🍸Алкогольная компания Novabev (бывшая BELUGA GROUP) опубликовала результаты работы за I полугодие 2024 года.

🍾Из интересного для инвесторов в недвижимость: количество алкомаркетов «ВинЛаб», принадлежащих Novabev, за I полугодие 2024 года достигло 1 810 шт.

📈 Объем продаж «ВинЛаб»по сравнению с аналогичным периодом 2023-го увеличился на 32,5%. Высокий показатель обеспечивается двузначным ростом трафика +10,7% и среднего чека +19,6%.

🥃 Традиционно покупатели ГАБ любят алкомаркеты в качестве арендаторов. Но данные о выручке и фин.состоянии «Красного и Белого» и «Бристоля» (входят в Mercury Retail Holding) не распространяются открыто, это непубличные компании.

🍷А вот данные о бизнесе «ВинЛаб» в наличии есть. И они достаточно позитивны.

❌ Не сезон

На какое время года планировать продажи? Когда лучше выходить из проекта?

📊Активность на рынке недвижимости подвержена сезонным колебаниям, но их влияние зависит от конкретного сегмента:

🏡 Загородная недвижимость:
🔹Пик активности: весна и лето
🔹Причины: благоприятная погода для осмотра участков, планирование летнего отдыха

🏙️ Городская недвижимость:
🔹Наибольший спрос: осень и зима
🔹Исключения: традиционный спад в сентябре и январе

❗️Однако стоит учитывать, что в последние годы фактор сезонности частично ослаб из-за влияния различных геополитических и экономических событий на рынок недвижимости.

📈Важно помнить, что на рынок недвижимости влияют не только сезонные факторы, но и:
🔹Экономическая ситуация
🔹Стоимость финансирования сделок
🔹Изменения в законодательстве
🔹Локальные особенности рынка

🫡 Понял-принял
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Просто нужно снизить цену!

👋Друзья, хочу поделиться интересным случаем из практики. Недавно на консультации общался с инициатором одного из инвестиционных проектов в сфере недвижимости (редевелопмент коммерческой недвижимости).

😬Боль инициатора была в том, что прямо сейчас один из инвесторов его проекта потребовал возврата своих инвестиций потому что ему предложили депозит под 19%. Теперь инициатор вынужден срочно искать замену этому инвестору, проект может быть недофинансирован и т.д. В общем, проблемы.

Как этого можно было избежать?

⚙️Помимо известных большинству комиссий за ведение проекта, management fee и success fee, существует также redemption fee - комиссия, о которой не знают многие инициаторы проектов, как не знал и мой визави.

🎚️Redemption fee - это комиссия, которую инвестор платит при досрочном выходе из проекта. По сути, «штраф за нетерпеливость» или «пенальти за досрочный выход». «Казнь за «я передумал»...

📶 Размер redemption fee варьируется от 1% до 10%. Также redemption fee зависит от года, в который инвестор хочет покинуть проект (на начальном этапе реализации штраф больше)

💡Например:
- 6% при выходе в первый год
- 4% во второй год
- 1% в третий год

Redemption fee:
1️⃣ Защищает проект от срыва из-за массового ухода инвесторов
2️⃣ Мотивирует инвесторов мыслить долгосрочно
3️⃣ Компенсирует затраты на поиск новых инвесторов и возможные убытки от срыва сроков

✂️Redemption fee может стать дополнительным инструментом управления рисками проекта. Однако слишком жесткие условия и слишком высокие комиссии могут отпугнуть инвесторов.

🙄 Кстати, ещё есть «lock-up» период (период блокировки) - это фиксированный срок, в течение которого инвестор вообще не может продать свою долю в проекте или выйти из инвестиции.

#ликбез

📑Пакет изменений в Налоговый Кодекс РФ, внесенный Минфином в Госдуму вчера был принят во втором чтении. Финал уже близок.

📖 На канале инвестиционной платформы SimpleEstate вышел большой текст о том, как изменение налогов скажется на рынке коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл. Публикую с минимальными сокращениями и правками

🟣 Парадоксально, но ключевые предложения Минфина не ухудшают, а скорее напротив - улучшают позиции некоторых инвесторов сектора, вкладывающих в недвижимость суммы от ₽150 млн. до ₽200 млн.

