📚Очень много информации про офисы класса А! То из них иностранцы выезжают, то их штурмует Бакальчук (который не Ким), а то у них рекордные показатели сделок на рынке, в общем куда не плюнь - в класс А попадёшь. А что же класс В? Я решил немного исправить эту вселенскую несправедливость и рассказать как живет наша золушка - класс В.
🏢 По данным NF Group, на конец первого полугодия 2024 года этот сегмент занимает львиную долю рынка - 12,7 млн м2, что составляет около 68% всех качественных офисов столицы. Несмотря на то, что новое строительство в основном сосредоточено в классе А, за первые шесть месяцев года рынок пополнился 45,2 тыс. м2 новых офисов класса B.
📉 На офисы класса B есть спрос и спрос этот привел к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей. К середине 2024 года показатель вакантности упал до 5,9%, сократившись на 0,9 процентных пункта с начала года. Это говорит о том, что свободные площади активно вымываются с рынка, а арендаторы быстро занимают освобождающиеся помещения.
💰 Растущий спрос и сокращение доступного предложения закономерно привели к росту арендных ставок. Средневзвешенная ставка аренды в сегменте B выросла на 3,8% с начала года, достигнув 18 976 руб./м2/год (без учета операционных расходов и НДС). При этом наблюдается существенный разброс цен в зависимости от расположения: от 28 381 руб./м2/год внутри Садового кольца до примерно 11 000 руб./м2/год в зданиях за МКАД.
🔮 Эксперты NF Group прогнозируют, что тенденция к снижению вакантности и росту ставок сохранится как минимум до конца года. Ожидается, что к концу 2024 года доля свободных площадей может снизиться до 5,0-5,5%, а средневзвешенные ставки аренды вырасти до 19 000 - 19 500 руб./м2/год. Это говорит о сохранении привлекательности офисов класса B как для арендаторов, так и для инвесторов.
🏗 Что касается нового предложения, то здесь тенденция интересная. Похоже, что самыми крупными поставщиками офисов класса В станут девелоперы жилой недвижимости. Например, в первом полугодии 2024 года на рынок вышел БЦ класса B+, возводимый в рамках ЖК «Парк Легенд» площадью 45,2 тыс. м2.
🌟 В итоге, несмотря на меньшее внимание со стороны СМИ, офисы класса B остаются надёжным и привлекательным сегментом московского рынка недвижимости. Их доступность, стабильный спрос и растущие показатели говорят о том, что эта «офисная золушка» вполне может превратиться в принцессу для многих компаний. Низкая вакантность, рост ставок и стабильный спрос свидетельствуют о здоровом развитии сегмента.
🏢 По данным NF Group, на конец первого полугодия 2024 года этот сегмент занимает львиную долю рынка - 12,7 млн м2, что составляет около 68% всех качественных офисов столицы. Несмотря на то, что новое строительство в основном сосредоточено в классе А, за первые шесть месяцев года рынок пополнился 45,2 тыс. м2 новых офисов класса B.
📉 На офисы класса B есть спрос и спрос этот привел к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей. К середине 2024 года показатель вакантности упал до 5,9%, сократившись на 0,9 процентных пункта с начала года. Это говорит о том, что свободные площади активно вымываются с рынка, а арендаторы быстро занимают освобождающиеся помещения.
💰 Растущий спрос и сокращение доступного предложения закономерно привели к росту арендных ставок. Средневзвешенная ставка аренды в сегменте B выросла на 3,8% с начала года, достигнув 18 976 руб./м2/год (без учета операционных расходов и НДС). При этом наблюдается существенный разброс цен в зависимости от расположения: от 28 381 руб./м2/год внутри Садового кольца до примерно 11 000 руб./м2/год в зданиях за МКАД.
🔮 Эксперты NF Group прогнозируют, что тенденция к снижению вакантности и росту ставок сохранится как минимум до конца года. Ожидается, что к концу 2024 года доля свободных площадей может снизиться до 5,0-5,5%, а средневзвешенные ставки аренды вырасти до 19 000 - 19 500 руб./м2/год. Это говорит о сохранении привлекательности офисов класса B как для арендаторов, так и для инвесторов.
🏗 Что касается нового предложения, то здесь тенденция интересная. Похоже, что самыми крупными поставщиками офисов класса В станут девелоперы жилой недвижимости. Например, в первом полугодии 2024 года на рынок вышел БЦ класса B+, возводимый в рамках ЖК «Парк Легенд» площадью 45,2 тыс. м2.
🌟 В итоге, несмотря на меньшее внимание со стороны СМИ, офисы класса B остаются надёжным и привлекательным сегментом московского рынка недвижимости. Их доступность, стабильный спрос и растущие показатели говорят о том, что эта «офисная золушка» вполне может превратиться в принцессу для многих компаний. Низкая вакантность, рост ставок и стабильный спрос свидетельствуют о здоровом развитии сегмента.
👍6🔥2✍1❤1🤔1
🧐 Интересная история с моей новой обучающей программой «Анализ Best Use» получилась...
🔍Тема довольно специфическая, рассчитанная скорее на профессионалов - нужная и важная, но явно не для всех. И я скромно планировал собрать группу из 8-10 энтузиастов, чтобы спокойно и с удовольствием три месяца грызть гранит этой науки!
❌ Но так, как я планировал, не сбылось! В итоге я собрал не одну, а две группы по 10 человек и мы сейчас в финале набора третьей - в третьей группе осталось 4 места👀 . Удивительно!)
🎩 Кстати, на обучающую программу в том числе записались весьма известные на рынке люди, прямо «громкие имена». Спасибо, коллеги, за доверие, очень рад и обязательно оправдаю.
