😵‍💫 Только что завершил голосование московской премии Urban Awards 2024.

📇 Я член жюри, вхожу в Комитет по оценке проектов бизнес-класса. Оценил 57 проектов. В общей сложности потратил на это около восьми часов.

♨️ Адова работка, доложу я вам! Особенно заставил потратить энергию раздел «Самый инвестиционно-привлекательный проект»...

👋 Всех с пятницей🍺

Главные итоги уходящей недели. Лучшие и важные материалы телеграм-канала об инвестициях в недвижимость @atsogoev:

🏮Она большая и честная! Не проспи.

✈️ Списанный «Самолёт»: всегда нужны деньги

🔨Как выбить максимум из застройщика?

🛡️ Защищайтесь, сударь! Сударынь тоже касается.

🧠Заряжайте мозги, чтобы не засохли...

📩 Напутствие начинашке

📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид🔥

❌ Не больше одной!

🧑‍⚖️ Как известно Верховный суд РФ и нижестоящие суды последовательно с 2022 дискриминируют физлиц-инвесторов, отказывая им в праве претендовать на квартиры при банкротстве застройщика в первой очереди кредиторов, переводя их в четвертую, тем самым существенно понижая шансы на получение м2 и даже денежной коменсации.

💼 Юридическая компания Big Fish Law подготовила по этому поводу довольно подробный обзор практики ВС РФ и нижестоящих судов (с указанием конкретных дел).

По итогам обзора:

1️⃣ Совершенно точно не нужно покупать (оформлять на себя) более одной квартиры у одного застройщика даже в разных домах/проектах.

2️⃣ Если физлицо-инвестор уже заключило ДДУ на 2 и более квартир у одного застройщика, в случае банкротства можно будет обосновать покупку стремлением улучшить не только свои жилищные условия, но и родственников, однако суду необходимо будет предъявить самих родственников и доказательства родственных
связей и необеспеченности роднулек жильём.

💡Например, если вы узнали о том, что застройщик X сделал скидки 40% на студии, не спешите оформлять 2 или даже 3 студии по ДДУ на себя. Оформите на себя лично максимум 1(одну) студию. Если у вас оптовая сделка - оформляйте свои студии на близких родственников (если вы им доверяете) - на каждого по одной.

☑️ В этом случае если наступит банкротство застройщика Х, вы и ваши родственники НЕ перейдете в четвертую очередь требователей из первой очереди и сможете претендовать на м2

⚠️Если вы не обременены заслуживающими доверия родственниками, то в случае оформления даже 2-х студий на одного инвестора, вам может понадобится доказать, что эти квартиры нужны были для обеспечения потребности в жилище членов вашей семьи или родственников. Есть и ещё один вариант: попытаться обосновать покупку двух студий целью объединения двух квартир в одну большей площади. Но это всё придется доказывать суду.

✅ Эскроу теоретически снимает риски банкротства застройщика - его активы должен забрать банк и всё достроить. Но лучше, наверное, перебдеть!

☝️А вот и само исследование Big Fish Law

🛡 Защита капитала: как сохранить свои активы

✍️Продолжаю писать для тех, кто опасается за потерю своих активов, которые могут «отжать» / отобрать и не ощущают защиты со стороны государства.

⚓️Как можно защититься в России? Личный фонд (ЛФ)- относительно новый инструмент для сохранения и защиты имущества. Его ключевая задача - создать надежный барьер между активами и потенциальными претензиями кредиторов, тем самым обеспечивая финансовую безопасность как для учредителя фонда, так и для его близких.

⚠️Особенно важно отметить, что ЛФ несет ограниченную ответственность по долгам своего создателя, которая распространяется лишь на первые три года существования фонда. Эта уникальная особенность делает ЛФ одним из наиболее эффективных механизмов защиты капитала в российском правовом поле.

🏛 Личный фонд - это новая форма некоммерческой организации в России, введенная с 1 марта 2022 года. Он создается при жизни учредителя для управления активами как при его жизни, так и после смерти. Решение об учреждении, устав и условия управления утверждаются нотариусом. Личный фонд создается на определенный срок или бессрочно. ЛФ обеспечивает гибкость в планировании наследования имущества и бизнеса, а также помогает избегать конфликтов между наследниками.