🔺А для инвесторов, вкладывающих в проекты стрит-ритейла суммы, не превышающие ₽150 млн руб. вообще ничего не поменяется.

🟪 Традиционно помещения формата стрит-ритейл оформлялись на ИП или на ООО, находящихся на упрощенном режиме налогообложения (УСН).

📕 Напомним, что по действующим правилам ИП или ООО, применяющая УСН, может получать ежегодный доход в размере ₽250 млн. и обладать основными средствами (недвижимость) стоимостью не более ₽150 млн. Поправки в НК РФ повышают порог доходов по УСН до ₽450 млн., а порог по остаточной стоимости основных средств - до ₽200 млн. Судя по всему, порог стоимости основных средств будет и дальше повышаться.

💸 При обороте выше ₽60 млн. в год компании или ИП станут плательщиками НДС.
🔹по ставке 5% НДС, спец.режим при выручке до ₽250 млн. в год, без права на зачеты и возмещения
🔹7% НДС при выручке от ₽250 до ₽450 млн. в год, без права на зачеты и возмещения

⚠️Стоит обратить внимание на то, что приобретая ГАБ за ₽200 млн., например, с доходностью 10%, годовая выручка не превысит ₽20 млн., то есть обязанности по уплате НДС у инвестора, владельца такого ГАБ не появится.

💵 Таким образом, инвесторы теперь смогут покупать более дорогие помещения, оставаясь на УСН. Например, инвестор ИП покупает готовый арендный бизнес по цене ₽198 млн. С учетом среднерыночной доходности качественных объектов ГАБ на уровне CapRate 8%, в абсолютных значениях инвестор будет получать ₽15,8 млн. год. Владение более дорогим проектом не повлечет ухудшение положения инвестора. Такая ситуация повысит спрос и цены на проекты стоимостью до ₽200 млн. (периоды окупаемости возрастут, доходность может еще снизиться)

🚀 Также цены на объекты стрит-ритейл будет толкать вверх необходимость уплаты 5-7% НДС при продаже объектов коммерческой недвижимости. Продавцы будут стремиться прямо или косвенно переложить дополнительное налоговое бремя на плечи покупателей.

☝️Например, некий продавец помещения ИП принял решение продать свое помещение за ₽230 млн. По старым правилам он должен уплатить налог в размере 6% с суммы (если работает на режиме «доходы») ₽199.35 млн, плюс 8% с разницы между ₽230 млн. и ₽199.35. Таким образом ИП должен будет заплатить ₽14,4 млн. (11.96 млн +2.45 млн)

🆕 По новой системе дополнительно продавец уплатит 5% НДС или ₽11,5 млн., то есть всего 25,3 млн. Логично предположить, что на рынке, характеризующемся избытком свободных денег и высоким спросом, продавцы будут стремиться компенсировать возросшую налоговую нагрузку ростом цен на проекты.

🛒 Наконец, доходность недвижимости, арендная плата которой привязана к товарообороту (супермаркеты), также вырастет, так как производители и продавцы товаров также постараются поднять цены с целью компенсации потерь от повышения налогов, что положительно скажется на росте товарооборота и повысить оценочную и продажную стоимость недвижимости.

🔍 Проанализировав предложения Минфина мы в SimpleEstate не нашли причин для снижения стоимости коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл.

🛑 Возможной реакцией рынка на изменение налогов станет экспонирование объектов продавцами по более высоким ценам. Отношение покупателей на такие инициативы продавцов предсказать достаточно сложно. Сильный спрос, в теории, сможет позволить продавцам получить некоторую премию в обмен на повышение налогов.

🇮🇩 Бали: правда ли, что рынок недвижимости перегрет?

🏝️Рынок недвижимости Бали привлекает своей высокой доходностью (10-15% годовых от сдачи в аренду), а также ростом цен на 30-40% за время строительства, при этом цены на острове стартуют от $100.000 за объекты в главных туристических локациях.

🧳Туризм продолжает активно развиваться, площадь застройки на острове ограничена, следовательно, растет и спрос на недвижимость. Однако, звучат мнения, что рынок уже перегрет и инвестировать некуда. Но так ли это?

❓Вопросов много!

