Кто в Дубае тормозит?

🏗 Задержки сроков окончания строительства - одна из вечных проблем девелопмента. И даже внедрение эскроу-счетов, защищающих деньги покупателей, вообще не решает этот вопрос. Хотя в России частично проблема решается штрафами!

🎯А вообще, способность застройщика сдавать объекты вовремя становится еще более важным маркером его надежности - ведь это показывает, насколько грамотно компания планирует процессы и управляет рисками. Касается не только Дубая!

📊 По данным свежего исследования Tranio, основанного на информации Dubai Land Department, дубайские девелоперы существенно улучшили этот показатель: медианный срок просрочек сократился с 7 месяцев в 2022 году до всего 2 месяцев в 2024-м.

🔍 За этой позитивной динамикой стоит важный тренд - девелоперы отходят от мегапроектов в пользу более компактных комплексов. Средняя площадь новых проектов в 2024 году составила 21,6 тыс. м² - это на 47% меньше, чем в 2019 году. При этом размеры самих квартир уменьшаются: застройщики вынуждены сокращать метраж, чтобы сохранить доступные цены за лот в условиях растущей стоимости квадратного метра.

⚠️ По данным Tranio, основанным на анализе информации Dubai Land Department, главным "тормозом" оказался EMAAR - на его счету 73 не сданных в срок проекта (15% от всех просрочек), со средней задержкой 4 месяца. Следом идут AZIZI (7,9% просрочек, медианная задержка 6 месяцев), MERAAS Holding (4,6%, медианная задержка 3 месяца), DAMAC Properties (4,2%, медианная задержка 5 месяцев) и замыкает пятерку BINGHATTI с 2,5% просрочек и медианной задержкой 1,5 месяца.

💡 Высокий процент просрочек у EMAAR частично объясняется тем, что компания часто берет на себя завершение проблемных объектов других застройщиков, что требует дополнительного времени на адаптацию проектов под свои стандарты.

📈 Нет добра без худа! Во всяком случае сейчас, инвесторам, планирующим сдавать недвижимость в аренду, задержка в 4-6 месяцев может даже сыграть на руку - за это время арендные ставки могут вырасти. Учитывая, что арендодатели в Дубае не могут повышать ставки в течение года действия договора, отсрочка ввода позволяет выйти на рынок с актуальной ценой аренды.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Даже в условиях защиты средств через эскроу-счета, своевременная сдача объектов остается ключевым показателем качества работы застройщика. При выборе проекта стоит обращать внимание на масштаб - чем он компактнее, тем ниже риски существенных задержек. Ну и на ТОП-тормозов тоже стоит посматривать.

🔥 Уже не верю датам.
👍 Позор тормозам!
👀 Ожидаю своё чудо...
✍️ Расскажу про свой опыт

Нужна помощь!

😐 Дело серьезное. Я заметил, что мне прямо вот категорически не нравятся вот такие кавычки " " и очень-очень сильно нравятся вот такие кавычки « » (ёлочки).

✅ Сегодня прописал в редполитике канала, что у меня строго будут ёлочки.

❌ Но может я не прав? Может это только я обращаю внимание? Может людям нравится вот это "недоразумение"?

Предлагаю вам высказать своё мнение!

👀 "лучше так"
👍 «лучше так»
🔥 неважно как!

👟 «Ортека» — федеральная сеть ортопедических салонов, управляемая компанией «Никамед», работающей на российском рынке более 25 лет. На сегодняшний день сеть насчитывает более 240 салонов по всей стране. Компания открывает примерно один салон в месяц и планирует ежегодно запускать десятки новых точек.

📊 Потенциал рынка ортопедических товаров в России огромен и составляет аж до 117 млн человек, нуждающихся в той или иной ортопедической коррекции. Рынок активно растет и, что чрезвычайно важно для владельцев коммерческой недвижимости, остается одним из наиболее устойчивых к онлайн-конкуренции сегментов ритейла.

💼 Особенности бизнес-модели ортопедических салонов:
🔸 Форматы и площади: малоформатный объект торговли средней площадью 80 кв. м. В салоне также предусмотрена небольшая складская площадь для хранения минимальных запасов, которые пополняются ежедневно.
🔸 Ассортимент: основные категории – продукты мягкой ортопедии (бандажи, корсеты), компрессионный трикотаж, ортопедические стельки, ортопедическая обувь и товары для реабилитации.
🔸 Высокая маржинальность (и, как следствие, устойчивость бизнес-модели): по некоторым данным, наценка на ортопедические товары может составлять от 50% до 200% в зависимости от категории, что обеспечивает стабильный денежный поток.
🔸 Средний чек: в ортопедических салонах средний чек составляет около ₽7 тыс., что значительно выше, чем у многих других операторов стрит-ритейла.

