☝️Так вот, основная задача Индекса Пузырей от UBS - просочиться в СМИ и соц.сети, чтобы напомнить тем, кто забыл о самом существовании такого банка. - Ну UBS знаешь? - А, этот..., с пузырями!

📊 Есть два сорта аналитических исследований:

📜 Buy sidе (аналитика для покупателя) - исследования с целью выдачи рекомендаций «внутреннему заказчику», группе инвесторов или управляющим активами.
🔹Определение точек роста, прогноз развития сегментов
🔹Расчеты по конкретным проектам и кейсам
⚠️ Информация в виде расчетов и презентаций сугубо для внутреннего пользования. 

📃 Sell side (аналитика для продавца) - публичная аналитическая деятельность, т.е. подготовка материалов к распространению (публикации) прямо или косвенно побуждающих инвесторов к заключению сделок.
🔸Классические исследования, содержащие рекомендации по операциям с активами.
🔸Обзоры общей рыночной ситуации с выражением суждений о текущей конъюнктуре.
🔸Комментарии для СМИ, как правило, однозначно характеризующие ту или иную новость.

🤓 К частному инвестору попадает только аналитика Sell side, в которой могут содержаться лишь небольшие фрагменты аналитики Buy sidе, но никогда аналитика Buy sidе не публикуется открыто.

🚩Так устроен реальный мир.

📑 Когда читаете очередной аналитический отчёт или исследование, помните, что в лучшем случае эти документы распространяются с целью создания информационного повода в СМИ и рекламы.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Слишком много буковок...
👀 Как страшно жить!

📊А вот еще очень полезные и информативные индексы и рейтинги:

🍔 Индекс Биг Мака (Big Mac Index). Неофициальный способ измерения паритета покупательной способности между валютами.

😱 Индекс человеческого развития (Human Development Index, HDI). Оценивает уровень жизни, грамотности, образованности и долголетия в разных странах.

⚖️ Индекс глобальной конкурентоспособности (Global Competitiveness Index). Ранжирует страны по их способности обеспечивать высокий уровень благосостояния своих граждан.

⚓️ Индекс экономической свободы (Index of Economic Freedom). Оценивает уровень экономической свободы в странах мира.

💸 Индекс восприятия коррупции (Corruption Perceptions Index). Ранжирует страны по оценке распространенности коррупции в государственном секторе.

☔️ Индекс счастья (World Happiness Report). Оценивает уровень счастья в разных странах мира.

🛒 Индекс качества жизни (Quality of Life Index). Оценивает общее качество жизни в разных странах и городах.

🏺Индекс Джини (Gini Index). Показывает степень расслоения общества по доходам.

💼 Индекс легкости ведения бизнеса (Ease of Doing Business Index). Оценивает простоту осуществления предпринимательской деятельности в разных странах.

☕️ Индекс кофейной продуктивности (Coffee Productivity Index, CPI). Измеряет производительность труда офисных работников в разных странах, основываясь на потреблении кофе и его физической доступности в офисах.

😂 Индекс кофейной продуктивности - это шутка, я придумал - нет такого индекса. Но звучит правдоподобно, не так ли?

🎈А вот и он - индекс пузыря от UBS!

🏁 Терминальная стоимость: когда выхода нет, а всё посчитать надо

🏢 Представьте: вы купили торговое помещение без конкретных планов на продажу. Ну типа навсегда купили, на старость, «это моя пенсия» и всё такое. Но при этом вы считаете финансовую модель и вам интересна годовая доходность (IRR) вашей инвестиции.

🍰Но если впереди только поступления от арендной платы, а продажи на горизонте не просматривается, как корректно посчитать эффективность инвестиции? Вот тут и приходит на помощь концепция терминальной стоимости (ТС)!

💰 Терминальная стоимость - это предполагаемая стоимость объекта недвижимости на момент его гипотетической продажи в некоторой точке инвестиционного периода.

