🔥 Анализ Группы Компаний ФСК по паттернам возможной несостоятельности застройщиков. Замечу, что о ГК ФСК содержится очень мало информации. Это частный застройщик, который раскрывает свои финансовые анналы только кредитующим банкам, аудитору (аудиторская компания МТ Аудит, кстати, зайдите на их оф.сайт!) и рейтинговому агентству АКРА. Несмотря на периодически появляющиеся пресс-релизы о наличии у компании отчетности по МСФО, найти этот документ так и не удалось.

1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Сложно сделать однозначный вывод, из относительно последних новостей - выход в Узбекистан и Нижний Новгород.

2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. У меня были только отчеты по РСБУ головной компании ООО “ГК ФСК” и девелоперской дочки ООО “ФСК Девелопмент» за 2023 год. Это холдинговые компании, владеющие юридическими лицами, входящими в контур ФСК. Конкретно ООО «ФСК Девелопмент» владеет 59 дочерними компаниями, специализированными застройщиками. Общий долг ГК ФСК 14.5 млрд руб, а “ФСК Девелопмент” 19.26 млрд руб. По всей видимости, этот долг не включает проектное финансирование, при этом не исключен вариант, при котором кредитор “ФСК Девелопмент” - учредитель в лице ООО “ГК ФСК”. В пресс-релизе рейтингового агентства АКРА написано, что по итогам 2023 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей было равно 1,15х. Это в целом неплохо, но на основе имеющихся сведений выводы сделать, увы сложно.

3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Присутствует - у ФСК как минимум два проекта в секторе офисов - бизнес-центр класса В+ «Магистральная 12» (18,6 тыс. м2, в продаже) и бизнес-центр «Офис мечты» (70 тыс. м2), в котором ФСК планирует занять некоторое количество тыс. м2. А кроме того, пром.кластер в г. Зеленоград (80 тыс. м2) + технопарк в Молжаниново (20,7 тыс. м2)

4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Да. Компания имеет вертикально-интегрированную структуру, включающую собственного генподрядчика, проектное подразделение, несколько крупных производств стройматериалов, оператора связи, парк техники. Помимо прочего ФСК собирается строить сеть дата-центров…

5️⃣ Проблемы с госзаказами и кассовые разрывы. Сведений о кассовых разрывах у компании или у её дочек не обнаружено. Но вот госзаказы у ФСК есть. «Монолитное Строительное управление-1» (МСУ-1) с портфелем заказов 469 мрд.руб. на 2022 год

6️⃣ Затоваривание нераспроданным. Частично. По данным ДОМ.РФ у ФСК 1 036 тыс. м2 непроданной площади и 278 тыс. м2 в проектах с неоткрытыми продажами. Как известно, ФСК довольно давно развивает продажи в рассрочки в ряде проектов, что может нести дополнительный риск.

7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Не выявлено.

8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Собственный капитал ГК ФСК 2.23 млрд руб. при активах 16.85 млрд руб. (13.2%). Собственный капитал ФСК Девелопмент 6.48 млрд руб. при активах 30.72 млрд руб. (21.1%) - относительно приемлемый уровень. Хотя в этом тоже нужно разбираться.

9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. Не выявлено.

🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. Выявить не удалось (не значит, что этого нет) - тем более недавние кадровые перестановки намекают на то, что это может наблюдаться.

1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Да. По состоянию на I полугодие 2024 г. ФСК присутствует в следующих городах и регионах: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Калуга, Казань, Владивосток, Нижний Новгород, Узбекистан

1️⃣2️⃣ Проблемы контролирующих акционеров. Не выявлено.

🔻Итого: 7 баллов из 12 возможных (58.3%) - прежде всего по причине непрозрачности ФСК.

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией. У представителей компании есть возможность опровергнуть всё вышеизложенное - автор канала открыт для диалога.

💵 Долгов много не бывает! ГК «Пионер» собирается выпустить цифровые финансовые активы

💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - до сентября 2025 года
💸 Доходность - 25% годовых, выплаты ежемесячно
⛔ Обеспечение отсутствует, риска дефолта на эмитенте.

