🌞 Лето и ранняя осень в «Премьер Селигер»: как это будет!
Поселок «Премьер Селигер» еще строится. Но создатели проекта пофантазировали, как могло бы пройти лето следующего, 2025 года.
🏊♂️ «Пожалуй, главным событием стало открытие нового пирса и благоустроенного пляжа. Теперь у жителей поселка есть свой собственный кусочек береговой линии, обустроенный с заботой и вниманием к деталям. Многие резиденты и гости поселка отметили, как приятно стало проводить время у воды.
🎣 Рыбалка в этом году удалась на славу! Заядлые рыбаки хвастались уловом щук и судаков, а некоторым везунчикам удалось поймать даже крупных лещей. В июле был организован мастер-класс по приготовлению ухи – получилось не только вкусно, но и очень душевно! А как проходили вечерние барбекю! Запах дымка, смех друзей, плеск волн – казалось, время останавливается в такие моменты.
🚴♀️ Велосипедные прогулки стали настоящим хитом этого лета. Живописные маршруты вокруг Селигера позволили жителям поселка не только насладиться красотой природы, но и отлично поддержать физическую форму.
🌅 Особенно запомнились вечерние посиделки на террасах домов с видом на закат над озером. Многие отмечали, что именно в такие моменты особенно ценишь возможность жить в таком уникальном месте.
💼 Интересно, что некоторые жители «Премьер Селигер» решили провести здесь не только отпуск, но и поработать удаленно. Оказалось, что свежий воздух и вид на озеро отлично способствуют продуктивности!
🏡 Глядя на то, как прошло это лето, многие гости и друзья владельцев домов тоже задумались о приобретении собственной усадьбы в «Премьер Селигер». И их можно понять – ведь это не просто место для отдыха, а настоящий оазис спокойствия и гармонии с природой».
💡 Вот так! Не очень-то и бурная фантазия нужна была, чтобы такое написать! И самое главное -так всё и будет.
🤔 Кстати, сейчас самое время планировать осенний отдых. Селигер осенью особенно красив – золотые леса, прозрачный воздух, тишина... Может, стоит задуматься об уютных выходных в «Премьер Селигер»?
Поселок «Премьер Селигер» еще строится. Но создатели проекта пофантазировали, как могло бы пройти лето следующего, 2025 года.
🏊♂️ «Пожалуй, главным событием стало открытие нового пирса и благоустроенного пляжа. Теперь у жителей поселка есть свой собственный кусочек береговой линии, обустроенный с заботой и вниманием к деталям. Многие резиденты и гости поселка отметили, как приятно стало проводить время у воды.
🎣 Рыбалка в этом году удалась на славу! Заядлые рыбаки хвастались уловом щук и судаков, а некоторым везунчикам удалось поймать даже крупных лещей. В июле был организован мастер-класс по приготовлению ухи – получилось не только вкусно, но и очень душевно! А как проходили вечерние барбекю! Запах дымка, смех друзей, плеск волн – казалось, время останавливается в такие моменты.
🚴♀️ Велосипедные прогулки стали настоящим хитом этого лета. Живописные маршруты вокруг Селигера позволили жителям поселка не только насладиться красотой природы, но и отлично поддержать физическую форму.
🌅 Особенно запомнились вечерние посиделки на террасах домов с видом на закат над озером. Многие отмечали, что именно в такие моменты особенно ценишь возможность жить в таком уникальном месте.
💼 Интересно, что некоторые жители «Премьер Селигер» решили провести здесь не только отпуск, но и поработать удаленно. Оказалось, что свежий воздух и вид на озеро отлично способствуют продуктивности!
🏡 Глядя на то, как прошло это лето, многие гости и друзья владельцев домов тоже задумались о приобретении собственной усадьбы в «Премьер Селигер». И их можно понять – ведь это не просто место для отдыха, а настоящий оазис спокойствия и гармонии с природой».
💡 Вот так! Не очень-то и бурная фантазия нужна была, чтобы такое написать! И самое главное -так всё и будет.
🤔 Кстати, сейчас самое время планировать осенний отдых. Селигер осенью особенно красив – золотые леса, прозрачный воздух, тишина... Может, стоит задуматься об уютных выходных в «Премьер Селигер»?
💰 Поиграем в институциональных инвесторов!
💼 Итак, вы - управляющий крупного инвестиционного фонда. Вы хотите приобрести бизнес-центр класса А и видите потенциал для улучшения финансовых показателей проекта.
📊 Основные параметры сделки:
🔸Стоимость офисного центра: 2 млрд. ₽
🔸Общая площадь здания: 10 000 м²
🔸Арендопригодная площадь: 8 500 м²
🔸Текущая заполняемость: 85%
🔸Средняя арендная ставка: 40 000 ₽/м² в год без НДС
🔸Операционные расходы: 25% от выручки
🔸Налог на имущество: 2% от стоимости объекта в год
📶 Потенциал повышения доходности проекта:
🔹Рост средней арендной ставки до 50 000 ₽/м² в год без НДС к концу 2-го года владения
🔹Снижение вакансии до 7% к концу 2-го года владения
❓Какова будет доходность проекта Cap.Rate к концу второго года, если вы купите бизнес-центр, а потом повысите арендную плату и заполняемость?
👀 8,8%
👍 10,7%
🔥 12,8%
🤔 13,4%
🤗 15,6%
😎 18,2%
🗜Не забудьте учесть все составляющие доходов и расходов!
📈 Cap.Rate в данном случае рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости приобретения объекта.
☝️NOI - это разница между всеми доходами от аренды и операционными расходами, включая налог на имущество.
