💵 Хочу иметь ₽200 000 в месяц от сдачи в аренду недвижимости. Как получить желаемое?

🏪 Многие инвесторы приходят на рынок недвижимости не для того, чтобы зарабатывать 5-7-10% годовых, а для того, чтобы зарабатывать ₽100 000 - 200 000 - 500 000 в месяц пассивного дохода от аренды.

☝️В новом видео на YouTube канале SimpleEstate содержится ответ на вопрос, куда лучше вкладывать для получения пассивного дохода от аренды и какую сумму необходимо инвестировать для получения дохода в размере ₽200 000 в месяц.

📺 Приятного просмотра!

🔗 https://youtu.be/zkSH80skA74

📶 Что будет расти в 2024-2025-2026 годах и далее?

🪑Устойчивые тренды:

1️⃣ Внутренний туризм. Тема арендного жилья, экопоселков, глэмпингов и прочего в топе инвесторов в недвижимость по всему миру с 2020-го года и не думает уходить на второй план.

2️⃣ Индустриальная и складская недвижимость, self-storage, склады последней мили, dark storы -  остаются самым устойчивым сектором рынка, в который инвесторы бросают деньги как в топку и не думают останавливаться.

3️⃣ Коммерческая недвижимость с одним арендатором (супермаркеты, рестораны, автозаправки, непродовольственные магазины и аптеки), «пауэр-центры» (небольшие ТЦ с двумя-тремя сильными якорями).

4️⃣ Студенческое жилье, жилье для пожилых людей

🗓️ Завтра в 18.00 я проведу эфир с основателем Garnet Invest Александром Поздняковым и допрошу его по поводу того, какие инвестиции в недвижимость способны «уделать» депозиты и ОФЗ.

🎤 Завтра, 17.07 в 18.00
https://t.me/pozdniakovinvest?livestream

🥺 На фоне слухов о том, что в коридорах ЦБ РФ обсуждают полный запрет хитрых ипотечных схем, застройщики переходят на простые.

👀 «Младше семи — скидку забери» каламбурит «Гранель».

👶Для покупателей, у которых есть хотя бы один ребенок до 7 лет застройщик предлагает:

🔹Скидку до 7% на покупку квартир. Не удорожание - скидку!
🔹ПВ — от 20%.
🔹Можно использовать маткапитал.
🔹Ставка — 6%.
🔹Сумма — до ₽12 млн.  (Москва и Подмосковье) и до ₽6 млн. для Башкирии, где также строит «Гранель».

🧢 Слухи крутятся, схемы мутятся:
«Младше семи — скидку забери»

🔥Как и обещал вчера - таблица сравнения депозита и коммерческой недвижимости. Отмечу автора - предпосылки для таблицы собрал мой коллега Никита Корниенко, основатель инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

👀Для того, чтобы понять таблицу необходимо разобраться с такими понятиями как «номинальная доходность» и «реальная доходность».

💸 Номинальная доходность - процентная ставка, исходя из которой инвестору начисляются проценты или общая доходность инвестиции, включая как денежный поток, так и рост стоимости.
Именно эта ставка указана в условиях депозита в банке.

💵 Реальная доходность - доходность за вычетом инфляции

Например:

🏦 Инвестор вкладывает 1 000 000 руб. на депозит на 1н год под 15% годовых и через год получает 1 150 000 руб. Его номинальная доходность составила 15% годовых.
Если инфляция за год была 10%, тогда реальная доходность инвестора составила уже только 5%, так как деньги за год обесценились на 10% и на 1 000 000 руб. можно купить уже на 10% меньше товаров и услуг.

🏪 Инвестор вкладывает 1 000 000 руб. в коммерческую недвижимость и получает 9% доходности от аренды. При этом арендная плата привязана к товарообороту.
Если инфляция за год была также 10%, тогда реальная доходность инвестора составит всё-равно 9% годовых или 90 000 руб. Потому что за счет инфляции у арендатора увеличится товарооборот на 10%, что приведет к росту арендной платы на 10% до 99 000 руб. и росту стоимости объекта недвижимости также на 10% до 1 100 000 руб. И это увеличение арендной платы и стоимости объекта компенсирует обесценение денег. А номинальная доходность в таком случае составит 9+10% = 19%.

⚠️ Если у инвестора задача вложить деньги и получать пассивный доход в течении нескольких лет - то в случае с депозитом инвестору нужно каждый год реинвестировать 10% от суммы депозита обратно на депозит, чтобы получать каждый год реальную доходность в 5% годовых и отыгрывать обесценение денег.

