👀 Повод для размышлений о зарубежной недвижимости: за месяц российская валюта снизилась к доллару почти на 7%... Никогда такого не было и вот опять! Шанс, что рубль укрепится существует (но это, увы, неточно).

🍑 В Санкт-Петербурге дефицит офисов класса А! Что делать-то будем?

🤝 Спасибо моим друзьям из NF Group за оперативную реакцию на острые вопросы сектора офисной недвижимости города (и не только). Между прочем, NF Group является ведущей компанией в сфере офисной недвижимости не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, так что им и карты в руки.

🏢 В общем, 30 октября в Санкт-Петербурге состоится конференция NF Group «Новый взгляд на офисы: от дефицита к возможностям». Событие предоставит площадку для обмена опытом и обсуждения текущих тенденций рынка.

📊 Программа конференции охватывает ключевые аспекты сектора. Эксперты рассмотрят наличие свободных офисных помещений в Петербурге, объемы нового строительства и динамику арендных ставок. Также будут затронуты темы продажи офисов, стоимости отделки и развития инфраструктурного ритейла. Отдельное внимание уделят созданию комфортных рабочих пространств.

🎤 В числе докладчиков - специалисты из разных сфер рынка недвижимости. Среди них Регина Волошенко и Станислав Алексеенко из NF Group, Борис Жуков из УК «Теорема», Алексей Котов из коворкинга «Ясная Поляна», Дмитрий Абрамов из Jensen Group и Максим Турта из группы «Аквилон».

🔮 Завершит мероприятие открытая дискуссия об офисах будущего, где участники смогут обменяться идеями о перспективах развития рабочих пространств.

👉 Регистрация здесь

🔮Новый прогноз (но не мой): «Доля непроданных квартир в новостройках будет 50-70% уже к концу 2025 года».

🥺И что же это значит? Застройщики останутся без продаж и дадут огромные скидки, то есть до конца 2025 ничего не покупаем, ждём жирнющую скидочку?

Давайте разбираться:

1️⃣ А это о какой стране вообще? О России? А город какой? Москва? Сегмент рынка? Комфорт-, бизнес-, премиум-, де-люкс? Апартаменты или квартиры?

2️⃣ Уже сейчас на рынке в Москве, например, есть ЖК и особенно апарт-комплексы с распроданностью чуть больше 50% на этапе «до сдачи полгода». И чем выше класс/цена, тем больше таких объектов. Например, в элитных жилых комплексах продается 1-2-3 лота в месяц, а темпы строительства у них часто куда быстрее темпов продаж (SMINEX не касается). В комфорт-классе таких проектов куда меньше, даже при том, что количество лотов существенно выше.

3️⃣ Уже (или почти) построенное жильё, если это удачно спроектированный проект, легче продавать, потому что до сдачи осталось мало времени и заезд состоится в обозримой перспективе. Не забудем и о том, что семейная ипотека на новостройки всё ещё действует (лимиты с горем пополам пополняют), будет она действовать и в 2025 году. Ну и почему не купить (почти) готовое жильё в семейку? Уверен, желающих найдется много. Но конечно, не в премиуме- и де-люкс классах.

4️⃣ А жирные скидки будут? Застройщикам готовое жильё на балансе держать некомфортно (там целый комплекс причин от налогов до отношений с банками), поэтому нормальную скидку (5%-10%) можно будет получить. В ряде ЖК бизнес-класса скидки могут оказаться более значительными. Но -35% я бы не ожидал всё же.

ℹ️ Кстати, когда придумывали эскроу идея была в том, чтобы цена на новостройки на старте и на этапе сдачи в эксплуатацию были +/- одинаковыми, ну или разница была не очень большой. Похоже в ближайшие годы мечта-идея законодателя может исполнится.

🔻Итого: прогноз не прогноз, а во многом констатация факта по ряду сегментов рынка жилой недвижимости в Москве. Хочется спросить, ну что из того? А ничего в общем-то, ни для застройщиков, ни для покупателей, ни для инвесторов.

📽️ Камера! Свет! Денег нет...

💸 Два года назад на рынках недвижимости многих стран отмечался всплеск инвестиций в кино- и видео- студии, связанный с быстро растущим спросом на контент от Netflix, Amazon Prime, SyFy и других.

📺 Резкое развитие потоковых сервисов во время пандемии COVID-19 привело к последующему буму производства видео-контента и недостатку производственных площадей.

