📮Мне в последнее время периодически в л.с.приходят сообщения с вопросами, касающимися работы инвестиционного директора в недвижимости. В частности про суть работы и круг обязанностей.

🪪 Так как я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность в крупной инвестиционной компании с фокусом на девелопмент и редевелопмент, решил написать пост в формате #ликбез

📊 Инвестиционный директор в недвижимости — это топ-менеджер, который руководит развитием компании и отвечает за эффективность проектов.

💰 Основные обязанности инвестиционного директора включают оценку и отбор проектов, привлечение финансирования, участие в управлении инвестиционным портфелем и стратегическое планирование. Ежедневно ИД анализирует потенциально интересные проекты, готовит презентации по проектам и формирует точку зрения акционеров о целесообразности инвестиций в тот или иной проект. Команда у ИД небольшая (финансовый аналитик, маркетолог-аналитик, администратор - а иногда и того меньше).

1️⃣ Первая и главная задача инвестиционного директора - поиск проектов, подходящих под профиль компании, и их прединвестиционный анализ. ИД достаточно быстро (в течение 2-5 дней) необходимо сформировать обоснованное мнение (в виде инвест.презентации) по тому или иному проекту, чтобы принять личное решение о его целесообразности и вынести его на обсуждение акционеров / инвест.комитета.

2️⃣ ИД должен «дотащить» сделку. Приобретение проекта - как правило, трудный процесс, связанный с пересечением интересов внутри компании и вовне. ИД должен заставить многочисленных участников сделки 🅰️ шевелиться 🅱️ захотеть ее совершения

3️⃣ Критически важной задачей является структурирование сделок и привлечение финансирования. Инвестиционный директор принимает участие в переговорах с банками и инвесторами, готовит инвестиционные меморандумы и формирует оптимальную структуру капитала для каждого проекта.

🔄 Внутри компании инвестиционный директор взаимодействует с широким кругом людей: акционеры, генеральный директор и совет директоров (если есть), инвест.комитет, финансовый директор, глава юр. департамента, директор по строительству, коммерческий директор, будущий управляющий проектом и т.д.

🌐 Не менее интенсивны и внешние коммуникации: переговоры продавцами проектов, общение с банками об условиях кредитования, поиск со-инвесторов для проектов, работа с консультантами и аналитиками для оценки рыночных тенденций, взаимодействие с брокерами для поиска потенциальных проектов и т.д.

🙄 Фактически инвестиционный директор формирует вектор развития компании и ее специализацию, в том числе определяет ее будущее на 3-5 и более лет.

🎯 Для успешной работы инвестиционному директору необходимы как твердые навыки (инвестиционный анализ, понимание рынка недвижимости, знания в смежных сферах), так и мягкие компетенции (стратегическое мышление, навыки ведения переговоров, умение принимать решения).

⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!

☝️Моя жена высказала мнение, что для многих людей смысл мема из предыдущего поста мог остаться непонятым. Поясню!

🎢 Пайплайн (Pipeline) — это поток потенциальных сделок или проектов, находящихся на разных стадиях рассмотрения для приобретения или инвестирования. У активного ИД в пайплайне проектов как «у дурака махорки» (много).

⚡Дистресс (Distressed assets) — это активы, находящиеся в проблемном состоянии: объекты недвижимости, которые продаются со значительной скидкой из-за финансовых проблем владельца, банкротства, просроченных платежей по кредитам и т.д. Такие проекты можно приобрести по цене ниже рыночной, а затем «вылечить» проблемы и получить высокую доходность (или нет!).

🙄 В меме инвестиционный директор говорит профессиональным жаргоном. «У меня в пайплайне дистресс» можно перевести как «Я сейчас рассматриваю ряд проблемных активов для инвестирования».

💡Государство думает о том, как бы сделать рынок недвижимости доступнее: упрощение согласований, льготная, семейная ипотека и т.д.

⚡А Минстрой рекомендует вдруг неизвестно с чего властям субъектов РФ согласовывать проекты, где минимальная площадь студий начинается от 28 м2, однушек — от 36 м2 двушек — от 49 м2, а трешек — от 66 м2.

