🚩Начнутся ли до конца года массовые большие и честные скидки от застройщиков жилья?

🏗️ На рынке недвижимости сейчас горячо обсуждается вопрос: стоит ли ждать массовых, больших и честных скидок от застройщиков? Под «большими» следует понимать снижение цены на 10-20% и более. Под «честными» - настоящие дисконты, а не скидки от накидки (как в «Зорге9»). Ситуация неоднозначная, и ответ зависит от множества факторов.

💼 Важно понимать, что не все застройщики одинаково реагируют на изменения условий рынка. Компании с государственным участием (в Москве это УЭЗ, «Центр-Инвест», УГС) обычно менее чувствительны к колебаниям спроса и могут дольше удерживать цены, обходясь без экстраскидок. А вот частные застройщики, особенно небольшие, с одним-двумя проектами, более уязвимы и могут быть вынуждены предлагать существенные скидки для поддержания темплв продаж.

🏦 Банки играют важную роль в этом процессе. Они скорее согласятся на реструктуризацию долгов по проектному финансированию, чем позволят застройщикам значительно снизить цены на недвижимость. Ведь эта недвижимость часто выступает залогом по кредитам, и банки заинтересованы в сохранении её высокой стоимости.

🎭 Крупные девелоперы с диверсифицированным портфелем проектов, вероятно, будут избегать прямых значительных скидок. Вместо этого они могут использовать более хитрые маркетинговые ходы: специальные акции на ограниченный объем неликвида или более выгодные условия ипотеки. Это позволит им стимулировать продажи, не снижая официальную цену квадратного метра.

🔍 Так что же в итоге? Массовых больших и честных скидок от всех-всех-всех застройщиков ждать, скорее всего, не стоит. Но в отдельных проектах, особенно у небольших частных застройщиков, такие предложения вполне возможны.

🔑 Ключевые факторы для получения хорошей скидки - большой объем предложения в проекте и приближающиеся сроки сдачи. При совпадении этих факторов шансы на существенную скидку становятся выше. Ну а вообще, отвечая на вопрос «покупать или ждать?», я бы ответил покуждать так: покупать со скидкой. Сейчас вести переговоры о цене и получать лучшие условия - это хорошая тактика для всех покупателей, в том числе для инвесторов.

👀 Спасибо, Кэп
🔥 Нет, будет обвал у всех!
👍 Хочу скидку 100%

Наши коллеги на Бали сделали подборку из ТОП-5 объектов на Бали с проверенными застройщиками и доходностью до 20% годовых в валюте. Для всех объектов действует удобная беспроцентная рассрочка с комфортным первоначальным взносом.

👉 Скачать ТОП-5 объектов на Бали: https://clck.ru/3DXyuN

Реклама ИП Панфилов ИНН 310206198976 erid:2Vtzqv83DPo

🏗️ Девелопер «Донстрой» анонсировал старт продаж проекта «Татарская 35» Адрес: г.Москва, ул. Большая Татарская, 35 (10 мин. пеш. от ст. м.«Павелецкая»)

📌Место: Проект расположен внутри Садового кольца.

💵📐 Цены и планировки:
1️⃣-к.: ₽59,8 млн. за 49 м2 или ₽1,2 млн./м2.
2️⃣-к.: ₽86 млн. за 76 м2 или ₽1,1 млн./м2.
3️⃣-к.: ₽94,8 млн. за 106 м2 или ₽894 т./м2.
4️⃣-к.: ₽190,2 млн. за 151 м2 или ₽1,2 млн./м2.
5️⃣-к.: ₽324 млн. за 182 м2 или ₽1,7 млн./м2.

🏢 Проект: «Татарская 35»- элитный дом из 2-х корпусов.
🔹Количество квартир: 380 шт.
🔹Этажность: 15-24 этажей.
🔹Высота потолков: 3,5-4,7 м.
🔹Площадь квартир: 49 - 346 м2.

⭕️Окружение: Недалеко ЖК «Космо 4/22 / Cosmo» со средней ценой за 1м2 ~₽1,5 млн./м2 и ЖК Quartier d’Or со средней ценой ~₽1,7 млн./м2.

💥Срок сдачи: I кв. 2028 года

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏙 Представьте, что вы решили инвестировать в коммерческую недвижимость, арендуемую крупнейшими продуктовыми сетями России. Задача масштабная, не так ли?