🏗️ Исторически в съемочные площадки и студии преобразовывались бывшие производственные и складские помещения, однако ситуация на рынке меняется. Большое количество потенциально подходящих для студий объектов недвижимости в последние годы приспосабливалось под городские склады, dark kitchen или подвергалось редевелопменту в жильё.

🎥 Как результат - дефицит. В 2022 году в Лос-Анжелесе наблюдался дисбаланс на рынке аренды: большим спросом, даже некачественные объекты, а например, арендная плата на офисы класса В- составляла ~$300/м2/год, когда как у студий достигала $620/м2/год.

🎛️ Сектор продакшн-студии стремительно стал новым [особым] сектором рынка коммерческой недвижимости, а институциональные инвесторы, Blackstone в том числе, вкладывали в этот сектор миллиарды долларов по всему миру. Предложение студийных площадей выросло с 3 млн м2 в 2022 году до 4,5 млн м2 на сегодня. Например, за короткий срок в штате Джорджия было выстроено большое количество киностудийных павильонов.

🎭 К настоящему времени киноиндустрия в США переживает беспрецедентный спад. По данным государственного управления кинематографии, расходы на производство фильмов и телепередач в штате сократились на 37% за последний год.

🎥 Голливуд сокращает производство из-за забастовок и переносит съемки за границу в целях экономии. Около 60% продукции Netflix и Amazon снимается за пределами США. Джорджия, некогда главная площадка Disney Marvel, теперь принимает лишь горстку проектов.

📉 Владельцы студий оказались в сложной финансовой ситуации. Многие площадки пустуют, а эксплуатационные расходы приходится покрывать из собственного кармана. Некоторые объекты, как Atlanta Filmworks Studios, штат Джорджия, рассматривают возможность полного перепрофилирования.

💰 Финансовые проблемы усугубляются приближающимися сроками погашения кредитов. К концу 2026 года студиям Джорджии предстоит выплатить около $100 млн по ипотечным займам...!

☝🏻А что у нас? Ну с кинопроцессом всё несколько хуже, чем в начале 2022 года. Зато видео-контента для youtube, vk и rutube снимается всё больше. В России сферу недвижимости для кино и видео нельзя назвать перефинансированной. У нас тут не там!

❓Вопрос: можно ли частному инвестору получить доходность, купив помещение с целью последующей сдачи его в аренду под студию (фото/видео)? Можно ли продать продакшн-студию как готовый арендный бизнес?

🎤Ответ: конечно, да! Но есть очень много «но». Вот основные моменты:

1️⃣ Нужно купить специфическое помещение (высокие потолки, большие светлые окна, open space). Такого товара на рынке представлено совсем немного, в основном фотостудии расположены на бывших заводах и фабриках, а там помещения, как правило сдаются в аренду, но не продаются. Стоимость продажи более-менее подходящих помещений находится в диапазоне ₽180-250 т./м2. Продакшн-студии могут находиться на окраине и в промзоне, но если потребителям будет совсем неудобно добираться до них, то бизнес у арендатора «не пойдёт»

⚠️ Сейчас есть большая опасность покупки помещений в промзонах из-за городских программ КРТ. Поэтому нужно крайне осторожно выбирать локацию, обязательно проводить градостроительный аудит.

2️⃣ Нужно дорого сдать помещение продакшн-студии. Но это непросто, т.к. организаторы бизнеса студий стремятся арендовать помещения до ₽20 т./м2/год, и дополнительно просят арендные каникулы на срок 3-5 мес.

🔻Таким образом, чистая доходность от сдачи в аренду помещения продакшн-студии будет в лучшем случае находиться на уровне 7-8%.

⚙️ Это очень-очень грубый расчёт, возможно, в будущем я уделю чуть больше времени этой теме и выложу более точные данные и даже финмодель реализации подобного проекта.

💸 Что думаете насчет бизнеса на фото-, видео- и кинопроизводстве? Вложили бы свои деньги в помещение с такими специфическими арендаторами?