🏣 А в случае с коммерческой недвижимостью с привязкой к ТО - ничего реинвестировать не нужно. Арендная плата сама увеличивается под давлением инфляции и стоимость объекта «впитывает» эту инфляцию и также растет. Итого реальная доходность инвестора составит 9% - доход от аренды.

🛡️При этом инвестор в недвижимости защищен от резких скачков инфляции или её ускорения, в то время как держатель депозита - нет.

☝️Очень важно анализируя разные инвестиционные продукты сравнивать одинаковую доходность - реальную с реальной или номинальную с номинальной.

⚠️ Но ни в коем случае нельзя сравнивать арендную доходность недвижимости без учета роста стоимости (реальная доходность) с доходностью по депозитам / облигациям (номинальная доходность).

🔍 Посмотреть таблицу можно здесь

📥 Скачать таблицу в Excel можно здесь.

⚠️ Это не финансовая модель, это сравнительная таблица.

🚀 Старт продаж коммерческих помещений в ЖК «Новое Летово»!

🟣 Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate сообщает о начале продаж коммерческих помещений в жилом комплексе бизнес-класса «Новое Летово».

📍 Локация: 8 км от МКАД (Новая Москва)
🏗 Класс ЖК: бизнес
⚓️ Ввод в эксплуатацию: в этом году - в начале следующего.

🔑 Ключевые параметры:
🔹Площади: от 43 м² до 119 м²
🔹Цены за м²: от 330 500 до 493 700 руб.
🔹Стоимость помещений: от 18 500 000 до 48 300 000 руб.

Почему коммерческие помещения в ЖК «Новое Летово» это отличная инвестиция?
1️⃣ Дефицит торговой инфраструктуры: в радиусе 1 км всего один супермаркет (да и тот "Азбука Дэйли") и одна аптека.
2️⃣ Растущий рынок: перспектива появления ~8000 квартир в ЖК к уже имеющимся ~800 частных домам в зоне охвата.
3️⃣ Стратегическое расположение: помещения на первом этаже корпуса №3, на въезде в ЖК, что обеспечивает интенсивный пешеходный и автомобильный трафик.
4️⃣ Разнообразие площадей: От 43 до 119 м2, можно выбрать оптимальный вариант для организации бизнеса или создания ГАБ.
5️⃣ Перспектива развития локации: планируемое открытие метро "Летово" к 2028 году (в ~4 км) повысит привлекательность района.
6️⃣ Ограниченное предложение: Всего 10 помещений в продаже. Успейте приобрести лучшие варианты.

💼 Для агентов и брокеров: SimpleEstate с радостью заплатит комиссию!

☎️Свяжитесь с нами для получения подробной информации.

📞 Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru или @Topilskaya_SimpleEstate

👀 Выгодно ли покупать в «Чёрную пятницу» недвижимость: можно ли «поймать» действительно интересный лот со скидкой?

✍️ В статье попытался ответить на этот вопрос...

⚠️ Осторожно, много буковок!

❌ Шурик, это не наш метод!

🤔 А есть наш метод, и не один, а целых три - доходный, затратный и рыночный (сравнительный), методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Это кроме гадания на кофейной гуще, расклада карт таро и прочего…

🏠 Сравнительный метод основан на анализе недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщики анализируют схожие характеристики и корректируют цены, учитывая особенности каждого объекта. Этот метод наиболее эффективен на активных рынках с достаточным количеством сделок, поэтому чаще всего он применяется на рынке жилой недвижимости.

💰 Затратный метод фокусируется на расчете стоимости воссоздания объекта (с учетом текущего износа). Данный подход особенно ценен для оценки новых или уникальных объектов, где сравнительный анализ может быть затруднен.

📊 Доходный метод определяет стоимость недвижимости на основе ожидаемого дохода от её эксплуатации. Ключевую роль играют фактические арендные поступления: именно арендный поток определяет рыночную стоимость недвижимости.

⚖️Для определения рыночной стоимости недвижимости оценщики обязательно применяют все три метода одновременно (если это возможно), но присваивают каждому методу свой вес. В случае оценки коммерческой недвижимости вес доходного метода обычно намного выше сравнительного и затратного.

#ликбез

🔋Как определить стоимость недвижимости доходным методом.

📖 Формула оценки стоимости доходным методом такая:

Рыночная стоимость = ЧОД / CapRate

☝️Где ЧОД, он же чистый операционный доход, он же Net Operating Income (NOI), а CapRate - ставка капитализации.

