2025 - ВСЕ ПОМЕНЯЕТ!

Традиционно вместе с Артемом Цогоевым, нашим другом, членом совета директоров SimpleEstate и автором тг-канала про недвижимость, мы обсудили:

🔹 Каким был 2024 год?
🔹 Что будет с льготной ипотекой?
🔹 Упадут ли цены на недвижимость?
🔹 Ожидаются ли массовые банкротства среди застройщиков?
🔹 Тренды 2025 года на рынке недвижимости

Также мы сделали прогноз на 2025 год. Как показала практика, наши прогнозы обычно сбываются)

Рекомендую всем посмотреть этот ролик, чтобы быть на несколько шагов впереди остальных 🔥

✅ Видео уже доступно по ссылке

🎬 А также на Rutube

🥗 Пока мы ели оливье...

✅ Произошли существенные изменения в налогобложении недвижимости и операций с недвижимостью, существенно влияющие на жизнь и кошелек инвесторов.

💸 Начнем с налогов. Вот список основных новаций, действующих с января 2025.

🛑 Физические лица:

🔻Ставка НДФЛ будет увеличиваться в зависимости от дохода. Прогрессивная шкала НДФЛ:
– 13% до ₽2,4 млн в год;
– 15% с 2,4 до ₽5 млн в год;
– 18% с 5 до ₽20 млн в год;
– 20% с 20 до ₽50 млн в год;
– 22% свыше ₽50 млн в год.

🔻При продаже недвижимости не будет фиксированной ставки в 13%, а будет ставка 13% и 15%. 15% будет считаться с дохода свыше ₽2,4 млн. Льгота по освобождению от налога при долгосрочном владении (3 или 5 лет) остается.

🛑 Учредители АО, ООО

🔻Дивиденды:
– 13% до ₽2,4 млн в год;
– 15% с ₽2,4 млн до бесконечности.

🔻Если АО или ООО работает на ОСН, то налог на прибыль вырастет до 25%, то есть акционерам достанется чуть меньше денег.

🔻При продаже акций или
долей, если срок владения превысил 5 лет:
— не нужно платить НДФЛ, если доход от такой сделки не превысит ₽50 млн
— придется платить НДФЛ, если доход от такой сделки превысит ₽50 млн. (13% с 2,4 млн. + 15% за всё, что выше)

🛑 ИП, АО, ООО на УСН:

🔻Ставки 6% и 15% остаются.

🔻Лимит выручки по УСН повышен до ₽450 млн руб. Лимит по УСН по стоимости основных средств повышен до ₽200 млн

🔻Введен НДС для УСН.
Начиная с выручки ₽60 млн рублей надо будет платить.

– 5% при доходах до ₽250 млн;
– 7% при доходах ₽250-450 млн.
Зачёт НДС невозможен.

🔻Если выручка ИП больше ₽60 млн. - патент не продадут, увы.

🛑 Самозянятые

🔻Изменений нет.

🎚️Но с января 2025 года у нас не только новые налоги, но и новая стоимость регистрации прав на недвижимость

📈 Плата за регистрацию прав на недвижимость увеличится как для физических лиц, так и для юридических лиц:

🛑 ФЛ:
🔹в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает ₽20 млн - ₽4 т.
🔹в отношении объекта недвижимости, кад. стоимость которого >₽20 млн - 0,02% от кадастровой стоимости и не более ₽500 т.

🛑 ЮЛ:
🔸в отношении объекта недвижимости, кад.стоимость которого не определена или не превышает ₽22 млн - ₽44 т.
🔸в отношении объекта недвижимости, кад. стоимость которого превышает ₽22 млн - не менее 0,2% и не более ₽1 млн.

⚡Зато теперь возможна ускоренная регистрация прав на недвижимость - за один рабочий день. Просто нужно заплатить госпошлину в двойном размере.

🫣 Ну и много чего другого нового-хренового готовится / обсуждается / предлагается. Буду следить и сообщать!

😃 На мой канал за последнее время пришло большое количество новых читателей. Я бы хотел их поприветствовать на @atsogoev и показать что же здесь такого интересного.

🔮Помимо моих личных прогнозов, новостей рынка, историй, связанных с недвижимостью, памяток, моей любимой рубрики #ликбез, мемов и золотых рамочек...

✅ Одной из фишек канала является глубокое изучение разных инвестиционных идей из сферы недвижимости. Итогом каждого такого исследования всегда является профессиональная финансовая модель.