⏰ Правильный ответ будет опубликован через 1 час.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
☝️Что-то вы сегодня неактивны. Задачка сложновата?
🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто!
1️⃣ Рассчитаем текущий годовой доход от аренды:
40 000 ₽/м² × 8 500 м² × 0,85 = 289 000 000 ₽
2️⃣ Операционные расходы (25% от выручки):
289 000 000 ₽ × 0,25 = 72 250 000 ₽
3️⃣ Налог на имущество (2% от стоимости объекта):
2 000 000 000 ₽ × 0,02 = 40 000 000 ₽
4️⃣ Текущий чистый операционный доход (NOI):
289 000 000 ₽ - 72 250 000 ₽ - 40 000 000 ₽ = 176 750 000 ₽
5️⃣ Расчет Cap Rate на дату сделки:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 176 750 000 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,0884 или 8,84%
6️⃣ Расчет дохода после улучшений (к концу 2-го года):
🔹Новая арендная ставка: 50 000 ₽/м²
🔹Новая заполняемость: 93% (100% - 7%)
🔹Новый годовой доход: 50 000 ₽/м² × 8 500 м² × 0,93 = 395 250 000 ₽
7️⃣ Новые операционные расходы:
395 250 000 ₽ × 0,25 = 98 812 500 ₽
8️⃣ Новый чистый операционный доход (NOI):
395 250 000 ₽ - 98 812 500 ₽ - 40 000 000 ₽ = 256 437 500 ₽
9️⃣ Расчет нового Cap Rate:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 256 437 500 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,1282 или 12,8%
✅ Правильный ответ: к концу второго года доходность проекта Cap Rate составит 12,8%, увеличившись с изначальных 8,8%.
🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто!
1️⃣ Рассчитаем текущий годовой доход от аренды:
40 000 ₽/м² × 8 500 м² × 0,85 = 289 000 000 ₽
2️⃣ Операционные расходы (25% от выручки):
289 000 000 ₽ × 0,25 = 72 250 000 ₽
3️⃣ Налог на имущество (2% от стоимости объекта):
2 000 000 000 ₽ × 0,02 = 40 000 000 ₽
4️⃣ Текущий чистый операционный доход (NOI):
289 000 000 ₽ - 72 250 000 ₽ - 40 000 000 ₽ = 176 750 000 ₽
5️⃣ Расчет Cap Rate на дату сделки:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 176 750 000 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,0884 или 8,84%
6️⃣ Расчет дохода после улучшений (к концу 2-го года):
🔹Новая арендная ставка: 50 000 ₽/м²
🔹Новая заполняемость: 93% (100% - 7%)
🔹Новый годовой доход: 50 000 ₽/м² × 8 500 м² × 0,93 = 395 250 000 ₽
7️⃣ Новые операционные расходы:
395 250 000 ₽ × 0,25 = 98 812 500 ₽
8️⃣ Новый чистый операционный доход (NOI):
395 250 000 ₽ - 98 812 500 ₽ - 40 000 000 ₽ = 256 437 500 ₽
9️⃣ Расчет нового Cap Rate:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 256 437 500 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,1282 или 12,8%
✅ Правильный ответ: к концу второго года доходность проекта Cap Rate составит 12,8%, увеличившись с изначальных 8,8%.
Что это вообще было?
Anonymous Poll
6%
✅ Opportunistic
14%
✔️ Value-Add
11%
➕ Core+
3%
☑️ Core
66%
🥺 Что это за слова? Ничего не понимаю!
🥺 Для тех, кто выбрал вариант «Что это за слова? Ничего не понимаю!», рекомендую прочитать вот этот пост.
📊 Ну а в рассмотренном нами кейсе мы наблюдаем классический пример стратегии Core+.
⚖️ Давайте разберемся, почему:
🏢 Объект: бизнес-центр класса А. Это качественный актив на стабильном рынке – основа стратегии Core.
📈 Начальные показатели:
🔹Cap Rate: 8,8%
🔹Заполняемость: 85%
✅Примененные улучшения:
📶Повышение арендной ставки на 25% (с 40 000 до 50 000 ₽/м²)
📶Снижение вакантности с 15% до 7%
🚀 Результат через 2 года:
🔹Новый Cap Rate: 12,8%
🔹Прирост NOI: +45%
🔑 Ключевые черты Core+:
🔸Низкий риск
🔸Стабильный денежный поток с возможностью увеличения
🔸Умеренные улучшения без существенной реконструкции
🔸Целевой рост стоимости: 8-10% годовых
💡 Почему это не Core? Core-стратегия предполагает покупку практически идеальных («ванильных») активов, не нуждающихся в улучшениях. Здесь же мы видим значительный потенциал роста, реализованный за короткий срок.
💡 Почему это не Value-Add? В отличие от Value-Add, здесь не требовалось существенных капиталовложений или реконструкции. Улучшения носили операционный характер.
🎯 Итого: этот кейс отлично иллюстрирует, как грамотное управление может значительно повысить стоимость качественного актива, что является сутью стратегии Core+.
📊 Ну а в рассмотренном нами кейсе мы наблюдаем классический пример стратегии Core+.
⚖️ Давайте разберемся, почему:
🏢 Объект: бизнес-центр класса А. Это качественный актив на стабильном рынке – основа стратегии Core.
