🎓 Спешу поделиться новостями о моем образовательном проекте — специализированной программе, направленной на обучение сотрудников отделов продаж девелоперских компаний и консультантов особенностям реализации недвижимости как инвестиционного инструмента.

🌞 В августе завершается обучение команд двух консалтинговых компаний, Bright Street Expert и GLADSTON, а на днях стартовала программа для команды известного девелопера Level Group, специализирующегося на жилой и коммерческой недвижимости. Напомню, что дебют этой образовательной программы состоялся в июле 2024 года по заказу ведущего девелопера премиальной недвижимости Москвы, Tekta Group.

📚 Обучающие блоки охватывают широкий спектр тем:
🔹 Основы и типология коммерческой недвижимости
🔹 Стратегии инвестирования
🔹 Взаимодействие с инвесторами: от определения риск-профиля до эффективной коммуникации
🔹 Продажа инвестиционных продуктов с фиксированной доходностью
🔹 Финансовый анализ и создание финансовых моделей
🔹 Оценка проектов по ключевым показателям
🔹 Риски в инвестировании в коммерческую недвижимость
🔹 Психология инвесторов и техники эффективного взаимодействия

💼 Главное преимущество образовательной программы - её адаптивность. Независимо от роли - консультант или сотрудник девелоперской компании - обучающие блоки предоставят необходимые инструменты для достижения профессиональных целей.

📈 Эффективность программы подтверждается положительными отзывами участников, которые отмечают расширение понимания рынка, совершенствование навыков продаж и более глубокое проникновение в потребности инвесторов.

🎯 Осторожно призываю руководителей и сотрудников компаний сферы недвижимости обратить внимание на эту обучающую программу. Вложение в образование сотрудников - это ключ к успеху в бизнесе, связанном с недвижимостью и инвестициями. Программа доступна для команд от 5 человек, что делает её идеальным вариантом для повышения квалификации как небольших отделов / компаний, так и крупных коллективов.

✅ Более подробное описание программы есть здесь: pin.atsogoev.com

🌴 Инвестиции на Бали: учитываем риски и не наступаем на грабли

Продолжаем погружаться в тему инвестиций на Бали. Напомню, мы уже обсудили районы, теперь наметим какая вырисовывается картина в контексте рисков — на что обратить внимание.

1️⃣ Локация
Буквально фундамент вашей инвестиции в недвижимость. Локация — это не только и не столько про престиж, сколько про будущую ликвидность. Тут держим в голове: концепция, которая хорошо сыграет на микрорынке Убуда, может провально себя показать в Чангу и наоборот.

2️⃣ Застройщик
На Бали конкуренция среди девелоперов зашкаливает. Репутация здесь — ключевой фактор. Изучаем портфолио: качество готовых проектов, спрос, соблюдение сроков, просим вашего брокера позадавать вопросы.

3️⃣ Концепция
Проект должен «цеплять» конечного пользователя. Опять возвращаемся к локациям: в Убуде одно, на Буките — другое. Всегда учитываем особенности спроса и туристические тренды.

4️⃣ Управляющая компания
Часто упускаемый из виду, но критически важный момент. Кто будет управлять недвижимостью? УК застройщика или независимая компания? Главное — продуманная стратегия аренды.

☝️ Важно: без тщательного анализа всех четырёх факторов даже самый «райский» проект может превратиться в финансовое болото.

🔍 Для желающих копнуть глубже Tranio организует вебинар с Loyo — одним из ключевых застройщиков Бали. Обещают много инсайдов и практических кейсов.

🤔 Как вы оцениваете риски инвестиций на Бали?

🤖 «ВкусВилл» 24/7

🛒Сеть продуктовых супермаркетов (оборот ₽297,5 млрд за 2023 год и 1950 магазинов в 159 городах России) запускает пилотный проект круглосуточных магазинов без продавцов в Москве и Московской области.

🔑 Представьте: ночь, вы подходите к холодильнику, чтобы снять стресс..., а там пусто. Ужас! Ничего страшного, теперь можно выйти на улицу и пойти во «ВкусВилл». Вы приближаетесь к магазину, сканируете QR-код на двери, и вуаля! - вы внутри. Антистрессовые возможности расширяются, заодно можно прогуляться по ночному городу.

🏪 Это всё тот же «ВкусВилл»: днем здесь трудятся обычные продавцы, а ночью магазин продолжает работу в автономном режиме, словно космический корабль на автопилоте.

