💼 Представьте себе: вы инвестируете около $500 тыс. в грандиозный проект, обещающий золотые горы и американскую мечту в придачу. А в итоге получаете... барабанную дробь... почти ничего!

👥Именно так себя почувствовали семь инвесторов программы EB-5 , вложившихся в Hudson Yards.

*EB-5 (Green Card за инвестиции для иностранных инвесторов, в том числе в проекты в сфере недвижимости , подробнее писал здесь)

👀 Все семь инвесторов получили временный или постоянный юридический статус после открытия комплекса. Это означает, что часть обещания, связанная с иммиграционными преимуществами, была выполнена. Инвесторы ожидали возврата своих средств в течение пяти лет, но этого не произошло. Related приостановила выплаты, ссылаясь на пандемию.

💰Related утверждает, что инвесторы не имеют права на выплаты раньше других инвесторов, и что программа EB-5 требует, чтобы капитал был «подвержен риску». Инвесторы же считают, что им обещали «безрисковую» прибыль и гарантированный возврат средств через пять лет.

🎭 Но вместо того, чтобы тихо плакать в подушку, они решили устроить манифестацию у дома Джеффа Блау, генерального директора Related, девелоперской компании, которая реализовывает самый дорогой ($25 млрд.) и грандиозный по размаху проект последних десятилетий в Нью-Йорке, Hudson Yards.

🌋Битьё по кастрюлям под окнами, отправка Блау фотографий его детей
и sms-угрозы. Инвесторы превратились в настоящих сталкеров, только вместо звёзд преследовали человека, который, по их мнению, задолжал им круглую сумму. Блау, видимо, решил, что с него хватит этого шоу и обратился в суд , чтобы издать чрезвычайный судебный запрет, который запретил бы этим лицам продолжать протестовать у его дома. Судебный процесс еще идет.

🏗️ Hudson Yards – мегапроект, включающий четыре небоскреба на 4,5 млн м2 (плюс парки , магазины, офисы и т.д.). Проект привлек $1,2 млрд. от инвесторов EB-5, обещая им не только финансовую выгоду, но и заветную грин-карту.

Нестандартный подход к созданию ГАБ

🤝Недавно мне довелось познакомиться и побеседовать с инвестором (девелопером), который специализируется на коммерческой недвижимости в ближайшем Подмосковье и Новой Москве, а именно на создании Готового Арендного Бизнеса и дальнейшей эксплуатации.

🧩Его подход к инвестициям показался мне нестандартным: он покупает пустые помещения в строящихся жилых кварталах за МКАД.  Но вместо того чтобы по классике жанра заключать долгосрочные договоры аренды (на 5-10 лет), он предпочитает кратко- и среднесрочные соглашения с арендаторами на 3-4 года.

📈Свою стратегию он объясняет тем, что по мере развития (застройки, заселения) локаций арендные ставки значительно растут, что пропорционально сказывается и на росте стоимости недвижимости. Инвестор привел несколько убедительных аргументов в пользу своей стратегии.

1️⃣Во-первых, он отметил растущую тенденцию к удаленной работе. По его оценкам, уже сейчас около 30-40% жителей новых жилых комплексов практически не покидают свои районы, предпочитая тратить деньги поблизости от дома. Это создает устойчивый спрос на локальные коммерческие объекты, от магазинов и кафе до сервисных центров и небольших офисов.

2️⃣Во-вторых, он обратил внимание на усиливающуюся миграцию арендаторов из крупных торговых центров в новые жилые кварталы. Бизнесы все чаще выбирают локации, максимально приближенные к своим потенциальным клиентам, что делает коммерческие помещения в жилых комплексах особенно привлекательными для аренды.

☝️По мнению инвестора, эти факторы создают уникальную возможность для получения повышенной доходности. Заключая средне- и краткосрочные договоры аренды, он может пересматривать ставки, отражая растущую привлекательность локации и увеличивающийся спрос на коммерческие площади. Он показал мне несколько кейсов по Новой Москве и Мытищам (“Скандинавия” и “Скандинавский”) и рассказал об истории сделок.

