Когда говорят о ярких примерах современной архитектуры, сразу на ум приходит клубный дом AHEAD на Кутузовском проспекте. "Цимайло Ляшенко и Партнёры" спроектировали для VOS'HOD по-настоящему визионерское с точки зрения форм здание. Эффектный фасад с панорамным остеклением подчёркивает динамичность мегаполиса и характер его будущих резидентов.
Камерный проект включает всего 77 апартаментов (это большая редкость на рынке премиальной недвижимости) с впечатляющими видами на парк Победы, Москва-Сити и Воробьевы горы.
Отделка white box позволит создать индивидуальный интерьер и быстро его воплотить в жизнь, избежав грязных и шумных работ.
Удобнейшая локация: на авто 10 мин до Москва-Сити и Садового кольца, а по скоростному проспекту Багратиона 5 мин до Рублевского шоссе.
Продуманная инфраструктура: коворкинг, relax-гостиная с игровыми консолями и проектором, а еще – озелененная терраса, где можно устраивать пикники, и внутренний двор в японском стиле с водопадом.
Ввод в эксплуатацию уже в ближайшие месяцы.
Только до конца года действует беспроцентная рассрочка на 12 месяцев.
Реклама. ООО "Специализированный застройщик "ВКС Инвест", ИНН 7704597763, erid:2Vtzqufbvco
Камерный проект включает всего 77 апартаментов (это большая редкость на рынке премиальной недвижимости) с впечатляющими видами на парк Победы, Москва-Сити и Воробьевы горы.
Отделка white box позволит создать индивидуальный интерьер и быстро его воплотить в жизнь, избежав грязных и шумных работ.
Удобнейшая локация: на авто 10 мин до Москва-Сити и Садового кольца, а по скоростному проспекту Багратиона 5 мин до Рублевского шоссе.
Продуманная инфраструктура: коворкинг, relax-гостиная с игровыми консолями и проектором, а еще – озелененная терраса, где можно устраивать пикники, и внутренний двор в японском стиле с водопадом.
Ввод в эксплуатацию уже в ближайшие месяцы.
Только до конца года действует беспроцентная рассрочка на 12 месяцев.
Реклама. ООО "Специализированный застройщик "ВКС Инвест", ИНН 7704597763, erid:2Vtzqufbvco
❤6🔥5👏2
🔥 Анализ Группы Компаний ФСК по паттернам возможной несостоятельности застройщиков. Замечу, что о ГК ФСК содержится очень мало информации. Это частный застройщик, который раскрывает свои финансовые анналы только кредитующим банкам, аудитору (аудиторская компания МТ Аудит, кстати, зайдите на их оф.сайт!) и рейтинговому агентству АКРА. Несмотря на периодически появляющиеся пресс-релизы о наличии у компании отчетности по МСФО, найти этот документ так и не удалось.
1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Сложно сделать однозначный вывод, из относительно последних новостей - выход в Узбекистан и Нижний Новгород.
2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. У меня были только отчеты по РСБУ головной компании ООО “ГК ФСК” и девелоперской дочки ООО “ФСК Девелопмент» за 2023 год. Это холдинговые компании, владеющие юридическими лицами, входящими в контур ФСК. Конкретно ООО «ФСК Девелопмент» владеет 59 дочерними компаниями, специализированными застройщиками. Общий долг ГК ФСК 14.5 млрд руб, а “ФСК Девелопмент” 19.26 млрд руб. По всей видимости, этот долг не включает проектное финансирование, при этом не исключен вариант, при котором кредитор “ФСК Девелопмент” - учредитель в лице ООО “ГК ФСК”. В пресс-релизе рейтингового агентства АКРА написано, что по итогам 2023 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей было равно 1,15х. Это в целом неплохо, но на основе имеющихся сведений выводы сделать, увы сложно.
3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Присутствует - у ФСК как минимум два проекта в секторе офисов - бизнес-центр класса В+ «Магистральная 12» (18,6 тыс. м2, в продаже) и бизнес-центр «Офис мечты» (70 тыс. м2), в котором ФСК планирует занять некоторое количество тыс. м2. А кроме того, пром.кластер в г. Зеленоград (80 тыс. м2) + технопарк в Молжаниново (20,7 тыс. м2)
4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Да. Компания имеет вертикально-интегрированную структуру, включающую собственного генподрядчика, проектное подразделение, несколько крупных производств стройматериалов, оператора связи, парк техники. Помимо прочего ФСК собирается строить сеть дата-центров…
5️⃣ Проблемы с госзаказами и кассовые разрывы. Сведений о кассовых разрывах у компании или у её дочек не обнаружено. Но вот госзаказы у ФСК есть. «Монолитное Строительное управление-1» (МСУ-1) с портфелем заказов 469 мрд.руб. на 2022 год
6️⃣ Затоваривание нераспроданным. Частично. По данным ДОМ.РФ у ФСК 1 036 тыс. м2 непроданной площади и 278 тыс. м2 в проектах с неоткрытыми продажами. Как известно, ФСК довольно давно развивает продажи в рассрочки в ряде проектов, что может нести дополнительный риск.
7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Не выявлено.
8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Собственный капитал ГК ФСК 2.23 млрд руб. при активах 16.85 млрд руб. (13.2%). Собственный капитал ФСК Девелопмент 6.48 млрд руб. при активах 30.72 млрд руб. (21.1%) - относительно приемлемый уровень. Хотя в этом тоже нужно разбираться.
9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. Не выявлено.
🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. Выявить не удалось (не значит, что этого нет) - тем более недавние кадровые перестановки намекают на то, что это может наблюдаться.
1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Да. По состоянию на I полугодие 2024 г. ФСК присутствует в следующих городах и регионах: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Калуга, Казань, Владивосток, Нижний Новгород, Узбекистан
1️⃣2️⃣ Проблемы контролирующих акционеров. Не выявлено.
🔻Итого: 7 баллов из 12 возможных (58.3%) - прежде всего по причине непрозрачности ФСК.
⚠️Не является инвестиционной рекомендацией. У представителей компании есть возможность опровергнуть всё вышеизложенное - автор канала открыт для диалога.
1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Сложно сделать однозначный вывод, из относительно последних новостей - выход в Узбекистан и Нижний Новгород.
2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. У меня были только отчеты по РСБУ головной компании ООО “ГК ФСК” и девелоперской дочки ООО “ФСК Девелопмент» за 2023 год. Это холдинговые компании, владеющие юридическими лицами, входящими в контур ФСК. Конкретно ООО «ФСК Девелопмент» владеет 59 дочерними компаниями, специализированными застройщиками. Общий долг ГК ФСК 14.5 млрд руб, а “ФСК Девелопмент” 19.26 млрд руб. По всей видимости, этот долг не включает проектное финансирование, при этом не исключен вариант, при котором кредитор “ФСК Девелопмент” - учредитель в лице ООО “ГК ФСК”. В пресс-релизе рейтингового агентства АКРА написано, что по итогам 2023 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей было равно 1,15х. Это в целом неплохо, но на основе имеющихся сведений выводы сделать, увы сложно.
3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Присутствует - у ФСК как минимум два проекта в секторе офисов - бизнес-центр класса В+ «Магистральная 12» (18,6 тыс. м2, в продаже) и бизнес-центр «Офис мечты» (70 тыс. м2), в котором ФСК планирует занять некоторое количество тыс. м2. А кроме того, пром.кластер в г. Зеленоград (80 тыс. м2) + технопарк в Молжаниново (20,7 тыс. м2)
4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Да. Компания имеет вертикально-интегрированную структуру, включающую собственного генподрядчика, проектное подразделение, несколько крупных производств стройматериалов, оператора связи, парк техники. Помимо прочего ФСК собирается строить сеть дата-центров…
5️⃣ Проблемы с госзаказами и кассовые разрывы. Сведений о кассовых разрывах у компании или у её дочек не обнаружено. Но вот госзаказы у ФСК есть. «Монолитное Строительное управление-1» (МСУ-1) с портфелем заказов 469 мрд.руб. на 2022 год
6️⃣ Затоваривание нераспроданным. Частично. По данным ДОМ.РФ у ФСК 1 036 тыс. м2 непроданной площади и 278 тыс. м2 в проектах с неоткрытыми продажами. Как известно, ФСК довольно давно развивает продажи в рассрочки в ряде проектов, что может нести дополнительный риск.
7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Не выявлено.
8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Собственный капитал ГК ФСК 2.23 млрд руб. при активах 16.85 млрд руб. (13.2%). Собственный капитал ФСК Девелопмент 6.48 млрд руб. при активах 30.72 млрд руб. (21.1%) - относительно приемлемый уровень. Хотя в этом тоже нужно разбираться.
9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. Не выявлено.
🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. Выявить не удалось (не значит, что этого нет) - тем более недавние кадровые перестановки намекают на то, что это может наблюдаться.
1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Да. По состоянию на I полугодие 2024 г. ФСК присутствует в следующих городах и регионах: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Калуга, Казань, Владивосток, Нижний Новгород, Узбекистан
1️⃣2️⃣ Проблемы контролирующих акционеров. Не выявлено.
🔻Итого: 7 баллов из 12 возможных (58.3%) - прежде всего по причине непрозрачности ФСК.
⚠️Не является инвестиционной рекомендацией. У представителей компании есть возможность опровергнуть всё вышеизложенное - автор канала открыт для диалога.
🔥12❤3🤔3👍1👀1
💵 Долгов много не бывает! ГК «Пионер» собирается выпустить цифровые финансовые активы
💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - до сентября 2025 года
💸 Доходность - 25% годовых, выплаты ежемесячно
⛔ Обеспечение отсутствует, риска дефолта на эмитенте.
🏗 Застройщик решил привлечь миллиард под высокий процент на довольно короткий срок... Интересно, на что пойдут деньги?
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету
🔥 В долг не даю
👀 А чем возвращать будут?
✍ Выскажусь
💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - до сентября 2025 года
💸 Доходность - 25% годовых, выплаты ежемесячно
⛔ Обеспечение отсутствует, риска дефолта на эмитенте.
🏗 Застройщик решил привлечь миллиард под высокий процент на довольно короткий срок... Интересно, на что пойдут деньги?
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету
🔥 В долг не даю
👀 А чем возвращать будут?
✍ Выскажусь
👀27🔥9👍4🤔2
👋 Друзья, напоминаю, что сегодня состоится эфир, посвященный инвестициям в недвижимость Бали.
🎤 Гость эфира - Евгений Жуйков, основатель цифрового сервиса ADVISORS и ex-инвестиционный советник ЦБ РФ.
🔥 Темы для обсуждения у нас такие:
⚡️ Недвижимость на о. Бали как новый класс инвестиционных инструментов
⚡️ Мифы и реальность про недвижимость о. Бали
⚡️ Есть ли пузырь и когда он лопнет?
