💰 NOI (Net Operating Income) — это чистый операционный доход (ЧОД), который показывает, сколько денег реально приносит ваш объект недвижимости до выплат по кредитам и части налогов.
🧮 Для уже работающего объекта расчет начинаем с фактического дохода — тех денег, которые вы реально получаете от всех арендаторов. К этому можно добавить доходы от парковок, рекламных вывесок, автоматов и прочего. Получаем так называемый Effective Gross Income (EGI) или эффективный валовой доход.
📉 Затем из EGI вычитаем все операционные расходы, которые связаны с работой объекта: коммуналка (если она на вас), зарплата управляющего и персонала, ведение бухучета, комиссии банков, уборка, охрана, текущий ремонт, страхование, налог на имущество и т.д.
⚠️ Важный момент — в NOI НЕ включаются выплаты по кредитам, амортизация и капитальные затраты (ремонт крыши, замена лифтов, обновление фасада и прочее). Также не учитывается налог на прибыль — он вычитается уже из чистой прибыли.
🏪 Например, у вас торговое помещение с месячным доходом от аренды 300 тыс рублей, еще 20 тыс приносит рекламная вывеска на фасаде. При этом на операционные расходы уходит 70 тыс. в месяц. Значит, ваш NOI составляет (300+20-70)*12 = 3 млн рублей.
🔍 Напомню, что NOI используется для расчета окупаемости, Cap Rate и многих других важных метрик.
#ликбез
🧮 Для уже работающего объекта расчет начинаем с фактического дохода — тех денег, которые вы реально получаете от всех арендаторов. К этому можно добавить доходы от парковок, рекламных вывесок, автоматов и прочего. Получаем так называемый Effective Gross Income (EGI) или эффективный валовой доход.
📉 Затем из EGI вычитаем все операционные расходы, которые связаны с работой объекта: коммуналка (если она на вас), зарплата управляющего и персонала, ведение бухучета, комиссии банков, уборка, охрана, текущий ремонт, страхование, налог на имущество и т.д.
⚠️ Важный момент — в NOI НЕ включаются выплаты по кредитам, амортизация и капитальные затраты (ремонт крыши, замена лифтов, обновление фасада и прочее). Также не учитывается налог на прибыль — он вычитается уже из чистой прибыли.
🏪 Например, у вас торговое помещение с месячным доходом от аренды 300 тыс рублей, еще 20 тыс приносит рекламная вывеска на фасаде. При этом на операционные расходы уходит 70 тыс. в месяц. Значит, ваш NOI составляет (300+20-70)*12 = 3 млн рублей.
🔍 Напомню, что NOI используется для расчета окупаемости, Cap Rate и многих других важных метрик.
#ликбез
📝На днях я получил крутейший отзыв на свою обучающую программу «Excel для недвижимости» от студента, руководителя довольно крупной для своего региона девелоперской компании.
⏪ Решил самолично погрузиться в финансовое моделирование, чтобы качественнее вести переговоры с инвесторами. Программа «Excel для недвижимости» стала почти случайным выбором, но оказалась идеальным стартом - понятный материал с пошаговым объяснением от простых, базовых вещей до анализа чувствительности и план-факторного анализа.
За время обучения (и параллельно ему) я наконец-то разобрался, как строить фин.модели для оценки складских проектов и редевелопмента. Теперь на встречах с инвесторами чувствую себя уверенно и могу аргументированно обсуждать финансовые показатели.
Рекомендую обучающую программу руководителям, которые хотят лучше понимать цифры своего бизнеса в сфере недвижимости и говорить с инвесторами на одном языке ⏩.
🥲 Это очень приятно!
⏪ Решил самолично погрузиться в финансовое моделирование, чтобы качественнее вести переговоры с инвесторами. Программа «Excel для недвижимости» стала почти случайным выбором, но оказалась идеальным стартом - понятный материал с пошаговым объяснением от простых, базовых вещей до анализа чувствительности и план-факторного анализа.
За время обучения (и параллельно ему) я наконец-то разобрался, как строить фин.модели для оценки складских проектов и редевелопмента. Теперь на встречах с инвесторами чувствую себя уверенно и могу аргументированно обсуждать финансовые показатели.
Рекомендую обучающую программу руководителям, которые хотят лучше понимать цифры своего бизнеса в сфере недвижимости и говорить с инвесторами на одном языке ⏩.
🥲 Это очень приятно!
📊 Выручка выросла на 15,3% до впечатляющих 675 млрд рублей (против 585,3 млрд в 2023 году). Но прибыль существенно снизилась — 28,7 млрд рублей против 52,3 млрд годом ранее, падение почти на 45%! Основная причина — убыток от переоценки беспоставочных финансовых инструментов на 31,7 млрд рублей.
💰 Валовая прибыль выросла на 10,9% до 170,8 млрд рублей, при этом валовая маржа немного снизилась с 26% до 25%. Интересно, что выручка от продажи готовых к застройке земельных участков взлетела в 10 раз — с 6,4 млрд до 67,9 млрд рублей. ПИК явно стремится оптимизировать свой земельный банк в текущих условиях.
🏗 Объем незавершенного строительства остался практически неизменным на уровне 509,3 млрд рублей (507,8 млрд годом ранее). Сумма на эскроу-счетах выросла на 4,2% до 389 млрд рублей. Это говорит о том, что спрос на жилье ПИК пока держится, несмотря на повышение ключевой ставки до 21% во второй половине 2024 года и отмену некоторых программ льготной ипотеки.
💳 Долговая нагрузка компании снизилась — общий объем кредитов и займов составил 648,8 млрд рублей против 661 млрд годом ранее. При этом денежные средства на счетах выросли до 232,6 млрд рублей (+67,7%). Чистый долг за вычетом остатков на эскроу-счетах составил всего 27,2 млрд рублей против 149,2 млрд в 2023 году, что говорит об улучшении финансовой устойчивости.
📉 А теперь про вред спекуляций: что такое «убыток от переоценки беспоставочных финансовых инструментов» на 31,7 млрд рублей? Согласно примечаниям, речь идет о форвардном контракте на собственные акции, заключенном с одним из крупнейших банков. По сути, компания «поставила» на рост своих акций и проиграла - цена акции упала, а не выросла. Т.е. убыток связан с биржевыми операциями, а не с девелоперской деятельностью. Без этого убытка прибыль компании была бы гораздо выше, что видно из показателя «Прибыль от основной деятельности» в 56,1 млрд рублей.
👀 В целом, если смотреть на основную девелоперскую деятельность, ПИК демонстрирует неплохую устойчивость в непростых макроэкономических условиях. А если убрать самонадеянных трейдеров подальше от финансов компании и сосредоточиться на профильной деятельности, так вообще всё будет ок (но это неточно).
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏗 Подмосковный застройщик «Самолет» готовится к дебютному размещению сразу двух выпусков цифровых финансовых активов на платформе «СПБ Биржа».
💰 Объем каждого выпуска - 3 млрд рублей (3 млн штук по номиналу 1 000 рублей), суммарно 6 млрд рублей.
