«...Для снижения цен на недвижимость потребуется два года, но я рассчитываю, что это произойдет быстрее, потому что строителям, чтобы запускать новые проекты, нужно продать уже построенное жилье. Они вынуждены будут снижать цену. По некоторым оценкам, уже во второй половине этого года возможно снижение цен до 40%» — председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков

👀 Мда. Ну что тут скажешь...

🎤Аксаков прежде всего политик, более того, он депутат от Чувашии и много лет (даже слишком много лет) возглавляет комитет Госдумы по финансовым рынкам.

🎨 Яркие, необычные заявления на уровне демагогии «встроены» в лексикон многих политиков, особенно тех, кто находится на выборных должностях. Но не только.

🎙️Вот из последних цитат уважаемого Анатолия Геннадьевича:

«Права акционеров защищены Конституцией, а кто ее не соблюдает, должен понести наказание вплоть до расстрела».

«Я за соотношением рубль-доллар слежу, исходя из своей работы. С точки зрения большинства населения наплевать на это соотношение».

🥺 И так далее.

🧐 По сути его заявления о падении цен на 40%: цены на вторичке начинают корректироваться, но пока не сильно, вряд ли снизятся до конца года на 40%. Цены на первичке (про которые прежде всего и говорил Аксаков) зависят от того, запретит ли ЦБ РФ застройщикам траншевую ипотеку с льготным периодом на первые 2-4 года. Вряд ли Анатолий Геннадьевич в курсе итогового решения, потому что вопрос ещё обсуждается и он не имеет форму закона (через Аксакова не проходит). И уж вряд ли цены на новостройки на 40% упадут в 2024 году - это же не биржевой товар! Даже треш-стримеры из нижних интернетов такое не отваживаются прогнозировать.

🔮Так что прогноз депутата - не более, чем яркое заявление, призванное еще раз напомнить избирателям о существовании и активной жизненной позиции политика Анатолия Аксакова.

🪬Настоящие прогнозы (и они реально сбываются) - на моем канале.

🥺 Сегодня от меня отписался один подписчик! Сообщил мне, что в текущей ситуации выберет трёхлетний депозит, а не недвижимость. Потеря подписчика это печально, но надеюсь, он одумается!

🔍Я, кстати, посмотрел на какой канал он подписался (вместо моего), мне кажется, мой поинтереснее будет.
👇👇👇 #шутка #оффтоп

- У меня получилось!
- Новичкам везёт
- У меня опять получилось!
- Это не более, чем случайность
- У меня ещё раз получилось!
- Это исключение, лишь подтверждающее правило.
- У меня вновь получилось!
- Это всего лишь ошибка выжившего.
- У меня это системно получается, опять, опять и опять!
- Да ты просто инфоц@г@н!!!

-----------------------------------------

🎸Лемми Килмистеру из Motörhead приписывают цитату:

«Существует два типа людей: те, кто за вас, и те, кто против. Жизненно важный навык - разбирать кто есть кто».

☝️Иногда, чтобы понять «кто есть кто» достаточно рассказать другому о своих успехах.

#оффтоп

🥺 Ну что все целы по итогу выходных? А у нас сегодня будет баттл!

👀Уникальная сложилась ситуация в Москве! Рядом со станциями метро «Калужская» и «Воронцовская», в одном квартале, по соседству друг с другом, возводятся сразу три бизнес-центра, доступных для приобретения частными инвесторами.

🔋Куда же «податься»? Где купить офис, чтобы получить доход?

🥁 Сегодня мы устроим настоящий инвестиционный баттл, в ходе которого определим где целесообразнее купить офис площадью ~85 м2! И вообще, ответим на вопрос «можно ли там в принципе покупать?»

🏢На арену выходят три титана бизнес-недвижимости:

🥊 Level Work Воронцовская. Бизнес-центр класса А, общей наземной площадью 45,7 тыс. м2 в 1 мин. пеш. от ст.м. «Воронцовская».

🥊STONE Калужская. Бизнес-центр класса А , общей наземной площадью 93 тыс. м2 в 1 мин. пеш. от ст.м. «Воронцовская» и «Калужская».

🥊 GEOLOG 2. Бизнес-центр класса А, общей наземной площадью 27,1 тыс. м2 в 6 мин. пеш. от ст.м. «Калужская».

🔜 Скоро продолжим, а пока объявление!

🎰 У нас открыт тотализатор! Делайте ваши ставки, дамы и господа!

