☝️Интересный функционал. Однако же разве сервисы типа BNmap.pro уже не обеспечивают такие данные:

▪️по какой цене
▪️какая средняя площадь квартиры
▪️какие конкуренты есть в локации и с какой ценой
❓

📐 А вот ответ на вопрос «какой должна быть квартирография» получить реально интересно! Этого сервисы анализа фактических продаж пока не умеют...

📅 25 января на Бали был арестован гражданин Германии 53-летний Андре Фрей, основатель местной девелоперской компании PARQ Development. Этой компанией был реализован МФК PARQ Ubud, комплекс рекреационно-туристического назначения с апартаментами, ресторанами, кафе, магазинами и коворкингом на земельном участке площадью 1,8 га. Помимо PARQ Ubud девелопер развивает другие проекты в других частях Бали.

👮 Судя по заявлениям местной полиции Фрею шьют уголовное дело по факту незаконного изменения ВРИ сельскохозяйственных угодий (рисовых полей), что нарушает Закон № 22 от 2019 года «Об устойчивых системах возделывания сельскохозяйственных культур». Относительно вилл и сопутствующей инфраструктуры полиция высказывается в том ключе, что «эта недвижимость была построена незаконно».

💰 Масштаб ущерба, нанесенного PARQ Development очень серьезный - это сарказм. По моим подсчетам, на 1,8 га земли, незаконно переведенных Фреем, всего за один год можно собрать целых 250 центнеров риса на общую сумму $25 тыс. При ставке налога на прибыль в 12,5% Индонезия недополучала с связи с деятельностью Фрея около $2,5 тыс. ежегодно! Понятно, что за делом PARQ Development сейчас наблюдают все рисоводы и девелоперы Индонезии.

🏨 В настоящее время закрыта большая часть инфраструктуры PARQ Ubud, однако, по моим данным ни о каких выселениях из апартаментов никто пока не говорит. Как и об отъеме недвижимости у владельцев.

💻 В связи с событиями на Бали в России началось бурление в интернетах, в том числе обсуждение рисков покупки зарубежной недвижимости, породившие объяснительные посты по теме «почему я никогда не куплю недвижимость за кордоном».

⚖️ При этом параллельно процессам на Бали в России жители Ленинского района Московской Области получают уведомления из прокуратуры о выселении из домов, как выясняется, построенных на сельскохозяйственных землях и незаконно переведенных в ИЖС! К сожалению, показательных задержаний в России пока не произошло, в отличие от Индонезии. А если еще повспоминать, случаев в России было много - из последнего, попытки прокуратуры изъять земли в Барвихе (в том числе у добросовестных приобретателей).

🍑И если с Бали «всё изначально было понятно - развод лохов» (это не я так думаю, это я цитирую высказывания из интернетов), то у нас - «вы не понимаете, это другое»...

❓ И только один общий вопрос, касающийся обоих случаев: куда смотрели контролирующие органы все годы, пока шел процесс строительства домов и продажи недвижимости?

🚨 Покупка недвижимости за рубежом: как не остаться у разбитого корыта?

📋 Главная ошибка большинства покупателей - экономия на комплексной проверке объекта (due diligence или просто DD). Профессиональный due diligence включает юридическую экспертизу документов, технический аудит здания, проверку разрешений на строительство и целевого назначения земли. Да, такая проверка может стоить 1-5% от стоимости объекта, но она может реально оградить инвестора от потери всех вложений.

⚖️ Не стоит полагаться на репутацию застройщика, рендеры или красивый сайт проекта. Необходимо получить независимое заключение от местных (это важно) юристов, специализирующихся на недвижимости. Они должны указать на все подводные камни законодательства, проверить легальность каждого документа, проследить цепочку сделок.