🎤Так как вести больше трех групп мне просто физически будет сложно (три сессии вопросов-ответов, проверка ДЗ, обратная связь в чатах и т.д.), завтра днём мы завершаем набор на программу совсем.
💡Поэтому если кто-то думал, хотел, но колебался и откладывал - можно сказать, сегодня последний звонок... bu.atsogoev.com
ℹ️ По любым вопросам: @TG_RealEstate_bot
🔍Тема довольно специфическая, рассчитанная скорее на профессионалов - нужная и важная, но явно не для всех. И я скромно планировал собрать группу из 8-10 энтузиастов, чтобы спокойно и с удовольствием три месяца грызть гранит этой науки!
❌ Но так, как я планировал, не сбылось! В итоге я собрал не одну, а две группы по 10 человек и мы сейчас в финале набора третьей - в третьей группе осталось 4 места
🎩 Кстати, на обучающую программу в том числе записались весьма известные на рынке люди, прямо «громкие имена». Спасибо, коллеги, за доверие, очень рад и обязательно оправдаю.
🎤Так как вести больше трех групп мне просто физически будет сложно (три сессии вопросов-ответов, проверка ДЗ, обратная связь в чатах и т.д.), завтра днём мы завершаем набор на программу совсем.
💡Поэтому если кто-то думал, хотел, но колебался и откладывал - можно сказать, сегодня последний звонок... bu.atsogoev.com
ℹ️ По любым вопросам: @TG_RealEstate_bot
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍9🔥5🫡3❤1
Аналитика STONE Мневники.pdf
3.2 MB
☝️Хочется иногда посоветовать девелоперам: берите пример у STONE.
🚀 Выходит новый проект - красивый и информативный аналитический отчет при нём. На этот раз старт продаж STONE Мневники сопровождается объемной аналитикой. Красота!
🚀 Выходит новый проект - красивый и информативный аналитический отчет при нём. На этот раз старт продаж STONE Мневники сопровождается объемной аналитикой. Красота!
👍17🔥11🤔3👌2❤1
👋 У меня сегодня день рождения. Очередной год моей жизни.
👍🏻 Я благодарю вас за то, что были вместе со мной эти 365 дней: читали мои тексты, писали комментарии, терпели рекламу, поддерживали мои проекты.
🗝️ Добро пожаловать тем, кто подписался «на меня» совсем недавно. Каждый день я стараюсь сообщать что-то интересное о мире инвестиций и недвижимости.
🙂 Спасибо, что читаете!
👍🏻 Я благодарю вас за то, что были вместе со мной эти 365 дней: читали мои тексты, писали комментарии, терпели рекламу, поддерживали мои проекты.
🗝️ Добро пожаловать тем, кто подписался «на меня» совсем недавно. Каждый день я стараюсь сообщать что-то интересное о мире инвестиций и недвижимости.
🙂 Спасибо, что читаете!
1🏆101❤45👍31🔥15👏4
☝️Друзья, в прошлом году я устраивал онлайн-ДР в виде вебинара. Получилось душевно, весело и полезно, была интеллектуальная викторина с призами в виде вкусной пиццы, безумная распродажа моих обучающих программ и, конечно, прогнозы🔮 от меня.
🥺 Увы, в этом году я провести такой же вебинар не смогу (по сугубо техническим причинам). Да и неделя с 6-ю рабочими днями это уже слишком!
⚠️ Зато традицию делать безумные (они реально большие) скидки на свои образовательные программы в свой же день рождения я решил поддержать и повторить.
🚨 Как всё работает:
1️⃣ Вам нужно написать текст «Артем, с ДР» на @TG_RealEstate_bot
2️⃣ Моя коллега Виктория вышлет вам в ответ ссылку на сайт, на котором можно ознакомиться со всеми обучающими программами, на которые распространяются скидки. Там же их можно получить!
3️⃣ До 20-00 сегодня нужно принять решение, потому что ровно в 20-00 2 ноября 2024 года период безумных скидок завершится и сайт со скидками закроется до следующего года!
🤝 Заранее спасибо за выбор моего образовательного продукта!
📶 Виктория постарается отвечать оперативно, насколько это возможно. В течение часа все написавшие получат ссылки на сайт со скидками.
🤝 Всем хорошего дня!
🥺 Увы, в этом году я провести такой же вебинар не смогу (по сугубо техническим причинам). Да и неделя с 6-ю рабочими днями это уже слишком!
⚠️ Зато традицию делать безумные (они реально большие) скидки на свои образовательные программы в свой же день рождения я решил поддержать и повторить.
🚨 Как всё работает:
1️⃣ Вам нужно написать текст «Артем, с ДР» на @TG_RealEstate_bot
2️⃣ Моя коллега Виктория вышлет вам в ответ ссылку на сайт, на котором можно ознакомиться со всеми обучающими программами, на которые распространяются скидки. Там же их можно получить!
3️⃣ До 20-00 сегодня нужно принять решение, потому что ровно в 20-00 2 ноября 2024 года период безумных скидок завершится и сайт со скидками закроется до следующего года!
🤝 Заранее спасибо за выбор моего образовательного продукта!
📶 Виктория постарается отвечать оперативно, насколько это возможно. В течение часа все написавшие получат ссылки на сайт со скидками.
🤝 Всем хорошего дня!
👍10❤6🔥5
Стоит ли вкладывать деньги в коммерческую недвижимость? 🏙
Актуальный вопрос начинающих инвесторов, которые сомневаются в своей затее. Если хочется узнать об этой теме больше, подпишитесь на канал моего знакомого брокера — Георгия Коренченко.
👉🏻 Он рассказывает об инвестициях в коммерцию и ГАБы простым языком, доступным каждому.
🏆 Кстати, Георгий был одним из моих студентов на обучающих программах «Советник инвестора» и «Excel в недвижимости». Также он является основателем агентства «Business & Brokers» в Екатеринбурге.