🗓 Срок обращения обоих выпусков - до 8 октября 2025 года.
💸 Ставка доходности по обоим выпускам одинаковая - 25,25% годовых.
⏱️ Периодичность выплат - каждые 30 дней (всего 6 периодов для каждого выпуска).
📊 Прием заявок на приобретение ЦФА начнется 11 мая 2025 года
❓А где отчетность-то по МСФО? Уже апрель скоро закончится, а данных за 2024 год всё нет... В любом случае, размещение сразу двух выпусков на сумму 6 млрд рублей может, как обычно, свидетельствовать о значительной потребности застройщика в привлечении финансирования.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Беру на всю котлету
👍 Не надо брать
👀 ЦФА = Царство Фантастического Абсурда
💰 Объем каждого выпуска - 3 млрд рублей (3 млн штук по номиналу 1 000 рублей), суммарно 6 млрд рублей.
🗓 Срок обращения обоих выпусков - до 8 октября 2025 года.
💸 Ставка доходности по обоим выпускам одинаковая - 25,25% годовых.
⏱️ Периодичность выплат - каждые 30 дней (всего 6 периодов для каждого выпуска).
📊 Прием заявок на приобретение ЦФА начнется 11 мая 2025 года
❓А где отчетность-то по МСФО? Уже апрель скоро закончится, а данных за 2024 год всё нет... В любом случае, размещение сразу двух выпусков на сумму 6 млрд рублей может, как обычно, свидетельствовать о значительной потребности застройщика в привлечении финансирования.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥 Беру на всю котлету
👍 Не надо брать
👀 ЦФА = Царство Фантастического Абсурда
Стройке конец?
📈Три года подряд отрасль строительства жилья в России выдавала невероятные объёмы — более 100 млн м² ежегодно. Рекордные 110+ млн м² в 2023-м сменились солидными 107,8 млн м² в 2024-м, в т.ч. ИЖС 62,3 млн м².
🏗 В строительном секторе России сейчас занято более 6 млн человек напрямую, а если учесть смежные отрасли – от производства стройматериалов до риэлторских услуг – то это более 11 млн человек. Стройка это 14% ВВП (22 трлн рублей!) и целых 13% всех налоговых поступлений (6,7 трлн рублей).
🧨Но ситуация стремительно меняется к худшему! Несмотря на оптимистичные +3,8% в начале 2025 года, над рынком нависла гроза: ключевая ставка зашкаливает, ипотека превратилась в роскошь, банки закручивают гайки по выдаче кредитов, себестоимость строительства растёт как на дрожжах, а проектное финансирование многие застройщики уже не могут себе позволить.
🔥 Первые всполохи грядущего пожара в экономике уже видны — объём выдачи ипотеки рухнул вдвое! Девелоперы не спешат осваивать полученные разрешения на строительство, новые проекты запускаются со скрипом, продажи падают, эскроу-счета наполняются черепашьими темпами.
⏳Сползание сектора в рецессию неизбежно уже с 2026 года, с пикирующей траекторией к 2027-2028 годам. Восстановление затянется на десятилетие. При этом всё ещё действующий нацпроект «Инфраструктура для жизни» требует невероятных 663 млн м² нового жилья к 2030 году — цифра, которая с каждым днём выглядит всё более фантастической.
💣 Последствия будут сейсмическими: удар по ВВП, сокращение рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, обвал налоговых поступлений в региональные бюджеты, срыв финансирования нацпроектов. Но главное — дефицит на рынке жилья (в первую очередь не в столицах) и рост цен на недвижимость.
🔮 Так будет, если… Если отрасли не будет оказана адресная поддержка, то и самой отрасли может не стать.
📈Три года подряд отрасль строительства жилья в России выдавала невероятные объёмы — более 100 млн м² ежегодно. Рекордные 110+ млн м² в 2023-м сменились солидными 107,8 млн м² в 2024-м, в т.ч. ИЖС 62,3 млн м².
🏗 В строительном секторе России сейчас занято более 6 млн человек напрямую, а если учесть смежные отрасли – от производства стройматериалов до риэлторских услуг – то это более 11 млн человек. Стройка это 14% ВВП (22 трлн рублей!) и целых 13% всех налоговых поступлений (6,7 трлн рублей).
🧨Но ситуация стремительно меняется к худшему! Несмотря на оптимистичные +3,8% в начале 2025 года, над рынком нависла гроза: ключевая ставка зашкаливает, ипотека превратилась в роскошь, банки закручивают гайки по выдаче кредитов, себестоимость строительства растёт как на дрожжах, а проектное финансирование многие застройщики уже не могут себе позволить.
🔥 Первые всполохи грядущего пожара в экономике уже видны — объём выдачи ипотеки рухнул вдвое! Девелоперы не спешат осваивать полученные разрешения на строительство, новые проекты запускаются со скрипом, продажи падают, эскроу-счета наполняются черепашьими темпами.
⏳Сползание сектора в рецессию неизбежно уже с 2026 года, с пикирующей траекторией к 2027-2028 годам. Восстановление затянется на десятилетие. При этом всё ещё действующий нацпроект «Инфраструктура для жизни» требует невероятных 663 млн м² нового жилья к 2030 году — цифра, которая с каждым днём выглядит всё более фантастической.
💣 Последствия будут сейсмическими: удар по ВВП, сокращение рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, обвал налоговых поступлений в региональные бюджеты, срыв финансирования нацпроектов. Но главное — дефицит на рынке жилья (в первую очередь не в столицах) и рост цен на недвижимость.
🔮 Так будет, если… Если отрасли не будет оказана адресная поддержка, то и самой отрасли может не стать.
👔 А где-то во «властных коридорах» идёт борьба «хорошего с очень хорошим». Лоббисты от стройки схлестнулись с лоббистами из банков по поводу поэтапного раскрытия эскроу-счетов.
💡Я так думаю: ЦБ не хочет поэтапного раскрытия эскроу-счетов, потому что защищает интересы банков, а проектным финансированием у нас занимаются, как правило, госбанки. Для них эскроу — это большой и нехлопотный бизнес, а поэтапное раскрытие — удар по этому бизнесу. Застройщики смотрят на деньги, которыми пользуются банки, и считают их своими. Это история противостояния и лоббизма, и она не закончится до тех пор, пока на рынке жилья не сложится отчетливо негативная ситуация.
💸 Т.к. продажи не сказать, чтобы летят, то прямо сейчас больше причин для поэтапного раскрытия...
🚩 В общем принятие решения о поэтапном раскрытии станет явным сигналом об уже существующих серьезных проблемах в строительной отрасли. Надеюсь, он не поступит.
⚖️ Сегодня Госсовет - ждём....
💡Я так думаю: ЦБ не хочет поэтапного раскрытия эскроу-счетов, потому что защищает интересы банков, а проектным финансированием у нас занимаются, как правило, госбанки. Для них эскроу — это большой и нехлопотный бизнес, а поэтапное раскрытие — удар по этому бизнесу. Застройщики смотрят на деньги, которыми пользуются банки, и считают их своими. Это история противостояния и лоббизма, и она не закончится до тех пор, пока на рынке жилья не сложится отчетливо негативная ситуация.
