💥 Краткие итоги сентября 2024 года на рынке предложения новостроек Санкт-Петербурга от коллег из ВNmар.рro
👆🏻 По сравнению с августом 2024 года снизились все ключевые показатели, кроме средней цены 1 м2.
🏗 Средняя цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах снизилась на 0,3% (до 231,09 тыс. руб.). В высокобюджетных новостройках повысилась на 1,8% (до 425,49 тыс. руб.).
🚨 Число новостроек в реализации по итогам итогам сентября сократилось на 1,8% (до 273 шт.), а количество лотов в продаже - на 2,8% (до 38,1 тыс. шт.).
📈 В сентябре 2023 года средневзвешенная цена 1м2 составляла ₽266,5 т./м2, а в сентябре 2024 достигла ₽282,3 т./м2, таким образом годовой прирост цен на новостройки за год составил 6%.
👆🏻 По сравнению с августом 2024 года снизились все ключевые показатели, кроме средней цены 1 м2.
🏗 Средняя цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах снизилась на 0,3% (до 231,09 тыс. руб.). В высокобюджетных новостройках повысилась на 1,8% (до 425,49 тыс. руб.).
🚨 Число новостроек в реализации по итогам итогам сентября сократилось на 1,8% (до 273 шт.), а количество лотов в продаже - на 2,8% (до 38,1 тыс. шт.).
📈 В сентябре 2023 года средневзвешенная цена 1м2 составляла ₽266,5 т./м2, а в сентябре 2024 достигла ₽282,3 т./м2, таким образом годовой прирост цен на новостройки за год составил 6%.
👍3🔥2❤1
📮Мне пишут сообщения мои студенты с обучающих программ «Советник Инвестора» и «Найти Деньги». Вопрос у всех один: как теперь привлекать деньги в проекты после очередных изменений в этой сфере?
👮 Напомню, МВД получило право наказывать компании и граждан за привлечение инвестиций от физических лиц в проекты, разработана система штрафов и т.д. Подробно я писал об этом здесь.
🧑🔧 Очевидное: инициаторы небольших проектов в сфере недвижимости теперь начнут обращаться на инвестиционные платформы с целью привлечения средств в свои проекты через них. При этом инвестиционная платформа должна будет проверять бизнес-модель проектов и самих инициаторов перед привлечением средств инвесторов. Напомню, что инвестплатформы могут привлекать деньги от физических лиц (в определенных объемах) как в виде займов, так и в форме продажи акций АО.
🥺 При этом на рынке инвестплатформ знают о недавнем кейсе платформы «Каркаул», деятельность которой была приостановлена ЦБ РФ. Поэтому платформам придется вводить систему оценки проектов, если они не хотят последовать по пути «Каркаула», и потерять бизнес.
💼 Открыт путь привлечения средств для более крупных проектов - обращение в управляющие компании для создания ЗПИФ. Можно будет создавать ЗПИФы для реализации проектов и привлекать в них средства инвесторов-ФЛ. При этом, похоже, будет запрещена реклама и предложение в любой другой форме неограниченному кругу лиц инструментов, которые предназначены только для квалифицированных инвесторов, паёв ЗПИФ для квал.инвесторов - а это проекты с банковскими кредитами, например.
💸Для привлечения долга для реализации проектов возможен выпуск облигаций, создание СФО и ещё целый ряд абсолютно законных инструментов. Не всегда простых и недорогих.
💰Наконец, есть новый механизм ЦФА, который сейчас существует в режиме наибольшего благоприятствования и свободы. Я думаю, скоро это изменится, но пока операторам платформ ЦФА позволено многое.
🎯В любом случае новации идут скорее на пользу рынку, потому что появляются дополнительные механизмы отсева недостаточно проработанных или достаточно опасных проектов.
🛑 Законодатель не запрещает привлекать средства у ИП и ЮЛ, которые несут предпринимательские риски. В информации о проектах, живущих вне системы ЗПИФ или инвестплатформ (например, небольшие проекты флиппинга), следует размещать отдельные дисклеймеры о том, что проект не подходит для физических лиц (тут нужна поддержка юристов, я могу ошибаться). В общем, инициаторам микропроектов, для которых даже инвестплатформы недоступны нужно работать только с ИП и рассказывать о проектах крайне осторожно, отдельно указывая на невозможность инвестирования в них физических лиц.
🟢 Итого: я всех, кто мне написал, успокоил (как смог)! Нельзя не приветствовать желание законодателя ограничить физических лиц от скама и слишком рискованных проектов. Всем инициаторам нормальных проектов, инвестиционным посредникам и прочим участникам рынка можно работать дальше, механизмов достаточно много.
👮 Напомню, МВД получило право наказывать компании и граждан за привлечение инвестиций от физических лиц в проекты, разработана система штрафов и т.д. Подробно я писал об этом здесь.
🧑🔧 Очевидное: инициаторы небольших проектов в сфере недвижимости теперь начнут обращаться на инвестиционные платформы с целью привлечения средств в свои проекты через них. При этом инвестиционная платформа должна будет проверять бизнес-модель проектов и самих инициаторов перед привлечением средств инвесторов. Напомню, что инвестплатформы могут привлекать деньги от физических лиц (в определенных объемах) как в виде займов, так и в форме продажи акций АО.
🥺 При этом на рынке инвестплатформ знают о недавнем кейсе платформы «Каркаул», деятельность которой была приостановлена ЦБ РФ. Поэтому платформам придется вводить систему оценки проектов, если они не хотят последовать по пути «Каркаула», и потерять бизнес.