⚓️Но есть небольшая проблема: чтобы купить по одному магазину с каждой из ведущих продуктовых сетей (Пятерочка, Перекресток, Магнит, О'кей, Лента) в качестве арендаторов на территории Москвы, Московской области и даже в регионах, вам понадобилось бы не менее ₽500 миллионов! Это сумма, доступная лишь очень состоятельным инвесторам.

💡Но сейчас любой инвестор получил возможность стать владельцем портфеля таких объектов доходной недвижимости, имея всего чуть более ₽1 миллиона.

🏪 Рынок продуктового ритейла в России постоянно меняется, и ведущие игроки не стоят на месте. X5 Group (бренды «Пятерочка» и «Перекресток») продолжает уверенный рост, «Магнит» проходит через масштабную трансформацию, стремясь догнать лидера рынка, а «О'кей» и «Лента» активно развивают форматы магазинов «у дома» и экспериментируют с новыми концепциями.

💼 Инвестиционная платформа SimpleEstate дает широкому кругу инвесторов возможность создать портфель недвижимости со всеми ведущими российскими ритейлерами в качестве арендаторов. SimpleEstate тщательно отбирает объекты, структурирует сделки, берет на себя управление недвижимостью и обеспечивает регулярные выплаты дохода инвесторам.

👀 Платформа входит в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ, а портфель недвижимости уже превышает 1,8 млрд рублей.

🔋Многие люди относятся к коллективным инвестициям в недвижимость со скепсисом. Однако сейчас это единственный способ для обладателей небольших капиталов инвестировать в недвижимость институционального качества. Просто нужно изучить этот инструмент и попробовать!

✈️ «Самолёт» списывается с «Баланса»

💼 ЗПИФ недвижимости «Самолёт. Коммерческий капитал», ранее учрежденный подмосковным застройщиком прекращает своё существование. Формально это проведено через решение пайщиков ЗПИФ о досрочном прекращении фонда. ЗПИФ просуществовал около года и стал вторым совместным проектом «Самолёта» и УК «Баланс Эссет Менеджмент» (якобы не входит в ИГ «Тринфико»).

🧲«Самолёт. Коммерческий капитал» должен был привлекать деньги с рынка для покупки коммерческих помещений в творениях застройщика. Громко заявлялось о планах увеличить размер фонда до ₽1,2 млрд, включить в ЗПИФ более 50 коммерческих помещений, и конечно, вывести фонд на Мосбиржу.

🗂️До этого «Самолёт» и УК «Баланс ЭМ» создали ЗПИФ «Самолет. Жилой капитал», с похожими грандиозными перспективами. Это фонд, как мне кажется, доживает последние месяцы. Сейчас в нем три квартиры в ЖК «Пригород Лесное», ОФЗ и какие-то копейки на р/с в СБЕРе при СЧА в ₽19.6 млн... Совсем не похоже на то, что изначально анонсировалось.

💣 Что же произошло? «Самолёт» закрывает тему ЗПИФов?

🅰️ Не так давно «Самолёт» выбрал нового партнёра в сфере дистрибуции паев своих ЗПИФов и учредил фонд под очень «оригинальным» названием «Самолет. Жилой капитал» с УК «Альфа-Капитал». СЧА этого ЗПИФ составляет уже ₽325 млн.

💡Я думаю, что «Самолёт» вступил в сговор с «Альфой», чтобы та привлекала в его инвестпродукт своих (альфовских) розничных инвесторов. Вероятно, только собственных ресурсов на организацию продаж паев у подмосковного монстра не хватило, а УК «Баланс ЭМ» изначально занималась лишь схемотехникой, оформительством и с розницей работать не могла / не умела / не хотела.

❌ Так что завершение ЗПИФ «Самолёт. Коммерческий капитал» с «Балансом» это просто логичное продолжение процесса смены партнёра в проекте, но далеко не конец крестового похода «вечного стартапа SMLT» за дешёвыми деньгами частных инвесторов, которые ему сейчас, как всегда, очень нужны!

🚬 Вейпы в шопе...

📊 В США в 2023 году количество магазинов электронных сигарет и вейпов превысило 10,5 тыс., что на 14,2% больше по сравнению с предыдущим годом. Выручка отрасли достигла $8 млрд. Для сравнения, сеть Burger King насчитывает 6,7 тыс. точек с выручкой $1,3 млрд. в США и Канаде.

💼 Вейп-индустрия привлекательна для предпринимателей из-за низкого порога входа. По оценкам экспертов, в США для открытия вейп-шопа достаточно инвестиций в размере $150 000, что включает вывеску, демонстрационное оборудование и начальный инвентарь. В России, очевидно, инвестиции в открытие такого магазина в разы ниже. Это делает данный сегмент розничной торговли одним из самых быстрорастущих в мире.