🗓 Когда: 27 ноября в 13:00 МСК
📍Где: https://t.me/atsogoev
🎤 Гость эфира - Евгений Жуйков, основатель цифрового сервиса ADVISORS и ex-инвестиционный советник ЦБ РФ.
🔥 Темы для обсуждения у нас такие:
⚡️ Недвижимость на о. Бали как новый класс инвестиционных инструментов
⚡️ Мифы и реальность про недвижимость о. Бали
⚡️ Есть ли пузырь и когда он лопнет?
🗓 Когда: 27 ноября в 13:00 МСК
📍Где: https://t.me/atsogoev
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
💰 Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость.
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️ НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА: @vviikkttoory
💸Реклама: telega.in/c/atsogoev
✅ Отвечаю лично: @ArtemTsogoev
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️ НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА: @vviikkttoory
💸Реклама: telega.in/c/atsogoev
✅ Отвечаю лично: @ArtemTsogoev
❤5🫡2👍1
🥁 Друзья, небольшой анонс! Мои коллеги из Smarent вновь проводят свою Большую конференцию.
🚱Тема: Как ключевая ставка повлияла на рынок недвижимости?
🎤 Коллега Виктор Зубик, основатель Smarent, обещает выдать всё, что волнует инвесторов в жильё прямо сейчас:
✔️ Вы получите информацию о рынке недвижимости, которую нельзя найти в открытых источниках.
✔️ Узнаете реальное влияние высокой ключевой ставки на рынок недвижимости.
✔️ Поймете, что именно сейчас покупают в ипотеку и стоит ли брать рассрочку.
✔️ Получите разбор эффективных инвестиционных стратегий на реальных кейсах.
🏪 Также на конференции будет интерактив. В малых группах вместе с экспертами и другими участниками вы сможете разобрать реальные кейсы и получить ответы на собственные вопросы.
🌶️ А вкусный кейтеринг будет отличным поводом для продуктивного нетворкинга
📆 Дата: 7 декабря
🕙 Время: 10:00 - 17:00
📍 Место: Конференц-зал Articon Megapolis (Москва, Варшавское шоссе, 33c12, м. Нагатинская, МЦК Верхние Котлы)
🪑Мест осталось немного и нужно поспешить зарегистрироваться👇🏼
https://clck.ru/3EhshY
🪗 Виктор - широкая душа! Дал для подписчиков моего канала 8️⃣8️⃣% скидку на билет (для первых пятерых зарегистрировавшихся)!
😳Что? Да! Только введите промокод ЦОГОЕВ и получите счастливый билетик 🎟
🚱Тема: Как ключевая ставка повлияла на рынок недвижимости?
🎤 Коллега Виктор Зубик, основатель Smarent, обещает выдать всё, что волнует инвесторов в жильё прямо сейчас:
✔️ Вы получите информацию о рынке недвижимости, которую нельзя найти в открытых источниках.
✔️ Узнаете реальное влияние высокой ключевой ставки на рынок недвижимости.
✔️ Поймете, что именно сейчас покупают в ипотеку и стоит ли брать рассрочку.
✔️ Получите разбор эффективных инвестиционных стратегий на реальных кейсах.
🏪 Также на конференции будет интерактив. В малых группах вместе с экспертами и другими участниками вы сможете разобрать реальные кейсы и получить ответы на собственные вопросы.
🌶️ А вкусный кейтеринг будет отличным поводом для продуктивного нетворкинга
📆 Дата: 7 декабря
🕙 Время: 10:00 - 17:00
📍 Место: Конференц-зал Articon Megapolis (Москва, Варшавское шоссе, 33c12, м. Нагатинская, МЦК Верхние Котлы)
🪑Мест осталось немного и нужно поспешить зарегистрироваться👇🏼
https://clck.ru/3EhshY
🪗 Виктор - широкая душа! Дал для подписчиков моего канала 8️⃣8️⃣% скидку на билет (для первых пятерых зарегистрировавшихся)!
😳Что? Да! Только введите промокод ЦОГОЕВ и получите счастливый билетик 🎟
🔥10👍6❤3
🟣 У нас в SimpleEstate две новости и обе хорошие. Во-первых, по объекту «Перекресток в Прокшино» (АО6) произошло значительное снижение налоговой нагрузки.
📜 Помещения были включены в список объектов с расчетом налога от кадастровой стоимости, что приведет к снижению налога на имущество в 5.5 раз – с 7 до 1.3 млн рублей в год начиная с 2025 года.
🧩Хотя это и планировалось изначально, потребовалась серьезная работа команды: запросы, обращения и вызов специальной комиссии для определения вида использования помещений.
🏪 Вторая новость от SimpleEstate касается супермаркета «Лента» в Новосибирске (АО5) – договор аренды продлен до 2035 года на улучшенных условиях. После планируемой в первом квартале 2025 года реконструкции магазина вводится комбинированная система оплаты: помимо фиксированной арендной платы добавляется 5.5% от товарооборота (арендатор платит большую из сумм). Более того, с мая 2027 года фиксированная составляющая увеличится с 1.4 до 1.55 млн. рублей.
➕ По объекту «Перекресток в Прокшино» есть и другие позитивные изменения: с сентября 2024 года арендная плата повышается с 6% до 7% от товарооборота, также завершился период компенсации за ремонт полов в размере 350 тысяч рублей в месяц. Все эти факторы положительно повлияют на денежный поток в предстоящие месяцы.