📊 Решение:

1️⃣ Налог УСН:
💼 Доходы, облагаемые УСН:
15,000,000 + 25,500,000 + 8,000,000 = 48,500,000 ₽
💰 Расчет налога: 48,500,000 * 6% = 2,910,000 ₽

2️⃣ НДФЛ с зарплаты (6,000,000 ₽):
🔢 Расчет по ступенчатой системе:
- До 2,4 млн: 2,400,000 * 13% = 312,000 ₽
- От 2,4 млн до 5 млн: 2,600,000 * 15% = 390,000 ₽
- От 5 млн до 6 млн: 1,000,000 * 18% = 180,000 ₽
💰 Итого НДФЛ с зарплаты: 312,000 + 390,000 + 180,000 = 882,000 ₽

3️⃣ НДФЛ с дивидендов SimpleEstate (2,500,000 ₽):
💰 Расчет НДФЛ с дивидендов: 2,500,000 * 15% = 375,000 ₽

4️⃣ Общая сумма налогов:
🧮 УСН + НДФЛ с зарплаты + НДФЛ с дивидендов
💰 2,910,000 + 882,000 + 375,000 = 4,167,000 ₽

✅ Правильный ответ: 😎 4,167,000 ₽

💡 Пояснение:
🔹 Налог УСН рассчитывается на все доходы от предпринимательской деятельности, включая продажу офиса и аренду недвижимости.
🔹 НДФЛ с зарплаты рассчитывается по ступенчатой системе согласно предоставленной ранее таблице.
🔹 НДФЛ с дивидендов рассчитывается по ставке 15%, в связи с превышением порога для 13%

☝️Нелегкая была задачка... при том, что её условия довольно простые. Даже для меня - я два раза пересчитывал, потому что новации законодательства сильно повлияли на методику расчетов.

👀 Мы сейчас с моей коллегой Евгений Ослоновской занимаемся обновлением нашей совместной обучающей онлайн-программы «Налоги в недвижимости»: https://tax.atsogoev.com/

🗂️ Посмотрели на изменения, принятые в 2024 году, и поняли, что они коснулись всех без исключения разделов обучения, все 9 блоков нуждаются в тотальном обновлении.

☑️ Напомню, образовательная программа «Налоги в недвижимости» была разработана в 2023 году специально для частных инвесторов и собственников объектов недвижимости, а также для профессиональных участников рынка недвижимости.

✍️ В общем, сейчас активно занимаемся полной реновацией этой программы! Уверен, получится супер⚡

👀 Легенда бокса нокаутирует рынок доходных апартаментов.

🥊 Флойд Мейвезер-младший готовится к своему очередному крупному бою — но на этот раз на рынке недвижимости. Легендарный боксер заключил контракт на покупку 1000 сдающихся в аренду квартир в Нью-Йорке за впечатляющие $402 млн. Если всё получится, Флойд станет самым крупным спортсменом-рантье в городе.

🏙️ План Флойда включает в себя приобретение комплекса из 60 зданий, преимущественно расположенных на Верхнем Манхэттене (неплохой выбор!). Продавцом выступает компания Black Spruce Management, стратегический инвестор в многоквартирные дома города.

💼 Интересно, что это не первый выход Мейвезера на ринг коммерческой недвижимости. В 2022 году он уже инвестировал в девять офисных небоскребов Нью-Йорка совместно с REIT SL Green Realty, активным инвнстором Манхэттена.

🏆 Для уроженца Нью-Джерси эта сделка имеет не только финансовое, но и «глубокое эмоциональное значение», а ещё она станет одной из крупнейших в 2024 году.

🎾 А вот теннисист Андре Агассии после завершения карьеры стал девелопером и строит школы.

☕🥐 One Price Coffee — федеральная сеть кофеен, основанная предпринимателем Сергеем Румянцевым в 2018 году в Москве.

📊 Уже на конец 2019 года сеть насчитывала 126 точек. По итогам 2020 года количество открытых точек One Price Coffee увеличилось до 200. На данный момент сеть имеет более 400 кофеен.

🧋Уникальность концепции One Price Coffee заключается в том, что сеть предполагает фиксированные низкие цены на кофе, выпечку и сопутствующие товары, что определяет необходимость расположения точек сети на «трафике». Кофейни One Price Coffee нередко можно обнаружить вблизи станций метро, на вокзалах и ТПУ, да и просто в местах с высокой концентрацией пешеходов.

🏢 One Price Coffee развивается исключительно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети быстро расширяться при минимальных затратах.

🔍 Компания самостоятельно ищет подходящие помещения на рынке и предлагает франчайзи. У сети есть различные форматы кофеен и, как следствие, требования к площади помещений - от 10 до 50 м2.