🏙️ Расположение вейп-шопов становится предметом дискуссий и регулирования. Многие муниципалитеты в США, вводят ограничения на открытие новых точек, особенно вблизи школ. Это создает определенные вызовы для владельцев недвижимости и арендаторов, требуя тщательного подхода к выбору локаций для вейп-магазинов.

📜 Регуляторное давление на индустрию усиливается практически по всему миру.

🇰🇿 В Казахстане, например, был введен полный запрет на продажу вейпов. Это решение было принято в январе 2023 года, когда вступил в силу закон о запрете оборота, производства и распространения электронных сигарет и никотиносодержащей продукции.

🇷🇺 В России уже действуют ограничения по продаже вейпов. О том, что торговлю вейпами надо запретить или, по крайней мере, ограничить, говорят уже давно. В 2023 году правила продажи электронных сигарет ужесточили на законодательном уровне. В частности, запретили продажу вейпов несовершеннолетним.

🏷️ Продавать электронные устройства и жидкости к ним разрешили только в магазинах и павильонах по правилам продажи обычных сигарет — то есть без демонстрации устройств на прилавке. Также запрещена реклама вейпов.

🏪 Не всё в порядке и с недвижимостью: некоторые владельцы коммерческой недвижимости по идеологическим причинам отказываются от сдачи помещений под вейп-магазины, несмотря на готовность такого бизнеса платить более высокую арендную плату. Другие же, особенно обладатели неликвидной торговой недвижимости, охотно принимают вейп-шопы в качестве арендаторов.

👑 В последнее время на рынке отмечается тенденция к появлению элитных концепций вейп-магазинов. Например, Secret Library в американском Хьюстоне позиционирует себя как высококлассный вейп-шоп, ориентированный на взрослую аудиторию.

🧸В целом, индустрия стремится дистанцироваться от образа вейп-шопов как магазинов для подростков, чтобы избежать дальнейших проблем с госрегулированием.

☝️Напоминаю о том, что SWOT-анализ ГАБа с табачной лавкой в качестве арендатора приводил здесь.

⚠️ Курить вредно - не курите.

Возрождаю незаслуженно забытую рубрику на моём канале!

💸 Какая компания сейчас является хедлайнером в продажах готового арендного бизнеса (ГАБ) в старой Москве, Новой Москве и Подмосковье❓

✅ Верно, Malina Property. Шесть лет тому назад (в очередной раз) я занимался идеей закрытого паевого фонда, в состав активов которого должны были войти объекты готового арендного бизнеса: торговые помещения на первых этажах жилых домов с надёжными арендаторами.

💻 В процессе глубокого исследования этого сегмента инвестиционной недвижимости я и наткнулся на сайт Malina Property, www.malinaproperty.ru. А на нём меня ждала довольно полная и информативная база предложений ГАБ. С тех пор я довольно часто захожу на этот сайт, чтобы быть в курсе событий на рынке доходной недвижимости.

📲 А если не успеваю зайти на сайт, обращаюсь к телеграм-каналу компании t.me/malinaproperty_ru
Все новинки рынка ГАБ поступают туда оперативно, а благодаря поиску можно легко найти информацию по конкретным объектам.

☝️MalinaProperty не теоретики, а практики, владеют своими собствеными помещениями и собирают ГАБы на продажу, постоянно взаимодействуют с арендаторами и готовят объекты к продаже, знают всю изнанку рынка.

👀 Ну и за самой компанией я тоже присматриваю, мне очень симпатичен её подход. Malina Property это очень интересный бизнес, который формирует и продает арендный бизнес каждый день. Молодцы, так держать!

👉Так что рекомендую подписаться на одного из лидеров по созданию и продаже ГАБ в Москве:

➤ Подписывайтесь
t.me/malinaproperty_ru

Осталось совсем немного времени до 1st Central Asia Warehouse Summit!

Состав участников и актуальная программа – на сайте мероприятия.

На саммит зарегистрировались более 30 спикеров из 10 стран. Участников ждет 10 часов максимально качественного контента и 5 специализированных сессий!

Представители крупнейших ритейлеров Центральной Азии и РФ, среди которых «Магнит», X5Retail Group, OZON, WILDBERRIES, Uzum, расскажут о трендах рынка и планах развития, представят свои прогнозы на ближайшие несколько лет для оффлайн-торговли и ecommerce.

