📖 Результаты свежего исследования рынка стрит-ритейла и готового арендного бизнеса (ГАБ) от SimpleEstate за 3кв 2024 г. в материале Forbes

Ключевые выводы:

🏗 Пустые и строящиеся помещения стрит-ритейла в Москве продаются дороже объектов готового арендного бизнеса. Парадоксально, но факт. Основная причина - неадекватно высокие цены застройщиков и слепая вера частных инвесторов, что это выгодная покупка.

📊 Цены на объекты готового арендного бизнеса небольшого размера (до 300 м2) продолжают снижаться уже 4й квартал подряд, демонстрируя падение на 1% за квартал и на 12% в годовом выражении. Причина - изначально перегретые цены на фоне ажиотажа частных инвесторов и высокая ключевая ставка. Арендные ставки в сегменте стагнируют.

🏪 Готовый арендный бизнес с супермаркетами продолжает расти в цене. Несмотря на рост ключевой ставки, стоимость выросла на 4% за квартал и на 11% за год, отражая устойчивость сегмента и высокую инфляцию. Арендные ставки также увеличились на 3% за квартал и на 8% за год. Крупные профессиональные инвесторы по прежнему выбирают именно данный сегмент для инвестиций. Вложить от ₽100 000 в арендный бизнес с действующим супермаркетом можно на инвестиционной платформе SimpleEstate.

💸 Доходность арендного бизнеса остается стабильной вопреки изменениям ключевой ставки. В среднем по рынку объекты готового арендного бизнеса в Москве до 300 м2 приносят 7.5% дохода от аренды (окупаемость 12 лет), а супермаркеты - 8.1% (окупаемость 11 лет).

⚡ Вышел очередной аналитический отчёт SimpleEstate по рынку стрит-ритейла и ГАБ за 3-й квартал 2024 года.

☝️ Всячески рекомендуем журналистам, авторам личных медиа, профессиональным участникам рынка, инвесторам и вообще всем желающим и интересующимся темой ГАБ и стрит-ретейла Москвы, опираться именно на информацию из этого отчёта.

💰Релевантные данные об окупаемости, cap.rate, средней стоимости 1 м2 и остальных важных индикаторах рынка доходной коммерческой недвижимости Москвы - в отчёте крупнейшей инвестиционной платформы недвижимости России, SimpleEstate.

🔻 Like и share приветствуются!

🔍Чуть более подробно о том, что такое «анализ best use».

☑️ Это исследование, которое даёт ответ на вопрос, что нужно сделать и как использовать актив, чтобы он принес максимальный доход.

🔍При определении best use консультанты исходят из уникальных характеристик объекта недвижимости, влияющих на вид его использования.

📶 Одновременно рассматривается несколько сценариев развития актива, для этого по каждому собираются необходимые для проведения расчетов предпосылки и аналитика, создаётся финансовая модель.

🔀 По сути, собственнику актива (или потенциальному покупателю) предлагаются несколько путей, по которым он может пойти. У каждого из путей (сценариев) свой финансовый результат и уровень рисков. Аналитики могут лишь свести все сценарии в сравнительную таблицу и рекомендовать какой-либо из вариантов, но окончательный выбор всегда остаётся за бенефициаром исследования.

🧮 Анализ best use может быть также упрощённым (экспресс-анализ), если требуется быстрая оценка потенциала того или иного объекта.

📚 Благодаря самому факту наличия исследования, итоговое решение по использованию актива становится обоснованным и логичным. Иногда анализ best use делается в целях скорейшей продажи объекта по максимальной цене, которая становится очевидна как раз в результате исследования.

🔬Анализ best use: пример (почти из жизни)

💡Представьте: инвестор приобрел на торгах трехэтажное здание в Подмосковье. Здание пустует уже несколько лет, но расположено в перспективном месте. Что делать дальше? Как извлечь максимальную выгоду из этого актива? Здесь на помощь приходит анализ best use.

💰Инвестор, приобретая объект ориентировался на низкую цену входа и интуитивно рассматривает несколько вариантов использования здания: создать мини-торговый центр, переоборудовать под мини-гостиницу или снести и построить высотный жилой комплекс. Каждый сценарий имеет свои плюсы и минусы, но какой из них принесет наибольшую прибыль при допустимом уровне рисков?