📊 Его стратегия показалась мне интересной, но я решил не полагаться только на слова. Чтобы проверить эффективность такого подхода, я провел собственный анализ и сделал расчеты, сравнив традиционный подход с долгосрочной арендой и продажей ГАБ и стратегию моего нового знакомого.

🔻Продолжение следует

🔍 Для анализа стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость за пределами МКАД я выбрал ЖК «Южная Битца» в Подмосковье (девелопер ГК ФСК). Мой выбор пал на торговое помещение на 1-м этаже площадью 88,7 м² в 7 корпусе этого жилого комплекса.

🔑Ключевые предпосылки для расчетов:

🔸Стоимость помещения: 20 746 930 рублей (226 883 руб./м²)
🔸Дата покупки: 1 сентября 2024 года
🔸Начальная ставка аренды: 24 000 руб./м² в год
🔸Прогнозируемая ставка капитализации в 2030 году: 10%

Я рассмотрел два сценария:

1️⃣ Традиционный подход: сдача в долгосрочную аренду с ежегодной индексацией +5%
2️⃣ Стратегия краткосрочных договоров: заключение договора на 4 года, затем пересдача по ставке на 50% выше начальной (за счет роста ставок в локации)

🧮 Финансовая модель здесь https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ogy2MD2hFKvgrjQobiKbNgLSY046YSl2kOV_czd6-tc/edit?usp=sharing

✅ Результаты расчетов оказались весьма показательными:

1️⃣ В первом сценарии к концу пятого года арендная ставка достигла 28 800 руб./м² в год. При продаже объекта через 5 лет его стоимость составила около 25,5 млн рублей. Общая прибыль инвестора, с учетом доходов от аренды и за вычетом всех расходов (включая налоги и брокерские комиссии), составила 11 419 859 рублей. Это соответствует ROI в 55% и годовой доходности (IRR) 10,3%.

2️⃣ Во втором сценарии, следуя стратегии краткосрочных договоров, арендная ставка на пятый год подскочила до 36 000 руб./м² в год. При продаже объекта его стоимость возросла до впечатляющих 31,9 млн рублей. Общая прибыль инвестора в этом случае составила 17 565 705 рублей, что соответствует ROI в 84,67% и годовой доходности (IRR) 14,5%.
🔀 Разница в доходности между двумя сценариями (10,3% против 14,5%) наглядно доказывает эффективность стратегии моего знакомого инвестора.

⚖️С другой стороны, такой подход требует более активного управления и несет определенные риски. Существует вероятность, что арендные ставки не вырастут так значительно, как ожидается, возникнут периоды простоя между арендаторами или локация не разовьется так, как планировалось за пятилетку. И это помимо общеэкономических рисков, смены циклов рынка недвижимости и т.д.

💡 Однако анализ заставляет задуматься о том, что в некоторых случаях нестандартные стратегии, основанные на глубоком понимании рынка и тенденций его развития, могут принести больший доход, чем традиционные подходы. В общем, тема рабочая, но и риски высокие.

1️⃣ марта2️⃣0️⃣2️⃣1️⃣ года я попытался подсчитать количество частных инвесторов, выбирающих новостройки в качестве инвестиционного инструмента.

💵В 2020 году по данным Росреестра было зарегистрировано 763,8 тыс. договоров долевого участия, т.е. сделок с новостройками. По данным ЦИАН в 2020 году количество инвестиционных сделок составляло 13% или примерно 100 тыс. шт. Если предположить, что купивших более 1-й квартиры в инвестиционных целях было не более 20% (мое личное экспертное предположение), то количество частных инвесторов на рынке недвижимости можно было оценить в 2020 году в 60-70 тыс. человек.

