💰 Ну а теперь финансовая модель вложений в апартамент в «Аквилон SIGNAL for business».
🔻Итак, инвестор приобретает апарт площадью 25,9 кв. м с начальной стоимостью 8,8 млн руб. (341 103 руб/кв. м). Проект предполагает долгосрочные вложения с горизонтом планирования до 2034 г. (10 лет).
🎯Получение дохода от аренды начинается не сразу, а с 2028 г., что связано с периодом строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Модель учитывает различные расходы, включая операционные затраты (40% от дохода), комиссию управляющей компании (15%), налог на имущество (0,5% от кад. стоимости) и налог на доход (6% для ИП). Предусмотрены также затраты на меблировку и оснащение в размере 998 000 руб. (2027 г.).
⭕️Следует обратить внимание на прогнозный показатель RevPAR (выручка на доступный номер) в 2027 г., который составляет 10 666 руб. и ежегодно увеличивается на 10%. Важно отметить, что модель прогнозирует продажу апартамента в 2034 г. за 13,2 млн. руб., что на 50% выше первоначальной стоимости. Предположение о росте стоимости недвижимости значительно влияет на общую доходность проекта.
🧮По моим расчетам, внутренняя норма доходности (IRR) проекта составляет 9,8% годовых, что является неплохим показателем для инвестиций в жилую недвижимость. Общая прибыль за весь период инвестиции ожидается на уровне 11,6 млн руб.
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1-leNMVnMwwK3Qoqd4qUXFF2gPE1d1UaAyed9Gg-pE_Y/edit?usp=sharing
🔸Прибыль 11 610 299
🔸Инвестиции 9 070 298
🔸Equity Multiple 2,28x
🔸ROI 128%
🔸IRR (доходность в год) 9,8%
Выводы чуть позже!
🔻Итак, инвестор приобретает апарт площадью 25,9 кв. м с начальной стоимостью 8,8 млн руб. (341 103 руб/кв. м). Проект предполагает долгосрочные вложения с горизонтом планирования до 2034 г. (10 лет).
🎯Получение дохода от аренды начинается не сразу, а с 2028 г., что связано с периодом строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Модель учитывает различные расходы, включая операционные затраты (40% от дохода), комиссию управляющей компании (15%), налог на имущество (0,5% от кад. стоимости) и налог на доход (6% для ИП). Предусмотрены также затраты на меблировку и оснащение в размере 998 000 руб. (2027 г.).
⭕️Следует обратить внимание на прогнозный показатель RevPAR (выручка на доступный номер) в 2027 г., который составляет 10 666 руб. и ежегодно увеличивается на 10%. Важно отметить, что модель прогнозирует продажу апартамента в 2034 г. за 13,2 млн. руб., что на 50% выше первоначальной стоимости. Предположение о росте стоимости недвижимости значительно влияет на общую доходность проекта.
🧮По моим расчетам, внутренняя норма доходности (IRR) проекта составляет 9,8% годовых, что является неплохим показателем для инвестиций в жилую недвижимость. Общая прибыль за весь период инвестиции ожидается на уровне 11,6 млн руб.
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1-leNMVnMwwK3Qoqd4qUXFF2gPE1d1UaAyed9Gg-pE_Y/edit?usp=sharing
🔸Прибыль 11 610 299
🔸Инвестиции 9 070 298
🔸Equity Multiple 2,28x
🔸ROI 128%
🔸IRR (доходность в год) 9,8%
Выводы чуть позже!
Google Docs
Аквилон Signal
🔥15🤔4👍3🤣1
Выводы
💸В чем главные плюсы этой инвестиционной идеи для инвестора? Реальная пассивная инвестиция — весь бизнес ведёт УК, инвестор получает доходность от аренды.
🎯Оставшиеся задачи инвестора — платить налоги и обеспечить выход из актива (кстати, УК в этом тоже может помочь теоретически). Актив проинфляционный, в цене может расти и стоимость ADR и стоимость недвижимости, кстати, я лично придерживаюсь версии о возможном росте цен на подобные объекты на 5%/год.
🧮 Результаты расчетов стоит прокомментировать так: в них нет ничего неожиданного для этого класса активов - достаточно умеренная доходность (при заданных предпосылках). Но при прочих вводных (известный застройщик, низкий уровень вовлеченности собственника, низкая волатильность недвижимости как актива), скорее всего, найдется устойчивая группа инвесторов, которая, в итоге, выберет «Аквилон SIGNAL for business» в качестве надежной, консервативной инвестиционной идеи.
💸В чем главные плюсы этой инвестиционной идеи для инвестора? Реальная пассивная инвестиция — весь бизнес ведёт УК, инвестор получает доходность от аренды.
🎯Оставшиеся задачи инвестора — платить налоги и обеспечить выход из актива (кстати, УК в этом тоже может помочь теоретически). Актив проинфляционный, в цене может расти и стоимость ADR и стоимость недвижимости, кстати, я лично придерживаюсь версии о возможном росте цен на подобные объекты на 5%/год.
🧮 Результаты расчетов стоит прокомментировать так: в них нет ничего неожиданного для этого класса активов - достаточно умеренная доходность (при заданных предпосылках). Но при прочих вводных (известный застройщик, низкий уровень вовлеченности собственника, низкая волатильность недвижимости как актива), скорее всего, найдется устойчивая группа инвесторов, которая, в итоге, выберет «Аквилон SIGNAL for business» в качестве надежной, консервативной инвестиционной идеи.