🗯️ Пока это рекомендация в формате «меньше не строй, не надо, Ирек расстроится».

🔴 Инициатива однозначно вредная. Я бы ее даже назвал саботажем и вредительством, но не буду.

❌ Рынок недвижимости не станет доступнее, если стоимость квартиры в абсолюте вырастет! Было 24 м2 за 4.8 млн., а станет 28 за 5,6 млн.! Качество квартиры при этом не улучшилось.

🎚️Чем меньше цена квартир в абсолюте, и тем большее количество людей может себе позволить их купить! Это доступность рынка. «Маленькая, зато своя» - говорят в России. Теперь маленькая станет больше и недоступнее.

⚠️ И самое главное! Cui prodest? Кому это выгодно? Де-факто никому.

🏗 Застройщик «Страна Девелопмент» стартанул продажи технокластера формата light industrial «Молжаниново-МЕГА» недалеко от одноименного ТЦ в Химках. Адрес: Москва, 12 км от МКАД, Новосходненское ш.5А.

📌 Место: расположен в довольно удобной локации - всего в 12 км от МКАД, в 13 мин. от МЦД Молжаниново. В принципе, расположение ОК.

💵📐 Цены и планировки: площади от 1 640 м² до целого здания 36 265 м². Например, за юнит 1708 м² просят ₽213,5 млн. или ₽125 т./м2. В принципе, и цена ОК. Юниты сдаются без отделки со свободными планировками. Шаг колонн 12х12 м, нагрузка на пол до 5 тонн/м², потолки от 6 м, мощность 50 Вт/м².

📦 Проект: два 3-этажных корпуса, 21 юнит. В каждом юните - лифт и лестницы. Подходит для различных производств (кроме тяжелой и пищевой промышленности).

🎚Срок сдачи - I квартал 2027 года. А вот это как-то долго...

🔌 Инфраструктура: закрытая охраняемая территория, парковка на 107 машиномест. У каждого юнита отдельный вход и зона для разгрузки.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Куплю на всю котлету!
👀 Явно не мой бюджет...
👍 Опять оверпрайс.

😳 Любопытный вопрос получил от читательницы канала Ларисы: «Сейчас в России укрепляется курс рубля. Недавно был под 100 р/доллар, а теперь уже к 85 стремится. Как это сказывается на рынке московской недвижимости? Цены упадут?»

🚨 Действительно, рубль штурмует новые низины: от отметки 100 за доллар до уверенных 87. Неужели московские квадраты вот-вот рухнут в цене? Или цены наоборот взлетят?

💼 Наши застройщики живут в рублевой зоне – кредитуются в рублях, строят за рубли, продают за рубли. Поэтому прямой связи «укрепился рубль = упали цены» просто нет.

🏗 Да, немногочисленные импортные материалы станут немного дешевле для застройщиков бизнес+, премиум и элитного класса. Но эта экономия вряд ли доберется до покупателя – скорее осядет в карманах девелоперов.

📊 «Вторичка» немного чувствительнее к валютным колебаниям – некоторые продавцы по старинке мысленно оценивают свои метры в долларах (с 2007 года не перестают). Таких людей мало осталось, поэтому здесь глобального изменения цен не стоит ждать.

💰 Кому точно повезло – так это покупателям с валютными накоплениями. Для них метры в рублевом выражении не изменились, а вот в долларовом стали на 10-15% доступнее. Много ли таких людей? Не знаю. Стоит ли конвертировать доллары в недвижимость прямо сейчас? Вопрос личного выбора и стратегии каждого человека, индивидуальную рекомендацию для всех обладателей куч долларов выписывать не возьмусь.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Ну я дождусь обвала...
👍 Верю в рост рынка!

Авторские мнения и лучшие предложения на рынке недвижимости:

🟢 Агентство недвижимости 7 Hills — канал о том, как купить квартиру мечты или индивидуальный инвестиционный проект. Инсайдерская информация, аналитика рынка, персональные консультации, лучшие сделки и тематические подборки ЖК в Москве каждую неделю.

🟢 Est-a-Tet Недвижимость — профессионалы с 16-летним опытом на рынке! За это время мы заселили 82 000 семей и помогли проинвестировать более 21 млрд рублей в недвижимость Москвы и МО. Поможем и вам: скидки, новости, вопросы экспертам.