🔮 ТС используется для расчета IRR даже без конкретных планов выхода и позволяет оценивать долгосрочные инвестиции с неопределенным сроком владения. ТС часто основывается на прогнозе на 5-10 лет вперед, но я как-то видел фин.модель с ТС поставленной на 40 лет вперед...

📊 Терминальная стоимость = ожидаемый годовой NOI в год гипотетической продажи / будущий, ожидаемый Cap Rate

⚖️ Важно: терминальная стоимость - это прогнозный инструмент финансового моделирования, а не обязательство продать актив в определенный момент.

❓ Кстати, а какой горизонт прогнозирования вы считаете оптимальным для расчета терминальной стоимости при долгосрочных инвестициях в коммерческую недвижимость?

👍 5 лет
🔥 10 лет
👀 15-20 лет
🤗 Навечно

#ликбез

📑 В Госдуму на рассмотрение всё-таки просочился законопроект депутатов от партии «Справедливая Россия» о введении дискриминационного порядка налогообложения (удвоение ставок) для лиц, имеющих помимо гражданства РФ, гражданства (и возможно, ВНЖ) иностранных государств, кроме гражданств Беларуси, Абхазии и Ю. Осетии.

✍️Теперь этот документ существует в виде поправок в Налоговый Кодекс РФ. Законопроект предполагает удвоение ставок НДФЛ, налога на имущество и транспортного налога для налоговых резидентов России. Инициаторы поправок - депутаты Госдумы Новичков и Делягин. Примут ли остальные думцы предложения «справедливых» пока неизвестно.

☝️ Но это не всё!

🚸Активно идут разговоры о введении «налога на бездетность». Не имеющим детей гражданам предлагается добавить 3% к НДФЛ, 5% к налогу на наследство и 0,5% к налогу на имущество для бездетных мужчин и женщин. Конкретно член комитета Государственной думы РФ по бюджету и налогам, член Центрального политсовета «Единой России» Федоров уже принципиально одобрил саму идею «налога на бездетность» и добавил. что «налог будет распространяться на всех граждан от 25 до 50 лет, не имеющих детей».

✅ Представим, что обе инициативы приняты. А теперь представим себе бедолагу-налогоплательщика: ну например, бездетный, 30 лет, имеющий гражданство России и Кыргызстана, высокооплачиваемую работу программиста в Москве, живущий в апарт-комплексе с доходом, подлежащим обложению НДФЛ, в размере более ₽600 т./мес.

Налоговые последствия:
🔹 Налог на имущество: был 0,5%, станет 0,5%*2+0,5% = 1️⃣,5️⃣%
🔹 НДФЛ: был 18%, станет 18%*2+3% = 3️⃣9️⃣%

👀Такие дела.

⚠️При этом до идеи менять порядок налогообложения ИП и самозанятых ни Федоров, ни Делягин с Новичковым пока не дошли.

👍 Класс
👀 Жуть
🔥 Мне по 🥁

🕰У меня сегодня в 13-00 на канале выйдет реклама уникального элитного жилого комплекса в Санкт-Петербурге! Я решил посмотреть аналитику рынка элитной жилой недвижимости самого красивого города России (по лично моей версии) за 1-е полугодие 2024 года.

🔍Так вот:

🏘 Рынок элитного жилья Северной столицы демонстрирует признаки дефицита. Объем предложения сократился на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 87,4 тыс.м2.

💰 Цены на элитную недвижимость продолжают расти. Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 22% за год, достигнув 670 тыс. рублей. Золотой треугольник остается самой дорогой локацией города.

🔥 Спрос на элитное жилье остается на высоком уровне. За первое полугодие 2024 года было реализовано 245 квартир и апартаментов общей площадью 32,3 тыс. кв. м, что в 2,4 раза превышает показатели прошлого года. Покупатели проявляют особый интерес к готовым объектам.

🏗 Девелоперы реагируют на ситуацию, увеличивая объем нового предложения. В первом полугодии на рынок вышло 57 тыс.м2 элитного жилья – рекордный показатель за последние пять лет. Однако даже этого недостаточно для удовлетворения растущего спроса.