☝️Напоминаю: качественная коммерческая недвижимость, сданная в аренду с привязкой к товарообороту - идеальный инструмент, позволяющий зарабатывать на росте инфляции. Мы в SimpleEstate работаем именно с этим сегментом активов. Главное – правильный выбор объектов: востребованная локация, адекватный уровень арендной платы и справедливая цена покупки.
📜 Помещения были включены в список объектов с расчетом налога от кадастровой стоимости, что приведет к снижению налога на имущество в 5.5 раз – с 7 до 1.3 млн рублей в год начиная с 2025 года.
🧩Хотя это и планировалось изначально, потребовалась серьезная работа команды: запросы, обращения и вызов специальной комиссии для определения вида использования помещений.
🏪 Вторая новость от SimpleEstate касается супермаркета «Лента» в Новосибирске (АО5) – договор аренды продлен до 2035 года на улучшенных условиях. После планируемой в первом квартале 2025 года реконструкции магазина вводится комбинированная система оплаты: помимо фиксированной арендной платы добавляется 5.5% от товарооборота (арендатор платит большую из сумм). Более того, с мая 2027 года фиксированная составляющая увеличится с 1.4 до 1.55 млн. рублей.
➕ По объекту «Перекресток в Прокшино» есть и другие позитивные изменения: с сентября 2024 года арендная плата повышается с 6% до 7% от товарооборота, также завершился период компенсации за ремонт полов в размере 350 тысяч рублей в месяц. Все эти факторы положительно повлияют на денежный поток в предстоящие месяцы.
☝️Напоминаю: качественная коммерческая недвижимость, сданная в аренду с привязкой к товарообороту - идеальный инструмент, позволяющий зарабатывать на росте инфляции. Мы в SimpleEstate работаем именно с этим сегментом активов. Главное – правильный выбор объектов: востребованная локация, адекватный уровень арендной платы и справедливая цена покупки.
🔥8👍3🤔1😎1
➡️ вебинар Astons в среду, 27 ноября, в 19:00 (МСК)
Турция сегодня — это фактически единственная страна, гражданство которой можно получить за полностью возвратные инвестиции. Для участия в программе требуется соблюсти всего три условия: инвестиции от $400 000, возраст инвестора 18+ и отсутствие судимостей. Закон позволяет продать приобретенную для участия в программе недвижимость уже через три года, при этом не только вернуть свои инвестиции, но и преумножить их.
«Как получить гражданство Турции... бесплатно?» — подробно раскроем эту тему на нашем вебинаре 27 ноября, в среду, в 19:00 (Стамбул / Москва).
➡️ Присоединяйтесь к мероприятию по ссылке
В прямом эфире вместе с экспертами Astons обсудим:
• Тонкости законодательства — требования к инвестору и недвижимости, реальные сроки получения паспорта и возврата инвестиций
• +50% к стоимости и 10% годовых в валюте — кейсы клиентов за 2024 год
• Как оценивать рынок и находить ликвидные проекты
#Astons_вебинар
#реклама
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍2
👀 Новое интервью на моих видео-каналах - запись сегодняшнего эфира!
📺 О недвижимости Бали, о качестве застройщиков и их продукта, о пузыре и ценах, о доходности от аренды жилья, об аналитике и о многом другом говорим с Евгением Жуйковым, основателем цифрового сервиса ADVISORS.
🔹 Телеграм-канал ADVISORS: https://t.me/advisorsz
🔹 Контакты Евгения: @evgeniizhuikov
🔥 Смотреть здесь:
🖥 Youtube
📼 VK
📺 Rutube
⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! У меня молодые, развивающиеся каналы, им нужна ваша поддержка! Заранее спасибо и ❗️не забудьте подписаться❗️
👍 Лайк
🔥 Коммент
👀 Уже смотрю
👌 Вечером посмотрю
📺 О недвижимости Бали, о качестве застройщиков и их продукта, о пузыре и ценах, о доходности от аренды жилья, об аналитике и о многом другом говорим с Евгением Жуйковым, основателем цифрового сервиса ADVISORS.
🔹 Телеграм-канал ADVISORS: https://t.me/advisorsz
🔹 Контакты Евгения: @evgeniizhuikov
🔥 Смотреть здесь:
🖥 Youtube
📼 VK
📺 Rutube
⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! У меня молодые, развивающиеся каналы, им нужна ваша поддержка! Заранее спасибо и ❗️не забудьте подписаться❗️
👍 Лайк
🔥 Коммент
👀 Уже смотрю
👌 Вечером посмотрю
👍14👌3❤2🔥1
💵 «Стоит ли инвестировать в недвижимость, чтобы спасти свои накопления от падения курса рубля?»
⚠️ Начну сразу с правды, которая для некоторых станет шок-контентом. Покупать российскую недвижимость, чтобы защититься от девальвации рубля - абсолютно бессмысленно.
☝️Я выступаю решительно против манипуляций, поэтому появление текстов о том, что покупка квартиры является способом сохранить свои сбережения в период обесценения рубля, потребовало реакции.
✅ Во-первых, основное правило сохранения капиталов - спокойствие при принятии инвестиционных решений. Не стоит предпринимать действий, основанных на эмоциях.
Рубль - биржевой товар, который сейчас находится в зоне волатильности. Резкий скачок валюты по отношению к рублю может смениться отскоком. Так было неоднократно.
✅ Во-вторых, все активы, доход по которым обеспечивается внутри страны, страдают от обесценения рубля. И только активы, связанные с экспортом могут вырасти в цене. Например, акции нефтяных компаний на новостях об ослаблении курса рубля растут, ведь они продают нефть за валюту.