📈 Начальные показатели:
🔹Cap Rate: 8,8%
🔹Заполняемость: 85%
✅Примененные улучшения:
📶Повышение арендной ставки на 25% (с 40 000 до 50 000 ₽/м²)
📶Снижение вакантности с 15% до 7%
🚀 Результат через 2 года:
🔹Новый Cap Rate: 12,8%
🔹Прирост NOI: +45%
🔑 Ключевые черты Core+:
🔸Низкий риск
🔸Стабильный денежный поток с возможностью увеличения
🔸Умеренные улучшения без существенной реконструкции
🔸Целевой рост стоимости: 8-10% годовых
💡 Почему это не Core? Core-стратегия предполагает покупку практически идеальных («ванильных») активов, не нуждающихся в улучшениях. Здесь же мы видим значительный потенциал роста, реализованный за короткий срок.
💡 Почему это не Value-Add? В отличие от Value-Add, здесь не требовалось существенных капиталовложений или реконструкции. Улучшения носили операционный характер.
🎯 Итого: этот кейс отлично иллюстрирует, как грамотное управление может значительно повысить стоимость качественного актива, что является сутью стратегии Core+.
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
🏮Стиль пьяницы, обезьяны, змеи, журавля, богомола…
📺 В видеосалонах начала 90-х показывали старые гонконгские фильмы про монахов шаолинь и их смертоносные стили ушу! Когда я начал заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость оказалось, что здесь тоже…
📺 В видеосалонах начала 90-х показывали старые гонконгские фильмы про монахов шаолинь и их смертоносные стили ушу! Когда я начал заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость оказалось, что здесь тоже…
🏗️ За пределами Cap.Rate: финансовое моделирование институциональных инвесторов.
☝️В задаче использовался упрощенный подход оценки проекта, основанный на расчете Cap.Rate. Однако оценка эффективности подобных проектов всегда требует гораздо более сложного анализа.
🏗️Профессиональные инвесторы используют комплексные финансовые модели, учитывающие фактор времени. Эти модели отражают динамику денежных потоков на протяжении всего жизненного цикла проекта: от приобретения и осуществления улучшений до продажи объекта недвижимости (через 5-10-20 лет).
⛳Ключевым показателем в таких моделях часто выступает внутренняя норма доходности (IRR - Internal Rate of Return) или доходность проекта в % годовых. Этот показатель позволяет сравнивать проекты с разными сроками реализации и объемами инвестиций. Многие крупные проекты приобретаются в кредит, поэтому финансовые модели позволяют учесть влияние заёмного финансирования на годовую доходность.
🕹️Equity Multiple (коэффициент увеличения собственного капитала) - еще один показатель, популярный среди инвесторов. Он показывает, во сколько раз увеличится первоначальный капитал за время реализации проекта. И конечно, инвесторы смотрят на прибыль и NPV.
🧮 Профессиональные финансовые модели учитывают множество дополнительных факторов: этапность улучшений, индексацию арендной платы, изменение операционных расходов, налоговые аспекты и многое другое. Это позволяет создать более реалистичную картину проекта и оценить различные сценарии его развития.
⚠️ Где научиться создавать финансовые модели инвестиционных проектов?
🤓Любительский уровень (для частных инвесторов и девелоперов небольших проектов, для брокеров и консультантов): excel.atsogoev.com
🥸 Профессиональный уровень (для соискания должности финансового аналитика в девелоперской или инвестиционной компании)
fan.atsogoev.com
☝️В задаче использовался упрощенный подход оценки проекта, основанный на расчете Cap.Rate. Однако оценка эффективности подобных проектов всегда требует гораздо более сложного анализа.
🏗️Профессиональные инвесторы используют комплексные финансовые модели, учитывающие фактор времени. Эти модели отражают динамику денежных потоков на протяжении всего жизненного цикла проекта: от приобретения и осуществления улучшений до продажи объекта недвижимости (через 5-10-20 лет).
⛳Ключевым показателем в таких моделях часто выступает внутренняя норма доходности (IRR - Internal Rate of Return) или доходность проекта в % годовых. Этот показатель позволяет сравнивать проекты с разными сроками реализации и объемами инвестиций. Многие крупные проекты приобретаются в кредит, поэтому финансовые модели позволяют учесть влияние заёмного финансирования на годовую доходность.
🕹️Equity Multiple (коэффициент увеличения собственного капитала) - еще один показатель, популярный среди инвесторов. Он показывает, во сколько раз увеличится первоначальный капитал за время реализации проекта. И конечно, инвесторы смотрят на прибыль и NPV.
🧮 Профессиональные финансовые модели учитывают множество дополнительных факторов: этапность улучшений, индексацию арендной платы, изменение операционных расходов, налоговые аспекты и многое другое. Это позволяет создать более реалистичную картину проекта и оценить различные сценарии его развития.
⚠️ Где научиться создавать финансовые модели инвестиционных проектов?
🤓Любительский уровень (для частных инвесторов и девелоперов небольших проектов, для брокеров и консультантов): excel.atsogoev.com
🥸 Профессиональный уровень (для соискания должности финансового аналитика в девелоперской или инвестиционной компании)
fan.atsogoev.com
📩 Мой товарищ и партнер по бизнесу Алимжан Бараев только что написал мне: есть проект, в котором можно реализовать стратегию Core+, только не за 2 года, а быстрее.
💸 На рынок вышел бизнес-центр класса «В» ASPARA - его можно купить целиком и показать чудеса операционного менеджмента!
🔸Расположение: Казахстан, Алматы
🔸Адрес: Аузовский район, п-кт Райымбека 348 угол ул. Емцова
🔸Общая площадь: 14.095,8 кв.м.
🔸Земельный участок: 1.26 га:
🔸Год постройки: 1980г.
🔸Мощность электроснабжения: 1,1 мВт
🔸Парковка: 110 мест
🔸Заполняемость: 100% сдано в аренду.