🗺 О районе и о транспортной доступности

📍 Все три объекта находятся в Обручевском районе на юго-западе Москвы в пределах МКАД. Основные транспортные артерии: Профсоюзная улица, Ленинский проспект, ул.Обручева.

☯️ Район сочетает жилую и деловую функции. В точки зрения бизнеса, в районе чувствуется «запах газа»: относительно недалеко офисы «Новатека» и «Газпром Трансгаза». Здесь также сосредоточены крупные научные и образовательные учреждения.

🏗Вокруг проектов ведется активное строительство жилых комплексов: Ever, «Обручева, 30», «Архитектор» и других.

🏢 STONE Калужская является самым крупным проектом с общей наземной площадью 93 тыс. м2. Имеет лучшее расположение, находясь в 1 минуте ходьбы сразу от двух станций метро: «Воронцовская» и «Калужская». Будет завершен в 3 кв. 2028 года.

🏢 Level Work Воронцовская занимает второе место по размеру с площадью 45,7 тыс. м2. Также отлично расположен - в 3 минутах ходьбы от ст. м. «Воронцовская». Строительство завершится в 4 кв. 2026 года. Level Work Воронцовская предлагает хороший баланс между размером, расположением и сроками строительства.

🏢 GEOLOG 2 - наименьший из трех объектов с площадью 27,1 тыс. м2. Менее удобен с точки зрения транспортной доступности - 7 минут пешком от ст. м. «Калужская». GEOLOG 2, хотя и меньше по размеру и дальше от метро, будет готов раньше остальных.- в 3 кв. 2026 года.

2️⃣-й раунд. Опыт против молодости

🏗 Level Group хорошо известен москвичам как застройщик рынка жилой недвижимости комфорт- и бизнес-класса. Компания успешно реализовала более 20 проектов. Важно отметить, что Level Work Воронцовская - это первый проект компании в сфере офисной недвижимости.

🏗 HUTTON - молодой, но уже опытный девелопер, специализирующийся на элитной недвижимости и бизнес-центрах класса А. Компания реализовала проект GEOLOG (там же, в той же локации), который получил признание на рынке коммерческой недвижимости.

🏗 Девелопер STONE зарекомендовал себя в качестве лидера московского рынка бизнес-центров класса А. Компания имеет внушительный опыт в создании высококачественных офисных пространств, отвечающих самым высоким стандартам. Кроме того, STONE успешно реализует проекты в сегменте элитного и премиального жилья.

🏁 Кстати, сегодня стартовали продажи в новом бизнес-центре класса А STONE Римская!

📍 Расположение: Москва, Золоторожский Вал, 11А/1
🚇 3 мин. пешком до ТПУ «Серп и Молот», 4-5 мин.пеш. от ст.м. «Римская» и «Площадь Ильича»
🛣️ 1800 м до Садового кольца, 900 м до ТТК

🏗️ Общая наземная площадь STONE Римская 70 500 м², из которых офисные помещения занимают 49 500 м², объекты инфраструктуры 5 500 м². Предусмотрен паркинг на 290 машиномест.

🏛️ Две башни: R1 (18 этажей) и R2 (23 этажа)

🪑Офисы:
🔹 Площадь: от 54 до 275 м²
🔹Высота потолков: 3,65 м
🔹Панорамное остекление
🔹Отделка Shell&Core

☕ Инфраструктура:
🔹Столовая, кафе, рестораны
🔹Конференц-зал
🔹Фитнес-студия
🔹Лаунж-зоны с панорамным видом

🔐 Безопасность и комфорт:
🔹Круглосуточное видеонаблюдение
🔹Бесконтактный доступ (Face ID, смартфон, QR-код)
🔹Современные инженерные системы

💼 Цены: от ₽21,1 млн. Цена 1 м2 - от ₽290 тыс.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

3️⃣-й раунд. Кусачие цены...

🔍По условиям задачи я рассматриваю доходность приобретения офиса площадью ~85 м2 в обоих проектах.

🔸Объект: STONE Калужская
🔹82 м2
🔹373 тыс. руб./м2
🔹30 586 000 руб.
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Готовность: 3 кв. 2028

🔸Объект: Level Work Воронцовская
🔹81,4 м2
🔹337 101 руб./м2
🔹27 440 014 руб.
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Готовность: 4 кв. 2026

🔸Объект: GEOLOG 2
🔹 86,9 м2
🔹 385 000 руб./м2
🔹 33 456 500 руб.
🔹Продажи: ДДУ
🔹Готовность: 3 кв. 2026

🔥Это был напряженный бой. Но увы, никто из соперников не избил оппонентов до нокаута.