🚩Увы, недвижимость, расположенная в России и приносящая рублёвый доход не является спасением от падения рубля по отношению к мировым валютам. И я лично не считаю нужным это скрывать.
☑️ Кстати, популярное утверждение застройщиков о повышении стоимости жилой и нежилой недвижимости из-за роста стоимости строительных материалов мы тоже считаем манипуляцией. Более 60% строительных материалов, использующихся при возведении жилья, производится в России, а влияние падения курса рубля по оставшимся 40% стройматериалов на себестоимость строительства является несущественным.
Конечная стоимость недвижимости зависит не только от материалов, но и от стоимости земли, работы, техники, затрат на маркетинг и продажи, маржи застройщика и т.д.
🇷🇺 Если вы живёте в России и связывание своё будущее с Россией, вам вполне можно и даже нужно инвестировать в российскую недвижимость, как в один из элементов вашего диверсифицированного инвестиционного портфеля.
⚠️ Начну сразу с правды, которая для некоторых станет шок-контентом. Покупать российскую недвижимость, чтобы защититься от девальвации рубля - абсолютно бессмысленно.
☝️Я выступаю решительно против манипуляций, поэтому появление текстов о том, что покупка квартиры является способом сохранить свои сбережения в период обесценения рубля, потребовало реакции.
✅ Во-первых, основное правило сохранения капиталов - спокойствие при принятии инвестиционных решений. Не стоит предпринимать действий, основанных на эмоциях.
Рубль - биржевой товар, который сейчас находится в зоне волатильности. Резкий скачок валюты по отношению к рублю может смениться отскоком. Так было неоднократно.
✅ Во-вторых, все активы, доход по которым обеспечивается внутри страны, страдают от обесценения рубля. И только активы, связанные с экспортом могут вырасти в цене. Например, акции нефтяных компаний на новостях об ослаблении курса рубля растут, ведь они продают нефть за валюту.
🚩Увы, недвижимость, расположенная в России и приносящая рублёвый доход не является спасением от падения рубля по отношению к мировым валютам. И я лично не считаю нужным это скрывать.
☑️ Кстати, популярное утверждение застройщиков о повышении стоимости жилой и нежилой недвижимости из-за роста стоимости строительных материалов мы тоже считаем манипуляцией. Более 60% строительных материалов, использующихся при возведении жилья, производится в России, а влияние падения курса рубля по оставшимся 40% стройматериалов на себестоимость строительства является несущественным.
Конечная стоимость недвижимости зависит не только от материалов, но и от стоимости земли, работы, техники, затрат на маркетинг и продажи, маржи застройщика и т.д.
🇷🇺 Если вы живёте в России и связывание своё будущее с Россией, вам вполне можно и даже нужно инвестировать в российскую недвижимость, как в один из элементов вашего диверсифицированного инвестиционного портфеля.
👍25🔥8❤4👀1🤗1
В декабре 2024 года вы ожидаете
Anonymous Poll
74%
Ослабления рубля (дальнейший рост курса доллара)
26%
Укрепление рубля (снижение доллара)
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Рубль падает. Это не сюрприз, и не новость.
➡️ «А что в такой ситуации делать»? Переводить рубли в более стабильную валюту?
Доллары? Евро? Юани? Тайские баты? Дирхамы?
💡К сожалению, в наше турбулентное время практически не осталось мест, где спокойно и безопасно во всех аспектах, и в политике, и в экономике, и в экологии, и в... и т.д.
🏢Приносящая доход недвижимость - общепризнанный защитный актив. Я считаю, что капитал должен быть разложен по нескольким «корзинам», в том числе необходимо рассматривать зарубежную недвижимость, как инструмент диверсификации.
☝️Но правильное (безопасное, в данном случае) использование инвестиционных инструментов зарубежной недвижимости требует знаний, компетенций и соблюдения научного подхода.
⚖️ Хеджирование - комплекс мер, которые помогают минимизировать возможные финансовые потери или остановить рост уже полученного убытка.
⛳ В том числе хеджирование это открытие сделок на одном рынке для компенсации воздействия рисков равной, но противоположной позиции на другом рынке.
🏢 Зарубежная недвижимость - хороший способ хеджировать валютный риск, связанный с рублем, который по мнению ряда опрошенных скоро начнет расти... Я в этот рост не очень верю, с 2014 года с очень короткими коррекциями рубль только и делает, что слабеет.
☝️Мои выводы про рубль - не про патриотизм или его отсутствие. К сожалению, рубль способен только на среднесрочный откат (возможно, на значения ниже ₽100), но потом быстрыми или медленными шагами, рано или поздно, мы увидим курс выше ₽100...
🪗 Звучит довольно банально, извините!
➡️ «А что в такой ситуации делать»? Переводить рубли в более стабильную валюту?
Доллары? Евро? Юани? Тайские баты? Дирхамы?
💡К сожалению, в наше турбулентное время практически не осталось мест, где спокойно и безопасно во всех аспектах, и в политике, и в экономике, и в экологии, и в... и т.д.
🏢Приносящая доход недвижимость - общепризнанный защитный актив. Я считаю, что капитал должен быть разложен по нескольким «корзинам», в том числе необходимо рассматривать зарубежную недвижимость, как инструмент диверсификации.
☝️Но правильное (безопасное, в данном случае) использование инвестиционных инструментов зарубежной недвижимости требует знаний, компетенций и соблюдения научного подхода.