На своем канале он делится самыми интересными кейсами и раскрывает всю изнанку рынка коммерческой недвижимости на Урале и в целом по стране.
🏛 А еще он поделился с подписчиками гайдом о первых инвестициях в коммерческую недвижимость.
Если вы хотите быть в курсе событий рынка и знать, как правильно инвестировать в торговую и офисную недвижимость, подпишитесь: t.me/businessandbrokersconsult
Реклама ИП Коренченко Георгий Константинович ИНН 745309612348 erid 2VtzqvzqxbX
Актуальный вопрос начинающих инвесторов, которые сомневаются в своей затее. Если хочется узнать об этой теме больше, подпишитесь на канал моего знакомого брокера — Георгия Коренченко.
👉🏻 Он рассказывает об инвестициях в коммерцию и ГАБы простым языком, доступным каждому.
🏆 Кстати, Георгий был одним из моих студентов на обучающих программах «Советник инвестора» и «Excel в недвижимости». Также он является основателем агентства «Business & Brokers» в Екатеринбурге.
На своем канале он делится самыми интересными кейсами и раскрывает всю изнанку рынка коммерческой недвижимости на Урале и в целом по стране.
🏛 А еще он поделился с подписчиками гайдом о первых инвестициях в коммерческую недвижимость.
Если вы хотите быть в курсе событий рынка и знать, как правильно инвестировать в торговую и офисную недвижимость, подпишитесь: t.me/businessandbrokersconsult
Реклама ИП Коренченко Георгий Константинович ИНН 745309612348 erid 2VtzqvzqxbX
👍8❤4🤔4🔥1
🔋 Ну что, удалось отдохнуть на «длинных» праздниках? Может даже посещали какой-нибудь ресторан, заходили в кафе? А вот вам две новости из американского общепита.
🚨 Starbucks объявил о приостановке программы развития новых точек на фоне падения выручки, а легендарная сеть TGI Fridays подала заявление о банкротстве.
☕️ Starbucks, столкнувшийся с падением продаж в США на 6%, резко меняет стратегию. Компания отказывается от амбициозных планов по открытию 17 000 новых кофеен к 2030 году. Вместо этого сеть сфокусируется на редизайне существующих точек, упрощении меню и сокращении времени ожидания заказа до 4 минут.
🍽 Еще более драматична ситуация в TGI Fridays – сеть, открывшая свой первый ресторан в 1965 году и когда-то революционно изменившая ресторанный бизнес (именно они придумали happy hour и ladies night), подала заявление о банкротстве. За последние 10 лет сеть закрыла половину своих ресторанов в США.
📊 Проблемы Starbucks связаны с несколькими факторами: политически мотивированные бойкоты (из-за позиции по профсоюзам и конфликту в секторе Газа), жесткая конкуренция со стороны китайской сети Luckin Coffee (в Китае, 2-м по важности рынке для Starbucks) и общее снижение потребительской активности.
💸 TGI Fridays стала жертвой изменения потребительских предпочтений – традиционная ЦА сети все чаще выбирала рестораны быстрого обслуживания вроде Chipotle и Taco Bell вместо отмечаний пятницы в TGI. Кроме того, на сеть давили высокие процентные ставки (у TGI долги) и растущие операционные расходы.
🌪 Ситуация в ресторанной индустрии США в целом крайне напряженная. 2024 год может стать вторым после пандемийного 2020 года по количеству банкротств в отрасли. Трафик в ресторанах упал на 3,3% год к году, а в сегменте casual dining падение достигло 4,5%. Высокая инфляция при стагнации доходов населения в США влияет на сектор ресторанной недвижимости (и уже даже на fastfood)
⭕️ Наверное, не стоит отдельно напоминать, что банкротства или закрытия точек это не только проблема акционеров компаний, но и боль арендодателей.
❓ Как думаете, что происходит с ресторанами в России? При нашей инфляции и ключевой ставке рынку грозят закрытия ресторанов? Условно, «Вкусно и Точка» или Аркадий Новиков могут обанкротиться?
🔥 В России такого не будет
👍 Банкротствам быть!
👀 Не хожу по ресторанам...
✍️ Выскажусь
🚨 Starbucks объявил о приостановке программы развития новых точек на фоне падения выручки, а легендарная сеть TGI Fridays подала заявление о банкротстве.
☕️ Starbucks, столкнувшийся с падением продаж в США на 6%, резко меняет стратегию. Компания отказывается от амбициозных планов по открытию 17 000 новых кофеен к 2030 году. Вместо этого сеть сфокусируется на редизайне существующих точек, упрощении меню и сокращении времени ожидания заказа до 4 минут.
🍽 Еще более драматична ситуация в TGI Fridays – сеть, открывшая свой первый ресторан в 1965 году и когда-то революционно изменившая ресторанный бизнес (именно они придумали happy hour и ladies night), подала заявление о банкротстве. За последние 10 лет сеть закрыла половину своих ресторанов в США.
📊 Проблемы Starbucks связаны с несколькими факторами: политически мотивированные бойкоты (из-за позиции по профсоюзам и конфликту в секторе Газа), жесткая конкуренция со стороны китайской сети Luckin Coffee (в Китае, 2-м по важности рынке для Starbucks) и общее снижение потребительской активности.
💸 TGI Fridays стала жертвой изменения потребительских предпочтений – традиционная ЦА сети все чаще выбирала рестораны быстрого обслуживания вроде Chipotle и Taco Bell вместо отмечаний пятницы в TGI. Кроме того, на сеть давили высокие процентные ставки (у TGI долги) и растущие операционные расходы.