🏗 Застройщик решил привлечь миллиард под высокий процент на довольно короткий срок... Интересно, на что пойдут деньги?

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 В долг не даю
👀 А чем возвращать будут?
✍ Выскажусь

👋 Друзья, напоминаю, что сегодня состоится эфир, посвященный инвестициям в недвижимость Бали.

🎤 Гость эфира - Евгений Жуйков, основатель цифрового сервиса ADVISORS и ex-инвестиционный советник ЦБ РФ.

🔥 Темы для обсуждения у нас такие:
⚡️ Недвижимость на о. Бали как новый класс инвестиционных инструментов
⚡️ Мифы и реальность про недвижимость о. Бали
⚡️ Есть ли пузырь и когда он лопнет?

🗓 Когда: 27 ноября в 13:00 МСК
📍Где: https://t.me/atsogoev

🥁 Друзья, небольшой анонс! Мои коллеги из Smarent вновь проводят свою Большую конференцию.

🚱Тема: Как ключевая ставка повлияла на рынок недвижимости?

🎤 Коллега Виктор Зубик, основатель Smarent, обещает выдать всё, что волнует инвесторов в жильё прямо сейчас:
✔️ Вы получите информацию о рынке недвижимости, которую нельзя найти в открытых источниках.
✔️ Узнаете реальное влияние высокой ключевой ставки на рынок недвижимости.
✔️ Поймете, что именно сейчас покупают в ипотеку и стоит ли брать рассрочку.
✔️ Получите разбор эффективных инвестиционных стратегий на реальных кейсах.

🏪 Также на конференции будет интерактив. В малых группах вместе с экспертами и другими участниками вы сможете разобрать реальные кейсы и получить ответы на собственные вопросы.

🌶️ А вкусный кейтеринг будет отличным поводом для продуктивного нетворкинга

📆 Дата: 7 декабря
🕙 Время: 10:00 - 17:00
📍 Место: Конференц-зал Articon Megapolis (Москва, Варшавское шоссе, 33c12, м. Нагатинская, МЦК Верхние Котлы)

🪑Мест осталось немного и нужно поспешить зарегистрироваться👇🏼
https://clck.ru/3EhshY

🪗 Виктор - широкая душа! Дал для подписчиков моего канала 8️⃣8️⃣% скидку на билет (для первых пятерых зарегистрировавшихся)!

😳Что? Да! Только введите промокод ЦОГОЕВ и получите счастливый билетик 🎟

🟣 У нас в SimpleEstate две новости и обе хорошие. Во-первых, по объекту «Перекресток в Прокшино» (АО6) произошло значительное снижение налоговой нагрузки.

📜 Помещения были включены в список объектов с расчетом налога от кадастровой стоимости, что приведет к снижению налога на имущество в 5.5 раз – с 7 до 1.3 млн рублей в год начиная с 2025 года.

🧩Хотя это и планировалось изначально, потребовалась серьезная работа команды: запросы, обращения и вызов специальной комиссии для определения вида использования помещений.

🏪 Вторая новость от SimpleEstate касается супермаркета «Лента» в Новосибирске (АО5) – договор аренды продлен до 2035 года на улучшенных условиях. После планируемой в первом квартале 2025 года реконструкции магазина вводится комбинированная система оплаты: помимо фиксированной арендной платы добавляется 5.5% от товарооборота (арендатор платит бо‌льшую из сумм). Более того, с мая 2027 года фиксированная составляющая увеличится с 1.4 до 1.55 млн. рублей.

➕ По объекту «Перекресток в Прокшино» есть и другие позитивные изменения: с сентября 2024 года арендная плата повышается с 6% до 7% от товарооборота, также завершился период компенсации за ремонт полов в размере 350 тысяч рублей в месяц. Все эти факторы положительно повлияют на денежный поток в предстоящие месяцы.

☝️Напоминаю: качественная коммерческая недвижимость, сданная в аренду с привязкой к товарообороту - идеальный инструмент, позволяющий зарабатывать на росте инфляции. Мы в SimpleEstate работаем именно с этим сегментом активов. Главное – правильный выбор объектов: востребованная локация, адекватный уровень арендной платы и справедливая цена покупки.