💼 Открыт путь привлечения средств для более крупных проектов - обращение в управляющие компании для создания ЗПИФ. Можно будет создавать ЗПИФы для реализации проектов и привлекать в них средства инвесторов-ФЛ. При этом, похоже, будет запрещена реклама и предложение в любой другой форме неограниченному кругу лиц инструментов, которые предназначены только для квалифицированных инвесторов, паёв ЗПИФ для квал.инвесторов - а это проекты с банковскими кредитами, например.
💸Для привлечения долга для реализации проектов возможен выпуск облигаций, создание СФО и ещё целый ряд абсолютно законных инструментов. Не всегда простых и недорогих.
💰Наконец, есть новый механизм ЦФА, который сейчас существует в режиме наибольшего благоприятствования и свободы. Я думаю, скоро это изменится, но пока операторам платформ ЦФА позволено многое.
🎯В любом случае новации идут скорее на пользу рынку, потому что появляются дополнительные механизмы отсева недостаточно проработанных или достаточно опасных проектов.
🛑 Законодатель не запрещает привлекать средства у ИП и ЮЛ, которые несут предпринимательские риски. В информации о проектах, живущих вне системы ЗПИФ или инвестплатформ (например, небольшие проекты флиппинга), следует размещать отдельные дисклеймеры о том, что проект не подходит для физических лиц (тут нужна поддержка юристов, я могу ошибаться). В общем, инициаторам микропроектов, для которых даже инвестплатформы недоступны нужно работать только с ИП и рассказывать о проектах крайне осторожно, отдельно указывая на невозможность инвестирования в них физических лиц.
🟢 Итого: я всех, кто мне написал, успокоил (как смог)! Нельзя не приветствовать желание законодателя ограничить физических лиц от скама и слишком рискованных проектов. Всем инициаторам нормальных проектов, инвестиционным посредникам и прочим участникам рынка можно работать дальше, механизмов достаточно много.
🔥11👍7❤4🫡3
🎤 Американские журналисты портала Вisnоw.соm попросили GhatGPT рассказать, чем планирует ИИ заняться в индустрии коммерческой недвижимости, как он будет ее реформировать.
🤖 Вот что ответил искусственный интеллект.
🔹Оптимизировать операции взаимодействия с арендаторами и административных процессов. Используя чат-ботов, можно обеспечить своевременные и точные ответы на запросы арендаторов, оставляя сотрудникам время для других важных задач.
😰 А что будут делать тысячи секретарей, операторов колл-центров и просто стажёров и джуниоров?
🔹 Улучшить процесс анализа рынка: имея доступ к огромным объемам данных, ИИ может быстро анализировать сложную информацию, позволяя инвесторам и брокерам принимать обоснованные решения. Например, ИИ может провести анализ рыночных тенденций и составить прогноз будущего спроса на офисные помещения в определенном районе.
😰 А чем займутся тысячи маркетологов и аналитиков? Брокеры тоже принимают участие иногда....
🔹Составить грамотную инвестиционную стратегию при помощи оценки потенциальной доходности и оптимизации инвестиционных портфелей, проанализируя множество факторов, таких как рыночный спрос, стоимость строительства и потенциальный доход от аренды.
😰 Опять угроза тысячам маркетологов и аналитиков?
🔹Выявить потенциальные риски и предвидеть колебания рынка, проанализировав макроэкономические показатели.
😰 А это уже работа тысяч топ-менеджеров!
💬 По мнению самого ИИ, внедрение его высочества в сферу коммерческой недвижимости в будущем поможет значительно улучшить все процессы в сфере недвижимости, а также вывести бизнес в этой сфере на новый уровень.
🙄 Не без помощи человечков, конечно.
🔥 ИИ, жги!
👍 Спасибо, мы сами
👀 Дотянуть бы до пенсии
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍20🔥17👀7
👀 Кстати про ИИ. Коллеги из STONE создали своего ИИ бота для помощи в покупке офиса!
🤖 Бот описывается как «молодой искусственный интеллект, который умеет поддерживать диалог и поможет вам узнать больше о рынке недвижимости».
🙂 Я попробовал побеседовать с AI-ботом от STONE. Действительно, очень молодой интеллект: я задавал весьма специфические вопросы про окупаемость, доходность в %, бот отвечал мне как мог, потом начал заваливать меня цитатами из аналитики, а в конце решил перевести меня на консультацию с живыми людьми... Я, видимо, совсем завёл его в дебри финансовых метрик...
🦾 Вероятно, STONE-бот ещё может научиться общаться даже со мной! Во всяком случае, бот претендует на замену человеку в деле первичной консультации: отвечает 24/7, в хорошем настроении и нацелен за закрытие сделки.
☝️В интересные времена живём, ещё чуть-чуть и комфортнее будет общаться с ботами, а не с людьми!
🤖 Бот описывается как «молодой искусственный интеллект, который умеет поддерживать диалог и поможет вам узнать больше о рынке недвижимости».
🙂 Я попробовал побеседовать с AI-ботом от STONE. Действительно, очень молодой интеллект: я задавал весьма специфические вопросы про окупаемость, доходность в %, бот отвечал мне как мог, потом начал заваливать меня цитатами из аналитики, а в конце решил перевести меня на консультацию с живыми людьми... Я, видимо, совсем завёл его в дебри финансовых метрик...
🦾 Вероятно, STONE-бот ещё может научиться общаться даже со мной! Во всяком случае, бот претендует на замену человеку в деле первичной консультации: отвечает 24/7, в хорошем настроении и нацелен за закрытие сделки.