🌪 Ситуация в ресторанной индустрии США в целом крайне напряженная. 2024 год может стать вторым после пандемийного 2020 года по количеству банкротств в отрасли. Трафик в ресторанах упал на 3,3% год к году, а в сегменте casual dining падение достигло 4,5%. Высокая инфляция при стагнации доходов населения в США влияет на сектор ресторанной недвижимости (и уже даже на fastfood)
⭕️ Наверное, не стоит отдельно напоминать, что банкротства или закрытия точек это не только проблема акционеров компаний, но и боль арендодателей.
❓ Как думаете, что происходит с ресторанами в России? При нашей инфляции и ключевой ставке рынку грозят закрытия ресторанов? Условно, «Вкусно и Точка» или Аркадий Новиков могут обанкротиться?
🔥 В России такого не будет
👍 Банкротствам быть!
👀 Не хожу по ресторанам...
✍️ Выскажусь
🔥32👍20👀14❤3
А что у нас?
📑 По данным NF Group, в Москве сфера общественного питания остается главным игроком на рынке стрит-ритейла – на рестораны и кафе приходится 37,4% площадей на транспортно-пешеходных улицах, а на пешеходных улицах этот показатель и вовсе достигает 43,5%.
🍸 В Петербурге ситуация еще интереснее – 41% всех площадей стрит-ритейла занято заведениями общепита. Причем некоторые улицы превратились в настоящие гастрономические кластеры: на улице Некрасова доля общепита достигает 52%, на Рубинштейна – 36%.
📊 Главное, что бросается в глаза – вакантность помещений в России падает! В Москве она снизилась до 7,9%, в Петербурге до 6,2%. Это лучшие показатели с допандемийных времен.
💡 Почему ситуация в России отличается от США? Парадоксально, но несмотря на высокую инфляцию, в РФ не отмечена стагнация доходов населения, поэтому российский ресторанный рынок (особенно его верхний сегмент) показывает завидную устойчивость.
А кроме того:
🔹Санкции и ограничения на зарубежные поездки привели к буму внутреннего туризма. Люди, которые раньше ели пасту в Италии, теперь открывают для себя новые рестораны в России, в том числе в Петербурге и Москве.
🔹В России продолжают активно развиваться ресторанные проекты практически всех ценовых сегментов – от демократичных кафе до премиальных ресторанов
🔹Рестораторы давно умеют работать в условиях ограничений – перестроили логистику, нашли новых поставщиков, адаптировали меню
🏘 Главная головная боль столичных рестораторов сейчас – дефицит и высокие ставки аренды помещений в топовых локациях. Популярные ресторанные места вроде Патриков просто физически не могут удовлетворить спрос со стороны операторов общепита.
Такие дела!
🔥 Пойду заем стресс!
👍 Всё так: в пятницу не сядешь.
👀 Сдались им эти Патрики…
✍️ Выскажусь
📑 По данным NF Group, в Москве сфера общественного питания остается главным игроком на рынке стрит-ритейла – на рестораны и кафе приходится 37,4% площадей на транспортно-пешеходных улицах, а на пешеходных улицах этот показатель и вовсе достигает 43,5%.
🍸 В Петербурге ситуация еще интереснее – 41% всех площадей стрит-ритейла занято заведениями общепита. Причем некоторые улицы превратились в настоящие гастрономические кластеры: на улице Некрасова доля общепита достигает 52%, на Рубинштейна – 36%.
📊 Главное, что бросается в глаза – вакантность помещений в России падает! В Москве она снизилась до 7,9%, в Петербурге до 6,2%. Это лучшие показатели с допандемийных времен.
💡 Почему ситуация в России отличается от США? Парадоксально, но несмотря на высокую инфляцию, в РФ не отмечена стагнация доходов населения, поэтому российский ресторанный рынок (особенно его верхний сегмент) показывает завидную устойчивость.
А кроме того:
🔹Санкции и ограничения на зарубежные поездки привели к буму внутреннего туризма. Люди, которые раньше ели пасту в Италии, теперь открывают для себя новые рестораны в России, в том числе в Петербурге и Москве.
🔹В России продолжают активно развиваться ресторанные проекты практически всех ценовых сегментов – от демократичных кафе до премиальных ресторанов
🔹Рестораторы давно умеют работать в условиях ограничений – перестроили логистику, нашли новых поставщиков, адаптировали меню
🏘 Главная головная боль столичных рестораторов сейчас – дефицит и высокие ставки аренды помещений в топовых локациях. Популярные ресторанные места вроде Патриков просто физически не могут удовлетворить спрос со стороны операторов общепита.
Такие дела!
🔥 Пойду заем стресс!
👍 Всё так: в пятницу не сядешь.
👀 Сдались им эти Патрики…
✍️ Выскажусь
👍18👀12🔥7❤1
📲 В телеграм-канале «Новостройка по расчету», который сейчас принадлежит ИП Пискулину (Движение, Репа и т.д.) опубликовали пост, посвященный ЖК «Новые Смыслы» от девелопера Unikey. И там есть такой текст (привожу его с несущественными сокращениями):
«С «Новыми смыслами» воюют жильцы новостроек ПИКа. Дошли уж до Собянина и целой администрации президента. Там реакции ноль, возбудился Бастрыкин. Не думаем, что вся эта возня как-то серьезно угрожает стройке «Юникея», отзыва РНС точно не будет, скорее заставят что-то построить из социального. Но в сделки сейчас лезть — не стоит.......».
👀Я достаточно давно слежу за противостояниями так называемых местных жителей с застройщиками. Например, вот мои воспоминания по протестным стройкам 2019 года:
1️⃣ Киноцентр «Соловей». 2019 год: протестуют местные жители, руководит протестом Сергей Митрохин из «Яблоко». 2024 год: ЖК Sky View сдан в эксплуатацию
2️⃣ Колесо обозрения «Солнце Москвы». 2019 год: активист Сергей Цукасов периодически пикетирует строительную площадку вместе с местными жителями. 2024 год: объект построен, даже иногда крутится (или нет?).