📶 Потенциал роста арендных ставок до +20% к текущим значениям
🔸Стоимость: 5,5 млрд.тенге. / 1.08 млрд.рублей
📶 С этим активом можно применять разные стратегии, кстати - подробности у Алимжана!
☎️ Контакты: @A_Barayev
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
💸 На рынок вышел бизнес-центр класса «В» ASPARA - его можно купить целиком и показать чудеса операционного менеджмента!
🔸Расположение: Казахстан, Алматы
🔸Адрес: Аузовский район, п-кт Райымбека 348 угол ул. Емцова
🔸Общая площадь: 14.095,8 кв.м.
🔸Земельный участок: 1.26 га:
🔸Год постройки: 1980г.
🔸Мощность электроснабжения: 1,1 мВт
🔸Парковка: 110 мест
🔸Заполняемость: 100% сдано в аренду.
📶 Потенциал роста арендных ставок до +20% к текущим значениям
🔸Стоимость: 5,5 млрд.тенге. / 1.08 млрд.рублей
📶 С этим активом можно применять разные стратегии, кстати - подробности у Алимжана!
☎️ Контакты: @A_Barayev
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
📲 Недавно мой младший товарищ сообщил мне, что хочет начать инвестировать деньги своей молодой семьи.
✍🏻 Я написал ему так (совсем немного сократил и отредактировал для поста):
🔥 Привет, я ждал этого дня))
✅ Подозреваю, что начинать страшно, но не начинать намного страшнее!
⚖️ При этом разница между «слишком рано» и «слишком поздно» может стоить миллионы, поэтому молодец, что не затянул)
❌ Если ты будешь инвестировать долгосрочно, шансы на то, что ты потеряешь свои деньги, стремятся к нулю.
📶 Играй в долгосрочную игру, на 15-20 лет и больше. Не отвлекайся на «горячие темы» и не обращай внимание на причитания об «обвале рынка».
💰 Лучше всего начать с $1000 и даже меньше, важна не сумма, а опыт и наработка уверенности.
🗓️ Первый год будет самым сложным.
📖 Прочитай мою книгу)))
✊🏻Полный вперёд!
✍🏻 Я написал ему так (совсем немного сократил и отредактировал для поста):
🔥 Привет, я ждал этого дня))
✅ Подозреваю, что начинать страшно, но не начинать намного страшнее!
⚖️ При этом разница между «слишком рано» и «слишком поздно» может стоить миллионы, поэтому молодец, что не затянул)
❌ Если ты будешь инвестировать долгосрочно, шансы на то, что ты потеряешь свои деньги, стремятся к нулю.
📶 Играй в долгосрочную игру, на 15-20 лет и больше. Не отвлекайся на «горячие темы» и не обращай внимание на причитания об «обвале рынка».
💰 Лучше всего начать с $1000 и даже меньше, важна не сумма, а опыт и наработка уверенности.
🗓️ Первый год будет самым сложным.
📖 Прочитай мою книгу)))
✊🏻Полный вперёд!
❗️Ау, девелоперы! Тут дефицит на рынке - хватит в Мурино кварталы квартир строить, даёшь красивые офисы на КАД и поцентрее! Нет, не слышат!
🏢 По данным коллег из NF Group , за первые 9 месяцев 2024 года инвестиции в земельные участки под жилищное строительство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области достигли рекордных $60 млрд. Рынок недвижимости региона демонстрирует рост в 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
💼 Львиная доля инвестиций - 66% от общего объема вложений в недвижимость региона - пришлась на земельные участки под застройку. Девелоперы приобрели 690 га земли, что открывает перспективы для строительства более 4,1 млн м2 жилья.
🏙 Санкт-Петербург лидирует по объему инвестиций (58%), но Ленинградская область берет реванш по площади приобретенной земли - 93%.
🏘 Интересно, что 70% сделок заключено по свободным участкам, 22% - под редевелопмент, а 8% - под реконструкцию исторических зданий.
🚀 Рынок привлекает новых игроков: челябинский застройщик ГК «АПРИ» и Группа «Эталон» впервые вышли на рынок Ленобласти. Похоже, конкуренция среди застройщиков будет только усиливаться.
💼 Львиная доля инвестиций - 66% от общего объема вложений в недвижимость региона - пришлась на земельные участки под застройку. Девелоперы приобрели 690 га земли, что открывает перспективы для строительства более 4,1 млн м2 жилья.
🏙 Санкт-Петербург лидирует по объему инвестиций (58%), но Ленинградская область берет реванш по площади приобретенной земли - 93%.
🏘 Интересно, что 70% сделок заключено по свободным участкам, 22% - под редевелопмент, а 8% - под реконструкцию исторических зданий.
🚀 Рынок привлекает новых игроков: челябинский застройщик ГК «АПРИ» и Группа «Эталон» впервые вышли на рынок Ленобласти. Похоже, конкуренция среди застройщиков будет только усиливаться.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
😵💫 Только что завершил голосование московской премии Urban Awards 2024.
📇 Я член жюри, вхожу в Комитет по оценке проектов бизнес-класса. Оценил 57 проектов. В общей сложности потратил на это около восьми часов.
♨️ Адова работка, доложу я вам! Особенно заставил потратить энергию раздел «Самый инвестиционно-привлекательный проект»...
👋 Всех с пятницей🍺
📇 Я член жюри, вхожу в Комитет по оценке проектов бизнес-класса. Оценил 57 проектов. В общей сложности потратил на это около восьми часов.
♨️ Адова работка, доложу я вам! Особенно заставил потратить энергию раздел «Самый инвестиционно-привлекательный проект»...