🟢 Filatoff Inc. — авторский канал редактора отдела «Недвижимость» газеты «Ведомости» Антона Филатова, который больше 18 лет пишет об этой сфере. Он также является соавтором канала «Гречка и другие лекарства». Самые актуальные новости о сделках, новых проектах, банкротствах и торгах.

🟢 Бойко о недвижимости — самый провокационный авторский канал: честная оценка застройщиков, анализ проектов для выбора квартиры для жизни, идеи для инвеста, разборы ипотечных программ.

🟢 РБК Недвижимость — главные новости о строительстве и жилье, а также полезные материалы для владельцев и покупателей недвижимости.

🟢 РИА Недвижимость — главные события рынка недвижимости
от журналистов РИА Новости

🟢 ПРАЙМ — сэкономит вам время, деньги и нервы. Здесь оперативно расскажут о свежих новостях из мира экономики и дадут ценные финансовые советы, которые пригодятся каждому.

🟢 Деньги из бетона — ваш проводник в мир инвестиционной недвижимости. Наши читатели знают, как купить квадратные метры с максимальной выгодой.

🟢 Старший по дому — авторский канал действующего председателя совета МКД о ЖКХ, благоустройстве, комфортной городской среде, недвижимости, экологии (правовые и инженерные аспекты).

🟢 Юридический саммит лидеров строительной отрасли — уникальная площадка, где представители государственной власти, топ-менеджеры и ведущие эксперты девелоперских, строительных и промышленных компаний выходят за рамки стандартных юридических дискуссий.

Организаторы подборки TGStar_Agency

⚡ Спасибо за огни 🔥 Я написал продолжение поста о профессии инвестиционного директора в недвижимости.

🎚️Несколько разрозненных фактов об этой профессии:

1️⃣ График работы ИД: не 9-18, скорее 8-21, а случается, что и без выходных. Когда сделка на финальной стадии, вполне нормально работать 24/7 и даже 31 декабря до 22.00. Зарплата ИД обычно состоит из фиксированной части (сейчас от 300-700 тысяч рублей в месяц) и бонусной составляющей.

2️⃣ Основные KPI для инвестиционного директора: количество приобретенных проектов, объем привлеченных инвестиций, IRR и NPV проектов, соблюдение сроков закрытия сделок.

3️⃣ Главные риски в работе: принятие решений в условиях неопределенности, волатильность рынка, изменения в законодательстве, человеческий фактор.

4️⃣ Скорость: у ИД резко ограничено время. Поэтому приходится работать быстро и «напрягать» всех вокруг делать свою работу быстро. Быстро это 1-1.5 дня на анализ проекта, а дальше по результатам - в корзину или на переговоры с продавцом.

5️⃣ Инвестиционный директор балансирует между ролями «визионера» (куда двигаться компании на рынке), аналитика (какие проекты выбирать), переговорщика (как структурировать сделки) и иногда психолога (как убедить всех участников в правильности выбранного пути).

6️⃣ Много работы «в стол»: приходится перелопатить кучу проектов, глубоко или не очень проработать их, чтобы выбрать лучший.

7️⃣ Часто решение о покупке того или иного объекта принимается не только на основе цифр, но и субъективных факторов. Например, стратегических амбиций акционеров / инвесторов или их сугубо личных предпочтений. Задача ИД — балансировать между объективным анализом и субъективными желаниями руководства.

⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!

🏛 Уроки Блиновской: умные люди учатся на чужих ошибках…

🚨 Савеловский районный суд Москвы приговорил Елену Блиновскую к 5 годам колонии общего режима по делу об уклонении от налогов на сумму более 1,3 млрд рублей. В пользу государства изъяли элитную недвижимость, люксовые автомобили и другие активы, а также взыскали 587 млн рублей.

💰 Я не буду писать банальности про вред и опасность дробления, необходимость найма налоговых консультантов и т.д. Увы, при доходе в миллиарды рублей и целой империи активов, Блиновская не смогла защитить свое состояние от конфискации. Возникает вопрос: а вообще можно ли создать надежную структуру для защиты капитала?