🧮 Поэтому победителя придется выявлять с помощью подсчета очков.
Итак, финансовая модель покупки офиса ~85 м2!
Кто кого? STONE Калужская vs Level Work Воронцовская vs Geolog2

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1x3PH1MLLzuQs73sFAKlB0MKWVbd0t5X_dZGBFMEJbl8/edit?usp=sharing

❗️Обратите внимание - там 3 листа.

⚖️Похоже, у нас +/- ничья: все три бизнес-центра показывают похожие результаты доходности с небольшим перевесом у тяжеловеса STONE:

🔹STONE Калужская: прибыль ~₽11 млн. при инвестициях ~₽31 млн. или 9,4% IRR
🔹Level Work Воронцовская: прибыль ~₽5,4 млн. при инвестициях ~₽28,5 млн. или 7,1% IRR
🔹Geolog2: прибыль ~₽4,5 при инвестициях ~₽33,5 млн. или 8,4% IRR

✋Нужно правда учитывать, что реальность практически всегда оказывается радужнее моих расчетов и прогнозов, реальный кейс я описывал здесь.

⚠️Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Недвижимость лучше
🔥 Депозит лучше
👀 Попкорн лучше

🏗 Застройщик «ПИК» анонсировал скорый старт продаж ЖК «Москворечье». Адрес: Москва , Котляковский проезд , вл. 7. (18 мин.пеш. от ст.м. «Каширская»).

📌 Место: Рядом ж/д, больница, кладбище, но в шаговой доступности парк им. Ю. М. Лужкова.

💵📐 Цены и планировки: по плану застройщика стоимость:
☪️: от ₽9,1 млн. за 23,8 м2. или ₽385 тыс./м2.
1️⃣- к.: от ₽12,5 млн. за 40,5 м2. или ₽311 тыс./м2.
2️⃣- к.: от ₽15 млн. за 50 м2. или ₽300 тыс./м2
3️⃣- к.: от ₽21,3 млн. за 80,2 м2. или ₽266 тыс./м2.

🏢 Проект: в «Москворечье» будет всего 4 разновысотных корпуса от 3 до 39 этажей. Пока открыты продажи в двух корпусах рассчитанных на 650 квартир. Чистовая отделка. Высота потоков 2,66 м.

⭕️ Окружение: рядом находится готовый ЖК «Life Варшавская» со средней ценой 1 м2  ~₽447 т./м2. Относительно недалеко готовый ЖК WAVE с ценой около ~₽467 т./м2

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️Что думаете о новом проекте ПИКа?

🔥 Нужны расчеты
👍 Есть инвест
🤔 Опять оверпрайс
👀 Мне по 🥁

🏗️Подмосковный застройщик «Самолет» готовится к масштабному размещению сразу двух серий облигаций на общую сумму ₽15 млрд. Опять нужны деньги...

🔌Что предлагается инвесторам:

1️⃣ Серия БО-П15:
💰 Объем: ₽5 млрд
🗓️ Срок: 3 года
🎯 Номинал: ₽1 тыс.
💸 Ставка: фиксированная (но какая пока неизвестно)

2️⃣ Серия БО-П14:
💰 Объем: ₽10 млрд
🗓️ Срок: 3 года
🎯 Номинал: ₽1 тыс.
💸 Ставка: плавающая (🗝️+3%)

➕А еще из новостей дочерняя компания застройщика, агентство недвижимости «Самолет Плюс» (они себя сами называют «сервис квартирных решений»), проведет в июле раунд pre-IPO на некой инвестиционной платформе Zorko...

📜Готовятся изменения для закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Госдума приняла в первом чтении:

1️⃣ В правилах доверительного управления ЗПИФами может быть предусмотрена выдача паев нескольких классов с разной комбинацией прав пайщиков. Например, можно владеть паями с правом голоса на общем собрании пайщиков, а можно купить «безголосый паи».

2️⃣ ЗПИФы смогут работать дольше - до 49 лет вместо 15.

3️⃣ Фонды смогут менять свой статус, чтобы привлекать разных инвесторов. Появится право переквалифицировать фонд. В результате якорные квалифицированные инвесторы смогут выйти из проекта после завершения его рисковой стадии (например, после ввода в эксплуатацию построенного торгового центра), при этом в фонд смогут зайти неквалифицированные инвесторы, которые будут получать регулярный доход от сдачи в аренду построенного объекта.

🔺Эти изменения сделают инструмент ЗПИФ более гибким. В теории частным инвесторам тоже станет приятно. Посмотрим.