💼 А помимо этого до проведения due diligence необходимо проделать самостоятельную работу по прединвестиционному анализу проекта:
1️⃣ Формирование инвестиционной концепции
2️⃣ SWOT-анализ
3️⃣ Анализ и оценка конкурентной среды, подробное маркетинговое обоснование
4️⃣ Финансовое моделирование, расчеты по проекту

🛑 Покупка зарубежной недвижимости может стать отличной инвестицией, но только при грамотном подходе к проверке проекта.

📊 Сколько % инвесторов в зарубежные проекты заказывают DD? Примерно 0,1% (десятая процента) я думаю.

⚠️Экономия на due diligence - это экономия на безопасности ваших инвестиций. Лучше потратить время и деньги на проверку, чем потерять всё имущество из-за юридических проблем.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 1-5% сверху? За что?!
👍 Куда DDеньги нести?

🔥 Due diligence - любимая мантра юристов и консультантов рынка недвижимости. Проверяйте документы, говорят они. Нанимайте экспертов, изучайте разрешения, анализируйте риски. И будет вам счастье.

⚠️ Только вот незадача - даже самая дотошная проверка документов, разрешений и прав собственности не даёт 100% гарантии. Хоть десять юристов наймите, хоть сто аудиторов - если власти решат что-то изъять, они найдут способ это сделать. И неважно, где вы купили - в Дубае, на Бали или в Барвихе.

🎲 Единственное, что реально помогает - это понимание, что инвестиции в недвижимость везде связаны с риском. И нет такой волшебной юрисдикции, где ваши права собственности будут защищены железобетонно. Да, где-то риски повыше, где-то пониже, но они есть везде.

🧲В странах, заинтересованных в притоке иностранных инвестиций (ОАЭ, например), такие «изъятия» могут проходить в мягкой форме, без шума и с минимумом потерпевших. Если само государство владеет / курирует / помогает развивать проект, в который привлекаются инвестиции иностранных покупателей - риски сильно снижаются.

☝️В остальных случаях - волнуйтесь. России тоже касается.

💡 Так что же делать? Проводить due diligence ли нет? Однозначно да. Но при этом трезво оценивать риски и не питать иллюзий. Диверсифицировать портфель по разным странам, юрисдикциям и инструментам.

🚧 Хватит делить мир на «надёжные» и «опасные» юрисдикции. Риски есть везде. И единственный способ с этим жить - принять / не принять эти риски и двигаться дальше.

🚨Все гарантии - на депозите до ₽1.4 млн. от АСВ (если верить этой гос.конторе). За пределами условно безопасной коробочки - welcome to the jungle.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Как страшно жить...
👍 Рискую каждый день!

🏗 Застройщик «Гранель» объявил старт старт бронирования квартир во второй очереди ЖК «Живописный»: Московская область, Ленинский ГО, вблизи деревни Спасское (3,6 км от МКАД, от 10 мин.тр.).

📌 Место: обжитой район со сложившейся инфраструктурой, а так красиво, лес со всех сторон, речка...

💵 Цены от ₽5 млн. Площади от 28 м2.

🏢 Проект: мало- и среднеэтажные дома на территории 59 га, В состав второй очереди войдут 16 корпусов высотой до восьми этажей. Гранель обещает построить два детских сада на 450 мест, школу на 1600 учеников и поликлинику со станцией скорой помощи. Класс проекта - комфорт.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

⚠️ Для любителей надежных юрисдикций, отличающихся низкими страновыми рисками!

☝️Ну ведь про климатические риски забывать тоже не нужно!

🌊Есть такой ресурс «Карта затоплений». Можно посмотреть, что случится при подъеме уровня мирового океана с роскошными ЖК на первой линии.

⛰Иными словами покупать лучше на горе!

🫨 Жаль, но в горах отмечаются землетрясения, вот карта этих событий.

🔥В лесах бывают пожары. Карта тут.

🌪А на равнинах случаются торнадо и ураганы. Карту не нашел, но общий смысл вы поняли.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Как страшно жить...
👍 Рискую каждый день!