🏪 Например, нам нужно оценить стоимость помещения супермаркета в Москве доходным методом.
Как считать ЧОД, если ставка аренды привязана к ТО: из выручки от аренды за 12 месяцев вычесть операционные затраты. Теперь мы знаем годовой фактический ЧОД, пусть он будет равен ₽10 млн.

🔍Следующая задача - найти актуальное значение CapRate. Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.

📑 В частности, SimpleEstate ежеквартально выпускает аналитику по рынку стрит-ритейл в Москве и оцениваемому в моем примере сегменту супермаркетов. Берём данные из последнего по времени отчёта - см. золотую рамочку.

📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 8.2%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./8.2%= ₽122 млн. Это ориентир рыночной цены.

⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки доходным методом есть свои плюсы и минусы. Прежде всего, значение CapRate из аналитики это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).

#ликбез

Тёмные окна квартир-сейфов.

🌃 В престижных районах мегаполисов наблюдается феномен «районов-призраков» – целых кварталов элитного жилья, где большинство квартир пустует годами. Достаточно просто вечером пройтись по Аппер Вест Сайду, Мэйфейру, Пунта Пасифика, Остоженке - слишком мало света в окнах.

💼 Причины этого явления неоднородны. В меньшей степени это связано с инвестиционной привлекательностью недвижимости (доходность от сдачи элитного жилья в аренду низкая, цены на элитную вторичку часто буксуют). В большей степени явление связано с тем, что недвижимость предоставляет возможности сразу вложить огромные деньги.

🎩Многие люди с огромными и непонятно как появившимися деньгами рассматривают элитные квартиры не как место для жизни, а как надежный способ сохранения (парковки) капитала. Для них пустующая квартира – в переносном смысле «склад денег». Владельцы намеренно избегают сдачи жилья в аренду, опасаясь снижения его стоимости и усложнения процесса будущей продажи. Припарковали!

🤟Есть большая категория покупателей разнообразных активов на рынке недвижимости (в том числе элитных квартир), которым показатели IRR до 💡(лампочки), а нужно просто «пристроить» на некоторое время деньги.

👀 Признаюсь честно, раньше (до пришедшей ко мне некоторой «известности») я лично никогда таких людей не встречал, хотя мне доводилось общаться много с кем, в том числе и с теми, чьи деньги были достаточно горячи, чтобы обжечься.

📶 Оказывается, число обладателей лихих денег, что «жгут карман», очень велико. Особенно сейчас.

🌊 Может неспокойный политический и экономический фон так влияет, а может кому-то крутые бонусы и премии выдали, которые нужно припарковать / «проинвестировать» / потратить. Может и что поинтереснее, о чём вслух не говорят.

🕳️ А то, что совершаемые сделки могут оказаться провальными именно в смысле доходности, в общем-то и неважно.

🔥Очевидно одно: активность «парковщиков» разогревает рынки, двигает их вверх, оказывает влияние на нормальных инвесторов. Сделать однозначный вывод о знаке этого влияния практически невозможно (оно может быть как положительным, так и отрицательным).

📑ЛСР опубликовала операционные результаты за 2-й кв. 2024 года: общий объем продаж вырос на 1% г/г.

🔥Ажиотажный спрос на фоне сворачивания программы льготной ипотеки катализировал продажи. Доля продаж ЛСР в Московском регионе растет, в Санкт-Петербурге снижается.

☔Кстати, в Петербурге у ЛСР наметились некоторые проблемы... Застройщику фактически заблокировали проект на 11 га Шафировском проспекте (на Северо-Востоке города, у КАД). На намывных территориях Васильевского острова ЛСР не удалось согласовать предельную высоту застройки территории общей площадью 10 га.

🤔Надеюсь, что у ЛСР будет всё хорошо и компания порадует акционеров дивидендами (ЛСР ПЛАТИТ, в отличие от...) и успехами в бизнесе.

📊 В первом квартале 2024 года рынок ЗПИФов коммерческой недвижимости показал впечатляющий рост. Исследование, проведенное коллегами из Parus Asset Management, раскрывает интересные тенденции в этом секторе инвестиций.

📈 Рынок ЗПИФов недвижимости вырос на 7% за квартал, достигнув стоимости чистых активов ₽345,8 млрд. Неквалифицированные инвесторы теперь владеют 46% активами ЗПИФов, а квалифицированные - 54%.