🔥12👍8👏2🤔1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🍻Недавно общался с инвестором, который много лет курит. Курение - вредная привычка, но инвестирование - полезная. У моего знакомого в собственности несколько помещений с арендаторами, реализующими табачные и алкогольные изделия.
🚬 Между прочим, мой знакомый начинал в тех самых 90-х, буквально с палаток... и продавал он тогда - сигареты и пиво. С тех пор само собой так получилось, что он покупает в том числе подходящие по формату помещения. Сам уже торговлей не занимается, только арендой.
🤔 Мне стал интересен этот сегмент, и пока я возвращался со встречи, я быстро набросал SWOT-анализ на основе вот этого объекта (нашел на ЦИАН).
Сильные стороны:
💪 Стабильный спрос: табачные изделия пользуются устойчивым спросом среди курильщиков.
💰 Низкие операционные расходы: небольшая площадь минимизирует затраты на содержание помещения.
🥾 Интенсивный трафик: расположение у метро обеспечивает постоянный поток потенциальных покупателей.
♻️ Простота бизнес-модели: продажа табачных изделий не требует сложной логистики или оборудования.
Слабые стороны:
😰 Зависимость от одного арендатора: риск простоя при уходе табачного магазина.
📜 Строгое регулирование: табачный бизнес подвержен жестким законодательным ограничениям.
👎 Негативное восприятие обществом: растущая антитабачная кампания может влиять на имидж объекта.
Возможности:
💵 Получение стабильного рентного дохода сразу после покупки.
🛍 Расширение ассортимента: возможность для арендатора добавить сопутствующие товары (например, электронные сигареты, аксессуары).
Угрозы:
⚖️ Усиление законодательных ограничений: возможное ужесточение правил продажи табачных изделий.
⬇️Снижение числа курильщиков: долгосрочный тренд на здоровый образ жизни может уменьшить клиентскую базу.
🥊 Рост конкуренции: увеличение числа точек продаж табачных изделий в районе.
🔂 И знаете, что мне написал инвестор в ответ? Что я забыл из важного?
💰 Оказывается, я упустил один ключевой момент: высокую маржинальность табачного бизнеса. Несмотря на все ограничения и риски, торговля табачными изделиями остается одним из самых прибыльных видов розничной торговли. Это позволяет арендаторам стабильно платить арендную плату даже в непростые времена.
🛑 Что думаете про табачные лавки как арендатора? Кстати, в Европе этот отдельный формат, весьма популярен во Франции, например. Да и в России тоже заходит.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Курить вредно - не курите.
🚬 Между прочим, мой знакомый начинал в тех самых 90-х, буквально с палаток... и продавал он тогда - сигареты и пиво. С тех пор само собой так получилось, что он покупает в том числе подходящие по формату помещения. Сам уже торговлей не занимается, только арендой.
🤔 Мне стал интересен этот сегмент, и пока я возвращался со встречи, я быстро набросал SWOT-анализ на основе вот этого объекта (нашел на ЦИАН).
Сильные стороны:
💪 Стабильный спрос: табачные изделия пользуются устойчивым спросом среди курильщиков.
💰 Низкие операционные расходы: небольшая площадь минимизирует затраты на содержание помещения.
🥾 Интенсивный трафик: расположение у метро обеспечивает постоянный поток потенциальных покупателей.
♻️ Простота бизнес-модели: продажа табачных изделий не требует сложной логистики или оборудования.
Слабые стороны:
😰 Зависимость от одного арендатора: риск простоя при уходе табачного магазина.
📜 Строгое регулирование: табачный бизнес подвержен жестким законодательным ограничениям.
👎 Негативное восприятие обществом: растущая антитабачная кампания может влиять на имидж объекта.
Возможности:
💵 Получение стабильного рентного дохода сразу после покупки.
🛍 Расширение ассортимента: возможность для арендатора добавить сопутствующие товары (например, электронные сигареты, аксессуары).
Угрозы:
⚖️ Усиление законодательных ограничений: возможное ужесточение правил продажи табачных изделий.
⬇️Снижение числа курильщиков: долгосрочный тренд на здоровый образ жизни может уменьшить клиентскую базу.
🥊 Рост конкуренции: увеличение числа точек продаж табачных изделий в районе.
🔂 И знаете, что мне написал инвестор в ответ? Что я забыл из важного?
💰 Оказывается, я упустил один ключевой момент: высокую маржинальность табачного бизнеса. Несмотря на все ограничения и риски, торговля табачными изделиями остается одним из самых прибыльных видов розничной торговли. Это позволяет арендаторам стабильно платить арендную плату даже в непростые времена.
🛑 Что думаете про табачные лавки как арендатора? Кстати, в Европе этот отдельный формат, весьма популярен во Франции, например. Да и в России тоже заходит.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Курить вредно - не курите.
5👍16😁5🔥4🤣4❤3
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
А банки продолжают отгружать деньги застройщикам!
🏗 Новость: СБЕР открыл ГК «Гранель» кредитную линию на внушительные 6,44 млрд рублей до мая 2026 года. Цель - строительство четырех корпусов ЖК «Новая Алексеевская роща» в Балашихе, в 6 км от МКАД. Проект относится к комфорт-классу, а цены на квартиры стартуют от 3,8 млн рублей.
💼 Финансирование осуществляется с использованием механизма эскроу, что типа обеспечит дополнительную защиту для покупателей.