⚖️ Хеджирование - комплекс мер, которые помогают минимизировать возможные финансовые потери или остановить рост уже полученного убытка.
⛳ В том числе хеджирование это открытие сделок на одном рынке для компенсации воздействия рисков равной, но противоположной позиции на другом рынке.
🏢 Зарубежная недвижимость - хороший способ хеджировать валютный риск, связанный с рублем, который по мнению ряда опрошенных скоро начнет расти... Я в этот рост не очень верю, с 2014 года с очень короткими коррекциями рубль только и делает, что слабеет.
☝️Мои выводы про рубль - не про патриотизм или его отсутствие. К сожалению, рубль способен только на среднесрочный откат (возможно, на значения ниже ₽100), но потом быстрыми или медленными шагами, рано или поздно, мы увидим курс выше ₽100...
🪗 Звучит довольно банально, извините!
👍11🔥7👌2💯2
Приснился мне сегодня странный сон... Не про доллар 🤗
🕯️По сюжету сна я должен был выступать на конференции об инвестициях в недвижимость. Захожу я в зал, где должно пройти мероприятие: он забит под завязку, но я чувствую, что что-то не так. Присматриваюсь к публике – у всех одинаково пустой взгляд и странные механические движения.
🎤 Я провел презентацию в полной тишине, закончив свой спич словами «Инвестиции это путь к свободе и независимости» и предложил присутствующим обсудить мой доклад.
🤖 Встаёт девушка №1: механическим голосом произносит "Очень интересно!" и показывает QR-код на табличке
🤖 Молодой человек №1: словно робот чеканит "Спасибо за информацию!" и тоже демонстрирует QR-код
🤖 Девушка №2: "Отличный доклад!" и снова держит в руках лист А4 с QR-кодом
👀 Я говорю: «Ну может у кого-то вопросы есть или кто-то со мной не согласен...?»
🤖 Поднимается девушка №3: "Сниму стресс от инвестиций! Переходи по ссылке" и у нее на майке тоже QR-код!
🥺 Пытаюсь пошутить о том, что можно инвестировать и без стресса, но тут прорывает плотину:
🤖Молодой человек №2: "Инвестиции могут принести независимость и свободу" и трясет QR-кодом
🤖Девушка №4: "Спасибо за информацию!" и машет QR-кодом
🤖Молодой человек №3: "Очень интересно" и разворачивает плакат на котором QR-код
🫨 В зале начинается гул, слушатели встают с мест и достают таблички с QR-кодами, а потом механическими голосами повторяют:
🤖 Девушка №5: "Сделаю массаж посетителю конференции"
🤖 Молодой человек №4: "Заработок от 100.000₽ в день! Забери схему по ссылке!"
🤖 Девушка №6: "Земля в Алуште, от 4-х соток!"
«Может кто-то хочет задать вопрос по теме доклада?» – я пытаюсь перекричать толпу.
🎚️Слышен скрежет металлических голосов: "Инвестиции это свобода и независимость!", "Спасибо за информацию!" и "Торги по банкротству - банкроты кормят"...
😬 Проснулся. Проверяю комментарии к постам в канале – всего пять одинаковых "Очень интересно!" от ботов.
😊Ну, это терпимо... Блокирую всех, а затем удаляю из подписчиков канала еще несколько ботов. Завтра всё повторится... Главное, чтобы этот сон больше не снился!
#оффтоп
🕯️По сюжету сна я должен был выступать на конференции об инвестициях в недвижимость. Захожу я в зал, где должно пройти мероприятие: он забит под завязку, но я чувствую, что что-то не так. Присматриваюсь к публике – у всех одинаково пустой взгляд и странные механические движения.
🎤 Я провел презентацию в полной тишине, закончив свой спич словами «Инвестиции это путь к свободе и независимости» и предложил присутствующим обсудить мой доклад.
🤖 Встаёт девушка №1: механическим голосом произносит "Очень интересно!" и показывает QR-код на табличке
🤖 Молодой человек №1: словно робот чеканит "Спасибо за информацию!" и тоже демонстрирует QR-код
🤖 Девушка №2: "Отличный доклад!" и снова держит в руках лист А4 с QR-кодом
👀 Я говорю: «Ну может у кого-то вопросы есть или кто-то со мной не согласен...?»
🤖 Поднимается девушка №3: "Сниму стресс от инвестиций! Переходи по ссылке" и у нее на майке тоже QR-код!
🥺 Пытаюсь пошутить о том, что можно инвестировать и без стресса, но тут прорывает плотину:
🤖Молодой человек №2: "Инвестиции могут принести независимость и свободу" и трясет QR-кодом
🤖Девушка №4: "Спасибо за информацию!" и машет QR-кодом
🤖Молодой человек №3: "Очень интересно" и разворачивает плакат на котором QR-код
🫨 В зале начинается гул, слушатели встают с мест и достают таблички с QR-кодами, а потом механическими голосами повторяют:
🤖 Девушка №5: "Сделаю массаж посетителю конференции"
🤖 Молодой человек №4: "Заработок от 100.000₽ в день! Забери схему по ссылке!"
🤖 Девушка №6: "Земля в Алуште, от 4-х соток!"
«Может кто-то хочет задать вопрос по теме доклада?» – я пытаюсь перекричать толпу.
🎚️Слышен скрежет металлических голосов: "Инвестиции это свобода и независимость!", "Спасибо за информацию!" и "Торги по банкротству - банкроты кормят"...
😬 Проснулся. Проверяю комментарии к постам в канале – всего пять одинаковых "Очень интересно!" от ботов.