🧮 А недавно (в 2024 году) похожие подсчеты решила провести Счетная Палата - это такие спец.чиновники, которые аудируют госконторы, руководитель СП - бывший министр финансов Кудрин. Так вот по данным СП РФ на конец 2023 года в России насчитывалось 114,9 тыс. заемщиков, оформивших одновременно два и более льготных ипотечных кредита. Еще 1,5 тыс. банковских клиентов имели по пять и более льготных ипотек каждый.

🎲 В теории в СП РФ подсчитали количество инвесторов в жилую недвижимость, воспользовавшихся льготными программами в 2021–2023 годах. То есть 116,4 тыс.инвесторов выбирали новостройки в период действия льготных программ. На всю Россию.

😢 А ведь это очень мало!

📚 Для справки: число физических лиц, имеющих брокерские счета на Московской бирже (MOEX), по итогам июля 2024 года составило 32,8 млн. человек. В США из 300 млн. населения к числу инвесторов в недвижимость себя причисляют 28 млн. человек. В общем, есть потенциал для роста!

☝️А сейчас те, кто не решился, не смог или не успел взять льготную ипотеку и заработать на растущем рынке новостроек пишут в интернетах, что это всё был целеноправленный заговор (рептилоидов?) против простых людей, что "наварились" на этом только специальные люди и "проклятые спекулянты". Ну и прочее!

💵В общем 116,4 тыс. человек использовали возможности и получили доходность (я надеюсь), а остальные (лузеры?) им завидуют и никогда не простят им их смелости и удачи.

Согласны со мной?

👍 Да
🔥 Нет

🚀 Взлет ввода ТЦ в Москве: рекорд перед падением

🛒 В 2024 году в Москве ожидается рекордный за последнее десятилетие ввод новых торговых центров. Планируется открытие 17 объектов общей площадью 216,5 тыс. кв. м, что значительно превышает среднегодовой показатель за последние 10 лет.

🏗 За первые девять месяцев 2024 года уже введено 114 тыс. кв. м торговых площадей, что более чем вдвое превышает объем ввода за весь 2023 год. До конца года ожидается открытие еще 17 объектов общей площадью 224 тыс. кв. м в Москве и городах-спутниках.

🏪 До конца 2024 года будут введены Botanica Mall (в составе ТПУ), ЗУМ (в составе ЖК «Зиларт»), Летний Сад (в одноименном ЖК), Chkalov (в одноименном апарт-комплексе), Афимолл Тверская  (в составе БЦ). Существенный объем ввода приходится на торговые центры в составе МФК.

🧩 Существенный ввод торговых площадей в 2024 году объясняется переносами с предыдущих лет. Около 40-50% анонсированного в 2024 году нового предложения девелоперы должны были сдать в эксплуатацию в прошлом. Это указывает на то, что текущий рекордный объем ввода частично обусловлен задержками в реализации проектов прошлых лет.

🤔 А что дальше? Скорее всего в 2025 году рынок будет ждать провал ввода новых объектов. Мы имеем целый букет факторов, ограничивающих ввод: рост себестоимости строительства, высокая стоимость проектного финансирования и отсутствие динамики роста арендных ставок. Банки явно не заинтересованы кредитовать рискованные проекты в сфере торговой недвижимости.

⚓️ Скорее всего основной приток торговых центров следует ожидать также из сектора МФК. Один из крупнейших МФК со сдачей в 2025 году - LAKES у ст.м. Озерная общей площадью 56 430 м2. Торговая галерея займет 24 136 м2, а примерно 20 000 м2 офисы класса В+.

💸 Насколько я понимаю, финансирование торговой части этого произведения ГК ПИК (в том числе) осуществляется за счет продажи офисных помещений. Вероятно девелоперы будут использовать подобные решения в будущем, чтобы реализовывать проекты в сфере торговой недвижимости.

🏗️ Застройщик MR Group анонсировал старт продаж проекта ЖК SET Адрес: ЗАО, Можайский р-н, ул Верейская, д. 29/32Б (21 мин. пеш. от ст. м.«Давыдково»)

📌Место: Комплекс находится между природной зоной долины реки Сетунь и транспортными артериями западной части столицы — Кутузовским и Мичуринским проспектами.

💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽10,4 млн. за 23,3 м2 или ₽446 т./м2.
1️⃣-к.: ₽13,5 млн. за 34,3 м2 или ₽393 т./м2.
2️⃣-к.: ₽18,8 млн. за 53,2 м2 или ₽353 т./м2.
3️⃣-к.: ₽24,8 млн. за 76,5 м2 или ₽324 т./м2.

🏢 Проект: ЖК SET- комплекс бизнес-класса , количество квартир- 1281 шт. с отделкой White Box и без отделки. 3 жилые башни. Этажность- 18-45-59 жилых этажей. Дома располагаются на 3-х этажном стилобате. Высота потолков - 2,95 м.

⭕️Окружение: рядом готовый ЖК «Life Кутузовский» со средней ценой ~₽445 тыс./м2. Так же недалеко ЖК «КутузовGRAD II» со средней ценой за 1м2 ~₽401 т./м2.

💥Срок сдачи: III кв 2028 года - II кв 2029 года.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🔍Ищут пожарные, ищет милиция, ищут фотографы. В нашей столице, ищут давно, но не могут найти. Парня какого-то с 25-ю ипотеками. Или девушку...

😳 В общем того, о ком было написано в отчёте Счётной палаты РФ.

🪗 Я лично наслышан лишь об одном человеке, открыто заявляющем о наличии у него как минимум 24 ипотек.

Кто же, откуда и что он за птица — парень, которого ищет столица?

🖼️ Знакомьтесь, Мамед Муртазов, инвестор. На октябрь 2023 года (по его утверждению), у Мамеда было 24 открытые ипотеки. Правда, по-моему, он специализируется на апартаментах, но уверен, что-то льготное на жильё у него тоже было или есть.

❓Откуда я знаю про Мамеда Муртазова? А он выступал на ужине клуба «Деньги» с темой «Кейсы по приобретению объектов недвижимости за 100% банковскими деньгами». Так что в секрете свою бизнес-модель Мамед не держит. На всякий случай, с Мамедом лично не знаком и рекомендовать его в любом качестве не могу.

⚠️ Дисклеймер! Инвестиции это риск, всё что угодно может пойти не так. Кредиты - риск, вы можете потерять возможность выплачивать тело и проценты по кредитам и стать банкротом. Чем больше кредитов, тем выше риск. При принятии инвестиционных решений пользуйтесь своей головой!

🅿️.💲. Если кто-то вдруг тут решит комментировать национальные вопросы - будет немедленно заблокирован.

☎️Недавно стало известно о ребрендинге одного из крупнейших сотовых операторов - Tele2. Компания, которая до 2013 года принадлежала шведскому концерну, затем была выкуплена ВТБ, а в 2020 году 100% акций Tele2 консолидировал «Ростелеком», теперь будет работать под новым брендом T2. Это решение связано с истечением срока использования прежнего бренда и стремлением «отразить эволюцию в продуктовых решениях и техническом развитии оператора».

💡Новость заставила меня задуматься о трансформации сетей розничных точек продаж сотовых операторов. Если в 2017 - 2018 годах в России насчитывалось около 23-25 тысяч таких салонов, то сейчас их количество сократилось примерно до 15 тысяч. Ожидается, что эта тенденция продолжится, в частности салоны связи будут постепенно уменьшать свои площади (до оптимального формата 25-15 м2) и выбирать самые лучшие локации.

💵Для инвесторов в коммерческую недвижимость эти изменения создают как новые возможности, так и определенные риски. С одной стороны, салоны сотовой связи традиционно считались надежными арендаторами, обеспечивающими стабильный доход. Крупные операторы, как правило, имеют хорошую финансовую устойчивость и заключают долгосрочные договоры аренды.

📍Кроме того, салоны обычно располагаются в местах с интенсивным пешеходным трафиком, что повышает ликвидность объекта недвижимости. Даже в случае ухода арендатора-оператора, такие помещения, как правило, быстро находят новых арендаторов из других сфер розничной торговли или услуг.