🔮 Ситуация на рынке элитной недвижимости Петербурга в настоящее время характеризуется как "рынок продавца". Высокий спрос, ограниченное предложение и рост цен создают благоприятные условия для девелоперов и инвесторов.

❓Пора инвестировать в питерскую элитку? С одной стороны, это красиво... рост цен и высокий спрос могут обеспечить хорошую доходность инвестиций. С другой – ограниченное предложение и высокий входной порог требуют тщательного анализа и взвешенного подхода к инвестированию.

🚇 Офисы вблизи Большой Кольцевой Линии - стоит ли инвестировать?

⭕️Большая кольцевая линия (БКЛ) московского метро, полностью открытая 1 марта 2023 года, стала самой протяженной линией метро в мире. С 70 км путей и 29 станциями, БКЛ значительно повлияла на развитие рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы.

🏢 В настоящее время вдоль БКЛ расположено 11% всех офисных площадей Москвы классов A и B, что составляет 2,3 млн м2. Основная их концентрация наблюдается в районах метро ЦСКА, Аэропорт и Савеловская. Открытие БКЛ стимулирует девелопмент новых центров деловой активности в ранее преимущественно жилых районах, таких как ЦСКА и Кунцевская на западе, Воронцовская на юге, Авиамоторная и Сокольники на востоке столицы.

📊 В бизнес-центрах, расположенных вблизи БКЛ, преобладают офисы небольших и средних площадей, а планировочные концепции ориентированы на предпринимателей и компании, желающих работать недалеко от дома. По прогнозам, объем офисного предложения в зоне обслуживания БКЛ может увеличиться в 1,5 раза к 2027 году, что подчеркивает значимость этой линии метро для развития офисного рынка Москвы.

💰 В строящихся объектах класса A, расположенных вблизи БКЛ, средняя цена 1м2 составляет 396 000 руб., а офисы с наибольшими ценами возводятся на станциях Кунцевская (413 000 руб./кв.м) и ЦСКА (411 000 руб./кв.м).

📈 Интересно, что в объектах, введенных в эксплуатацию до 1 сентября 2024 года, 95% сделок за год составила аренда, тогда как для строящихся объектов более 98% сделок пришлось на продажу.

🔍 На прединвестиционной стадии при выборе офиса на БКЛ частным инвесторам стоит обратить внимание на несколько ключевых факторов. Прежде всего, важно оценить транспортную доступность и перспективы развития района. Станции БКЛ, где планируется активное жилищное строительство или развитие инфраструктуры, могут стать привлекательными локациями для инвестиций. Особого внимания заслуживают развивающиеся деловые районы, такие как ЦСКА на западе, Калужская на юге, где наблюдается рост спроса на качественные офисные помещения.

🏗 Размер и планировка помещений также играют важную роль, отмечают в аналитическом центре STONE. В локальных бизнес-центрах на БКЛ предусматривается мелкая нарезка помещений – до 150 кв. м, что может быть оптимальным для сдачи в аренду малому и среднему бизнесу. Наконец, при выборе офиса важно оценить качество и разнообразие инфраструктуры бизнес-центра, так как это напрямую влияет на привлекательность помещений для потенциальных арендаторов.

🏗 Застройщик «Гранель» наконец-то объявил старт продаж квартир в ЖК MYPRIORITY Мневники.: Москва , ул. Народного Ополчения, вл. 34 (13 мин.пеш. от ст.м. «Октябрьское поле»).

📌 Место: давно обжитой район со сложившейся инфраструктурой.

💵 Цены от ₽16,75 млн. Площади от 28,2 м2.

🏢 Проект: Проект MYPRIORITY Мневники состоит из трех многосекционных корпусов высотой от 9 до 39 этажей на едином стилобате. Высота потолков - 3,25 м. Бизнес-класс.