☕ One Price Coffee демонстрирует уверенный рост на рынке, расширяя свое присутствие в разных регионах. Хотя в процессе развития случаются закрытия отдельных точек, общая динамика сети остается положительной. Компания продолжает успешно масштабироваться, оптимизируя свою структуру и фокусируясь на перспективных локациях.

🔍В Москве продается несколько помещений с One Price Coffee в качестве арендатора. Все эти помещения компактные, в очень проходных местах и стоят дорого (но и арендная плата удивляет - высокая).

👀 Ну например, такой вариант: One Price Coffee на бульваре Яна Райниса, 2к1. Площадь 21,1 м2, стоимость ₽33 млн.

❓Что думаете о One Price Coffee и о ГАБах с One Price Coffee? Были там? Как впечатления? Я несколько лет назад часто заходил в одну из кофеен недалеко от метро Проспект мира. Кофе был вполне неплох, если честно!

🏭 Застройщик Level Group анонсировал на днях запуск нового проекта формата light industrial – Level Свободы (Москва, ул. Свободы, д. 35, 10 мин.пеш. от ст.м.Сходненская).

🏗️ Объект будет построен в многоэтажном формате с разной высотой потолков. Помимо индустриальных блоков, в рамках проекта будут построены офисные и торговые пространства (а еще несколько сотен тысяч м2 жилья, конечно). Будет два здания площадью до 250 тыс.м2

🔢 Между прочим, это не первый застройщик жилья (в большей степени), который идет в склады. Уже вписались в тему: ПИК (через дочку Parametr) Гранель, Capital Group и вездесущий «Самолёт» вроде собирался. А началось движение с проекта «Технопарк Pererva» от KR Properties в далёком 2019 году.

🏢 Кстати, для тех инвесторов, кто мало знаком с сектором light industrial, но хотел бы разобраться, коллеги из NF Group разработали классификацию! Пользуйтесь при оценке объектов.

🔥Старт продаж!
Клубный квартал «Моисеенко 10» у «Невской ратуши» - это новая визитная карточка Центрального района.

Историческое шестиэтажное здание, построенное в 1908 году, и 3 новых корпуса являются ярким примером перехода от прошлого к будущему. Секретный сад во дворе утопающий в зелени, создан для того, чтобы стать оазисом спокойствия в суете городской жизни. Безопасный квартал, продуманный до мельчайших деталей.

🏡Разнообразие планировочных решений, начиная от функциональных 1-к квартир и заканчивая эксклюзивными пентхаусами с террасами, станет идеальным местом для жизни.

— всего 167 эксклюзивных квартир
— 164 места в подземном паркинге
— престижная локация в центре Петербурга
— бесконтактный доступ на территорию
— консьерж сервис
— отделка white-box на выбор

Оставьте заявку на сайте и узнайте подробнее о старте продаж уникального для Петербурга проекта.

#реклама
О рекламодателе

☝️Вот это скрин поста из канала очень известного и популярного эксперта в сфере личных финансов Ольги Гоголадзе.

🟣 Так как мы в SimpleEstate следим за инфляцией и реальным изменением цен в продуктовых магазинах, отслеживаем LFL-показатели и изменения реального товарооборота розничных сетей меня заинтересовал этот кейс. Ну и как аналитика меня эта картинка сразу привлекла.

1️⃣ Сравнили несравнимое. Вообще-то так делать нельзя (без внесения поправочных коэффициентов). На первой фотографии молоко «Простоквашино» и «Авида» в тетрапаке, на второй «Лебедянь» и «Экомилк» в пластковых бутылках. В первом случае фотография полки в магазине, во втором - скрин с неизвестного онлайн-ресурса. Было бы правильнее сравнивать «Простоквашино» с «Простоквашино», причем желательно в том же магазине той же сети.

2️⃣ Старые фото. Чуть усложняем подход к оценке. На первой фотографии внизу еле видная надпись «zhzhitel. livejournal. com». Немного поисков в интернете (буквально минуты мне хватило) и находим ту самую публикацию в этом блоге с той самой фотографией... Искомая фотография находится под номером 18. Вот только дата оригинальной публикации - 18 апреля 2016 года. То есть не два года назад, а 8 (восемь) лет назад.

🔻Промежуточный итог: очевидно, что выдавать фотографию 8-летней давности за фото 2-летней давности можно по ошибке. Одновременно ошибка кажется и манипуляцией. Судя по реакции читателей блога Ольги - в рост молока на 40% они скорее поверили. Надеюсь, что ошиблась не самолично Ольга, а её Редакция. А вообще, всё бывает, не ошибается тот, кто...