☝️В интересные времена живём, ещё чуть-чуть и комфортнее будет общаться с ботами, а не с людьми!
👍13🔥8😎6
Северный голод класса А
🏢 Коллеги из NF Group представили результаты исследования рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за первые три квартала 2024 года. Анализ показал критическое снижение доступности офисных помещений класса А в Северной столице.
🏗️ С начала года в городе появилось всего 54 тыс. м2 новых офисных площадей – на 45% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем все новые объекты относятся к классу В, а четыре из них и вовсе являются реконструированными зданиями.
📊 Доля свободных офисов класса А упала до низких 3,1%. Класс В тоже не отстает – там вакантность составляет всего 5,5%. В абсолютных цифрах это означает, что на весь огромный Петербург доступно лишь 200 тыс. м2 офисных площадей.
💼 Объем чистого поглощения офисов вырос на 12% по сравнению с прошлым годом. Особенно активны компании в сфере IT и услуг. Они расширяются, реализуют отложенные планы и охотятся за каждым свободным метром.
💰 Дефицит предложения ведет к росту цен. Средняя арендная ставка в офисах класса А взлетела на 27% с декабря прошлого года, достигнув 34 200 рублей за м2 в год. Класс В после июньского пика немного сбавил обороты, но всё равно держится на уровне 18 360 рублей.
🔮 До конца года ожидается ввод только одного крупного объекта класса А – «Невской Ратуши», но и там все офисы уже разобраны. Конкуренция за качественные площади будет только усиливаться, подстегивая рост арендных ставок.
❗️Господа, девелоперы! Тут дефицит на рынке - хватит в Мурино кварталы квартир строить, даёшь красивые офисы на КАД и поцентрее!
🏗️ С начала года в городе появилось всего 54 тыс. м2 новых офисных площадей – на 45% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем все новые объекты относятся к классу В, а четыре из них и вовсе являются реконструированными зданиями.
📊 Доля свободных офисов класса А упала до низких 3,1%. Класс В тоже не отстает – там вакантность составляет всего 5,5%. В абсолютных цифрах это означает, что на весь огромный Петербург доступно лишь 200 тыс. м2 офисных площадей.
💼 Объем чистого поглощения офисов вырос на 12% по сравнению с прошлым годом. Особенно активны компании в сфере IT и услуг. Они расширяются, реализуют отложенные планы и охотятся за каждым свободным метром.
💰 Дефицит предложения ведет к росту цен. Средняя арендная ставка в офисах класса А взлетела на 27% с декабря прошлого года, достигнув 34 200 рублей за м2 в год. Класс В после июньского пика немного сбавил обороты, но всё равно держится на уровне 18 360 рублей.
🔮 До конца года ожидается ввод только одного крупного объекта класса А – «Невской Ратуши», но и там все офисы уже разобраны. Конкуренция за качественные площади будет только усиливаться, подстегивая рост арендных ставок.
❗️Господа, девелоперы! Тут дефицит на рынке - хватит в Мурино кварталы квартир строить, даёшь красивые офисы на КАД и поцентрее!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍11✍2❤1🔥1😎1
🏗 Крупный российский застройщик жилья "Эталон" (строят в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах) готовится размещать новый выпуск облигаций.
💰 Объем выпуска - от ₽5 млрд.
🗓 Срок обращения - 3 года
💸 Ориентир по купону - ключевая ставка ЦБ РФ + спред не выше 3,3%.
📅 Дата размещения - 10 октября 2024 года
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
💰 Объем выпуска - от ₽5 млрд.
🗓 Срок обращения - 3 года
💸 Ориентир по купону - ключевая ставка ЦБ РФ + спред не выше 3,3%.
📅 Дата размещения - 10 октября 2024 года
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥3
🛡 Защита капитала: как сохранить свои активы
🌪 В сегодняшнем нестабильном мире финансовая безопасность становится ключевой заботой:
1️⃣ Многие люди опасаются за потерю своих активов, которые могут "отжать" / отобрать и не ощущают защиты со стороны государства.
2️⃣ Многие люди думают о создании "сейфа", который сложно или невозможно "отжать" / отобрать любым, даже самым могущественным интересантам.
🔍 В мире, где экономические и политические ландшафты меняются с головокружительной скоростью, вопрос "Как защитить свой капитал?" становится не просто актуальным, а жизненно важным.
🏦 Финансовый мир предлагает ряд инструментов для решения этой задачи. В России набирают популярность личные фонды, закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Личный фонд, с его внушительным порогом входа в 100 млн рублей, становится элитным клубом для крупных капиталов. Инструмент личного ЗПИФ, более демократичный с минимумом в 25 млн рублей, переживает сейчас настоящий бум.
🌎 Для тех, кто готов рассмотреть зарубежные варианты, существуют трастовые структуры и фонды. Самой доступной для россиян юрисдикцией является личный фонд в ОАЭ, с минимальным порогом в 100 долларов США (да, именно, сто баксов). Но есть и более дальние направления. Они дороже, но у них и плюсы значительнее.
⛱ Острова Кука, Сент Китс и Невис, Панама, Белиз и т.д. Каждая из этих юрисдикций предлагает свой коктейль из налоговых преференций, конфиденциальности и защиты от кредиторов / судов разных юрисдикций. Трасты островов Кука и Невиса, например, славятся своей непробиваемой защитой активов от исков третьих лиц, а фонды Панамы – строжайшей банковской тайной.