💼 ЛФ может быть двух видов: созданный при жизни учредителя или после его смерти (наследственный фонд). Минимальная стоимость активов для создания ЛФ - 100 млн рублей. Фонд может включать разнообразные активы: недвижимость (жилую и коммерческую), ценные бумаги, доли в компаниях, интеллектуальную собственность и другое имущество.

✅ Преимущества ЛФ включают возможность изменения структуры при жизни учредителя, четкое определение собственника имущества после смерти учредителя, возможность обхода обязательной доли наследования и гибкость в управлении. ЛФ позволяет точно определить права бенефициаров, включая выплаты дивидендов, использование имущества и т.д.

⚠️ К недостаткам ЛФ можно отнести высокий порог входа в 100 млн рублей, что делает его недоступным для многих. Также существует неясность в отношении налоговых последствий при ликвидации ЛФ, что требует тщательного планирования.

🔍 При создании ЛФ критически важно тщательно продумать структуру управления, состав активов и права бенефициаров. Несмотря на некоторые ограничения, ЛФ является мощным инструментом для защиты активов и планирования наследства, особенно для владельцев крупного и среднего бизнеса.

💰 Кстати, недавно Минфин России подтвердил, что ЛФ могут использовать упрощенную систему налогообложения (УСН) при соблюдении стандартных требований Налогового кодекса РФ. Это может значительно упростить ведение учета и снизить налоговую нагрузку, особенно для фондов с небольшим объемом деятельности.

🔻Продолжение следует

🎭 Очередной скандал в НПФ!

🌍 Парламент Баварии начал расследование деятельности крупнейшего пенсионного фонда Германии Bayerische Versorgungskammer (BVK) из-за рискованных инвестиций в американскую недвижимость. Расследование парламентариев охватывает период с 2015 по 2023 год и фокусируется на секторе коммерческой недвижимости США.

💼 BVK, управляющий активами на сумму $117 млрд., с 2015 года активно инвестировал в американскую недвижимость. К 2021 году более половины недвижимых инвестиций фонда были сделаны за пределами Германии.

🏙 Среди знаковых приобретений BVK - здание Coca-Cola на 5-ой авеню на Манхэттене (Нью-Йорк) и пирамидальное офисное здание Transamerica в Сан-Франциско. Последняя сделка на $650 млн. была названа «самым впечатляющим приобретением» за 20-летнюю историю зарубежных инвестиций фонда.

⚖️ Однако эти инвестиции привлекли внимание законодателей после сообщений о судебном иске на $600 млн. от компании Core Club против BVK и партнера управляющих НПФ, скандального американского бизнесмена Майкла Шво.

🤔Майклу Шво в 2016 году было предъявлено обвинение в мошенничестве с налогами. Он признал себя виновным по предъявленным обвинениям в 2018 году и заплатил 3,5 миллиона долларов налогов и штрафов. Парламент Баварии потребовал от BVK объяснений по поводу процесса принятия инвестиционных решений и в том, почему деньги баварских пенсионеров инвестируются в США с помощью человека, имевшим в прошлом проблемы с законом.

🔍 BVK утверждает, что инвестирует в проекты Шво только через непрямые фонды и подчеркивает свою ориентацию на долгосрочную перспективу и безопасность инвестиций.

А ведь мой прогноз сбывается! По данным BNmар.рro в сентябре в пределах старой Москвы было зафиксировано ~4,7 тыс.сделок с новостройками против 3,4 тыс. в августе! Продажи идут.

Еще раз. Формула обеспечения продаж у застройщиков сейчас такая:

🔹Р - рассрочки
🔹Т - траншевая ипотека
🔹С - скидки
🔹Р - реклама

РТСР работает.

НА КОГО Я ПОДПИСАН ☑️

☝️Какая компания является одним из лидеров рынка управления арендным бизнесом и созданием его с нуля в Москве❓

✅ Однозначно, компания моих друзей, коллег и партнёров Сергея Дятлова и Сергея Тарасова - Primetr. А у Сергея Дятлова есть телеграм-канал, с на мой взгляд, лучшей аналитикой по рынку стрит-ритейл Москвы.