3️⃣ Молоко убежало. Ну хорошо, а что там с молоком-то!? С 2015 года профессор РАНХиГС Александр Абрамов фиксирует розничные цены на 12 продуктов питания в рамках своего проекта «Индекс Т-12». Как? Заходит в московский «Ашан» и записывает цены. И о чудо, молоко «Простоквашино» входит в Т-12. С октября 2015 по октябрь 2024 (за 9 лет) эта марка молока подорожала (в оффлайн-рознице) на 84.5%. Ну а за 2 года (вот сейчас внимание!) молоко «Простоквашино» подешевело на -3.8% 🤗

🔻Окончательный итог: никому верить нельзя. Мне тоже. Самое эффективное поведение из всех возможных - сомнение и проверка данных. Сомневайтесь, господа и дамы!

🇯🇵 Японский «пузырь недвижимости»: причины и последствия

🏯 В начале 90-х годов Японии лопнул один из крупнейших пузырей на рынке недвижимости в современной истории. К 1990 году стоимость недвижимости в Токио в 350 раз превышала стоимость аналогичной недвижимости на Манхэттене (Нью-Йорк). Этот дисбаланс был результатом ряда событий: резкого роста экономики страны, чрезмерно мягкой монетарной политики, спекуляций и неограниченного кредитования.

🏗️ Японские застройщики активно участвовали в раздувании пузыря. Они приобретали дорогую землю, планируя строить и продавать недвижимость более высокого класса по более высоким ценам. Их бизнес-модели основывались на предположении о постоянном росте цен на недвижимость. Проекты финансировались за счет крупных кредитов, взятых под залог переоцененной земли. Застройщики, банки и регуляторы проявили чрезмерный оптимизм и недооценили риски резкого изменения рыночных условий.

💥 «Пузырь» лопнул в 1990 году по двум основным причинам:
1️⃣ Произошло значительное укрепление иены («соглашение Плаза»), что серьезно ударило по экспортоориентированной экономике Японии, снизив конкурентоспособность японских товаров на мировом рынке и приведя к экономическому спаду.

2️⃣ Банк Японии резко ужесточил кредитную политику, повысив процентные ставки, что привело к удорожанию кредитов и снижению ликвидности на рынке.

📉 Последствия были катастрофическими. Цены на недвижимость в крупных городах Японии упали на 70% в течение следующих нескольких лет. Застройщики оказались в ловушке: стоимость их земельных активов резко упала, в отличие от долгов. Спрос на элитное жилье сократился, а стоимость обслуживания кредитов выросла. Многие компании не смогли продать свои проекты по планируемым ценам.

🏦 Это привело к массовым банкротствам застройщиков и финансовых учреждений. Крупные девелоперские компании, такие как Recruit Cosmos и EIE International, обанкротились, оставив после себя миллиарды долларов долгов. Банковская система Японии оказалась на грани коллапса, с чередой крупных банкротств в 1995-1997 годах.

🐌 Период с 1991 по 2000 год стал известен как "потерянное десятилетие" Японии. Экономика страны стагнировала, а цены на недвижимость продолжали корректироваться. Многие застройщики, пережившие первоначальный шок, столкнулись с долгосрочными финансовыми проблемами. Например, Sohgo Housing, некогда крупный застройщик, объявил о банкротстве в 2009 году, через 19 лет после начала кризиса.

❓Зачем об этом знать? Сейчас на рынке жилья в России непростая ситуация и достаточно много разговоров о "пузыре", грядущих массовых банкротствах девелоперов, подрядчиков и т.д. Одним из наиболее похожих сценариев будущих проблем российского рынка кажется японский. Но так ли это на самом деле?

👍 Так
🔥 Не так

ℹ️ Для справки:

📊 Рост цен на недвижимость и земельные участки в Токио в период с 1985 по 1990 годы:

🏠 Жилая недвижимость:
🔹 Рост цен на жилую недвижимость в Токио составил примерно 145-150% за этот период.
🔹 В некоторых районах Токио рост мог достигать 200-250%.

🗾 Земельные участки:
🔸Цены на коммерческие земельные участки в центре Токио выросли примерно на 300-400%.
🔸В отдельных случаях рост цен на самые престижные участки мог достигать 500-600%.