😊Ну, это терпимо... Блокирую всех, а затем удаляю из подписчиков канала еще несколько ботов. Завтра всё повторится... Главное, чтобы этот сон больше не снился!
#оффтоп
👍19🔥8😎8❤4💯2👀2👏1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
📈 Относительно недавно мне задали вопрос о том, в каких точках России в ближайшее время возможен рост стоимости недвижимости.
🗺️ Я выделяю прежде всего рекреационную недвижимость в следующих регионах:
🔹Дагестан (Дербент)
🔹Калининградская область
🔹Краснодарский Край
Почему именно там?
Недавно нам ещё раз напомнили о том почему.
💳 Карты UnionPay Газпромбанка и Примсоцбанка больше работать не будут. Минфин США добавил в санкционный SDN лист эти банки. А картами UnionPay, между прочим, можно было платить кое-где в Турции, в Азии и снимать деньги в банкоматах в Европе (не везде).
🕳️ В связи с падением курса рубля и усугубляющейся финансовой блокадой России (и по ряду других причин) всё большим спросом будут пользоваться внутренние курорты.
👊 Это в принципе устойчивый долгосрочный тренд - отдых в России.
🔥Именно поэтому приморские зоны Дагестана, Калининградской области и Краснодарского края неминуемо ожидает рост цен. И если про Kраснодарский край хочется спросить «куда же больше?», то два других региона определенно обладают потенциалом роста.
🗺️ Я выделяю прежде всего рекреационную недвижимость в следующих регионах:
🔹Дагестан (Дербент)
🔹Калининградская область
🔹Краснодарский Край
Почему именно там?
Недавно нам ещё раз напомнили о том почему.
💳 Карты UnionPay Газпромбанка и Примсоцбанка больше работать не будут. Минфин США добавил в санкционный SDN лист эти банки. А картами UnionPay, между прочим, можно было платить кое-где в Турции, в Азии и снимать деньги в банкоматах в Европе (не везде).
🕳️ В связи с падением курса рубля и усугубляющейся финансовой блокадой России (и по ряду других причин) всё большим спросом будут пользоваться внутренние курорты.
👊 Это в принципе устойчивый долгосрочный тренд - отдых в России.
🔥Именно поэтому приморские зоны Дагестана, Калининградской области и Краснодарского края неминуемо ожидает рост цен. И если про Kраснодарский край хочется спросить «куда же больше?», то два других региона определенно обладают потенциалом роста.
🔥11👍6✍1🤔1
👀 Кто у кого списывает? Ручьёв у Воронина или наоборот?
✍️ Мы не узнаем этого, наверное, никогда, но факт остаётся фактом: застройщики «Основа» и ФСК сегодня выпустили ЦФА, которые очень похожи друг на друга.
⬛ Это цифровые финансовые активы на квадратные метры!
🔢 Цифровые квадратные метры жилой недвижимости - инвестиции в индексное значение стоимости квадратного метра в строящемся жилом комплексе.
☝️То есть фактически это механизм, позволяющий поспекулировать на стоимости недвижимости в проектах застройщиков без необходимости приобретения квартиры! Купи ЦФА и жди роста цен... (некоторые падения ждут...)
💵 ГК «Основа»:
💰 Объем выпуска - ₽100 млн.
🗓 Срок обращения - до декабря 2026 года
🔸Новые ЦФА привязаны к рыночной стоимости 1/100 кв.м. в строящемся жилом комплексе Мираполис.
🔸На момент выпуска стоимость составляет 2950 рублей за один цифровой актив.
🏗 ФСК:
💰 Объем выпуска - ₽100 млн.
🗓 Срок обращения - до декабря 2026 года
🔸Новые ЦФА привязаны к рыночной стоимости 1/100 кв.м. в строящемся премиальном жилом комплексе Amber City.
🔸На момент выпуска стоимость составляет 5230 рублей за один цифровой актив.
🔴 Организатор всей этой авантюры - Альфа-Банк
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету
🔥 Очередной схемотоз
👀 А если не вырастет?
✍ Выскажусь
✍️ Мы не узнаем этого, наверное, никогда, но факт остаётся фактом: застройщики «Основа» и ФСК сегодня выпустили ЦФА, которые очень похожи друг на друга.
⬛ Это цифровые финансовые активы на квадратные метры!
🔢 Цифровые квадратные метры жилой недвижимости - инвестиции в индексное значение стоимости квадратного метра в строящемся жилом комплексе.
☝️То есть фактически это механизм, позволяющий поспекулировать на стоимости недвижимости в проектах застройщиков без необходимости приобретения квартиры! Купи ЦФА и жди роста цен... (некоторые падения ждут...)
💵 ГК «Основа»:
💰 Объем выпуска - ₽100 млн.
🗓 Срок обращения - до декабря 2026 года
🔸Новые ЦФА привязаны к рыночной стоимости 1/100 кв.м. в строящемся жилом комплексе Мираполис.
🔸На момент выпуска стоимость составляет 2950 рублей за один цифровой актив.
🏗 ФСК:
💰 Объем выпуска - ₽100 млн.
🗓 Срок обращения - до декабря 2026 года
🔸Новые ЦФА привязаны к рыночной стоимости 1/100 кв.м. в строящемся премиальном жилом комплексе Amber City.
🔸На момент выпуска стоимость составляет 5230 рублей за один цифровой актив.
🔴 Организатор всей этой авантюры - Альфа-Банк
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету
🔥 Очередной схемотоз
👀 А если не вырастет?