⚡️Сегодня в 17:00 (МСК) мы совместно с экспертами телеграм-канала «Релокация и зарубежная недвижимость» проведем онлайн-трансляцию, посвященную ответам на вопросы об инвестиционном потенциале Бали.

➡️ Зарегистрироваться на онлайн-трансляцию

☝️Будет интересно и полезно!

❓Вопрос: как до 2030 года получить семейную ипотеку в Москве или Санкт-Петербурге под 6% с ПВ 20%?

✅ Ответ: срочно родить. Ибо дают такую ипотеку только семьям с ребенком до 6 лет.

☝️Мужики, вся надежда на вас!

#шутка #оффтоп

📊 Инвестиции в дата-центры: перспективы развития сегмента

❓Что такое дата-центр?
Дата-центр (ЦОД) — это специализированное здание или помещение для размещения серверного и сетевого оборудования. Это не просто склад со стойками, а сложный технологический объект, обеспечивающий:

🔌 Бесперебойное электроснабжение
❄️ Постоянное охлаждение и кондиционирование
🔒 Высокий уровень физической и информационной безопасности
🌐 Надежное подключение к сетям передачи данных
🛠️ Круглосуточное техническое обслуживание

🔍 Виды дата-центров:
🔹Корпоративные (для нужд одной компании)
🔹Коммерческие (предоставляют услуги многим клиентам)
🔹Облачные (для облачных сервисов)
🔹Edge-ЦОДы (небольшие, расположенные ближе к пользователям)
🔹Модульные (быстровозводимые из готовых блоков)
🔹Гипермасштабируемые (огромные центры для крупных технологических компаний)

📅 История:
• 1960-е: Появление первых коммерческих дата-центров в США
• 1990-е: Бурное развитие с ростом интернета
• 2000-е: Появление концепции «зеленых» дата-центров
• 2010-е: Рост облачных и гипермасштабируемых ЦОДов

📈 Сектор недвижимости ЦОД растет благодаря активности компаний-арендаторов, предоставляющих услуги дата-центров. Они расширяют мощности в ответ на растущий спрос на облачные технологии и цифровизацию, активно приобретая и арендуя специализированные объекты для размещения оборудования.

🌐 Глобальный рынок дата-центров: тенденции и перспективы

📊 Мировой рынок дата-центров продолжает стремительно расти. Ожидается, что к 2028 году его объем достигнет $517,17 млрд, демонстрируя среднегодовой темп роста (CAGR) в 10,5% с 2021 по 2028 год.

🏙️ Ведущие локации:
1. Северная Вирджиния (США)
2. Лондон (Великобритания)
3. Токио (Япония)
4. Сингапур
5. Франкфурт (Германия)

💡 Ключевые тренды:
🔸Рост облачных вычислений и big data
🔸Развитие технологий искусственного интеллекта и машинного обучения
🔸Увеличение спроса на edge computing
🔸Фокус на энергоэффективность и использование возобновляемых источников энергии

🔋 Устойчивое развитие:
🔸77% операторов дата-центров планируют работать на 100% возобновляемой энергии к 2030 году
🔸Внедрение инновационных систем охлаждения для снижения энергопотребления

🆕 Emerging markets:
🔸Индия: ожидается рост рынка дата-центров на 45% к 2025 году
🔸Африка: прогнозируется увеличение мощностей на 90% в ближайшие 3-4 года

🏗️ Инвестиционная активность:
🔸В 2021 году объем инвестиций в сектор дата-центров превысил $59 млрд
🔸Крупнейшие игроки продолжают расширять свое глобальное присутствие

🔝 Equinix - крупнейший игрок рынка, американский REIT, лидер рынка:
🔸Глобальная сеть из более чем 240 дата-центров в 71 метрополии и 32 странах
🔸Выручка за 2022 год составила $7,26 млрд, рост на 9% по сравнению с 2021 годом
🔸Активная стратегия расширения: в 2022 году открыто 13 новых проектов на 17 рынках
🔸Фокус на устойчивое развитие: цель достичь климатической нейтральности к 2030 году

🔺Продолжим тему дата-центров завтра!

💸Как инвестировать в дата-центры?

🔦Тема перспективная, IT, ИИ и всё такое. Куда деньги нести?