🤓Консультанты, проводящие анализ best use, изучают локацию, конкурентное окружение, спрос на различные виды недвижимости в районе расположения объекта. Оценивают техническое состояние здания, возможности его реконструкции, а также юридические и градостроительные ограничения. В ходе анализа может выясниться, что новое строительство жилья в этом месте невозможно, зато есть потенциал для создания складского или индустриального комплекса – и это становится новым сценарием для рассмотрения.

🧮 Для каждого сценария разрабатывается детальная финансовая модель. Расcчитываются затраты на реализацию, потенциальные доходы, финансовые метрики (IRR, NPV и т.д.). Учитываются риски: например, насыщенность района торговыми площадями или сезонность спроса на гостиничные услуги. Все данные сводятся в сравнительную таблицу, позволяющую наглядно оценить преимущества и недостатки каждого сценария.

📑 В итоге инвестор получает обоснованный ответ на вопрос «что делать с объектом?». Возможно, оптимальным решением окажется создание мини-отеля – это обеспечит стабильный доход при умеренных затратах на реконструкцию. Или же анализ покажет, что наиболее выгодно будет продать объект специализированному девелоперу, а не уходить в затратный процесс реконструкции.

✅ В любом случае, решение теперь базируется не на интуиции, а на тщательном анализе всех факторов и возможностей.

☝️👀 Интересное мнение. Однако я не согласен! Каждый тип арендатора несёт свои специфические риски. Киностудия может обанкротиться из-за падения спроса на контент, фасовочный склад - из-за изменения политики маркетплейса, шоурум - из-за смены покупательских привычек, а арендаторы офиса могут выйти на удалёнку…

📊 Не понимая бизнес-модель арендатора, невозможно:

🔹Оценить устойчивость его денежного потока
🔹Спрогнозировать срок его работы на рынке
🔹Понять, не завышена ли арендная ставка относительно его возможностей
🔹Предвидеть потенциальные проблемы с оплатой

💡 Простой пример: в 2020 году некоторые владельцы помещений, арендованных фитнес-клубами, не следившие за трендами отрасли, столкнулись с неплатежами. А те, кто хотя бы немного анализировал рынок, заранее видели признаки проблем - рост конкуренции, снижение маржинальности, закредитованность операторов. Начавшаяся пандемия вызвала закрытие многих фитнесов и простой у арендодателей.

🧩 Доходность важна, конечно, но не менее важна и стабильность арендного потока. С моей точки зрения, лучше получать стабильные платежи от сильного и понятного арендатора, чем находиться в неведении относительно перспектив арендатора с непрозрачной бизнес-моделью. 

⭕️ Возможно ли изменение ФЗ-214 в угоду строительного лобби?

📋 За последние годы строительная отрасль в России пережила серьезную трансформацию - переход на проектное финансирование и эскроу-счета. Но сейчас ситуация становится напряженной: если ЦБ РФ решит ограничивать застройщиков в их программах рассрочек и запрещать траншевую ипотеку, это может поставить под угрозу само существование сектора строительства жилья в России.

🏗 В такой ситуации неизбежна ответная реакция: лоббисты от строительного сектора попытаются изменить 214-ФЗ и вывести отрасль строительства жилья из-под опеки ЦБ РФ, возможно изменив систему проектного финансирования и эскроу. Их аргументы, очевидно, будут такими - существующие финансовые инструменты позволяют поддерживать доступность жилья и темпы строительства, обеспечивая работой миллионы людей в строительном секторе и смежных отраслях.

📈 Действующие механизмы рассрочек и траншевой ипотеки позволяют застройщикам поддерживать стабильный денежный поток и планировать строительство новых объектов. Более того, эти инструменты часто являются единственной возможностью для многих семей в России приобрести жилье, особенно в условиях высоких ставок по классической ипотеке (кстати, виноватить в этом будут в итоге ЦБ). Ограничение имеющихся программ может привести к резкому падению спроса и, как следствие, к кризису всей отрасли. И это сейчас совсем не нужно.

⚠️ Однако ослабление контроля со стороны ЦБ несет серьезные риски. Мы можем вернуться к проблеме обманутых дольщиков, появлению серых схем финансирования и финансовых проблем с дебиторской задолженностью уже у самих застройщиков. Недавняя история показывает, что саморегулирование в строительной отрасли не всегда эффективно.