📝 Читательница канала Гузель задала мне недавно такой вопрос: «Многие девелоперы проектов в сфере коммерческой недвижимости продают помещения на этапе строительства индивидуальным предпринимателям и юр.лицам по договорам купли-продажи будущей вещи. Что будет происходить с покупателями такой недвижимости в случае банкротства девелопера?». Отвечаю.

🏢 Для начала важно понимать, что продажа помещений по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) - это стандартная практика на рынке коммерческой недвижимости. Более 80% площадей в строящихся бизнес-центрах продается именно так, и это абсолютно нормальный способ приобретения недвижимости для бизнеса.

⚖️ Банкротство любого бизнеса теоретически возможно. Что может пойти не так? В общем-то что угодно. В основном причиной начала процедуры становится наличие денежных обязательств, которые не может выполнить застройщик. Например, долги перед подрядчиками, продавцами земли, соинвесторами-заимодавцами и т.д. В основе проблем с невозможностью выполнения денежных обязательств - слабая бизнес-модель проектов или проекта (неучёт разного рода рисков, просчеты в финансировании или продажах, плохой менеджмент и т.д.)

🗄Процедура банкротства обычно занимает от 1.5 до 3 лет, в крупных или запущенных случаях до 5 лет и больше. Не буду описывать все ступени этого процесса. Важно, что покупатель недвижимости становится кредитором третьей очереди - сразу после требований граждан за причинение вреда жизни и здоровью (первая очередь) и выплат работникам предприятия (вторая очередь).

🏗 Дальнейшее развитие событий зависит от степени готовности объекта. Если объект не достроен, требования покупателя трансформируются в денежные, объект (недострой) продается на торгах, а вырученные средства распределяются между кредиторами. Кредиторы третьей очереди, по моим оценкам, могут рассчитывать на получение от 10% до 40% инвестированных средств через 1-2 года после признания застройщика банкротом. Но это очень общо, неконкретно и неточно.

🔑 Если же объект достроен, но права собственности еще не зарегистрированы, у покупателя есть возможность требовать признания права собственности через суд. При полной оплате и готовности объекта суды часто встают на сторону покупателя. Такой процесс обычно занимает 6-12 месяцев.

✍️Я описываю очень кратко и намеренно опускаю важные моменты - это сокращает и упрощает ответ.

⭐️ Важный момент - при банкротстве к ответственности привлекаются не только сами компании-застройщики, но и их контролирующие лица - акционеры и конечные бенефициары. Если будет доказана их недобросовестность, они будут нести субсидиарную ответственность по долгам компании (будут отвечать личным имуществом), что существенно повышает шансы покупателей вернуть вложенные средства.

🛡 Также напомню, что ДКПБВ по закону нельзя заключать с физическими лицами, т.е. законодатель оградил их от рисков подобного рода. А вот ИП и ЮЛ способны нести предпринимательские риски, в том числе риски банкротств своих контрагентов.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Надеюсь, банкротств не будет...
👍 Кто не рискует, тот не пьет!

✈️ «Самолёт» выкупается в долгах!

📝 Застройщик из Подмосковья наконец определился с параметрами масштабной программы выкупа четырех выпусков облигаций с дисконтом к номиналу. Максимальный объем выкупа - до ₽10 млрд.

💰 Ориентиры цен выкупа облигаций:

БО-П12: 92,56% от номинала
БО-П13: 86,52% от номинала
БО-П14: 84,25% от номинала
БО-П15: 86,90% от номинала

📅 Важные даты:

⚠️Период подачи заявок: 28 января - 3 февраля 2025
⚠️Дата выкупа: 5 февраля 2025
⚠️До 4 февраля компания определит финальные цены выкупа

📊 Максимальные объемы выкупа по сериям:

БО-П12: до 15 млн штук
БО-П13: до 24,5 млн штук
БО-П14: до 20 млн штук
БО-П15: до 5 млн штук

🏦 Агентом по выкупу выступит "Совкомбанк".

🔥Важно: если у вас в портфеле есть облигации «Самолёта», то сейчас самое время принять решение - держать их дальше или продать с дисконтом.