🔑 Срок сдачи 1-го этапа - II квартал 2028 г.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

У всех (почти) продажи упали, а у «Эталона» выросли, как так?

📑 Вчера застройщик «Эталон» выдал мини-отчет об операционных результатах за 9 месяцев 2024 года и за 3-й квартал 2024 года

📚Операционные результаты за 3 квартал, в принципе, неплохие:
• Продажи недвижимости достигли 157,3 тыс.м2 (рекорд)
• Продажи в денежном выражении увеличились на 19% до ₽36,9 млрд.
• Денежные поступления составили ₽24,3 млрд.
• Средняя цена квадратного метра увеличилась на 18% до ₽234,9 тыс., средняя цена 1м2 жилой недвижимости выросла на 25% до ₽293,2 тыс.

🧮 Теперь берем калькулятор:
🔸Продажи в договорах ₽36,9 /157 300 = ₽234 583, то есть бьется +/-
🔸Денежные поступления ₽24,3 /157 300 = ₽154 482. Ой, а что это за цифра?

🔍Внимательно читаем пояснения фин.дира «Эталон» Ильи Косолапова: «В период с июля по сентябрь мы реализовали рекордные 157 тыс. кв. м, стоимость заключенных с покупателями договоров увеличилась на 19% до 36,9 млрд. Компания смогла обеспечить уверенный рост продаж на сложном рынке за счет использования собственного финансового продукта, способного частично заместить ипотечные программы».

👀То есть рассрочками, комбо-ипотеками, субсидированными ставками удалось получить у покупателей 65% от стоимостей квартир, а остальное, вероятно, упало в дебиторку. Таким образом, ₽80 тыс. с каждого проданного метра в 3-м квартале нужно будет еще получить в будущем у покупателей. Удастся?

💵 Интересно, как «Эталон» и другие застройщики будут решать вопрос напоминания покупателям о необходимости внести очередной платеж по рассрочке.

⚠️Смс-ки, звонки, вопросы «почему не платите», реструктуризация долга… Свой отдел из сотен операторов на телефоне? Аутсорс?

👏В целом, похвалю «Эталон» за креативный и эффективный схематоз! Кстати, сегодня они размещают облигации на ₽5 млрд.

💰 Любая инвестиция - это взгляд в будущее, попытка разглядеть очертания завтрашнего дня, с целью получения прибыли, конечно.

🏫 В недвижимости (прямые вложения, не на фондовом рынке) невозможна ставка на понижение (шорт), поэтому подавляющее большинство инвесторов этого сектора - оптимисты.

☔ Быть оптимистом нелегко, ведь у пессимистов всегда огромное поле для пропаганды своих взглядов, куча доводов по поводу того, что всё будет плохо и ужасно. А у оптимистов только крепкие нервы, вера в себя и свои силы.

🚀 Я инвестирую в недвижимость и я оптимист.

❌ А мы не платим налоги!

😳 Помню первый раз это услышал в начале 2000-х и прямо удивился! Как так? Были тогда у меня знакомые-рантье, которые прямо отрицали необходимость платежей государству. Где они сейчас...?

✴️ Оказалось, что такие люди всё ещё есть. Один ИП владел помещениями и сдавал их в аренду, но «неофициально», то есть получал арендную плату кэшем, а о доходах в налоговую не сообщал. Его философией, вероятно, было «отрицалово».

📋При этом ОКВЭД у ИП был 68.20, т.е. аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

🔍Налоговая инспекция в какой-то момент заметила нашего ИП с его недвижимостью и собрала доказательства правонарушения:
🔹Допросила свидетелей;
🔹На основании допросов определила суммы арендных платежей и сроков оплаты;
🔹Рассчитала налоги к выплате исходя из полученных сведений + пени.

👨‍⚖️ Дальше - суд. Неожиданно судебное решение оказалось не в пользу налоговой инспекции: ненадлежащие доказательства, то есть показаний свидетелей было недостаточно для исчисления налога.