💼 Выбор конкретного инструмента зависит от индивидуальных обстоятельств и целей. Создание эффективной системы защиты активов требует времени, ресурсов и профессиональной помощи, но это инвестиция в ваше финансовое спокойствие и будущее.
⚠️ Если у вас есть, что терять и вы уже опасаетесь возможных потерь, прочитав этот текст подумайте не о том, «чего только в интернетах не прочитаешь», а о том, что это написано о вас и для вас. Ведь лучше перебдеть, чем недобдеть, не так ли?
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🌪 В сегодняшнем нестабильном мире финансовая безопасность становится ключевой заботой:
1️⃣ Многие люди опасаются за потерю своих активов, которые могут "отжать" / отобрать и не ощущают защиты со стороны государства.
2️⃣ Многие люди думают о создании "сейфа", который сложно или невозможно "отжать" / отобрать любым, даже самым могущественным интересантам.
🔍 В мире, где экономические и политические ландшафты меняются с головокружительной скоростью, вопрос "Как защитить свой капитал?" становится не просто актуальным, а жизненно важным.
🏦 Финансовый мир предлагает ряд инструментов для решения этой задачи. В России набирают популярность личные фонды, закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Личный фонд, с его внушительным порогом входа в 100 млн рублей, становится элитным клубом для крупных капиталов. Инструмент личного ЗПИФ, более демократичный с минимумом в 25 млн рублей, переживает сейчас настоящий бум.
🌎 Для тех, кто готов рассмотреть зарубежные варианты, существуют трастовые структуры и фонды. Самой доступной для россиян юрисдикцией является личный фонд в ОАЭ, с минимальным порогом в 100 долларов США (да, именно, сто баксов). Но есть и более дальние направления. Они дороже, но у них и плюсы значительнее.
⛱ Острова Кука, Сент Китс и Невис, Панама, Белиз и т.д. Каждая из этих юрисдикций предлагает свой коктейль из налоговых преференций, конфиденциальности и защиты от кредиторов / судов разных юрисдикций. Трасты островов Кука и Невиса, например, славятся своей непробиваемой защитой активов от исков третьих лиц, а фонды Панамы – строжайшей банковской тайной.
💼 Выбор конкретного инструмента зависит от индивидуальных обстоятельств и целей. Создание эффективной системы защиты активов требует времени, ресурсов и профессиональной помощи, но это инвестиция в ваше финансовое спокойствие и будущее.
⚠️ Если у вас есть, что терять и вы уже опасаетесь возможных потерь, прочитав этот текст подумайте не о том, «чего только в интернетах не прочитаешь», а о том, что это написано о вас и для вас. Ведь лучше перебдеть, чем недобдеть, не так ли?
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔥9👍6❤4🫡3
📬 В сфере коммерческой недвижимости часто возникают вопросы о надежности различных юридических схем инвестирования. В частности мне периодически приходится отвечать на вопросы о ДКПБВ (договор купли-продажи будущей вещи) и комментировать сравнения ДКПБВ с ДДУ.
🏗Итак, почему я считаю эту юридическую конструкцию нормальной практикой, которой не следует опасаться инвесторам.
🖋ДКПБВ зачастую заключается на этапе, когда у проекта еще отсутствует РНС (разрешение на строительство), но есть ГПЗУ и, как минимум, согласованная архитектурная концепция. Многие воспринимают заключение договоров на столь ранней стадии реализации проекта как риск, полагая, что ДДУ (договор долевого участия) придает инвестированию надежности. Однако данное мнение не учитывает ряд важных факторов.
🤔 Ключевые аспекты:
🔹При использовании юр.схемы ДДУ старт продаж у застройщика отложился бы приблизительно на восемь месяцев-год (столько примерно проходит от согласования арх.концепции до РНС), лишая инвесторов возможности войти в проект на самой ранней и выгодной с точки зрения цены м2 стадии.
🔹ДДУ предполагает обязательное банковское проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, что способно существенно увеличить стоимость проекта. Это неизбежно отразилось бы на конечной цене квадратного метра для покупателей - она стала бы сильно дороже.
☝️ Абсолютно не отрицаю, что продажи по ДДУ несут меньше рисков, чем продажи по ДКПБВ. Но фактически можно говорить о том, что риски ДКПБВ компенсируются более выгодными условиями входа. То есть правило «чем меньше рисков, тем ниже доходность» действует и в этом случае.
💼 ДКПБВ на коммерческую недвижимость по закону заключаются только с ИП или ЮЛ. ДДУ на коммерческие помещения теоретически могут быть заключены и с физическими лицами, но им все равно впоследствии придется регистрировать ИП для последующей легальной сдачи недвижимости в аренду. Таким образом, ДКПБВ изначально ориентирован на профессиональных участников рынка, инвесторов.
🚩 При рассмотрении инвестиций в проекты по схеме ДКПБВ критически важно анализировать самого застройщика, его историю, реализованные проекты и т.д. Важно обращать внимание на отсутствие случаев отмены проектов или массового расторжения предварительных договоров \ броней - это действительно значимый индикатор.
⚠️ ДКПБВ на старте продаж - устоявшаяся практика в сфере коммерческой недвижимости, особенно в офисном сегменте. При надлежащем анализе схема ДКПБВ может предоставить инвестору значительные преимущества по сравнению с ДДУ.
🏗Итак, почему я считаю эту юридическую конструкцию нормальной практикой, которой не следует опасаться инвесторам.