✍ Выскажусь
🔥29👀8👍5❤2
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
➖ Минусы инвестирования в коммерческую недвижимость через SimpleEstate.
☝️Ну а что мы всё про преимущества нашей инвестиционной платформы для частных инвесторов? О недостатках тоже необходимо упомянуть.
1️⃣ Практически полное отсутствие возможности совершить ошибку. А ведь настоящие инвесторы учатся на ошибках! Но с SimpleEstate такой возможности вы будете лишены – профессиональная команда платформы тщательно исследует рынок торговой недвижимости и отбирает только самые надежные и доходные проекты. Все риски просчитываются заранее, а значит, вы не сможете на собственном опыте узнать, как это – инвестировать в убыточный объект.
2️⃣ Ничем неоправданная экономия времени. Вместо того, чтобы самостоятельно исследовать десятки объектов недвижимости, встречаться с продавцами, проверять документы и оценивать техническое состояние помещений, вы просто выбираете готовый проект на платформе. А где же все эти 10 000 часов, чтобы стать профессионалом? Куда делись все эти бесконечные поездки по объектам, долгие переговоры и многочасовое погружение в документацию? SimpleEstate лишает этого бесценного опыта, предлагая инвестиционный фаст-фуд - приходи и покупай!
3️⃣ Слишком низкий порог входа. Почти что ниже плинтуса, ну как же так? А как же традиции копить годами или брать огромный кредит, чтобы купить торговое помещение? SimpleEstate позволяет стать совладельцем недвижимости, инвестировав всего от ₽100 тысяч. Это совершенно лишает вас возможности гордо рассказывать друзьям, как вы годами шли к покупке своего первого инвестиционного объекта, отказывая себе во всём и экономя.
5️⃣ Прозрачность платформы. Никакой интриги, никаких сюрпризов – регулярные отчеты и понятная информация о ваших инвестициях. Вы будете точно знать, куда вложены ваши деньги, какой доход приносит объект и как развивается проект. Где то захватывающее чувство неизвестности и бодрящее ощущение полного непонимания что происходит с активом?
6️⃣ Потворство пассивности и лени. Все вопросы, связанные с управлением недвижимостью закрыты SimpleEstate. Нет никакой самореализации — поиска арендаторов, борьбы с должниками, ремонтов и оформления коммунальных платежей. И куда тратить свободное время? Ну не на семью, друзей и путешествия же!
⛔️ Минусов много! Очень обидно лишиться всех тех волнительных моментов, которые и делают инвестиции в недвижимость увлекательным приключением.
🟣В общем, если вы мечтали о сложном пути инвестора-одиночки, полном проб и ошибок, то SimpleEstate определенно не для вас.
🟪 Платформа подойдёт скорее тем, кто предпочитает профессиональный подход, надежность и комфорт в инвестициях. Но разве это интересно?
☝️Ну а что мы всё про преимущества нашей инвестиционной платформы для частных инвесторов? О недостатках тоже необходимо упомянуть.
1️⃣ Практически полное отсутствие возможности совершить ошибку. А ведь настоящие инвесторы учатся на ошибках! Но с SimpleEstate такой возможности вы будете лишены – профессиональная команда платформы тщательно исследует рынок торговой недвижимости и отбирает только самые надежные и доходные проекты. Все риски просчитываются заранее, а значит, вы не сможете на собственном опыте узнать, как это – инвестировать в убыточный объект.
2️⃣ Ничем неоправданная экономия времени. Вместо того, чтобы самостоятельно исследовать десятки объектов недвижимости, встречаться с продавцами, проверять документы и оценивать техническое состояние помещений, вы просто выбираете готовый проект на платформе. А где же все эти 10 000 часов, чтобы стать профессионалом? Куда делись все эти бесконечные поездки по объектам, долгие переговоры и многочасовое погружение в документацию? SimpleEstate лишает этого бесценного опыта, предлагая инвестиционный фаст-фуд - приходи и покупай!
3️⃣ Слишком низкий порог входа. Почти что ниже плинтуса, ну как же так? А как же традиции копить годами или брать огромный кредит, чтобы купить торговое помещение? SimpleEstate позволяет стать совладельцем недвижимости, инвестировав всего от ₽100 тысяч. Это совершенно лишает вас возможности гордо рассказывать друзьям, как вы годами шли к покупке своего первого инвестиционного объекта, отказывая себе во всём и экономя.
5️⃣ Прозрачность платформы. Никакой интриги, никаких сюрпризов – регулярные отчеты и понятная информация о ваших инвестициях. Вы будете точно знать, куда вложены ваши деньги, какой доход приносит объект и как развивается проект. Где то захватывающее чувство неизвестности и бодрящее ощущение полного непонимания что происходит с активом?
6️⃣ Потворство пассивности и лени. Все вопросы, связанные с управлением недвижимостью закрыты SimpleEstate. Нет никакой самореализации — поиска арендаторов, борьбы с должниками, ремонтов и оформления коммунальных платежей. И куда тратить свободное время? Ну не на семью, друзей и путешествия же!
⛔️ Минусов много! Очень обидно лишиться всех тех волнительных моментов, которые и делают инвестиции в недвижимость увлекательным приключением.
🟣В общем, если вы мечтали о сложном пути инвестора-одиночки, полном проб и ошибок, то SimpleEstate определенно не для вас.
🟪 Платформа подойдёт скорее тем, кто предпочитает профессиональный подход, надежность и комфорт в инвестициях. Но разве это интересно?
🔥9❤7👏3🤔2👍1