📊 Личные фонды или ЗПИФы могли бы стать решением? Личный фонд в России – элитный инструмент с порогом входа от 100 млн рублей, предназначенный для управления крупным капиталом. ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) более доступен – от 25 млн рублей. Оба инструмента предоставляют определенную защиту активов, конфиденциальность, налоговые преимущества и возможность структурировать наследование.

⚖️ Однако важно понимать, что структура российского личного фонда не является универсальной защитой, особенно если речь идет о незаконных (с точки зрения суда) доходах или умышленном уклонении от налогов. По российскому законодательству, если будет доказано, что имущество передавалось в фонд с целью сокрытия от кредиторов или уклонения от исполнения обязательств, на него может быть обращено взыскание. Личные фонды несут субсидиарную ответственность по обязательствам учредителя в течение 3-5 лет с момента создания.

🌍 В мировой практике существуют различные инструменты для защиты капитала. Трасты и фонды в определенных юрисдикциях могли бы оказаться полезными, особенно в таких местах как острова Кука, Сент-Китс и Невис, Панама или Белиз. Эти юрисдикции известны строгой защитой активов от исков третьих лиц и высоким уровнем конфиденциальности.

🏝 Особенности офшорных юрисдикций:
🔸 Острова Кука – одна из самых надежных юрисдикций для защиты активов. Местное законодательство не признает иностранные судебные решения, а для предъявления претензий к трасту требуется доказывать мошенничество в судах самих островов Кука, что крайне сложно.
🔸 Сент-Китс и Невис – трасты этой юрисдикции обеспечивают защиту от судебных исков с периодом оспаривания всего в 2 года, а также предлагают строгую конфиденциальность.
🔸 Панама – известна прочной банковской тайной и формальным сроком давности для оспаривания передачи активов в 3 года.

📚История Елены Блиновской – наглядный пример того, что даже самые успешные бизнесмены могут столкнуться с серьезными юридическими последствиями при неправильном структурировании своих доходов и активов. Для инвестора важно не только приумножать капитал, но и разумно его защищать, используя легальные инструменты планирования и консультируясь с профессионалами в области права и налогообложения.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Налоги обязательно нужно платить, нарушение закона - зло.

Рынок апартаментов Москвы: февраль 2025

📊Февральские продажи апартаментов в Москве показали небольшой рост по сравнению с январем 2025 – 340 юнитов, что, увы, на 18% меньше показателей февраля 2024 года. Ипотеки в продажах лишь 6%, остальное - кэш и рассрочки.

🔜 Рынок, вероятно, продолжит удерживать темп продаж в 300-350 юнитов/мес на всю Москву с долей ипотеки менее 10%, конечно, если только не произойдет снижения ставок (это вряд ли)!

🔥 «Аквилон SIGNAL» становится лидером продаж в феврале 2025 года среди апартаментных комплексов Москвы! В феврале в комплексе было реализовано 39 лотов, что вывело проект на первое место по продажам в столице.

Структура продаж:
🔸24 апартаментов со свободным управлением
🔸15 сервисных апартаментов в апарт-отеле.

🎚 Особый интерес покупатели проявили к программам рассрочки – 87% сделок были оформлены с использованием этого инструмента (34 лота)0.

📊 А именно:
🔹 21апартаментов со свободным управлением приобретено в рассрочку
🔹 13 сервисных апартаментов реализовано по программе рассрочки
💸 13% покупателей выбрали единовременную оплату

🗝 Текущее предложение в комплексе:

🚩Апартаменты со свободным управлением:
🔸 От 7,8 млн рублей за лот площадью 22,7 м²🔸 До 22,5млн рублей за лот площадью 67 м²
🛋 Сервисные апартаменты:
🔸 От 8,9 млн рублей за лот площадью 20м²🔸 До 23,1млн рублей за лот площадью 62,7 м²

📊 Продолжаю серию постов про работу инвестиционного директора (ИД). Главный вызов в работе ИД — это не глубина анализа одного проекта, а умение быстро отфильтровать множество проектов, чтобы найти действительно перспективные.