🍉 Из свежих примеров (здесь далеко не всё):

💸 Покупка новостройки с целью инвестиций в ЖК «Новые Смыслы»
https://t.me/atsogoev/6931
https://t.me/atsogoev/6933
https://t.me/atsogoev/6934
https://t.me/atsogoev/6939
https://t.me/atsogoev/6940

💸Покупка апартамента в АК «Аквилон SIGNAL»
https://t.me/atsogoev/6303
https://t.me/atsogoev/6305
https://t.me/atsogoev/6306
https://t.me/atsogoev/6309
https://t.me/atsogoev/6311
https://t.me/atsogoev/6314
https://t.me/atsogoev/6315
https://t.me/atsogoev/6316

💸 Покупка новостройки с целью инвестиций в «Мангазея на Тульской»
https://t.me/atsogoev/5999
https://t.me/atsogoev/6000
https://t.me/atsogoev/6002
https://t.me/atsogoev/6003
https://t.me/atsogoev/6004
https://t.me/atsogoev/6007
https://t.me/atsogoev/6008
https://t.me/atsogoev/6009
https://t.me/atsogoev/6014

💸Покупка офиса в БЦ STONE Мневники
https://t.me/atsogoev/6755
https://t.me/atsogoev/6756

💸Покупка торгового помещения в ЖК Южная Битца
https://t.me/atsogoev/6483
https://t.me/atsogoev/6484

📚 И множество других исследований!

🎯 Цели всех этих обзоров сугубо просветительские. Я показываю частным инвесторам как профессионально осуществлять инвестиционный анализ на конкретных примерах конкретных проектов.

🔍 Новые исследования инвестиционных идей появятся на канале уже очень скоро, не переключайтесь!

📖 А еще я иногда на канале рассказываю истории о людях, которые инвестировали или инвестируют в недвижимость.

🔸Марк Красс
https://t.me/atsogoev/6370

🔸Гаврила Солодовников
https://t.me/atsogoev/6912

🔸Иван Кулаков
https://t.me/atsogoev/6979

🔸Антуан Люро
https://t.me/atsogoev/1527
https://t.me/atsogoev/1532
https://t.me/atsogoev/1533

🔸Пол Рэймонд
https://t.me/atsogoev/4199
https://t.me/atsogoev/4201
https://t.me/atsogoev/4202

🔸Морис Вон
https://t.me/atsogoev/1697
https://t.me/atsogoev/1700
https://t.me/atsogoev/1701
https://t.me/atsogoev/1702

🔸Андре Агасси
https://zen.yandex.ru/media/atsogoev/pochemu-v-shkolnyh-tualetah-razruha-60c91f2d171c814bc6ccf328

☝️Между прочим, я уже дал прогноз по двум пунктам из этого списка:

🏪 ГАБ (готовый арендный бизнес)
https://t.me/atsogoev/6951

🏗 Новостройки (но только в Москве)
https://t.me/atsogoev/6943

Сначала налоги!

🌍 Henley & Partners выпустили свой ежегодный рейтинг паспортов (там ничего нового - можете ознакомиться), но в качестве комментария вышла интересная статья о сдвигах в восприятии налогов сверхбогатыми (HNWI).

💼 По наблюдениям директора по налоговым услугам компании Петра Ферриньо, произошла любопытная трансформация в подходе состоятельных инвесторов к выбору страны для проживания. Теперь они сначала анализируют налоговое законодательство разных юрисдикций, и только потом смотрят на климат, инфраструктуру или качество образования.

🎯 Что интересно, даже если инвестор начал процесс релокации из-за опасений роста налогов в родной стране, а эти опасения не оправдались – он всё равно часто продолжает движение в сторону низконалоговой юрисдикции. "Если налоги на Родине в итоге не вырастут – не страшно, ведь солнечный пляж в стране с низкими налогами никуда не денется", – отмечает Пётр.

🏗 Тренд может серьезно повлиять на рынки недвижимости некоторых стран. Низконалоговые юрисдикции будут притягивать всё больше состоятельных покупателей, что неизбежно отразится на ценах местной недвижимости. Я ни на что не намекаю (и ничего не продаю), но в ОАЭ это уже частично наблюдается...

Готовы переехать ради низких налогов?
🔥 Нет, нравятся жизнь и налоги в 🇷🇺
👍 Уже переехал(а)
👀 Изучаю возможности...
🤔 Сначала нужно стать HNWI
🤗 Меня не касается

🧮 Решение задачи про Light Industrial:

1️⃣ Проверим начальный Cap Rate (а вдруг Цогоев обманывает и там не 12%)

🅰️ Считаем изначальный ЧОД:
🔹 Выручка: 5000 м² × 70 у.е. = 350,000 у.е.
🔹 Операционные расходы: 5000 м² × 18 у.е. = 90,000 у.е.
🔹 ЧОД = 350,000 - 90,000 = 260,000 у.е.