Вариант 1️⃣. ЦОДы являются базовыми активами как минимум двух публично торгуемых ЗПИФов: Современная Коммерческая Недвижимость от СБЕРа (под вывеской УК СФН) и Рентал.ПРО (контролируется PNK).

🏮Однако, в обоих этих фондах есть другие активы, помимо ЦОД, складские комплексы. С одной стороны диверсификация, с другой - размытие фокуса. Оба фонда - только для квалифицированных инвесторов.

Вариант 2️⃣ Совсем скоро на бирже появятся акции двух компаний, владеющих ЦОДами.

🛍️Ростелеком решил провести IPO своей дочки РТК-ЦОД, также готовится IPO компании Selectel.

💡РТК-ЦОД — лидер рынка ЦОД в России, 33% рынка аренды стойко-мест и размещения оборудования и 24% рынка облачных услуг. У РТК-ЦОД сейчас 21,4 тыс. серверных стоек. Selectel находится на 5-м месте в России по количеству серверных стоек, их у компании 3,5 тыс.

Вариант 3️⃣ Облигации Selectel - вход от 1000 р., эффективная доходность 18.5%

Вариант 4️⃣ Для инвесторов, имеющих зарубежные брокерские счета всё ещё открыта возможность инвестировать в REITs, то есть приобрести акции лидеров рынка, компаний
Equinix и Digital Realty Trust.

🎭 Торговые улицы Москвы: от пустоты к процветанию!

🔍 Консалтинговая компания NFGroup провела исследование рынка стрит-ретейла в Москве за первое полугодие 2024 года. Результаты показывают значительное сокращение вакантных площадей в центре столицы.

🚶 Пешеходные улицы Москвы демонстрируют впечатляющий прогресс. Доля свободных помещений здесь снизилась на 9,9%, достигнув рекордно низких 3,5%. Кузнецкий Мост лидирует по сокращению вакантности, привлекая в 2,5 раза больше арендаторов, чем годом ранее.

🏙️ Центральные торговые коридоры не отстают: вакантность упала до 7,9%, что на 6,4% ниже прошлогоднего показателя. Улицы Петровка и Малая Бронная могут похвастаться полной занятостью помещений, став магнитом для модных брендов и ресторанов.

🛍️ Столешников переулок идет против тренда, показывая небольшой рост вакантности. Однако это не мешает локальным fashion-брендам открывать здесь свои флагманские магазины, поддерживая статус улицы как модного центра.

🚗 Транспортно-пешеходные улицы тоже преображаются. Вакантность здесь снизилась до 7,6%, с особенно заметным улучшением на Тверской, Новом Арбате, Покровке и Маросейке.

💼 Этот тренд отражает возросшую активность как локальных модных брендов, так и заведений общепита. Рынок стрит-ретейла Москвы демонстрирует признаки оздоровления и роста, что говорит о восстановлении потребительского спроса и уверенности бизнеса.

📑 Изменения в Налоговый Кодекс РФ приняты. Вот список основных новаций.

🛑 Физические лица:

🔻Ставка НДФЛ будет увеличиваться в зависимости от дохода. Прогрессивная шкала НДФЛ:
– 13% до ₽2,4 млн в год;
– 15% с 2,4 до ₽5 млн в год;
– 18% с 5 до ₽20 млн в год;
– 20% с 20 до ₽50 млн в год;
– 22% свыше ₽50 млн в год.

🔻При продаже недвижимости не будет фиксированной ставки в 13%, а будет ставка 13% и 15%. 15% будет считаться с дохода свыше ₽2,4 млн. Льгота по освобождению от налога при долгосрочном владении (3 или 5 лет) остается.

🛑 Учредители АО, ООО

🔻Дивиденды (но не доходы по паям ЗПИФ):
– 13% до ₽2,4 млн в год;
– 15% с ₽2,4 млн до бесконечности.

🔻Если АО или ООО работает на ОСН, то налог на прибыль вырастет до 25%, то есть акционерам достанется чуть меньше денег.

🔻При продаже акций или
долей, если срок владения превысил 5 лет:
— не нужно платить НДФЛ, если доход от такой сделки не превысит ₽50 млн
— придется платить НДФЛ, если доход от такой сделки превысит ₽50 млн. (13% с 2,4 млн. + 15% за всё, что выше)

🛑 ИП, АО, ООО на УСН:

🔻Ставки 6% и 15% остаются.