⏱️ На практике у ИД очень мало времени на первичную оценку. Еженедельно на его столе должно оказываться Х-2Х новых проектов, и решение о том, стоит ли двигаться по ним дальше, нужно принять за 1-2 дня.

🔍 Я лично спустя уже довольно много лет нашел и принял методику Мирового банка как основу для исследования проектов. Кстати, это не академический инструмент, а боевой алгоритм для быстрого принятия решений.

📶 В частности, прединвестиционная стадия состоит из цепи последовательных мероприятий:
1️⃣ Формирование инвестиционной концепции
2️⃣ SWOT-анализ
3️⃣ Анализ и оценка конкурентной среды, маркетинговое обоснование
4️⃣ Финансовое моделирование, расчеты по проекту
5️⃣ Due diligence (юридический, финансовый, специальный).

⚡️На этапе быстрой оценки и отбора проекта ИД должен применить экспресс-метод:
1️⃣ Формирование инвестиционной концепции (укрупненно)
2️⃣ SWOT-анализ (если успеваем)
3️⃣ Анализ и оценка конкурентной среды, маркетинговое обоснование (неглубокое)
4️⃣ Финансовое моделирование, расчеты по проекту (один-полтора сценария)

🚸 Секрет эффективной и быстрой работы - команда. Главный помощник ИД - финансовый аналитик, который считает финансовые модели. Техническое задание и первичную идею проекта должен формулировать ИД, в том числе дать некоторые предпосылки.

🔢 Результаты прединвестиционного анализа фиксируются и оформляются в презентацию, все материалы выносятся на инвест.комитет (если он есть) и обсуждаются там.

🎯Воронка: в хорошие времена, когда денег на рынке много и много проектов в продаже из 100 проектов, которые попадают к ИД, дальше первичной оценки идут только 15-20. До полноценного рассмотрения на инвест.комитете доходят 5-7. А закрываются сделки по 1-2 проектам.

Уклонение от жесткого разговора

🔥 В Казахстане разгорелся и вскоре погас налоговый скандал: премьер-министр страны Олжас Бектенов публично обвинил крупнейших застройщиков в уклонении от уплаты налогов. 28 февраля 2025 года он дал компаниям двухнедельный ультиматум для погашения задолженности, угрожая «жестким разговором» в случае невыполнения требований.

🏢 Главными фигурантами дела стали две системообразующие строительные компании Казахстана - BI Group и Bazis. Это крупнейшие девелоперы страны, реализующие масштабные проекты в секторе жилой и коммерческой недвижимости. По данным Минфина KZ, Bazis занизил налогооблагаемые доходы на 4,6 млрд тенге ($9,35 млн), а BI Group - на 11,9 млрд тенге ($24,2 млн). Всего уведомления о занижении налогооблагаемой базы были направлены 633 компаниям, включая 172 строительные организации.

💬 Мажоритарный акционер BI Group Айдын Рахимбаев прокомментировал ситуацию, заявив, что проблема связана не с прямым уклонением от налогов, а с работой подрядчиков на специальных налоговых режимах. По его словам, за последние три года компания выплатила около 155 млрд тенге ($315 млн) налогов. Он также объяснил также прозвучавшие обвинения в «дроблении» бизнеса требованиями закона о долевом строительстве, согласно которому для каждого жилого комплекса должно создаваться отдельное юридическое лицо.

✅ Развязка наступила быстро: 12 марта 2025 года, Минфин Казахстана сообщил, что компании, включая BI Group и Bazis, выполнили требования и доплатили в бюджет 17 млрд тенге (около $34,5 млн) налогов.

☝️Более того, крупные застройщики выступили с инициативой профинансировать разработку цифровых решений совместно с Комитетом госдоходов для обеспечения прозрачности финансовых потоков и предотвращения теневых схем в строительной отрасли.

📶 Коллеги из РБК опубликовали очередной рейтинг компаний, занимающихся продажей или сдачей в аренду офисных помещений на территории России.

🏢 Больше всего офисов продаёт девелопер STONE, который в прошлом году продал 133 тыс.м2 офисов в своих проектах (на 30% больше, чем годом ранее). У STONE в портфеле 13 БЦ в которых сейчас экспонируется более 200 тыс.м2.