💸 Т.к. продажи не сказать, чтобы летят, то прямо сейчас больше причин для поэтапного раскрытия...
🚩 В общем принятие решения о поэтапном раскрытии станет явным сигналом об уже существующих серьезных проблемах в строительной отрасли. Надеюсь, он не поступит.
⚖️ Сегодня Госсовет - ждём....
☕ I-CUP — небольшая франшиза кофеен, которая в последнее время весьма активно расширяет свое присутствие на московском рынке. На данный момент сеть насчитывает 7 кофеен в Москве, представленных точками в различных районах в южной части города (Бирюлево, Орехово, Бутово, Нагатино).
🏆 География расположения существующих кофеен I-CUP подтверждает их стратегию выбора локаций с высоким трафиком — все точки находятся вблизи станций метро или в густонаселенных жилых районах.
🏙️ Особенность I-CUP заключается в разнообразии форматов: от компактных островков в торговых центрах до полноценных кофеен в стрит-ритейле и жилых комплексах. Это позволяет гибко адаптироваться под разные локации и потребности рынка.
📈 Сеть начала свой путь в 2018 году и за 6 лет построила стабильную прибыльную сеть кофеен, несмотря на свой небольшой размер. По данным I-CUP финансовые показатели кофеен такие: чистая прибыль одной кофейни составляет от ₽110 до ₽490 тыс./мес., а срок окупаемости инвестиций оценивается в 6-12 месяцев.
🤝 I-CUP развивается исключительно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети расширяться при минимальных затратах.
🔍 Компания самостоятельно ищет подходящие помещения на рынке и предлагает франчайзи. У сети есть различные форматы кофеен и, как следствие, требования к площади помещений - от 10 до 50 м2.
🏢 В Москве продается пока всего пара помещений с I-CUP в качестве арендатора. Все эти помещения компактные, в очень проходных местах и стоят дорого (но и арендная плата удивляет - высокая).
👀 Например, такой вариант: I-CUP прямо у выхода из ст.метро «Орехово» на Шипиловском проезде, 39к3. Площадь 12,3 м², стоимость ₽28,5 млн.
❓ Что думаете об I-CUP и о готовом арендном бизнесе с какой-нибудь небольшой, но растущей сетью в качестве арендатора? Посещали их кофейни? Делитесь впечатлениями!
🏆 География расположения существующих кофеен I-CUP подтверждает их стратегию выбора локаций с высоким трафиком — все точки находятся вблизи станций метро или в густонаселенных жилых районах.
🏙️ Особенность I-CUP заключается в разнообразии форматов: от компактных островков в торговых центрах до полноценных кофеен в стрит-ритейле и жилых комплексах. Это позволяет гибко адаптироваться под разные локации и потребности рынка.
📈 Сеть начала свой путь в 2018 году и за 6 лет построила стабильную прибыльную сеть кофеен, несмотря на свой небольшой размер. По данным I-CUP финансовые показатели кофеен такие: чистая прибыль одной кофейни составляет от ₽110 до ₽490 тыс./мес., а срок окупаемости инвестиций оценивается в 6-12 месяцев.
🤝 I-CUP развивается исключительно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети расширяться при минимальных затратах.
🔍 Компания самостоятельно ищет подходящие помещения на рынке и предлагает франчайзи. У сети есть различные форматы кофеен и, как следствие, требования к площади помещений - от 10 до 50 м2.
🏢 В Москве продается пока всего пара помещений с I-CUP в качестве арендатора. Все эти помещения компактные, в очень проходных местах и стоят дорого (но и арендная плата удивляет - высокая).
👀 Например, такой вариант: I-CUP прямо у выхода из ст.метро «Орехово» на Шипиловском проезде, 39к3. Площадь 12,3 м², стоимость ₽28,5 млн.
❓ Что думаете об I-CUP и о готовом арендном бизнесе с какой-нибудь небольшой, но растущей сетью в качестве арендатора? Посещали их кофейни? Делитесь впечатлениями!
Не только А, но и B!
🏢 Пока все на рынке обсуждают офисы класса А в «Москва-Сити», на Белорусской и в других местах, сегмент класса B тихо находит своих ценителей.
📋По данным NF Group, на конец 2024 года этот сегмент занимает львиную долю рынка - 12,7 млн м², что составляет около 68% всех качественных офисов столицы. И знаете что? Эта «офисная золушка» чувствует себя более чем уверенно!
📊 С начала года доля вакантных помещений класса B снизилась на 1,8% и достигла 5,1% - уровня, близкого к историческому минимуму 2007 года!
📈 Растущий спрос и сокращение доступного предложения закономерно привели к значительному росту арендных ставок. Средневзвешенная ставка аренды в классе B выросла на впечатляющие 15,4% с начала года, достигнув 21 095 руб./м²/год (без учета операционных расходов и НДС).
🏗 Что касается нового предложения, то в 2024 году рынок пополнился всего 57,9 тыс. м² новых офисов класса B - это катастрофически мало и заметно меньше, чем ввод площадей класса А (511,3 тыс. м²).
🔍На рынок почти не поступают новые офисы класса В при стабильном спросе. Из немногих строящихся объектов можно выделить бизнес-центр «Мещерский» класса В на западе столицы у метро Говорово и МЦД-4 «Мещерская». Проект на Боровском шоссе, вл. 2а уже в активной фазе стройки, хотя продажи стартовали только в ноябре.
🌆 Напомню, что БЦ «Мещерский» это 20 этажей офисов с террасами и панорамными видами, подземным паркингом, инфраструктурой в виде фитнеса, кафе и ресторанов. Цены стартуют от 219 тыс. руб./м² за офисы, площадь их от 78 м² и от 341 тыс. руб./м² за ритейл, площадь от 98 м². Есть рассрочка 0% и выгода до 10% на отдельные лоты. Ввод объекта запланирован на IV квартал 2027 года.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Низкая вакантность и стабильный рост ставок делают офисы класса B потенциально более предсказуемым сегментом офисного рынка. Если вы рассматриваете инвестиции в коммерческую недвижимость, возможно, стоит присмотреться к этому сегменту более внимательно.
🏢 Пока все на рынке обсуждают офисы класса А в «Москва-Сити», на Белорусской и в других местах, сегмент класса B тихо находит своих ценителей.
📋По данным NF Group, на конец 2024 года этот сегмент занимает львиную долю рынка - 12,7 млн м², что составляет около 68% всех качественных офисов столицы. И знаете что? Эта «офисная золушка» чувствует себя более чем уверенно!
📊 С начала года доля вакантных помещений класса B снизилась на 1,8% и достигла 5,1% - уровня, близкого к историческому минимуму 2007 года!