🤔 Интересно, какую же ставку по кредиту удалось выторговать «Гранели»? Мне, конечно, об этом никто не расскажет, но очевидно, что банки продолжают финансировать стройку, несмотря на политику ЦБ. Или у них просто нет выбора?
🏗 Новость: СБЕР открыл ГК «Гранель» кредитную линию на внушительные 6,44 млрд рублей до мая 2026 года. Цель - строительство четырех корпусов ЖК «Новая Алексеевская роща» в Балашихе, в 6 км от МКАД. Проект относится к комфорт-классу, а цены на квартиры стартуют от 3,8 млн рублей.
💼 Финансирование осуществляется с использованием механизма эскроу, что типа обеспечит дополнительную защиту для покупателей.
🤔 Интересно, какую же ставку по кредиту удалось выторговать «Гранели»? Мне, конечно, об этом никто не расскажет, но очевидно, что банки продолжают финансировать стройку, несмотря на политику ЦБ. Или у них просто нет выбора?
👍10🔥5🤔3❤1
Планируете покупку квартиры? Оставайтесь на шаг впереди с каналом «Петербургская Недвижимость».
Вас ждут:
• скидки и акции на квартиры в лучших районах;
• детальные обзоры жилых комплексов;
• выгодные ипотечные программы с расчетами;
• советы по выбору недвижимости;
• афиша культурных событий Северной столицы для настоящих ценителей.
Подписаться — здесь.
Реклама. ООО "КРОП МЕДИА". ИНН 7813630001. erid: LjN8JtwPc
Вас ждут:
• скидки и акции на квартиры в лучших районах;
• детальные обзоры жилых комплексов;
• выгодные ипотечные программы с расчетами;
• советы по выбору недвижимости;
• афиша культурных событий Северной столицы для настоящих ценителей.
Подписаться — здесь.
Реклама. ООО "КРОП МЕДИА". ИНН 7813630001. erid: LjN8JtwPc
🤔3🫡3👌1
🎓 Всех с днем знаний!
🔥Два способа стать компетентным в сфере инвестиций в недвижимость.
1️⃣ Бесплатный способ.
📺 Пройдите базовый курс лекций «Инвестиции в недвижимость». Это для самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость
free.atsogoev.com
📥 Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме.
https://atsogoev.com/book
2️⃣ Платный способ.
Образовательная платформа имени меня (моя) предлагает широчайший спектр качественных обучающих программ по теме инвестиций в недвижимость:
https://atsogoev.com
⚠️ Особенно рекомендую необходимый для выживания «Excel для недвижимости»
https://excel.atsogoev.com
🛒Выбор других обучающих продуктов зависит от ваших интересов и целей.
🗓 Придется уделить обучению время - иначе никак. Просто примите горькую правду.
⚠️Это не реклама. Это вокруг меня тонут люди, а я бросаю им спасательные круги - помогаю чем могу.
🟢 Удачных инвестиций!
🔥Два способа стать компетентным в сфере инвестиций в недвижимость.
1️⃣ Бесплатный способ.
📺 Пройдите базовый курс лекций «Инвестиции в недвижимость». Это для самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость
free.atsogoev.com
📥 Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме.
https://atsogoev.com/book
2️⃣ Платный способ.
Образовательная платформа имени меня (моя) предлагает широчайший спектр качественных обучающих программ по теме инвестиций в недвижимость:
https://atsogoev.com
⚠️ Особенно рекомендую необходимый для выживания «Excel для недвижимости»
https://excel.atsogoev.com
🛒Выбор других обучающих продуктов зависит от ваших интересов и целей.
🗓 Придется уделить обучению время - иначе никак. Просто примите горькую правду.
⚠️Это не реклама. Это вокруг меня тонут люди, а я бросаю им спасательные круги - помогаю чем могу.
🟢 Удачных инвестиций!
👍22🔥4❤1👏1
🛡 Downside Protection в недвижимости: защита от провала проекта
🏗 Downside protection («защита снизу») в недвижимости - это Plan Б, который вы держите в рукаве на случай, если основной замысел пойдет не так.
💼 Реальный пример: девелопер купил административное здание с амбициозным планом превратить его в модный комплекс жилых лофт-апартаментов. Но внезапно законодательство изменилось, надзор за реализацией подобных проектов усилился и первоначальный план оказался под угрозой.
🔄 Что сделал девелопер? Реализовал сценарий downside protection! Вместо того чтобы упорствовать, пытаться договориться и «порешать вопросики», он быстро разделил здание на небольшие офисы и продал их as is, практически без ремонта.
💰 Да, выручка от продажи офисов в розницу была значительно меньше, чем могла бы быть от апартаментов. Сроки реализации тоже увеличились. Но это и есть суть downside protection - возможность выйти из проекта с меньшей прибылью или даже без прибыли, но хотя без убытков.
⚠️ Важно: сценарий downside protection формируется еще на стадии прединвестиционного анализа. Это не импровизация, а продуманная стратегия выхода из кризиса.
Ключевые моменты downside protection:
🔹Гибкость в изменении концепции проекта
🔹Минимизация дополнительных затрат при смене стратегии
🔹Быстрая реакция на изменения рынка или законодательства
❓Зачем это знать частному инвестору в недвижимость? Инвестируя в проекты, всегда продумывайте и обязательно просчитывайте Downside protection, спрашивайте себя: «А что, если основной план не сработает? Есть ли запасной вариант?». Это поможет вам избежать катастрофических потерь и сохранить капитал даже в неблагоприятных условиях.