💹 Общая динамика:
🔹Пик роста пришелся на 1988-1989 годы, когда годовой рост цен в некоторых сегментах рынка превышал 50%.
🔹 К 1990 году стоимость всей недвижимости в Японии оценивалась в более чем 2 квадриллиона иен, что примерно в 4 раза превышало стоимость всей недвижимости в США.

🏦 Ключевая ставка Банка Японии:
🔸 1985 год: 5.0% (начало года), снижена до 3.0% к концу года
🔸 1986 год: дальнейшее снижение до 2.5%
🔸 1987 год: ставка оставалась на уровне 2.5%
🔸 1988 год: повышение до 2.75%
🔸 1989 год: резкое повышение до 4.25%
🔸 1990 год: дальнейшее повышение до 6.0%

🏛️ В период 1985-1987 Банк Японии проводил политику низких процентных ставок, что стимулировало кредитование и способствовало росту цен на активы, включая недвижимость.

📈 Резкое повышение ставок в 1989-1990 было попыткой "охладить" перегретую экономику и рынок недвижимости, но в итоге стало одним из факторов, спровоцировавших хлоп «пузыря».

☯️ Чтобы продолжать сравнение рынка недвижимости Японии периода «пузыря» 90-х и России 2024 года мне нужно сделать небольшое, но важное отступление.

🔍Как московские девелоперы оценивали земельные участки?

🏗️ Кратко опишу методику первичной оценки, применявшейся в недалёком прошлом и застройщиками, и владельцами участков, и брокерами...

⚙️ Не секрет, что крупные девелоперы рассматривающие обеспеченные разрешительной документацией зем.участки нередко предлагают собственникам таких проектов (земельных участков) расплатиться не денежными средствами, а долей в полезных (продаваемых) площадях.

🏢 Т.е. девелопер строит объект и передаёт часть помещений землевладельцу. Эта часть или доля составляет как правило 10-30%. Итоговый % зависит от:
1️⃣ Локации: район Москвы (в промзоне процент ниже, чем у парка на Юго-Западе), или Московской области.
2️⃣ Назначения площадей в будущем проекте: на размер доли влияет квартиры, апартаменты или офисы запланированы в проекте.
3️⃣ От наличия и состава ИРД: чем более документально готовый проект, тем выше доля.

🖼️ Например, есть земельный участок в Москве с ГПЗУ на строительство апартаментов 10 тыс.м2 общей наземной площади. Из них полезные площади это 7,5 тыс.м2, а остальные 2.5 тыс.м2 это входная группа, коридоры, лестницы и прочие МОПы. Например, с учётом пунктов 1️⃣➖3️⃣ землевладелец может претендовать на 20-25% от полезной площади, т.е. на 1500-1875 м2. Очевидно, что после окончания строительства он имеет возможность продать свою долю в розницу по рыночным ценам. Так вот если мы сделаем предположение о будущей рыночной цене продажи этих помещений, то получим стоимость доли землевладельца в деньгах. К примеру, 1м2 мы оцениваем в 250 тыс.руб./м2, таким образом общая выручка землевладельца от реализации проекта составит от 375 до 468 млн.руб.

🔻На основании проведенных расчетов мы делаем предположение, что справедливая оценка подобного проекта (де-факто земельного участка с ИРД) как раз находится в диапазоне 375➖468 млн.руб.

⚠️ Безусловно, эта методика позволяла получить только укрупненную, т.е. неточную оценку проекта. Чтобы выйти на точные значения необходимо потратить 2-3 дня на концепцию, маркетинг и финмодель. Но ориентир был понятен на основе описанного экспресс-метода.

🔥 Отмечу также, что многие известные мне девелоперы активно использовали эту методику для первичной оценки проектов, т.е. это не теория, а практика.

👀 Итак, с 2020 по 2024 год цены на квартиры бизнес-класса в старой Москве выросли на 77% с 275 800 руб./м2 до 488 200 руб./м2. (данные «Метриум»)

📊 А на сколько же % выросла цена на землю под строительство жилья бизнес-класса в Москве?

📊 Открытой статистики или аналитики по этому поводу не существует. Поэтому будем использовать метод экспертных оценок.

⚠️ За прошедшие годы увеличились обременения, изменились требования к проектированию и сильно поменялась стоимость изменения ВРИ (вида разрешенного использования). Расчеты несколько усложнились. Для целей этого поста я выражу эти изменения в виде снижения процента полезных площадей с 75% до 65% (это грубый расчет, в жизни всё может быть иначе)

🏗 Исходные данные:
- Условный участок под застройку в "старой" Москве, на котором можно возвести 30 000 м² недвижимости.