📈 Растущий спрос и сокращение доступного предложения закономерно привели к значительному росту арендных ставок. Средневзвешенная ставка аренды в классе B выросла на впечатляющие 15,4% с начала года, достигнув 21 095 руб./м²/год (без учета операционных расходов и НДС).
🏗 Что касается нового предложения, то в 2024 году рынок пополнился всего 57,9 тыс. м² новых офисов класса B - это катастрофически мало и заметно меньше, чем ввод площадей класса А (511,3 тыс. м²).
🔍На рынок почти не поступают новые офисы класса В при стабильном спросе. Из немногих строящихся объектов можно выделить бизнес-центр «Мещерский» класса В на западе столицы у метро Говорово и МЦД-4 «Мещерская». Проект на Боровском шоссе, вл. 2а уже в активной фазе стройки, хотя продажи стартовали только в ноябре.
🌆 Напомню, что БЦ «Мещерский» это 20 этажей офисов с террасами и панорамными видами, подземным паркингом, инфраструктурой в виде фитнеса, кафе и ресторанов. Цены стартуют от 219 тыс. руб./м² за офисы, площадь их от 78 м² и от 341 тыс. руб./м² за ритейл, площадь от 98 м². Есть рассрочка 0% и выгода до 10% на отдельные лоты. Ввод объекта запланирован на IV квартал 2027 года.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Низкая вакантность и стабильный рост ставок делают офисы класса B потенциально более предсказуемым сегментом офисного рынка. Если вы рассматриваете инвестиции в коммерческую недвижимость, возможно, стоит присмотреться к этому сегменту более внимательно.
🏗 Девелопер STONE вывел в продажу ритейл в составе STONE Калужская!
📍Место: 1 мин. от м. «Калужская» и «Воронцовская», на пересечении ключевых пешеходных потоков внутри офисного кластера на 15 тыс. сотрудников.
💸 В продаже: лоты от 25 м², от ₽21.6 млн.
⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹street-retail с потолками до 5,15 м
🔹торговые помещения в центре общественных пространств
🔹свободный вход, витринное остекление, места для размещения вывески
🔹клиентские офисы от 72 м² в центре живой деловой среды, помещения под кафе
💵 Условия покупки:
▪️Первый взнос — 10%
▪️Отложенный платеж на 6 мес.
▪️Рассрочка 5% до окончания строительства
#стартпродаж
📍Место: 1 мин. от м. «Калужская» и «Воронцовская», на пересечении ключевых пешеходных потоков внутри офисного кластера на 15 тыс. сотрудников.
💸 В продаже: лоты от 25 м², от ₽21.6 млн.
⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹street-retail с потолками до 5,15 м
🔹торговые помещения в центре общественных пространств
🔹свободный вход, витринное остекление, места для размещения вывески
🔹клиентские офисы от 72 м² в центре живой деловой среды, помещения под кафе
💵 Условия покупки:
▪️Первый взнос — 10%
▪️Отложенный платеж на 6 мес.
▪️Рассрочка 5% до окончания строительства
#стартпродаж
⚡ Средняя цена коммерческой недвижимости в Москве арендованной супермаркетами подорожала за год на 24%
📕 Вышел очередной аналитический отчёт SimpleEstate по рынку стрит-ритейла и готового арендного бизнеса (ГАБ) Москвы за 1-й квартал 2025 года.
🏪 Наиболее выгодным сегментом остаются помещения с супермаркетами, приносящие в среднем 8,2% годовых от аренды (окупаемость 11 лет) по сравнению с 7.6% годовых у небольших помещений до 300 м2 (окупаемость 12 лет).
📈 При этом средняя цена помещений с супермаркетами за год подорожала на 24%, а ставки аренды увеличились в среднем на 25%. В то время как небольшие помещения подорожали всего на 3% за год, а аренда увеличилась на 4% из-за изначально перегретых ставок и цен.
🤯 А вот пустые и строящиеся помещения до 300 м2 до сих пор остаются более дорогими, чем уже готовый арендный бизнес с арендатором. Но частные инвесторы всё-равно продолжают покупать такие объекты не понимая экономику.
☝️Хотите знать подробности?
👀 Читайте их в материале Forbes
📚 Полная версия отчета - на канале SimpleEstate
▫️
📕 Вышел очередной аналитический отчёт SimpleEstate по рынку стрит-ритейла и готового арендного бизнеса (ГАБ) Москвы за 1-й квартал 2025 года.
🏪 Наиболее выгодным сегментом остаются помещения с супермаркетами, приносящие в среднем 8,2% годовых от аренды (окупаемость 11 лет) по сравнению с 7.6% годовых у небольших помещений до 300 м2 (окупаемость 12 лет).
📈 При этом средняя цена помещений с супермаркетами за год подорожала на 24%, а ставки аренды увеличились в среднем на 25%. В то время как небольшие помещения подорожали всего на 3% за год, а аренда увеличилась на 4% из-за изначально перегретых ставок и цен.
🤯 А вот пустые и строящиеся помещения до 300 м2 до сих пор остаются более дорогими, чем уже готовый арендный бизнес с арендатором. Но частные инвесторы всё-равно продолжают покупать такие объекты не понимая экономику.
☝️Хотите знать подробности?
👀 Читайте их в материале Forbes
📚 Полная версия отчета - на канале SimpleEstate
▫️
Forbes.ru
Помещения стрит-ретейла в Москве подешевели впервые с 2023 года
Стоимость квадратного метра небольшого помещения формата стрит-ретейла по итогам I квартала показала небольшое снижение в 1%, до 454 000 рублей. Это произошло впервые с конца 2023 года. При этом помещения площадью более 300 кв. м продолжают дорожать:
🏢 Главные итоги Президиума Госсовета.
🏗️ Строительная отрасль столкнулась с серьезными вызовами. Глава государства выразил обеспокоенность возможным спадом темпов жилищного строительства, снижением объемов ипотечного кредитования и финансовыми трудностями девелоперов. Особо отмечено, что более 2 тысяч строительных проектов реализуются с нарушением сроков, а практика взимания дополнительных банковских комиссий при выдаче ипотеки названа недопустимой.
🔑 Результат совещания: правительство получило месяц на разработку комплекса мер для поддержки строительного сектора. В числе обсуждавшихся инициатив – корректировка программы семейной ипотеки, ограничение банковских комиссий при льготном кредитовании и механизмы рассрочки при покупке готовых объектов напрямую от застройщиков.
⏳Комментарии из интернетов: «ни о чем, поболтали-разошлись...». А чего в интернетах хотели-то? Уголовных дел и посадок? Громких и незамедлительных решений? Бой между представителями ЦБ и Минстроя по правилам поп-MMA? Так это - страну перепутали. Шоу в США, у нас нет такого и очень даже хорошо.
🤗 В общем, стоит дождаться конкретных решений - месяц пройдет быстро.