🪑А вот сдают в аренду активнее всего «короли недвижимости» из O1 Properties - площадь сданных в аренду офисов в их бизнес-центрах составляет 522 тыс.м2, что составляет около 90% от их арендопригодных площадей. У O1 Properties в портфеле 11 бизнес-центров.

👀 Зачем это знать частному инвестору? При принятии инвестиционных решений весьма полезно понимать, кто является маркет-мейкером на рынке и фактически определяет тренд, задаёт стандарты и формирует правила игры.

☝️Например, в Москве больше всего квартир продает ПИК, а в Санкт-Петербурге - Setl Group.

🌇 С оригиналом рейтинга можно ознакомиться здесь

🛒 Дискаунтеры в России: не всё так однозначно!

🔍 Жесткие дискаунтеры стали одним из самых динамично развивающихся форматов на российском рынке. В начале 2025 года расходы потребителей в таких магазинах выросли на впечатляющие 23% год к году.

📊 А согласно данным аналитической компании Infoline, доля жестких дискаунтеров в общем объеме розничных продаж продовольственных товаров достигла 5,61% в 2024 году, что почти втрое больше показателя 2018 года.

🕰 Развитие формата дискаунтеров в России началось позже, чем в мире, и было вызвано стремлением покупателей к рациональному потреблению на фоне постоянного роста инфляции. Социально-экономические факторы последних пяти лет сделали потребителей более бережливыми, что обеспечило относительный успех формата.

💰 Бизнес-модель дискаунтеров строится на принципе EDLP (everyday low prices — каждый день низкие цены). Ключевым элементом становится значительная доля собственных торговых марок в ассортименте, которая может превышать 60%. Например, в «Чижике» собственные бренды формируют более 50% ассортимента, что позволяет сетям контролировать стоимость и качество продукции, а также договариваться с поставщиками о низких закупочных ценах.

Что с развитием?

🐦 Сеть «Чижик» (проект X5 Group) продолжает агрессивную экспансию – за 2024 год количество магазинов выросло с 1 500 до 2 346 объектов. Сеть активно расширяет присутствие в 45 регионах страны, укрепляя позиции на рынке жестких дискаунтеров.

🧲 «Магнит» активно развивает два дискаунтер-формата: мягкий дискаунтер «Моя цена» и жесткий дискаунтер B1 («Первый выбор»). В 2024 году ритейлер запустил более 100 новых точек и начал развивать «Ценохит» на Дальнем Востоке совместно с локальным игроком «Самбери».

🚥 В то же время региональные сети испытывают трудности. Некогда лидировавший «Светофор» в 2024 году закрыл 620 магазинов, а в январе 2025 года – еще более 170 объектов. Его доля в розничном товарообороте снизилась с 1,6% до 1,3%.

🏪 Основатели сети «О'кей» в конце 2024 года решили сконцентрироваться на развитии дискаунтеров «Да!», передав гипермаркеты менеджменту. «Лента» также развивает бюджетный формат – сеть «Эконом».

🟣Мы в SimpleEstate внимательно смотрим за стремительным развитием формата. Дискаунтеры указанных выше сетей открываются в том числе в городах-миллионниках, а помещения, обременённые договорами аренды с ними, постепенно поступают на рынок.

⚠️ Важно понимать, в погоне за снижением затрат на аренду дискаунтеры часто выбирают помещения, не соответствующие ряду технических требований, что в будущем может негативно сказаться на их ликвидности.

✂️Кроме того, дискаунтеры экономят и на арендной плате, что негативно влияет на доходность для инвесторов.

🔍 В портфеле SimpleEstate уже есть один дискаунтер - ДА! в подмосковном Чехове - и мы не теряем надежды найти на рынке новую сделку в этом сегменте и предложить её инвесторам нашей инвестиционной платформы!

🏦 Вслед за Фора-Банком на рынке появился еще один игрок, который активно расширяет сеть своих офисов за счет небольших помещений.

📊 Трансстройбанк – один из старейших финансовых институтов России, работающий на рынке аж с 1994 года. В настоящее время банк занимает 160-е место в рейтинге bаnki.ру.