⚠️ Вот уж точно не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Продам всё
👀 Буду держать до туземун
🔥 Куплю ваучер!

📊 «Технологический обвал из-за DeepSeek» напомнил о том, что обвалами, крахами, катастрофами и прочим сейчас называют:

🚩Коррекцию индекса Nasdaq на -3%
🚩Снижение S&P 500 на -1,5%

🕳️ Обвал это когда минус три процента!!! А когда скидку 10% дают это как описать???

#оффтоп

🏪 На днях «ВкусВилл» отчитался о своей экспансии в прошлом году. Сеть расширилась, открыв 593 новых магазина и увеличив темп открытий на 18%. Дарксторов у «ВкусВилл» стало в три раза больше - 79 новых точек, в том числе два "гастродарка". В этой связи я задумался об этом формате - дарксторах. Очевидно, их будет появляться в крупных городах всё больше (хотя их уже много!). Например, мне известно об амбициозных планах “Самоката" (акционер СБЕР).

☝️Хотел бы обратить внимание моих читателей на этот формат и его особенности.

⬛️ Дарксторы – это не совсем стрит-ритейл, а скорее складские \ производственные помещения в густонаселенных районах. Их ключевое отличие – отсутствие необходимости в витринах и пешеходном или автомобильном трафике. Дарксторы практически всегда располагаются в "неудобных" для традиционной торговли помещениях: цокольных и подвальных этажах, во дворовых пространствах и т.д.

👥 Арендаторы дарксторов делятся на две группы:
🔸 Интернет-сервисы заказа еды (“Самокат”, “Яндекс.Лавка” и ряд других)
🔸 Дарксторы традиционной продуктовой розницы (“Пятерочка”, “ВкусВилл”, “Азбука Вкуса” и т.д.)

💰 Важная особенность дарксторов – фиксированная арендная ставка с ежегодной индексацией, в отличие от обычных супермаркетов, где чаще всего присутствует процент от товарооборота.

📐При этом площади дарксторов достаточно крупные, а цена за 1 м² сильно ниже, чем у традиционного стрит-ритейла с супермаркетами. Это само по себе привлекает покупателей ГАБ (ну как же, помещение с “Пятерочкой"!), но всё-таки нужно разделять объекты с супермаркетами и дарксторы - у них одни арендаторы, но как инвестиционные проекты они сильно отличаются.

📊 Рынок оценивает ГАБ с дарксторами с дисконтом по отношению к традиционным объектам продуктового стрит-ритейла (то есть доходность помещений с дарксторами выше, а срок окупаемости ниже), прежде всего по причине качества помещений.

📍 Требования к помещениям под дарксторы:
🔸 Большие площади (от 400 м² и выше)
🔸 Удобная погрузка-разгрузка
🔸 Достаточная электрическая мощность
🔸 Расположение в густонаселенных районах
❌ Дарксторам не требуется витринное остекление и красивый вход со стороны фасада

⚖️ Особенности работы с дарксторами как арендаторами:
🔹 Долгосрочные договоры аренды (5-7-10 лет)
🔹 Стабильные арендные платежи с фиксированной индексацией (обычно 5%)
🔹 Более низкие арендные ставки за м² по сравнению со стрит-ритейлом
🔹 Меньшие затраты на отделку помещения, сокращенные сроки на ремонт, короче арендные каникулы.

💡 Итог: дарксторы являются особым форматом на рынке коммерческой недвижимости, который стоит рассматривать отдельно от классических супермаркетов, несмотря на пересечение арендаторов. Впрочем, хотя рынок и оценивает такие объекты с дисконтом, они могут быть привлекательны для инвесторов благодаря крупным площадям, более низкой цене за квадратный метр и стабильному арендному потоку с ежегодной индексацией.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Налицо раздувание дарксторного пузыря
👀 Предпочитаю что-нибудь посветлее!
✍️ Выскажусь

⛳️ Небольшое объявление.