👋 Всех с пятницей🍺
Главные итоги уходящей недели. Лучшие и важные материалы телеграм-канала об инвестициях в недвижимость @atsogoev:
🏮Она большая и честная! Не проспи.
✈️ Списанный «Самолёт»: всегда нужны деньги
🔨Как выбить максимум из застройщика?
🛡️ Защищайтесь, сударь! Сударынь тоже касается.
🧠Заряжайте мозги, чтобы не засохли...
📩 Напутствие начинашке
📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид🔥
🏮Она большая и честная! Не про
✈️ Списанный «Самолёт»: всегда нужны деньги
🔨Как выбить максимум из застройщика?
🛡️ Защищайтесь, сударь! Сударынь тоже касается.
🧠Заряжайте мозги, чтобы не засохли...
📩 Напутствие начинашке
📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид🔥
❌ Не больше одной!
🧑⚖️ Как известно Верховный суд РФ и нижестоящие суды последовательно с 2022 дискриминируют физлиц-инвесторов, отказывая им в праве претендовать на квартиры при банкротстве застройщика в первой очереди кредиторов, переводя их в четвертую, тем самым существенно понижая шансы на получение м2 и даже денежной коменсации.
💼 Юридическая компания Big Fish Law подготовила по этому поводу довольно подробный обзор практики ВС РФ и нижестоящих судов (с указанием конкретных дел).
По итогам обзора:
1️⃣ Совершенно точно не нужно покупать (оформлять на себя) более одной квартиры у одного застройщика даже в разных домах/проектах.
2️⃣ Если физлицо-инвестор уже заключило ДДУ на 2 и более квартир у одного застройщика, в случае банкротства можно будет обосновать покупку стремлением улучшить не только свои жилищные условия, но и родственников, однако суду необходимо будет предъявить самих родственников и доказательства родственных
связей и необеспеченности роднулек жильём.
💡Например, если вы узнали о том, что застройщик X сделал скидки 40% на студии, не спешите оформлять 2 или даже 3 студии по ДДУ на себя. Оформите на себя лично максимум 1(одну) студию. Если у вас оптовая сделка - оформляйте свои студии на близких родственников (если вы им доверяете) - на каждого по одной.
☑️ В этом случае если наступит банкротство застройщика Х, вы и ваши родственники НЕ перейдете в четвертую очередь требователей из первой очереди и сможете претендовать на м2
⚠️Если вы не обременены заслуживающими доверия родственниками, то в случае оформления даже 2-х студий на одного инвестора, вам может понадобится доказать, что эти квартиры нужны были для обеспечения потребности в жилище членов вашей семьи или родственников. Есть и ещё один вариант: попытаться обосновать покупку двух студий целью объединения двух квартир в одну большей площади. Но это всё придется доказывать суду.
✅ Эскроу теоретически снимает риски банкротства застройщика - его активы должен забрать банк и всё достроить. Но лучше, наверное, перебдеть!
🧑⚖️ Как известно Верховный суд РФ и нижестоящие суды последовательно с 2022 дискриминируют физлиц-инвесторов, отказывая им в праве претендовать на квартиры при банкротстве застройщика в первой очереди кредиторов, переводя их в четвертую, тем самым существенно понижая шансы на получение м2 и даже денежной коменсации.
💼 Юридическая компания Big Fish Law подготовила по этому поводу довольно подробный обзор практики ВС РФ и нижестоящих судов (с указанием конкретных дел).
По итогам обзора:
1️⃣ Совершенно точно не нужно покупать (оформлять на себя) более одной квартиры у одного застройщика даже в разных домах/проектах.
2️⃣ Если физлицо-инвестор уже заключило ДДУ на 2 и более квартир у одного застройщика, в случае банкротства можно будет обосновать покупку стремлением улучшить не только свои жилищные условия, но и родственников, однако суду необходимо будет предъявить самих родственников и доказательства родственных
связей и необеспеченности роднулек жильём.
💡Например, если вы узнали о том, что застройщик X сделал скидки 40% на студии, не спешите оформлять 2 или даже 3 студии по ДДУ на себя. Оформите на себя лично максимум 1(одну) студию. Если у вас оптовая сделка - оформляйте свои студии на близких родственников (если вы им доверяете) - на каждого по одной.
☑️ В этом случае если наступит банкротство застройщика Х, вы и ваши родственники НЕ перейдете в четвертую очередь требователей из первой очереди и сможете претендовать на м2
⚠️Если вы не обременены заслуживающими доверия родственниками, то в случае оформления даже 2-х студий на одного инвестора, вам может понадобится доказать, что эти квартиры нужны были для обеспечения потребности в жилище членов вашей семьи или родственников. Есть и ещё один вариант: попытаться обосновать покупку двух студий целью объединения двух квартир в одну большей площади. Но это всё придется доказывать суду.
✅ Эскроу теоретически снимает риски банкротства застройщика - его активы должен забрать банк и всё достроить. Но лучше, наверное, перебдеть!
⚠️Не большой одной.pdf
2.4 MB
☝️А вот и само исследование Big Fish Law
🛡 Защита капитала: как сохранить свои активы
✍️Продолжаю писать для тех, кто опасается за потерю своих активов, которые могут «отжать» / отобрать и не ощущают защиты со стороны государства.
⚓️Как можно защититься в России? Личный фонд (ЛФ)- относительно новый инструмент для сохранения и защиты имущества. Его ключевая задача - создать надежный барьер между активами и потенциальными претензиями кредиторов, тем самым обеспечивая финансовую безопасность как для учредителя фонда, так и для его близких.
⚠️Особенно важно отметить, что ЛФ несет ограниченную ответственность по долгам своего создателя, которая распространяется лишь на первые три года существования фонда. Эта уникальная особенность делает ЛФ одним из наиболее эффективных механизмов защиты капитала в российском правовом поле.