🌐 Интересно, что несмотря на общий тренд к цифровизации, онлайн-продажи в данном сегменте пока не оказывают критического влияния на офлайн-бизнес. Причина проста – большинство ортопедических товаров требуют индивидуального подбора, консультации специалиста и примерки. Клиенты сначала обязательно приходят в ортосалон и получают качественную экспертную консультацию.

🧑‍⚕️ Важнейшая особенность салонов «Ортека» – наличие лицензированного кабинета врача травматолога-ортопеда в каждом салоне, что повышает ценность бренда и создает дополнительный поток клиентов. Врачи работают полную смену (8 часов), обеспечивая непрерывное обслуживание и консультации.

👥 Клиентская база и лояльность:
🔸Основная аудитория – женщины 45+, которые совершают покупки для всей семьи
🔸Одновременно наблюдается тенденция к омоложению аудитории (до 30% покупателей – люди 23-25 лет)
🔸Высокий процент повторных покупок и сформированная программа лояльности
🔸Широкий спектр медицинских услуг дополнительно привязывает клиентов к конкретной локации

📍 Расположение для ортопедических салонов играет ключевую роль:
🔹 Необходимо наличие интенсивного пешеходного трафика
🔹 Идеальные локации – рядом с медицинскими учреждениями
🔹Особенно эффективны салоны в спальных районах, где формируется стабильная лояльная аудитория
🔹Предпочтительна первая линия домов с отдельным входом

🔍 Рассмотрим конкретный пример готового арендного бизнеса (ГАБ): в Денежном переулке, 30 (2 минуты от метро «Смоленская») представлено помещение площадью 101,9 м² с арендатором «Ортека» за 105 млн ₽. Договор заключен на 5 лет с индексацией по ИПЦ. Арендный поток составляет 750 000 ₽ в месяц (9 млн ₽ в год). Помещение характеризуется высокими потолками (3,1 м) и отдельным входом с первой линии.

💡 Итог: ортопедические салоны, особенно сетевые, такие как «Ортека», можно считать надежными арендаторами из-за высокой маржинальности и устойчивости к онлайн-конкуренции. Кроме того, наличие растущей базы постоянных клиентов создает стабильный денежный поток.

✅ При прочих равных, ортопедические салоны вполне можно рассматривать как перспективных и стабильных арендаторов для инвестиций в ГАБ.

Сколько «депозитных» денег может выйти на рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга?

💰Приятная струйка потенциального кэша!

1️⃣ Общая сумма депозитов в России к концу 2025 года: ₽67 трлн
2️⃣ Из них на столичные регионы (Москва, МО, СПб) приходится примерно половина: ₽28 трлн из ₽57 трлн сейчас, к концу 2025 будет около ₽33,5 трлн
3️⃣ 0,4% вкладчиков (крупные вкладчики со вкладами от 5 млн) владеют 40% всех средств. Таким образом, крупные вкладчики в столицах владеют: 40% от ₽33,5 трлн = ₽13,4 трлн
4️⃣ Процентный доход в 2025 году при текущей ставке составит около 15-16% годовых. Процентный доход крупных вкладчиков в столицах: 15% от ₽13,4 трлн = ₽2,01 трлн
5️⃣ Согласно свежего опроса Финуслуг (Мосбиржа), 21% вкладчиков готовы направить доход с депозитов на инвестиции в недвижимость. Потенциальный приток на рынок недвижимости от процентного дохода крупных вкладчиков: 21% от ₽2,01 трлн = ₽422 млрд
6️⃣ Учитывая консервативность большинства вкладчиков и то, что не все реализуют свои инвестиционные намерения, более реалистичная оценка: 50-60% от расчетной суммы, то есть ₽210-250 млрд
7️⃣ Из этой суммы 18% вложений (доля инвестиционных покупок) составит: ₽38-45 млрд на чисто инвестиционные покупки в столичных регионах.

🏦 И переток может случится только когда и если ключ начнет уверенно и быстро снижаться, чтобы прямо была видна линия тренда. Это скорее всего уже в 2026 году, не ранее.

🧩Вот такая шкурка неубитого медведя, не очень большая и жирная, если приглядеться. И это на все рынки недвижимости: коммерческую, рекреационную, загородную, новостройки, вторичку...