☑️ Для всех вновьприбывших на канал подписчиков и ветеранов (если вдруг позабыли) сообщаю: у вас есть возможность задать мне вопрос и получить ответ в виде публикации на канале. Только нужно, чтобы вопрос касался не только вашей личной ситуации, но и был бы потенциально интересен многим людям (если ваш вопрос узкий и очень конкретный, подумайте насчет консультации).

✍🏻Просто напишите на @artemtsogoev, с 09.00 по 21.00 по московскому времени (лучше утром после 09.00).

🙋🏻‍♂️Если у вас возник вопрос ко мне очень рано утром или сильно поздно вечером, воспользуйтесь функцией создания отложенного сообщения: наберите текст вопроса, удерживайте кнопку «Отправить», выберите пункт «Отправить позже» и назначьте дату и время отправки.

🙂 Заранее спасибо за вопросы! Сильно желательно, чтобы они совпадали с темой канала...

🏦 Банковский сектор в России переживает интересный период трансформации. В то время как цифровизация приводит к общему сокращению физических отделений, крупные банки экспериментируют с разными форматами присутствия – от небольших офисов площадью около 50 м² до средних крупных клиентских центров площадью 250-700 м2.

📈 Несмотря на тенденцию закрытия физических офисов, наблюдавшуюся 10 лет, с 2023 года начало отмечаться увеличение числа дополнительных офисов российских банков примерно на 1% в год. Рост филиальной сети в настоящее время прослеживается у Альфа-банка, РСХБ, Газпромбанка, ПСБ и Фора-Банка. При этом заметен тренд на развитие небольших форматов обслуживания – например, Газпромбанк активно открывает компактные отделения около 50 м2, а другие крупные игроки тестируют light-форматы по 15-25 м2.

🏪 Наиболее устойчивый сегмент рынка недвижимости, арендованного банками - средние отделения в хороших локациях “на трафике”. Такие помещения обладают двумя важными преимуществами:
🔸 Стабильность: крупные банки, как правило, занимают такие площади годами
🔸 Гибкость: при необходимости помещение можно сдать другому банку или вовсе сменить профиль арендатора

📍 Ключевые характеристики успешного банковского помещения:
🔹 Расположение у станций метро или крупных транспортных узлов
🔹 Интенсивный пешеходный трафик
🔹 Первая линия домов
🔹 Отдельный вход (часто требуется несколько входов)
🔹 Качественные инженерные системы

⚖️ Особенности работы с банками как арендаторами:
🔸 Долгосрочные договоры аренды (5-10 лет)
🔸 Стабильные арендные платежи
🔸 Рыночные ставки без привязки к обороту
🔸 Индексация арендной платы в договоре

🔍 Показательный пример – помещение 289,2 м² на ул. Чертановская, 1вк1 (20 метров от метро "Чертановская") за 385 млн ₽ с арендатором – Альфа-Банком, одним из крупнейших частных банков России. Договор заключен на 7 лет с индексацией 5%, арендная ставка составляет 2,55 млн ₽/месяц (годовой арендный поток 30,6 млн ₽). Помещение обладает всеми характеристиками успешного банковского офиса: расположение в 20 метрах от метро, первая линия домов, высокие потолки 4,4 м.

💡 Итого: крупные отделения ведущих банков в топовых локациях остаются привлекательными объектами для инвестиций в готовый арендный бизнес.

⚠️ Несмотря на тренд к уменьшению площадей банковских отделений, качественные помещения среднеформатных отделений у станций метро с высоким трафиком сохраняют свою ценность – как для текущих арендаторов-банков, так и с точки зрения потенциальной смены профиля помещения в будущем.

⚡ На канале SimpleEstate вышел интересный аналитический пост о рыночных перспективах помещений, арендованных супермаркетами. Публикую с минимальными сокращениями.

🏪 Торговые помещения с арендаторами-супермаркетами: что случится в 2025 году?