🏛 Личный фонд - это новая форма некоммерческой организации в России, введенная с 1 марта 2022 года. Он создается при жизни учредителя для управления активами как при его жизни, так и после смерти. Решение об учреждении, устав и условия управления утверждаются нотариусом. Личный фонд создается на определенный срок или бессрочно. ЛФ обеспечивает гибкость в планировании наследования имущества и бизнеса, а также помогает избегать конфликтов между наследниками.
💼 ЛФ может быть двух видов: созданный при жизни учредителя или после его смерти (наследственный фонд). Минимальная стоимость активов для создания ЛФ - 100 млн рублей. Фонд может включать разнообразные активы: недвижимость (жилую и коммерческую), ценные бумаги, доли в компаниях, интеллектуальную собственность и другое имущество.
✅ Преимущества ЛФ включают возможность изменения структуры при жизни учредителя, четкое определение собственника имущества после смерти учредителя, возможность обхода обязательной доли наследования и гибкость в управлении. ЛФ позволяет точно определить права бенефициаров, включая выплаты дивидендов, использование имущества и т.д.
⚠️ К недостаткам ЛФ можно отнести высокий порог входа в 100 млн рублей, что делает его недоступным для многих. Также существует неясность в отношении налоговых последствий при ликвидации ЛФ, что требует тщательного планирования.
🔍 При создании ЛФ критически важно тщательно продумать структуру управления, состав активов и права бенефициаров. Несмотря на некоторые ограничения, ЛФ является мощным инструментом для защиты активов и планирования наследства, особенно для владельцев крупного и среднего бизнеса.
💰 Кстати, недавно Минфин России подтвердил, что ЛФ могут использовать упрощенную систему налогообложения (УСН) при соблюдении стандартных требований Налогового кодекса РФ. Это может значительно упростить ведение учета и снизить налоговую нагрузку, особенно для фондов с небольшим объемом деятельности.
🔻Продолжение следует
✍️Продолжаю писать для тех, кто опасается за потерю своих активов, которые могут «отжать» / отобрать и не ощущают защиты со стороны государства.
⚓️Как можно защититься в России? Личный фонд (ЛФ)- относительно новый инструмент для сохранения и защиты имущества. Его ключевая задача - создать надежный барьер между активами и потенциальными претензиями кредиторов, тем самым обеспечивая финансовую безопасность как для учредителя фонда, так и для его близких.
⚠️Особенно важно отметить, что ЛФ несет ограниченную ответственность по долгам своего создателя, которая распространяется лишь на первые три года существования фонда. Эта уникальная особенность делает ЛФ одним из наиболее эффективных механизмов защиты капитала в российском правовом поле.
🏛 Личный фонд - это новая форма некоммерческой организации в России, введенная с 1 марта 2022 года. Он создается при жизни учредителя для управления активами как при его жизни, так и после смерти. Решение об учреждении, устав и условия управления утверждаются нотариусом. Личный фонд создается на определенный срок или бессрочно. ЛФ обеспечивает гибкость в планировании наследования имущества и бизнеса, а также помогает избегать конфликтов между наследниками.
💼 ЛФ может быть двух видов: созданный при жизни учредителя или после его смерти (наследственный фонд). Минимальная стоимость активов для создания ЛФ - 100 млн рублей. Фонд может включать разнообразные активы: недвижимость (жилую и коммерческую), ценные бумаги, доли в компаниях, интеллектуальную собственность и другое имущество.
✅ Преимущества ЛФ включают возможность изменения структуры при жизни учредителя, четкое определение собственника имущества после смерти учредителя, возможность обхода обязательной доли наследования и гибкость в управлении. ЛФ позволяет точно определить права бенефициаров, включая выплаты дивидендов, использование имущества и т.д.
⚠️ К недостаткам ЛФ можно отнести высокий порог входа в 100 млн рублей, что делает его недоступным для многих. Также существует неясность в отношении налоговых последствий при ликвидации ЛФ, что требует тщательного планирования.
🔍 При создании ЛФ критически важно тщательно продумать структуру управления, состав активов и права бенефициаров. Несмотря на некоторые ограничения, ЛФ является мощным инструментом для защиты активов и планирования наследства, особенно для владельцев крупного и среднего бизнеса.
💰 Кстати, недавно Минфин России подтвердил, что ЛФ могут использовать упрощенную систему налогообложения (УСН) при соблюдении стандартных требований Налогового кодекса РФ. Это может значительно упростить ведение учета и снизить налоговую нагрузку, особенно для фондов с небольшим объемом деятельности.
🔻Продолжение следует
🎭 Очередной скандал в НПФ!
🌍 Парламент Баварии начал расследование деятельности крупнейшего пенсионного фонда Германии Bayerische Versorgungskammer (BVK) из-за рискованных инвестиций в американскую недвижимость. Расследование парламентариев охватывает период с 2015 по 2023 год и фокусируется на секторе коммерческой недвижимости США.
💼 BVK, управляющий активами на сумму $117 млрд., с 2015 года активно инвестировал в американскую недвижимость. К 2021 году более половины недвижимых инвестиций фонда были сделаны за пределами Германии.
🏙 Среди знаковых приобретений BVK - здание Coca-Cola на 5-ой авеню на Манхэттене (Нью-Йорк) и пирамидальное офисное здание Transamerica в Сан-Франциско. Последняя сделка на $650 млн. была названа «самым впечатляющим приобретением» за 20-летнюю историю зарубежных инвестиций фонда.