🎚 Проверка Cap Rate:
260,000 ÷ 2,170,000 = 0.12 или 12% ✅

🅱️ Считаем новый ЧОД:
🔸 Площадь по старой ставке: 3500 м² × 70 у.е. = 245,000 у.е.
🔸 Площадь по новой ставке: 1500 м² × 50 у.е. = 75,000 у.е.
🔸 Общая выручка: 245,000 + 75,000 = 320,000 у.е.
🔸 Операционные расходы те же: 90,000 у.е.
🔸 Новый ЧОД = 320,000 - 90,000 = 230,000 у.е.

🎛 Считаем новый Cap Rate:
230,000 ÷ 2,170,000 = 0.106 или 10.6%

📉 Снижение доходности:
12% - 10.6% = 1.4 процентных пункта

✅ Правильный ответ: 👀 10.6% (снижение на 1.4 п.п.)

🏆 Поздравляю того или ту, кто не поленился, всё посчитал и нашел верный ответ! Вы сегодня молодец.

🔢 Инвестиции это цифры, а умение считать - необходимость. Потому что нищета это от слов «не считать».

🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻
excel.atsogoev.com
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

☝️Вот в рамках этой уникальной онлайн-программы я учу людей правильно считать. За 10 занятий по 30-40 минут можно научиться делать настоящие финансовые модели для проектов в недвижимости.

🧮 Такие, например: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1WOeqmjzIYsn36qQEUTYRg1Jogxnja1d0PrDrCaXfb6A/edit?usp=sharing
Это совсем не так сложно, как кажется!

🔋Если вопросы возникают - есть возможность получить ответ, работает поддержка в отдельном тг-чате. На вопросы отвечаю я лично или мой коллега, практикующий финансовый аналитик.

🔥 2024 год прошел, а необходимых, самых главных знаний об инвестициях, всё нет... Может уже пора???

🔥 Разрушительные лесные пожары в Калифорнии: рынок недвижимости Лос-Анджелеса уже находится в кризисе и пробудет в нем как минимум несколько лет.

📊 Серия лесных пожаров в Лос-Анджелесе и окрестностях привела к беспрецедентному ущербу, оцениваемому в 52 миллиарда долларов, что делает эти пожары самыми разрушительными в истории Калифорнии. Огонь уничтожил более 10,000 строений на территории в 117 км², вынудив эвакуироваться почти 200,000 человек.

💵 Для восстановления разрушенного бизнес и домовладельцы рассчитывают на несколько источников финансирования: страховые выплаты (хотя неизвестно, какая доля пострадавшей недвижимости была застрахована от пожаров), государственную поддержку по аналогии с программами помощи при COVID-19, возможную отсрочку по ипотечным платежам от банков и потенциальную федеральную помощь.

⚡️ Для примера, при пожарах в Калифорнии 2017-2018 годов около 60% ущерба было покрыто страховыми выплатами, 25% - федеральной помощью, остальное - фондами штата и частными средствами.

🏗 Если деньги будут, то массовое восстановление разрушенных объектов создаст существенное давление на строительную отрасль. Ожидается значительный рост цен на строительные материалы и дефицит рабочей силы, что может привести к увеличению сроков строительства до 18-24 месяцев для большинства проектов.

💰 Рынок жилой недвижимости Лос-Анджелеса столкнется с серьезными вызовами: массовый выход на рынок тысяч покупателей и арендаторов, потерявших жильё, неизбежно приведет к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Особое давление ожидается в сегменте аренды, где спрос может значительно превысить предложение.

🏢 Коммерческая недвижимость также находится под давлением: многие бизнес-центры и торговые площади пострадали от пожаров, что может привести к перебоям в работе компаний и дальнейшему снижению деловой активности в регионе. Восстановление этого сектора может занять еще больше времени из-за сложностей согласования и получения разрешений на строительство коммерческих объектов.

⚖️ Ситуация усугубляется тем, что восстановление города и инфраструктуры должно произойти до проведения в Лос-Анджелесе крупных международных мероприятий: Чемпионата мира по футболу 2026 года и Олимпийских игр 2028 года. Это создает дополнительное временное давление на строительную отрасль и местные власти. Если, конечно, эти события не будут экстренно перенесены в другие города США.

🏛 Патрикеевы - яркие представители московской династии рантье второй половины 19 века и крупные владельцы недвижимости. Братья Илья Васильевич (1832 - 1881) и Павел Васильевич (1839-1885) Патрикеевы продолжили семейное дело - их отец Василий Патрикеев стал купцом еще в 1834 году.