Организаторы: IBC Global и Colliers Kazakhstan.

Генеральные партнеры саммита: MP Solutions, GC FIRST, официальные партнеры: «Исткомтранс», Burunday Container Terminal, Alutech, Alkanov Group, Usmanov Architects, Smart logistic.

Мероприятие пройдет при поддержке национальной палаты предпринимателей Республики Казахстан «Атамекен».

📍Место проведения: отель Ritz-Carlton, Алматы
Дата: 3 октября

Количество билетов ограничено, успейте зарегистрироваться!

Реклама ООО «ДЕПО» ИНН 9731012216 erid:2Vtzqwtn14L

🔥Анонсирован STONE Ходынка 3️⃣

🏗Компания STONE объявила о планах строительства бизнес-центра STONE Ходынка 3️⃣ вблизи станции метро «ЦСКА». Адрес: г.Москва , Ходынский бульвар , з/у 20а , строение 1.

🏢Бизнес-центр STONE Ходынка 3️⃣ площадью 70 000 м2 станет архитектурным продолжением ансамбля STONE Ходынка 1️⃣ и 2️⃣.

Архитектурная концепция предусматривает создание L-образной структуры высотой до 150 м. Основной объем офисов будет размещен в трех ступенчатых блоках с панорамным остеклением и террасами.

🏞Расположение объекта на границе парка «Ходынское поле» балансирует с деловой застройкой, где уже в принципе властвует STONE. Проектом предусмотрено создание новых пешеходных маршрутов, которые свяжут бизнес-центр с прилегающей территорией парка. Ну и деловой Ленинградский коридор под боком.

🛠Начало строительства STONE Ходынка 3 намечено на 2025 год.

🙂 Ждём старт продаж! Надеюсь, недолго осталось...

🙏- Боже, ну пожалуйста, дай мне шанс выиграть в лотерею $1 млн.
👌- Нет проблем, но ты хоть лотерейный билет-то купи..

💼 Минфин РФ: шесть миллионов россиян ежегодно делают ставки у букмекеров и тратят на это порядка ₽1 триллиона. Заявление было сделано на форуме «Азартные игры: отчисления на спорт»🤗. Сколько выиграли россияне при этом не сообщается!

🎫 Лотереи, кстати, по сравнению с букмекерами выглядят очень слабо: по итогам 2023 года, суммарный оборот операторов составил ₽87,5 млрд (₽770 в год или ₽64 в мес. на взрослого россиянина).

💡Но тем не менее, вот это вера в удачу и в ставку на удачу у россиян! И тут я подумал...

⚖️ Часто в разговорах с инвесторами оцениваем «удачные» сделки. Например, на днях было такое! У знакомого за 2 года в 2 раза выросла рыночная цена небольшого складика в Москве. «Ну это ж просто повезло!».

🧶А потом мы решили с ним размотать хронологию «везения». Два года он искал проект, считал кучу вариантов, мне периодически звонил и спрашивал совета, потом предложили тот самый объект - без арендатора и некоторыми юр.рисками.

🥺 Считал, думал, ходил на консультации к специалистам по юр.рискам, говорил с потенциальными арендаторами, проводил аудиты и проверки, изучал рыночные тенденции, торговался с продавцом...

🫠 Наконец, купил, снял 💵 риски, а паралельно посадил арендатора 💸 и вот дождался оффера о продаже по цене в 2 раза больше, чем покупал 2 года назад!

✅ Непохоже на «просто повезло», не правда ли?

🎩Питер Линч, один из авторитетнейших инвесторов, бывший руководитель Fidelity Investments сформулировал достойную внимания мысль:

⏮ Стреляя на удачу, вы почти всегда промахнетесь ⏭

🎯Речь здесь не о стрельбе, конечно, а об инвестициях.

✅ Инвестиционные решения принимаются на основе расчетов и аналитики.

🏆Место для удачи в инвестиционном проекте есть всегда, но без предварительного финансового моделирования и анализа инвестиционного проекта чаще всего происходят неудачи.

🧮 Методика реализации инвестиционных проектов подробно описана в рамках моего бесплатного курса лекций «Инвестиции в недвижимость»

📚 Но у меня нет иллюзий! Поэтому изложу методику кратко здесь, а кто захочет углубиться - знает куда идти.

🔗 Итак, реализация инвестиционного проекта, даже самого небольшого и локального, является научно исследованной и обоснованной темой.

☝🏻На иллюстрации выше расписаны все фазы проекта, а в пояснительной документации максимально подробно расписана каждая фаза.