👍 Жду
🔥 Не жду
👀 Мневсё равно
🏗️ Строительная отрасль столкнулась с серьезными вызовами. Глава государства выразил обеспокоенность возможным спадом темпов жилищного строительства, снижением объемов ипотечного кредитования и финансовыми трудностями девелоперов. Особо отмечено, что более 2 тысяч строительных проектов реализуются с нарушением сроков, а практика взимания дополнительных банковских комиссий при выдаче ипотеки названа недопустимой.
🔑 Результат совещания: правительство получило месяц на разработку комплекса мер для поддержки строительного сектора. В числе обсуждавшихся инициатив – корректировка программы семейной ипотеки, ограничение банковских комиссий при льготном кредитовании и механизмы рассрочки при покупке готовых объектов напрямую от застройщиков.
⏳Комментарии из интернетов: «ни о чем, поболтали-разошлись...». А чего в интернетах хотели-то? Уголовных дел и посадок? Громких и незамедлительных решений? Бой между представителями ЦБ и Минстроя по правилам поп-MMA? Так это - страну перепутали. Шоу в США, у нас нет такого и очень даже хорошо.
🤗 В общем, стоит дождаться конкретных решений - месяц пройдет быстро.
👍 Жду
🔥 Не жду
👀 Мне
Банки уходят, недвижимость остается
🏦 В США за 2024 год закрылось 1354 филиала розничных банков, что стало очередным подтверждением тренда на сокращение физического присутствия финансовых учреждений. Уход банков при этом почти не влияет на вакансию в розничном секторе - она рекордно низкая, всего 4,1% на конец 2024.
📱 Причина закрытий очевидна - изменение банковских привычек потребителей и переход на цифровые и мобильные платформы.
💼 Банки традиционно занимали помещения на углах торговых центров, а также отдельно стоящие здания с удобными парковками и подъездами.
🔑 Что происходит с освободившимися помещениями? По данным брокеров из JLL, в среднем на продажу или аренду пустующего банковского помещения уходит от 6 до 12 месяцев. Владельцы вынуждены либо перепрофилировать и перестраивать существующие здания (сдавая их в аренду ветеринарным клиникам, мед.центрам или рестораны), либо сносить их полностью для строительства новых объектов.
💰 Самая сложная и дорогая часть редевелопмента бывших банковских зданий - демонтаж тяжёлого и громоздкого банковского хранилища.
🛐 При этом собственники не оставляют надежд пересдать свои помещения другим банкам, однако те явно переходят на формат небольших сервисных отделений площадью до 100 м2.
🔀 Сильно меняются требования банков к локациям. Например, один из крупных розничных банков разыскивает помещения поблизости от премиальных супермаркетов Whole Foods и ПВЗ Amazon. Другой банк ставит на расположение своих новых филиалов около кофеен Starbucks. Банкам интересна новая, более молодая аудитория и они готовы доплачивать за расположение.
🏦 В США за 2024 год закрылось 1354 филиала розничных банков, что стало очередным подтверждением тренда на сокращение физического присутствия финансовых учреждений. Уход банков при этом почти не влияет на вакансию в розничном секторе - она рекордно низкая, всего 4,1% на конец 2024.
📱 Причина закрытий очевидна - изменение банковских привычек потребителей и переход на цифровые и мобильные платформы.
💼 Банки традиционно занимали помещения на углах торговых центров, а также отдельно стоящие здания с удобными парковками и подъездами.
🔑 Что происходит с освободившимися помещениями? По данным брокеров из JLL, в среднем на продажу или аренду пустующего банковского помещения уходит от 6 до 12 месяцев. Владельцы вынуждены либо перепрофилировать и перестраивать существующие здания (сдавая их в аренду ветеринарным клиникам, мед.центрам или рестораны), либо сносить их полностью для строительства новых объектов.
💰 Самая сложная и дорогая часть редевелопмента бывших банковских зданий - демонтаж тяжёлого и громоздкого банковского хранилища.
🛐 При этом собственники не оставляют надежд пересдать свои помещения другим банкам, однако те явно переходят на формат небольших сервисных отделений площадью до 100 м2.
🔀 Сильно меняются требования банков к локациям. Например, один из крупных розничных банков разыскивает помещения поблизости от премиальных супермаркетов Whole Foods и ПВЗ Amazon. Другой банк ставит на расположение своих новых филиалов около кофеен Starbucks. Банкам интересна новая, более молодая аудитория и они готовы доплачивать за расположение.
Конкурс!
Кого читать, чтобы зарабатывать на рынке жилья? 💰
Убедитесь, что у вас в подписках эти два телеграм-канала с аналитикой, инструментами и кейсами ⬇️
Первый — Яндекс Недвижимость для бизнеса , сервис аккумулирует большие данные плюс у коллег многолетняя экспертиза, поэтому они видят даже только-только зарождающиеся тренды.
А второй — это, конечно, мой
Уже подписались? Тогда нажимайте кнопку под этим постом и получите шанс выиграть один из четырех промокодов на 5 000 ₽ на Яндекс Маркет. Чтобы всё прошло хорошо, важно быть подписанным на оба канала на момент подведения итогов.
Итоги подведем 28 апреля.
Подробные правила
Срок проведения розыгрыша 16.04.25-28.04.25
Кого читать, чтобы зарабатывать на рынке жилья? 💰
Убедитесь, что у вас в подписках эти два телеграм-канала с аналитикой, инструментами и кейсами ⬇️
Первый — Яндекс Недвижимость для бизнеса , сервис аккумулирует большие данные плюс у коллег многолетняя экспертиза, поэтому они видят даже только-только зарождающиеся тренды.
А второй — это, конечно, мой
Уже подписались? Тогда нажимайте кнопку под этим постом и получите шанс выиграть один из четырех промокодов на 5 000 ₽ на Яндекс Маркет. Чтобы всё прошло хорошо, важно быть подписанным на оба канала на момент подведения итогов.
Итоги подведем 28 апреля.
Подробные правила
Срок проведения розыгрыша 16.04.25-28.04.25
🏢Сколько стоит строительство офисов класса А в Москве? 🤨
⚙️На апрель 2025 года себестоимость строительства 1 (одного) квадратного метра общей площади достигла ₽186,6 тыс. включая НДС и выросла за год на +11%. Такие данные приводятся в исследовании, которое подготовлено при непосредственном участии коллег из STONE.
📊 Себестоимость включает: проектирование (стадия П и Р), устройство и содержание строительной площадки, СМР подземной и наземной площади, благоустройство, внешние сети.
❌ Демонтаж, стоимость земли, непредвиденные расходы, платежи городу, согласования, % по кредитам и прочее - не включены. Также не включено вознаграждение генерального подрядчика.
🔣 При пересчете на квадратный метр полезной площади стоимость строительства составляет уже порядка ₽330 тыс./м2 без учета земли и коммерческих расходов.
⚠️То есть если девелопер Х начинает продавать офисы внарезку по цене ₽330-350 т./м2 - это скорее повод насторожиться и разобраться в причинах такой щедрости. Более адекватные значения для старта продаж находятся в диапазоне ₽390-400 т./м2
☝️Стоит заметить, что тот же STONE старается стартовать с ценами на новые проекты так, чтобы у инвесторов оставалась возможность заработать на росте стоимости, они не выставляют сразу конечную цену, а плавно повышают цены по ходу строительства объектов.