📶 Аппеляции, касации... И наконец, Верховный суд РФ (это те которые инвесторов дискириминируют) постановил:

1️⃣ Сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, может определяться расчетным способом на основании имеющейся у налогового органа информации о налогоплательщике, а также данных об иных аналогичных налогоплательщиках.

2️⃣ Если налогоплательщик не согласен с размером доходов и расходов, то бремя доказывания возлагается на него самого

3️⃣ Показания свидетелей можно использовать в качестве доказательств сумм дохода

☝️Вывод: пора бы легализоваться, но некоторые люди продолжают наплевательски относиться к налогам или в принципе стараются уклониться от почетной обязанности. Увы, налоговая не дремлет и жестко наказывает нарушителей.

📜 Для любителей первоисточников: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС от 7 июня 2024 г. N 309-ЭС23-30097

👋 За интересный кейс спасибо моей коллеге, Евгении Ослоновской

🤖 В тему налогов! В России создаётся автоматизированная информационная система ФНС (АИС) «Налог-3». Ввод в промышленную эксплуатацию запланирован до декабря 2025 года.

🚧 Из новаций обещают, наконец, интегрировать данные о пересечении гос.границы и создать реестр налоговых резидентов РФ.

🏖️ Провел в России меньше 181 дня? Плати налоги по ставкам нерезидента! 30% НДФЛ вместо 13-15-18% и т.д.

📶 Но и это не всё! Обещают «повышение качества принятия решений, анализа и прогнозирования за счет создания аналитических инструментов, позволяющих проводить анализ и прогнозирование налоговых поступлений с учетом макроэкономических показателей и внешних факторов».

🔩Налоговая с каждым днём усиливает своё давление на налогоплательщиков, в том числе инвесторов в недвижимость.

🚷 Чувствуете, как за вами следит большой и алчный «Брат»?

👍 Да
👀 Нет
🔥 Мне по 🥁

📊 Оценка инвестиций во флиппинг: реальный кейс из практики

🏢 Недавно ко мне в рамках консультации обратился инвестор, рассматривающий предложение по вложению средств во флиппинг апартаментов и квартир в сданных в эксплуатацию новостройках бизнес- и премиум-класса в Москве. Инициатор проекта представил результаты 10 предыдущих сделок:

🏙️ Портфолио инициатора:

• 3 сделки с доходностью для инвестора выше 30% годовых (первые проекты, растущий рынок 2020-начала 2022). Средний срок: 6 месяцев.

• 3 сделки с доходностью для инвестора, стремящейся к 18% годовых (стагнация рынка, 2022-начало 2023). Средний срок: 8-9 месяцев.

• 4 сделки с доходностью для инвестора, стремящейся к 20% годовых (недавние проекты). Средний срок: 8 месяцев.

💼 Важно: указана чистая доходность для инвестора, за вычетом вознаграждений инициатора, комиссий и т.д.

❓ Инвестор задал мне два ключевых вопроса:
1. Как оценить результаты инициатора?
2. Стоит ли инвестировать во флиппинг сейчас?

💡 Для ответа на первый вопрос я предложил использовать концепцию Expected Value (EV) или ожидаемого значения.

🧮 Что такое Expected Value?
EV – это среднее значение случайной величины, ожидаемое при многократном повторении эксперимента. В инвестициях EV помогает оценить потенциальную доходность с учетом вероятности различных исходов.

📊 Формула: EV = Σ (вероятность исхода × значение исхода)

🔍 Применение EV в нашем случае позволяет:
1. Оценить среднюю ожидаемую доходность проектов инициатора
2. Учесть изменения рыночных условий и рост опыта инициатора
3. Сравнить потенциальную доходность с другими инвестиционными возможностями

📝 В следующем посте я расскажу, как EV был применен к этому кейсу и какие выводы были сделаны. Продолжение следует...