3️⃣ «Бадаевский пивзавод». 2019 год: стройке Capital Group противостоит «Архнадзор». 2024 год: стройка продолжается.
5️⃣ Гостиница «Останкино». 2019 год: протестуют местные жители, руководит протестом Сергей Митрохин из «Яблоко». Гостиница снесена, ЖК Very на Ботанической - получено разрешение на ввод.
и так далее...
☝️Совет «не лезть в сделки» по причине противостояния с местными жителями от организации, которая проводит форумы для девелоперов и вроде бы как поддерживает девелоперов (и должны быть в курсе таких историй...) выглядит как минимум странно.
⚠️ Но моё личное мнение прямо противоположное. Потому что никакой угрозы для дольщиков «Новых смыслов» нет, покупать квартиры можно. Это моя точка зрения, основанная на изучении подобных кейсов в Москве. Кстати, свой инвестиционный анализ по «Новым смыслам» я готовлю, спасибо всем на море 🔥
«С «Новыми смыслами» воюют жильцы новостроек ПИКа. Дошли уж до Собянина и целой администрации президента. Там реакции ноль, возбудился Бастрыкин. Не думаем, что вся эта возня как-то серьезно угрожает стройке «Юникея», отзыва РНС точно не будет, скорее заставят что-то построить из социального. Но в сделки сейчас лезть — не стоит.......».
👀Я достаточно давно слежу за противостояниями так называемых местных жителей с застройщиками. Например, вот мои воспоминания по протестным стройкам 2019 года:
1️⃣ Киноцентр «Соловей». 2019 год: протестуют местные жители, руководит протестом Сергей Митрохин из «Яблоко». 2024 год: ЖК Sky View сдан в эксплуатацию
2️⃣ Колесо обозрения «Солнце Москвы». 2019 год: активист Сергей Цукасов периодически пикетирует строительную площадку вместе с местными жителями. 2024 год: объект построен, даже иногда крутится (или нет?).
3️⃣ «Бадаевский пивзавод». 2019 год: стройке Capital Group противостоит «Архнадзор». 2024 год: стройка продолжается.
5️⃣ Гостиница «Останкино». 2019 год: протестуют местные жители, руководит протестом Сергей Митрохин из «Яблоко». Гостиница снесена, ЖК Very на Ботанической - получено разрешение на ввод.
и так далее...
☝️Совет «не лезть в сделки» по причине противостояния с местными жителями от организации, которая проводит форумы для девелоперов и вроде бы как поддерживает девелоперов (и должны быть в курсе таких историй...) выглядит как минимум странно.
⚠️ Но моё личное мнение прямо противоположное. Потому что никакой угрозы для дольщиков «Новых смыслов» нет, покупать квартиры можно. Это моя точка зрения, основанная на изучении подобных кейсов в Москве. Кстати, свой инвестиционный анализ по «Новым смыслам» я готовлю, спасибо всем на море 🔥
🔥23👍18👏4❤1
Инвестиции в дома в Коттеджном поселке формата туристической базы "Альпинс residence" Алтай, с собственной инфраструктурой для гостей. Комплекс открыт с 2021 года.
Коттедж с участком под ключ от 17,5 млн. ₽
Ваш пассивный доход от сдачи коттеджа в аренду от 2 500 000 ₽ в год.
✅ Альпинс находится в центре туристической зоны между горнолыжным курортом Манжерок и Чемалом
✅ 86 домов с участками запланированы для продажи инвесторам
✅ Срок постройки одного дома 6 месяцев, приемка объекта может происходить как лично, так и онлайн
✅ Пиковая сезонная загрузка домов до 95%
✅ Все через УК: поиск и размещение арендаторов, полное обслуживание коттеджа
Получите информацию по доходности: sl.alpins-invest.ru
#реклама
Коттедж с участком под ключ от 17,5 млн. ₽
Ваш пассивный доход от сдачи коттеджа в аренду от 2 500 000 ₽ в год.
✅ Альпинс находится в центре туристической зоны между горнолыжным курортом Манжерок и Чемалом
✅ 86 домов с участками запланированы для продажи инвесторам
✅ Срок постройки одного дома 6 месяцев, приемка объекта может происходить как лично, так и онлайн
✅ Пиковая сезонная загрузка домов до 95%
✅ Все через УК: поиск и размещение арендаторов, полное обслуживание коттеджа
Получите информацию по доходности: sl.alpins-invest.ru
#реклама
👍7✍2❤1
🎯 Соблюдай субординацию (и получишь ассигнацию)!
💰 «Субординация» - это установление порядка очередности, в котором кредиторы получают свои деньги.
💵 «Субординированный кредит» (младший кредит) - это кредит, который при возврате денег стоит в очереди после основного (старшего) кредита. То есть, когда дело доходит до возврата денег, сначала возвращается основной кредит, и только потом - субординированный.
🏗 Представьте: вы покупаете объект недвижимости и вам нужно 100 млн.
🔹Банк дает вам в долг 60 млн (старший кредит)
🔹Частный инвестор дает в долг 30 млн (субординированный/младший кредит)
🔹У вас есть 10 млн (собственные средства)
⚠️ Только вот ежели проект пойдет не так и объект придется продать за 70 млн:
🔸Банк получит свои 60 млн (первая очередь)
🔸Частному инвестору достанется только 10 млн вместо 30 млн
🔸Вы потеряете свои 10 млн
🤑За больший риск частный инвестор с субординированным кредитом получает больший процент. Пример для ставок по кредитам в 2024 году:
⚡️Банковский кредит: 24%
⚡️Субординированный кредит: 35-40%
🤝 Почему инвесторы соглашаются на субординированные кредиты?