🏢 Пишет Сергей хорошо и профессионально, всё потому, что его компания Primetr предлагает полный спектр услуг: от подбора ликвидных объектов и анализа их потенциала до юридического сопровождения и оптимизации налогов. Они работают как с основными сетевыми арендаторами так и с индивидуальными предпринимателями, что позволяет им быстро и эффективно находить надёжных арендаторов для ваших помещений.

💰 Особенно впечатляет их подход к снижению налоговой нагрузки - они могут помочь уменьшить налог на доход с аренды в 1,5-4 раза, а также избежать налога на имущество. Это значительно увеличивает прибыльность арендного бизнеса.

🔧 Команда Primetr берет на себя все аспекты управления недвижимостью, включая анализ и контроль арендаторов, административную деятельность, бухгалтерские и юридические услуги. Они гарантируют, что арендатор не съедет в течение 11 месяцев, что дает стабильность вашему бизнесу.

👉 Так что рекомендую подписаться на одного из лидеров по управлению объектами стрит-ритейл в Москве:
➤ Подписывайтесь https://t.me/primetr_ru

📚 Здесь вы найдете ценные советы по инвестициям в недвижимость и управлению арендным бизнесом от настоящих профессионалов своего дела!

📝На днях я получил крутейший отзыв на свою обучающую программу «Продажи инвестиционной недвижимости» от студента, сотрудника компании GLADSTON. Делюсь:

⏪Хочу выразить искреннюю благодарность Артему Цогоеву за его программу. Она отлично структурирована, а подача материала поражает своей четкостью и последовательностью — информация легко усваивается и действительно остается в сознании. Особенно ценно было то, как освещались неочевидные моменты: от общения с разными типами инвесторов до изучения условного "языка" взаимодействия с каждой личностью. Это невероятно полезный и редкий подход.

Отдельно хочу отметить глубину проработки метрик аналитики коммерческой недвижимости - материал был подан на высшем уровне. Встречи с преподавателем проходили максимально продуктивно, Артем терпеливо отвечал на все вопросы и давал каждому участнику конференции обратную связь, что создало атмосферу доверия и роста.

После обучения чувствую огромный потенциал для собственного развития — словно получил импульс, который поможет выйти на новые профессиональные уровни. Теперь всё зависит от практики, но база, заложенная на курсе, однозначно станет крепким фундаментом. Огромное спасибо!⏩

🥲 Это очень приятно!

🎈Пузыри должны громко лопаться, не правда ли? Но только не пузыри от UBS.

💸Швейцарские банкиры снова сделали это - создали ежегодный индекс пузырей на рынке недвижимости.

🎯 В общем, я-то думал, что рынки Майами, Токио и Цюриха, наконец-то лопнут, случится обвал, и я, наконец-то, куплю себе квартирки в этих городах по $300/м2... но нет. Города остались в индексе, но ничего не лопнуло. Ну как так то?! Я уже диваны заказал...

🟢 В число городов с наименьшей вероятностью возникновения «пузыря» попали Сан-Паулу, Милан и Варшава. Дубай теперь находится в зоне умеренного риска...

❓А теперь зададимся вопросами:
🔹 Вы точно понимаете, как рассчитывается индекс?
🔹 Вы верно понимаете понятие «пузырь»?
🔹 Означает ли фиксация пузыря на рынке недвижимости то, что он скоро «лопнет»?
🔹Зачем вообще UBS делает эти исследования?
🔹Почему швейцарский банк тратит аналитические ресурсы для расчетов индексов рынка, с которым не работает (жилая недвижимость) - не выдаёт ипотеку, не кредитует застройщиков...?
🔹Индекс существует с 2018 года, когда-нибудь зафиксированные «пузыри» от UBS «лопались»?

✅ И вот когда я ответил на эти вопросы, я понял, что индекс от UBS является довольно странным документом, на который в принципе не стоит ориентироваться.

☝️Так вот, основная задача Индекса Пузырей от UBS - просочиться в СМИ и соц.сети, чтобы напомнить тем, кто забыл о самом существовании такого банка. - Ну UBS знаешь? - А, этот..., с пузырями!