👀 Новое интервью на моих видео-каналах - запись сегодняшнего эфира!

📺 О недвижимости Бали, о качестве застройщиков и их продукта, о пузыре и ценах, о доходности от аренды жилья, об аналитике и о многом другом говорим с Евгением Жуйковым, основателем цифрового сервиса ADVISORS.

🔹 Телеграм-канал ADVISORS: https://t.me/advisorsz
🔹 Контакты Евгения: @evgeniizhuikov

🔥 Смотреть здесь:

🖥 Youtube

📼 VK

📺 Rutube

⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! У меня молодые, развивающиеся каналы, им нужна ваша поддержка! Заранее спасибо и ❗️не забудьте подписаться❗️

👍 Лайк
🔥 Коммент
👀 Уже смотрю
👌 Вечером посмотрю

💵 «Стоит ли инвестировать в недвижимость, чтобы спасти свои накопления от падения курса рубля?»

⚠️ Начну сразу с правды, которая для некоторых станет шок-контентом. Покупать российскую недвижимость, чтобы защититься от девальвации рубля - абсолютно бессмысленно.

☝️Я выступаю решительно против манипуляций, поэтому появление текстов о том, что покупка квартиры является способом сохранить свои сбережения в период обесценения рубля, потребовало реакции.

✅ Во-первых, основное правило сохранения капиталов - спокойствие при принятии инвестиционных решений. Не стоит предпринимать действий, основанных на эмоциях.
Рубль - биржевой товар, который сейчас находится в зоне волатильности. Резкий скачок валюты по отношению к рублю может смениться отскоком. Так было неоднократно.

✅ Во-вторых, все активы, доход по которым обеспечивается внутри страны, страдают от обесценения рубля. И только активы, связанные с экспортом могут вырасти в цене. Например, акции нефтяных компаний на новостях об ослаблении курса рубля растут, ведь они продают нефть за валюту.

🚩Увы, недвижимость, расположенная в России и приносящая рублёвый доход не является спасением от падения рубля по отношению к мировым валютам. И я лично не считаю нужным это скрывать.

☑️ Кстати, популярное утверждение застройщиков о повышении стоимости жилой и нежилой недвижимости из-за роста стоимости строительных материалов мы тоже считаем манипуляцией. Более 60% строительных материалов, использующихся при возведении жилья, производится в России, а влияние падения курса рубля по оставшимся 40% стройматериалов на себестоимость строительства является несущественным.
Конечная стоимость недвижимости зависит не только от материалов, но и от стоимости земли, работы, техники, затрат на маркетинг и продажи, маржи застройщика и т.д.

🇷🇺 Если вы живёте в России и связывание своё будущее с Россией, вам вполне можно и даже нужно инвестировать в российскую недвижимость, как в один из элементов вашего диверсифицированного инвестиционного портфеля.

Рубль падает. Это не сюрприз, и не новость.

➡️ «А что в такой ситуации делать»? Переводить рубли в более стабильную валюту?
Доллары? Евро? Юани? Тайские баты? Дирхамы?

💡К сожалению, в наше турбулентное время практически не осталось мест, где спокойно и безопасно во всех аспектах, и в политике, и в экономике, и в экологии, и в... и т.д.

🏢Приносящая доход недвижимость - общепризнанный защитный актив. Я считаю, что капитал должен быть разложен по нескольким «корзинам», в том числе необходимо рассматривать зарубежную недвижимость, как инструмент диверсификации.

☝️Но правильное (безопасное, в данном случае) использование инвестиционных инструментов зарубежной недвижимости требует знаний, компетенций и соблюдения научного подхода.

⚖️ Хеджирование - комплекс мер, которые помогают минимизировать возможные финансовые потери или остановить рост уже полученного убытка.

⛳ В том числе хеджирование это открытие сделок на одном рынке для компенсации воздействия рисков равной, но противоположной позиции на другом рынке.

🏢 Зарубежная недвижимость - хороший способ хеджировать валютный риск, связанный с рублем, который по мнению ряда опрошенных скоро начнет расти... Я в этот рост не очень верю, с 2014 года с очень короткими коррекциями рубль только и делает, что слабеет.