🏢 Лидеры рынка ЗПИФ недвижимости - УК «СФН» (СБЕР) и Parus Asset Management. Первые управляют 63,4% рынка, вторые - 20%.

📦 Самый горячий сектор ЗПИФ - логистическая недвижимость. 61% всех активов ЗПИФов инвестированы в склады. Торговая и офисная недвижимость занимает в активах ЗПИФов 15% и 12% соответственно.

💰 Декларируемая доходность IRR ЗПИФов варьируется от 10% до 23% годовых. Складская недвижимость может приносить 10-14%, офисная - 7-9%, а торговая - скромные 1-5%.

🌟 Рынок коллективных инвестиций в недвижимость через ЗПИФы растет в объемах, становится прозрачнее и понятнее, количество частных инвесторов, выбирающих ЗПИФы увеличивается.

🗓️ Я в индустрии с 2003 года. Наконец-то превращается в реальность то, о чем мы мечтали более 20-и лет назад.

☝️Исследование рынка ЗПИФов недвижимости от Parus Asset Management.

📠Депутаты Государственной Думы Григорьев, Новичков, Делягин внесли законопроект о введении новых налогов для особой категории граждан России - лиц, имеющих помимо гражданства РФ, гражданства (и возможно, ВНЖ) иностранных государств (кроме гражданств Беларуси, Абхазии и Ю. Осетии).

📕К таким гражданам России предлагается применять специальный режим налогообложения, «дискриминационный».

✖️2️⃣ Суть специального режима заключается во введении удвоенной ставки налогообложения.

🪑По мысли депутатов, например, если вы гражданин России со вторым гражданством (условно Вануату) и доходом свыше ₽50 млн в год., вам придется платить не 22% НДФЛ, а 44%!

📑Пока законопроект... Следим.

🪙 Есть один рубль? Мне опять срочно нада!

🔌«А101» вместе с ВТБ возобновили ипотечную программу для  коммерческой недвижимости. Выплаты по ипотеке почти на весь срок строительства дома составят 1 рубль (₽1, 100 копеечек) в месяц.

🧩Схема такая: ипотека на коммерцию в проектах «А101» выдаётся двумя траншами и поступает на эскроу-счёт вместе с суммой первоначального взноса. Первый транш - ₽154,2.

💳С этой суммы нужно выплачивать % по кредиту весь период, который закончится за 2 месяца до сдачи дома. Затем заемщик получит от ВТБ остальную часть ипотечного кредита.

Параметры кредита:
🔸Ставка от 22 %
🔸Срок от 1 года до 30 лет. 🔸Размер первоначального взноса:
🔹для ФЛ от 20,1 % 
🔹для ИП и ЮЛ от 30,1 % 
🔸Отгружают до ₽100 млн.

🧮 Мои скромные познания в сфере финансового анализа позволяют предположить, что эта конструкция может стать весьма выгодной (при определенных сценариях)

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🎠Плохо ставить на одну лошадку, лучше поставить на нескольких. Можно ли совместить высокую доходность депозита и вероятную доходность недвижимости в рамках одного решения?

👀 В общем-то, да. Это позволяет сделать отсрочка платежа. У ряда застройщиков появились программы с отсрочкой платежа на 6 мес. и даже на год. И не только у застройщиков жилья, но и у девелоперов коммерческой недвижимости.

☝️Например, довольно давно такая схема применяется STONE. Предположим у инвестора есть свободные ₽25 млн. и навязчивые мысли о том, что депозит хорош, но и недвижимость тоже хороша!

🏁 На днях был старт продаж STONE Римская и там тоже действует отсрочка: ставка по рассрочке от. 9,5% + отложенный платеж на год. То есть можно внести 10% ПВ (₽2,5 млн.), зафиксировать цену старта продаж, а следующий платеж заплатить только через год.

💸 И вот здесь как раз можно положить деньги (90% от стоимости офиса) на депозит под 15-17% на год и через год совершить второй платеж частично за счет % по депозиту. Далее включается та самая рассрочка 9,5% до окончания стройки, а свободный капитал продолжает работать на банковском депозите и генерить доход для ежеквартальных платежей.

📈 Рост цены на офисную недвижимость за период строительства стабилен (от 40% по консервативным оценкам и до 🚀 см. пример Stone Towers). А вот высокая ставка по депозитам - временная.

⚠️ Как всегда, дисклеймер:  не является инвестиционной рекомендацией. Перед осуществлением инвестиций лучше сделать финансовую модель!