💰 Активно вкладывать в недвижимость начал старший брат Илья Патрикеев, который реинвестировал заработанный на торговле посудой капитал, став миллионером именно благодаря инвестициям в недвижимость. Вместе с братом они сформировали внушительный портфель доходных домов в prime-локациях Москвы.

🏚 Их первым крупным активом стал дом в Большом Кисельном переулке, д.3. Затем братья приобрели особняк на пересечении Мясницкой улицы и Мясницкого проезда (объект был снесен и продан в 1895 году как площадка под строительство доходного дома врача Воронина).

⭕️ В 1874 году Илья Патрикеев совершает одну из самых интересных сделок - покупает исторический особняк на Арбате, 53 (известный как дом, где жил поэт А.Пушкин с Н.Гончаровой) и проводит его редевелопмент с приспособлением под коммерческую и жилую функцию. В 1878 году он инвестирует в девелопмент - строит в глубине этого же участка новый двухэтажный особняк в стиле неоклассики.

💸 К 80-м годам 19 века Патрикеевы владели уже десятью доходными домами со стабильным арендным потоком от сдачи помещений под магазины, рестораны и жильё. Жемчужиной коллекции был дом на Театральной площади напротив Большого театра - первый этаж занимали магазин "Семена" и знаменитый развлекательный комплекс "Большой Патрикеевский трактир", который с 1868 года арендовал известный ресторатор Тестов, а второй этаж сдавался под квартиры.

🏠 Семья также владела собственной резиденцией в Старосадском переулке, д.8с1 (рядом с церковью Владимира в Садах) и дачей в престижном Петровском парке (5 мин.пеш. от ст.м. «Динамо»).

🛡 У Ильи Патрикеева не было детей, поэтому после его смерти весь бизнес в секторе недвижимости достался брату Павлу, а чуть позже племянникам Сергею и Павлу, которые к тому времени получили юридическое образование и занялись GR-поддержкой рентного бизнеса. В частности Сергей Патрикеев (фото в золотой рамочке) 21 год проработал в Московской городской думе и занимал посты в советах директоров Петербургского Международного Банка и Русского Банка Внешней Торговли. В 1911 году Сергею было пожаловано дворянство.

🔥 Красавчики!
👀 Хороший выбор локаций…
👍 Спасибо, Кэп.

#история

📊 Average Annual Return (AAR), или просто для друзей - средняя годовая доходность!

💫 AAR - это одна из самых простых и понятных метрик в инвестициях в недвижимость. По сути, это среднее арифметическое всех годовых доходностей за период владения активом.

🧮 Формула предельно проста: суммируем все годовые доходы, делим на количество лет, умножаем на 100% и делим на стоимость приобретения объекта.

⚡️Метрику AAR можно использовать, например, чтобы рассказывать друзьям о своих успехах!

💰Например, вы купили ГАБ за 10 млн, который приносит:
🔹Год 1: 800 000
🔹Год 2: 1 000 000
🔹Год 3: 1 200 000

❓Если друзья спросят: «И какая у него годовая доходность? Ну так, в среднем!?», можно просто взять и на салфетке всё посчитать:

AAR = ((800k + 1000k + 1200k) / 3) × 100% / 10млн = 10%

⚠️Однако важно понимать ограничения AAR:
🔸Не учитывает временную стоимость денег (в отличие от IRR)
🔸Скрывает волатильность доходов, особенно на длинной дистанции
🔸Может искажать картину при сильных колебаниях доходности

💡 Тем не менее, AAR остается полезным инструментом для быстрой оценки и сравнения инвестиций. Главное - использовать его в комплексе с другими метриками!

#ликбез

🏢 Британские фонды недвижимости: долгое угасание.

📊 В 2024 году британские инвестиционные фонды недвижимости продолжили терять инвесторов: объем изъятий достиг 1,15 млрд фунтов стерлингов, что на 15% больше, чем в 2023 году. За шесть лет подряд сектор потерял почти 7 млрд фунтов стерлингов.

💸 Тревожным сигналом для рынка стало не столько увеличение оттока средств, сколько резкое падение интереса инвесторов к этому типу фондов. Объем заявок на покупку в 2024 году составил лишь 1,77 млрд фунтов - менее половины среднего показателя за период 2015-2022 годов.

📉 Отсутствие спроса и постоянный отток капитала вынуждают фонды массово распродавать активы. Так, фонд Lothbury (849 млн фунтов) и M&G (565 млн фунтов) уже приступили к поэтапной ликвидации своих портфелей.

🔮 Я лично не вижу перспектив улучшения ситуации в 2025 году.

👍 Это только начало
👀 А у нас так не будет?
🔥 Деньги потекут в Россию!