❗️Важное замечание: бОльшая часть вкладчиков физ.лиц - инвесторы с консервативным риск-профилем. Выбирать они будут консервативные инструменты, аналоги вкладов, а если не найдут, останутся на депозите, даже под 10%. Поэтому реальный переток может быть еще меньше.

🤔 Итог: на рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в 2026 году после снижения ставок может выйти до ₽210-250 млрд «депозитных» денег. Это значительная сумма, но не революционная для столичных рынков недвижимости.

🔥 Все депозитные инвестирую (но потом)!
👀 Останусь в депозитах до упора...
👍 Буду действовать по ситуации

Из депозитов в недвижимость! Сколько таких людей, в штуках?

🤑 Итак, участники рынка ждут, что инвесторы вытащат свои миллиарды из вкладов и ринутся покупать квартиры, light industrial и офисы. Но сколько их вообще таких - потенциальных богатых инвесторов в недвижимость, физиков с жирными вкладами? Давайте посчитаем и узнаем масштаб возможного исхода!

📊 Согласно данным АСВ, в России насчитывается аж 280,7 млн вкладчиков-физлиц и ИП. Это же больше, чем население страны? Лукавая цифра! Так ведь у людей вклады в 2-3-4-5 банках. Поэтому и такая раздутость.

💰 Среди этой толпы нас интересуют только крупные вкладчики со вкладами от 5 млн рублей — это всего 0,3-0,4% от общего числа. Это 842-1123 тысячи не совсем бедных людей.

🧐 Но сколько их на самом деле? Если предположить, что состоятельные граждане в среднем имеют вклады в 4-5 банках (логично — диверсификация!), то реальное количество уникальных крупных вкладчиков составит:

🔹При раскладе по 4 банкам: 210-281 тысяча человек
🔹При раскладе по 5 банкам: 168-225 тысяч человек

🏠 Сужаем воронку! Согласно опросу Финуслуг (маркетплейса от Мосбиржи), только 21% вкладчиков готовы направить процентный доход на инвестиции в недвижимость. Применяя эту пропорцию к нашим крупным вкладчикам, получаем:

🔹При 4 банках: 44-59 тысяч человек
🔹При 5 банках: 35-47 тысяч человек

🤔 Итого: всего 35-59 тысяч состоятельных людей потенциально могут перевести свои депозитные проценты в недвижимость. На всю Россиюшку! Этого явно недостаточно для кардинального изменения рынка. К тому же, все эти люди вряд ли одновременно рванут покупать квадратные метры.

Если вам нужен поименный список этих людей - ставьте 🔥

Краткие итоги февраля 2025 года на рынке недвижимости Москвы

🏗 Новостройки: по данным Dataflat в «старой» Москве цена квадрата выросла на 2% (до 479 282 руб.), в «новой» Москве упала на 3% (до 267 284 руб.), в Подмосковье снизилась на 4% (до 192 331 руб.). Количество ДДУ увеличилось в «старой» Москве на 28%, в «новой» Москве на 26%, в Подмосковье на 6% по сравнению с январем 2025 года.

📈 В годовом выражении (февраль 2025/февраль 2024) продажи новостроек выросли на 60% по количеству договоров (+4 839 ДДУ), на 59% в площади. В «старой» Москве рост составил 51%, в "новой" Москве 86%, в Подмосковье 63%.

❗️Доля сделок с ипотекой в феврале 2025 по сравнению с февралем 2024 снизилась: в новостройках «старой» Москвы до 46% (-5%), «новой» Москвы до 60% (-18%), Подмосковья до 67% (-11%). При этом общая выручка девелоперов в годовом выражении прибавила 68%, достигнув 226,9 млрд рублей.

🚨 На вторичном рынке, по данным IRN, средняя цена 1м² в феврале составила 274,8 тыс. руб. (+0,5% к январю). В годовом выражении (по сравнению с 2024 годом) вторичка прибавила всего 0,8%, что означает падение реальной стоимости на 8,7% с учетом инфляции.

💐Всех замечательных читательниц моего канала поздравляю с 8 марта! Желаю Вам и Вашим близким заработать много денег прилагая минимум усилий💸💵💰.

💡Вспомнил я как давным-давно общался с владельцем трех торговых центров. Он уже умер, к сожалению, а когда мы с ним общались, он очень хотел оставить этот бизнес своим детям, чтобы они продолжили его дело. В общем, я недавно узнал, что два из трёх торговых центров уже проданы - наследникам бизнес отца оказался совершенно неинтересен.