🌏 Российская сеть явно черпает вдохновение из опыта Южной Кореи, где подобные магазины растут как грибы после дождя, а также очевидно поглядывает в сторону Amazon Fresh: самообслуживание и бесконтактная оплата впервые были массово опробированы именно в продуктовом подразделении компании Джеффа Безоса.

🍉 Почему инновации «ВкусВилла» это хорошо? Если всё получится, опыт переймут другие продуктовые сети. И чем больше таких круглосуточных магазинов начнет обслуживать ночных посетителей, тем выше будет товарооборот, и тем больше денег будет у арендодателей (если есть привязка к ТО).

☝️«Найдёте способ зарабатывать деньги, пока спите, и вы будете работать до самой смерти» - говаривал старина Уоррен Баффет. Не тот ли это случай?

💡 Итак, «ВкусВилл» не просто открывает магазины без продавцов - он открывает дверь в будущее российской розничной торговли и в светлое будущее арендодателей (возможно).

💸 «СамолЁт» набирает высоту и... долги: финансовые результаты за 1П 2024 года

✈️ Застройщик «Самолёт» (SMLT) разбросал листовки с финансовыми результатами по МСФО за первое полугодие 2024 года. Давайте разберемся, не слишком ли тяжелый груз набрал наш вечный стартап.

📈 Выручка подмосковного девелопера взлетела на 69% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 170,8 млрд рублей. Скорректированная EBITDA выросла на 62% до 53,5 млрд рублей.

🏗 Однако чистая прибыль снизилась на 49% до 4,7 млрд рублей. Первый сигнал турбулентности?

💸 Теперь о главном - долговой нагрузке! Общий долг компании на 30 июня 2024 года составил колоссальные 630,7 млрд рублей. Из них 513,7 млрд руб. - проектное финансирование. Остальные 117 млрд руб. - это облигации, банковские кредиты и прочие займы. Для сравнения, на конец 2023 года общий долг составлял 512,6 млрд рублей. За полгода рост на 23%!

🚨 Соотношение чистого долга с учетом проектного финансирования за вычетом остатков на эскроу к скорр. EBITDA (LTM) выросло до 2,20х по сравнению с 1,23х годом ранее.

🧮 Чистый долг за вычетом денежных средств и средств на счетах эскроу покупателей достиг 246,5 млрд рублей...

🤔 «Самолёт» уверяет, что продажи в июле-августе 2024 года на уровне прогнозов, но признает замедление спроса при росте цен. Сможет ли компания обслуживать растущий долг в таких условиях?

🅿️.💲. Читать нужно не пресс-релизы, а отчетность компании!

👀 Уже трясет, пристегиваюсь
🔥 Будут жесткие посадки
😎 Самолёт ту зе мун!
👍 Выскажусь в комментариях

😢 Печальные новости от STONE. Но они-то сами рады...

🏢 Бизнес-центры Tower B и Tower C были полностью реализованы на завершающем этапе строительных работ - ввод объектов в эксплуатацию запланирован осенью 2024 года.

📕В 2021 году я написал книгу «Как инвестировать в недвижимость», где довольно много рассуждал о том, как частному инвестору анализировать вложения в офисы и в качестве примера приводил расчеты на тот момент активно строящегося офисного квартала класса А STONE Towers на Белорусской от девелопера STONE HEDGE (ныне STONE)

🧮 А относительно недавно я делал расчеты, где сравнивал предположения 2021 года и реальность 2024… Спойлер: жизнь оказалась КУДА оптимистичнее.

🚊Для любителей последних вагонов: в Tower D представлены последние 3 офиса 270-300 м2, а также ресторан площадью 331 м2 с возможностью организации летней веранды. Цена м2 - 470 000 руб. Войти в проект можно с первым взносом 10%, есть рассрочка до окончания строительства.

✍️ Пока все пишут, что апартаменты — вымирающий зверь на рынке недвижимости, а г-н Ручьев рассказывает, что новых проектов в этом сегменте лучше не ждать, девелопер «Аквилон» по итогам первого полугодия 2024 г. напродавал больше всех апартов в старых границах столицы. На их «Аквилон SIGNAL» в рамках ТПУ «Владыкино» пришлось аж 86% из 207 сделок в новых апарт-проектах, которые вышли в открытую продажу с января по июнь текущего года.

🔑 Что примечательно: наиболее популярными стали предложения в SIGNAL for business (корп. 3 и 4) — 4-х звездочном апарт-отеле с гостиничной сертификацией и доходными программами для собственников. Т. е. классический инвестиционный продукт. И на него спрос оказался выше, чем на апартаменты для постоянного проживания в корп. 1 и 2 (SIGNAL for life).