📊 Есть два сорта аналитических исследований:

📜 Buy sidе (аналитика для покупателя) - исследования с целью выдачи рекомендаций «внутреннему заказчику», группе инвесторов или управляющим активами.
🔹Определение точек роста, прогноз развития сегментов
🔹Расчеты по конкретным проектам и кейсам
⚠️ Информация в виде расчетов и презентаций сугубо для внутреннего пользования. 

📃 Sell side (аналитика для продавца) - публичная аналитическая деятельность, т.е. подготовка материалов к распространению (публикации) прямо или косвенно побуждающих инвесторов к заключению сделок.
🔸Классические исследования, содержащие рекомендации по операциям с активами.
🔸Обзоры общей рыночной ситуации с выражением суждений о текущей конъюнктуре.
🔸Комментарии для СМИ, как правило, однозначно характеризующие ту или иную новость.

🤓 К частному инвестору попадает только аналитика Sell side, в которой могут содержаться лишь небольшие фрагменты аналитики Buy sidе, но никогда аналитика Buy sidе не публикуется открыто.

🚩Так устроен реальный мир.

📑 Когда читаете очередной аналитический отчёт или исследование, помните, что в лучшем случае эти документы распространяются с целью создания информационного повода в СМИ и рекламы.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Слишком много буковок...
👀 Как страшно жить!

📊А вот еще очень полезные и информативные индексы и рейтинги:

🍔 Индекс Биг Мака (Big Mac Index). Неофициальный способ измерения паритета покупательной способности между валютами.

😱 Индекс человеческого развития (Human Development Index, HDI). Оценивает уровень жизни, грамотности, образованности и долголетия в разных странах.

⚖️ Индекс глобальной конкурентоспособности (Global Competitiveness Index). Ранжирует страны по их способности обеспечивать высокий уровень благосостояния своих граждан.

⚓️ Индекс экономической свободы (Index of Economic Freedom). Оценивает уровень экономической свободы в странах мира.

💸 Индекс восприятия коррупции (Corruption Perceptions Index). Ранжирует страны по оценке распространенности коррупции в государственном секторе.

☔️ Индекс счастья (World Happiness Report). Оценивает уровень счастья в разных странах мира.

🛒 Индекс качества жизни (Quality of Life Index). Оценивает общее качество жизни в разных странах и городах.

🏺Индекс Джини (Gini Index). Показывает степень расслоения общества по доходам.

💼 Индекс легкости ведения бизнеса (Ease of Doing Business Index). Оценивает простоту осуществления предпринимательской деятельности в разных странах.

☕️ Индекс кофейной продуктивности (Coffee Productivity Index, CPI). Измеряет производительность труда офисных работников в разных странах, основываясь на потреблении кофе и его физической доступности в офисах.

😂 Индекс кофейной продуктивности - это шутка, я придумал - нет такого индекса. Но звучит правдоподобно, не так ли?

🎈А вот и он - индекс пузыря от UBS!

🏁 Терминальная стоимость: когда выхода нет, а всё посчитать надо

🏢 Представьте: вы купили торговое помещение без конкретных планов на продажу. Ну типа навсегда купили, на старость, «это моя пенсия» и всё такое. Но при этом вы считаете финансовую модель и вам интересна годовая доходность (IRR) вашей инвестиции.

🍰Но если впереди только поступления от арендной платы, а продажи на горизонте не просматривается, как корректно посчитать эффективность инвестиции? Вот тут и приходит на помощь концепция терминальной стоимости (ТС)!

💰 Терминальная стоимость - это предполагаемая стоимость объекта недвижимости на момент его гипотетической продажи в некоторой точке инвестиционного периода.

🔮 ТС используется для расчета IRR даже без конкретных планов выхода и позволяет оценивать долгосрочные инвестиции с неопределенным сроком владения. ТС часто основывается на прогнозе на 5-10 лет вперед, но я как-то видел фин.модель с ТС поставленной на 40 лет вперед...

📊 Терминальная стоимость = ожидаемый годовой NOI в год гипотетической продажи / будущий, ожидаемый Cap Rate

⚖️ Важно: терминальная стоимость - это прогнозный инструмент финансового моделирования, а не обязательство продать актив в определенный момент.