☝️Мои выводы про рубль - не про патриотизм или его отсутствие. К сожалению, рубль способен только на среднесрочный откат (возможно, на значения ниже ₽100), но потом быстрыми или медленными шагами, рано или поздно, мы увидим курс выше ₽100...

🪗 Звучит довольно банально, извините!

Приснился мне сегодня странный сон... Не про доллар 🤗

🕯️По сюжету сна я должен был выступать на конференции об инвестициях в недвижимость. Захожу я в зал, где должно пройти мероприятие: он забит под завязку, но я чувствую, что что-то не так. Присматриваюсь к публике – у всех одинаково пустой взгляд и странные механические движения.

🎤 Я провел презентацию в полной тишине, закончив свой спич словами «Инвестиции это путь к свободе и независимости» и предложил присутствующим обсудить мой доклад.

🤖 Встаёт девушка №1: механическим голосом произносит "Очень интересно!" и показывает QR-код на табличке
🤖 Молодой человек №1: словно робот чеканит "Спасибо за информацию!" и тоже демонстрирует QR-код
🤖 Девушка №2: "Отличный доклад!" и снова держит в руках лист А4 с QR-кодом

👀 Я говорю: «Ну может у кого-то вопросы есть или кто-то со мной не согласен...?»

🤖 Поднимается девушка №3: "Сниму стресс от инвестиций! Переходи по ссылке" и у нее на майке тоже QR-код!

🥺 Пытаюсь пошутить о том, что можно инвестировать и без стресса, но тут прорывает плотину:

🤖Молодой человек №2: "Инвестиции могут принести независимость и свободу" и трясет QR-кодом
🤖Девушка №4: "Спасибо за информацию!" и машет QR-кодом
🤖Молодой человек №3: "Очень интересно" и разворачивает плакат на котором QR-код

🫨 В зале начинается гул, слушатели встают с мест и достают таблички с QR-кодами, а потом механическими голосами повторяют:
🤖 Девушка №5: "Сделаю массаж посетителю конференции"
🤖 Молодой человек №4: "Заработок от 100.000₽ в день! Забери схему по ссылке!"
🤖 Девушка №6: "Земля в Алуште, от 4-х соток!"

«Может кто-то хочет задать вопрос по теме доклада?» – я пытаюсь перекричать толпу.

🎚️Слышен скрежет металлических голосов: "Инвестиции это свобода и независимость!",  "Спасибо за информацию!" и "Торги по банкротству - банкроты кормят"...

😬 Проснулся. Проверяю комментарии к постам в канале – всего пять одинаковых "Очень интересно!" от ботов.

😊Ну, это терпимо... Блокирую всех, а затем удаляю из подписчиков канала еще несколько ботов. Завтра всё повторится... Главное, чтобы этот сон больше не снился!

#оффтоп

📈 Относительно недавно мне задали вопрос о том, в каких точках России в ближайшее время возможен рост стоимости недвижимости.

🗺️ Я выделяю прежде всего рекреационную недвижимость в следующих регионах:

🔹Дагестан (Дербент)
🔹Калининградская область
🔹Краснодарский Край

Почему именно там?
Недавно нам ещё раз напомнили о том почему.

💳 Карты UnionPay Газпромбанка и Примсоцбанка больше работать не будут. Минфин США добавил в санкционный SDN лист эти банки. А картами UnionPay, между прочим, можно было платить кое-где в Турции, в Азии и снимать деньги в банкоматах в Европе (не везде).

🕳️ В связи с падением курса рубля и усугубляющейся финансовой блокадой России (и по ряду других причин) всё большим спросом будут пользоваться внутренние курорты.

👊 Это в принципе устойчивый долгосрочный тренд - отдых в России.

🔥Именно поэтому приморские зоны Дагестана, Калининградской области и Краснодарского края неминуемо ожидает рост цен. И если про Kраснодарский край хочется спросить «куда же больше?», то два других региона определенно обладают потенциалом роста.

👀 Кто у кого списывает? Ручьёв у Воронина или наоборот?

✍️ Мы не узнаем этого, наверное, никогда, но факт остаётся фактом: застройщики «Основа» и ФСК сегодня выпустили ЦФА, которые очень похожи друг на друга.