#ликбез
🏗 Downside protection («защита снизу») в недвижимости - это Plan Б, который вы держите в рукаве на случай, если основной замысел пойдет не так.
💼 Реальный пример: девелопер купил административное здание с амбициозным планом превратить его в модный комплекс жилых лофт-апартаментов. Но внезапно законодательство изменилось, надзор за реализацией подобных проектов усилился и первоначальный план оказался под угрозой.
🔄 Что сделал девелопер? Реализовал сценарий downside protection! Вместо того чтобы упорствовать, пытаться договориться и «порешать вопросики», он быстро разделил здание на небольшие офисы и продал их as is, практически без ремонта.
💰 Да, выручка от продажи офисов в розницу была значительно меньше, чем могла бы быть от апартаментов. Сроки реализации тоже увеличились. Но это и есть суть downside protection - возможность выйти из проекта с меньшей прибылью или даже без прибыли, но хотя без убытков.
⚠️ Важно: сценарий downside protection формируется еще на стадии прединвестиционного анализа. Это не импровизация, а продуманная стратегия выхода из кризиса.
Ключевые моменты downside protection:
🔹Гибкость в изменении концепции проекта
🔹Минимизация дополнительных затрат при смене стратегии
🔹Быстрая реакция на изменения рынка или законодательства
❓Зачем это знать частному инвестору в недвижимость? Инвестируя в проекты, всегда продумывайте и обязательно просчитывайте Downside protection, спрашивайте себя: «А что, если основной план не сработает? Есть ли запасной вариант?». Это поможет вам избежать катастрофических потерь и сохранить капитал даже в неблагоприятных условиях.
#ликбез
👍21🔥7❤1👏1
🚨 А те, кто не продумывают сценарии развития своих проектов и инвестиционных портфелей недвижимости, downside protection в том числе, рискует поймать лося.
🕸️🦌 Поймать лося (от англ. loss, потеря) на слэнге означает получить убыток!
⚠️ Просто не могу не предупредить.
🕸️
⚠️ Просто не могу не предупредить.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥9😁6
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🌯Почему многие инвесторы хотят купить помещение аптеки или алкомаркета, а покупают в итоге объекты с несетевой шаурмой?
🔆На рынке огромное количество предложений готового арендного бизнеса. Рекламные лозунги некоторых компаний пестрят обещаниями окупаемости 8-9 лет и даже ниже. Инвесторы реагируют и... обнаруживают, что не всё то золото, что блестит.
🔍При ближайшем рассмотрении оказывается, что из доступных по цене входа (₽5-15 млн.) предложений без юридических рисков или технических проблем на рынке есть лишь помещения в деревнях, с сомнительными арендаторами или даже без них.
🥺 Оказывается, что 8 лет окупаемости это не более чем рекламный лозунг, и для нормальных объектов окупаемость составляет 12-13 лет.
❎ То есть за ₽10-15 млн. невозможно купить нормальное помещение с аптекой и окупаемостью 8 лет. Зато можно инвестировать в ГАБ с многочисленными рисками и несетевой шаурмой в качестве арендатора. Из плюсов: помещение целиком контролируется инвестором!
🔀 Ну и на рынке присутствует альтернатива, в виде инвестплатформы SimpleEstate, например, через которую можно приобрести помещение даже не с аптекой, а продуктовым супермаркетом. Но это коллективные инвестиции, «а вдруг там что», надо разбираться, изучать что там к чему, пробовать и т.д.
🏪🔜🐣То есть начинали поиски, надеясь купить «Столички» или «Красное и Белое», а в итоге готовы приобрести небольшое помещение с ноу-нейм арендатором. Не замечаете никаких противоречий?
🌊Риски выбора в пользу шаурмы перечислять, я думаю, не нужно, особенно для инвестора без многолетних компетенций и опыта на рынке.
🚩Очевидно, что инвестору не стоит изменять себе и идти на компромиссы. Лучше потратить время и разобраться в работе коллективных форм инвестиций в недвижимость (например, SimpleEstate), чем потратить деньги и узнать что такое плохие инвестиции.
🔆На рынке огромное количество предложений готового арендного бизнеса. Рекламные лозунги некоторых компаний пестрят обещаниями окупаемости 8-9 лет и даже ниже. Инвесторы реагируют и... обнаруживают, что не всё то золото, что блестит.
🔍При ближайшем рассмотрении оказывается, что из доступных по цене входа (₽5-15 млн.) предложений без юридических рисков или технических проблем на рынке есть лишь помещения в деревнях, с сомнительными арендаторами или даже без них.
🥺 Оказывается, что 8 лет окупаемости это не более чем рекламный лозунг, и для нормальных объектов окупаемость составляет 12-13 лет.
❎ То есть за ₽10-15 млн. невозможно купить нормальное помещение с аптекой и окупаемостью 8 лет. Зато можно инвестировать в ГАБ с многочисленными рисками и несетевой шаурмой в качестве арендатора. Из плюсов: помещение целиком контролируется инвестором!
🔀 Ну и на рынке присутствует альтернатива, в виде инвестплатформы SimpleEstate, например, через которую можно приобрести помещение даже не с аптекой, а продуктовым супермаркетом. Но это коллективные инвестиции, «а вдруг там что», надо разбираться, изучать что там к чему, пробовать и т.д.
🏪🔜🐣То есть начинали поиски, надеясь купить «Столички» или «Красное и Белое», а в итоге готовы приобрести небольшое помещение с ноу-нейм арендатором. Не замечаете никаких противоречий?