🏦 Позиция ЦБ тоже понятна. Нерегулируемые программы рассрочек могут создавать скрытые финансовые риски как для покупателей, так и для всего рынка. Существует опасность формирования "пирамид", когда строительство новых объектов финансируется за счет средств, привлеченных от покупателей по ранее начатым проектам. В случае рыночного спада такая система может рухнуть, оставив тысячи людей без денег и жилья.

💡 Возможно, решение лежит в плоскости компромисса – создании специального регулятивного режима для застройщиков, который сохранит базовые механизмы контроля, но предоставит больше гибкости в использовании финансовых инструментов. Это позволило бы учесть интересы всех сторон без критических рисков для рынка.

🔄 В любом случае, необходимо искать и находить баланс между защитой прав дольщиков и сохранением работоспособности строительного сектора. Помню я как шахтеры стучали касками по брусчатке у Белого дома в Москве…

⚡️ Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году?

🔮 Самый главный вопрос любого инвестора: «Что будет дальше?». И действительно,  как будет выглядеть рынок в следующем году, как изменятся ставки аренды, доходность, окупаемость и, самое главное, как изменятся цены?

📺 Для ответов на эти вопросы мы проведем прямой эфир на тему:

👉 Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году? 👈

⏱️ Четверг, 24 октября (послезавтра) в 16:30

🎤 Спикеры:
🔹Никита Корниенко - Генеральный директор SimpleEstate
🔹Артём Цогоев - член совета директоров SimpleEstate

🔗 Ссылка для подключения

🏗️ Застройщик MR GROUP анонсировал старт бронирования проекта премиум-класса ЖК MIRA Адрес: г. Москва, проспект Мира, 186 (13 мин. пеш. от ст. м.«ВДНХ»)

📌Место: расположен рядом с ВДНХ и парком «Акведук».

💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽17 млн. за 28 м2 или ₽607 т./м2.
1️⃣-к.: ₽18,9 млн. за 33,5 м2 или ₽564 т./м2.
2️⃣-к.: ₽26,8 млн. за 54 м2 или ₽496 т./м2.
3️⃣-к.: ₽35,7 млн. за 75,5 м2 или ₽472 т./м2.
4️⃣-к.: ₽43,5 млн. за 93 м2 или ₽467 т./м2.

🏢 Проект: ЖК MIRA - будет иметь 3 корпуса с переменной этажностью.
🔹Количество квартир: 762 шт.
🔹Этажность: 17-24 этажей.
🔹Высота потолков: от 3 м.
🔹Площадь квартир: от 28 до 145 м2.

⭕️Окружение: Недалеко ЖК Silver со средней ценой за 1м2 ~₽516 т./м2 и ЖК «Триколор» со средней ценой ~₽426 т./м2.

💥Срок сдачи: II кв. 2028 года

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🌐 На рынок недвижимости ОАЭ выходит новый игрок - петербургский девелопер Arsenal.

🏗️ Новый проект Arsenal в ОАЭ - жилой комплекс Zephyra в районе Dubai Islands. Параметры застройки: два десятиэтажных здания, общая площадь более 10 000 м2 на участке 1,2 га.

📊 На данный момент в ОАЭ представлено шесть российских застройщиков, включая ЛСР, Пионер, Orange Group, Becar и Voshod.

Ну что, вы уже надумали инвестировать в ОАЭ?

👍 Да, решено!
🔥 Нет, лучше в Сочи, душевнее.
👀 Ну ведь есть же Оман, Бахрейн...

⚫ Почему в период кризисов и высоких процентных ставок банкротятся застройщики? Можно ли выявить потенциального банкрота?

⚠️ Вот ключевые факторы (паттерны), свидетельствующие о возможной несостоятельности:

1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Застройщики часто приобретают землю на пике рынка с использованием заемных средств. В период охлаждения рынка они оказываются с переоцененными активами и неспособностью обслуживать долг из-за падения продаж.

2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. При росте процентных ставок увеличиваются затраты на обслуживание корпоративного долга, а одновременное удорожание ипотеки приводит к падению спроса.