⚡️Однако текущие тенденции рынка несут в себе и определенные риски. Уход крупного сетевого арендатора-оператора из-за сокращения сети может создать временные трудности с заполнением освобождающихся площадей, особенно в менее привлекательных локациях.

📱Тем не менее, эксперты отмечают, что трансформация розничной сети операторов - это естественный процесс развития рынка, который наблюдается во многих странах. У офлайн-ретейла меняются функции, но необходимость в физических точках присутствия не исчезает.

📞Салоны связи теперь занимаются более сложными сервисными операциями, работают на укрепление имиджа бренда и пока выступают главным каналом подключения к сети. Несмотря на сокращение количества точек, офлайн-продажи все еще играют ключевую роль в бизнесе операторов, обеспечивая более 90% подключений новых абонентов.

🔍В Москве есть в продаже помещения, арендованные салонами связи, например, той же Т2 на Профсоюзной, 26/44 площадью 19 м2 с МАП ₽220 тыс. и индексацией 10% экспонируется за ₽32 млн.

🔻В целом, несмотря на определенные риски, инвестиции в недвижимость под салоны сотовой связи остаются привлекательным направлением. Ключом к успеху в этом сегменте становится тщательный анализ локации.

📰 Тут на днях «Коммерсант» выпустил рейтинг самых-самых ТОП-менеджеров (250 и 1000) и вирус хвастовства заполонил соцсети разных компаний, в том числе девелоперских. Ну и периодически проходящие премии в сфере коммерческой, жилой, гостиничной и прочей недвижимости также напоминают о том, что номинации, шорт-листы и торжественная раздача красивых статуэток были созданы не просто так.

❓Зачем вообще нужны премии (ну и рейтинги впридачу)?

1️⃣ Организаторам премии нужны, чтобы получать выручку от продаж мест в зале. Это бизнес. На чем рейтинги зарабатывают я не знаю! Возможно, это благодарность за размещение рекламы у автора рейтинга?

2️⃣ Номинанты премий периодически пишут в соцсетях - я номинант, поддержите, друзья! Это инфоповод. Можно быть вечным номинантом и никогда не получить премию.

3️⃣ Победители премий и участники рейтингов тешат своё ЧСВ. «Спасибо, маме, папе и конечно команде». Их поздравляют все вокруг, им приятно.

4️⃣ Для остальных премии это просто вечеринка и повод выпить. Рейтинги вообще по барабану всем окружающим, кроме их участников.

✔️Но так вообще:

✅ Корреляции между количеством полученных премий, топ-менеджеров- участников рейтингов и развитием бизнеса премированных и их компаний не установлено.

✅ Премии дают в общем-то одним и тем же людям / компаниям. В рейтинги из года в год попадают +/- одни и те же люди (они даже иногда переходят из одной компании в другую, рейтинга не покидая)

✅ Клиенты не особо следят за премиями и рейтингами, а если и фиксируют, то уже через два месяца всё это забывается.

🔻Итого: выходит, что премии и рейтинги это бессмысленная вещь с сомнительной ценностью. Это глобальная манипуляция, использование человеческой слабости - самолюбия.

🏅Наверное, поэтому если меня кто-то чем-то вдруг неожиданно наградит или включит в какой-нибудь рейтинг я буду очень счастлив. Заранее спасибо родным, близким и команде!🥹

🏞 Селигер: жемчужина русской природы и символ лучшей жизни

📌Есть в России место, которое по праву считается одним из самых живописных уголков  нашей страны. Речь, конечно же, о Селигере! Этот край привлекает тысячи людей каждый год, и причин тому немало.

🌊 Селигер – это не просто озеро, а целая система водоемов, окруженных лесами, что делает его природу поистине уникальной. Здесь находится исток великой русской реки Волги, а также знаменитая Нило-Столобенская пустынь, придающая месту особый исторический колорит. Валдайская возвышенность, на которой расположен Селигер, славится своим чистейшим воздухом, что делает отдых здесь не только приятным, но и полезным для здоровья.