🔹Много % (но и риски серьезные)
🔹Возможность (при определенных условиях) получения доли от прибыли в проекте
🔹Иногда получают дополнительные права в управлении проектом
➕ А еще по этой теме полезно изучить: Capital Stack и мезонинное финансирование
#ликбез
💰 «Субординация» - это установление порядка очередности, в котором кредиторы получают свои деньги.
💵 «Субординированный кредит» (младший кредит) - это кредит, который при возврате денег стоит в очереди после основного (старшего) кредита. То есть, когда дело доходит до возврата денег, сначала возвращается основной кредит, и только потом - субординированный.
🏗 Представьте: вы покупаете объект недвижимости и вам нужно 100 млн.
🔹Банк дает вам в долг 60 млн (старший кредит)
🔹Частный инвестор дает в долг 30 млн (субординированный/младший кредит)
🔹У вас есть 10 млн (собственные средства)
⚠️ Только вот ежели проект пойдет не так и объект придется продать за 70 млн:
🔸Банк получит свои 60 млн (первая очередь)
🔸Частному инвестору достанется только 10 млн вместо 30 млн
🔸Вы потеряете свои 10 млн
🤑За больший риск частный инвестор с субординированным кредитом получает больший процент. Пример для ставок по кредитам в 2024 году:
⚡️Банковский кредит: 24%
⚡️Субординированный кредит: 35-40%
🤝 Почему инвесторы соглашаются на субординированные кредиты?
🔹Много % (но и риски серьезные)
🔹Возможность (при определенных условиях) получения доли от прибыли в проекте
🔹Иногда получают дополнительные права в управлении проектом
➕ А еще по этой теме полезно изучить: Capital Stack и мезонинное финансирование
#ликбез
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
🍰Что такое стэк капитала (от англ. capital stack), он же «слоёный пирог финансирования»...
💡Представим, что частному инвестору предлагается принять участие в девелоперском проекте, предполагающем:
⛳ покупку земельного участка
🏗️ строительство коттеджа…
💡Представим, что частному инвестору предлагается принять участие в девелоперском проекте, предполагающем:
⛳ покупку земельного участка
🏗️ строительство коттеджа…
👍12🔥5✍1❤1
💭 Когда я был молодым специалистом по инвестициям, я не понимал многих терминов, а аббревиатуры для меня были непонятны и приходилось переспрашивать старших. И это иногда было проблемой… Расскажу об одной сделочке (в общих чертах), и постараюсь помочь тем, кто имеет схожие с молодым мной проблемы - рядом кто-то сыплет терминами, а ты ни хрена не понимаешь!
👀 Итак, однажды я заметил шикарную сделку: стройные финансовые показатели, выпуклые преимущества, роскошная локация и соблазнительные условия входа. Просто мечта! В общем, любовь с первого взгляда. И как тут устоять?
🚀 Я всё разузнал про неё, посчитал, проверил, посоветовался с коллегами и в конце концов убедил всех вокруг, что такая красавица нам точно нужна в портфеле. Начал тащить сделку!
🤫 Стартовали с подписания NDA (Non-Disclosure Agreement) с продавцом. Это значило, что с момента подписания бы дали обет молчания и не имели права раскрывать интимные подробности сделки! После подписания NDA мне позволили посмотреть на свою красавицу поближе, что позволило внести некоторые корректировки в расчеты.
💌 После этого пришла пора подписать LOI (Letter of Intent). Это такое письмо, содержание примерно такое: "Дорогой продавец, ваш актив прекрасен, готовы купить его. И да, мы серьезны в своих намерениях!"
📋 Долго обсуждали условия, цену, порядок финансирования и т.д. После того, как вроде бы всё утрясли, сели писать Term Sheet - документ поподробнее. Тут уже не до лирики, всё чётенько: цена, условия, сроки.
🔍 Дальше зарядили DD (Due Diligence) - проверка объекта. Юристы искали "скелеты в шкафу", технари проверяли, не развалится ли здание, финансисты считали каждую копейку. И тут было главное не нарваться на dealbreaker - то есть на проблему, которая перечеркнет всю сделку (например, выяснится, что здание под снос).
💍 Чтобы смочь оплатить, сходил в банк и получил от банкстеров LOC (Letter of Commitment) - письмецо с обещанием профинансировать сделку.
⚡️ Наконец, завершили сделочку SPA (Sale and Purchase Agreement)! Главный договор, можно сказать, свидетельство о браке. Всё закончилось хорошо.
💡 Термины для запоминания:
🔹NDA защищает тайны
🔹LOI показывает серьезность намерений
🔹Term Sheet описывает будущую сделку в общих чертах
🔹DD спасает от неприятных сюрпризов
🔹Dealbreaker - это то, что может всё порушить
🔹LOC гарантирует финансирование
🔹SPA закрепляет переход прав на объект
👍 Спасибо, Кэп
🔥 Записано в подсознание
👀 Как бы теперь это забыть...
👀 Итак, однажды я заметил шикарную сделку: стройные финансовые показатели, выпуклые преимущества, роскошная локация и соблазнительные условия входа. Просто мечта! В общем, любовь с первого взгляда. И как тут устоять?
🚀 Я всё разузнал про неё, посчитал, проверил, посоветовался с коллегами и в конце концов убедил всех вокруг, что такая красавица нам точно нужна в портфеле. Начал тащить сделку!
🤫 Стартовали с подписания NDA (Non-Disclosure Agreement) с продавцом. Это значило, что с момента подписания бы дали обет молчания и не имели права раскрывать интимные подробности сделки! После подписания NDA мне позволили посмотреть на свою красавицу поближе, что позволило внести некоторые корректировки в расчеты.