⚙️На апрель 2025 года себестоимость строительства 1 (одного) квадратного метра общей площади достигла ₽186,6 тыс. включая НДС и выросла за год на +11%. Такие данные приводятся в исследовании, которое подготовлено при непосредственном участии коллег из STONE.
📊 Себестоимость включает: проектирование (стадия П и Р), устройство и содержание строительной площадки, СМР подземной и наземной площади, благоустройство, внешние сети.
❌ Демонтаж, стоимость земли, непредвиденные расходы, платежи городу, согласования, % по кредитам и прочее - не включены. Также не включено вознаграждение генерального подрядчика.
🔣 При пересчете на квадратный метр полезной площади стоимость строительства составляет уже порядка ₽330 тыс./м2 без учета земли и коммерческих расходов.
⚠️То есть если девелопер Х начинает продавать офисы внарезку по цене ₽330-350 т./м2 - это скорее повод насторожиться и разобраться в причинах такой щедрости. Более адекватные значения для старта продаж находятся в диапазоне ₽390-400 т./м2
☝️Стоит заметить, что тот же STONE старается стартовать с ценами на новые проекты так, чтобы у инвесторов оставалась возможность заработать на росте стоимости, они не выставляют сразу конечную цену, а плавно повышают цены по ходу строительства объектов.
Как инициатору проекта работать с неопределенностью бюджета
🏢 Сегодня общался с моей студенткой, инициатором проектов в сфере редевелопмента. Она задала мне вопрос, с которым сталкиваются многие девелоперы: как эффективно выстроить отношения с инвестором, в ситуации невозможности точного прогнозирования бюджета проекта из-за волатильности цен на материалы, работы и непредвиденных обстоятельств при реконструкции существующих объектов.
📝 Один из подходов — поэтапное финансирование с контрольными точками, в которых может происходить пересмотр затрат. Разделите проект на фазы (проектирование, демонтаж, СМР, отделка) с отдельными бюджетами. Например, если общие затраты оцениваются в 100 единиц, можно разбить его на этапы: 15 ед. на подготовительные работы, 30 ед. на конструктив, 55 ед. на отделку и инженерию. В контрольных точках происходит сверка фактических затрат с плановыми, оценка оставшегося объема работ и уточнение бюджета следующего этапа. Если на первом этапе обнаружены скрытые дефекты конструкций, в контрольной точке происходит пересчет бюджета последующих этапов с учетом новой информации.
💰 Другой подход - буфер на непредвиденные расходы. В редевелопменте это как минимум 20-25% от расчетного бюджета. То есть на проект с базовой оценкой в 100 ед. инвестор должен быть готов потратить до 125 ед. Решение о расходовании буфера должно приниматься совместно. Инициатор может претендовать на дополнительное вознаграждение, если удержит бюджет ниже определенной планки, например 110 ед.
⚠️ Критически важно учитывать психологию инвесторов – они крайне негативно относятся к докапитализации проектов. Если проект с начальной оценкой в 100 ед. требует дополнительно ещё 30 ед., инвестор вынужден изымать эти средства из других активов или менять личные финансовые планы, что вызывает раздражение. Поэтому лучше сразу заложить максимальную планку (130 ед), ОБЯЗАТЕЛЬНО объяснив этот момент инвестору, а затем работать на её снижение.
📱 Инициатор должен обеспечить максимальную прозрачность через регулярную отчетность и доступ к данным о расходах. Например, ведомости с периодическим обновлением фактических затрат по сравнению с планом. Если планировалось потратить 5 ед. на демонтаж, а фактически ушло 4,2 ед. – это повод для позитивной коммуникации с инвестором и укрепления доверия.
💡 Очень рекомендую внедрить систему мотивации за оптимизацию бюджета. Такая схема стимулирует инициатора искать более эффективные решения и оптимизировать расходы вместо бездумного использования всего доступного бюджета.
📜 Советую детально прописать процедуру действий при превышении даже максимального бюджета. Например, если затраты все же превысят 130 ед., обговорите возможность пересмотра долей в проекте или конвертации дополнительных вложений инвестора в займ с повышенной процентной ставкой. Так инвестор будет понимать, что даже в худшем случае существует четкий план действий.
🤝 Эти механизмы позволяют выстроить честные и прозрачные отношения с инвестором, сохраняя контроль над проектом даже в условиях бюджетной неопределенности. Вместо того чтобы пытаться угадать точную цифру затрат (что часто бывает слишком сложно), профессиональный подход предполагает структурирование этой неопределенности и создание механизмов управления ею.
Какой из этих механизмов вы считаете наиболее важным?
👍 Буфер непредвиденных расходов
🔥 Поэтапное финансирование
👀 Мотивация за оптимизацию бюджета
🏢 Сегодня общался с моей студенткой, инициатором проектов в сфере редевелопмента. Она задала мне вопрос, с которым сталкиваются многие девелоперы: как эффективно выстроить отношения с инвестором, в ситуации невозможности точного прогнозирования бюджета проекта из-за волатильности цен на материалы, работы и непредвиденных обстоятельств при реконструкции существующих объектов.
📝 Один из подходов — поэтапное финансирование с контрольными точками, в которых может происходить пересмотр затрат. Разделите проект на фазы (проектирование, демонтаж, СМР, отделка) с отдельными бюджетами. Например, если общие затраты оцениваются в 100 единиц, можно разбить его на этапы: 15 ед. на подготовительные работы, 30 ед. на конструктив, 55 ед. на отделку и инженерию. В контрольных точках происходит сверка фактических затрат с плановыми, оценка оставшегося объема работ и уточнение бюджета следующего этапа. Если на первом этапе обнаружены скрытые дефекты конструкций, в контрольной точке происходит пересчет бюджета последующих этапов с учетом новой информации.
💰 Другой подход - буфер на непредвиденные расходы. В редевелопменте это как минимум 20-25% от расчетного бюджета. То есть на проект с базовой оценкой в 100 ед. инвестор должен быть готов потратить до 125 ед. Решение о расходовании буфера должно приниматься совместно. Инициатор может претендовать на дополнительное вознаграждение, если удержит бюджет ниже определенной планки, например 110 ед.
⚠️ Критически важно учитывать психологию инвесторов – они крайне негативно относятся к докапитализации проектов. Если проект с начальной оценкой в 100 ед. требует дополнительно ещё 30 ед., инвестор вынужден изымать эти средства из других активов или менять личные финансовые планы, что вызывает раздражение. Поэтому лучше сразу заложить максимальную планку (130 ед), ОБЯЗАТЕЛЬНО объяснив этот момент инвестору, а затем работать на её снижение.
📱 Инициатор должен обеспечить максимальную прозрачность через регулярную отчетность и доступ к данным о расходах. Например, ведомости с периодическим обновлением фактических затрат по сравнению с планом. Если планировалось потратить 5 ед. на демонтаж, а фактически ушло 4,2 ед. – это повод для позитивной коммуникации с инвестором и укрепления доверия.