🧮 Инвестиционный анализ: применение Expected Value

🧩 Продолжу разбор кейса с инвестициями во флиппинг апартаментов и квартир в сданных в эксплуатацию новостройках бизнес- и премиум-класса в Москве. Итак, как была применена концепция Expected Value (EV) для оценки результатов инициатора проекта.

⚖️ Расчет взвешенного EV:
Разным сделкам были присвоены разные веса, учитывавшие изменения рынка и опыт инициатора:
• Последние 4 сделки (текущий рынок): вес 0.5
• Средние 3 сделки (стагнация): вес 0.3
• Первые 3 сделки (растущий рынок): вес 0.2

🔍 Логика присвоения весов: больший вес отдан последним сделкам, так как они лучше отражают текущую ситуацию и навыки инициатора. Средний вес у сделок периода стагнации показывает устойчивость стратегии в сложных условиях. Меньший вес у ранних сделок из-за иных рыночных условий и начального опыта инициатора.

🔢 Результат: взвешенный EV = (20% × 0.5) + (18% × 0.3) + (30% × 0.2) = 21.4%

💡 Интерпретация: В среднем, инвестор может ожидать годовую доходность около 21.4% на каждую инвестицию с данным инициатором.

❗️ Важный дисклеймер:
EV – это лишь один из инструментов анализа. При принятии инвестиционного решения также необходимо учитывать:

1️⃣ Текущую ситуацию на рынке вторичной недвижимости бизнес- и премиум-класса в Москве
2️⃣ Конкретные параметры предлагаемых проектов и их локацию
3️⃣ Финансовые модели, структуру будущих сделок и прогнозные условия выхода
4️⃣ Репутацию, опыт и иные качества инициатора
5️⃣ Юридические, технические и прочие аспекты и риски
6️⃣ Личную инвестиционную стратегию инвестора и толерантность к риску (риск-проыиль)
...и другие факторы.

📊 Вывод: EV в 21.4% выглядит относительно привлекательно (впрочем, не в сравнении с депозитами, увы). Однако ожидание доходности 21.4% это далеко не гарантия будущих результатов. Важно отметить, что более ранние проекты показали высокую доходность в условиях растущего рынка, а последние проекты демонстрируют стабильную доходность около 20% даже в менее благоприятных условиях.

🤔 Что касается вопроса «стоит ли инвестировать во флиппинг сейчас?» – я подробно анализировал это здесь и здесь. Впрочем, я не слишком глубоко погружен в этот инвестиционный продукт и могу заблуждаться.

⚠️ Дисклеймер: инвестиции всегда сопряжены с рисками, что угодно может пойти не так и вы получите убыток.

📑 Если вам нужна памятка по оценке инициатора проекта - маякните, написав ➕ в комментариях, пришлю в ЛС

🏗 Застройщик «Страна Девелопмент» анонсировал старт продаж проекта «Страна.Заречная» Адрес: г. Москва, ЮВАО, Марьино, ул. Иловайская , 3. (17 мин. пеш. от ст. м.«Марьино»)

📌Место: расположен в активно преобразуемом районе (бывшая промзона - джентрификация, все дела)

💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽7,8 млн. за 21,1 м2 или ₽370 т./м2.
1️⃣-к.: ₽11,8 млн. за 35,6 м2 или ₽331 т./м2.
2️⃣-к.: ₽15 млн. за 50 м2 или ₽300 т./м2.
3️⃣-к.: ₽22,5 млн. за 78 м2 или ₽288 т./м2.

🏢 Проект: «Страна. Заречная» будет иметь несколько корпусов.
🔹Количество квартир: 2677 шт.
🔹Этажность: 12-38 этажей.
🔹Высота потолков: 2.7 - 3.2 м.
🔹Площадь квартир: 19–135 м2.

⭕️Окружение: Недалеко ЖК «Люблинский парк» со средней ценой за 1м2 ~₽346 т./м2 и ЖК «Станция Л» со средней ценой ~₽272 т./м2.

💥Срок сдачи: I кв. 2028 года

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.