💼 Суммарно в SIGNAL for business запроектировано 758 юнитов с чистовой отделкой, мебелью и бытовой техникой. На конец июня 2024 г. продано почти 13%.

🏨 Между прочим, в Москве сектор гостиничной недвижимости уверенно растет. Согласно исследованиям NF Group и Hotel Advisors, средняя стоимость номера за прошедший год выросла на 38%, достигнув ₽9 000 за сутки. Загрузка отелей составила впечатляющие 74%, что сравнимо с допандемийным 2019 г.

🧳 Туристический поток в столицу набирает силу. Внутренний туризм вырос на 19% по сравнению с прошлым годом, а количество иностранных гостей увеличилось на 40%, достигнув 500 000 человек только в I-м кв. 2024 г.

🤔Так пора покупать номер в гостинице и наслаждаться рентным доходом или нет?

🔍 Я лично к гостиничным апартаментам традиционно отношусь хорошо (считаю, что это формат будущего) и поэтому решил разобраться, почему этот проект вызвал такой интерес и стоит ли в него инвестировать.

🔥В общем, сегодня день большого обзора инвестиционной идеи: покупки номера в апарт-отеле в Москве.

🔸Объект: “Аквилон SIGNAL”
🔹Местоположение: Москва, Сигнальный проезд
🔹1 минута пешком / буквально в шаге от ст. м. «Владыкино»
🔹Категория будущего отеля: 4⭐️
🔹Количество номеров — 758 шт.
🔹Форматы номеров: Junior Suite, Studio, Standard, Superior, Deluxe.
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию: IV-й кв. 2026 г.
🔸Девелопер: Группа Аквилон

Особенности проекта:
🔹 Комплекс состоит из 4-х корпусов с апартаментами, в частности SIGNAL for life — апартаменты для постоянного проживания резидентов и SIGNAL for business — апарт-отель с гостиничными номерами
🔹 Предусмотрены благоустроенный двор с ландшафтным озеленением и террасы
🔹 Номера в составе апарт-отеля (SIGNAL for business) разделены на 5 категорий
🔹 Все юниты в гостиничных корпусах сдаются с полной отделкой

О застройщике

🏗 Строит проект "Аквилон SIGNAL" Группа Аквилон — один из крупнейших девелоперов России.

📊 Немного фактов о компании:
🔹 Основана в 2003 г.
🔹 Работает в Москве, Санкт-Петербурге и ЛО, Архангельске и Северодвинске, планирует выход в еще несколько регионов.
🔹 Более 2 млн кв. м построенного жилья
🔹 Входит в ТОП-20 крупнейших застройщиков страны (по версии ЕРЗ)

🏆 Достижения и награды:
🔹 Неоднократный победитель премии Urban Awards
🔹 Высокие позиции в рейтингах надежности застройщиков
🔹 Успешно реализованные проекты различных форматов в разных городах. Только в 2023-2024 г. Группа Аквилон ввела 15 объектов
🔹 Собственные запатентованные технологические разработки в сфере строительства и эксплуатации

🏢 SIGNAL for business — часть комплекса «Аквилон SIGNAL», апарт-отель, номера в котором будут сдаваться в аренду в качестве гостиничных апартаментов.

🔑 Ключевые характеристики:
🔹 Категория: 4⭐️
🔹 Количество номеров: 758
🔹Отельный оператор: управляющая компания domotel
🔹 Типы номеров: Junior Suite, Studio, Standard, Superior, Deluxe
🔹 Все номера с полной отделкой в современном стиле, мебелью и техникой
🔹 Благоустроенный двор с ландшафтным озеленением
🔹 Террасы для отдыха

🏨 Инфраструктура:
🔸Лаунж-зоны
🔸Лобби-бар и ресторан
🔸Фитнес
🔸Конференц-зал, коворкинг и переговорные
🔸Библиотека

🏨 Услуги управляющей компании:
🔸Гостиничный сервис и консьерж-reception 24/7
🔸Охрана территории и видеонаблюдение
🔸Система доступа по ключ-картам
🔸Инженерно-техническая служба 24/7
🔸Прачечная
🔸Поиск арендаторов
🔸Выгул собак

💼 Итого: SIGNAL for business (корпуса 3 и 4) — это полноценный апарт-отель с гостиничной сертификацией и доходными программами.