3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Многие успешные жилые застройщики начинают инвестировать в офисные центры и торговые комплексы, рассчитывая на спрос со стороны институциональных инвесторов. В кризис этот спрос часто исчезает, оставляя компании с незавершенными проектами и огромными долгами.

4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Стремление стать девелопером полного цикла, сотворить экосистему и разрастись вширь толкает компании к созданию /скупке собственных производств стройматериалов, покупке строительной техники, инвестициям в смежные, в том числе непрофильные бизнесы. Это распыляет ресурсы и увеличивает долговую нагрузку.

5️⃣ Проблемы с гос.заказами и кассовые разрывы. Работа с государственными контрактами часто сопровождается задержками платежей, бюрократическими сложностями и даже коррупцией, что создает серьезные проблемы с ликвидностью при неэффективном управлении оборотным капиталом.

6️⃣ Затоваривание нераспроданным. В кризис многие застройщики сталкиваются с резким падением продаж при необходимости обслуживать кредиты и финансировать строительство. Это создает эффект снежного кома, когда компания вынуждена брать новые кредиты для завершения начатых проектов.

7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Вывод активов, манипуляции с отчетностью, использование схем двойных продаж – эти практики часто становятся последней каплей для компаний, уже испытывающих финансовые трудности.

8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Застройщики часто работают с минимальным собственным капиталом, полагаясь на средства дольщиков и банковское финансирование. В кризис такая модель становится крайне уязвимой.

9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. В период финансовых затруднений часто обостряются противоречия между собственниками относительно стратегии выхода из кризиса, необходимости дополнительных инвестиций и распределения убытков. Такие конфликты парализуют принятие важных решений и усугубляют проблемы компании, ускоряя её путь к банкротству.

🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. В период быстрого роста многие застройщики создают сложные корпоративные структуры с десятками юридических лиц, теряя контроль над денежными потоками и затратами. В кризис эта непрозрачность мешает быстро выявлять проблемы и принимать корректирующие меры. Иногда смертный «приговор» компаниям подписывают топ-менеджеры, деятельность которых не регулируется.

1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Стремясь к быстрому росту, застройщики выходят на новые рынки, где у них нет налаженных связей с подрядчиками, понимания специфики местного рынка и административной поддержки. В кризис удаленные проекты становятся первыми кандидатами на заморозку, создавая репутационные риски и убытки.

1️⃣2️⃣ Проблемы акционеров. Акционеры застройщиков могут заниматься деятельностью (не только иной бизнес, но и политика), влияющей на состояние принадлежащих им застройщиков.

🔻Что-то ещё добавите? Welcome в комментарии👇👇👇

🔍 Я проанализировал историю банкротств многих компаний, крахнувшихся за последние 30 лет. Вот наиболее яркие совпадения с паттернами:

1️⃣ Переоценка рынка при покупке земли: японский застройщик Urban Corporation накануне кризиса 2008 года активно скупал земельные участки под жилую застройку в Токио по пиковым ценам. Когда рынок обвалился, компания не смогла обслужить долги и обанкротилась.

2️⃣ Чрезмерные долги: испанская Martinsa-Fadesa к 2008 году накопила €5.2 млрд долга за счет агрессивной скупки земель и запуска новых проектов. При росте ставок и падении продаж компания допустила крупнейшее корпоративное банкротство в истории Испании.

3️⃣ Рискованный выход в коммерческую недвижимость: дубайский застройщик Nakheel, известный своими жилыми проектами, в 2006 - 2008 годах вложил миллиарды в строительство офисных башен. Когда институциональные инвесторы отказались от покупок, компания оказалась на грани банкротства и была спасена только вмешательством государства.

4️⃣ Непрофильная экспансия: Mirax Group Сергея Полонского помимо строительства покупала доли в it- и даже фармацевтических компаниях, инвестировала в девелопмент в Черногории и других странах. Распыление ресурсов сыграло важную роль в банкротстве компании.

5️⃣ Проблемы с госзаказом: СУ-155, один из крупнейших застройщиков России, не смог справиться с кассовыми разрывами из-за задержек оплат по части государственных контрактов, что стало одной из комплекса причин банкротства в 2015 году.

6️⃣ Затоваривание: китайский застройшик Evergrande к 2021 году накопил огромный портфель непроданных квартир. Невозможность их реализации при необходимости обслуживать долг стоимостью более $300 млрд. привела к дефолту компании.