🌊Риски выбора в пользу шаурмы перечислять, я думаю, не нужно, особенно для инвестора без многолетних компетенций и опыта на рынке.
🚩Очевидно, что инвестору не стоит изменять себе и идти на компромиссы. Лучше потратить время и разобраться в работе коллективных форм инвестиций в недвижимость (например, SimpleEstate), чем потратить деньги и узнать что такое плохие инвестиции.
👍7🔥5❤1😁1🤔1
🚸 Как заработать на детях?
🗓️ Сегодня просто день такой! Родители отводили детей в школу, соц.сети заполонили фотографии первого звонка... Но мы же инвесторы - давайте подумаем как можно заработать на любви родителей к детям!
🏢 Можно купить готовый арендный бизнес (ГАБ) с арендаторами детской тематики - посмотрим на несколько вариантов инвестиций в этой сфере.
🪆 Один из самых популярных и распространенных вариантов – приобретение ГАБ с детским развивающим центром. Такие объекты обычно имеют площадь от 150 м2 и располагаются в густонаселенных районах. Сектор характеризуется наличием долгосрочных договоров аренды и регулярной индексацией ставок.
🎨 Еще одна перспективная ниша – творческие студии и мастерские для детей. Такие объекты могут занимать площадь от 70 м2 и пользуются популярностью среди родителей, стремящихся развивать креативные способности своих детей.
🏓 Спортивные секции для детей также могут стать отличным вариантом для инвестиций в ГАБ. Площадь таких помещений обычно начинается от 200 м2.
🏊 Другой интересный вариант – ГАБ с детским бассейном, редкий экземпляр на рынке. Эти объекты, как правило, занимают площадь от 200 м2.
🏫 Для крупных инвесторов с бюджетом от нескольких сотен миллионов рублей существует возможность приобретения ГАБ с полноценными детским садом или школой, как правило это отдельно стоящие здания площадью от 1000 м2.
➕➖Плюсы и минусы инвестирования в ГАБ с детской тематикой:
Плюсы:
📈 Стабильный спрос на услуги арендаторов детской тематики
💼 Долгосрочные договоры аренды
💰 Регулярная индексация арендной платы (но привязки к ТО нет)
🏘️ Размещение в густонаселенных районах (как правило)
🤝 Социально ответственные инвестиции
Минусы:
📋 Строгие нормативные требования и регулирование
💉 Повышенные санитарно-эпидемиологические стандарты
🔊 Потенциальные конфликты с соседями из-за шума
🎢 Возможная сезонность бизнеса арендаторов
🔍 Ограниченный выбор арендаторов при смене текущего.
❓ Как относитесь к такого рода проектам? Вложили бы деньги в ГАБ с арендатором детской тематики?
👍 Да, если доходность ок!
👀 Лучше в маркет (алко- или супер-)
🔥 Спасибо, но нет
🗓️ Сегодня просто день такой! Родители отводили детей в школу, соц.сети заполонили фотографии первого звонка... Но мы же инвесторы - давайте подумаем как можно заработать на любви родителей к детям!
🏢 Можно купить готовый арендный бизнес (ГАБ) с арендаторами детской тематики - посмотрим на несколько вариантов инвестиций в этой сфере.
🪆 Один из самых популярных и распространенных вариантов – приобретение ГАБ с детским развивающим центром. Такие объекты обычно имеют площадь от 150 м2 и располагаются в густонаселенных районах. Сектор характеризуется наличием долгосрочных договоров аренды и регулярной индексацией ставок.
🎨 Еще одна перспективная ниша – творческие студии и мастерские для детей. Такие объекты могут занимать площадь от 70 м2 и пользуются популярностью среди родителей, стремящихся развивать креативные способности своих детей.
🏓 Спортивные секции для детей также могут стать отличным вариантом для инвестиций в ГАБ. Площадь таких помещений обычно начинается от 200 м2.
🏊 Другой интересный вариант – ГАБ с детским бассейном, редкий экземпляр на рынке. Эти объекты, как правило, занимают площадь от 200 м2.
🏫 Для крупных инвесторов с бюджетом от нескольких сотен миллионов рублей существует возможность приобретения ГАБ с полноценными детским садом или школой, как правило это отдельно стоящие здания площадью от 1000 м2.
➕➖Плюсы и минусы инвестирования в ГАБ с детской тематикой:
Плюсы:
📈 Стабильный спрос на услуги арендаторов детской тематики
💼 Долгосрочные договоры аренды
💰 Регулярная индексация арендной платы (но привязки к ТО нет)
🏘️ Размещение в густонаселенных районах (как правило)
🤝 Социально ответственные инвестиции
Минусы:
📋 Строгие нормативные требования и регулирование
💉 Повышенные санитарно-эпидемиологические стандарты
🔊 Потенциальные конфликты с соседями из-за шума
🎢 Возможная сезонность бизнеса арендаторов
🔍 Ограниченный выбор арендаторов при смене текущего.
❓ Как относитесь к такого рода проектам? Вложили бы деньги в ГАБ с арендатором детской тематики?
👍 Да, если доходность ок!
👀 Лучше в маркет (алко- или супер-)
🔥 Спасибо, но нет
👍15🔥12👀4❤1
🏗️ Краткие итоги августа 2024 года на рынке предложения новостроек Москвы от коллег из ВNmар.рro
👆🏻По сравнению с июлем 2024 года снизилось большинство показателей.
🏗 Средняя цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах снизилась на 2,0% (до ₽333,4 тыс.). В высокобюджетных новостройках снизилась на 1,2% (до ₽565,04 тыс.).