🖋ДКПБВ зачастую заключается на этапе, когда у проекта еще отсутствует РНС (разрешение на строительство), но есть ГПЗУ и, как минимум, согласованная архитектурная концепция. Многие воспринимают заключение договоров на столь ранней стадии реализации проекта как риск, полагая, что ДДУ (договор долевого участия) придает инвестированию надежности. Однако данное мнение не учитывает ряд важных факторов.
🤔 Ключевые аспекты:
🔹При использовании юр.схемы ДДУ старт продаж у застройщика отложился бы приблизительно на восемь месяцев-год (столько примерно проходит от согласования арх.концепции до РНС), лишая инвесторов возможности войти в проект на самой ранней и выгодной с точки зрения цены м2 стадии.
🔹ДДУ предполагает обязательное банковское проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, что способно существенно увеличить стоимость проекта. Это неизбежно отразилось бы на конечной цене квадратного метра для покупателей - она стала бы сильно дороже.
☝️ Абсолютно не отрицаю, что продажи по ДДУ несут меньше рисков, чем продажи по ДКПБВ. Но фактически можно говорить о том, что риски ДКПБВ компенсируются более выгодными условиями входа. То есть правило «чем меньше рисков, тем ниже доходность» действует и в этом случае.
💼 ДКПБВ на коммерческую недвижимость по закону заключаются только с ИП или ЮЛ. ДДУ на коммерческие помещения теоретически могут быть заключены и с физическими лицами, но им все равно впоследствии придется регистрировать ИП для последующей легальной сдачи недвижимости в аренду. Таким образом, ДКПБВ изначально ориентирован на профессиональных участников рынка, инвесторов.
🚩 При рассмотрении инвестиций в проекты по схеме ДКПБВ критически важно анализировать самого застройщика, его историю, реализованные проекты и т.д. Важно обращать внимание на отсутствие случаев отмены проектов или массового расторжения предварительных договоров \ броней - это действительно значимый индикатор.
⚠️ ДКПБВ на старте продаж - устоявшаяся практика в сфере коммерческой недвижимости, особенно в офисном сегменте. При надлежащем анализе схема ДКПБВ может предоставить инвестору значительные преимущества по сравнению с ДДУ.
🔥12👍8❤1
🌞 Лето и ранняя осень в «Премьер Селигер»: как это будет!
Поселок «Премьер Селигер» еще строится. Но создатели проекта пофантазировали, как могло бы пройти лето следующего, 2025 года.
🏊♂️ «Пожалуй, главным событием стало открытие нового пирса и благоустроенного пляжа. Теперь у жителей поселка есть свой собственный кусочек береговой линии, обустроенный с заботой и вниманием к деталям. Многие резиденты и гости поселка отметили, как приятно стало проводить время у воды.
🎣 Рыбалка в этом году удалась на славу! Заядлые рыбаки хвастались уловом щук и судаков, а некоторым везунчикам удалось поймать даже крупных лещей. В июле был организован мастер-класс по приготовлению ухи – получилось не только вкусно, но и очень душевно! А как проходили вечерние барбекю! Запах дымка, смех друзей, плеск волн – казалось, время останавливается в такие моменты.
🚴♀️ Велосипедные прогулки стали настоящим хитом этого лета. Живописные маршруты вокруг Селигера позволили жителям поселка не только насладиться красотой природы, но и отлично поддержать физическую форму.
🌅 Особенно запомнились вечерние посиделки на террасах домов с видом на закат над озером. Многие отмечали, что именно в такие моменты особенно ценишь возможность жить в таком уникальном месте.
💼 Интересно, что некоторые жители «Премьер Селигер» решили провести здесь не только отпуск, но и поработать удаленно. Оказалось, что свежий воздух и вид на озеро отлично способствуют продуктивности!
🏡 Глядя на то, как прошло это лето, многие гости и друзья владельцев домов тоже задумались о приобретении собственной усадьбы в «Премьер Селигер». И их можно понять – ведь это не просто место для отдыха, а настоящий оазис спокойствия и гармонии с природой».
💡 Вот так! Не очень-то и бурная фантазия нужна была, чтобы такое написать! И самое главное -так всё и будет.
🤔 Кстати, сейчас самое время планировать осенний отдых. Селигер осенью особенно красив – золотые леса, прозрачный воздух, тишина... Может, стоит задуматься об уютных выходных в «Премьер Селигер»?
Поселок «Премьер Селигер» еще строится. Но создатели проекта пофантазировали, как могло бы пройти лето следующего, 2025 года.
🏊♂️ «Пожалуй, главным событием стало открытие нового пирса и благоустроенного пляжа. Теперь у жителей поселка есть свой собственный кусочек береговой линии, обустроенный с заботой и вниманием к деталям. Многие резиденты и гости поселка отметили, как приятно стало проводить время у воды.
🎣 Рыбалка в этом году удалась на славу! Заядлые рыбаки хвастались уловом щук и судаков, а некоторым везунчикам удалось поймать даже крупных лещей. В июле был организован мастер-класс по приготовлению ухи – получилось не только вкусно, но и очень душевно! А как проходили вечерние барбекю! Запах дымка, смех друзей, плеск волн – казалось, время останавливается в такие моменты.
🚴♀️ Велосипедные прогулки стали настоящим хитом этого лета. Живописные маршруты вокруг Селигера позволили жителям поселка не только насладиться красотой природы, но и отлично поддержать физическую форму.
🌅 Особенно запомнились вечерние посиделки на террасах домов с видом на закат над озером. Многие отмечали, что именно в такие моменты особенно ценишь возможность жить в таком уникальном месте.