📶 Но есть и обратные примеры, когда наследники успешны и увлечены бизнесом родителей (хотя и не выбирали этот путь). Таких примеров множество.

💸 Американский экономист Зияд Абдельнур как-то опубликовал данные о том, что в США 70% богатых семей теряет своё состояние во втором поколении, а 90% - в третьем.

🎩 Абдельнур видит основную проблему в том, что состоятельные люди оставляют наследникам бизнес, приносящий доходы, когда как должны были формировать диверсифицированные инвестиционные портфели.

💰 Наследники не выбирали бизнес родителей, детям приходится продолжать семейный бизнес вне зависимости от их желания. Абдельнур считает правильной практику создания трастовых фондов для детей, подчёркивая необходимость сохранения у наследников возможностей жить своей жизнью без участия в семейном бизнесе, и без зависимости от состояния этого бизнеса.

✅ Кстати, в США такие целевые фонды весьма популярны. Не только богачи, но и американский средний класс активно пополняет счета детей на $100-300 ежемесячно, чтобы к совершеннолетию у дитя уже сформировался источник дохода и капитал.

🇷🇺 В России в качестве трастового фонда детям к совершеннолетию обычно покупают квартиру-студию. И я не могу на самом деле однозначно это оценить, но уж точно понимаю такое решение.

📊 20 лет инвестиций: недвижимость или инвест.портфель?

🔎 Куда пристроить капитал, чтобы ребенок к 21 году получил максимальную выгоду: в квадратные метры или в ценные бумаги?

💰 Итак, два варианта: студия 20 м² за 12 млн рублей в семейную ипотеку под 6% (ПВ 30%) или инвестиционный портфель на 6,3 млн рублей, состоящий из неких активов, обеспечивающих годовую доходность 10%.

🔜Оба варианта рассматриваем на горизонте 20 лет.

🏠 Недвижимость: вкладываем в квартиру 3,6 млн рублей ПВ, берем ипотеку, делаем ремонт за 1,5 млн, сдаем за 70 тысяч в месяц с индексацией 5% ежегодно. Всего в первые два года тратим на квартиру для наследника 6,3 млн рублей (ПВ, ремонт и выплаченные %). Через 20 лет продаем за 24 млн рублей.

📈 Инвестиционный портфель: вкладываем 6,3 млн рублей, получаем ежегодный доход около 630 тысяч с учетом налогов и рост стоимости активов на 5% ежегодно.

✅ Результаты:
🔹Недвижимость: прибыль 26 млн рублей, ROI 414%, IRR 9,8%
🔹Портфель: прибыль 21,5 млн рублей, ROI 361%, IRR 11,6%

🧮 Финансовая модель здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1zd7JpEgImp7M3RARQddCkuqqM4d9pe_stQ8tua43l2E/edit?usp=sharing

🚨 Вижу подводные камни в обоих вариантах: инвестировать каждый год с доходностью 10% — в некоторые периоды времени достаточно сложная задача, как и предпосылка о росте стоимости активов в портфеле на 5% ежегодно. Это ведь еще нужно подобрать такие активы - на рынке кое-что есть, но всё же! Кстати, акции проектных компаний SimpleEstate, в принципе, подходят (но не на всю котлету).

🎯Но и с квартирой не всё так просто: арендная плата, которая индексируется на 5%, в какой-то момент может сильно отличаться от рынка (в некоторые периоды стоимость аренды квартир снижается). Ну и рост стоимости квартиры на 100% за 20 лет — весьма дискуссионный момент (но я не хочу сегодня дискуссий о «скором обвале рынка»). А еще нужно искать арендатора, организовывать выезды и заезды, и прочее-прочее...

👍 Всё лучшее - детям
🔥 Ребенок сам заработает
👀 Вот бы мне так родители помогли

☝️ Абсолютно справедливое замечание! В нашей модели инвестиционного портфеля мы действительно заложили получение ежегодного дохода около 630 тысяч рублей, который выводится на счет. Но опытные инвесторы знают силу реинвестирования и сложного процента.

💰 Если реинвестировать доходы обратно в портфель, итоговая доходность будет значительно выше. При реинвестировании даже с учетом налогов прибыль в конце 20-летнего периода может оказаться на 40-60% больше.

👀 Насчет реинвестирования арендной платы в другие инвестиционные инструменты... Это явно не для всех! Но тоже работает.