🚨 Число новостроек в реализации по итогам августа снизилось на 4,4% (до 350 шт.), а число лотов в продаже повысилось на 5,3% (до 52,4 тыс. шт.).
📈 В августе 2023 года средневзвешенная цена 1м2 составляла ₽425,8 т./м2, а в августе 2024 достигла ₽473,5 т./м2, таким образом годовой прирост цен на новостройки за год составил 11,5%.
🔎 По данным IRN, направление движение Рынка вторичной недвижимости показывают именно «народные» сегменты, более чувствительные к изменению конъюнктуры – в отличие от собственников высокобюджетной недвижимости, продавцы недорогих квартир не могут месяцами ждать у «моря погоды».
❗️Ситуация, когда цены на дорогое жилье не меняются или даже растут, а в более бюджетных сегментах стоимость квадратного метра снижается, указывает на готовность рынка вторичной недвижимости к общему снижению цен.
👆🏻По сравнению с июлем 2024 года снизилось большинство показателей.
🏗 Средняя цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах снизилась на 2,0% (до ₽333,4 тыс.). В высокобюджетных новостройках снизилась на 1,2% (до ₽565,04 тыс.).
🚨 Число новостроек в реализации по итогам августа снизилось на 4,4% (до 350 шт.), а число лотов в продаже повысилось на 5,3% (до 52,4 тыс. шт.).
📈 В августе 2023 года средневзвешенная цена 1м2 составляла ₽425,8 т./м2, а в августе 2024 достигла ₽473,5 т./м2, таким образом годовой прирост цен на новостройки за год составил 11,5%.
🔎 По данным IRN, направление движение Рынка вторичной недвижимости показывают именно «народные» сегменты, более чувствительные к изменению конъюнктуры – в отличие от собственников высокобюджетной недвижимости, продавцы недорогих квартир не могут месяцами ждать у «моря погоды».
❗️Ситуация, когда цены на дорогое жилье не меняются или даже растут, а в более бюджетных сегментах стоимость квадратного метра снижается, указывает на готовность рынка вторичной недвижимости к общему снижению цен.
👍7🤔3🔥2👏1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Но всё ли так просто?
💰 Плюсы аукционов:
🔹Прозрачность процесса покупки: побеждает тот, кто дал больше денег.
🔹Возможность купить помещение как минимум по рыночной цене, а иногда дешевле.
🔹Шанс получить помещение в хорошей локации, которые обычно достаются только «своим».
🚫 Минусы аукционов:
🔸Большой риск переплаты из-за ажиотажа: эмоции могут взять верх над здравым смыслом.
🔸Отсутствие определенности по будущим арендаторам и арендному потоку: покупается пустое помещение, по какой ставке это можно будет сдать и кому остается вопросом
🔸Необходимость быстро принимать решения: ограниченное время на полноценный инвестиционный анализ.
🔸Возможные скрытые проблемы с помещением, которые «всплывут» позже.
🤔 А ещё я подумал: зачем это застройщикам?
1️⃣ Оптимизация процесса продаж: не нужно тратить ресурсы на долгий поиск покупателей, переговоры, согласование условий сделок... - всё стандартизировано и «на потоке»
2️⃣ Возможность продавать помещения по более высоким ценам путем создания ажиотажа: публичные торги привлекают внимание в том числе непрофессиональных инвесторов, выбирающих в лучшем случае «сердцем», а не мозгом.
3️⃣ Скорость: аукционы позволяют застройщикам продавать сразу много помещений в сжатые сроки (хорошо для крупных и крупнейших игроков с кучей помещений)
4️⃣ Формирование имиджа открытой компании: прозрачность процесса работает на репутацию, особенно важно для публичных компаний.
🎭 Но есть и проблемка с аукционами: никакого tenant mix (сочетания арендаторов, создающих положительный эффект для всего торгового пространства).
🏗️ Некоторые застройщики предпочитают сами формировать пул арендаторов, чтобы создать идеальный баланс в своих объектах, стимулирующий рост их товарооборота и улучшающий локацию.
😇 При продажах помещений через аукционы застройщик снимает с себя «головную боль» по подбору арендаторов и перекладывает её на плечи покупателей коммерческих помещений. А значит и tenant mix создать невозможно. И вот уже в одном доме открываются три алкомаркета и два магазина живого пива.
❓Стоит ли частным инвесторам принимать участие в аукционах? Аукционы коммерческих помещений — это и возможность, и риск. Может повезёт и вы получите отличный объект по хорошей цене. А может и нет - вы будете втянуты в «ценовую гонку» и переплатите за не очень-то и хороший объект. Главное — помнить, что после аукциона вся ответственность за успех или провал проекта создания ГАБ ложится на вас.
🔥 А что думаете вы? Участвовали ли в таких аукционах? Делитесь в комментариях!
⚠️ Для непроснувшихся: этот пост не имеет никакого отношения к торгам по банкротству, аукционному методу Санкина и всему прочему, содержащему слово «аукцион», в т.ч. невиданной щедрости.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍11🔥4🤔3
Anonymous Poll
42%
Разводилово ☹️
8%
Клондайк 🤑
45%
Всё хорошо, но без меня 👍
5%
Удалось заработать на этой теме 🤑
1%
Обладаю личным неудачным опытом 😭
💸С начала года россияне на четверть увеличили вложения в фондовый рынок! И что это им дало?