💡 Очень рекомендую внедрить систему мотивации за оптимизацию бюджета. Такая схема стимулирует инициатора искать более эффективные решения и оптимизировать расходы вместо бездумного использования всего доступного бюджета.
📜 Советую детально прописать процедуру действий при превышении даже максимального бюджета. Например, если затраты все же превысят 130 ед., обговорите возможность пересмотра долей в проекте или конвертации дополнительных вложений инвестора в займ с повышенной процентной ставкой. Так инвестор будет понимать, что даже в худшем случае существует четкий план действий.
🤝 Эти механизмы позволяют выстроить честные и прозрачные отношения с инвестором, сохраняя контроль над проектом даже в условиях бюджетной неопределенности. Вместо того чтобы пытаться угадать точную цифру затрат (что часто бывает слишком сложно), профессиональный подход предполагает структурирование этой неопределенности и создание механизмов управления ею.
Какой из этих механизмов вы считаете наиболее важным?
👍 Буфер непредвиденных расходов
🔥 Поэтапное финансирование
👀 Мотивация за оптимизацию бюджета
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
⚠️ Всем любителям гарантированной доходности!
🛋Апартаментов с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.
🪑🛒Офисов и торговых помещений с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.
🧲 С помощью «гарантированной доходности» продавец / девелопер хочет быстрее распродать свой (иногда неликвидный) объем инвесторам, желающим «гарантий» и +/- высокой доходности.
💵 Источником для выплаты «гарантированной доходности» являются поступления от продажи недвижимости, то есть сам девелопер/продавец фактически «возвращает» покупателю часть полученных денег, субсидируя таким образом свою программу.
🌼 Например, застройщик ООО «Ромашка» продает апартаменты с гарантированной доходностью 10% в течение 3-х лет. Апартаменты стоят ₽20 млн. Таким образом, ООО «Ромашка» должна выплатить покупателю Ивану Ивановичу ₽6 млн. (3 года по ₽2 млн.). Где ООО «Ромашка» возьмёт эти деньги? В кармане покупателя Ивана Ивановича, который оплатил ООО «Ромашка» ₽20 млн. Из оплаченных Иваном Ивановичем денег ООО «Ромашка» получит ₽14 млн., а Иван Иванович получит свои же ₽6 млн. (потом, в течение 3-х лет)
🤗 В этой схеме все счастливы. И Иван Иванович, который купил недвижимость у ООО «Ромашка»по завышенной цене, но с «гарантией» получения своих же ₽6 млн. обратно, и ООО «Ромашка», которая успешно продала недвижимость Ивану Ивановичу.
🎰 Все «гарантии» - на банковском депозите (поэтому их доходность относительно невелика), а в остальных случаях гарантированная доходность это чаще всего замаскированная ложь и манипуляция.
👍 Не верю в гарантию
👀 Вот это поворот!
🔥 Всё равно куплю у «Ромашки»
🛋Апартаментов с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.
🪑🛒Офисов и торговых помещений с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.
🧲 С помощью «гарантированной доходности» продавец / девелопер хочет быстрее распродать свой (иногда неликвидный) объем инвесторам, желающим «гарантий» и +/- высокой доходности.
💵 Источником для выплаты «гарантированной доходности» являются поступления от продажи недвижимости, то есть сам девелопер/продавец фактически «возвращает» покупателю часть полученных денег, субсидируя таким образом свою программу.
🌼 Например, застройщик ООО «Ромашка» продает апартаменты с гарантированной доходностью 10% в течение 3-х лет. Апартаменты стоят ₽20 млн. Таким образом, ООО «Ромашка» должна выплатить покупателю Ивану Ивановичу ₽6 млн. (3 года по ₽2 млн.). Где ООО «Ромашка» возьмёт эти деньги? В кармане покупателя Ивана Ивановича, который оплатил ООО «Ромашка» ₽20 млн. Из оплаченных Иваном Ивановичем денег ООО «Ромашка» получит ₽14 млн., а Иван Иванович получит свои же ₽6 млн. (потом, в течение 3-х лет)
🤗 В этой схеме все счастливы. И Иван Иванович, который купил недвижимость у ООО «Ромашка»по завышенной цене, но с «гарантией» получения своих же ₽6 млн. обратно, и ООО «Ромашка», которая успешно продала недвижимость Ивану Ивановичу.
🎰 Все «гарантии» - на банковском депозите (поэтому их доходность относительно невелика), а в остальных случаях гарантированная доходность это чаще всего замаскированная ложь и манипуляция.
👍 Не верю в гарантию
👀 Вот это поворот!
🔥 Всё равно куплю у «Ромашки»
☝️Предполагаю, что с учетом сданных апарт-комплексов, в которых продаются остатки, количество таких предложений на рынке ещё выше.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
☝️По вашему мнению, апартаменты, реализуемые с гарантированной доходностью, это:
Anonymous Poll
60%
😳Явный неликвид, ловушка для инвестора
35%
🙂Нормальный продукт, просто застройщик пытается его улучшить таким схематозом
5%
🤪Нечто иное, напишу в комментариях
🥁Подмосковный «Самолёт» торжественно объявил о запуске «первого на российском рынке ЗПИФ с квартирами и апартаментами» для сдачи в аренду. Первого после ДOM.PФ, видимо. То есть второго, как всегда у застройщика №? «Самолёта». Целевая доходность заявлена на уровне 21% годовых - это круче, чем депозит, ура!
💡Немного мемуаров. Ещё в 2021 году компания, в которой я тогда работал, вела активные переговоры с «Самолётом» по поводу создания такого продукта. Его ТОГДА не запустили, потому что продажи шли неплохо и товарные остатки особо не застаивались. СЕЙЧАС, очевидно, пришло время упаковки стоков в ЗПИФ и распродажи инвесторам под обещания 21%.
📈 График формирования доходности такой симпатичный! Ну просто на всю котлету...
🔎 Если присмотреться к графику: застройщик декларирует ежегодный рост стоимости недвижимости на уровне 13% в год. Однако если посмотреть на график IRN, можно заметить, что вторичка в Москве в последние три года не показывает такой динамики — цены практически не растут, а в некоторые периоды даже снижались. С учетом инфляции реальная стоимость московских м2 (вторичка) и вовсе уменьшается. Хотя, кто там в ЗПИФ оценщик....?
💰 Еще один компонент заявленной доходности - 8% от сдачи жилья в аренду («gross»). Возможно, имеется в виду gross yield, т.е. валовая доходность, без учета затрат на управление, налоги и обслуживание недвижимости. То есть реальная чистая доходность от аренды будет заметно скромнее.
💲Кстати, интересно, какие цены «Самолёт» выставит на свои квартиры, чтобы достичь таких показателей. Это будет краткосрочная или среднесрочная аренда?
