🍽️ Рынок общественного питания в России демонстрирует уверенный рост. К ноябрю 2024 года количество заведений достигло 199 тысяч, что на 15% превышает показатели начала 2022 года. Статистика впечатляет: 156,3 тысячи ресторанов (+13%), 31,8 тысячи кафе (+20%) и 10,9 тысячи баров (+10%).

🏢 Кафе и рестораны традиционно считаются одними из наиболее привлекательных арендаторов для инвесторов в готовый арендный бизнес. Они обычно заключают долгосрочные договоры аренды и вкладывают значительные средства в ремонт и оборудование помещений, что повышает их заинтересованность в стабильной работе на одном месте.

📈 Важным трендом стало упрощение форматов. Особую популярность набирают компактные заведения: рюмочные, бары и точки быстрого питания. Это делает такие бизнесы более устойчивыми к экономическим колебаниям и снижает риски для арендодателя.

⚡️Работа с общепитом как арендатором имеет свои особенности:

🔹Повышенные требования к инженерным системам (вентиляция, электричество)
🔹Необходимость согласования перепланировок и размещения вывесок
🔹Специфические требования к помещению (высота потолков, возможность организации летней веранды)
🔹Критическая важность локации и foot-трафика
🔹Возможность получить более высокую арендную ставку по сравнению с другими видами ритейла

⚠️Среди рисков для арендодателя стоит отметить:

🔹Высокие затраты на подготовку помещения под общепит (мощности, вентиляция)
🔹Сложности со сменой профиля помещения в случае ухода арендатора (из-за специфической планировки и инженерных систем)
🔹Более высокая нагрузка на инженерные системы здания и возможный рост расходов на эксплуатацию
🔹Необходимость постоянного контроля соблюдения требований надзорных органов арендатором

🔍В качестве примера успешного ресторанного проекта можно привести помещение на Пятницкой улице, 16. Объект площадью 152,4 м² (82,1 м² на первом этаже и 70,3 м² в подвале) сдан в аренду сети баров "Брюзга". Локация идеальная - 40 метров от метро "Новокузнецкая". Арендатор заключил договор на 7 лет с индексацией по ИПЦ, что обеспечивает стабильный арендный поток в 14,4 млн рублей в год. Объект выставлен на продажу за 194,5 млн рублей.

💡Итог: заведения общественного питания могут быть привлекательными арендаторами при условии правильной подготовки помещения и тщательного подбора арендатора. Особенно перспективны компактные форматы с простой концепцией и быстрой окупаемостью. При покупке ГАБ с арендатором из сферы общепита критически важно проверить: техническое состояние помещения и инженерных систем, наличие всех необходимых согласований и разрешений, условия договора аренды и его регистрацию, историю арендных платежей и финансовую устойчивость арендатора.

🏝️В последнее время с Бали приходят разные новости.

👉С одной стороны:
🔸Планируют отменить налоги на недвижимость
🔸Планируют построить второй аэропорт
🔸Планируют введение безвизового режима для путешественников из 20 стран (в т.ч. России)

🫷С другой стороны:
🔹Вводят мораторий на новое строительство
🔹У некоторых застройщиков начали плыть сроки
🔹Строят слишком много, немного страшно за туристический потенциал острова.

✅ Я решил во всем разобраться и пригласил поговорить о том, что же сейчас происходит на Бали с Евгением Жуйковым основателем цифрового сервиса ADVISORS и ex-инвестиционным советником ЦБ РФ.

🔥 Темы для обсуждения у нас такие:
⚡ Недвижимость на о. Бали как новый класс инвестиционных инструментов
⚡ Мифы и реальность про недвижимость о. Бали
⚡ Есть ли пузырь и когда он лопнет?

⁉️ Если у вас есть вопросы Евгению Жуйкову, напишите в комментариях👇🏻!

✅ Я постараюсь их задать, если они впишутся в мой план! Заранее спасибо.

🗓️ Когда: 27 ноября в 13:00 МСК
📍Где: https://t.me/atsogoev

🔞 Начало рецессии в России якобы допустила Эльвира Набиуллина в ходе некоего непубличного совещания. Есть такой слух!

👀 Правда это или нет — не знаю. Я лично сомневаюсь, что она это говорила.

ℹ️ Для тех, кто не знает рецессия — это длительный (не менее 6 месяцев) спад экономики.

🤔Какое же влияние имеет рецессия на основные экономические показатели?

1️⃣ Валюта. Как правило, во время рецессии национальная валюта ослабевает. Судя по поведению рубля в последние два месяца мы уже в рецессии?

2️⃣ Недвижимость. Рецессия обычно приводит к снижению цен на недвижимость из-за:
🔹Сокращения платежеспособного спроса
🔹Роста процентных ставок по ипотеке
🔹Сложностей с получением кредитов

⚖️ Тут нельзя сделать однозначный вывод из-за сохранния семейной ипотеки как фактора, поддерживающего первичный рынок. Но вторичка пока не снижается.

