувствительности к изменению ключевых параметров. Только после этого можно делать обоснованные выводы о финансовой привлекательности каждого варианта.
🏢 Рыночные факторы играют критическую роль в определении Best Use. Необходимо провести анализ спроса / предложения, конкуренции по каждому сценарию, спрогнозировать основные рыночные показатели.
⚖️ Правовые и технические ограничения могут кардинально изменить всю картину. Детальные планы реализации, необходимые согласования и разрешения, оценка реальных сроков строительства, технические ограничения — все это может повлиять на итоговое решение.
🎯 Качественные методы дополняют финансовый анализ и помогают учесть факторы, которые сложно выразить в цифрах. SWOT-анализ каждого сценария, рейтинговый анализ по различным критериям, оценка рисков. Управленческие ресурсы, репутационные эффекты, соответствие стратегическим целям инвестора — все это влияет на окончательное решение.
⚠️ Каждый сценарий несет специфические риски: юридические, финансово-экономические, административные, технические. Матрица рисков помогает оценить вероятность и влияние каждого риска, выработать систему контроля и минимизации угроз.
🎲 Итого: Best Use определяется через комплексный анализ с применением различных весовых коэффициентов для каждой группы критериев. Финансовые показатели важны, но они лишь часть общей картины, которая включает рыночные, технические, правовые и стратегические аспекты.
💡 Упрощенные расчеты хороши для пятничных задачек, но принятие серьезных инвестиционных решений требует гораздо более глубокой аналитической работы.
💡 И они абсолютно правы! Тот факт, что теплицы показали максимальный ROI в упрощенных расчетах, еще не означает, что это действительно Best Use для данного участка.
⚙️ Анализ лучшего и наиболее эффективного использования — это гораздо более глубокий процесс, чем сравнение пары укрупненных финансовых показателей.
📊 Качественный анализ best use основывается на финансовых моделях по каждому сценарию, расчета NPV и IRR, анализа чувствительности к изменению ключевых параметров. Только после этого можно делать обоснованные выводы о финансовой привлекательности каждого варианта.
🏢 Рыночные факторы играют критическую роль в определении Best Use. Необходимо провести анализ спроса / предложения, конкуренции по каждому сценарию, спрогнозировать основные рыночные показатели.
⚖️ Правовые и технические ограничения могут кардинально изменить всю картину. Детальные планы реализации, необходимые согласования и разрешения, оценка реальных сроков строительства, технические ограничения — все это может повлиять на итоговое решение.
🎯 Качественные методы дополняют финансовый анализ и помогают учесть факторы, которые сложно выразить в цифрах. SWOT-анализ каждого сценария, рейтинговый анализ по различным критериям, оценка рисков. Управленческие ресурсы, репутационные эффекты, соответствие стратегическим целям инвестора — все это влияет на окончательное решение.
⚠️ Каждый сценарий несет специфические риски: юридические, финансово-экономические, административные, технические. Матрица рисков помогает оценить вероятность и влияние каждого риска, выработать систему контроля и минимизации угроз.
🎲 Итого: Best Use определяется через комплексный анализ с применением различных весовых коэффициентов для каждой группы критериев. Финансовые показатели важны, но они лишь часть общей картины, которая включает рыночные, технические, правовые и стратегические аспекты.
💡 Упрощенные расчеты хороши для пятничных задачек, но принятие серьезных инвестиционных решений требует гораздо более глубокой аналитической работы.
💰 Holdout (от англ. «держаться, сопротивляться») - это владелец недвижимости, который отказывается продавать свой участок или объект, когда вокруг него активно скупается земля для девелоперского проекта.
🏗️ Представьте ситуацию: девелопер планирует построить жилой комплекс и скупает все участки в квартале. 9 из 10 собственников согласились продать по выгодной цене, но один владелец небольшого домика категорически отказывается. Вот это и есть holdout. Заноза в заднице застройщика, человек, который "держится" за свою собственность.
💡 Причины сопротивляться и держаться за собственность могут быть разными. Кто-то просто не хочет расставаться домом, где прошло детство. Кто-то считает предложенную цену недостаточной и надеется выторговать больше. А некоторые принципиально против застройки района и пытаются её остановить.
🎯 Для девелоперов holdout - это серьезная проблема. Один небольшой участок посреди будущей стройплощадки может сорвать весь проект или заставить кардинально пересматривать планы. Иногда приходится строить вокруг такого участка, что создает архитектурные и логистические сложности.
💸 Интересно, что holdout'ы иногда оказываются в выигрыше. Когда девелоперы понимают, что проект может сорваться из-за одного участка, они готовы предложить суммы в несколько раз выше рыночной стоимости. История знает случаи, когда владельцы скромных домиков получали миллионы долларов за свои участки.
⚖️ В разных странах существуют законы о принудительном выкупе земли для государственных нужд, но для частных проектов такие механизмы работают не всегда. Поэтому holdout может реально заблокировать даже очень крупный проект.