💰Чистый приток (приток минус отток) денежных средств физических лиц в торгующиеся на Мосбирже акции и биржевые ПИФы составил ₽159 млрд., в облигации — ₽485 млрд.
🕯️Облигации еще ладно. Но акции! На пике 20 мая индекс Мосбиржи был 3468, а сейчас - 2545 или минус 26.6%.
🧸А еще говорят, что брокеры на рынке недвижимости минипулируют! Брокеры фондового рынка продали инвесторам чистый убыток, но никто не говорит, что они плохие - это всё неудачная конъюнктура рынка. Ну ничего, ещё отрастёт, самое время покупать на просадке 🤣!
💰Чистый приток (приток минус отток) денежных средств физических лиц в торгующиеся на Мосбирже акции и биржевые ПИФы составил ₽159 млрд., в облигации — ₽485 млрд.
🕯️Облигации еще ладно. Но акции! На пике 20 мая индекс Мосбиржи был 3468, а сейчас - 2545 или минус 26.6%.
🧸А еще говорят, что брокеры на рынке недвижимости минипулируют! Брокеры фондового рынка продали инвесторам чистый убыток, но никто не говорит, что они плохие - это всё неудачная конъюнктура рынка. Ну ничего, ещё отрастёт, самое время покупать на просадке 🤣!
👍11😁7❤4🔥3
🟩 ДOM.PФ рапортует: из-за снижения продаж новостроек в июле застройщики начали дополнительно стимулировать спрос.
📊 По данным опросов, 54% девелоперов предлагают рассрочку, 42% — траншевую ипотеку. Треть компаний стали субсидировать ставки по ипотеке, 28% — предоставлять скидки, а около четверти — увеличили затраты на рекламу.
👀 Это всё хорошо! А где новые старты? Раньше в месяц было по 5-6 штук. В августе в Москве вышли только новые очереди и пара проектов в сильно закрытые брони. Ждём в сентябре новых стартов продаж...
👍 Ждём
🔥 Не ждём
👀 Мне бы продать!!!!
📊 По данным опросов, 54% девелоперов предлагают рассрочку, 42% — траншевую ипотеку. Треть компаний стали субсидировать ставки по ипотеке, 28% — предоставлять скидки, а около четверти — увеличили затраты на рекламу.
👀 Это всё хорошо! А где новые старты? Раньше в месяц было по 5-6 штук. В августе в Москве вышли только новые очереди и пара проектов в сильно закрытые брони. Ждём в сентябре новых стартов продаж...
👍 Ждём
🔥 Не ждём
👀 Мне бы продать!!!!
🔥31👀10👍9
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
👋Прощайте, Торбосов и Хусаинов - вас заменят роботы 🤖
👀 Ну или нет! Proptech-стартап с русскими корнями Placy, едва отметивший 10-месячный юбилей, уже собрал €1 млн от фонда Zubr Capital. Очередная утопия AI на рынке недвижимости?
🏠 За плечами у команды стартапа два продукта:
1️⃣ Placy Pro - якобы заменит менеджеров по продажам застройщиков
2️⃣ Placy Assistant - обещает стать «незаменимым помощником для покупателей и продавцов», ну то есть заменить риэлторов
Это мы уже слышали!
❌ Попытки убрать риэлторов с рынка недвижимости предпринимались неоднократно, и каждый раз они разбивались о суровую реальность - люди нуждаются в людях на важных этапах сделки.
💼 €1 млн планируют потратить на:
- Развитие продуктов (читай: бесконечную доработку)
- Найм сотрудников (зачем им люди??)
- Выход на новые рынки
🔮 Возможно, AI инструменты и облегчат некоторые процессы, но полностью заменить опытного риэлтора или заместить разум инвестора они вряд ли смогут.
👀 Ну или нет! Proptech-стартап с русскими корнями Placy, едва отметивший 10-месячный юбилей, уже собрал €1 млн от фонда Zubr Capital. Очередная утопия AI на рынке недвижимости?
🏠 За плечами у команды стартапа два продукта:
1️⃣ Placy Pro - якобы заменит менеджеров по продажам застройщиков
2️⃣ Placy Assistant - обещает стать «незаменимым помощником для покупателей и продавцов», ну то есть заменить риэлторов
Это мы уже слышали!
❌ Попытки убрать риэлторов с рынка недвижимости предпринимались неоднократно, и каждый раз они разбивались о суровую реальность - люди нуждаются в людях на важных этапах сделки.
💼 €1 млн планируют потратить на:
- Развитие продуктов (читай: бесконечную доработку)
- Найм сотрудников (зачем им люди??)
- Выход на новые рынки
🔮 Возможно, AI инструменты и облегчат некоторые процессы, но полностью заменить опытного риэлтора или заместить разум инвестора они вряд ли смогут.
👍10🔥3😁2❤1🤔1
📃Краткие итоги августа 2024 года на рынке предложения новостроек Санкт-Петербурга от коллег из ВNmар.рro
🏗 Средняя цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах выросла на 1,4% (до ₽231,75 тыс.). В высокобюджетных новостройках на 0,3% повысилась ср.цена «квадрата» (до ₽418,13 тыс.).
🚨 Число новостроек в реализации по итогам августа повысилось на 1,8% (до 278 шт.), а число лотов в продаже повысилось на 5,9% (до 39,2 тыс. шт.).
📈 В августе 2023 года средневзвешенная цена 1м2 составляла ₽255,2 т./м2, а в августе 2024 достигла ₽281,8 т./м2, таким образом годовой прирост цен на новостройки за год составил 10,2%.