7️⃣ Мошеннические действия: подмосковный застройщик Urban Group обанкротился в 2018 году после того, как вскрылись масштабные финансовые манипуляции - компания выводила средства от продаж, а также использовала сложные схемы перекрестного финансирования проектов.

8️⃣ Минимальный собственный капитал: австралийский застройщик Ralan Group обанкротился в 2019 году с долгом в $500 млн из-за модели финансирования, основанной почти полностью на оплаченных бронях покупателей и банковских кредитах при минимальном собственном капитале.

9️⃣ Корпоративный конфликт: в 2011 году разногласия между акционерами Plaza Centers (крупный израильский застройщик) по вопросу докапитализации компании в условиях кризиса привели к параличу управления и последующему банкротству.

🔟 Организационная неэффективность: японский жилой застройщик Zephyr (обанкротился в 2009 году) создал запутанную структуру из более чем 100 проектных компаний для разных жилых комплексов. В период кризиса руководство потеряло контроль над денежными потоками компании и не смогло вовремя выявить проблемные активы. В результате компания не справилась с обслуживанием долга в $850 млн. и была признана банкротом.

1️⃣1️⃣ Географическая экспансия: китайский застройщик Kaisa Group, успешно работавший в провинции Гуандун, в 2013 - 2015 годах начал агрессивную экспансию в северные регионы Китая. Не имея достаточного понимания специфики местных рынков и административной поддержки в новых регионах, компания столкнулась с серьезными проблемами. К 2021 году большинство региональных проектов оказались убыточными или замороженными, что стало одним из ключевых факторов дефолта Kaisa Group по долговым обязательствам на сумму более $12 млрд.

1️⃣2️⃣ Проблемы акционеров: южнокорейский застройщик Sambu Construction обанкротился в 1998 году после того, как его основной акционер Чхве Вон Сук оказался вовлечен в политический скандал, связанный с его деятельностью в качестве члена парламента. Из-за проблем основного акционера банки отказались рефинансировать кредиты компании, а продажи в проектах резко упали. В результате застройщик с 40-летней историей был вынужден объявить о банкротстве с долгами более $1.2 млрд.

🗜 Налоговый «капкан» для ЗПИФов

📊 ЦБ, Минфин и ФНС готовят изменения в налогообложении закрытых паевых инвестиционных фондов. Основная цель - пересмотреть налоговый режим для фондов, которые используются для оптимизации налогов.

💵 Сейчас ЗПИФ как инструмент позволяет существенно оптимизировать налоговую нагрузку: фонд не платит налог на прибыль 20% (с 2025 года - 25%) до момента выплаты дохода пайщикам. Это дает возможность бесконечно реинвестировать прибыль без налогообложения. Кроме того, при передаче имущества в ЗПИФ не возникает НДС, а сделки между фондами одной управляющей компании также освобождены от налогообложения.

💰 В России действует более 2900 ПИФов, но только 73 из них (2,5%) имеют более 100 пайщиков. Именно эти "розничные" фонды, вероятно, сохранят текущие налоговые льготы. Остальные 97,5% фондов могут столкнуться с увеличением налоговой нагрузки. При этом популярность ЗПИФов среди состоятельных граждан продолжает расти - только за II квартал 2024 года чистый приток средств составил 62 млрд рублей, а число индивидуальных закрытых фондов (1-2 пайщика) выросло на 68 единиц. На такие фонды приходится 34% (около 700 млрд рублей) стоимости чистых активов всех ЗПИФов.

🏗 По недвижимости ситуация особенно интересная: активы рыночных ЗПИФов недвижимости достигли 323,5 млрд рублей, показав рост на 33% за год. При этом на "массовые, розничные" ЗПИФы приходится менее 25% активов в недвижимости - остальное сконцентрировано в фондах с небольшим количеством пайщиков.

🚨 Вообще сигнал негативный! С 2002 года льгота существовала и её никто не трогал - это придавало стабильности и предсказуемости рынку. В 2025 году, видимо, отменят льготу для ЗПИФов с количеством пайщиков до 100 человек, а льготы для розничных ЗПИФов отменят в...

👍 в 2025 же и отменят
👀 в 2026
😎 до 2030-го года
🔥 Мне по 🥁