📶 В частности, прединвестиционная стадия состоит из цепи последовательных мероприятий:

1️⃣ Формирование инвестиционной концепции
2️⃣ SWOT-анализ
3️⃣ Анализ и оценка конкурентной среды, маркетинговое обоснование
4️⃣ Финансовое моделирование, расчеты по проекту
5️⃣ Due diligence (юридический, финансовый, специальный).

🔻Для успешной реализации инвестпроекта сильно желательно эту последовательность соблюдать. Т.е. не нужно начинать пункт 5️⃣, без прохождения пунктов 1️⃣➖4️⃣.

⚠️ Критически важно соблюдать технологию работы с инвестиционным проектам ⚠️

💰Даже если вы решили купить студию-апартаменты у застройщика с целью сдачи в аренду! Даже если вы решили купить пай ЗПИФ! При любых суммах инвестиций, в любой ситуации.

🔥Не нужно ничего выдумывать, просто следуйте инструкции (разработано Мировым банком, как рекомендация к реализации инвестиционных проектов)

👀Продолжаю читать отчетность российских застройщиков.

📊 Финансовые результаты застройщика «Страна Девелопмент» (ООО «Элит Строй») за первое полугодие 2024 года демонстрируют позитив. Выручка компании достигла 24,9 млрд рублей, что на 47,8% выше показателя аналогичного периода прошлого года. Основным драйвером роста стала выручка по договорам долевого участия, составившая 23,2 млрд рублей (+46,7% год к году).

💰 Валовая прибыль увеличилась на 61,5% до 13,0 млрд рублей, а валовая маржа выросла с 54,7% до 52,4%. Это свидетельствует о способности компании наращивать объемы продаж при сохранении высокой рентабельности бизнеса. Однако стоит отметить всё же, что небольшое снижение маржинальности может указывать на усиление конкуренции или рост себестоимости.

🏗 Объем незавершенного строительства вырос на 49,4% до 75,4 млрд рублей, что говорит о значительном расширении портфеля проектов. С одной стороны это позитивный сигнал для будущего роста выручки, но с другой - несет риски, связанные с возможным охлаждением жилой рынка недвижимости в России.

💳 Долговая нагрузка компании существенно увеличилась. Общий объем кредитов и займов вырос на 61,7% до 120,4 млрд рублей. Хотя это обеспечивает ресурсы для роста, такой уровень долга может стать проблемой при ухудшении рыночной конъюнктуры или повышении процентных ставок.Денежные средства на счетах эскроу выросли на 18% до 50,8 млрд рублей, то есть продажи идут позитивно.

💼 Но есть и негатив! Собственные денежные средства компании сократились на 75% до 215 млн рублей, что может указывать на снижение ликвидности.Финансовые расходы выросли на 65,4% до 7,2 млрд рублей, что может оказать давление на чистую прибыль в будущем.

📈 В целом, финансовые результаты «Страна Девелопмент» выглядят нормально, есть рост и высокая маржинальность. Будущее компании будет зависеть от способности эффективно управлять растущим портфелем проектов и поддерживать финансовую устойчивость в условиях возможной волатильности рынка недвижимости. Пока всё неплохо.

ПРИЧИНЫ ИНВЕСТИРОВАТЬ В ГРУЗИЮ🌇

✔️ROI в зависимости от инвестиционной стратегии от 12% до 100%

✔️0% налог на недвижимость

✔️Оформление права собственности за 1 день (возможно удаленно)

✔️Нет подтверждения происхождения средств.

✔️Минимальный порог входа – от 5% первоначальный взнос.

✔️Рассрочка на весь срок строительства без процентов.

✔️ВНЖ при покупке недвижимости на сумму от $100,000.

☑️ Дополнительно сопровождение в открытии счетов, юридическая поддержка, оформление документов, открытие компаний и консультирование по локальному бизнесу – инвестируя в недвижимость Грузии вместе с Sun Realty💲✨

Свяжись с нами сейчас и мы подберем лучшее решение для Вас💸

📞8 800 600-38-40
📱+995 571 227 889
https://sunrealty.pro
https://t.me/sun_realty

Реклама ООО «ТАИС» ИНН 7807271361 erid:2Vtzqud2neV

Самое время получать скидки! Как выбить максимум?

📶 Подробный ответ - в моей свежей памятке.

👍Лайки и 🤳«шеры» приветствуются!
✍️Как и комментарии!

🤝 Заранее благодарен вам, если вы захотите дополнить этот документ!