💸 Затраты на ЗПИФ 3% в год. Это они неплохо так, и очень немилосердно по отношению к инвесторам. Ну хоть бы 2% сделали…
🏷 Про дисконт в 3% на входе вообще сложно что-то писать! Застройщик мог легко сделать накидку, а потом небольшую скидку. Вообще-то сейчас меньше 5% это и не скидка даже. А большой объем застройщики готовы сливать со скидкой 50% - см. кейс ФСК.
⚡️В итоге в реалистичность показателя 21% IRR (годовая доходность) я вообще, ни на грамм, не верю и активно советую не верить в него инвесторам. Но у «Самолёта» особого выбора нет, нужно писать хоть что-то. И так, на всякий случай - исторический IRR ЗПИФ с арендными квартирами от ДOM.PФ около 5% годовых...
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Всё равно «Самолёт» ту зе мун!
👀 А фюзеляж не треснет?
💡Немного мемуаров. Ещё в 2021 году компания, в которой я тогда работал, вела активные переговоры с «Самолётом» по поводу создания такого продукта. Его ТОГДА не запустили, потому что продажи шли неплохо и товарные остатки особо не застаивались. СЕЙЧАС, очевидно, пришло время упаковки стоков в ЗПИФ и распродажи инвесторам под обещания 21%.
📈 График формирования доходности такой симпатичный! Ну просто на всю котлету...
🔎 Если присмотреться к графику: застройщик декларирует ежегодный рост стоимости недвижимости на уровне 13% в год. Однако если посмотреть на график IRN, можно заметить, что вторичка в Москве в последние три года не показывает такой динамики — цены практически не растут, а в некоторые периоды даже снижались. С учетом инфляции реальная стоимость московских м2 (вторичка) и вовсе уменьшается. Хотя, кто там в ЗПИФ оценщик....?
💰 Еще один компонент заявленной доходности - 8% от сдачи жилья в аренду («gross»). Возможно, имеется в виду gross yield, т.е. валовая доходность, без учета затрат на управление, налоги и обслуживание недвижимости. То есть реальная чистая доходность от аренды будет заметно скромнее.
💲Кстати, интересно, какие цены «Самолёт» выставит на свои квартиры, чтобы достичь таких показателей. Это будет краткосрочная или среднесрочная аренда?
💸 Затраты на ЗПИФ 3% в год. Это они неплохо так, и очень немилосердно по отношению к инвесторам. Ну хоть бы 2% сделали…
🏷 Про дисконт в 3% на входе вообще сложно что-то писать! Застройщик мог легко сделать накидку, а потом небольшую скидку. Вообще-то сейчас меньше 5% это и не скидка даже. А большой объем застройщики готовы сливать со скидкой 50% - см. кейс ФСК.
⚡️В итоге в реалистичность показателя 21% IRR (годовая доходность) я вообще, ни на грамм, не верю и активно советую не верить в него инвесторам. Но у «Самолёта» особого выбора нет, нужно писать хоть что-то. И так, на всякий случай - исторический IRR ЗПИФ с арендными квартирами от ДOM.PФ около 5% годовых...
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Всё равно «Самолёт» ту зе мун!
👀 А фюзеляж не треснет?
🏙️ Аналитики NF GROUP подвели итоги I квартала 2025 года на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга. Цены практически не выросли — всего на +2% за год!
📊 Объем предложения на питерском рынке сервисных апартаментов достиг 129 тыс. м² или 4,2 тыс. лотов. За квартал показатель сократился на 8% по площади и на 10% по количеству лотов, хотя в годовой динамике зафиксирован прирост: +15% и +11% соответственно.
☝️Дело в том, что во второй половине 2024 девелоперы были очень активны, а в I квартале 2025 рынок пополнился всего лишь одним объектом — «Сота» от ГК «Старт».
💰 Средняя цена предложения на питерском рынке сервисных апартаментов составила 280 тыс. ₽/м². В годовом выражении прирост составил всего 2%, в квартальном — 1%.
Похоже рынок, наконец, нащупал равновесие...
🙄 Во II квартале 2024 цены росли на 5%, затем в III квартале была коррекция (-3%), а теперь всё стабилизировалось.
🗺️ Тройка лидеров по средней цене за 1 м2— Петроградский (714 тыс. ₽/м²), Адмиралтейский (568 тыс. ₽/м²) и Центральный (422 тыс. ₽/м²) районы.
🛒 В I квартале 2025 года на рынке сервисных апартаментов Петербурга было реализовано 547 лотов общей площадью 14,8 тыс. м², что на 5% по количеству и на 3% по площади уступает показателям аналогичного периода прошлого года. А в квартальной динамике снижение еще заметнее: -23% и -25% соответственно. Сказывается и сезонность, и естественный откат после всплеска активности во второй половине 2024 года.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Время ажиотажа и бешеного роста цен на апартаменты в СПБ явно миновало. Теперь успех вложений будет зависеть от выбора проекта, управляющей компании, локации и множества других факторов. Фокус спроса сместился с количества на качество — выигрывают проекты с продуманной концепцией и надежными УК.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Хочу купить до белых ночей!
🔥 Пузырик подсдулся...
👀 А с гарантированной доходностью есть?
📊 Объем предложения на питерском рынке сервисных апартаментов достиг 129 тыс. м² или 4,2 тыс. лотов. За квартал показатель сократился на 8% по площади и на 10% по количеству лотов, хотя в годовой динамике зафиксирован прирост: +15% и +11% соответственно.
☝️Дело в том, что во второй половине 2024 девелоперы были очень активны, а в I квартале 2025 рынок пополнился всего лишь одним объектом — «Сота» от ГК «Старт».
💰 Средняя цена предложения на питерском рынке сервисных апартаментов составила 280 тыс. ₽/м². В годовом выражении прирост составил всего 2%, в квартальном — 1%.
Похоже рынок, наконец, нащупал равновесие...
🙄 Во II квартале 2024 цены росли на 5%, затем в III квартале была коррекция (-3%), а теперь всё стабилизировалось.
🗺️ Тройка лидеров по средней цене за 1 м2— Петроградский (714 тыс. ₽/м²), Адмиралтейский (568 тыс. ₽/м²) и Центральный (422 тыс. ₽/м²) районы.
🛒 В I квартале 2025 года на рынке сервисных апартаментов Петербурга было реализовано 547 лотов общей площадью 14,8 тыс. м², что на 5% по количеству и на 3% по площади уступает показателям аналогичного периода прошлого года. А в квартальной динамике снижение еще заметнее: -23% и -25% соответственно. Сказывается и сезонность, и естественный откат после всплеска активности во второй половине 2024 года.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Время ажиотажа и бешеного роста цен на апартаменты в СПБ явно миновало. Теперь успех вложений будет зависеть от выбора проекта, управляющей компании, локации и множества других факторов. Фокус спроса сместился с количества на качество — выигрывают проекты с продуманной концепцией и надежными УК.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Хочу купить до белых ночей!
🔥 Пузырик подсдулся...
👀 А с гарантированной доходностью есть?