📊 В продажу поступило 3 новых проекта: Mondom Art, «Литера», «Уют». И 11 новых корпусов в реализуемых новостройках.
🏗 Средняя цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах выросла на 1,4% (до ₽231,75 тыс.). В высокобюджетных новостройках на 0,3% повысилась ср.цена «квадрата» (до ₽418,13 тыс.).
🚨 Число новостроек в реализации по итогам августа повысилось на 1,8% (до 278 шт.), а число лотов в продаже повысилось на 5,9% (до 39,2 тыс. шт.).
📈 В августе 2023 года средневзвешенная цена 1м2 составляла ₽255,2 т./м2, а в августе 2024 достигла ₽281,8 т./м2, таким образом годовой прирост цен на новостройки за год составил 10,2%.
📊 В продажу поступило 3 новых проекта: Mondom Art, «Литера», «Уют». И 11 новых корпусов в реализуемых новостройках.
👍7🤔3🔥2
🏗 Застройщик «Гранель» анонсировал предварительное бронирование квартир в ЖК MYPRIORITY Мневники.: Москва , ул. Народного Ополчения, вл. 34 (13 мин.пеш. от ст.м. «Октябрьское поле»).
📌 Место: давно обжитой район со сложившейся инфраструктурой.
💵 Цены от ₽16,8 млн. Площади от 28,2 м2.
👀 Кстати, уже давненько был обнаружен тайный телеграм-канал «Гранель» где инвесторам дают скидки. Но это по секрету!
🏢 Проект: Проект MYPRIORITY Мневники состоит из трех многосекционных корпусов высотой от 9 до 39 этажей на едином стилобате. Высота потолков - 3,25 м. Бизнес-класс.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
📌 Место: давно обжитой район со сложившейся инфраструктурой.
💵 Цены от ₽16,8 млн. Площади от 28,2 м2.
👀 Кстати, уже давненько был обнаружен тайный телеграм-канал «Гранель» где инвесторам дают скидки. Но это по секрету!
🏢 Проект: Проект MYPRIORITY Мневники состоит из трех многосекционных корпусов высотой от 9 до 39 этажей на едином стилобате. Высота потолков - 3,25 м. Бизнес-класс.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔥11🤣3🤔2❤1🫡1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🚨 Банкротства застройщиков - уже завтра!
✍️В телеграмах пишут, что скоро-скоро вот уже сейчас начнутся массовые банкротства застройщиков! Логика железная: вчера были продажи, сегодня чуть подупали, завтра начнутся банкротства.
☝️Вообще-то банкротство юридического лица это долгий путь, занимающий месяцы и даже годы (до нескольких лет).
🧯Процедура начинается обычно после того, как бенефициары юр.лица (в нашем случае застройщика) приходят к выводу о том, что оно не в состоянии обслуживать свои обязательства.
✒️Официальное основание для перехода к стадии банкротства – всегда решение суда. Дело о банкротстве юр.лица должно быть рассмотрено в срок, не превышающий семи месяцев с даты поступления заявления в арбитражный суд.
🗂️ А дальше начинается:
🔹Наблюдение
🔹Оздоровление
🔹Внешнее управление
🔹Конкурсное производство
и всё это долго...
⚠️ В общем, «скоро-скоро, вот уже сейчас» это вообще нескоро и совсем не сейчас.
🍑 Так чтопогромов банкротств не будет?
⭕ Конечно, будут! Обанкротится может любой бизнес, даже кофейня формата «to go». Чего уж говорить о сложном и рискованном девелоперском бизнесе - строительстве жилых домов в России!
🛐 Просто верить в ложь о том, что «застройщики посыпались» и «банкротства начнутся буквально завтра» могут только... наивные люди.
🫵 Вы же не из этих?
👍 Не из этих!
👀 Из этих...
🔥 Я от застройщика, у нас всё хорошо и кофе вкусный, приезжайте в офис за покупками
✍️В телеграмах пишут, что скоро-скоро вот уже сейчас начнутся массовые банкротства застройщиков! Логика железная: вчера были продажи, сегодня чуть подупали, завтра начнутся банкротства.
☝️Вообще-то банкротство юридического лица это долгий путь, занимающий месяцы и даже годы (до нескольких лет).
🧯Процедура начинается обычно после того, как бенефициары юр.лица (в нашем случае застройщика) приходят к выводу о том, что оно не в состоянии обслуживать свои обязательства.
✒️Официальное основание для перехода к стадии банкротства – всегда решение суда. Дело о банкротстве юр.лица должно быть рассмотрено в срок, не превышающий семи месяцев с даты поступления заявления в арбитражный суд.
🗂️ А дальше начинается:
🔹Наблюдение
🔹Оздоровление
🔹Внешнее управление
🔹Конкурсное производство
и всё это долго...
⚠️ В общем, «скоро-скоро, вот уже сейчас» это вообще нескоро и совсем не сейчас.
🍑 Так что
⭕ Конечно, будут! Обанкротится может любой бизнес, даже кофейня формата «to go». Чего уж говорить о сложном и рискованном девелоперском бизнесе - строительстве жилых домов в России!
🛐 Просто верить в ложь о том, что «застройщики посыпались» и «банкротства начнутся буквально завтра» могут только... наивные люди.
👍 Не из этих!
👀 Из этих...
🔥 Я от застройщика, у нас всё хорошо и кофе вкусный, приезжайте в офис за покупками
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍32🔥14👀7❤1😎1