💌 После этого пришла пора подписать LOI (Letter of Intent). Это такое письмо, содержание примерно такое: "Дорогой продавец, ваш актив прекрасен, готовы купить его. И да, мы серьезны в своих намерениях!"
📋 Долго обсуждали условия, цену, порядок финансирования и т.д. После того, как вроде бы всё утрясли, сели писать Term Sheet - документ поподробнее. Тут уже не до лирики, всё чётенько: цена, условия, сроки.
🔍 Дальше зарядили DD (Due Diligence) - проверка объекта. Юристы искали "скелеты в шкафу", технари проверяли, не развалится ли здание, финансисты считали каждую копейку. И тут было главное не нарваться на dealbreaker - то есть на проблему, которая перечеркнет всю сделку (например, выяснится, что здание под снос).
💍 Чтобы смочь оплатить, сходил в банк и получил от банкстеров LOC (Letter of Commitment) - письмецо с обещанием профинансировать сделку.
⚡️ Наконец, завершили сделочку SPA (Sale and Purchase Agreement)! Главный договор, можно сказать, свидетельство о браке. Всё закончилось хорошо.
💡 Термины для запоминания:
🔹NDA защищает тайны
🔹LOI показывает серьезность намерений
🔹Term Sheet описывает будущую сделку в общих чертах
🔹DD спасает от неприятных сюрпризов
🔹Dealbreaker - это то, что может всё порушить
🔹LOC гарантирует финансирование
🔹SPA закрепляет переход прав на объект
👍 Спасибо, Кэп
🔥 Записано в подсознание
👀 Как бы теперь это забыть...
👍51🔥39👀7❤5
🗽 Сегодня выборы президента США, и весь день нам будут полоскать мозги на эту тему (как там в Ильинойсе?). Один из кандидатов - Дональд Трамп. Я не знаю, победит он или проиграет, но я приготовил для вас захватывающую историю об одном из его самых громких бизнес-поражений (а у кого их нет?)
🌊 Все началось в Атлантик-Сити – городе на восточном побережье США, которое часто называют "Лас-Вегасом Восточного побережья" (туда можно добраться на авто из Нью-Йорка, время в пути около 3-х часов). В 1980-х этот город переживал настоящий игорный бум после легализации индустрии казино в 1976 году. Каждый серьезный игрок сферы развлечений и недвижимости мечтал застолбить здесь место под солнцем.
🏗 История одного из самых известных провальных проектов Дональда началась в 1983 году, когда некая компания Resorts International начала реализацию развлекательного комплекса с бюджетом в $250 млн. После смерти главы компании Джеймса Кросби в апреле 1986 года, проект забуксовал. Наследники Кросби, не имевшие опыта в крупных девелоперских проектах, сомневались в своей способности успешно завершить строительство. В июле 1987 года Дональд Трамп, уже владевший двумя другими казино в Атлантик-Сити, обошел нескольких других претендентов и приобрел контрольный пакет компании за $79 млн. Только денег на дальнейшую реализацию у Трампа не было…
💰 Зато они были на Уолл-стрит! Конец 80-х был эпохой высокодоходных облигаций, или, как их еще называли, "мусорных бондов". Королем этого рынка был харизматичный финансист Майкл Милкен из инвестиционного банка Drexel Burnham Lambert. Именно он произвел революцию в сфере финансирования казино (сложный бизнес с неоднозначной репутацией), помогая своему другу Стиву Винну построить казино Golden Nugget в Лас-Вегасе. Трамп решил пойти тем же путем, но для размещения облигаций выбрал Merrill Lynch, другого титана Уолл-стрит, и привлек $675 млн через выпуск облигаций с процентной ставкой 14% (при ключевой ставке 6%). К тому моменту бюджет проекта вырос до умопомрачительных $930 млн.
🎰 2 апреля 1990 года проект скромно переименованный в Trump Taj Mahal наконец распахнул свои двери. С игровым пространством в 11 000 м2 он претендовал на звание крупнейшего казино в мире. Мраморные полы, хрустальные люстры, позолоченные минареты – настоящий дворец из "Тысячи и одной ночи" на берегу Атлантического океана. В комплексе был отель, куча ресторанов и даже первый в стране стрип-клуб при казино – Scores.
💸 Ставка в 14% по облигациям проекта оказалась астрономической даже по меркам того времени (лихие 80-е!).
❌ Увы, уже в 1991 году проектная компания Trump Taj Mahal подала заявление о банкротстве, а сам Трамп был вынужден отдать 50% бизнеса в сфере развлечений держателям облигаций в обмен на снижение процентных ставок и более длительный график выплат. Трампу пришлось расстаться с любимыми игрушками миллиардера: роскошной яхтой Trump Princess и личным самолетом Trump Shuttle.
🌊 Крах проекта был обусловлен несколькими факторами. В начале 90-х США вошли в рецессию, которая особенно сильно ударила по индустрии развлечений. Но главной проблемой стало перенасыщение рынка: Атлантик-Сити уже не мог поддерживать столько крупных казино. Конкуренция была жёсткой, а операционные расходы огромными. К тому же, рынок недвижимости переживал спад, что усугубило финансовые проблемы.
📉Trump Taj Mahal продолжал своё скольжение вниз по наклонной плоскости. 2004 год – новое банкротство, и доля Трампа тает до 25%. 2009 год – третье банкротство, и кандидат в президенты 2024 покидает совет директоров, оставив "в наследство" только свое имя. Финальный акт этой драмы разыгрался в 2014-2016 годах: комплекс Trump Taj Mahal был продан консорциуму инвесторов под предводительством племени Семинолов и переименован в Hard Rock Hotel & Casino.