💼 Интересно, что некоторые жители «Премьер Селигер» решили провести здесь не только отпуск, но и поработать удаленно. Оказалось, что свежий воздух и вид на озеро отлично способствуют продуктивности!
🏡 Глядя на то, как прошло это лето, многие гости и друзья владельцев домов тоже задумались о приобретении собственной усадьбы в «Премьер Селигер». И их можно понять – ведь это не просто место для отдыха, а настоящий оазис спокойствия и гармонии с природой».
💡 Вот так! Не очень-то и бурная фантазия нужна была, чтобы такое написать! И самое главное -так всё и будет.
🤔 Кстати, сейчас самое время планировать осенний отдых. Селигер осенью особенно красив – золотые леса, прозрачный воздух, тишина... Может, стоит задуматься об уютных выходных в «Премьер Селигер»?
👏8❤4🤔3🤗2😎1
💰 Поиграем в институциональных инвесторов!
💼 Итак, вы - управляющий крупного инвестиционного фонда. Вы хотите приобрести бизнес-центр класса А и видите потенциал для улучшения финансовых показателей проекта.
📊 Основные параметры сделки:
🔸Стоимость офисного центра: 2 млрд. ₽
🔸Общая площадь здания: 10 000 м²
🔸Арендопригодная площадь: 8 500 м²
🔸Текущая заполняемость: 85%
🔸Средняя арендная ставка: 40 000 ₽/м² в год без НДС
🔸Операционные расходы: 25% от выручки
🔸Налог на имущество: 2% от стоимости объекта в год
📶 Потенциал повышения доходности проекта:
🔹Рост средней арендной ставки до 50 000 ₽/м² в год без НДС к концу 2-го года владения
🔹Снижение вакансии до 7% к концу 2-го года владения
❓Какова будет доходность проекта Cap.Rate к концу второго года, если вы купите бизнес-центр, а потом повысите арендную плату и заполняемость?
👀 8,8%
👍 10,7%
🔥 12,8%
🤔 13,4%
🤗 15,6%
😎 18,2%
🗜Не забудьте учесть все составляющие доходов и расходов!
📈 Cap.Rate в данном случае рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости приобретения объекта.
☝️NOI - это разница между всеми доходами от аренды и операционными расходами, включая налог на имущество.
⏰ Правильный ответ будет опубликован через 1 час.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥11👍4🤔3✍2❤1🤗1
☝️Что-то вы сегодня неактивны. Задачка сложновата?
🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто!
1️⃣ Рассчитаем текущий годовой доход от аренды:
40 000 ₽/м² × 8 500 м² × 0,85 = 289 000 000 ₽
2️⃣ Операционные расходы (25% от выручки):
289 000 000 ₽ × 0,25 = 72 250 000 ₽
3️⃣ Налог на имущество (2% от стоимости объекта):
2 000 000 000 ₽ × 0,02 = 40 000 000 ₽
4️⃣ Текущий чистый операционный доход (NOI):
289 000 000 ₽ - 72 250 000 ₽ - 40 000 000 ₽ = 176 750 000 ₽
5️⃣ Расчет Cap Rate на дату сделки:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 176 750 000 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,0884 или 8,84%
6️⃣ Расчет дохода после улучшений (к концу 2-го года):
🔹Новая арендная ставка: 50 000 ₽/м²
🔹Новая заполняемость: 93% (100% - 7%)
🔹Новый годовой доход: 50 000 ₽/м² × 8 500 м² × 0,93 = 395 250 000 ₽
7️⃣ Новые операционные расходы:
395 250 000 ₽ × 0,25 = 98 812 500 ₽
8️⃣ Новый чистый операционный доход (NOI):
395 250 000 ₽ - 98 812 500 ₽ - 40 000 000 ₽ = 256 437 500 ₽
9️⃣ Расчет нового Cap Rate:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 256 437 500 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,1282 или 12,8%
✅ Правильный ответ: к концу второго года доходность проекта Cap Rate составит 12,8%, увеличившись с изначальных 8,8%.
🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто!
1️⃣ Рассчитаем текущий годовой доход от аренды:
40 000 ₽/м² × 8 500 м² × 0,85 = 289 000 000 ₽
2️⃣ Операционные расходы (25% от выручки):
289 000 000 ₽ × 0,25 = 72 250 000 ₽
3️⃣ Налог на имущество (2% от стоимости объекта):
2 000 000 000 ₽ × 0,02 = 40 000 000 ₽
4️⃣ Текущий чистый операционный доход (NOI):
289 000 000 ₽ - 72 250 000 ₽ - 40 000 000 ₽ = 176 750 000 ₽
5️⃣ Расчет Cap Rate на дату сделки:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 176 750 000 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,0884 или 8,84%
6️⃣ Расчет дохода после улучшений (к концу 2-го года):
🔹Новая арендная ставка: 50 000 ₽/м²
🔹Новая заполняемость: 93% (100% - 7%)
🔹Новый годовой доход: 50 000 ₽/м² × 8 500 м² × 0,93 = 395 250 000 ₽
7️⃣ Новые операционные расходы:
395 250 000 ₽ × 0,25 = 98 812 500 ₽
8️⃣ Новый чистый операционный доход (NOI):
395 250 000 ₽ - 98 812 500 ₽ - 40 000 000 ₽ = 256 437 500 ₽
9️⃣ Расчет нового Cap Rate:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 256 437 500 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,1282 или 12,8%
✅ Правильный ответ: к концу второго года доходность проекта Cap Rate составит 12,8%, увеличившись с изначальных 8,8%.
🔥11👍5❤3
Что это вообще было?