🎣 Любителям активного отдыха Селигер предлагает массу возможностей. Рыбалка здесь особенно хороша – щука, судак, лещ, выбор действительно огромен! Водные виды спорта представлены во всем своем разнообразии: от спокойных прогулок на лодке до захватывающего вейкбординга. А для тех, кто предпочитает сушу, есть множество живописных пеших и велосипедных маршрутов.

🏛 Культурная программа на Селигере тоже не даст заскучать. Можно отправиться на экскурсию в Нило-Столобенскую пустынь, посетить музей природы Селигерского края или познакомиться с местными ремеслами и кухней.

🧘‍♀️ Селигер – идеальное место и для тех, кто ищет спокойствия. Медитативные закаты и рассветы над водной гладью, тишина леса, нарушаемая лишь пением птиц, дают возможность по-настоящему отключиться от городской суеты и перезагрузиться.

⚡️ И знаете что? Теперь можно не просто приезжать сюда на выходные, а жить здесь постоянно или владеть собственным домом для отдыха.

🏡 Проект «Премьер Селигер»  предлагает такую возможность!

❤️Представьте: вы просыпаетесь с видом на озеро, выходите на террасу с чашкой кофе и планируете свой день. Рыбалка? Прогулка на велосипеде? Или может быть, работа из дома с видом, которому позавидуют все ваши коллеги по Zoom-конференции?

🤔 Вы бывали на Селигере? Как вам теперь идея иметь собственный «кусочек рая» на берегу этого удивительного озера?

🎣 Новая приманка для ипотечников от «Гранель»: «длинная бронь» за 20%.

🧩 Схемка вроде простая, но не без подвыверта. Размер первоначального взноса (20%) нужно внести сразу. Далее в течение 6-12 месяцев можно подкопить денег на жильё или дождаться долгожданного снижения ключевой ставки.

➕ По окончании отсрочки на оставшуюся сумму (80% от стоимости квартиры) заключается ипотечный договор. Фактически на 6-12 мес. бронируется квартира и фиксируются условия прибретения, но весь этот период не нужно платить ипотеку.

🎰 Аттракцион работает только до 30 сентября.

👀 Интересно, как Эльвира Сахипзадовна посмотрит на такие истории: ей-то рассрочки и отсрочки неподвластны. Пока...

Главные итоги уходящей недели. Лучшие и важные материалы телеграм-канала об инвестициях в недвижимость @atsogoev:

😳 25 ипотек! У НЕГО железные нервы 🪺

💰Создать ГАБ в Подмосковье и заработать больше, с фин.моделью

❓Со вкладов запретят снимать деньги? И другие идеи для параноиков

💔 Хотите остроты в чувствах и печальные последствия? Не делайте этот анализ!

⛵Parus, долги рвут Parus! Но не всё так однозначно

📑 А также честные обзоры финансового положения застройщиков:
🏗️ Legenda
🏗️ Пионер
🏗️ Брусника

📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид 🔥

😱 Наш мэр - коррупционер!

☝️Так подумали многие жители крупнейшего мегаполиса мира, узнавшие о претензиях правоохранительных органов, адресованных мэру города.

🏛️ Федеральное Бюро Расследований предъявило серьезные обвинения мэру Нью-Йорка Эрику Адамсу. Среди них - мошенничество с использованием электронных средств, взяточничество и незаконное получение пожертвований на избирательную кампанию от иностранных граждан. Общая сумма предполагаемых незаконных выгод превышает $100 000.

🏢 Одно из ключевых обвинений связано с 36-этажным турецким консульством стоимостью $300 млн. на Манхэттене. Адамс якобы оказал давление на пожарную службу Нью-Йорка, чтобы разрешить открытие здания без прохождения необходимой пожарной инспекции. Кроме того, мэр обвиняется в оказании помощи строительной компании KSK Construction в решении «вопросиков» с департаментом зданий Нью-Йорка.