🔄 С точки зрения инвестора, важно учитывать риск появления holdout'ов при планировании сделок по «собиранию земель». Чем больше собственников нужно убедить продать, тем выше вероятность наткнуться на принципиального сопротивленца.
#ликбез
🏗️ Представьте ситуацию: девелопер планирует построить жилой комплекс и скупает все участки в квартале. 9 из 10 собственников согласились продать по выгодной цене, но один владелец небольшого домика категорически отказывается. Вот это и есть holdout. Заноза в заднице застройщика, человек, который "держится" за свою собственность.
💡 Причины сопротивляться и держаться за собственность могут быть разными. Кто-то просто не хочет расставаться домом, где прошло детство. Кто-то считает предложенную цену недостаточной и надеется выторговать больше. А некоторые принципиально против застройки района и пытаются её остановить.
🎯 Для девелоперов holdout - это серьезная проблема. Один небольшой участок посреди будущей стройплощадки может сорвать весь проект или заставить кардинально пересматривать планы. Иногда приходится строить вокруг такого участка, что создает архитектурные и логистические сложности.
💸 Интересно, что holdout'ы иногда оказываются в выигрыше. Когда девелоперы понимают, что проект может сорваться из-за одного участка, они готовы предложить суммы в несколько раз выше рыночной стоимости. История знает случаи, когда владельцы скромных домиков получали миллионы долларов за свои участки.
⚖️ В разных странах существуют законы о принудительном выкупе земли для государственных нужд, но для частных проектов такие механизмы работают не всегда. Поэтому holdout может реально заблокировать даже очень крупный проект.
🔄 С точки зрения инвестора, важно учитывать риск появления holdout'ов при планировании сделок по «собиранию земель». Чем больше собственников нужно убедить продать, тем выше вероятность наткнуться на принципиального сопротивленца.
#ликбез
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
SimpleEstate купит объект!
⚙️ Именно так! Мы постоянно находимся в поиске новых инвестиционно привлекательных объектов коммерческой недвижимости и каждый месяц отсматриваем несколько десятков вариантов для потенциальных сделок по покупке.
🏗 SimpleEstate рассматривает для инвестиций совершенно разные объекты коммерческой недвижимости. Как готовые, так и строящиеся. Как с арендаторами, так и без. Как в формате стрит-ритейла, так и в офисном или складском сегменте. Хотя приоритетным вариантом является «готовый арендный бизнес» с супермаркетом.
⚖️ Критериев, по которым мы выбираем объекты, огромное множество. Но есть ряд ключевых параметров:
🔹Стоимость объекта 100 - 500 млн руб.
🔹Москва / Московская область / Санкт-Петербург / города «милионники»
🔹Отсутствие юридических и технических проблем
🔹Адекватная цена с точки зрения и доходности и цены / м2
💎 Идеальным объектом для нас является помещение в Москве с действующим супермаркетом в новостройке в крупном ЖК с низкой конкуренцией с привязкой арендной платы к товарообороту стоимостью 200 000 руб. / м2.
💪 Среди наших подписчиков есть как собственники коммерческой недвижимости, так и брокеры по коммерческой недвижимости.
👉 Если у Вас есть интересные объекты на продажу - пожалуйста присылайте их на почту info@simpleestate.ru с заголовком «Объект на покупку». Обязательно рассмотрим!
⚙️ Именно так! Мы постоянно находимся в поиске новых инвестиционно привлекательных объектов коммерческой недвижимости и каждый месяц отсматриваем несколько десятков вариантов для потенциальных сделок по покупке.
🏗 SimpleEstate рассматривает для инвестиций совершенно разные объекты коммерческой недвижимости. Как готовые, так и строящиеся. Как с арендаторами, так и без. Как в формате стрит-ритейла, так и в офисном или складском сегменте. Хотя приоритетным вариантом является «готовый арендный бизнес» с супермаркетом.
⚖️ Критериев, по которым мы выбираем объекты, огромное множество. Но есть ряд ключевых параметров:
🔹Стоимость объекта 100 - 500 млн руб.
🔹Москва / Московская область / Санкт-Петербург / города «милионники»
🔹Отсутствие юридических и технических проблем
🔹Адекватная цена с точки зрения и доходности и цены / м2
💎 Идеальным объектом для нас является помещение в Москве с действующим супермаркетом в новостройке в крупном ЖК с низкой конкуренцией с привязкой арендной платы к товарообороту стоимостью 200 000 руб. / м2.
💪 Среди наших подписчиков есть как собственники коммерческой недвижимости, так и брокеры по коммерческой недвижимости.
👉 Если у Вас есть интересные объекты на продажу - пожалуйста присылайте их на почту info@simpleestate.ru с заголовком «Объект на покупку». Обязательно рассмотрим!
Бесплатная CRM не нужна?
🖥️ На рынке есть несколько решений, позиционирующихся в качестве «бесплатных», но на деле такими не являющимися. У Bitrix24 на бесплатном тарифе функционал обрезан так, что пользоваться CRM практически невозможно (нет, просто невозможно). AMOcrm платная сразу. Остальные... Есть ознакомительный период в месяц, а потом всё за деньги. А вдруг не понравится?