🎚️Пересчитывать свой материал я не буду, однако. Во всяком случае, сегодня!

⚡ STONE построит жилой комплекс бизнес+класса общей площадью 69 тыс.м2

📍Место: Москва, Старокалужское ш., вл. 64
🚇 3 мин. пешком от ст.м. «Калужская» и «Воронцовская» 

🚩 Нейминг будущего ЖК: STONE Grain

🏗️ Ну и напомню, что на этом же участке возводится красавец-БЦ класса А STONE Калужская площадью 96 тыс.м2!

☝️ На выходных узнал, что мой товарищ ещё со времён Knight Frank Олег Михайлик стал Директором по продажам и развитию в РФ, самого амбициозного проекта Азербайджана — Sea Breeze, созданного девелопером Эмином Агаларовым на побережье Каспийского моря. Продажи в надёжных руках!

🌊 Немного погрузился в проект! Интересно. Представьте себе: 7 км песчаного пляжа, более 50 ресторанов и баров, включая Shore House и Rose Bar Beach, и целый «город в городе» всего в 25 минутах от Баку. Проект реализуется под личным контролем руководства республики, что гарантирует беспрецедентный уровень поддержки и безопасности инвестиций.

🏗 Важно отметить, что Sea Breeze — это не проект «на бумаге». Комплекс активно функционирует уже несколько лет! Многие проекты, включая White Villas, Park Residences, Lighthouse и элитные комплексы Palazzo, уже построены и заселены. Инфраструктура работает на полную мощность: рестораны принимают гостей, на пляжах отдыхают туристы, а Event Hall регулярно проводит международные мероприятия.

🏠 Что особенно впечатляет, так это разнообразие форматов недвижимости: от стильных апартаментов с видом на море до роскошных вилл с собственными бассейнами. Собственники могут проживать сами или получать стабильный доход от аренды — заявляется от 8% годовых, с прогнозируемой окупаемостью от 7 лет.

🌍 В высокий сезон комплекс уже посещает до 10,000 туристов ежедневно, причем Sea Breeze давно стал международной точкой притяжения. Сюда приезжают не только жители Баку, но и гости из России, Израиля, ОАЭ, Турции, Казахстана и европейских стран. Именно этот международный статус делает аренду недвижимости здесь в 3-4 раза дороже, чем в центре Баку, а стоимость активов растет в среднем на 15-35% в год и выше (это прогноз).

💼 В общем, если вы заинтересованы в стабильных инвестициях с государственными гарантиями или просто мечтаете о собственном уголке на Каспийском побережье — напишите Олегу!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🏢 Что внутри Wealth Report 2025? Анализ и прогноз 🙂

💸 Knight Frank прогнозирует умеренно положительную динамику на рынке премиальной недвижимости в 2025 году на фоне ожидаемого снижения процентных ставок (да, в мире их тоже ждут!).

🏆 Дубай снова в топе с прогнозируемым ростом +5% в 2025 году. За пять лет цены в премиальных районах выросли там на впечатляющие 84%!

🔮 В отчёте также представлен традиционный для Knight Frank «индекс миллиона» - сколько м2 можно купить на $1 млн в разных городах мира.

☝️В нынешний раз этот индекс сравнивается на 10-летнем горизонте (c 2014 по 2024 год). Монако по-прежнему самый дорогой (всего 19 кв.м), в Лондоне цены упали на 49% (теперь там за $1 млн можно купить 34 кв.м против 23 кв.м в 2014 году), а в Дубае недвижимость подорожала на 48% — теперь там можно купить только 76 кв.м против 146 кв.м в 2014 году.

🎚️Среди быстрорастущих рынков отмечены филиппинская Манила (лидер роста цен на элитное жилье), район Кай Так в Гонконге (бывший аэропорт), и некое курортное местечко Снумасс в штате Колорадо (опережает соседний Аспен с ростом цен более 100% с 2020 года).

🏙️ В Европе всё покойно: Лондон ждет медленного восстановления, в Париже прогнозируется скромный рост (+2,5%), а Мадрид лениво привлекает европейцев и латиноамериканцев своим климатом и культурой.

🎯 Насколько точны прогнозы Knight Frank? В отчёте отмечается, что около 66% их предсказаний на 2024 год оказались в пределах 5% от реальных результатов: 24% рынков – с точностью до 1%, еще 42% – в пределах 1-5%.

🇷🇺 Российских Москвы и Санкт-Петербурга в отчете Knight Frank по-прежнему не обнаружено.