⚖️ Однако эти инвестиции привлекли внимание законодателей после сообщений о судебном иске на $600 млн. от компании Core Club против BVK и партнера управляющих НПФ, скандального американского бизнесмена Майкла Шво.
🤔Майклу Шво в 2016 году было предъявлено обвинение в мошенничестве с налогами. Он признал себя виновным по предъявленным обвинениям в 2018 году и заплатил 3,5 миллиона долларов налогов и штрафов. Парламент Баварии потребовал от BVK объяснений по поводу процесса принятия инвестиционных решений и в том, почему деньги баварских пенсионеров инвестируются в США с помощью человека, имевшим в прошлом проблемы с законом.
🔍 BVK утверждает, что инвестирует в проекты Шво только через непрямые фонды и подчеркивает свою ориентацию на долгосрочную перспективу и безопасность инвестиций.
🌍 Парламент Баварии начал расследование деятельности крупнейшего пенсионного фонда Германии Bayerische Versorgungskammer (BVK) из-за рискованных инвестиций в американскую недвижимость. Расследование парламентариев охватывает период с 2015 по 2023 год и фокусируется на секторе коммерческой недвижимости США.
💼 BVK, управляющий активами на сумму $117 млрд., с 2015 года активно инвестировал в американскую недвижимость. К 2021 году более половины недвижимых инвестиций фонда были сделаны за пределами Германии.
🏙 Среди знаковых приобретений BVK - здание Coca-Cola на 5-ой авеню на Манхэттене (Нью-Йорк) и пирамидальное офисное здание Transamerica в Сан-Франциско. Последняя сделка на $650 млн. была названа «самым впечатляющим приобретением» за 20-летнюю историю зарубежных инвестиций фонда.
⚖️ Однако эти инвестиции привлекли внимание законодателей после сообщений о судебном иске на $600 млн. от компании Core Club против BVK и партнера управляющих НПФ, скандального американского бизнесмена Майкла Шво.
🤔Майклу Шво в 2016 году было предъявлено обвинение в мошенничестве с налогами. Он признал себя виновным по предъявленным обвинениям в 2018 году и заплатил 3,5 миллиона долларов налогов и штрафов. Парламент Баварии потребовал от BVK объяснений по поводу процесса принятия инвестиционных решений и в том, почему деньги баварских пенсионеров инвестируются в США с помощью человека, имевшим в прошлом проблемы с законом.
🔍 BVK утверждает, что инвестирует в проекты Шво только через непрямые фонды и подчеркивает свою ориентацию на долгосрочную перспективу и безопасность инвестиций.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
НА КОГО Я ПОДПИСАН ☑️
☝️Какая компания является одним из лидеров рынка управления арендным бизнесом и созданием его с нуля в Москве❓
✅ Однозначно, компания моих друзей, коллег и партнёров Сергея Дятлова и Сергея Тарасова - Primetr. А у Сергея Дятлова есть телеграм-канал, с на мой взгляд, лучшей аналитикой по рынку стрит-ритейл Москвы.
🏢 Пишет Сергей хорошо и профессионально, всё потому, что его компания Primetr предлагает полный спектр услуг: от подбора ликвидных объектов и анализа их потенциала до юридического сопровождения и оптимизации налогов. Они работают как с основными сетевыми арендаторами так и с индивидуальными предпринимателями, что позволяет им быстро и эффективно находить надёжных арендаторов для ваших помещений.
💰 Особенно впечатляет их подход к снижению налоговой нагрузки - они могут помочь уменьшить налог на доход с аренды в 1,5-4 раза, а также избежать налога на имущество. Это значительно увеличивает прибыльность арендного бизнеса.
🔧 Команда Primetr берет на себя все аспекты управления недвижимостью, включая анализ и контроль арендаторов, административную деятельность, бухгалтерские и юридические услуги. Они гарантируют, что арендатор не съедет в течение 11 месяцев, что дает стабильность вашему бизнесу.
👉 Так что рекомендую подписаться на одного из лидеров по управлению объектами стрит-ритейл в Москве:
➤ Подписывайтесь https://t.me/primetr_ru
📚 Здесь вы найдете ценные советы по инвестициям в недвижимость и управлению арендным бизнесом от настоящих профессионалов своего дела!
☝️Какая компания является одним из лидеров рынка управления арендным бизнесом и созданием его с нуля в Москве❓
✅ Однозначно, компания моих друзей, коллег и партнёров Сергея Дятлова и Сергея Тарасова - Primetr. А у Сергея Дятлова есть телеграм-канал, с на мой взгляд, лучшей аналитикой по рынку стрит-ритейл Москвы.
🏢 Пишет Сергей хорошо и профессионально, всё потому, что его компания Primetr предлагает полный спектр услуг: от подбора ликвидных объектов и анализа их потенциала до юридического сопровождения и оптимизации налогов. Они работают как с основными сетевыми арендаторами так и с индивидуальными предпринимателями, что позволяет им быстро и эффективно находить надёжных арендаторов для ваших помещений.
💰 Особенно впечатляет их подход к снижению налоговой нагрузки - они могут помочь уменьшить налог на доход с аренды в 1,5-4 раза, а также избежать налога на имущество. Это значительно увеличивает прибыльность арендного бизнеса.
🔧 Команда Primetr берет на себя все аспекты управления недвижимостью, включая анализ и контроль арендаторов, административную деятельность, бухгалтерские и юридические услуги. Они гарантируют, что арендатор не съедет в течение 11 месяцев, что дает стабильность вашему бизнесу.
👉 Так что рекомендую подписаться на одного из лидеров по управлению объектами стрит-ритейл в Москве:
➤ Подписывайтесь https://t.me/primetr_ru
📚 Здесь вы найдете ценные советы по инвестициям в недвижимость и управлению арендным бизнесом от настоящих профессионалов своего дела!