3️⃣ Инфляция. Обычно во время рецессии инфляция снижается, потому что:
🔹Падает потребительский спрос
🔹Люди меньше тратят и больше сберегают
🔹Компании вынуждены снижать цены, чтобы продать товары
🔹Растет безработица

🇷🇺 Но в России ситуация необычная, поэтому прогнозировать динамику инфляции сложно. Пока растет.

4️⃣ Стоимость денег. Во время рецессии центральные банки обычно:
🔹Снижают процентные ставки
🔹Проводят программы количественного смягчения
🔹Предоставляют ликвидность банкам

☝️Опять же в России пока что поднимают 🗝️ ставку, борясь с инфляцией, но в борьбе с рецессией её придется снижать.

🔻Ну и какой вывод? Как говорил классик стендапа (он же зам.министра строительства) «Хрен его знает, что будет»... Запасаемся 🍿 и ожидаем глобальных геополитических изменений - это сейчас важный фактор для экономики России.

👍 Спасибо, Кэп.
👀 Моя депрессия перешла в рецессию...
🔥 Рецессии нет и не будет!

🌑 В Bloomberg вышла интересная статья об альтернативных способах инвестирования в недвижимость Дубая.

📈 После 17 кварталов непрерывного роста цен рынок становится более дорогим и более зрелым, поэтому на нем появляются новые инвестиционные инструменты.

🏢 Первый тренд - возрождение REITs (инвестиционных трастов недвижимости). Dubai Holding, принадлежащий правителю эмирата, планирует вывести на биржу свои жилые и торговые активы в формате REIT уже в следующем году. Это даст инвесторам доступ к премиальным объектам под управлением одного из крупнейших девелоперов. На рынке уже работают Emirates REIT, ENBD REIT и Al Mal Capital REIT.

💡 Второй тренд - развитие инвестиционных платформ с низким порогом входа. Bloomberg приводит пример платформы Stake, позволяющая купить долю в дубайской недвижимости всего за 500 дирхамов ($136). Компания уже привлекла $27 млн инвестиций и приобрела более 300 объектов. На рынке также уже давно работает платформа SmartCrowd, предлагающая схожие возможности дробного владения приносящей доход жилой недвижимости.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Появление новых инвестиционных инструментов - признак зрелости рынка. Когда сектор недвижимости развивается, возникает спрос на различные способы инвестирования с разным порогом входа и уровнем риска. Это открывает новые возможности для диверсификации портфеля.

⛔ К сожалению, российские инвесторы, не имеющие доступа к глобальным фигансовым рынкам купить REIT на дубайскую недвижимость не смогут. Что касается покупок кусочка Дубая на платформе Stake - постараюсь выяснить это и сообщить читателям моего канала.

👍 Лучше кусочек Сочи
👀 Явное надувание пузыря
🔥 Беру на всю котлету!
✍️ Выскажусь

🏢 Из консультантов в министры?

💼 Совладелец крупнейшей консалтинговой компании в сфере недвижимости Newmark (бывшие партнеры Knight Frank) в США получил предложение стать министром торговли в новом правительстве Трампа.

🔄 Говард Лютник, владеющий 30,5% акций Newmark (более 62 млн акций стоимостью около $943 млн), намерен покинуть пост исполнительного председателя компании и продать свою долю в случае утверждения его кандидатуры Сенатом. При этом он уверен, что его уход не повлияет на операционную деятельность компании.

💰 Интересно, что Лютник также является председателем совета директоров и CEO финансовой компании Cantor Fitzgerald и технологической фирмы BGC Group. От руководства этими структурами он тоже планирует отказаться после слушаний в Сенате.

⚖️ С одной стороны это показательный пример того, как успешный бизнесмен из сферы недвижимости может выйти на высший государственный уровень. С другой стороны, Лютник давний сторонник и спонсор Трампа, так что в назначении есть логика.

🔥 Связи решают всё
👍 Вверх по пирамиде Маслоу
👀 Мне по 🥁

😳 Менее чем за 1 (один) месяц были проданы 90% в первой очереди STONE Мнёвники...

☝️Интересно, за какое время распродадут вторую очередь, старт продаж которой случился сегодня:

▪️Офисы от 50 м² до этажей целиком
▪️Цена м² — от 370 тыс. руб. ▪️Первый взнос от 10% — от 2,3 млн руб., в второй платеж только в феврале 2026 г.

#стартпродаж

❗️ Друзья, доброе утро! 

🏢 Продажа офисов блоками становится все более привлекательным форматом как для инвесторов, так и для конечных пользователей. По данным консультантов, объем сделок в этом сегменте вырос с 50 тыс. м² в 2020 году до рекордных 215 тыс. м² в 2023 году. При этом доля свободных офисов на рынке планомерно снижается — с 17,7% в 2015 году до прогнозируемых 4,3% к концу 2024 года, что создает дефицит качественного предложения.