🏗 Банкротства застройщиков 2025.

🫣 Ожидаются в Китае: там пятый год кризиса на рынке недвижимости. Очередной обвал стоимости акций очередного местного девелопера. В пятницу акции Sunac China Holdings Ltd. рухнули на 30%. А облигационный долг девелопера коммерческой недвижимости China Vanke Co. (погашение $4,9 млрд в 2025 году) опять подешевел по очередного минимума.

🫚Корень проблем кроется в агрессивной стратегии роста последних 10 лет: крупные застройщики набирали огромные долги на внутренних и внешних рынках капитала для финансирования новых проектов, рассчитывая на постоянный рост цен и спроса на недвижимость. Когда рынок перестал расти, многие оказались не в состоянии обслуживать свои обязательства.

🎛️ Правительство Китая пытается спасти сектор. Правда, делает это слишком осторожно: немного снижает ставки по ипотеке, потихоньку ослабляет ограничения на покупку жилья в крупных городах, маненько сокращает налоги на недвижимость. Однако эти меры пока не дают долгосрочного эффекта – продажи 100 крупнейших застройщиков упали на 28,1% в прошлом году.

💡Ну неужели никто не может подсказать китайским товарищам идею семейной ипотеки в 3.5 раза дешевле ключевой ставки?

📉 В отсутствии подобного экстрима перспективы выглядят мрачно: аналитики американского банка JPMorgan Chase шортят прогнозируют, что китайские застройщики станут главным поставщиком дефолтов в Азии в 2025 году.

📈 Без резкого роста продаж сектор вполне способен на новые корпоративные банкротства, особенно это касается девелоперов из небольших городов, где ситуация намного хуже, чем в крупных мегаполисах.

👍 Кризис это возможности 🈶
👀 У нас тоже будет?
🔥 У нас не Китай!

🫣 Разбираем завалы новых стартов продаж новостроек декабря!

📉 Кстати, нам обещали, что «в связи со сложной ситуацией в отрасли» стартов продаж в целом будет меньше, но в декабре их было много! То ли ситуация не очень «сложная», то ли застройщики спешили стартовать до удара курантов!

🏁По данным bnmар.рrо в последнем месяце ушедшего года в столице были объявлены старты продаж в 7 новых проектах.  Проектная площадь всех проектов в Москве — 164,2 тыс.

🎚️ В Московской области стартанули 3 проекта общей площадью 63,2 тыс.м2.

⚓ В Санкт-Петербурге и ЛО вышли в реализацию по 3 новых проекта. В СПБ площадью 58 тыс.м2, а в Ленинградской области — 56,9 тыс.м2.

🔮 Ваш прогноз на старты продаж в январе и феврале:
👍 Выведут больше, чем в декабре
🔥 Выведут меньше, чем в декабре
👀 Мне по 🥁

🏗 Дубай-2025: выбор есть, инвеста нет?

📊 Knight Frank констатирует: каждый пятый дом в Дубае стоит более $1 млн. При этом доля инвесторов среди покупателей в эмиратских проектах существенно снизилась – если в 2022 году она достигала 73%, то сейчас, по оценкам Betterrhomes, упала ниже 40%.

💸 Впрочем, продажи у застройщиклв пока идут хорошо. Девелоперы фиксируют рекордные показатели по итогам 2024 года благодаря притоку криптомиллионеров, состоятельных инвесторов и богатых индийцев. Население Дубая выросло с 3,66 млн в 2023 году до 3,8 млн в 2024 году.

😬 С другой стороны ситуация становится напряженной: по данным REIDIN, в 2024 году девелоперы анонсировали рекордное количество проектов, выведя на рынок почти 140 000 лотов в 588 проектах.

🏆Еще раз: рекордная экспозиция на фоне снижения инвестиционного спроса, необходимости для частных инвесторов давать дисконты покупателям и снижения числа переуступок.

🤩При этом аналитики Knight Frank сохраняют оптимизм. Они прогнозируют рост цен в Дубан на уровне 8% в 2025 году (хотя это существенно меньше, чем 20% в 2024 году).

🫤Откуда такие розовые ожидания мне лично неясно, ведь сочетание рекордного объема новых проектов и снижения доли инвесторов создает предпосылки скорее для охлаждения рынка.

🔻Итого: лично я считаю, что рынок Дубая входит в новую фазу – эпоха спекулятивного роста заканчивается (если уже не закончилась). Фокус инвесторов явно будет смещаться на проекты с реальным арендным потоком.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Похоже на сдутие пузыря...
👀 100% в Сочи будет рост цен!
👍 Спасибо, Кэп.