💸За 30 лет работы банк пережил все ключевые кризисы российской экономики и выжил, что говорит как минимум о взвешенном подходе акционеров к ведению бизнеса. В короткой рекламной статье, посвященной деятельности банка я, вероятно, нашел рецепт долголетия: отличительной особенностью стратегии банка является принцип «ликвидность важнее прибыльности», что подразумевает консервативный подход к оценке рисков...

🏢 Нынешний этап развития Трансстройбанка на рынке недвижимости – ставка на небольшие форматные отделения. Такой подход, видимо, позволяет банку быть ближе к клиентам при оптимальных затратах на аренду, а также быстрее масштабировать сеть.

💼 Особенности Трансстройбанка как арендатора:
🔸 Арендуемые помещения: 20-30 м²
🔸 Долгосрочность: договоры аренды заключаются на 5 лет и более
🔸 Индексация: по ИПЦ, что защищает арендодателя от инфляции

📍Судя по текущему качеству сети, банк особенно внимательно относится к выбору локаций для своих офисов, предпочитая:
🔹Расположение вблизи станций метро
🔹Интенсивный пешеходный трафик
🔹Первую линию домов
🔹Наличие отдельного входа
🔹Близость к деловым зонам и местам концентрации малого бизнеса

🔍 На рынке ГАБ в настоящее время представлено как минимум три объекта с Трансстройбанком в качестве арендатора. Наиболее типичный – объект на Пресненском Валу, 4/29 (напротив выхода из метро «Улица 1905 года»):
🔸 Площадь: 30,2 м²
🔸 Договор: долгосрочный с индексацией по ИПЦ
🔸 Арендная ставка: 350 000 ₽/месяц (4,2 млн ₽/год)
🔸 Стоимость: 50,4 млн ₽ (~1,67 млн ₽ за м²)
🔸 Особенности помещения: сверхинтенсивный пешеходный трафик, жилой кирпичный дом 1960 г. постройки, отдельный вход с фасада, высота потолков 2,8 м, электрическая мощность 15 кВт

🏛Я нашел и другие объекты ГАБ с тем же арендатором: на ул. Новослободская, 19 (24,3 м²за 57,5 млн.₽ и в Карманицком пер., 9 (18,2 м² за 72 млн ₽)

☝️Напомню, что несмотря на тенденцию закрытия физических офисов, наблюдавшуюся 10 лет, с 2023 года начало отмечаться увеличение  числа дополнительных офисов российских банков примерно на 1% в год. Рост филиальной сети в настоящее время прослеживается у Альфа-банка, РСХБ, Газпромбанка, ПСБ и Фора-Банка. Заметен и тренд на развитие небольших форматов обслуживания – например, Газпромбанк активно открывает компактные отделения около 50 м2, а другие крупные игроки тестируют light-форматы по 15-25 м2.

⚠️ При этом стоит учитывать, что средние банки всё же несут более высокие риски по сравнению с топ-10 игроками банковского сектора. Однако, в случае изменения стратегии банка или еще каких-то проблем, небольшие помещения в хороших локациях легче сдать другим арендаторам.

🔻 Итого: средние и небольшие банки, активно расширяющие сеть мини-офисов, становятся более заметными игроками на рынке аренды коммерческой недвижимости.

Мифический «ипотечный пузырь»!

📊 По свежим данным ЦБ РФ на 01.02.2025, общий объем ипотечного кредитования достиг внушительной отметки в 19,09 трлн рублей. При этом просроченная задолженность составляет всего 100,7 млрд рублей — это лишь 0,5% от общего ипотечного портфеля!

🎤Некая «Национальная палата недвижимости» (кто это!?) уже бьёт в набат о надвигающейся «катастрофе». При просрочке в 0,5%!

⚡️НОЛЬ ЦЕЛЫХ ПЯТЬ ДЕСЯТЫХ процента при 19 триллионах рублей общей задолженности! Даже если этот показатель удвоится, мы всё равно будем далеки от критической отметки в 2-3%. Напомню, что в США перед крахом ипотечного рынка 2008 года этот показатель достигал 7%.

🔍 Где следить за просрочкой? Тут: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/

Что думаете об «ипотечном пузыре» в России?

🔥Скоро лопнет
👀Пока надувается
👍Его не существует