Anonymous Poll
7%
✅ Opportunistic
14%
✔️ Value-Add
11%
➕ Core+
3%
☑️ Core
65%
🥺 Что это за слова? Ничего не понимаю!
🥺 Для тех, кто выбрал вариант «Что это за слова? Ничего не понимаю!», рекомендую прочитать вот этот пост.
📊 Ну а в рассмотренном нами кейсе мы наблюдаем классический пример стратегии Core+.
⚖️ Давайте разберемся, почему:
🏢 Объект: бизнес-центр класса А. Это качественный актив на стабильном рынке – основа стратегии Core.
📈 Начальные показатели:
🔹Cap Rate: 8,8%
🔹Заполняемость: 85%
✅Примененные улучшения:
📶Повышение арендной ставки на 25% (с 40 000 до 50 000 ₽/м²)
📶Снижение вакантности с 15% до 7%
🚀 Результат через 2 года:
🔹Новый Cap Rate: 12,8%
🔹Прирост NOI: +45%
🔑 Ключевые черты Core+:
🔸Низкий риск
🔸Стабильный денежный поток с возможностью увеличения
🔸Умеренные улучшения без существенной реконструкции
🔸Целевой рост стоимости: 8-10% годовых
💡 Почему это не Core? Core-стратегия предполагает покупку практически идеальных («ванильных») активов, не нуждающихся в улучшениях. Здесь же мы видим значительный потенциал роста, реализованный за короткий срок.
💡 Почему это не Value-Add? В отличие от Value-Add, здесь не требовалось существенных капиталовложений или реконструкции. Улучшения носили операционный характер.
🎯 Итого: этот кейс отлично иллюстрирует, как грамотное управление может значительно повысить стоимость качественного актива, что является сутью стратегии Core+.
📊 Ну а в рассмотренном нами кейсе мы наблюдаем классический пример стратегии Core+.
⚖️ Давайте разберемся, почему:
🏢 Объект: бизнес-центр класса А. Это качественный актив на стабильном рынке – основа стратегии Core.
📈 Начальные показатели:
🔹Cap Rate: 8,8%
🔹Заполняемость: 85%
✅Примененные улучшения:
📶Повышение арендной ставки на 25% (с 40 000 до 50 000 ₽/м²)
📶Снижение вакантности с 15% до 7%
🚀 Результат через 2 года:
🔹Новый Cap Rate: 12,8%
🔹Прирост NOI: +45%
🔑 Ключевые черты Core+:
🔸Низкий риск
🔸Стабильный денежный поток с возможностью увеличения
🔸Умеренные улучшения без существенной реконструкции
🔸Целевой рост стоимости: 8-10% годовых
💡 Почему это не Core? Core-стратегия предполагает покупку практически идеальных («ванильных») активов, не нуждающихся в улучшениях. Здесь же мы видим значительный потенциал роста, реализованный за короткий срок.
💡 Почему это не Value-Add? В отличие от Value-Add, здесь не требовалось существенных капиталовложений или реконструкции. Улучшения носили операционный характер.
🎯 Итого: этот кейс отлично иллюстрирует, как грамотное управление может значительно повысить стоимость качественного актива, что является сутью стратегии Core+.
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
🏮Стиль пьяницы, обезьяны, змеи, журавля, богомола…
📺 В видеосалонах начала 90-х показывали старые гонконгские фильмы про монахов шаолинь и их смертоносные стили ушу! Когда я начал заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость оказалось, что здесь тоже…
📺 В видеосалонах начала 90-х показывали старые гонконгские фильмы про монахов шаолинь и их смертоносные стили ушу! Когда я начал заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость оказалось, что здесь тоже…
👍15🔥4❤3🤔1👀1
🏗️ За пределами Cap.Rate: финансовое моделирование институциональных инвесторов.
☝️В задаче использовался упрощенный подход оценки проекта, основанный на расчете Cap.Rate. Однако оценка эффективности подобных проектов всегда требует гораздо более сложного анализа.
🏗️Профессиональные инвесторы используют комплексные финансовые модели, учитывающие фактор времени. Эти модели отражают динамику денежных потоков на протяжении всего жизненного цикла проекта: от приобретения и осуществления улучшений до продажи объекта недвижимости (через 5-10-20 лет).
⛳Ключевым показателем в таких моделях часто выступает внутренняя норма доходности (IRR - Internal Rate of Return) или доходность проекта в % годовых. Этот показатель позволяет сравнивать проекты с разными сроками реализации и объемами инвестиций. Многие крупные проекты приобретаются в кредит, поэтому финансовые модели позволяют учесть влияние заёмного финансирования на годовую доходность.
🕹️Equity Multiple (коэффициент увеличения собственного капитала) - еще один показатель, популярный среди инвесторов. Он показывает, во сколько раз увеличится первоначальный капитал за время реализации проекта. И конечно, инвесторы смотрят на прибыль и NPV.
🧮 Профессиональные финансовые модели учитывают множество дополнительных факторов: этапность улучшений, индексацию арендной платы, изменение операционных расходов, налоговые аспекты и многое другое. Это позволяет создать более реалистичную картину проекта и оценить различные сценарии его развития.
⚠️ Где научиться создавать финансовые модели инвестиционных проектов?
🤓Любительский уровень (для частных инвесторов и девелоперов небольших проектов, для брокеров и консультантов): excel.atsogoev.com
🥸 Профессиональный уровень (для соискания должности финансового аналитика в девелоперской или инвестиционной компании)
fan.atsogoev.com
☝️В задаче использовался упрощенный подход оценки проекта, основанный на расчете Cap.Rate. Однако оценка эффективности подобных проектов всегда требует гораздо более сложного анализа.