📊 Сегодня хочу поделиться очередным своим инвестиционным анализом. Девелоперская компания Level Group предложила мне оценить инвестиционную привлекательность офисных помещений в их новом офисном проекте Level work Воронцовская. Кстати, для тех, кто не в курсе: это не дебют Level Group на офисном рынке — компания уже давно построила БЦ Wall Street (Москва, Валовая ул., 35) на Садовом Кольце и сама заняла там значительные площади.

💼 Это будет честный разбор возможностей для инвестиций. Да, это #реклама, но все расчеты и выводы — мои собственные, независимые.

🎯 Моя цель — предоставить вам объективный анализ, основанный на реальных цифрах и фактах, чтобы вы могли принять взвешенное инвестиционное решение.

💡Инвестиционная идея такая: покупка офиса в Level work Воронцовская 65,6 м² за 24,6 млн руб. (372,3 тыс. руб./м²) в проекте с целью сдачи в аренду и последующей перепродажи. https://level.ru/commercial/6183/  

🔹Местоположение: г. Москва, улица Академика Семенихина, 2 
🔹1 мин. пеш. до ст. м. «Воронцовская» 
🔹Класс: А
🔹Высота потолков: 3,7 м
🔹Площадь офисов: от 42 м²
🔹Продажи: рассрочка и гибкие платежные условия 
🔹Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2026
🔹Этажность: 23 этажа
🔹Современные инженерные системы

🔍Интересный проект, а еще более интересно выяснить, что там у него с доходностью!

Продолжу тему офисов!

🏢 Предложение небольших офисов класса А лотов до 500 м2 составляет всего 10,3 тыс. м2 - менее 4% от общего объема предложения в аренду. За последние 2 года количество доступных блоков уменьшилось втрое - с 148 до 49 лотов.

📊 Особенно острый дефицит наблюдается в сегменте до 150 м2 - всего 2,5 тыс. м2 доступно в готовых бизнес-центрах класса А. Основное предложение сконцентрировано в ЦДР, Москва-Сити и на юго-западе столицы. В некоторых локациях, например на западе и востоке Москвы, предложение полностью отсутствует.

💰 На фоне дефицита ставки аренды демонстрируют уверенный рост. Средневзвешенная ставка на блоки до 500 м2 достигла 50,2 тыс. руб./м2 в год. Рекордсменом остается ММДЦ "Москва-Сити" со ставкой 64,8 тыс. руб./м2 в год. Небольшие блоки до 150 м2 подорожали особенно заметно - на 23% с начала 2022 года до 51,5 тыс. руб./м2 в год.

🔮 По данным исследования STONE, на небольшие офисы приходится около 600 тыс. м2 арендного спроса в год. Несмотря на ожидаемый ввод новых объектов в 2025-2028 гг., большая часть площадей уже реализована конечным пользователям. Это означает, что дефицит небольших офисных блоков в аренду сохранится как минимум до 2028 года.

🫣 В общем, для любителей сидеть красиво сейчас сложные времена. Нужен небольшой офис? А почти нереально найти и не разориться, welcome в класс В или С...

✉️ Я тут пропустил, но замначальника Государственной Инспекции по Недвижимости (ГИН) по фамилии Алилуев рассылает письма дольщикам и уведомляет их о том, что в нежилых помещениях жить нельзя.

📚Жить может и нельзя, а вот работать круглосуточно, 7 дней в неделю вполне можно и по закону. Это ведь еще нужно доказать, что дольщики в офисах (нежилых помещениях) живут, а не работают. Единственный способ у ГИН доказать факт существования жизни в «апартаментах» - получить царицу доказательств, чистосердечное признание от какого-нибудь дольщика.

😢Ну дольщик вряд ли признается, а вот арендатор может ляпнуть…

🌍 Паспорт Вануату резко обесценился

🚫 Европарламент большинством голосов лишил экзотическое государство Вануату права безвизового въезда в Шенгенскую зону.

💼 Причиной стала программа гражданства через инвестиции, которая позволяла получить паспорт страны всего за $130 тыс. Примечательно, что Вануату оставалось одной из немногих юрисдикцией в мире, продолжавшей предоставлять свое гражданство гражданам России и Белоруссии - быстро и относительно недорого.

🎭 Европейские законодатели проголосовали практически единогласно: 62 парламентария поддержали исключение Вануату из безвизового списка, один выступил против, еще двое воздержались.

📕 Теперь ценность этого паспорта в большой мере под сомнением - в Европу без визы не въедешь и как средство передвижения эта зеленая паспортина работает плоховато.

Как вы относитесь к покупке доп. гражданства?
👍 Нормальная тема
🔥 Сомнительная история
👀 Категорически против!
✍️ Выскажусь в комментариях