🔻Лимит выручки по УСН повышен до ₽450 млн руб. Лимит по УСН по стоимости основных средств повышен до ₽200 млн

🔻Введен НДС для УСН.
Начиная с выручки ₽60 млн рублей надо будет платить.

– 5% при доходах до ₽250 млн;
– 7% при доходах ₽250-450 млн.
Я так понял, что всё-таки возможен зачет НДС.

🔻Патентов изменения не коснутся.

🛑 Самозянятые

🔻Изменений нет.

⚠️ Друзья, если я в чем-то ошибся или о чем-то очень важном забыл - буду благодарен за правки!

Признавайтесь! Ждёте «Черную пятницу рынка недвижимости»?

Недолго осталось: она состоится 19, 20 и 21 июля.Только раз в год, в низкий сезон, проходит большая распродажа лотов в новостройках.

Итак:

Скидки — до 32%.

Покупатели — реальные. В честь юбилея акции организаторы выпустили серию интервью с участниками прошлых лет. Можно посмотреть в тг акции или на ютубе.

Застройщики в акции — известные: MR Goup, ЛСР, Кортрос, Донстрой, Гранель, Астерус и другие.

В этом году, помимо скидок на покупку жилой недвижимости и коммерции, будут новые категории. Старты продаж — тут без скидок, но начальные цены. Аренда коммерческих помещений с дисконтом до 20%.

Получить доступ к предложениям акции можно, оформив подписку на акцию, до её начала. Просто оставьте свою электронную почту на сайте refriday.ru.

#реклама

🚩Друзья, вновь нужны ваши голоса за возможность публиковать сторис в канале! Заранее спасибо за поддержку 🤝https://t.me/boost/atsogoev

🔥Решил повторить исследование почти 2-х годичной давности (октябрь 2022 года), ответив на вопрос: «В какую недвижимость можно инвестировать ₽500 т.?»

↪️ Как и почти 2 года назад вложить такую относительно небольшую сумму в недвижимость можно.

Итак, есть два варианта инвестирования:

1️⃣ Прямые инвестиции:

🛏️ Квартира-студия в Подмосковье. Студия без отделки 19.33 м2 в строящемся корпусе ЖК «Новая Алексеевская Роща» (застройщик «Гранель») со сдачей в 4-м квартале 2025 года (г. Балашиха, Мос. Обл.) стоит ₽3,37 млн. или ₽174 т./м2. Первый взнос по ипотеке составляет 15%, т.е. ₽505 т.

🏢 Офис «под чистовую отделку» площадью 19 м2 в готовом офисном здании «Rentower» в 15 мин.пеш. от ст.м. Бибирево в Москве за ₽3,23 или по ₽170 т./м2. Можно купить в ипотеку, имея 15% первого взноса или ₽484 т.

🏪 Торговое помещение в готовом и полуполном ТЦ «Павелецкий» (бывш. Riverdale) в 5 мин. транспортом от ст.м. «Павелецкая»: за ₽2.8 млн можно купить 7 м2 на 1-м этаже (на пути к «Пятёрочке»). Я не знаю, даст ли банк кредит на покупку этого объекта, но теоретически, имея ₽420 т. можно это купить.

📦 Кладовка площадью 3.2 м2 в сданном АК «Испанские Кварталы» (застройщик «А101») в Новой Москве (ст.м. «Прокшино») за ₽384 тыс. Можно обойтись без кредита, что уже неплохо.

🚘 Машиноместо 13 м2 в Москве, в многоэтажном паркинге на Пятницком шоссе, 21к1 (15 мин. от ст.м. «Митино») за ₽220 т., тоже кредит не нужен.

😂 Вы таки будете смеяться, но за ~2 года цены не очень изменились. Во всяком случае на самую недорогую московскую недвижимость!

⚠️В рамках данного поста я не оцениваю доходность и целесообразность инвестиций - я оцениваю только доступность для приобретения. Любая инвестиционная деятельность требует комплексного подхода к оценке проекта. На этом канале я неоднократно показывал свой подход к инвест.анализу.

❗НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ❗

🖋️Скоро напишу про вариант 2️⃣ - инвестиции в недвижимость через покупку ценных бумаг.