🏗️Профессиональные инвесторы используют комплексные финансовые модели, учитывающие фактор времени. Эти модели отражают динамику денежных потоков на протяжении всего жизненного цикла проекта: от приобретения и осуществления улучшений до продажи объекта недвижимости (через 5-10-20 лет).
⛳Ключевым показателем в таких моделях часто выступает внутренняя норма доходности (IRR - Internal Rate of Return) или доходность проекта в % годовых. Этот показатель позволяет сравнивать проекты с разными сроками реализации и объемами инвестиций. Многие крупные проекты приобретаются в кредит, поэтому финансовые модели позволяют учесть влияние заёмного финансирования на годовую доходность.
🕹️Equity Multiple (коэффициент увеличения собственного капитала) - еще один показатель, популярный среди инвесторов. Он показывает, во сколько раз увеличится первоначальный капитал за время реализации проекта. И конечно, инвесторы смотрят на прибыль и NPV.
🧮 Профессиональные финансовые модели учитывают множество дополнительных факторов: этапность улучшений, индексацию арендной платы, изменение операционных расходов, налоговые аспекты и многое другое. Это позволяет создать более реалистичную картину проекта и оценить различные сценарии его развития.
⚠️ Где научиться создавать финансовые модели инвестиционных проектов?
🤓Любительский уровень (для частных инвесторов и девелоперов небольших проектов, для брокеров и консультантов): excel.atsogoev.com
🥸 Профессиональный уровень (для соискания должности финансового аналитика в девелоперской или инвестиционной компании)
fan.atsogoev.com
🔥4👍3
📩 Мой товарищ и партнер по бизнесу Алимжан Бараев только что написал мне: есть проект, в котором можно реализовать стратегию Core+, только не за 2 года, а быстрее.
💸 На рынок вышел бизнес-центр класса «В» ASPARA - его можно купить целиком и показать чудеса операционного менеджмента!
🔸Расположение: Казахстан, Алматы
🔸Адрес: Аузовский район, п-кт Райымбека 348 угол ул. Емцова
🔸Общая площадь: 14.095,8 кв.м.
🔸Земельный участок: 1.26 га:
🔸Год постройки: 1980г.
🔸Мощность электроснабжения: 1,1 мВт
🔸Парковка: 110 мест
🔸Заполняемость: 100% сдано в аренду.
📶 Потенциал роста арендных ставок до +20% к текущим значениям
🔸Стоимость: 5,5 млрд.тенге. / 1.08 млрд.рублей
📶 С этим активом можно применять разные стратегии, кстати - подробности у Алимжана!
☎️ Контакты: @A_Barayev
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
💸 На рынок вышел бизнес-центр класса «В» ASPARA - его можно купить целиком и показать чудеса операционного менеджмента!
🔸Расположение: Казахстан, Алматы
🔸Адрес: Аузовский район, п-кт Райымбека 348 угол ул. Емцова
🔸Общая площадь: 14.095,8 кв.м.
🔸Земельный участок: 1.26 га:
🔸Год постройки: 1980г.
🔸Мощность электроснабжения: 1,1 мВт
🔸Парковка: 110 мест
🔸Заполняемость: 100% сдано в аренду.
📶 Потенциал роста арендных ставок до +20% к текущим значениям
🔸Стоимость: 5,5 млрд.тенге. / 1.08 млрд.рублей
📶 С этим активом можно применять разные стратегии, кстати - подробности у Алимжана!
☎️ Контакты: @A_Barayev
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔥5🤔3👍2❤1
📲 Недавно мой младший товарищ сообщил мне, что хочет начать инвестировать деньги своей молодой семьи.
✍🏻 Я написал ему так (совсем немного сократил и отредактировал для поста):
🔥 Привет, я ждал этого дня))
✅ Подозреваю, что начинать страшно, но не начинать намного страшнее!
⚖️ При этом разница между «слишком рано» и «слишком поздно» может стоить миллионы, поэтому молодец, что не затянул)
❌ Если ты будешь инвестировать долгосрочно, шансы на то, что ты потеряешь свои деньги, стремятся к нулю.
📶 Играй в долгосрочную игру, на 15-20 лет и больше. Не отвлекайся на «горячие темы» и не обращай внимание на причитания об «обвале рынка».
💰 Лучше всего начать с $1000 и даже меньше, важна не сумма, а опыт и наработка уверенности.
🗓️ Первый год будет самым сложным.
📖 Прочитай мою книгу)))
✊🏻Полный вперёд!
✍🏻 Я написал ему так (совсем немного сократил и отредактировал для поста):
🔥 Привет, я ждал этого дня))
✅ Подозреваю, что начинать страшно, но не начинать намного страшнее!
⚖️ При этом разница между «слишком рано» и «слишком поздно» может стоить миллионы, поэтому молодец, что не затянул)
❌ Если ты будешь инвестировать долгосрочно, шансы на то, что ты потеряешь свои деньги, стремятся к нулю.
📶 Играй в долгосрочную игру, на 15-20 лет и больше. Не отвлекайся на «горячие темы» и не обращай внимание на причитания об «обвале рынка».
💰 Лучше всего начать с $1000 и даже меньше, важна не сумма, а опыт и наработка уверенности.
🗓️ Первый год будет самым сложным.
📖 Прочитай мою книгу)))
✊🏻Полный вперёд!
👍18🔥9❤2⚡2