Telegram
Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью
Новости, ошибки, кейсы, лайфхаки инвестиций в коммерческую недвижимость: аренда, продажи, управление, налоги, ЖКХ.
Авторский блог миссионера пассивного дохода в коммерческой недвижимости.
primetr.ru
Услуги, консультации: +79671287528 @primetr_pro
Авторский блог миссионера пассивного дохода в коммерческой недвижимости.
primetr.ru
Услуги, консультации: +79671287528 @primetr_pro
📝На днях я получил крутейший отзыв на свою обучающую программу «Продажи инвестиционной недвижимости» от студента, сотрудника компании GLADSTON. Делюсь:
⏪Хочу выразить искреннюю благодарность Артему Цогоеву за его программу. Она отлично структурирована, а подача материала поражает своей четкостью и последовательностью — информация легко усваивается и действительно остается в сознании. Особенно ценно было то, как освещались неочевидные моменты: от общения с разными типами инвесторов до изучения условного "языка" взаимодействия с каждой личностью. Это невероятно полезный и редкий подход.
Отдельно хочу отметить глубину проработки метрик аналитики коммерческой недвижимости - материал был подан на высшем уровне. Встречи с преподавателем проходили максимально продуктивно, Артем терпеливо отвечал на все вопросы и давал каждому участнику конференции обратную связь, что создало атмосферу доверия и роста.
После обучения чувствую огромный потенциал для собственного развития — словно получил импульс, который поможет выйти на новые профессиональные уровни. Теперь всё зависит от практики, но база, заложенная на курсе, однозначно станет крепким фундаментом. Огромное спасибо!⏩
🥲 Это очень приятно!
⏪Хочу выразить искреннюю благодарность Артему Цогоеву за его программу. Она отлично структурирована, а подача материала поражает своей четкостью и последовательностью — информация легко усваивается и действительно остается в сознании. Особенно ценно было то, как освещались неочевидные моменты: от общения с разными типами инвесторов до изучения условного "языка" взаимодействия с каждой личностью. Это невероятно полезный и редкий подход.
Отдельно хочу отметить глубину проработки метрик аналитики коммерческой недвижимости - материал был подан на высшем уровне. Встречи с преподавателем проходили максимально продуктивно, Артем терпеливо отвечал на все вопросы и давал каждому участнику конференции обратную связь, что создало атмосферу доверия и роста.
После обучения чувствую огромный потенциал для собственного развития — словно получил импульс, который поможет выйти на новые профессиональные уровни. Теперь всё зависит от практики, но база, заложенная на курсе, однозначно станет крепким фундаментом. Огромное спасибо!⏩
🥲 Это очень приятно!
🎈Пузыри должны громко лопаться, не правда ли? Но только не пузыри от UBS.
💸Швейцарские банкиры снова сделали это - создали ежегодный индекс пузырей на рынке недвижимости.
🎯 В общем, я-то думал, что рынки Майами, Токио и Цюриха, наконец-то лопнут, случится обвал, и я, наконец-то, куплю себе квартирки в этих городах по $300/м2... но нет. Города остались в индексе, но ничего не лопнуло. Ну как так то?! Я уже диваны заказал...
🟢 В число городов с наименьшей вероятностью возникновения «пузыря» попали Сан-Паулу, Милан и Варшава. Дубай теперь находится в зоне умеренного риска...
❓А теперь зададимся вопросами:
🔹 Вы точно понимаете, как рассчитывается индекс?
🔹 Вы верно понимаете понятие «пузырь»?
🔹 Означает ли фиксация пузыря на рынке недвижимости то, что он скоро «лопнет»?
🔹Зачем вообще UBS делает эти исследования?
🔹Почему швейцарский банк тратит аналитические ресурсы для расчетов индексов рынка, с которым не работает (жилая недвижимость) - не выдаёт ипотеку, не кредитует застройщиков...?
🔹Индекс существует с 2018 года, когда-нибудь зафиксированные «пузыри» от UBS «лопались»?
✅ И вот когда я ответил на эти вопросы, я понял, что индекс от UBS является довольно странным документом, на который в принципе не стоит ориентироваться.
💸Швейцарские банкиры снова сделали это - создали ежегодный индекс пузырей на рынке недвижимости.
🎯 В общем, я-то думал, что рынки Майами, Токио и Цюриха, наконец-то лопнут, случится обвал, и я, наконец-то, куплю себе квартирки в этих городах по $300/м2... но нет. Города остались в индексе, но ничего не лопнуло. Ну как так то?! Я уже диваны заказал...
🟢 В число городов с наименьшей вероятностью возникновения «пузыря» попали Сан-Паулу, Милан и Варшава. Дубай теперь находится в зоне умеренного риска...
❓А теперь зададимся вопросами:
🔹 Вы точно понимаете, как рассчитывается индекс?
🔹 Вы верно понимаете понятие «пузырь»?
🔹 Означает ли фиксация пузыря на рынке недвижимости то, что он скоро «лопнет»?
🔹Зачем вообще UBS делает эти исследования?
🔹Почему швейцарский банк тратит аналитические ресурсы для расчетов индексов рынка, с которым не работает (жилая недвижимость) - не выдаёт ипотеку, не кредитует застройщиков...?
🔹Индекс существует с 2018 года, когда-нибудь зафиксированные «пузыри» от UBS «лопались»?
✅ И вот когда я ответил на эти вопросы, я понял, что индекс от UBS является довольно странным документом, на который в принципе не стоит ориентироваться.