📊 На конец 2024 года помещения с арендаторами-супермаркетами продолжают демонстрировать рост стоимости - до 288 тыс. руб. за м² (+14% год к году) при средней арендной ставке 2137 руб./м²/мес. Ставка капитализации на такие помещения пока стабильна и держится на уровне 8,2% при окупаемости 10,9 лет.

📈 Мы в SimpleEstate ожидаем, что в 2025 году особый интерес инвесторов будет направлен на объекты с привязкой арендной ставки к товарообороту супермаркетов. В условиях высокой инфляции и устойчивого роста заработных плат населения, товарооборот продуктового ритейла уже демонстрирует и будет демонстрировать стабильный рост, что напрямую повлияет на доходность объектов с процентной составляющей от оборота.

🧲 Важным фактором инвестиционной привлекательности помещений с супермаркетами остается их высокая защищенность от кризисных явлений. Продуктовый ритейл традиционно показывает устойчивость к экономическим колебаниям, что обеспечивает стабильный арендный поток даже в периоды рыночной турбулентности.

💡 В 2025 году мы ожидаем значительного увеличения спроса на помещения, арендованные супермаркетами, в ценовом диапазоне до 200 млн рублей. Этому будет способствовать новая политика государства в части УСН, выраженная в повышении порогового значения основных средств.

💰 В текущих рыночных условиях помещения с супермаркетами становятся одним из немногих рыночных инструментов, пригодных для сохранения и приумножения капитала. Они сочетают в себе высокую ликвидность, стабильный доход, защиту от инфляции и высокий потенциал роста стоимости активов.

🔄 По совокупности причин мы прогнозируем усиление конкуренции между инвесторами в данном сегменте, которое может привести к дальнейшему снижению ставок капитализации и, как следствие, росту стоимости помещений с качественными арендаторами-супермаркетами. Это создаст дополнительные возможности для получения инвестиционного дохода от роста стоимости активов при их последующей продаже.

🎯 Команда SimpleEstate уверена в том, что помещения с супермаркетами в 2025 году станут одним из наиболее востребованных инвестиционных продуктов на рынке коммерческой недвижимости, привлекая как частных, так и институциональных инвесторов своей сбалансированной доходностью и защищенностью от рыночных рисков.

🏖 Дубай 2024: рынок недвижимости бьет рекорды, пока россияне... отдыхают

📈 Компания BetterHomes выпустила итоговый отчет по рынку недвижимости Дубая за 2024 год.

🚩Главная цифра - в эмирате было заключено 168,405 сделок, что на 42% больше чем годом ранее. При этом 63% всех транзакций пришлось на первичный рынок.

💰 Средняя стоимость квадратного метра достигла $4,380 (AED 16,075), показав рост на 16.5% за год. Самые дорогие районы:
🔹Palm Jumeirah: $6,780 за м²
🔹Downtown Dubai: $6,975 за м²
🔹Dubai Hills Estate: $6,490 за м²

🏢 В массовом сегменте зафиксирован рекордный рост - более 94 тысяч сделок в новостройках (+68% к 2023). Около 45% всех приобретений - это односпальные апартаменты. Наиболее активные продажи идут в районе JVC, где средняя цена составляет $3,980 за м². Там и строится много!

👑 Премиальный сегмент показал рост на 10% - 2,594 сделки за год. Самая крупная транзакция - апартаменты в One Palm за $75 млн. Интересно, что 75% элитных сделок прошло на вторичном рынке.

🌍 В рейтинге покупателей произошли изменения:
🏆 Индия и Великобритания сохранили лидерство
🇷🇺 Россия опустилась с 7-го на 9-е место
🔑 Польша впервые вошла в топ-10, вытеснив Турцию

⚡️ В 2025 году ожидается выход на рынок 72,365 новых объектов. Такой существенный прирост предложения может привести к стабилизации цен, особенно в массовом сегменте. А может и не привести!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Налицо вздутие пузыря.
👀 Еще не лопнул...
👍 Беру на всю котлету!