⬛ Это цифровые финансовые активы на квадратные метры!

🔢 Цифровые квадратные метры жилой недвижимости - инвестиции в индексное значение стоимости квадратного метра в строящемся жилом комплексе.

☝️То есть фактически это механизм, позволяющий поспекулировать на стоимости недвижимости в проектах застройщиков без необходимости приобретения квартиры! Купи ЦФА и жди роста цен... (некоторые падения ждут...)

💵 ГК «Основа»:

💰 Объем выпуска - ₽100 млн.
🗓 Срок обращения - до декабря 2026 года

🔸Новые ЦФА привязаны к рыночной стоимости 1/100 кв.м. в строящемся жилом комплексе Мираполис.

🔸На момент выпуска стоимость составляет 2950 рублей за один цифровой актив.

🏗 ФСК:

💰 Объем выпуска - ₽100 млн.
🗓 Срок обращения - до декабря 2026 года

🔸Новые ЦФА привязаны к рыночной стоимости 1/100 кв.м. в строящемся премиальном жилом комплексе Amber City.

🔸На момент выпуска стоимость составляет 5230 рублей за один цифровой актив.

🔴 Организатор всей этой авантюры - Альфа-Банк

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 Очередной схемотоз
👀 А если не вырастет?
✍ Выскажусь

➖ Минусы инвестирования в коммерческую недвижимость через SimpleEstate.

☝️Ну а что мы всё про преимущества нашей инвестиционной платформы для частных инвесторов? О недостатках тоже необходимо упомянуть.

1️⃣ Практически полное отсутствие возможности совершить ошибку. А ведь настоящие инвесторы учатся на ошибках! Но с SimpleEstate такой возможности вы будете лишены – профессиональная команда платформы тщательно исследует рынок торговой недвижимости и отбирает только самые надежные и доходные проекты. Все риски просчитываются заранее, а значит, вы не сможете на собственном опыте узнать, как это – инвестировать в убыточный объект.

2️⃣ Ничем неоправданная экономия времени. Вместо того, чтобы самостоятельно исследовать десятки объектов недвижимости, встречаться с продавцами, проверять документы и оценивать техническое состояние помещений, вы просто выбираете готовый проект на платформе. А где же все эти 10 000 часов, чтобы стать профессионалом? Куда делись все эти бесконечные поездки по объектам, долгие переговоры и многочасовое погружение в документацию? SimpleEstate лишает этого бесценного опыта, предлагая инвестиционный фаст-фуд - приходи и покупай!

3️⃣ Слишком низкий порог входа. Почти что ниже плинтуса, ну как же так? А как же традиции копить годами или брать огромный кредит, чтобы купить торговое помещение? SimpleEstate позволяет стать совладельцем недвижимости, инвестировав всего от ₽100 тысяч. Это совершенно лишает вас возможности гордо рассказывать друзьям, как вы годами шли к покупке своего первого инвестиционного объекта, отказывая себе во всём и экономя.

5️⃣ Прозрачность платформы. Никакой интриги, никаких сюрпризов – регулярные отчеты и понятная информация о ваших инвестициях. Вы будете точно знать, куда вложены ваши деньги, какой доход приносит объект и как развивается проект. Где то захватывающее чувство неизвестности и бодрящее ощущение полного непонимания что происходит с активом?

6️⃣ Потворство пассивности и лени. Все вопросы, связанные с управлением недвижимостью закрыты SimpleEstate. Нет никакой самореализации — поиска арендаторов, борьбы с должниками, ремонтов и оформления коммунальных платежей. И куда тратить свободное время? Ну не на семью, друзей и путешествия же!

⛔️ Минусов много! Очень обидно лишиться всех тех волнительных моментов, которые и делают инвестиции в недвижимость увлекательным приключением.

🟣В общем, если вы мечтали о сложном пути инвестора-одиночки, полном проб и ошибок, то SimpleEstate определенно не для вас.

🟪 Платформа подойдёт скорее тем, кто предпочитает профессиональный подход, надежность и комфорт в инвестициях. Но разве это интересно?