🔹 Цена 1м² в новостройках бизнес-класса "старой" Москвы:
- 2020 год: 275 800 руб.
- 2024 год: 488 200 руб. (рост на 77%)

🔹 Полезная площадь:
- 2020 год: 75% от общей (22 500 м²)
- 2024 год: 65% от общей (19 500 м²)

🔹 Доля землевладельца, предположим: 22.5%

💰 Расчет стоимости участка:

🔹2020 год:
- Доля землевладельца: 5 062.5 м²
- Стоимость доли: 1 396 237 500 руб.

🔹2024 год:
- Доля землевладельца: 4 387.5 м²
- Стоимость доли: 2 141 977 500 руб.

📈 Изменение стоимости:
- Абсолютный рост: 745 740 000 руб.
- Относительный рост: 53.4%

⚠️ Несмотря на рост цен на жилье на 77%, стоимость земельных участков выросла за 5 лет всё же на 53.4% из-за увеличения обременений и затрат на изменение ВРИ

🤗 Почему по моему мнению ситуация на рынке недвижимости в России не похожа на японский "пузырь" 90-х?

🏙 Несмотря на некоторые тревожные сигналы на российском рынке недвижимости, ситуация в Москве 2024 года существенно отличается от токийского пузыря 1990-х.

1️⃣ Масштаб роста цен несопоставим:
🔸 В Токио 1985-1990: рост цен на жилье на 145-150%, на землю до 300-400%
🔸 В Москве 2020-2024: рост цен на жилье бизнес-класса на 77%, на землю (по моим подсчётам) на 53.4%

2️⃣ Экономический контекст:
🔹 Япония 80-х: бурный рост экономики на волне технологического бума
🔹 Россия 2020-х: экономика под давлением санкций, геополитической напряженности

3️⃣ Монетарная политика властей:
🔸Банк Японии: длительный период низких ставок, резкое повышение в конце
🔸ЦБ РФ: оперативная (в рамках возможностей) реакция на инфляцию, повышение ставки до 19% в течение года

4️⃣ Реакция рынка на повышение ставок:
🔹 Япония: схлопывание «пузыря» после повышения ставок
🔹Россия: устойчивость цен даже при высокой ключевой ставке

5️⃣ Структура финансирования:
🔸 Япония: чрезмерное кредитование под залог переоцененной земли
🔸 Россия: проектное финансирование, эскроу-система

6️⃣ Внешние факторы:
🔹 Япония: укрепление иены ударило по экспорту
🔹 Россия: ослабление рубля поддерживает многие секторы экономики

7️⃣ Регуляторный надзор:
🔸 Япония 80-х: недостаточный контроль над финансовым сектором
🔸 Россия 2020-х: усиленный надзор ЦБ РФ над банками, преобладание квазигосударственных банков в фин.секторе.

8️⃣ Спрос на недвижимость:
🔻 Япония 80-х: свободное падение спроса на фоне начавшегося спада в экономике
💵 Россия 2020-х: сохранение значительной доли госпрограмм в структуре спроса на новостройки

✅ Мой вывод: текущая ситуация в России больше похожа на адаптацию рынка к новым экономическим реалиям, чем на хлоп «пузыря».

Согласны со мной?
🔥 Да
👍 Нет
🤗 Напишу комментарий...

Инвестиции в коммерческую недвижимость с доходностью до 20% годовых.

Есть отличная возможность для тех, кто ищет готовые решения для инвестиций в коммерческую недвижимость, с минимальными рисками и максимальной эффективностью.

Компания «АКИАРА» работает на рынке коммерческой недвижимости уже более 9 лет.

В их портфолио объекты площадью от 50 до 200 м² в Москве и МО – идеальные варианты для тех, кто хочет создать стабильный арендный доход.

Что можно получить:
• Готовый бизнес с арендаторами.
• Полное юридическое сопровождение.
• Возможность быстро войти на рынок коммерческой недвижимости с минимальными рисками.

Подписывайтесь на их канал, чтобы быть в курсе новых объектов и актуальных предложений.

🔥 Бесплатная консультация по подбору объекта. Переходите по ссылке и оставьте заявку на консультацию: https://akiara.ru

Реклама ООО «АКИАРА» ИНН 9715418674 Erid: 2Vtzqw6hJv7