🌊 Все началось в Атлантик-Сити – городе на восточном побережье США, которое часто называют "Лас-Вегасом Восточного побережья" (туда можно добраться на авто из Нью-Йорка, время в пути около 3-х часов). В 1980-х этот город переживал настоящий игорный бум после легализации индустрии казино в 1976 году. Каждый серьезный игрок сферы развлечений и недвижимости мечтал застолбить здесь место под солнцем.
🏗 История одного из самых известных провальных проектов Дональда началась в 1983 году, когда некая компания Resorts International начала реализацию развлекательного комплекса с бюджетом в $250 млн. После смерти главы компании Джеймса Кросби в апреле 1986 года, проект забуксовал. Наследники Кросби, не имевшие опыта в крупных девелоперских проектах, сомневались в своей способности успешно завершить строительство. В июле 1987 года Дональд Трамп, уже владевший двумя другими казино в Атлантик-Сити, обошел нескольких других претендентов и приобрел контрольный пакет компании за $79 млн. Только денег на дальнейшую реализацию у Трампа не было…
💰 Зато они были на Уолл-стрит! Конец 80-х был эпохой высокодоходных облигаций, или, как их еще называли, "мусорных бондов". Королем этого рынка был харизматичный финансист Майкл Милкен из инвестиционного банка Drexel Burnham Lambert. Именно он произвел революцию в сфере финансирования казино (сложный бизнес с неоднозначной репутацией), помогая своему другу Стиву Винну построить казино Golden Nugget в Лас-Вегасе. Трамп решил пойти тем же путем, но для размещения облигаций выбрал Merrill Lynch, другого титана Уолл-стрит, и привлек $675 млн через выпуск облигаций с процентной ставкой 14% (при ключевой ставке 6%). К тому моменту бюджет проекта вырос до умопомрачительных $930 млн.
🎰 2 апреля 1990 года проект скромно переименованный в Trump Taj Mahal наконец распахнул свои двери. С игровым пространством в 11 000 м2 он претендовал на звание крупнейшего казино в мире. Мраморные полы, хрустальные люстры, позолоченные минареты – настоящий дворец из "Тысячи и одной ночи" на берегу Атлантического океана. В комплексе был отель, куча ресторанов и даже первый в стране стрип-клуб при казино – Scores.
💸 Ставка в 14% по облигациям проекта оказалась астрономической даже по меркам того времени (лихие 80-е!).
❌ Увы, уже в 1991 году проектная компания Trump Taj Mahal подала заявление о банкротстве, а сам Трамп был вынужден отдать 50% бизнеса в сфере развлечений держателям облигаций в обмен на снижение процентных ставок и более длительный график выплат. Трампу пришлось расстаться с любимыми игрушками миллиардера: роскошной яхтой Trump Princess и личным самолетом Trump Shuttle.
🌊 Крах проекта был обусловлен несколькими факторами. В начале 90-х США вошли в рецессию, которая особенно сильно ударила по индустрии развлечений. Но главной проблемой стало перенасыщение рынка: Атлантик-Сити уже не мог поддерживать столько крупных казино. Конкуренция была жёсткой, а операционные расходы огромными. К тому же, рынок недвижимости переживал спад, что усугубило финансовые проблемы.
📉Trump Taj Mahal продолжал своё скольжение вниз по наклонной плоскости. 2004 год – новое банкротство, и доля Трампа тает до 25%. 2009 год – третье банкротство, и кандидат в президенты 2024 покидает совет директоров, оставив "в наследство" только свое имя. Финальный акт этой драмы разыгрался в 2014-2016 годах: комплекс Trump Taj Mahal был продан консорциуму инвесторов под предводительством племени Семинолов и переименован в Hard Rock Hotel & Casino.
👍15🔥8❤7
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
🧐Карл Айкен - легендарный инвестор, начавший строить свою карьеру ещё в 80-х годах ХХ века. Его называют инвестор-активист, а также обвиняют в рейдерстве и гринмейле. Основная специализация Айкена - вхождение в капитал неэффективных по его мнению компаний…
👍6🔥4
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🗳️ Похоже победил. Ну вот теперь-то ЦБ РФ ключевую ставку снизит....?
🔥 Снизит!
👀 Не снизит.
👍 Повысит...
🤗 Нас это всё не касается
🔥 Снизит!
👀 Не снизит.
👍 Повысит...
🤗 Нас это всё не касается
👀84👍50🤗22🔥15🤔2😎1
Как агенту по недвижимости начать зарабатывать больше?
Один из важных пунктов — идти в ногу с рынком недвижимости и среди первых узнавать обо всех изменениях и намечающихся трендах. Именно для этого команда Яндекс Недвижимости запустила телеграм-канал для бизнеса: из него вы сможете получать самую свежую и актуальную информацию обо всём, что касается покупки, продажи и аренды жилья.
Аналитика и главные новости рынка, мнения и прогнозы экспертов сервиса, гайды и лайфхаки — присоединяйтесь к «Яндекс Недвижимость для бизнеса».
Подписаться
Реклама. ООО Яндекс Вертикали. ИНН 7704340327
Один из важных пунктов — идти в ногу с рынком недвижимости и среди первых узнавать обо всех изменениях и намечающихся трендах. Именно для этого команда Яндекс Недвижимости запустила телеграм-канал для бизнеса: из него вы сможете получать самую свежую и актуальную информацию обо всём, что касается покупки, продажи и аренды жилья.
Аналитика и главные новости рынка, мнения и прогнозы экспертов сервиса, гайды и лайфхаки — присоединяйтесь к «Яндекс Недвижимость для бизнеса».
Подписаться
Реклама. ООО Яндекс Вертикали. ИНН 7704340327
👍3❤2🔥2