🥺 Если вы только собираетесь внедрять CRM в своей деятельности, и желаете посмотреть как оно там устроено и подходит ли вам в принципе, то...
✅ Есть CRM с полностью открытым функционалом для небольших команд из 3-4 человек. К сожалению, это продукт СБЕРа! Но зато бесплатно. Но это СБЕР...
✔️В общем, используется сейчас в одном из моих проектов, очень небольшом стартапе. Итак, вот она: sbercrm.com
🟢 Никаких там особых примочек, маркетплейсов и прочего нет, но базовый функционал присутствует. Работать можно.
⚠️ Это не реклама, просто случайно обнаружилась бесплатная CRMка и я решил поделиться находкой. Ну вдруг вам надо было?
#оффтоп
🖥️ На рынке есть несколько решений, позиционирующихся в качестве «бесплатных», но на деле такими не являющимися. У Bitrix24 на бесплатном тарифе функционал обрезан так, что пользоваться CRM практически невозможно (нет, просто невозможно). AMOcrm платная сразу. Остальные... Есть ознакомительный период в месяц, а потом всё за деньги. А вдруг не понравится?
🥺 Если вы только собираетесь внедрять CRM в своей деятельности, и желаете посмотреть как оно там устроено и подходит ли вам в принципе, то...
✅ Есть CRM с полностью открытым функционалом для небольших команд из 3-4 человек. К сожалению, это продукт СБЕРа! Но зато бесплатно. Но это СБЕР...
✔️В общем, используется сейчас в одном из моих проектов, очень небольшом стартапе. Итак, вот она: sbercrm.com
🟢 Никаких там особых примочек, маркетплейсов и прочего нет, но базовый функционал присутствует. Работать можно.
⚠️ Это не реклама, просто случайно обнаружилась бесплатная CRMка и я решил поделиться находкой. Ну вдруг вам надо было?
#оффтоп
❌ ОТМЕНА ПЕНСИЙ
🔥 Медиамагнат Константин Малофеев предложил полностью отменить пенсии в России, аргументируя это тем, что заботиться о старшем поколении должны дети, а не государство. По его логике, отмена пенсий простимулирует рождаемость.
📊 Через 20-30 лет в России будет больше пенсионеров и меньше работающих граждан. Текущая распределительная пенсионная система работает по принципу «молодые работающие содержат престарелых неработающих». Когда на одного пенсионера приходится всё меньше работающих, система начинает трещать по швам.
🎯 Очевидно, предложение Малофеева это прогрев. Подобные «пробные шары» — сигнал о том, что изменения пенсионной системы обязательно произойдут. Возможно, не в столь радикальном ключе, но всё же. Может быть пенсионный возраст поднимут ещё на 5-10 лет, а может пенсии урежут для многодетных. Ну как компенсация государству за субсидии по семейной ипотеке!
🤗 В общем, полагаться только на государственную пенсию неразумно. Рассчитывать на детей тоже так себе план — у них своя жизнь, свои кредиты и свои финансовые проблемы.
💰 Выход один: личная ответственность за собственное будущее. Инвестирование — единственный легальный путь к свободе и финансовой независимости. Создание собственного «пенсионного капитала» через грамотные вложения в активы позволяет не зависеть от решений чиновников, детей и прочих «третьих лиц» и сохранить достойный уровень жизни. Не стоит перекладывать эту ответственность на государство или детей.
👍 Надеюсь на себя
🔥 Надеюсь на детей
👀 Верю в пенсию от государства
🔥 Медиамагнат Константин Малофеев предложил полностью отменить пенсии в России, аргументируя это тем, что заботиться о старшем поколении должны дети, а не государство. По его логике, отмена пенсий простимулирует рождаемость.
📊 Через 20-30 лет в России будет больше пенсионеров и меньше работающих граждан. Текущая распределительная пенсионная система работает по принципу «молодые работающие содержат престарелых неработающих». Когда на одного пенсионера приходится всё меньше работающих, система начинает трещать по швам.
🎯 Очевидно, предложение Малофеева это прогрев. Подобные «пробные шары» — сигнал о том, что изменения пенсионной системы обязательно произойдут. Возможно, не в столь радикальном ключе, но всё же. Может быть пенсионный возраст поднимут ещё на 5-10 лет, а может пенсии урежут для многодетных. Ну как компенсация государству за субсидии по семейной ипотеке!
🤗 В общем, полагаться только на государственную пенсию неразумно. Рассчитывать на детей тоже так себе план — у них своя жизнь, свои кредиты и свои финансовые проблемы.
💰 Выход один: личная ответственность за собственное будущее. Инвестирование — единственный легальный путь к свободе и финансовой независимости. Создание собственного «пенсионного капитала» через грамотные вложения в активы позволяет не зависеть от решений чиновников, детей и прочих «третьих лиц» и сохранить достойный уровень жизни. Не стоит перекладывать эту ответственность на государство или детей.
👍 Надеюсь на себя
🔥 Надеюсь на детей
👀 Верю в пенсию от государства