⚖️ В случае признания виновным по всем пунктам обвинения, Адамсу грозит до 45 лет тюремного заключения. Важно отметить, что он стал первым мэром Нью-Йорка за 110-летнюю историю города, кому были предъявлены федеральные уголовные обвинения во время пребывания на посту.

📊 Эрик Адамс, бывший капитан полиции Нью-Йорка, занял пост мэра в 2022 году. До этого он служил главой нью-йоркского района Бруклин с 2014 года. Его политическая карьера характеризовалась акцентом на вопросах общественной безопасности и экономического развития города.

🗣️ Мэр Адамс категорически отрицает все обвинения. На пресс-конференции он заявил о своей невиновности и попросил жителей Нью-Йорка воздержаться от преждевременных суждений. Его администрация подчеркивает, что Адамс продолжит выполнять свои обязанности мэра, несмотря на текущее расследование.

🔍 Расследование ФБР стало достоянием общественности в ноябре прошлого года, когда были изъяты мобильные телефоны мэра. Последовавшие за этим события привели к отставке нескольких высокопоставленных чиновников городской администрации, включая руководителей полицейского управления и школ.

❓Один лишь вопрос: $100 тыс. - это всё что сумели накопать на мэра Нью-Йорка или это только верхушечка айсберга? Мэр Адамс запустил в городе мусорную реформу, объявил программу строительства доступного жилья и одобрял редевелопмент офисов в апартаменты.

📊 По многочисленным просьбам публикую обзор финансовой отчетности очередного застройщика, Группы «Эталон» за первое полугодие 2024 года.

💰 Выручка Эталон Group показала впечатляющий рост на +71%, достигнув ₽57,4 млрд. Напоминаю, что это связано с завершением программы льготной ипотеки. Несмотря на рост выручки, компания продолжает нести убытки - минус ₽1,5 млрд за отчетный период, хотя уже меньше, чем минус ₽2,1 млрд годом ранее.

🏗️ Ключевой проблемой «Эталона» остается высокая долговая нагрузка. Общий долг компании достиг отметки ₽142,2 млрд. Да, большую часть долга (₽72,7 млрд) составляет проектное финансирование, которое погашается за счет средств с эскроу-счетов по мере завершения строительства, но вторая половина...

📦 Запасы компании составляют ₽142,1 млрд, из которых ₽113,9 млрд - это объекты на стадии проектирования или строительства. «Эталон» инвестирует значительные средства в текущие проекты, которые еще не готовы к продаже.

💸 За первое полугодие 2024 года «Эталон» погасил долги на сумму ₽23,9 млрд, включая проектное финансирование. При сохранении таких темпов и с учетом структуры долга, компании может потребоваться 4-5 лет для существенного снижения долговой нагрузки.

⚠️ Тревожным сигналом является отрицательный операционный денежный поток (-₽41,7 млрд).

📈 Отношение чистого долга к EBITDA выросло до 1,20, что говорит об увеличении долговой нагрузки относительно операционной прибыли компании.

🚩 Вывод: несмотря на впечатляющий рост выручки, финансовое положение «Эталона» вызывает опасения. Компании необходимо срочно работать над повышением прибыльности, оптимизацией долговой нагрузки и улучшением управления денежными потоками.

🔮Ключевыми факторами развития «Эталона» будут своевременное завершение текущих проектов, эффективные продажи недвижимости и строгий контроль над расходами. При благоприятном сценарии «Эталон» может начать показывать устойчивое улучшение финансовых показателей через 2-3 года, но риски остаются высокими.

🚀 Завтра начинаем обучение по программе «Продажи Инвестиционной Недвижимости» pin.atsogoev.com.

✍️ Подробно писал об этом здесь

🟢 Осталось 3️⃣ места.

➡️ Чтобы попасть напишите сюда

❓Отвечаю на популярный вопрос: следующего раза не будет (в этом году 100%).