❓ Кстати, а какой горизонт прогнозирования вы считаете оптимальным для расчета терминальной стоимости при долгосрочных инвестициях в коммерческую недвижимость?

👍 5 лет
🔥 10 лет
👀 15-20 лет
🤗 Навечно

#ликбез

📑 В Госдуму на рассмотрение всё-таки просочился законопроект депутатов от партии «Справедливая Россия» о введении дискриминационного порядка налогообложения (удвоение ставок) для лиц, имеющих помимо гражданства РФ, гражданства (и возможно, ВНЖ) иностранных государств, кроме гражданств Беларуси, Абхазии и Ю. Осетии.

✍️Теперь этот документ существует в виде поправок в Налоговый Кодекс РФ. Законопроект предполагает удвоение ставок НДФЛ, налога на имущество и транспортного налога для налоговых резидентов России. Инициаторы поправок - депутаты Госдумы Новичков и Делягин. Примут ли остальные думцы предложения «справедливых» пока неизвестно.

☝️ Но это не всё!

🚸Активно идут разговоры о введении «налога на бездетность». Не имеющим детей гражданам предлагается добавить 3% к НДФЛ, 5% к налогу на наследство и 0,5% к налогу на имущество для бездетных мужчин и женщин. Конкретно член комитета Государственной думы РФ по бюджету и налогам, член Центрального политсовета «Единой России» Федоров уже принципиально одобрил саму идею «налога на бездетность» и добавил. что «налог будет распространяться на всех граждан от 25 до 50 лет, не имеющих детей».

✅ Представим, что обе инициативы приняты. А теперь представим себе бедолагу-налогоплательщика: ну например, бездетный, 30 лет, имеющий гражданство России и Кыргызстана, высокооплачиваемую работу программиста в Москве, живущий в апарт-комплексе с доходом, подлежащим обложению НДФЛ, в размере более ₽600 т./мес.

Налоговые последствия:
🔹 Налог на имущество: был 0,5%, станет 0,5%*2+0,5% = 1️⃣,5️⃣%
🔹 НДФЛ: был 18%, станет 18%*2+3% = 3️⃣9️⃣%

👀Такие дела.

⚠️При этом до идеи менять порядок налогообложения ИП и самозанятых ни Федоров, ни Делягин с Новичковым пока не дошли.

👍 Класс
👀 Жуть
🔥 Мне по 🥁

🕰У меня сегодня в 13-00 на канале выйдет реклама уникального элитного жилого комплекса в Санкт-Петербурге! Я решил посмотреть аналитику рынка элитной жилой недвижимости самого красивого города России (по лично моей версии) за 1-е полугодие 2024 года.

🔍Так вот:

🏘 Рынок элитного жилья Северной столицы демонстрирует признаки дефицита. Объем предложения сократился на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 87,4 тыс.м2.

💰 Цены на элитную недвижимость продолжают расти. Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 22% за год, достигнув 670 тыс. рублей. Золотой треугольник остается самой дорогой локацией города.

🔥 Спрос на элитное жилье остается на высоком уровне. За первое полугодие 2024 года было реализовано 245 квартир и апартаментов общей площадью 32,3 тыс. кв. м, что в 2,4 раза превышает показатели прошлого года. Покупатели проявляют особый интерес к готовым объектам.

🏗 Девелоперы реагируют на ситуацию, увеличивая объем нового предложения. В первом полугодии на рынок вышло 57 тыс.м2 элитного жилья – рекордный показатель за последние пять лет. Однако даже этого недостаточно для удовлетворения растущего спроса.

🔮 Ситуация на рынке элитной недвижимости Петербурга в настоящее время характеризуется как "рынок продавца". Высокий спрос, ограниченное предложение и рост цен создают благоприятные условия для девелоперов и инвесторов.

❓Пора инвестировать в питерскую элитку? С одной стороны, это красиво... рост цен и высокий спрос могут обеспечить хорошую доходность инвестиций. С другой – ограниченное предложение и высокий входной порог требуют тщательного анализа и взвешенного подхода к инвестированию.